新村新型农村建设项目可行性研究报告

1、新村新型农村建设项目可行性研究报告新村新型农村建设项目 ii目 录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第一章总论5一、项目名称及项目承建单位 5二、项目概况5三、可行性研究的依据和范围 5 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第二章 项目建设的背景和必要性 9一、项目建设的背景 9二、项目建设的必要性 10 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第三章 市场分析 15一、市场现状及发展趋势分析 15三、项目所在区域的市场调查与分析

2、 18 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第四部分 项目建设地点及建设条件 22一、项目建设地点 22二、自然条件22三、场地现状2四、抗震设计 2五、外部配套条件 2 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第五章 建设规模与内容 1一、建设规模1新村新型农村建设项目 二、建设内容 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第六部分 总体规戈y 1一、总体规划的原则 1二、总体规划1三、绿化工程2四、竖向及场地整治 2五、主要构建筑

3、物统计（见表 6-1）1 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第七部分单体建筑建设方案2一、单体建筑内容 2二、土建工程2三、建筑装饰1 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第八章公用工程1一、给水工程 二、排水三、电气工程四、弱电工程五、采暖工程六、燃气工程 第九章消防、环境保护1一、消防 TOC o 1-5 h z 二、环境保护2三、劳动保护与安全卫生 6 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第十章能源消耗及节能措施10一、执行标准10二、节能措施

4、10三、能源消耗3 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第十一章拆迁方案1一、拆迁与安置的依据1二、拆迁区域范围、规模 1三、拆迁安置政策 1四、上房安置政策 2 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 第十一章组织机构与管理4一、组织机构 4二、项目管理4 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 第十二章招标、投标2一、项目概况 2二、项目招标内容 2第十三章建设进度计划2 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document

5、第十四章 投资估算及资金筹措 3一、 项目总投资估算3二、资金筹措6 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 第十五章 项目财务评价 7一、财务评价的依据和范围 7二、销售收入测算 7三、利润及税金测算 8 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 第十六章可行性研究结论及建议0一、结论Q二、建议Q附件：项目位置图项目平面图规划意见书第一章总论一、项目名称及项目承建单位1、项目名称：新村新型农村建设项目2、项目承建单位：滕州市大坞镇福兴村二、项目概况1、项目建设地点本项目位于滕州市大坞镇凫山广场东、红荷旅游专

6、线南、济枣 路北。2、建设规模与内容本项目规划凫山新村建筑总面积5.6万m2，其中住宅面积4.4万m2，公共用房面积0.1万m2，商业用房面积1.1万m2。3、投资规模及资金筹措本项目总投资为7376万元，单位自筹资金3876元，银行贷款3500万元。4、建设期本项目建设期为19个月。三、可行性研究的依据和范围1、可行性研究的依据（1）城市房屋拆迁管理条例（2）国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构 稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）（3）建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人 民银行、税务总局、统计局、银监会九个部门联合发布的关于调 整住房供应结构稳定住房价

7、格的意见（4）建设部、财政部、民政部、国土资源部、国际税务总局联 合发布城镇最低收入家庭廉租住房管理办法（5）建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（6）山东省城市房屋拆迁管理条例（2006年9月29日省十届 人大常委会第23次会议通过）（7）山东省关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（8） 关于推进农村住房建设与危房改造的意见（鲁政发200917 号）（9） 滕州市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要。（10）滕州市城市总体规划（2006-2020）。（11）滕州市人民政府办公室关于下达滕州市农村住房建设与 危房改造工作计划的通知（12）省、市建设工程收费依据和收费标准（13）滕

8、州市住房建设规划（2008-2012）（14）建设单位提供的经济技术资料（15） 城市居住规划设计规范GB50011 -20012、可行性研究的范围本报告主要研究范围包括以下几方面：（1）通过对国家政策、当地居民住房现状和发展情况的调查研 究和分析，以及对周边地区的消费情况的分析和趋势预测，论证本 项目建设的必要性。（2）通过对工程经营情况的分析，并结合项目其它建设条件， 确定项目建设规模。（3）在拟定的建设规模的基础上对设计方案提出工程总体布局 和平面布置构想，选定工程建筑结构方案，拟定公用工程建设方案。（4） 根据项目经营特点提出本项目管理体制、机构设置和人员 编制方案。（5）根据工程建设

9、方案提出消防、 环保、节能等专业设计方案。（6）根据本项目的建设标准， 对项目的土建工程、 公用工程等 进行详细测算，提出项目的总投资额。（7） 依据国家关于建设项目的财务评价方法和有关规定，结合 该项目的具体情况和特点，对项目进行财务评价。3、可行性研究结论（1）项目符合国家和地方政策要求（2） 项目的建设符合滕州市城市建设总体规划，对改善大坞镇 小城镇面貌，改善凫山村村民居住条件起着积极推动作用。（3）通过市场调查和预测，项目市场前景良好，建设规模适宜。（4）项目外部配套条件具备，方案可行。（5）项目建设资金渠道可行，社会效益、经济效益良好，财务 指标可行。4、项目主要技术经济指标（见表

10、1-1）表1-1主要技术经济指标表指标名称单位数量备注用地面积亩60总户数户360居住人口972建筑总面积万平方米5.6其/、中住宅万平方米4.4公建万平方米0.1商业万平方米1.1容积率1.41最大层咼层6拆迁面积平方米42525拆迁户数户289腾出土地亩94项目总投资万元7376投资利润率%1项目建设期月19第二章 项目建设的背景和必要性一、项目建设的背景党的十六届五中全会把社会主义新农村建设作为统筹城乡发 展，实现共同富裕的重大战略进行了全面部署，标志着我国新农村 建设又一个高潮的到来。落实这一重大战略部署，必须从广大农村 大量存在旧村的实际出发，在抓好新村建设的同时，重点搞好旧村 改造

11、，从根本上加快新农村建设的进程。“十二五”期间，随着城镇化的发展，我国村镇的人均住宅建 设面积增长了 6.8%，然而，村庄建设中仍然存在着缺少规划的情况， 基础设施建设滞后,农村的人居环境质量与城市相比，有着相当 大的差距。怎样改善农村的居住质量和环境，加快农村特别是城郊 农村的城镇化，是各级党委和政府目前需要考虑的重大问题。对旧 村进行改造不但改善农村居民的居住条件，提高农村的生活质量， 而且对建设和谐的、新型的社会主义新农村具有十分重要的意义。建设新农村社区，需要从产业、土地、地域文化、资源节约、 环境友好等各方面入手，以农民为核心，以农民利益为出发点。坚 持以人为本，科学发展的主导思想，

12、加快城郊农村的城市化建设， 以提高城市建设的快速发展。旧村改造直接牵扯到旧村住户的房屋拆迁，关系到各住户的切 身利益，拆迁政策的合理与否是关系到旧村改造能否顺利实施的一 个关键。按照我市目前的房地产市场发展趋势，通过旧村改造，居 住环境、房屋结构和套型等方面得到改善后，房地产价值一般都会 有不小幅度上扬，广大村民能直接受益。所以，应严格按照有关的 拆迁政策对现有居民房屋进行拆迁，并对居民进行合理安置。现在全国房价仍在不断上涨，有关业内人士认为其主要原因是 由于，现在开发商通过“招拍挂”拿到的土地普遍价格较高，使得 楼盘开发成本上升，商品房价格也随之上升。“旧村”的集体土地转 为国有土地，将为房

13、地产开发提供更多土地，房产用地增多，成本 下降，新建商品房的价格自然会下降。所以旧村改造不但能有效抑 制房价增长过快，还使“旧村”居民能够得到应有的实惠。做好旧村改造工作，是落实“三个代表”重要思想，全面建设 小康社会的主要举措；是落实科学发展观，构建和谐社会的客观要 求；是践行执政为民理念，惠及千家万户的民心工程；是加快城镇 化进程、推进经济增长的重要措施。市委、市政府决定实施旧村改 造工程，是改善民生、落实科学发展观的重要举措，是一项惠及百 姓、改善民生，让人们群众充分享受改革发展成果的“民心工程”根据国家基本建设程序，特编制本可行性研究报告二、项目建设的必要性1 、强化政府宏观调控、改善

14、居民的居住环境（1）做好城镇旧村改造工作，是实践“三个代表”重要思想， 落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重要举措；对改善城市 低收入居民的居住和生活条件，维护社会稳定，振兴枣庄老工业基新村新型农村建设项目ii地都具有十分重要的意义。（2）实施做好城镇旧村改造有利于改善城镇低收入家庭和弱势 群体的生活条件，加快建立和完善住房保障制度，住房制度改革是 我国经济体制改革的重要组成部分，通过十多年改革发展，实现了 城镇居民住房的私有化，也促进了房地产业发展和城镇建设。 但是， 由于多方面因素，住房制度改革的一些政策措施还没有完全到位，比如住房货币化分配问题，最低收入家庭住房保障制度建立问题等 等

15、。做好旧村改造是进一步加快住房制度改革、完善房改配套政策 措施的重要推动力量。通过实施旧村改造，将进一步完善社会救助 机制和保障体系，让社会弱势群体和贫困群众分享改革发展和振兴 所取得的成果。（3）做好城镇旧村改造，改善了广大居民的居住环境， 提高了 居住质量和居住水平。安居和就业是人民群众最基本的生存条件。实施“民生工程”正是从此入手，进行大规模的旧村改造，解决了 广大人民的安居问题，提高了人民的生活质量。（4）强化了政府宏观调控的职能旧村改造是政府对房地产市场进行宏观调控的一个重要的手 段。房地产市场的健康发展， 一方面主要靠市场这只“看不见的手” 去自由调节，发挥市场在资源配置中的基础作

16、用，另一方面还必须 靠“看不见的手”即政府的宏观调控的职能的发挥，而且对于房地 产这个特殊的行业来说，政府宏观调控确保整个房地产市场持续健 康发展显得尤为重要。旧村改造的建设是政府行为，实行指导性计 划管理，实现了在市场经济条件下，政府通过计划管理手段对市场 新村新型农村建设项目 机制解决不了、解决不好的盲区进行调控的目标。2 、符合国家、地方政策（1）中共中央、国务院下发的关于促进小城镇健康发展的若 干意见（中发200011号）和山东省城市房屋拆迁管理条例 指出了旧村改造的意义，提出要各地开发这项工作。从理论的高度来认识，小城镇健康发展是生产力发展的客观要 求，生产力的发展水平和状况是推动社

17、会发展的关键性因素，而住 宅作为人类文明的标志，它不仅是人类必不可少的生存资料，也是 享受资料和发展资料。随着人类文明程度的不断提高，人们对住房 的需求层次也不断提高。我国现阶段已解决了人民的温饱问题，人 民对住房有着迫切的要求。因此，促进小城镇健康发展正是现阶段 我国生产力发展水平决定的。（2）现阶段，我国村庄建设中仍然存在着缺少规划的情况， 础设施建设滞后，农村的人居环境质量与城市相比，有着相当大的 差距。旧村改造不但使村民居住条件得到翻天覆地的变化，节约下 来的土地又为村庄进一步招商引资，发展经济打下了基础，可谓一 举两得。（3）项目的建设有利于拉动投资和消费，进而促进经济增长。 实施旧

18、村改造，有利于拉动投资和消费，有利于加速房地产发展， 进而促进经济增长。从投资方面来讲，一般情况下，房地产投入每 增长10各百分点，GDP就增长0.5到0.6个百分点。可以看出，开 展旧村改造、激活房地产市场对启动内需、拉动经济增长的作用是 十分明显的。实施旧村改造，对经济发展的贡献将是相当大的。再 从消费方面来讲，住房消费是最大的消费，而且全部是居民个人消 费。同时，由于房地产业具有生产地域消费本地化的特点，这对于 促进本地投资和消费的增长以及经济发展，是其他行业无法与之相 比的。所以，通过旧村改造，将会极大地增强城市经济活力。（4）该项目对启动房地产市场， 带动相关行业发展是相辅相成 的，

19、住宅业的发展可以带动建成、化工、轻工、电子、机械、家具、 纺织、玻璃等50多个行业的发展，同样相关行业的发展给住房也的 发展提供强有力的物质基础，促进住宅及相关行业步入良性循环的 发展轨道。住宅建设对吸收劳动力的投入产出比是1:2，近年来，滕州市住宅业年内新增投入5亿元，就能带动相关产业增长近 10亿元，拉 动枣庄市的GDP曾长0.5%。滕州市是鲁南地区的建材基地，滕州市 乃至周边地区房地产业的发展对全市的经济增长的带动作用无疑是 巨大的。随着房地产业的进一步回升，房地产业对滕州市经济的拉 动作用还将日趋明显。资料表明，住宅业对劳动就业的连带系数发 达国家为1:3，对于发展中国家来说，比值更高

20、，可以促进装饰业 的发展，带动菜市场、托儿所、学校、粮店、物业公司等配套设施， 为下岗职工提供就业的机会，促进住宅市场的发展。（5）旧村改造不仅推动了建筑、 建材、交通运输和相关服务业的 快速发展，而且把大规模旧村改造与推进产业结构调整、促进资源 型城市经济转型有机结合起来，有效地整合了土地，增强了土地功 能，推进了城市可持续发展。该项目建设规模5.6万平方米，可提供360套住房，满足972 人的居住问题，为城镇居民创造良好的居住条件，使人民群众安居 乐业，有利于改善滕州地区和滕州市的投资环境，也有利于社会的 稳定和发展。旧村改造对滕州市经济的发展，对促进两个文明的建 设和社会的安定，将发挥重

21、要的作用，因此，该项目的建设是必要 地。第三章市场分析一、市场现状及发展趋势分析1、全国房地产市场现状及发展趋势分析国家统计局公布的2009年全国房地产市场运行情况显示，2009年全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长 16.1%。12月份全国房地产开发景气指数达到103.66,以全年最高值收官。值得注意的是，根据公布的数据，2009年全国商品房销售 面积93713万平方米，比上年增长 42.1%,全面超过了 2007年7.6 亿平方米的历史高点。其中，商品住宅销售面积增长43.9%。不过与此同时，2009年商品房销售额达到43995亿元，比上年增长75.5%，其中商品住宅销售额增长

22、80.0%。对比商品住宅的销售面积和销售额涨幅可以看出，销售额上涨的幅度几乎高出销售面积涨 幅的一倍，房价大幅走高成为2009年中国房地产市场运行情况的主要特征。另外，2009年房地产开发企业资金来源也显示出不一样的变 化。根据公布的数据，2009年房地产开发企业本年资金来源达到 57128亿元，比上年增长了 44.2%。其中，国内贷款达到11293亿 元，增长了 48.5%。同时，在房地产开发企业的其他资金来源中， 定金及预收款达到 15914亿元,增长幅度高达 63.1%;个人按揭贷 款达到8403亿元，大幅增长了 116.2%。贷款比例以及个人信贷规 模的大幅度增长反映出年内充裕的流动性

23、密集地进入了房地产领 域，适度宽松的货币政策对 2009年中国房地产市场的发展起到了 关键性的作用。根据数据，2009年全国新建商品住宅市场显著供不应求，商品住宅销售面积增长 43.9%，但住宅竣工面积仅增长 6.2%。从未来供 应规模来看，2009年全国完成商品住宅投资增长14.2%，房屋新开工面积增长12.5%，但同时房地产开发企业完成土地购置面积却下 降了 18.9%。这预示着2010年商品住宅供应量将比 2009年增大 一些，但增量不会过多。只有在需求出现明显萎缩的情况下，才会 出现供需平衡或供大于求的局面。就全国而言，2010年新建商品住宅供应依然会偏少，这将影响房价的回调。因此，国

24、11条”当中第一项措施增加保障性住房和普通商品住房有效供给”对于遏制房 价的进一步上涨将会起重要的作用。2、滕州房地产市场行业现状及发展趋势分析（1）房地产开发企业情况全市拥有房地产开发企业 73家，其中一级资质1家，二级资质 2家，三级资质11家，四级资质19家暂定资质18家，新成立暂无 项目尚未办理资质的 21家。以上企业国有和集体性质的 9家，占 12%，外企18家，占24%。近两年有开发项目的 50家，占68%。（2）商品房销售区域情况滕州市的房地产开发项目主要分布在城区东、西、南、北、中 五个区域。以铁路为界，东部区域的项目基本上是以改善居住环境 和投资、投机性购房居多，以老城区为标

25、志的中心城区约占70%，乡镇、矿区和大中型企业约占 24%，滕州市周边城市来滕购房的约 占6%;西部区域首次购房者基本是以居住需求为多，乡镇购房约 占65%，城区人员约占15%，其它类别约占20%.地域性购房消费划 分明晰。从住房消费需求上来看，我市刚性需求较大，回迁安置住房消 费占总量的32%，改善性住房消费占总量的 43%，投资性住房消费 占总量的15%，投机性住房消费占总量的 4%，周边城市来滕住房 消费占总量的6%。商品房价格2009年滕州市商品房售均价 3494元/ m2,同比增长17%。其中， 中心城区均价达到 3660元/m,同比增长16%;北部城区均价达到 3740元/m,同比

26、增长21%;西部和南部区域 2803元/m，同比增 长22.3%;东部区域3624元/ m2，同比增长14%。整体上看，中心 城区，东部区域和北部区域的房价较高，西部区域的房价较低，剔 除经济适用房和团购拉低均价因素，中心区域,东部区域和北部区域的楼盘大多在3600-3900元/m左右，好地块和综合评价品质较高的 楼盘大多在 3900-4100元/m左右，甚至更高。从滕州市多层和小高层住宅的销售价格看，逐渐稀缺的多层住 宅销售价格偏高，小高层和高层价格偏低，二者的价格每平方米相 差 200-500 元。发展趋势预测当前滕州正处于城乡一体化发展的关键时期,房地产业正面临着新的发展机遇，预测至少在

27、未来近几年内，住房仍将是市场消费 的热点”房地产业发展前景广阔。从供需关系上分析，经过 2009年的市场消化，2008年底蓄积 的刚性需求已经得到有效释放。2009年下半年，我市开发企业明显加大了投资力度和开发进度，2011年6-7月份市场有效供给将快速 增长，其中回迁安置住房将消化三分之一的市场投放量，供求紧张 状况将得到明显缓解。从发展趋势来看，我市房地产市场将继续保持高位运行态势。 但在一定程度上受市场供求关系变化的影响，房价上涨的势头将逐 步趋缓，房地产市场逐步进入相对平稳发展阶段。三、项目所在区域的市场调查与分析1、项目所在地自然概况大坞镇位于滕州市西部，总面积 100平方公里，目前

28、，镇驻地 建成区面积已达7平方公里，总人口 10.3万人，辖65个行政村， 驻地人口达4万余人。境内各类工矿企业 292家，是山东省人民政 府命名的中心镇、示范镇、环境优美镇。 2010年全镇国内生产总值 实现26亿元，增长30%;地方财政收入实现4545万元。已成为滕 州西部政治、经济和文化的中心。大坞镇北依凫山山脉，西临著名的微山湖，东距滕州市区仅10 公里。大坞镇交通便利、区位优越，济（宁）枣（庄）一级公路纵 贯南北，东距104国道、京福高速公路、京沪铁路 12公里，西临京 杭大运河，距万亩红荷湿地、滕州港、岗头港等货运码头仅4公里。 大坞镇资源丰富。矿产资源以煤炭、石灰石为主，煤田已探

29、明可采储量为3.1亿吨，境内现有的3座煤矿年产量达240万吨，是国家 重点煤炭生产基地。优质石灰石储量达11亿吨，是天然优质的水泥 生产原料。大坞镇农副产品质优量大。已建成3万亩绿色毛芋头、无公害西瓜、寒萝卜、马铃薯等基地。年产各类优质蔬菜2亿公斤、 产品远销日、韩、新、马、香港、澳门等国家和地区。大坞镇基础设施完善，功能齐全。驻地有110KVA变电所两处， 拥有2万门程控电话交换机组，能满足全方位通讯需求，有线电视 入户率达95%以上。建校50周年的省重点实验中学滕州三中和滕 州市第一人民医院在镇驻地设置。2、项目地块SWOT分析S 优势人气一一项目所在区域距市区距离适中，是滕州市西部教育、

30、医疗文化资源相对丰富的地方， 是周边居民购物、就医的首选之处， 人流量相对较大。环境一一周围没有任何大型的工厂企业，居住环境良好。土地一一项目系旧村改造，不存在土地征用问题。交通 项目紧红荷旅游专线和济枣公路，交通十分便利。W 劣势商业、服务一一周围缺少大型的商业和居民生活服务设施，O 机会城市化一一村庄整治工作是新时期党中央、国务院赋予建设部 门的重要战略任务，是社会主义新农村建设的核心内容之一。T 威胁认识一一新村的建设和启用，将对原村民的生活方式产生重大 影响，如何让村民提高认识，转变思想是项目成败的观念。3、项目市场定位。住宅和商业房销售对象主要是凫山村民。4、家庭居住结构。随着经济发

31、展，家庭居住结构也正发生改变。年轻人应该照顾 老人，在日常生活和照顾孩子方面也需要老人的帮助；但生活节奏 的加快和生理、观念、行为方式的差异往往激化了老年人与年轻人 的摩擦，老中青三代同堂的情况有所改变；开始有更多的子女和老 人选择分开独住。这样当前社会家庭成员居住结构形成三种情况： ?多代同堂或毗邻而居；？近距离的分居；？完全的独居。居住结 构变化要求住宅设计以及整体楼盘的房型组合和配比，要能体现并 适应于这种变化。第一类要求住宅单体设计要有足够的空间来满足老中青三代人 的需要。住宅面积和房型可能较大；或者子女和父母是左邻右舍的 关系，都单独有自己的居所。第二类则要求住宅开发的整体楼盘布局上

32、考虑有多种房型配 置。父母、子女同在一个物业内，彼此居住有一定的空间距离，但 仍可较为方便地相互联系和照顾。第三类则反映社会需求老年公寓。让老人们生活在一起，有适 合老人居住的空间，并提供相应的专项社区服务，这将成为有别于 敬老院的新的住宅开发新模式。4、项目定价、住宅定价本项目新建住房全部用于拆迁户安置，不对外销售。根据有关 政策，并参照类似工程做法，实行回迁标准面积内的享受综合成本 价下浮优惠，超出回迁标准面积但未超出10%的部分按综合成本价计算，超出标准回迁面积 10%以上的，执行市场价。经测算，不包 括土地在内，市场价为1500元/m2。、商业用房定价商业用房的价格受到地理位置、周边商

33、业用房价格等因素比较 大，具有一定趋同性。通过对周边地区商业用房的销售定价的横向 比较，目前其销售价格在 3000-5000元/之间，考虑到本项目的位置、周边环境等因素，确定商业用房的价格为 4200 元/ m2o第四部分项目建设地点及建设条件一、项目建设地点本项目位于滕州市大坞镇 凫山广场东、红荷旅游专线南、济枣 路偏北区域。二、自然条件1、滕州市概括滕州市位于山东南部，地处北纬34 50至35 17东经11648至117 23，东依沂蒙山区，南临枣庄市薛城区，西濒微山 湖、与微山县相连，北靠孔孟之乡、和邹城市接壤。全市总土地面 积1485平方公里，境内东西宽 45公里，南北长46公里。人口

34、 157 万，是山东省人口最多的县级市。滕州地处北温带，属淮河流域，季节型大陆性气候，年均日照2383小时，历年平均气温13.6 C,最热月为7月，平均气温26.9 C; 最冷月为1月，平均气温-1.8 C。全年平均年降水量 773.1毫米, 年降水量最高为1245.8毫米（1964年）。水资源充实，总量为 6.55 亿立方米。地下矿产资源以煤为主，蕴藏量达52.47亿吨，且以埋藏浅、煤层厚、煤质优而闻名国内外，被煤炭部和国家计委列为全 国重点煤炭开发基地。滕州交通区位优越，滕州自古就有九省通衢之称，是鲁南地区 著名的商品集散地和重点转站，具有铁路、公路、水路三大运输优 势。城市对外交通联系极

35、为便捷，京沪铁路、 104国道、滕平公路、 新村新型农村建设项目 i济枣公路、京福高速公路均穿越城区。2、地质条件滕州市地质构造骨架形成于中生代的燕山期。燕山运动在整个 鲁西隆起区（又称鲁西台背斜）的表现是以中部为核心的呈穹隆状 隆起，由于张力作用，岩层表面形成放射状和环状张性断裂，继而 形成地垒式的凸起和地堑式的凹陷，岩层未经受强烈积压，褶皱构 造表现不明显、不典型。由于地区位于鲁西隆起区的南部边缘，地 质构造上的表现同鲁西隆起区构造形势一致，断裂主体为南北向（放射状张裂体系）和东西向（环状张裂体系）两组。由于在两组主体 断裂过程中局部岩体受力不均，在主体断裂基础上又派生出沿北东 向、北西向

36、两组切向断裂。由于断裂生成时代不同，新断裂切割老 断裂，使各组断裂复杂化。总的规律是：东西向断裂生成时代早， 南北向断裂生成时代晚，南北向断裂切割东西向断裂。断裂之间， 由于岩层只作用上升和下降不等量的垂直位移，构造上形成地垒式 的凸起和地堑式的凹陷。岩层原有的水平产状微受扰动， 产状平缓， 倾向一致。新建场地地势比较平坦，在地质结构上符合建设厂房的要求。3、气候条件滕州地处北温带，属淮河流域，季节型大陆性气候。年平均温度13.8 C极端最高气温40.4 C极端最低气温-21.8 C年平均降水量726mm年平均蒸发量1748mm最大冻土深度30cm新村新型农村建设项目 常年主导风向东南风三、场

37、地现状福兴村现有 289户，需拆迁房屋面积42525m2，其中砖木房5584.26 m2,砖混房 36558.25 m2,其他 382.82 m2，占地面积 154 亩。为满足新村建设基础设施条件要求，方便居民生活，新村拟异 地建设安置，安置区域占地为 60亩，现为空旷地。项目建成后， 为 体现当地文化特色，将福兴村更名为凫山新村。四、抗震设计根据建筑抗震设计规范(GB50011-2001)，滕州市抗震设防 烈度为七度，该地块为对建筑抗震一般地段，建筑物抗震设计按七 度设防。五、外部配套条件本项目位于政府驻地，紧邻红荷大道和济枣公路。周边的市政 配套等基础设施完善，完全可以满足项目建设的需要。

38、1、给水滕州市水资源充实，总储量为6.55亿立方米。项目给水主要为 生活用水、消防用水和部分绿化用水，水源采用城镇自来水。项目 所在地建有城镇自来水管网，可满足项目需要。2、排水本项目排水实行雨污分流制，雨水、污水排至府前路排水管网。3、电力滕州市是全国能源基地 2009年发电量53.58亿千瓦时，电网可 供能力达100万千瓦，电力充足。项目驻地附近有 110KVA变电所 两处，距项目仅1km，用电方便。4、电讯滕州市境内所有镇街实现了微波通讯无缝覆盖，截止2009年底，固定电话29.83万户。移动电话用户 83.17万户，电话普及率 67.6%。互联网用户达9.53万户。目前城市程控交换机总

39、容量已达 300万门，大坞镇拥有2万门程控电话交换机组，宽带网络建设较 为完善，且项目临近镇主干道，假设方便，可满足项目电讯需要。5、交通项目紧临红荷旅游专线南、济枣路，交通十分便利。新村新型农村建设项目 第五章建设规模与内容一、建设规模本项目总占地面积为 60亩，根据滕州市规划局建设工程规划审查意见书的要求，该宗地容积率为1.41 o根据上述要求，经过对不同的单体建筑组合形式的比较，确定本项目的总建设规模为5.63万平方米，其中商品住宅建筑面积4.38万平方米，商业用房建筑面积1.12 万平方米，公共建筑面积 0.13万平方米。二、建设内容项目建设内容包括单体建筑的土建及公用工程、绿化工程、

40、道路工程及室外公用工程。新村新型农村建设项目 第六部分总体规划一、总体规划的原则在整个规划编制的过程中，要本着合理性、方便性、经济性、美 观性 四效统一 ”的原则进行设计。合理性：严格按照城市规划的统一要求进行规划设计。新村内部的功能分区布局合理，清晰明确，组团结构合理，便于实施。方便性：交通组织顺畅自然，平面布置紧凑合理，充分发挥临近 午山的特点，为广大业主创造良好的居住环境和休闲环境。经济性：选择合理的建设方案，用尽可能少的投资创造最好的投 资效果。美观性：因形就势，充分利用自然优势，促进流畅的建筑空间与 优美的天际线之间亲切对话， 利用高低错落的建筑群落营造出诗一般 的意境。二、总体规划

41、1、总平面布置项目用地为空旷平地，附近没有高层建筑和工业企业， 紧邻凫山 广场，地理位置十分理想。为充分利用优越的自然条件，总的布置原 新村新型农村建设项目 ii则是均衡布置。沿路处建设商业用房，在社区中部建设公共用房，在 南部和北部建设两个小型的公共活动场地，作为共享空间和中央绿 地。为充分利用自然光线，满足日照要求，建筑物均呈东西向布置。 保证每户居民均能得到充足的日照时间。新村项目总平面布置详见附图。2、道路系统（1 ）道路布置道路路网根据建筑物的密度确定，整个路网既具有交通功能， 同时又是内部景观的游览路线，沿路而行，景色逐次展开。道路设计要使新村内部交通和对外联络十分顺畅， 保持新村

42、内部 适中具有良好的可达性。主干道于中部呈十字布置，道路的走向充分 考虑了对新村环境的维护， 基本沿建筑物的两侧山墙布置， 对建筑物 的噪音干扰降至最低。在新村内部个建筑物前， 设宅间路，将各单体建筑与主干道连接 起来。在楼前、绿地，设步行路，便于居民散步和内部组团间的联系。所有道路适当设置曲折路段，以减少行车速度和降低路面坡度。（2）道路结构主干道宽度为 6m，在靠近新村出入口附近，宽度为 8m。主干 道为双向双车道，两块板构造，混凝土路面。宅间路宽度为2.53m,为一块板构造，花砖路面。步行路采取自由松散的道路结构，宽度、走向根据地形和空间的要求，富有变化，路面分别采用不同的材料铺贴。新村

43、新型农村建设项目 #(3) 出入口设计新村共设三个出入口，在新村南部向府前路开口两处， 在新村东 部向木曲路开口一处。三、绿化工程新村绿化共分两个等级：公共绿地和楼前绿化，公共绿地包括 小广场公共绿地和道路两侧的绿化、行道树。除必要的道路、停车 场和其它硬化地面外，建筑物周围的所有土地均进行绿化，完全避 免裸露土地。绿化工程采用立体空间体系，将草坪、灌木与乔木有机地合起 来，形成层次分明、搭配得当的绿化体系。根据周边环境和气候特 点，选择合适的景观树种和草种，以降低养护费用。新村的总绿化率为 35%，个新村的公共绿地占地面积为14000m2o四、竖向及场地整治尽量保持原有地形地貌，对原有竖向不

44、做大的变动，减少土石 方挖填量，争取土石方自我平衡。对需加固的边坡分别采取自然放 坡、挡土墙、锚杆等方法加固，对填方区采取分层夯实，土质低劣 区进行换土处理。新村新型农村建设项目 i五、主要构建筑物统计（见表 6-1 ）表6-1主要建构筑物统计表序号项目名称、楼号层数结构形式单位数量1住宅面积5-6砖混平方米43800|2商业用房面积3砖混平方米112003公共建筑面3砖混平方米13004道路平方米80005绿化平方米140006变电所座1新村新型农村建设项目 第七部分单体建筑建设方案、单体建筑内容本项目的单体建筑包括多层住宅、商业用房和公建项目二、土建工程1、建筑设计根据项目所在地居民的文化

45、、 风俗习惯，新社区应采用行列式布 局，其优点是，将不同户型、高度的住宅单元结合地形、地貌形态， 分别组合成单元数目不等的住宅楼，在保证户户向阳的前提下，按 照编排有序的结构分布。单体建筑外观采用欧式建筑风格。 外墙面使用不同颜色的涂料涂刷， 结合优美的新村自然环境，形成色彩艳丽、层次分明的景色。住宅平面采用多种户型组合，保证每间房屋均有直接对外的窗户， 主卧室和主客厅均位于南侧。根据测算，6层楼房应为最经济层数，根据对村民的调查，楼层 不宜超过6层。因此新社区以5-6层楼为宜，套型分为 90 m2. 120 m、140 m左右四个。2、结构设计由于目前尚无该地块的详细地质勘探资料，各单体建筑

46、的基础需根新村新型农村建设项目 i据现场实际情况进行相应的调整，根据附近建筑物情况和滕州市实 际情况，为降低工程造价，应以毛石基础为首选。 主体结构均采用 砖混结构。三、建筑装饰本项目主要为住宅，因此建筑物外装修按照设计图纸进行统一设计， 统一施工，室内则仅进行简单装修，由入住的各业主自行进行精装修。 具体如下：1、新房外门为防盗门，内门为普通复合木门；窗为铝合金门窗（或 塑钢窗）；2、内墙仿瓷处理；3、储存室内高2.2米，车库型，卷帘门，普通照明，部分室内可通 水。4、外墙粉刷立邦漆或乳胶漆；5、卫生间墙地面镶贴瓷砖、配卫生洁具。新村新型农村建设项目 第八章公用工程、给水工程1、给水量计算福

47、兴村现有村民289户，972人，鉴于村民人均面积较多，应该 有人对外出租，并 考虑商业用房和其他因素，总人数取为1500人，人均用水指标取 200L/人？c。用水不均衡系数为2，不可预见用水为居民用水和绿化用水量的12.5%。用水量计算详见表 8-1。表8-1用水量计算表名称单位数量用水指标日用水量居民用水人1500200L/人d300 m3/d绿化用水m2140001.5L/m2 d21m3/d小计321m3/d不可预见水量12.5%40.13m3/d日用水量合计361.13m3/d最大小时用水量系数为230.09 m3/h2、室外给水管网由松岭路市政给水管网引来水源，管径为DN100，接入

48、新村给水管网。区内给水主管布置为十字管网，敷设在新村主干道下，管径为DN100。支管布置成枝状管网，接往各单体建筑。新村新型农村建设项目 i室外给水管材选用球墨给水铸铁管，承插连接。3、室内给水室内给水管道采用 PPR塑料给水管，给水干管采用热熔连接，支管采用粘接连接。二、排水本项目排水采用雨污分流制。1、雨水建筑物降雨重现期取一年，新村降雨重现期取三年。 根据滕州市暴雨强度公式：q5 = 8725/ (t+28)整个地块降雨量为 20971/s。建筑物屋面降雨由雨水斗收集后，经雨落管排至室外的雨水井，排往新村室外雨水管网。建筑物雨水系统均采用外排水方式，管材选用UPVC塑料排水管，竖管管径均

49、为 DN100。室外雨水管网在道路下敷设，水力坡度基本 与地面坡度相近。室外雨水管选用钢筋混凝土排水管，在转弯和管道交汇处，以及直管段的一定距离内设检查井。在道路两侧、室外停车 场周围设雨水口，收集地面径流。2、污水污水量计算污水流量按给水量的 85%计算，日排水量为 306.96m3。室外污水管网新村新型农村建设项目 i室外污水管网在道路下敷设，水力坡度基本与地面坡度相近室外污水管选用钢筋混凝土排水管，在转弯和管道交汇处，以及直管段的一定距离内设检查井室内污水管网室内污水系统管材选用UPVC塑料排水管。三、电气工程1、用电负荷计算8-2表用电负荷计算表名称单位数量单位用电指标用电量住宅户36

50、06KW/ 户2160 KW公建m2130060W/m278 KW商业m21120060W/m2672 KW装机负荷合计2910KW计算负荷共用系数0.72037KW2、变电设计本项目用电负荷为三级， 新村设高压变电站一座，位于新村北负 荷集中区域内，设两台 SCB9-1250KVA干式变压器。由大坞供电所 来高压电源，接入变电站，电压等级为 10KV。由变电所分别向建筑 物输出380V/220V低压电源，路灯照明设专用路灯箱式变压器。按照供电规则的要求，采用静电电容器补偿，保证高压侧的 功率因数在0.9以上。 在变电所内设置继电保护装置，对变压器、 高压进线、母线等进行保护。3、建筑物配电系

51、统低压配电系统米用 TN-S系统，树干式与放射式结合，一、二 级负荷采用放射式配线，三级负荷采用树干式配线。多层建筑物配电线路均采用穿管暗敷，电线管敷设在建筑物的主体结构中，进线处设重复接地。4、防雷接地（1）防雷本项目为二级防雷建筑物。在屋顶设备间的顶部安装避雷针， 并在屋面上装设不大于 10米X10 米的金属网格，突出屋面的物体其顶部四周装接闪器。金属网格一 般采用8mm以上镀锌圆钢，也可采用不小于4mM 12mm镀锌扁钢。引下线利用混凝土柱中的钢筋，间距不大于18米；也可以单独设专用引下线，间距不大于18米，采用8mm以上圆钢或者扁钢。在建筑物30米以上部位采取防侧击雷和等电位措施，将钢

52、筋互相 连接，金属门窗、栏杆与防雷装置连接。利用建筑物基础内的钢筋 做防雷接地体，接地电阻不大于10Q。（2）接地变压器中性点接地，进线处作重复接地。所有带电设备的外壳及插 座的中性点均与配电系统的专用保护线（PE线）或接地体连接，保护接地采用基础内的钢筋做接地体，接地电阻不大于10Qo新村新型农村建设项目 i四、弱电工程1、通信工程电话线路由城市通信管廊接来，电话交换箱安装在在道路旁或绿地 内。新村内室外通信线路穿塑料管埋地暗敷，过路处穿钢管保护。 单体建筑接线箱安装在首层，室内线路穿塑料管暗敷，每户在主卧 室、客厅及卫生间内设电话插孔。2、有线电视有线电视线路接自城市有线电视网络，新村内有

53、线电视线路穿塑料 管埋地敷设，过路处穿钢管保护。接线箱和信号放大器设在建筑物一层， 在每间卧室和会客厅设插孔。3、计算机宽带网络室内外预留计算机宽带网通道，日后根据需要布设。4、对讲门铃每单元底层设对讲门铃，由住户控制防盗门的开启。五、采暖工程1、热负荷需要采暖的面积包括住宅及商业，单位面热负荷指标取70W/m2，项目总热负荷为 3920KW.2、热源采暖采用从热电厂由热官网引来的高温蒸汽，经换热器换热后，制得90C采暖热水，经新村热力管道输送至各单体建筑。新村共设新村新型农村建设项目 i两处换热站，分别向各单体建筑供热。新村热力管道采用塑料护套保温钢管，直接埋地敷设。3、室内采暖系统室内采用

54、散热器采暖，管网设在管道井内，分户计量。六、燃气工程燃气采用管道 液化气，液化气来自液化气站。室外燃气管道采 用钢管，直接埋地敷设，系统形式为枝状管网。室内燃气管网的立管沿外墙敷设，分别接入每套住宅的厨房。新村新型农村建设项目 第九章消防、环境保护一、消防1、消防用水量计算本项目同时发生火灾次数按一次计算，消防用水量详见表 9-1表9-1消防用水量计算表用水部位设计用水量(I/S)火灾历时(h)总用水量(m3)室内消防用水量15154室外消防用水量25190喷淋系统用水量221802242、消防系统本项目的建筑物火灾危险等级为二级。消火栓系统住宅建筑消火栓系统采用环状管网，消火栓设置在建筑物内

55、易于取 用处，消火栓箱明装。消火栓平面位置的布置，可以保证任意两支 水枪的充实水柱能够同时到达室内任何一点，同时设消防卷盘。自动喷水灭火系统公建用房内设自动喷水灭火系统，危险等级为中危险级I级。喷头 新村新型农村建设项目 i采用长方形布置方式，喷头长边间距不大于 3.8m,短边间距不大于3.3m，喷头采用68C级吊顶型喷头。 喷淋系统管网采用枝状管网， 管道由消防水泵房接出 1根DN150水管，接至立管，立管在管井 内敷设，顶端安装自动排气阀，各层支管由立管接出。在水平横管 与立管连接处，安装水流指示器和信号阀门，其电动信号与火灾自 动报警系统相连。水平横管在吊顶内或楼板下敷设，采用防晃支架

56、固定，末端设泄水试验装置。其它灭火设施变配电室设气体灭火装置。3、建筑防火措施消防分区划分防火分区。住宅建筑单元作为一个防火分区，公建用房按规范 要求划分防火分区。防火分区之间采用防火卷帘分隔，防火卷帘采 用甲级防火卷帘。建筑装饰尽量采用耐火、难燃材料，木龙骨、木基层刷防火 涂料。其它措施管道穿越墙体处，采用耐火材料封闭与墙体之间的间隙。消防控制室设在公建用房内，临近消防水泵房，面积为80m2，在外墙上设1个直接对外的出口，外门为甲级防火门。5、防排烟措施在建筑物内尽量使用自然排烟。公建用房每层平面外区采用自然排新村新型农村建设项目 烟，内区采用机械排烟，每个排烟分区的面积不超过500m2，利

57、用下垂的结构梁作为挡烟垂壁。二、环境保护1、项目主要污染源和污染物项目要按照“清除污染、保护环境、综合利用、化害为利”的 原则进行设计、施工，“三废”治理与生活装置同时设计，同时施工， 同时建成。本项目建筑均为一般民用建筑项目，无特殊污染源。本工 程主要污染物是住宅生活用水、固体垃圾。为保护环境，将采取以下 措施使生产中产生的少量“三废”达到国家规定的排放标准。（1）场址环境状况与分析环境空气项目所在地区空气质量良好，主要污染物为TSR HC1和SO2监测点的TSP SO2日均浓度、HC1的小时平均浓度均符合环境空 气质量标准（GB3095-1996）二级标准。水环境从地表水现状监测结果可以看

58、出， 项目周边河流各项监测指标均 能满足目前的功能规划要求。声环境场界噪声昼夜监测值均满足中山类标准，敏感点环境噪声昼夜监测值低于声环境质量标准 GB3096-2008 3类区标准。（2）主要设计依据建设项目环境保护管理条例，（国务院（98） 253号令）；新村新型农村建设项目 i建设项目环境保护设计规定(国家环保局)；环境空气质量标准(GB3095-1996);大气污染物综合排放标准(GB16297-1996);地面水环境质量标准 (GB3838-2002);污染物综合排放标准 (GB8978-1996);建筑施工场界噪声限值(GB12523-90);主要的污染工序项目建设对环境产生不利影响

59、，主要集中在项目工程施工期。项目工 程在建设期间,有土石方开挖,有砼搅拌,水泥、沙、碎石堆放，有施 工人员，因此必然会产生不良影响。施工期阶段施工机械和运输车辆所排放的废气以及在施工过程中产生的扬尘；施工过程产生的废水主要是施工废水和生活污水。施工废水主要来自各种施工机械设备运转的冷却水、设备冲洗用水和施工现场清洗、 建材清洗、混凝土养护等产生的废水，生活污水是由施工队伍的生活活动造成的，包括食堂用水、洗涤污水等；施工垃圾主要是施工产生的建筑垃圾及施工人员产生的生活垃圾；建筑施工时来自施工机械和运输车辆的噪声。运营期阶段废气：在运用过程中将有厨房产生的油烟废气。废水：生活和工作过程中产生的生活

60、污水。噪声：噪音污染主要来自机电设备运转时发出的机械噪声。固废：生活和工作过程中产生的生活垃圾。新村新型农村建设项目 对环境的不利影响对河流水质的影响：施工人员日常生活排除废水、垃圾和施工产生的废水对河流水质有不良影响； 施工机械的冲洗水及施工时产生的 泥浆等也会对水体照成污染，这部分污染主要是COD是由类芳烃和SS,其中泥浆影响最大。建议施工时外运或临时沉淀后废水排放。对大气环境的影响：施工期机动车辆的来往，产生的扬尘、废气、 生活烧煤排放的气体、施工中砼、砂浆拌和时的扬尘，对大气环境有 不良影响；环境噪声影响：该工程地点大部分处在居民生活区，周围有大量 的居民，施工期间，施工人员、机械产生