宁夏某城一期可行性研究报告

1、宁夏星河河锦城一一期可行行性研究究报告第一章 项项目背景景一、项目目概述20044年，宁宁夏新家家源集团团房地产产开发有有限有限限公司（以下简简称“新家源源房地产产公司”）通过过竞卖的的方式，获得位位于宁夏夏吴忠市市西二环环与裕民民西街交交汇处约约5000亩地块块一宗。20004年下下半年，该公司司对本地地块内的的单位和和居民进进行拆迁迁安置，目前已已完成地地质勘察察 及“三通一一平”并开工工建设拆拆迁居民民安置楼楼，主体体工程于于20004年底底封顶。为确保保开发顺顺利、销销售顺畅畅，新家家源房地地产公司司组织专专业人员员和团队队进行市市场调研研和前期期策划，并委托托进行规规划设计计。该项目

2、位位于吴忠忠市规划划的新区区内，具具体四至至为：东东接规划划路，西西靠西二二环，南南临裕民民西街，北临开开元大道道。该项项目紧靠靠高速公公路，周周边市政政设施齐齐全，已已建成路路网系统统，交通通十分便便捷。且且位于吴吴忠市规规划新区区，未来来行政中中心，区区域发展展前景良良好，发发展潜力力较大。该项目总总占地面面积5000亩（约344万平方方米），除退红红线、道道路、绿绿地、广广场外，实际建建设用地地为3000亩（约200.01万平平方米）。规划划总建筑筑面积为为26.38万万平方米米，容积积率为11.433。绿地地率为442%，规划户户数24400户户，预计计总人口口60000-880000

3、人。二、影响响房地产产行业的的主要变变化（一）土土地供应应政策变变化推进进地价的的进一步步上涨。目前，我国加加强土地地，尤其其是耕地地的管理理，实行行了全球球最严格格的土地地保护政政策，从从严从紧紧控制建建设用地地的供应应，并进进一步规规范土地地交易市市场，严严格界定定有偿使使用与无无偿划拨拨的供地地范围，限制协协议转让让，全面面落实经经营性土土地的“招标拍拍卖挂牌牌”出让制制度。这这些减少少土地供供应措施施的实施施，推动动了土地地价格迅迅速上升升。当然然，迅速速上升的的地价也也促进了了市场主主体-房地地产开发发企业的的优胜劣劣汰。（二）小小康社会会的建设设，保证证了房地地产需求求的稳定定增长

4、。人居住住宅面积积是小康康社会的的一个主主要指标标。为改改善居民民的住宅宅条件，国家加加大中低低价位普普通商品品住房、经济适适用住房房的建设设力度，限制非非住宅和和大户型型住房的的建设。（三）城城市化进进程加快快和消费费结构升升级，使使房地产产继续保保持较旺旺的需求求。一方方面，我我国加快快城市化化建设，城镇房房屋拆迁迁规模较较往年不不断扩大大，居民民安置和和城市新新增人口口购房需需求旺盛盛；另一一方面，人们随随着收入入水平的的提高，希望改改善住宅宅条件，购置较较大面积积、更合合理户型型、更全全面功能能住宅的的需求增增长。（四）信信贷紧缩缩政策直直接影响响房地产产业的发发展。一一方面，出于对对

5、资金效效益和风风险防范范的考虑虑，银行行更愿意意支持实实力较强强、业绩绩较好、开发资资质较高高、信誉誉良好的的房地产产开发企企业。另另一方面面，银行行加息政政策及提提高个人人住房贷贷款按揭揭成数等等也抑制制了部分分购房需需求。总体来看看，20005年年我国房房地产需需求增长长迅速将将低于220044年，住住房价格格涨幅呈呈小幅回回落态势势。三、区域域经济发发展情况况（一）宁宁夏及银银川市经经济发展展概述宁夏位于于中国西西部，黄黄河中上上游地区区。东邻邻陕西省省，西部部与北部部接内蒙蒙古自治治区，南南部与甘甘肃省相相连，总总面积为为5.118万平平方公里里。全区区总人口口5633.222万人，其

6、中回回族1995.004万人人。人口口出生率率为166.555%。近近年来，宁夏经经济保持持了快速速增长：20004年全全区实现现国内生生产总值值4600.3亿亿元，按按可比价价格较上上年增长长11%，增幅幅位居西西部省区区前列，经济增增长速度度已连续续六年高高于全国国平均水水平。220022年末，宁夏的的总体竞竞争力在在全国、西部分分别处于于第155-166位和第第6位。银川市是是宁夏首首府所在在，市辖辖三区两两县一市市，是宁宁夏政治治、经济济、文化化中心。由于其其独特的的地理位位置和历历史影响响，宁夏夏提出“大银川川”战略，争取将将银川市市建设成成为辐射射周边省省市的区区域中心心城市。（二

7、）吴吴忠市经经济发展展概述吴忠市位位于宁夏夏中部，东邻陕陕西定边边县，西西北和东东北与内内蒙古自自治区阿阿拉善左左旗、鄂鄂托克前前期接壤壤，西南南和东南南与甘肃肃靖远县县、环县县毗邻，北连永永宁、陶陶乐两县县，南接接海原、固原两两县，地地理位置置优越，自古以以来是南南北通商商要地，商贾云云集。该该市面积积339994平平方公里里，约占占自治区区总面积积的522%。近年来，吴忠经经济发展展迅速，经济实实力不断断增强。20004年，全市完完成生产产总值完完成366.966亿元，增长110.55；地地方财政政收入完完成0.96亿亿元，可可比增长长14；农民人人均现金金收入337744元，增增长122

8、.1；城镇镇居民人人均可支支配收入入66668元，增长88.8。城乡基本本建设稳稳步推进进，促进进了吴忠忠市经济济的进一一步发展展。20004年年，全社社会固定定资产投投资完成成19亿元元，较上上年增长长28.4。全全市共安安排城市市建设项项目1886个，总投资资21.63亿元元。吴忠忠市投资资2.8亿元启启动了市市区新生生北街片片区改造造等222个项目目，开工工建设了了滨河大大道硬化化绿化等等工程。与此同同时，启启动建设设了吴忠忠世纪嘉嘉园等118个住住宅小区区，总施施工面积积达1000万平平方米。为保证发发展后劲劲，吴忠忠市不断断加大对对外开放放和招商商引资力力度加大大。组织织开展了了义乌

9、商商贸城与与浙江客客商对接接招商，营造商商业集散散地氛围围。在第第八届中中国东西西部合作作与投资资贸易洽洽谈会上上签定110个项项目，协协议投资资6.8亿元。与山东东新汶矿矿业集团团等一些些大企业业签订了了投资合合作协议议。宁夏夏天成公公司100万吨硅硅铁、米米来生物物公司55万吨谷谷氨酸等等55个引引资项目目开工建建设。全全市引进进项目1167个个，协议议投资337.6亿元，实际完完成投资资3.85亿元元。四、项目目建设的的必要性性。（一）吴吴忠市经经济发展展的需要要。目前前，吴忠忠市的城城市面貌貌、建筑筑风格过过于沉重重，缺乏乏现代感感，与吴吴忠市日日新月异异变化不不相符合合。本项项目力求

10、求将现代代感与生生态气息息相结合合，突破破吴忠市市常见的的行列式式、兵营营式布局局模式，采用了了独特的的景观带带规划形形式。充充分考虑虑到吴忠忠市的居居住特点点，采用用了合理理的户型型设计，实现大大面积采采光，充充分照顾顾到吴忠忠市的地地域特点点。合理理的空间间布局提提高了房房屋使用用率，建建筑外立立面采用用现代主主义风格格，给人人以新颖颖、简洁洁、大方方、动感感、明快快的感觉觉，力求求代表吴吴忠市的的新形象象，成为为吴忠标标志性、现代化化、符合合现代人人居条件件的大型型大众精精品住宅宅小区。（二）满满足城乡乡居民物物质消费费的需求求。随着着吴忠市市经济的的不断发发展，城城乡居民民收入也也呈现

11、大大幅度的的上涨。20004年，农民人人均现金金收入和和城镇居居民人均均可支配配收入较较上年大大幅增长长。收入入的增加加，促进进了消费费能力的的扩张，尤其是是住房消消费的增增长，需需求较为为旺盛。据调查查，吴忠忠市潜在在的消费费者中，有接近近两成的的人已经经购买了了商品房房，近三三成购买买了福利利房，至至少455%的潜潜在消费费者尚未未购买商商品住宅宅，另有有15%的人租租房住。因此，吴忠市市房地产产市场发发展潜力力较大，预计在在未来至至少二至至三年内内保持良良好的上上升态势势。（三）满满足人们们改善居居住条件件的需要要。通过过调查我我们发现现，住宅宅面积超超过800平方米米的不到到20%，4

12、55%的家家庭现有有住宅面面积在660-880平方方米之间间，不足足60平平方米的的约有338%。现有住住房户型型不合理理，566%为两两居室，只有222%的的为三居居室，而而且厅、卫功能能不齐全全或不完完善。这这说明，吴忠市市居民的的居住条条件较差差，人们们迫切希希望改善善原有居居住条件件，购置置或计划划购置较较大面积积的住宅宅。据初初步调查查，有116.99%的消消费者希希望购买买75平平方米的的住宅，有355%的消消费者希希望购买买80-1000平方米米的住宅宅，有445%的的消费者者希望购购买1005-1130平平方米的的住宅，有12%的的消费者者希望购购买1330平方方米的住住宅。在

13、在户型选选择上，大多选选择三室室二厅二二卫或三三室二厅厅一卫的的户型。该项目目立足吴吴忠市居居民需求求的调查查结果，广泛征征求意见见，充分分考虑吴吴忠当地地区域特特点，为为吴忠市市民推出出精典户户型。（四）企企业发展展的需要要。新家家源房地地产公司司的前身身是吴忠忠市利通通区房地地产开发发建设公公司，具具有房地地产开发发二级开开发资质质。公司司现注册册资本金金28000万元元，总资资产达442766万元。该公司司自成立立以来，累计开开发建设设各类房房屋166万平方方米，其其中朝阳阳小区一一期2.2万平平方米,朝阳小小区二期期2.44万平方方米,古古城巷22.1万万平方米米,西苑苑小区22.3万

14、万平方米米,塔寺寺小区77万平方方米,现现已销售售15.1万平平方米,实现销销售收入入14000多万万元,实实现利税税3200多万元元,为吴吴忠的城城市建设设、危房房改造，改变城城市面貌貌，改善善居民的的居住条条件，繁繁荣地方方经济做做出了一一定的贡贡献。但但随着市市场竞争争的加剧剧，尤其其是土地地政策的的变化和和资质年年检工作作的加强强，为使使企业竞竞争实力力进一步步充实，迫切需需要提升升品牌竞竞争能力力。为此此，新家家源房地地产公司司决定精精心打造造本项目目，成为为企业的的形象工工程、金金字招牌牌。第二章 新家家源项目目一期基基本情况况一期主要要技术指指标。新家源项项目一期期总占地地面积6

15、60亩（约4000000平方米米），其其中：建建设用地地37.5亩（约2550000平方米米），附附属设施施用地222.55亩（约约150000平平方米，含绿化化、退红红线、主主题广场场等用地地）。规规划建筑筑面积3364227平方方米，容容积率为为0.833。绿地地率为442%。在一期总总建筑面面积中，住宅建建筑面积积为3330555平方米，有66种户型型：A户型有有80套套共75568平平方米 (每套套86平平方米) ，H户型220套共共34110平方方米 (每套套1555平方米) ，F户型220套共共27994平方方米 (每套套1277平方米) ，G户型225套332455平方米 (每套

16、套1477.5平平方米) ，E户型1100套套共1227055平方米 (每套套1100.5平平方米) ，O户型330套共共33333平方方米（每套套1055平方米米）；商商业用房房33772平方方米。二、规划划建设内内容。一期共建建设总层层高为五五层的多多层住宅宅楼9幢幢，全部部为砖混混结构，均为一一梯两户户。其中中：沿裕裕民西街街建1#楼（88个单元元A户型型）；沿沿规划路路自南往往北依次次为2#楼（33个单元元E户型型）、44#楼（2个单单元F户户型）、6#楼楼（2个个单元GG户型）、8#楼（33个单元元E户型型）；沿沿西二环环自南往往北依次次为3#楼（22个单元元A户型型）、55#楼（2

17、个单单元E户户型）、7#楼楼（2个个单元OO户型）、9#楼（22个单元元E户型型）。商商业用房房在小区区中央。平面规规划见下下表：新家源项项目一期期规划总总平面图图 北北绿地 开 元 大 道2单元E户型9#楼3单元E户型8#楼2单元O户型7#楼2单元G户型6#楼2单元E户型5#楼西 规2单元F户型4#楼二 商商业 划划主题广场3单元E户型2#楼2单元H户型3楼环 用房房 路路8单元A户型1#楼裕 民 西 街街三、项目目合法性性批复。1、新家家源房地地产公司司具有房房地产开开发二级级资质，具备相相应开发发能力；2、通过过竞标形形式取得得出让土土地使用用权，签签订了国有土土地使用用权出让让合同；3

18、、取得得了吴忠忠市利通通区发展展计划局局利通通区发展展计划委委员局关关于古城城农民庄庄点连片片改造工工程项目目建议书书的批复复（吴吴利计发发200031222号）；4、取得得了建建设项目目选址意意见书（吴选选20003第000666号）；5、取得得了建建设用地地规划许许可证（编号号：YDD200030772）6、取得得了吴吴忠市预预发建设设工程规规划许可可证（编号：GH2200330666）；7、取得得了建建筑工程程施工许许可证（编号号：644210012000400730032001）；四、项目目计划进进度。一一期计划划于20005年年3月底底开工建建设，计计划于220055年100月竣工工

19、。第三章 投资概概算和筹筹资计划划一、投资资概算新家源项项目一期期总投资资为52201.74万万元，项项目投资资概算汇汇总表及及项目开开发成本本费用测测算明细细详见下下表：新家源项项目一期期投资概概数汇总总表序号费用名称称总价（万万元）一土地综合合费用942.6二前期工程程费405.91三建筑安装装工程费费23233.6四公共配套套设施费费578.57五财务费用用217.35六管理费用用65.556七销售费用用143.79八不可预见见费212.53九税金311.83项目总成成本52011.744说明：11、本费费用分项项名称见见明细表表 2、本本表所列列数据依依据有关关规定收收费标准准及价格格

20、因素测测算。项目开发发成本费费用测算算明细表表费用名称称计算标准准数量单价总价（万元）一土地综合合费用942.6土地成本本（含出出让金）土地面积积（亩）60亩15.771万元元/亩942.6二前期工程程款建筑面积积364227平方方米110元元/平方方米405.911市政公用用设施配配套费建筑面积积364227平方方米50元/平方米米182.142消费设施施配套费费建筑面积积364227平方方米3元/平平方米10.9933天然气公公网初装装费建筑面积积364227平方方米22元/平方米米80.1144抗震设计计审查费费建筑面积积364227平方方米1元/平平方米3.6445定额编制制管理费费建

21、安费用用23233.6万万元0.133%3.0226质量监督督费建安费用用23233.6万万元0.155%3.4997劳保统筹筹基金建安费用用23233.6万万元3.555%82.4488散装水泥泥保证金金建筑面积积364227平方方米5元/平平方米18.2219新型材料料费用建筑面积积364227平方方米6元/平平方米21.886三建筑安装装工程费费23233.61建筑工程程费用建筑面积积364227平方方米600元元/平方方米21855.6222监理费建安费用用21855.622万元0.8%17.4483质检费建安费用用21855.622万元3.5%76.5504有线电视视入网费费户数27

22、5户户300元元/户8.2555天然气工工程费户数275户户13000元/户户35.775四公共配套套设施费费578.571暖增容费费建筑面积积364227平方方米17元/平方米米61.9932配电设施施费建筑面积积364227平方方米10元/平方米米36.4433小区室外外景观设设计费建筑面积积364227平方方米3元/平平方米10.9934小区景观观道路绿化施工工费建筑面积积364227平方方米30元/平方米米109.285休闲广场场及会所所360五财务费用用217.35建设期利利息贷款额30000万元7.2445%*1年217.35六管理费用用65.556管理费用用建筑安装装工程费费21

23、855.6223%65.556七销售费用用143.79销售费用用销售收入入47922.9883%143.79八不可预见见费一至四项项42500.6885%212.53九税金311.83营业税及及附加按销售额额56699.75.5%311.83项目总成成本52011.二、项目目资金筹筹集计划划项目资金金来源分分别为：1、自筹筹22001.774万元元，占比比42.33%。这部部分资金金主要是是企业自自有资金金。目前前已完成成投资115000万元,主要用用于征地地、拆迁迁、补偿偿及前期期费用。2、申请请银行贷贷款30000万万元，占占比577.677%。第四章 市市场分析析一、宁夏夏地区房房地产行

24、行业分析析近十年来来，银川川地区的的房地产产业始终终保持着着快速、稳定的的发展，已经成成为银川川市经济济增长的的主导产产业。伴伴随着房房地产业业的快速速发展，银川市市商品房房开发建建设投资资和销售售同步增增长，220044年，全全市累计计房地产产企业商商品房建建设投资资67.19亿亿元，比比20003年增增加166.288，增长长32%，但增增幅与去去年同期期相比下下降322.9个个百分点点。其中中：住宅宅投资完完成411.822亿元，增长220.33%；办办公楼投投资完成成3.77亿元，增长771%；商业营营业房投投资完成成16.92亿亿元，增增长744.7%；其他他用房投投资完成成4.77

25、5亿元元，增长长10.8%。在房地地产开发发快速增增长的同同时，销销售市场场日益活活跃，个个人投资资买房成成为住房房消费的的主体。20004年全全市商品品房实际际销售面面积3008.221万平平方米，同比增增长322.6%，比去去年同期期增幅少少54.5个百百分点，增势回回落。19966年至220033年银川川市商品品房投资资销售情情况表指标名称称1996619977199881999920000200112002220033开发企业业数量（个）5877101113122118182195商品房投投资额（亿元）3.3553.5117.5887.76612.33517.33223.00338.2

26、22投资增长长率（%）51162.459.1140.223366销售面积积（万平平方米）83.1186170.30住房销售面积积（万平平方米）23.99125.88539.6661.55876.88066.2270.665135.9 增长长率（%）8.153.115624.77-146.792.44 销售售额（亿亿元）2.7222.9994.6007.7998.810.00713.22423.448 增长长率（%）9.953.8869.331314.4432.3377.33办公房 销售售面积（万平方方米）0.4550.5441.2111.7331.5334.93.7887.088 增长长率（%

27、）2012443-12220-22.987.33 销售售额（亿亿元）0.0770.0880.1770.2332.2771.0111.1441.944 增长长率（%）14.3311235887-5612.8870.22营业房 销售售面积（万平方方米）1.8884.4663.1554.8005.75511.33411.11525.662 增长长率（%）137-2952.332099-1.77129.8 销售售额（亿亿元）0.3880.9440.9221.3001.9994.4444.30010.772 增长长率（%）147-2.224153123-3.22149.3二、吴忠忠市房地地产市场场分析1

28、、房地地产开发发投资高高速增长长。近两两年吴忠忠市经济济适用住住房开发发规模过过大，销销售对象象不加控控制，导导致20004年年待销售售楼盘面面积最多多的一年年，超过过30万万平方米米。既减减少了政政府的税税费收入入，也不不利于当当地房地地产市场场的发展展。随着着吴忠市市新城市市的实施施，吴忠忠市房地地产开发发的范围围开始扩扩大，开开发量急急剧扩大大，甚至至出现数数个占地地数百亩亩的大中中型楼盘盘，市场场竞争剧剧烈，容容易导致致价格战战、广告告战。2、市场场购买力力趋于平平缓。220022年的金金花园小小区的抢抢购风潮潮使吴忠忠市居民民房产购购买力得得到空前前释放，造成220033、20004

29、年年地产销销售的持持续疲软软。与银银川市投投资性消消费理念念较旺盛盛相比，吴忠市市相对属属于储蓄蓄性消费费，购买买力的形形成需要要一定的的时间培培养。3、商品品房价格格起伏较较大。吴吴忠市房房地产价价格，在在20002年以以前，大大多处于于10000元以以下，甚甚至低于于或接近近成本价价，与吴吴忠经济济大市的的地位不不符。220033年，随随着一些些功能较较全、设设计新颖颖、结构构合理的的新房地地产项目目的上市市，房地地产价格格大多在在12000元左左右，甚甚至达到到15000元。从实际际购买情情况来看看，房屋屋空置面面积增长长，房屋屋销售价价格表象象偏高，消费者者购买力力未有效效形成。4、地

30、产产开发随随着城市市扩大而而不断扩扩张。吴吴忠市新新区建设设于20003年年启动，将建设设成为宁宁夏第二二大城市市。城市市的扩张张给吴忠忠市房地地产发展展带来巨巨大影响响：一方方面，规规模扩张张使城市市人口、消费水水平有较较大幅度度的增长长，但另另一方面面，吴忠忠市流动动人口占占比相对对较高，能否转转化为定定居居民民存在一一定的变变数。同同时，周周边城镇镇居民的的涌入也也是一个个重要的的需求来来源。这这些因素素将深深深影响吴吴忠市未未来房地地产发展展的格局局。5、房地地产开发发企业开开发层次次低、营营销手段段单一。目前，吴忠市市所开发发的住宅宅以多层层住宅为为主，规规划设计计相互抄抄袭，规规划

31、布局局呆板，且对市市场缺乏乏调查，传播渠渠道单一一，销售售气氛营营造能力力差，未未形成有有品牌竞竞争力的的房地产产开发企企业或项项目。三、新家家源项目目开发与与销售策策略结合宁夏夏房地产产实际及及吴忠市市房地产产发展现现状与趋趋势分析析，我公公司进行行充分的的调研，了解客客户需求求，并研研究规划划布局、总体设设计、建建筑质量量、物业业管理、销售策策略等细细节，力力图达到到预期的的销售效效果。（一）开开发进度度安排。现阶段段（即一一期）采采用银川川市民生生花园营营销模式式，着重重做好主主题广场场、售楼楼部、绿绿化等小小区景观观设计，仅开发发小规模模商品房房，以适适当价格格销售，实行保保本微利利甚

32、至少少量亏损损的销售售策略，充分营营造销售售气氛，实现一一期的顺顺利销售售。在当当前吴忠忠市开发发量巨大大、市场场疲软的的情况下下，采取取小体量量滚动开开发，有有计划、以销定定建地进进行后期期开发，掌握开开发与销销售的主主动权。（二）规规划设计计。改变变目前吴吴忠市千千篇一律律的建筑筑风格，融入吴吴忠市伊伊斯兰风风格，以以享受生生活为目目标，以以功能齐齐全、户户型合理理、多户户型设计计等特色色满足消消费者的的各种需需求。（三）准准确进行行市场定定位。在在现阶段段，价格格是决定定销售进进度的关关键因素素。计划划利用本本项目多多期开发发的优势势，实行行低开高高走、灵灵活机动动的价格格策略，以比市市场同类类项目低低一点的的价格入入市场。（四）有有计划开开展项目目推广。针对吴吴忠市城城市规模模小、传传播渠道道少，口口碑效应应强的特特点，采采取短时时间、大大规模的的推广方方式，以以各种活活动推出出楼盘，营销造造势，争争取在短短时间内内形成吴吴忠市人人人知道道项目认认购、开开盘、优优惠、交交房等一一系列重重要推广广节点。第五章 项项目财