百荣百尚历史重要产品

1、产品“产品”？（以下所有的“产品”，特指商业地产行业的最后建设成果）几百个所谓消费者和租户，把统计分析一下，就可以定义产品了？如果决策可以这样简单还要那些年薪百万的资深专业干什么？上还有一种东西叫“专业思考的力”！消费者与客户，是用来了解、教育和引导的，不是用来跟随的！前提是，你有这水准与能力！请几个号称著名大师级建筑师，在图纸上勾勾画画几个分割图，配上消防机电，后勤设施，就是产品了？如果这样可以，岂不是设计院就可以代替开发商了？是不是客户就是上帝，一切面向与营运、代表客户要求的行为都是最为正确的？如果这样可以，那为什么中国最会的地产团队的SOHO 中国团队，却成了商业地产中最大的笑话？“产品

2、”的打造与实现是一个过程，是一个市场、土地、团队、客户全面、深度互动的过程；最后的成果，是一个硬件与无缝融合的综合呈现；它不是任何一个专业（无论这个专业有多、多热门）可以独挑大梁的，而这其中最能创造价值也是最重要的能力INCOORPERATION跨专业的协调与统筹能力！“过程”是什么？每一个过程的重要环节，需要的团队具备相对应的重要、独到的能力；1.深刻了解宏微观经济发展与趋势，洞察到消费者及客户的深度、本质需求（请注意你的所谓洞察及是否足够深刻、是否源自原点），形成对生意模式的判断及选择；2.能够选择并获取符合市场区位、交通立地、规模合适、成本合理、规划条件科学的项目土地；3.寻找到、了解并

3、洞察项目所需要服务消费者及客户的生活属性、行业特征（、客户访谈，是其中两个比较主要段）、并能够将这些洞察结合上在当地市场上更为领先、综合、可执行的商业元素、业态组合的理念规划（思考的力及综合性），并用规范、专业的语言将洞察的成果传递给客户、设计师、团队等专业合作伙伴（跨专业的协调及统筹力），形成最具经济效率的项目开发方案；4.熟悉并了解客户及其他行业上下游从业者的经营需求（营业时间、单元尺度、交通、物流、机电、对配套的要求、与其它行业的互动性、再下游消费者及客户的特征属性），专业且综合全面地掌握建设规范（建筑、防震、消防、机电），在逐步、分阶段成型的设计、施工图之中，全面客户各方面的需求细节，

4、工程实施的可行性、经济性；5.能够有计划、有步骤、有控制、有标准地完成项目建设过程，在做到多、快、好、省同时，对重点、难点问题有攻关、优化能力，在面对重要客户需求时，能做到灵活调整、服务到位；6.掌握客户资源、了解客户沟通方式与、用与客户共同的语言，站在客户的角度对客户进行引导、组织、教育、管理，在保障其经营需求的全面、客观同时，有必要、适度地其行业形象、经营形态与做生意（无论是租赁还是销售），眼前是赚钱的，中长期是可以获得专业、行业成长甚至升级换代的！7.深入了解商业体经营过程中，人流、财流、物流中相辅相成的互动关系，有一切面向业绩的经营观念，从来不对客户与消费者说不，知道店长与“小”业绩的

5、创造者，对经营环境中细节与完美的追求有目共睹8.明白，任何一个良好的经营性资产都是一份优秀的金融产品的基本前提，掌握通向资本市场的通道，了解家的语言，熟知资本市场的规则。知道，优质资产化，是项目价值，获得长远、长足发展的真正能量源泉。以上，是商业地产项目建设的“八步”，也是“产品”的真正实现“过程”，以及在每一个重要环节中，做事情所需要的“到位”程度，也是对每一个未来管理综合岗位成员的标准要求！在明确自己掌握、经历、或者至少了解全局之前，请客观地自己的自信、请冷静地对待自己、请适度降低你斩钉截铁的论断语调、请主动地配合团队中其它的专业伙伴同时向他们学习、同时，请对自己未来的成长空间报以最大的热

6、情和想像！在了解上述标准、局面以及保证客观角度的前提下，可以开始一下我们已经或即将在宜春、南宁、郑州打造的所谓“混合商业”！为什么要做这样的项目？1.“资产”将未来 20 年，最重要的词汇通货膨胀、经济放缓、货币贬值的迅速发展、即将的庞大的社会底层消费力“资产”将是是资本持有的最佳方式；2.创始人先生中国金融行业里最懂实业的人，做实业中最了解金融行业的人！3.世贸商城100 万平米经营面积（包括 3 期）、1 万家批发租户，最扎实的商户资源蓄水池及资产基础。项目事实上已经成为中低收入阶层零售消费行为的重要；从“批发”到“批发零售” 混合经营，从“物流集散”到“生活方式”的自然成型过程；4.百尚

7、团队掌握体验型商业环境及“产品”打造能力、了解零售经营需求、洞察到市中心混合经营业态的市场机会；5.二线省会城市巨大商机的洞察庞大、全省辐射、批发省级展示店经营需求、中低层巨大零售消费力发展持续红利、城乡结合部或 2 级城市中心获得相当规模土地可能性、批发商业前期较高存活率、零售商业后期较高可持续发展性将以上条件结合的团队有机会二线的省会城市，基于自身的经验、能力、资源，将自然成10 年过程，通过科学规划与执行，让项目一次到位建设成在当地具有超前商业概念、领先硬件水准、优秀经营环境、优质持有资产的商业综合体项目！企业，做什么事情、可持续性地执行什么样的，不是由个别人物的口才、想像力、来决定，而

8、是由企业所处时代、环境以及企业发展的特定阶段、属性综合决定而成。谈谈“产品”的“硬件”打造从宏观到微观的逐步到位，在完整商业概念上，对细节完美的追求！1.市场定位与研究工作工作的角色定位测试？培训？给谁看？如何消费者与客户反馈的信息？如何统计、如何分析？他们是用来了解、教育和引导的，还是用来跟随的？大调研、专项调研、日常调研需要了解什么由后续的定位、设计、建设工作需要解决来决定。定位、定位、定位到底给谁看的定位？到底有沒有用的定位？定位要写成什么样子才是有意义的（而不是一堆空洞、正确但是没有用的形容词？）？什么样的定位才是对建筑设计等其它专业有指导意义的？业态结构：批发、零售、餐饮、life

9、style、其它特定的业态？(有没有形成自己产品的独特公式与比例？)每一种业态的经营需求的细分及描述？（批发散批、品牌展示店、写字楼店？；零售普通零售、折扣店；）面积要求？开间比例？对行业集合程度的特殊要求？与其它行业的互动特点？对物流及经营性人流的互动特点？测算：地域性市场标准获取、基本回报要求？2.设计辅助与招商规划市场先行、设计、设计对经营及回报负责！能真正指导设计精神的定位工作（氛围、动线清晰程度、立面及主要租户业态、品牌配比）；包括完整业态规划比例的设计任务书；业态规划与统计业态比例的合理性：批发、零售、餐饮、life style、其它特定的业态？特定业态解决特定的空间（特别的散批格

10、子铺集合区？特定如化妆品、童装行业的零售、展示店集合区？）；半主力店（zara 等快销售品是否需要？）的安排：多少？多大？餐饮、文化等行业的安排：位置？内容？形态？股东与管理团队？工程技术条件（重要）？不业的运营要求动线！动线！动线！清晰、明了、单一的动线重要性及非绝对性；地块形状、外部交通对接与分割、空间填充的综合安排；交通的多层面、化安排（电梯位置、扶梯指向、停车、半主力店、散批集中区及餐饮位置安排、影院及餐厅疏散）纵深比的辩证合理性 市场状况、品牌现有、柱网设计配合、消防疏散安排；小店！小店！ 小店！这次还有格子铺的集合区 利用、创造、解放店面，还要保证动线的清晰完整，以及合理的统计比例

11、；基于商业规划及业态规划的招商、策略制定合理的统计比例 贡献率 ：楼层、业态、类型；前期宽松求稳定、中期满足回报要求、长期求增长（更应关注资产沉淀部分的价值增长）；特殊业态的特殊政策支持：半主力店、餐饮、文化满足运营要求物业、营运部门的介入：部门提前成立、设计辅助；活动推广空间：空间尺度、分布、工程技术条件、疏散；物业管理用房（规划与设计特点及每层功能房）、后勤用房、仓库、管理3.商业体的用地特征在城市中的区位：中心，或未来中心，周边环境成熟程度或相对成熟；至少紧临一条城市交通干道，与地铁站可便捷连接；容积率大、覆盖率高、绿地率小；占地面积较大，建筑面积大；商业体的建设特征业态：购物中心形态的

12、混合商业、酒店（或有？）、写字楼、公寓/住宅；有可能的扩展业态：交通中心、体育中心、会展、市民广场等；探讨业态之间的组合关系（定位组合、面积组合、空间关系组为都市综合体设计首要关键；形成合力：物业组合满足目标客户全方位需求；物业组合形成组合间的协同，弥补单一产品的缺陷，形成相互的配套，使每天 24 小时、每7 天持续经营。客户层次多样外部客户：经济效益：双层次使用者租客/消费者；社会效益：/普通市民；客户：股东、合作方、管理团队；设计广度大多顾问：建筑、结构、机电、境内院、园林、交通、电梯、幕墙、灯光、室内、标识、声学、酒店厨房/（）等设计条件穿插多、时间长；4.规划与设计执行形成雏形：拿地和

13、规划阶段的设计确定业态的体量、定位条件容积率、用地形状、高度限制、绿化率、覆盖率；周边关系：道路、地铁、周边建筑、日照、景观；市场需求：相对需求（权重）、绝对需求；供给：竞争性项目、未来竞争性项目；售价和情况；潜在大租户意向；交通外部：前台：主要的步行客流来向、主要的车流来向（车、车）、大运量交通（地铁）、drop-off 位置及停车安排；：管理/服务员/货物；：商业、写字楼、酒店、公寓的相互联系：人、车购物中心规划 Trade-mix财务计划5.规划与设计执行搭建骨架：方案、初步、施工图阶段的设计建筑前台主走道：、宽度、角度、节点（中庭、连桥）；扶梯：距离、方向、方式；直梯：位置、数量、特殊

14、租户；后走道；货梯；卸货区和处理区；层数、层高考虑：业态、面积、结构、机电；柱网考虑：店面：面积、面宽；车位、车道；消防楼梯、电梯布置；结构荷载取值：板、墙、大荷载机电设备；特殊荷载：景观荷载降板回填可能的夹层挂钩挂点LED 屏灯箱特殊装修结构和材料特殊家具结构体系：主次梁的关系/宽；杭州万象城的主柱网：11mx9m 、主框架梁的尺寸：600 x700 (w x h)、次梁尺寸：350 x600(wxh)结构难点：大跨度：冰场、中庭、大餐饮租户；转换：院、车道；组合结构、钢结构；预留预埋：与装修、幕墙、机电、园林的交接；机电标准取值：空调、水、电、燃气；公共空间机电需求；租户机电需求：餐饮、美

15、容、首层租户、室餐饮设备房及管道空间安排：机电与装修配合；室内：高度、消防（消火栓、卷帘等）、电气；外墙：百叶、燃气；消防问题分区与疏散：人数计算的原则；分区面积；疏散出口和疏散宽度；疏散距离中庭消防处理：中庭疏散模式；性能化分析；卷帘及喷淋；院 ：人数限制、楼层限制；首层疏散；6.规划与设计执行塑造皮肤内外装修的设计幕墙幕墙体系：石材幕墙：背栓系统、开缝；玻璃幕墙：隐框系统（店面处设装饰铝框）、显框系统、点式系统；铝板幕墙、金属屋面；防水系统；与其他专业的配合：结构预埋、雨蓬排水、风口百叶、泛光照明灯具安装、室外标识、LED 屏及灯箱、园林、室内；室内设计：天花造型高度、店面造型、扶手栏杆、

16、电梯厅、电梯轿厢、卫生间、标识；选材：人造石、天然石、木/竹、金属、玻璃、涂料；品种、规格、颜色、环保与其他专业及需要的配合：机电、消防、租户、宣传推广、维修保养；灯光室外灯光：功能、地面、重点、色温、用电负荷、灯具安装及选样、灯光控制管理；室内灯光：照度标准、灯具选型、效果光；园林硬景:不要用太多真木水景：不要太多水、提前考虑水景机房；软景：树种选择：舒展、常绿；小品：趣味性、公共性、与泛光照明结合；以上的所有“规划与设计”内容，均为商业综合体建设过程中需要开展相关设计工作的“标题”层面的内容；刻意忽略和跳过了工程实现过程，盖应该部分工作的技术条件在市场上实际上已经相对成熟与完善。无论是“前

17、期”（策划、定位、设计）工作，还是“后期”（招商、推广、营运）团队，在谈及“产品”的实现时，请都有一个至少相对完整的概念；一个产品的打造和设计，一个相对完整并接近美好的体验型商业环境，需要经过上述各项工作的综合化学反应之后，方可能成型请尽量提醒自己不要轻易站在某一个专业或者某一个业务点状环节上，对整体的最后结果下过于轻易的判断和所谓决策！系统性思考是关键管理岗位的重要素质！谈谈“产品”的“”打造专注于做小事，并因此而与众不同！1.团队、流程与规范敢于培养白纸 、文化决定战斗力、规范决定专业、模式决定视野、业绩水到渠成！团队文化特征：1 到 2 个带路人、年轻、高素质、快速成长型团队及岗位职责各

18、个工作阶段划分及各个阶段团队分工与职责描述；简单、流畅、无空白的业务流程建设过程标准化流程与工作文件（电子化、OA 的重要性）；TC 过程标准化流程与工作文件；2.招商执行谁是你的客户？能否分类（业态与进度）？ 他们关心什么？他们需要什么？商业租户关系管理数据库（系统）及大系统（招商、运营、推广、住宅、客户会）；招商进度规划；总部与项目的招商分工、协作：权限、流程；重点租户：各业态、行业代表租户及关键人物梳理 （批发大、餐饮、行业代表性品牌、主半主力店、国内重要零售商）策略性合作伙伴；招商执行的原则：坚持与灵活、宽松与严格、到位与成长空间、是最后重要的事；特殊团队政策；团队成员的基本素质结构要求：成长型、综合性、灵活性、坚毅性主人翁和意识3.推广辅助绝对小众、聚焦沟通、长期、阶段性、口碑大于一切、相对完美品质！沟通生意伙伴与朋友、中介公司（如果需要）、电子 DM（数据库）、party物料制作楼书、电子楼书（介绍与寄送版本）、平面图、展示中心；招商发布会的角色定位：阶段性、附加推广价值营业筹备期、开业期的推