某广场招商策划方案研讨

1、太极景润花园中庭广场招商策划方案重庆汇丰丰国联房房地产顾顾问有限限公司河南焦焦作太极景景润花园园项目组组二00五五年四月月六日目录第一部分分 项项目定位位项目分析析项目定位位项目经营营分区策策略第二部分分 市市场招商商总策略略招商的整整体原则则和目标标租金策略略招商政策策策略招商执行行策略第三部分分 招招商执行行计划开业时间间正式招商商时间招商工作作安排招商风险险分析招商中存存在的问问题及规规避方法法第四部分分 招招商准备备工作招商资料料媒体运用用相关文件件第五部分分 销销售建议议投资者与与开发商商利益平平衡点分分析销售策略略建议年度中旬旬推广第一部分分 项项目定位位一、项目目分析1、项目目周

2、边环环境项目东临临焦作通通往省会会郑州的的主要交交通要道道塔南路路；南隔隔人保大大厦与人人民大道道相望；西与市市委、政政市府毗毗邻，北北靠焦作作电信综综合大楼楼。周边商业业配套情情况：焦作客运运总站：位于塔塔南路南南端，距距本案6600余余米，是是焦作通通往省内内各市县县的主要要车站。公交路线线：共有有9路公公交车通通过本案案，分别别是：77路，万万方电厂厂至长途途总站；13路路，影视视城至车车管所；16路路，闫河河至龙源源建材；18路路，人民民广场至至焦作大大学新校校区；220路，市旅游游客运站站至蒙牛牛集团；21路路，李封封新村至至长途总总站；223路，马村西西站至焦焦作西关关建材；27路

3、路，公交交汽校至至车管所所；377路，缝缝山公园园至高新新区。银行：紧紧靠本案案的塔南南路邮电电储蓄所所、塔南南路与人人民大道道东北角角商业银银行、建建设银行行及农发发银行，距本案案紧300米。邮局、电电讯：紧紧临本案案北面的的电信大大楼、邮邮电网点点、联通通网点；位于山山阳商厦厦内的移移动网点点，距本本案500余米。商业建筑筑：本案案东对面面正在筹筹建的摩摩登市商商业街，南面已已经形成成商业氛氛围的山山阳商厦厦，东南南角正在在筹建的的丹尼斯斯大卖场场，西面面正在筹筹建的五五星级酒酒店。2、项目目优势分分析区位地段段优势。本案位位于塔南南路与人人民大道道的交汇汇处，紧紧邻市委委市府，处于新新城

4、区的的中心位位置，交交通十分分便利。焦作市市政府有有力的扶扶持及城城市未来来规划的的政策倾倾斜，使使商家增增长了更更明确地地认识和和投资的的信心，成为本本案推广广的重要要支柱之之一。随随着政府府的引导导，新区区正快速速发展，随着各各生活社社区的陆陆续完工工和业主主的入住住，生活活人群和和消费态态势正渐渐渐扩大大，这将将给本区区域商业业带来强强大的购购买力。同时，随着新新区人流流的扩增增和政府府的规划划蓝图、大型工工厂的进进驻，商商业物业业具备较较大的升升值潜力力。建筑规划划优势。本项目目近1万万平米的的休闲广广场，将将吸引大大量的娱娱乐、休休闲、购购物人流流，这为为商业的的经营带带来相当当数量

5、的的顾客。同时，社区内内近千户户高端消消费群体体相对于于投资于于中庭商商业者而而言是一一个相当当的诱惑惑力。商业形象象优势。随着时时间推移移，工程程竣工时时间临近近，中庭庭建筑形形态逐渐渐明朗，能够给给消费者者一个直直观的感感受，有有利于在在实物上上造势、推广运运作。品牌优势势。通过过前期推推广运作作，整个个太极景景润花园园项目品品牌为焦焦作人熟熟知，并并得到消消费者的的一致认认可。 有利于于后期商商业推广广宣传。临街门面面的带动动优势。临塔南南路门面面已经基基本售磬磬，它们们的快速速经营将将对广场场内商铺铺起到有有效的带带动及烘烘托。3、项目目劣势分分析根据“卖卖商铺就就是卖地地段”的行业业

6、规律，中庭内内商铺较较临街商商铺在区区域地段段上存在在较大的的先天劣劣势。区域内商商业格局局处于初初步成型型阶段，同时本本案商业业建筑形形象还未未形成，商业氛氛围还不不成熟。投资者者对于商商业前景景不明确确的物业业很谨慎慎，更不不愿意拿拿大笔资资金投资资不能够够即刻见见到效益益的物业业。产品本身身与中庭庭内商业业定位中中产品需需求（空空间、面面积、格格局划分分）存在在不合理理之处。根据我我司以往往对商业业运作的的经验，以及对对焦作及及周遍城城市的市市场调查查，从经经营者入入手，了了解到诸诸如装饰饰小品店店，游艺艺厅，工工艺品店店，音像像图书屋屋，西点点屋、鲜鲜花店，药品店店，士多多店 ，干洗店

7、店等店面面需求仅仅几十平平方米，而我们们的产品品大多超超过了一一百、甚甚至二百百平方米米，这样样，我们们对商铺铺内的商商业定位位与经营营者对商商铺的需需求存在在矛盾。投资者对对本案的的建筑规规划形态态在未来来能否形形成一个个成熟的的商业经经营环境境持怀疑疑态度，即对未未来广场场内商业业经营能能否“火”，人气气是否“旺”信心不不足。4、项目目机会点点分析城市规划划机遇。随着市市委、市市政府南南迁，焦焦作南区区各类住住宅及商商业物业业兴起，商业格格局处于于初步成成型阶段段，给本本案的准准入提供供了低门门槛。5、项目目威胁分分析竞争威胁胁。区域域内各类类商业建建筑兴起起，对本本案构成成最大威威胁的即

8、即是项目目正对面面的“摩登市市商业街街”。其规规模较大大，定位位为集购购物、休休闲、娱娱乐为一一体的综综合性商商业步行行街，且且该项目目即将开开始内部部认购。市场容量量威胁。据媒体体报道，焦作市市商业面面积与总总人口的的比例已已经超过过了其他他大中城城市，如如此庞大大的商铺铺供应量量，市场场竞争激激烈程度度势必达达到“你死我我活”的境地地。对策（如如何放大大优势、抓住机机遇，减减弱劣势势、规避避威胁）：突出市场场的地理理位置，以焦作作市的“黄金新新商圈的的商业制制高点”来提升升市场的的商业价价值；突出市场场的规模模环境，以“100000平平米的购购物、休休闲广场场”来突出出其它商商业无可可媲美

9、的的市场经经营环境境和经营营规模；突出市场场的交通通优势，以“客运站站旁、两两条黄金金通道交交汇处”来定义义市场的的交通环环境；前期，项项目取得得了市政政府及市市民的高高度赞许许与评价价，后期期，则在在工商、税务等等方面争争取市政政府更多多的支持持；加快工程程进度，树立市市场开业业“倒计时时牌”，增强强客户对对市场的的信心；协助临街街门面的的经营推推广，努努力营造造商业氛氛围，以以期带动动广场内内的商业业；合理的业业态定位位和经营营分区；制订足以以打击竞竞争对手手，快速速吸引商商户的招招商优惠惠政策和和招商策策略，消消除客户户疑虑，不给予予竞争对对手反击击机会，达到快快速招商商、快速速销售的的

10、目的；制订能确确保市场场兴旺、持续经经营的市市场经营营措施。二、项目目定位1、市场场经营业业态定位位及形象象定位前期，我我们将广广场内商商铺定位位于“集小型休休闲、娱娱乐和针针对小区区内及周周边区域域所需要要的生活活服务配配套于一一体的区区域性商商业中心心”，而通通过对周周边商业业环境及及产品本本身的对对比调查查，我们们有必要要重新对对广场内内的业态态定位做做一个有有益的补补充。很明显，广场内内商业只只是我们们整个项项目的一一部分，我们的的项目属属于商住住相结合合的形式式，而非非纯商业业，这就就明确广广场内商商业需首首先要能能够为社社区内提提供生活活配套服服务。我们通观观区域内内市场，紧靠项项

11、目的摩摩登市商商业步行行街、丹丹尼斯大大卖场及及山阳商商厦完全全构成了了焦作南南区的生生活配套套服务中中心，相相对于我我们的项项目，它它们的优优势就是是纯商业业，具备备核心竞竞争力。看产品本本身，我我们从劣劣势分析析中已经经得出我我们广场场内商业业如仅局局限于生生活配套套服务商商业，则则总面积积过多。如何消消化过多多部分的的面积，我们需需要寻找找新的业业态支撑撑，根据据行业规规律，解解决之道道在于建建立具有有核心竞竞争力的的行业市市场，该该类业态态需要较较大的营营业面积积，又要要不与整整个项目目的设计计、规划划、运作作理念有有冲突。通过项目目组对焦焦作所有有专业市市场的摸摸底排查查，并结结合项

12、目目整体形形象定位位，我们们最终确确定广场场内商铺铺一层主主要经营营生活服服务配套套行业，如超市市、市多多店、特特色餐饮饮之类，二层主主要经营营健身、娱乐、休闲等等行业。2、案名名建议案名必须须具备三三方面要要素：区区别商业业类别，即体现现业态定定位；震震撼力，提升核核心竞争争力；易易记，朗朗朗上口口。以下下为项目目部及广广告公司司提议的的案名，仅供参参考。太极金金贵坊 太极蓝贵坊坊太极兰兰桂坊 太极极新街坊坊 太极金水岸岸（街） 太太极群英湾湾（街）太极名名店街 太极极阑珊坊坊太极桂桂兰街 3、招商商对象定定位根据焦作作市的经经济发展展水平和和我们以以往市场场招商经经验，本本市场的的招商对对

13、象将以以焦作市市区及省省会郑州州商家为为主，焦焦作市周周边市县县为辅。4、市场场经营档档次定位位就实现商商铺价值值，一般般是高、中档的的商品易易于承受受较高的的租金、近而提提升了商商铺的价价值，理理想状态态下我们们都愿意意将市场场内经营营的商品品定位为为中、高高档商品品。对于于本市场场商品档档次定位位我们认认为：以以中高档档商品为为主，为为焦作高高端人群群提供娱娱乐休闲闲服务。三、项目目经营分分区按照招商商目的，原则上上我们将将广场内内二层商商铺划分分为招商商铺面，接受符符合规定定的商家家进驻；而一层层则作为为生活配配套服务务的铺面面不参与与招商，但销售售部做好好经营商商家对一一层铺面面的需求

14、求登记工工作，以以便为一一层商铺铺的投资资者提供供租赁交交易平台台。同时时，我们们根据实实际招商商工作的的饱和度度，如二二层招满满，可以以拿出一一层来进进行与二二层经营营同类产产品的商商家招商商。第二部分分 市市场招商商总策略略一、招商商的整体体原则及及目标1、考虑虑到实际际工程进进度及招招商、装装修、进进场等工工作，暂暂定广场场于20005年年10月月1日正正式开业业，需要要保证在在8月底底二层的的招商面面积完成成90%，即224个门门面左右右。2、招商商过程中中确保按按既定的的功能分分区进行行招商，以保障障整个广广场内商商业经营营井然有有序。二、租金金策略、租金金厘定考考虑因素素周边物业业

15、租金状状况：项项目周边边同类商商业物业业租金水水平。地理位置置：即地地段，指指的是项项目所在在地的商商业气氛氛和发展展前景，地段也也是决定定商业物物业价格格的重要要要素之之一；交通便利利性：与与交通主主干道的的距离，人员、车辆进进出的便便利性和和可选择择之交通通工具的的多元性性，人员员出入的的快捷度度。昭示性：即项目目的临街街面，是是否易于于寻找、识别。配套：市市场配套套能否满满足商户户功能需需求（如如仓库、展示中中心等）。商铺形式式及面积积：对商商家而言言是商铺铺是否合合用，有有无浪费费、无效效面积。经营环境境：市场场内部的的经营环环境和市市场外部部的环境境，客户户到达市市场购物物是否感感觉

16、舒适适。停车位：车位是是否充足足、车辆辆出入方方便性。经营管理理：经营营管理公公司是否否专业，能否使使市场在在激烈的的市场竞竞争环境境中立于于不败之之地。10、开开发商品品牌：开开发商是是否有足足够实力力，是否否有开发发或经营营同类物物业的经经验。、周边边商业租租金市场场调查楼盘商商业：碧海云云天：地理位位置：位位于焦作作南区，人民大大道东部部南侧，山阳区区政府大大楼对面面，西侧侧丹尼斯斯大卖场场正在筹筹建之中中，距本本案3000余米米。建筑形形态：一一期以多多层房为为主，二二期高层层房，现现在正在在内部认认购。临临人民大大道及东东侧无名名道为两两层商业业门面。商业面面积及业业态：门门面为上上

17、下联体体出售，单层门门面宽33米，进进深8米米左右。整个商商业主要要为社区区及周边边社区提提供日常常生活配配套服务务。由于于一期住住宅已经经售罄，商业部部分已经经经营。商业价价格：售售价：临临人民大大道4550048000元/ m2 ，其其余商铺铺：2550036000元/ m2 租赁价价格：临临人民大大道155元/月左左右，其其余商铺铺8112元/月月新新家家园：地理位位置：位位于塔南南路与站站前路交交汇处东东北角，交通较较为便利利。距本本案3000余米米。建筑形形态：以以多层房房为主，面塔南南路与站站前路交交汇处有有一幢小小高层写写字楼。临塔南南路与站站前路为为两层门门面房。商业面面积及业

18、业态：商商铺上下下两层联联体出售售，面积积12003000不不等。主主要经营营高档西西餐以及及休闲服服务行业业。迪欧欧咖啡、歌德咖咖啡、韩韩式餐饮饮、高档档中式餐餐饮以及及图书馆馆、药品品超市均均在此经经营。商业价价格：商商铺售价价均价为为37000元/；租租赁价格格1825元元/月。南北苑苑地理位位置：位位于解放放路中段段，（原原焦作市市市委、市府），解放放路属于于焦作商商业中心心区域。交通发发达，商商业氛围围浓厚。建筑形形态：以以解放路路划分问问南、北北两个组组团。以以多层及及小高层层为主。临解放放路及东东西两侧侧巷道为为两层商商业门面面。商业面面积及业业态：由由于其还还处于施施工阶段段，

19、没有有交房使使用，商商铺暂未未经营。商业价价格：解解放路沿沿线售价价：88800元元/平方方米其他商业业门面售售价：44000045500元元/平方方米无租赁价价格、专业业或综合合批发市市场山阳商商城地理位位置：位位于塔南南路与人人民大道道交汇处处西南角角，交通通便利。距离本本案1000余米米。建筑形形态：临临塔南路路为两层层商铺，临人民民大道为为一幢55层高的的综合大大楼，商商城里面面为兵营营式一层层商铺门门面。商业面面积及业业态：综综合大楼楼里面一一层为移移动网点点、手机机市场，二层以以上为服服饰、电电脑等行行业，单单层面积积约12200余余；临临塔南路路为餐饮饮、银行行、日用用消费品品行

20、业。里面兵兵营式铺铺面，宽宽约3米米，进深深6米左左右，主主要经营营中低档档服饰、床上用用品、各各类电子子产品等等商业。由于整整个商城城定位主主要服务务于普通通老百姓姓，小具具规模，品质较较低，但但价格实实惠，故故周边老老百姓愿愿意到此此购物消消费，商商业氛围围较为浓浓厚。商业价价格： 临塔南南路商铺铺租赁价价格为112220元/月月；里面面小门面面为100155元/月。、塔南南路街区区因塔南路路是项目目所临干干道，了了解其商商铺租金金水平对对本案具具有参考考作用。此处主主要对塔塔南路与与站前路路交口至至人民大大道处的的临街商商铺租金金水平进进行调查查。建筑形形态：调调查路线线上的建建筑参差差

21、不齐，且有较较多空白白或正在在开发地地带，路路线上有有四至五五层的楼楼房，也也有两层层至三层层的商铺铺门面，后者一一层为商商铺，二二层或三三层主要要是用来来居住。商业面面积及业业态：较较大面积积的商铺铺住要用用作如银银行、通通讯等网网点设施施，较小小的如115左左右的商商铺则用用来零售售，如小小卖铺、小餐饮饮产业。商业价价格：租租金价格格在815元元/左左右。、本案案租金建建议根据对对新区商商业调查查，本区区域商业业租金在在825元元/平米米之间。本商业业位置具具有较大大的升值值空间，但目前前环境尚尚不成熟熟，新区区人流也也不旺，整个商商业市场场的形成成尚需时时日。由由于受建建筑形态态、业态态

22、划分因因素限制制，本案案在区域域内均没没有可比比性商业业物业。本项目目商铺面面积较大大，整个个租金额额相应较较大，由由于目前前一段时时间人流流不足，将导致致经营商商家资金金回收困困难，这这会使许许多商家家会继续续观望，影响项项目的招招商。项项目组故故建议广广场内二二层平均均租金暂暂定为110元/月月，一层层平均租租金暂定定为188元/月。以市场场较优惠惠的租金金吸引商商家提早早进驻，随着人人流的激激增和环环境的成成熟，逐逐渐提高高租金。、租金金策略以“放水水养鱼，培育市市场”的目的的，实行行“免租112个月月”和“统一租租金”的租金金策略，以达到到吸引品品牌商家家的进驻驻及快速速招商的的目的。

23、为了达到到快速招招商的目目的，吸吸引目标标商户快快速落定定，我们们建议招招商部分分商铺实实行统一一租金策策略，先先到先得得，先到到先挑好好位置，在实际际操作中中对区域域内的一一些核心心龙头铺铺位实行行控制，以便留留给一些些有影响响力的商商家。统一租金金的策略略在我们们以往的的实践中中证明是是成功的的，因为为市场刚刚开始招招商时，大部分分商户会会处于观观望状态态，实行行统一租租金的策策略有利利于刺激激商户先先行进场场强占好好位置，感觉占占了便宜宜；后进进场的商商户虽然然选不到到了好位位置的商商铺，但但看到前前面已有有很多商商户进驻驻，信心心会增强强，也不不会觉得得很吃亏亏。三、招商商政策策策略任

24、何新兴兴商业市市场从开开业兴旺达到合合理的租租金水平平，均需需要一定定的时间间来进行行培育，培育时时间的长长短根据据市场所所处的位位置、商商业环境境、市场场规模、商业业业态、竞竞争环境境的不同同而有所所不同。若不给予予市场一一定的培培育期，一步到到位的直直接以理理想租金金对商户户招商，对市场场而言无无异于“杀鸡取取卵”，一方方面商户户不愿意意进场，容易造造成市场场空置；另一方方面，即即使能招招到部分分商户进进场，但但由于市市场人气气、客源源短期内内难以形形成，市市场不温温不火，老商户户不愿支支撑、新新商户不不敢进场场，造成成恶性循循环。为此，我我们提出出“放水养养鱼”的招商商政策，从以下下方面

25、对对市场进进行培育育：第一是：合理的的业态规规划。有有选择性性的引进进有一定定品牌形形象及经经营能力力的商户户进驻。第二是：免租期期。签定定三年租租期，免免租122个月。签约时时收定金金，租金金每半年年一收，即第一一年免收收，第二二年、第第三年按按标准租租金每半半年一收收。第三是：后期市市场的经经营管理理。俗话话说“甩手掌掌柜不成成事”，我们们不仅要要把商户户招进来来，还要要让商户户“进得来来、有发发展、赚赚到钱”，市场场的后期期经营管管理也是是商户十十分关心心的问题题，市场场的经营营管理不不仅需要要专业的的人才，还需要要一定的的宣传推推广费用用的投入入。因此此我们建建议开发发商承诺诺在市场场

26、开业前前后期投投入一定定量的经经营推广广费用，用于推推广市场场、宣传传商户，以增强强商户进进场经营营信心。四、招商商执行策策略1、回避避销售信信息为了避免免销售价价格对商商户的干干扰，影影响其租租赁的积积极性，我们在在招商时时决口不不提销售售，所有有宣传资资料（包包括现场场包装和和户外广广告）均均回避销销售信息息。若客客户问到到要购买买商铺，我们统统一口径径：“我们现现在只招招商，不不销售；具体什什么时候候销售公公司现在在还没有有确定；租赁商商铺的商商家对所所租赁的的商铺有有优先购购买权和和价格优优惠，在在公司决决定销售售时会提提前通知知各位进进场商户户优先购购买”。2、商户户（大户户）优先先

27、招商设定一定定的优惠惠条件（如免租租金155个月），有针针对性选选择主要要进驻业业态中的的3-55家重点点品牌商商户（大大户）进进行洽谈谈，优先先对品牌牌商户进进行招商商，增强强对其它它中户、散户招招商的号号召力。3、招商商信息发发布通过户外外广告和和定向派派送招商商海报向向商户传传递招商商信息。第三部分分 招招商执行行计划一、开业业时间第二部分分已经提提到，考考虑到工工期进度度、招商商等工作作，暂定定广场开开业时间间为20005年年10月月1日。市场要要开业还还需要给给予商户户一定的的装修期期，通过过讨论，建议开开发商同同意拿出出1个月月作为商商户的装装修期。因此，在对外外宣传时时我们可可打

28、出口口号：9月1日日进场装装修，110月11日铁定定开业！若不能按按时开业业，开发发商承诺诺无条件件退还商商户租铺铺定金，以增强强商户租租铺的信信心。二、正式式招商时时间考虑到对对面摩登登市即将将内部认认购，以以及本案案的招商商时间段段、商户户经营淡淡旺季、工程进进度和商商铺的销销售等因因素，我我们确定定20005年66月1日日为公开开招商日日。所有有招商工工作均围围绕公开开招商日日的时间间进行安安排。三、招商商工作安安排工作内容容完成时间间负责人市调工作作已完成汇丰本策划方方案的讨论定稿稿4.133建丰、汇汇丰、宏宏成招商工作作人员、招商办办公室的的厘定4.133建丰、汇汇丰招商合同同文本的

29、的厘定5.300建丰、汇汇丰宣传推广广资料现场包装装户外广告告设计及及定稿4.1334.330建丰、汇汇丰、宏宏成商户邀请请、招商商资料派派送4.300 5.25建丰、汇汇丰商户座谈谈会准备备事项（座谈资资料、座座谈地点点）视具体情情况建丰、汇汇丰、宏宏成商户座谈谈会视具体情情况建丰、汇汇丰公开招商商日6.011招商工作作人员以上工作作安排仅仅是计划划安排，实际招招商工作作还需灵灵活多变变。比如如与商户户的沟通通可以从从即日起起延续到到广场开开业，但但所有的的工作只只能够提提前完成成，不可可滞后。四、招商商风险分分析1、商户户（租赁赁户）风风险分析析项目招商商在开业业前不能能完成885%以以上

30、或装装修未完完成，项项目不能能如期开开业或开开业时间间无限期期拖延；由于招商商工作的的疏漏，导致广广场内经经营无序序，鱼龙龙混杂；没有统一一的物管管或物业业管理费费用比较较高；生意不是是很理想想或经营营惨淡；开发商卖卖完后走走人，交交接工作作无法完完成。2、开发发商风险险分析投入大量量招商推推广费用用后，招招商效果果不明显显或收效效甚微；项目日后后经营不不是很理理想或经经营惨淡淡，则不不利于项项目的品品牌树立立，对整整个项目目将产生生负面影影响；项目不能能获得稳稳定的投投资回报报，投资资者闹事事。五、招商商中存在在的问题题及规避避方法问题一：引引入大型型租赁户户后，可可能导致致租金达达不到业业

31、主预期期效果，影响销销售。引引入大型型主力店店、知名名品牌客客户，由由于面积积较大，其租金金相对会会降低，对项目目的销售售形成阻阻力。但但引入大大型租赁赁户一次次性可以以租赁较较大面积积，另外外大型品品牌的进进驻会形形成示范范效用，吸引中中小客户户进驻，从而缩缩短整个个招商周周期，保保证如期期开业。规避方法法：开发发商适当当的给予予一定租租金补贴贴。问题二：20005年年8月1日日前招商商任务完完不成880%，将影响开开业。规避方方法：在在目前的的形式下下，必须须对招商商工作进进行科学学、合理理的评估估，认真真分析招招商工作作中的问问题和困困难，正正确预见见并确定定项目的的开业时时间。第四部分

32、分 招招商准备备工作一、招商商资料1、招商商海报（宣传单单页）规格：大大度8开开，4PP。内容：展展示项目目地段优优势，项项目本身身的特点点，项目目生意机机会，政政府对项项目的支支持，项项目招商商细则，项目招招商政策策等。2、平面面图规格：AA4纸张张大小。内容：广广场商铺铺总平面面图（业业态分区区，用不不同颜色色表示），商铺铺编号、尺寸，各类商商铺各层层平面图图。二、媒体体运用由于一期期住宅项项目已接接近尾声声，因工工期问题题，二期期还不能能够及时时内部认认购，故故有必要要对媒体体投放量量进行缩缩减，避避免浪费费。1、电视视当前本案案电视广广告分为为两个版版块，一一是房房产聚焦焦栏目目一分钟

33、钟广告片片；另外外是焦焦作新闻闻之前前30秒秒广告片片。两者者都是以以宣传项项目形象象为主，侧重于于住宅品品质方面面。考虑虑到项目目当前的的需要，项目组组建议暂暂减少电电视投放放量，将将房产产聚焦栏目中中广告片片暂缓，保留焦作新新闻前前广告片片。电视视字幕则则以现实实需求而而更换内内容。2、报纸纸鉴于同上上原因，报纸广广告的投投放量也也相应缩缩减。以以下主要要针对一一期商业业项日期媒体版面形式主题价格（元元）备注4.266日报半硬广场案名名、经营营业态推推广1100005.111晨刊半软广场商业业业态、经营环环境推广广346005.266日报半硬商铺招商商信息发发布1100006.011晨刊半

34、软商铺抢租租，招商商信息发发布346006.088晨刊半软商业经营营优势、增值性性能、抢抢租信息息，活动动推广346006.222晨刊半软太极广场场旺铺真真实价值值，租铺铺人消费费心声346007.133晨刊半软产品细节节、价值值分析346008.233日报半硬商家已经经进场装装修宣传传1100009.222日报半硬开业时间间发布11000010.112晨刊半软商铺经营营者心声声3460010.119晨刊半软产品形象象特征、特色，抢购狂狂潮3460010.226晨刊半软产品升值值潜力、投资价价值分析析3460011.009晨刊半软产品形象象特征、特色34600总费用751440元目所做的的报纸

35、广广告推广广计划。3、户外外广告销售现场场包装。销售部部外的包包装，要要求表现现出浓烈烈的商业业气息，以配合合项目当当前阶段段的推广广工作。广场外包包装。太太极广场场大门两两侧制作作斜视大大型广告告牌，内内容以案案名为标标语宣传传，要求求突出、醒目。广场大大门按设设计方案案包装，并书广广场名。广场内包包装。广广场内二二层主要要由经营营户自行行包装，在没有有经营户户进驻之之前我们们则有必必要对上上下两层层进行包包装，包包装围绕绕以下思思路：突突出商业业定位、强烈的的视觉冲冲击、营营造商业业氛围。比如在在一层的的某门面面门楣上上包装成成“XXXX超市”、“XXXX咖啡”等等。车身广告告。配合合本案

36、的的招商、开业，配以时时事性的的文字及及画面宣宣传。三、相关关文件招商细则则太极广场场招商细细则招商对象象：高档档餐饮（包括中中西餐）、茶楼楼、健身身馆、咖咖啡、美美容保健健等。租金标准准：市场场内二层层商铺110元/M2.月。保证金：因商铺铺面积不不等，按按间为单位位，每间间保证金金为2000000元；保保证金于于签订商铺租租赁意向向书时时交纳。商家条件件：商户户按经营营品种分分区进行行商铺选选择。商商户须提提供身份份证。品品牌商户户 需能能提供营营业执照照和品牌牌证明（商标注注册证、代理证证明或原原产地证证明书）。经营管理理：商家家按规定定时间开开业、营营业；按按限定的的经营品品种经营营；

37、服从从商城管管理；按按时交纳纳各项费费用，否否则商城城有权将将违规商商户清退退出场，并没收收押金。租金优惠惠：免112个月月租金，即免收收一年租租金。租金收取取：商户户定铺后后十日内内需签订订商铺铺租赁协协议书，一次次性签约约三年。其它费用用：物业业管理费费暂定、电费：每间商商铺设独独立电表表，按表表收费。（眠租租期内免免收物业业管理费费用）招商方式式：计划划于6月月1日上上午9:00开开始公开开招商选选铺，先先到先选选。2、招商商流程商户交纳纳租赁保保证金开发发商财务务开具收收据签订商铺租租赁意向向书100日内签签订商商铺租赁赁协议书书。3、商商铺租赁赁意向书书及商铺租租赁协议议书细细则及合合同文本本于5.30日日前定稿稿制作完完成。第五部分分 销销售建议议一、投资资者与开开发商利利益平衡衡点分析析投资者与与开发商商的利益益简化之之就是投投资者的的投资回回报与产产品售价价的利益益比较，我们通通过本案案租金水水平与产产品售价价的比较较分析不不难看出出我们项项目所面面临的冲冲突点。1、本案案租金水水平前文已经经分析过过，把广广场内二二层平均均租金暂暂定为112元/月月，一层层平均租租金暂定定为188元/月是是比较适适宜的。2、本案案售价水水平分析