房地产行业：基本面持续回落按揭贷边际收紧

1、重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)股票代码股票简称货币收盘价报告日期评级（元/股）2019E2020E2019E2020E2019E2020E2019E2020E000002.SZ万科 A人民币26.962019/04/08买入39.603.483.967.756.816.597.4919.9%18.5%001979.SZ招商蛇口人民币20.362019/03/19买入29.802.292.578.907.938.988.3321.0%19.1%600340.SH华夏幸福人民币27.402019/08/18买入36.994.936

2、.035.554.548.217.7629.0%26.2%000069.SZ华侨城 A人民币6.952018/11/01买入-1.331.425.214.885.775.4615.0%13.8%002146.SZ荣盛发展人民币8.442019/08/17买入13.522.252.483.753.412.140.1722.6%19.9%000656.SZ金科股份人民币7.062019/08/16买入7.260.971.167.296.0717.6922.8018.8%18.4%000961.SZ中南建设人民币7.602019/05/31买入10.781.081.897.054.034.594.7

3、819.6%25.5%000671.SZ阳光城人民币6.132019/04/03买入8.890.941.256.554.8910.708.4018.0%19.5%600466.SH蓝光发展人民币6.162019/03/20买入10.041.111.725.533.5911.0011.7822.6%25.8%600208.SH新湖中宝人民币2.892019/03/18买入5.200.480.576.085.0923.1018.5010.2%10.9%600007.SH中国国贸人民币16.402019/07/08买入19.860.921.0417.7615.847.756.8811.8%11.7%

4、000402.SZ金融街人民币7.602019/08/12买入10.311.291.475.905.1612.8110.6510.9%11.1%02007.HK碧桂园港币9.602019/04/13买入16.031.962.264.413.833.303.1523.4%18.8%01918.HK融创中国港币34.002019/04/07买入54.705.287.005.834.408.354.9827.2%26.5%00884.HK旭辉控股集团港币4.612019/08/18买入6.160.911.134.633.713.702.8021.6%21.2%02202.HK万科企业港币28.152

5、019/04/08买入38.703.483.967.286.406.597.4919.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。目录索引 HYPERLINK l _TOC_250005 地产行业政策及基本面跟踪情况5 HYPERLINK l _TOC_250004 主要政策回顾5 HYPERLINK l _TOC_250003

6、 重点城市成交情况5 HYPERLINK l _TOC_250002 重点城市推盘及库存跟踪10 HYPERLINK l _TOC_250001 全国土地市场供给成交情况13 HYPERLINK l _TOC_250000 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况15图表索引图 1：本周主要政策一览（2019.08.18-2019.08.23）5图 2：各城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量及成交环比6图 3：35 城新房周均及单周成交面积（万方）7图 4：35 城市分线城市新房周成交环比增速（%）7图 5：35 城新房月度成交同环比（%）7图 6：35 城分线城市新房月度成交同比（%）7

7、图 7：35 城新房成交整体年同比（%）8图 8：35 城新房成交分线城市年同比8图 9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.08.16-2019.08.22）8图 10：12 城二手房周均及单周成交面积（万方）9图 11：12 城分线城市二手房周成交环比增速9图 12：12 城二手房成交月度同环比10图 13：12 城分线城市二手房成交月同比10图 14：12 城市二手房成交整体年同比10图 15：12 城市分线二手房成交年同比10图 16：13 城市商品房周度推盘11图 17：13 城市商品房月度推盘11图 18：13 城市商品房推盘年同比趋势11图 19：13 城市商品房月

8、度批售比11图 20：13 城市商品房库存与去化周期11图 21：13 城市及分线城市商品房去化周期（月）11图 22：13 城市商品房周度库存及去化周期12图 23：11 城市住宅周度库存及去化周期12图 24：全国 100 大中城市土地供应、成交及供销比数据13图 25：全国 100 大中城市土地供应年度累计同比14图 26：全国 100 大中城市土地成交年度累计同比14图 27：全国 100 大中城市土地出让金年同比14图 28：全国 100 大中城市土地出让金分线城市年同比14图 29：全国 100 大中城市楼面价和溢价率14图 30：全国 100 大中城市分线城市溢价率14图 31：

9、A 股重点地产公司股价周变动幅度（2019.08.19-2019.08.23）16图 32：H 股重点地产公司股价周变动幅度（2019.08.19-2019.08.23）16表 1：35 城市商品房成交面积汇总（2019.08.16-2019.08.22）6表 2：12 城二手房成交面积汇总（2019.08.16-2019.08.22）9表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.08.16-2019.08.22）12表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.08.16-2019.08.22） . 12表 5：房企每周拿地汇总（2019.08.17-2019.08.

10、23）16表 6：房企每周融资汇总（2019.08.17-2019.08.23）16地产行业政策及基本面跟踪情况主要政策回顾中央层面，国务院发文支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，但依旧强调建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度。央行发布第 15 号文件改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，其中，增加 5 年期以上的期限品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。对此，央行副行长刘国强强调，坚持“房住不炒”的定位，坚持避免把房地产工具化，做到房贷的增量不扩张、房贷的利率不下降，房贷的利率由参考基准利率变为参考 LPR，参考的基准变了，

11、但利率水平不能下降。地方层面，宿州市全面放开城镇落户，取消一切门槛，并规定农村户口转城镇户口仍享有原农村土地的权利及其派生权利，同时对农民与务工人员购房给予相应补贴，具体为：农民进城落户在主城区购买首套商品房将获得全额契税补贴；签订1 年劳动合同并缴纳半年社保的务工人员，在市区购买首套商品房并落户，将获得2 万元补贴。按揭贷方面，据传，合肥市工商等十二家银行暂停二手房房贷业务， 同时，南京、绍兴均有多家银行首套房贷利率上调。人才政策方面，武汉开发区表示毕业 5 年内在武汉开发区就业创业的大学毕业生，可享受 8 折租住人才公寓。同时，宿州、淳安县、珠海横琴新区近日也纷纷提高其人才补贴额度。保障房

12、方面，上海市住建委宣布将全面启动共有产权保障房面向非沪籍家庭供应工作。江门市住建局近日发布相关通知，表示申请公租房条件将放宽为月人均可支配收入 2660 元（原为 2436 元）以下。公积金方面，安阳市提高公积金贷款额度，襄阳市提高公积金提取额度，同时， 河南省直住房公积金中心规定，购房面积在 200 平方米以上不得申请商转公贷款。图1：本周主要政策一览（2019.08.18-2019.08.23）国务院：支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度宿州:专、本、硕应届毕业生与规模以上工业企业（不含国企） 签订5年劳动合同并

13、缴纳1年社保，在在市区购买首套商品房并落户，分别给予3、4、8万元购房补贴央行副行长刘国强：坚持“房住不炒”的定位，坚持避免把房地产工具化，做到房贷的增量不扩张、房贷的利率不下降，房贷的利率由参考基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降安阳市公积金中心：单职工公积金贷款最高额度由30万元提高到40万元，双职工由40万元提高到50 万元；2.开展公积金组合贷业务，允许同时使用公积金贷款和商贷08/1808/1808/1908/1908/1908/2008/2108/2208/22央行：改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制， 提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本； 2

14、.增加5年期以上的期限品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考宿州：1. 全面放开城镇落户，取消一切门槛；2. 农村户口转城镇户口，仍享有原农村土地的权利及其派生权利； 3.农民进城落户在主城区购买首套商品房给予全额契税补贴； 4. 务工人员， 签订1年劳动合同并缴纳半年社保，在市区购买首套商品房并落户，给予2万元补贴唐山市住建局：将开展住房租赁中介机构乱象专项整治活动，严查发布虚假房源信息、违规收费等违法违规行为上海市住建委：全面启动共有产权保障房面向非沪籍家庭供应工作珠海市横琴新区管委会：在本区工作的本、硕、博人才补贴分别提高到3年内3万（原2.16万）、6万（原4.32万

15、）、15万（原10.08万）元数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心重点城市成交情况根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期为8月22日，下同）：本周，我们监测的35个城市商品房成交面积466.21万方，环比上升5.8%，同比下降4.9%。分线城市来看，四大一线城市本周商品房成交面积79.04万方，环比上升22.5%， 同比下降14.5%，其中，上海推盘放量成交面积环比上升45.1%，广州成交面积环比上升16.6%。本周，我们跟踪的11个二线样本城市成交面积231.94万方，环比下降4.9%，同比上升3.3%，其中，杭州、温州推盘放量成交面积环比分别上涨4

16、4.8%、17.2%。三四线城市成交方面，我们跟踪的20个三四线样本城市成交面积155.23万方，环比上升17.5%，同比下降10.5%。月度来看，8月35城新房成交环比下降15.5%，同比下降4.7%。分线来看， 11 个二线城市成交同比上涨4.4%，4大一线城市、20个三四线城市成交同比分别下降12.9%、13.3%。从全年累计情况来看，截至2019年8月22日，35城新房成交整体同比上涨4.4%，其中一线、二线城市累计成交同比分别上涨18.0%、6.6%，三四线城市则下降4.2%。图2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比5550454035302520151050北京

17、 上海 广州 深圳 杭州 南京 武汉 青岛 福州 厦门 苏州 长春 南宁 济南 温州50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%19至今周均成交（万方）本周成交（万方）本周成交环比（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心分线城市本周成交（万方）上周成交（万方）周环比周同比19 周均（万方）18 周均（万方）周均同比去化周期（月）去化时间环比一线（4 个）北京16.3514.5712.2%-4.3%19.0115.4822.8%20.23-0.9%上海34.1823.5645.1%-25.2%34.2634.77-1.5%18.651.0%广州20.

18、7317.7716.6%-0.2%24.3324.011.3%17.920.4%深圳7.788.61-9.7%-6.3%9.818.7612.0%10.993.5%一线合计79.0464.5122.5%-14.5%87.4183.015.3%-表 1：35 城市商品房成交面积汇总（2019.08.16-2019.08.22）二线（11 个）杭州18.8613.0244.8%36.8%18.3524.58-25.4%9.823.0%南京15.1213.839.4%38.9%15.6715.79-0.8%23.791.1%武汉49.4547.673.7%26.5%45.9641.6610.3%-青

19、岛30.1329.791.1%-11.2%30.0135.50-15.5%-福州6.426.53-1.7%1.6%6.906.368.5%28.00-1.0%厦门9.239.111.4%92.8%5.534.5621.3%-苏州20.9024.29-14.0%59.8%23.5720.7013.9%10.581.7%长春21.5232.83-34.4%-27.6%23.2324.98-7.0%-南宁16.4327.93-41.2%-32.1%27.1320.2434.0%5.983.2%济南21.0519.537.8%-35.8%23.8013.7972.6%-温州22.8119.4717.2

20、%43.3%23.9418.9926.0%7.92-1.7%二线合计231.94244.01-4.9%3.3%244.09238.532.3%-三四线（20 个）三四线合计155.23132.1017.5%-10.5%165.20172.98-4.5%-35 城合计466.21440.625.8%-4.9%496.70494.530.4%-数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 注：标色部分为各线涨幅前两大的城市图3：35城新房周均及单周成交面积（万方）图4：35城市分线城市新房周成交环比增速（%）6005004003002001000466.215.8%20172018 19W1

21、- 19-W31 19-W32 19-W33 19-W343410%5%0%-5%-10%-15%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%22.5%17.5%-4.9%19-W29 19-W30 19-W31 19-W32 19-W33 19-W3435城新房周均成交面积当周成交环比（%，右）一线城市（4城） 二线城市（11城） 三四线城市（20城）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心图5：35城新房月度成交同环比（%）图6：35城分线城市新房月度成交同比（%）100%80%60%40%20%0%-20%4.4%

22、-12.9%-13.3%-40%-15.5%-4.7%70%50%30%10%-10%-30%-50%19.0319.0419.0519.0619.0719.0819.0319.0419.0519.0619.0719.0835城新房成交环比35城新房成交同比一线城市二线城市三四线城市数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心18.0%6.6%-4.2%图7：35城新房成交整体年同比（%）图8：35城新房成交分线城市年同比30%20%10%0%-10%-20%-30%2014201520162017201819.01.01-35城新房成交

23、年同比19.08.2250%30%10%-10%-30%-50%4.4%2014201520162017201819.01.01-19.08.22一线城市（4城） 二线城市（11城） 三四线城市（20城）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心分区域成交看，环渤海（4城）、长三角（11城）、珠三角（7城）本周成交面积分别为70.48、134.25、84.47万方，分别环比上周6.3%、18.2%、13.7%。其他区域方面，中西部（3城）本周成交面积为70.54万平，环比上周下降11.2%，海峡西岸城市群（5城）本周成交面积为47.58

24、万方，环比上周上升10.5%。-8%-21%6%7%6%31%-19%18%3%5%1%-11%-9% -5%商品房 商品房 二手房 二手房周环比 周同比 周环比 周同比11%21%环渤海2%长三角海峡西岸-28%珠三角14%4%中西部其他-5% -5%图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.08.16-2019.08.22）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心二手房方面，根据Wind统计的各城市房管局数据，本周我们选取的12个样本城市商品房口径的二手房成交面积为120.92万方，环比下降2.9%。分线城市来看，2个一线城市二手房成交面积40.75万方，环比上升6.1%，其

25、中北京环比上升9.3%。10 个二三线样本城市整体成交面积为80.16万方，环比下降6.9%，其中岳阳、扬州环比分别上涨23.4%、23.6%。月度情况来看，8月12城市二手房成交环比下降7.8%，同比上升3.6%。分线来看，一线城市环比上升5.1%，二三线城市环比下降12.9%。全年累计情况来看，截至2019年8月22日，12城市整体成交同比上升1.2%，其中一线城市成交同比下降6.8%，二三线城市同比上涨5.6%。表 2：12 城二手房成交面积汇总（2019.08.16-2019.08.22）分线城市本周成交（万方）上周成交（万方）周环比周同比19 周均（万方）18 周均（万方）周均年同比

26、一线（2 个）北京27.1624.859.3%-9.7%26.6828.22-5.5%深圳13.6013.580.1%0.5%11.9611.672.5%一线合计40.7538.436.1%-6.5%38.6439.89-3.1%二三线（10 个）青岛10.4710.410.6%91.4%9.439.55-1.3%厦门5.657.86-28.1%1.6%9.444.9690.5%无锡15.4913.7412.8%17.8%11.4110.637.3%岳阳1.871.5223.4%-5.1%1.491.97-24.0%扬州3.412.7623.6%5.5%3.063.35-8.7%苏州21.77

27、24.79-12.2%4.6%24.0518.6029.3%南宁8.748.611.5%42.5%5.644.5723.3%金华1.502.88-47.9%-37.4%2.753.53-22.0%江门1.422.89-51.0%-38.9%2.172.69-19.3%杭州9.8410.65-7.6%-4.8%11.5711.92-2.9%大连0.000.000.00-100.0%5.266.82-22.9%二三线合计80.1686.11-6.9%12.3%81.0271.7612.9%12 城合计120.92124.53-2.9%5.1%119.66111.657.2%数据来源：Wind，广发

28、证券发展研究中心 注：标红底色部分为环比涨幅前两大城市6.1%-6.9%图10：12城二手房周均及单周成交面积（万方）图11：12城分线城市二手房周成交环比增速15010050020172018 19W1- 19-W3119-W3219-W3319-W34345%120.92-2.9%0%-5%-10%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%19-W29 19-W30 19-W31 19-W32 19-W33 19-W3412城二手房周均成交面积当周成交环比（右）一线城市（2城）二三线城市（10城）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证

29、券发展研究中心图12：12城二手房成交月度同环比图13：12城分线城市二手房成交月同比110%60%10%-40%19.0319.0419.0519.0619.0719.0812城二手房成交环比12城二手房成交同比25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25% 3.6%-7.8%8.8%-5.8%19.0319.0419.0519.0619.0719.08一线城市（2城）二三线城市（10城）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心图14：12城市二手房成交整体年同比图15：12城市分线二手房成交年同比100%8

30、0%60%40%20%0%-20%-40%2014201520162017201819.01.01-19.08.2212城二手房成交年同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%1.2%5.6%-6.8%2014201520162017201819.01.01-19.08.22一线城市（2城）二三线城市（10城）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心重点城市推盘及库存跟踪根据Wind收集的各主要城市推盘和库存数据显示（数据更新日期为8月22日， 下同）：本周，我们跟踪的13城市商品房单周推盘量为205.48万方，

31、环比上升7.2%，同比下降20.9%。月度数据来看，8月13城商品房推盘623.96万方，环比上升0.3%，同比下降11.2%。全年累计来看，截至2019年8月22日，13城市商品房推盘面积同比上涨3.4%，涨幅较2018年全年收窄18.6个百分点。批售比方面，本周全国13城市商品房批售比（成交/推盘，移动平均3个月）下降至1.01。库存方面，本周我们跟踪的13城市商品房库存总量环比上周上升0.1%，其中一线城市、二线城市、三四线城市商品房库存环比上周均上升0.1%。去化周期方面， 13城市商品房去化周期上升至14.88个月，11个城市住宅去化周期上升至7.45个月。图16：13城市商品房周度

32、推盘图17：13城市商品房月度推盘40035030025020015010050019W22 19W24 19W26 19W28 19W30 19W32 19W34推盘面积（万方）环比（%，右） 同比（%，右）60%40%20%0%-20%-40%-60%2,0001,5001,0005000150%100%50%0%-50%-100% 18M8 18M10 18M12 19M2 19M4 19M6 19.08.01-19.08.22推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图18：13城市商品房推盘年同比趋势图

33、19：13城市商品房月度批售比30%20%10%0%-10%-20%-30%3.4%20142015201620172018 2019.01.01-2,0001,5001,00050002.001.501.000.5018M818M1119M219M519.08.01-推盘面积年度同比2019.08.22成交面积（万方）推盘面积（万方）19.08.22 批售比（移动平均3个月，右） 批售比（单月，右）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图20：13城市商品房库存与去化周期图21：13城市及分线城市商品房去化周期（月）14.88200002515000

34、20151000010500050016W1 16W29 17W5 17W33 18W9 18W37 19W13库存面积（万方）去化周期（月，右轴）30252015105014W114W5115W4916W4617W4418W42全国13城市商品房去化周期4个一线城市商品房去化周期6个二线城市商品房去化周期数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图22：13城市商品房周度库存及去化周期图23：11城市住宅周度库存及去化周期400020000北 上 广京 海 州深 南 杭圳 京 州40200福 苏 温 南 泉 莆 江州 州 州 宁 州 田 阴1000800

35、600400200020100北京上海广州深圳福州杭州南京宁波苏州厦门莆田一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.08.16-2019.08.22）城市库存面积（万方）周度库存面积环比去化周期（月）周度去化周期增减（月）北京17790.8%20.23-0.19上海28430.5%18.650.19广州1985-0.

36、7%17.920.07深圳500-1.2%10.990.37南京1887-0.3%23.790.26杭州8571.7%9.820.29福州884-0.3%28.00-0.27苏州1136-0.8%10.580.18温州9020.3%7.92-0.13南宁6130.8%5.980.19泉州6600.6%20.49-0.20莆田571-0.4%21.91-0.05江阴3950.0%12.330.33数据来源：Wind，广发证券发展研究中心城市库存面积（万方）周度库存面积环比去化周期（月）周度去化周期增减（月）北京8720.2%13.86-0.17上海7852.2%6.740.22广州776-0.3

37、%9.210.04深圳213-3.6%6.420.07福州343-0.1%15.14-0.03杭州2364.3%3.330.13南京466-1.6%6.72-0.10宁波2531.2%3.180.12苏州479-1.3%5.370.08厦门291-0.2%17.400.31表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.08.16-2019.08.22）莆田266-0.6%11.40-0.06数据来源：Wind，广发证券发展研究中心全国土地市场供给成交情况由于统计数据的滞后因素，本周我们统计的土地市场供需数据相对商品房成交均滞后一周（数据更新日期为8月18日，下同）。根据Wind统计

38、的全国100大中城市数据，2019年第33周，供给方面，土地供应总建筑面积为2108.7万方，环比前周下降18.2%，同比下降26.1%。从全年累计来看，截至2019年第33周供应面积同比下降6.0%。成交方面，2019年第33周全类型土地成交1011.0万方，环比下降35.5%，同比下降57.8%。全年累计来看，截至2019年第33周土地成交面积同比下降5.6%。出让金方面，2019年第33周土地成交出让金325.7亿元，环比下降48.5%，同比下降44.8%。分线城市来看，一线城市楼面价上升推动出让金环比上升11.4%，二线城市量减价增导致出让金环比下降74.0%，三线城市出让金环比上升1

39、2.2%。累计来看，2019年前33周土地出让金同比上涨14.8%，增速较2018年全年由负转正。综合供给和成交，上周全类型土地供销比（移动平均3个月， 右）为1.12，与上周持平，住宅土地供销比（移动平均3个月，右）为1.11，与上周持平。从溢价率的角度来看，2019年第33周全类型土地成交溢价率为14.9%，较前周下降1.0个百分点。分线来看，一线城市、二线城市、三线城市全类型土地成交溢分别为13.0%、14.2%、16.6%，较前周分别下降0.2、0.8、1.5个百分点。宅地方面， 2019年第33周宅地成交溢价率为16.4%，较前周下降1.0个百分点。分线来看，一线城市、二线城市、三线

40、城市上周宅地成交溢价率分别为15.7%、15.2%、18.0%，较前周分别下降0.4、0.8、1.6个百分比。图24：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,000500019W2119W2419W2719W3019W332.502.001.501.000.50供应面积（万方）成交面积（万方）供销比（移动平均3个月，右）供销比（当周，右）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图25：全国100大中城市土地供应年度累计同比图26：全国100大中城市土地成交年度累计同比25%15%5%-5%-15%-25%-35%-6.0%-5

41、.6%13141516171819W1-19W33全国100大中城市供应面积年同比（%）40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%13141516171819W1-19W33全国100大中城市成交面积年同比（%）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图27：全国100大中城市土地出让金年同比图28：全国100大中城市土地出让金分线城市年同比200%14.8%70%50%30%10%-10%-30%-50%13141516171819W1-19W33全国100大中城市出让金年同比（%）150%100%50%0%-50%131415161

42、71819W1-19W33一线城市二线城市三线城市数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图29：全国100大中城市楼面价和溢价率图30：全国100大中城市分线城市溢价率4,0003,8003,6003,4003,2003,00024%22%20%18%16%30%25%20%15%10%5%2,80014%19W2019W2319W2619W2919W32楼面价（元/平，移动平均3个月）溢价率（%,右）0%19W20 19W22 19W24 19W26 19W28 19W30 19W32一线城市溢价率（%）二线城市溢价率（%） 三线城市溢价率（%）数据

43、来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心地产板块投资观点及重点公司跟踪情况基本面来看，8月中上旬35城成交同比下降4.8%，一二线表现强于三四线，但同比均转负，推盘力度减弱叠加去化率下行，市场热度明显回落。从土地市场来看，百城土地单周供给/成交在2倍以上，溢价率连续10周下滑，在销售回款及融资环境均恶化的背景下，房企拿地更加谨慎。值得一提的是，本周，央行公布5年期以上LPR 为4.85%，环比此前基准下降5bp，央行副行长表态虽然房贷利率由参考基准变为参考LPR，但利率水平不能下降。从市场反馈来看，合肥、南京、绍兴等地均出现了房贷收紧的报道，6月以来按揭贷边

44、际收紧，一定程度上加速了景气度的回落。我们认为，未来房企周转水平的差异将最终导致房企业绩兑现能力分化，具备经营效率的房企将会在规模和利润之间取得较好的均衡，且目前主流房企动态PE处于相对底部位置，估值具备修复空间。推荐标的方面，一线A股龙头推荐：万科A、华夏幸福、招商蛇口，二线A股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展， H股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。图31：A股重点地产公司股价周变动幅度（2019.08.19-2019.08.23）9.0%5.7%5.2%4.8%3.7%2.7%

45、2.6%1.5%1.5%1.3%1.2%0.2%-0.4%-0.5%-3.0%蓝光发展图32：H股重点地产公司股价周变动幅度（2019.08.19-2019.08.23）绿城中国17.8%金科股份华夏幸福招商蛇口光大嘉宝绿地控股万科A 新城控股泰禾集团广宇发展金地集团中国国贸中南建设荣盛发展阳光城雅居乐集团世茂房地产华润置地龙湖集团融创中国中国金茂融信中国正荣地产合景泰富集团碧桂园远洋集团中国海外发展旭辉控股集团中国恒大4.6%3.8%3.7%3.0%2.9%2.8%1.6%1.4%1.2%0.2%0.1%8.5%8.2%7.9%-6.0%-1.0%4.0%9.0%14.0%0.0%5.0%1

46、0.0%15.0%20.0%数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心表 5：房企每周拿地汇总（2019.08.17-2019.08.23）公告时间公司城市土地面积建筑面积总地价楼面价权益比例权益建面权益地价（万方）（万方）（亿元）（元/平）（万方）（亿元）2019/08/20滨江集团金华5.108.108.2710,210100%8.108.272019/08/22世茂股份济南8.5022.805.902,58851%11.633.01数据来源：Wind，公司拿地公告，广发证券发展研究中心表 6：房企每周融资汇总（2019.08.17-2019.08.23）公告日期公司简称类型规模（亿元）利率期限（年）到期日期2019/8/19滨江集团公司债券27