PPT附件：前期发展策划报告框架

1、前期策划报告序言内容概述、研究背景及方法说明、强调修改价值等公司推介公司成立和发展状况、经手项目、品牌价值、区域项目、代表作品、团队等城市房地地产发展展整体状状况分析析一、城市市经济发发展概况况1、宏观观经济运运行状况况城市经济济发展特特征、GGDP增增长情况况、人均均GDPP2、国民民经济发发展及城城市建设设情况分分析城建投资资总额及及方向、城市化化水平、建设规划划扩展、人均居居住面积积、房地产产业对经经济社会会发展影影响3、城市市城镇人人口走势势及收入入状况人均可支支配收入入现状及及增长、人口规规模及趋趋势分析析、建设设用地情情况及其其增长4、目前前影响城城市经济济发展的因因素高新技术术、

2、财政政支出、市政建建设、外外资涌入入、内需需拉动、”十二五五”规划二、城市市房地产产整体发发展状况况分析1、城市市房地产产整体发发展概况况总体的投投资量、施工面面积、竣竣工面积积、销售售面积、品牌商商介入2、城市市房地产产市场板板块分析析板块划分分及依据据、板块块内部构构造、板板块优劣劣势3、城市市商品住住宅政策策及价格格走势国家和地地区政策策走向、社会情情绪、官官员施政政特征、价格水水平及其其对比、上涨空空间、GGDP和和人均可可支配收收入相关关性4、城市市商品房房供需情情况在建住宅宅面积、在售住住宅面积积、待建建住宅面面积、存存量、需需求及满满足情况况、未来来供需预测测）5、城市市典型创创

3、新型物物业研究究物业概念念创新、建筑特特色创新新、规划划超前、注入文文化内涵涵、城市市资源接接合、市市场空白白分析、需求调调查和预预测、创创新物业业优劣评评估、可可行性建建议）地区发展展及经济济概况1、地区区的地理理区位地理坐标标、城市市坐标、人文坐坐标、经经济坐标标2、地区区发展的的政策法法规政策、法法律、法法规、部部门规章章、地方方文件等等3、地区区区域的的功能定定位商业、旅旅游、休休闲、科科教、居居住、绿绿色4、地区区区域的的发展规规划愿景使命命、市政政建设、配套设设施、交交通旅游游、餐饮饮娱乐、科教文文卫、房房地产开开发、版版块划分分、人文文环境、主题迎迎合地区房地地产发展展概况及及分

4、析一、地区区房地产产市场发发展概况况1、地区区房地产产发展阶阶段分析析历史回顾顾、阶段段分析、发展历历程、现现状2、地区区商品住住宅市场场具体指指标分析析价格分析析（均价价、起价价、最高高限价、价格比比、价格格分布、涨幅、走势、空间等等）3、地区区地价走走势分析析相关关系系分析（价格与与时间、价格与与地域、价格与与楼盘、价格与与品牌、价格与与消费需需求、价价格与营营销策略略选择等等）二、地区区板块供供应量及及销售状状况分析析1、地区区开发楼楼盘统计计建筑风格格、位置置、数目目、名称称、建筑筑面积、套数、价格水水平、户户型配比比、销磬磬率、存存量、商商业附带带、供应应总量、市场满满意度2、200

5、0920110年地区开发发楼盘建筑风格格、位置置、数目目、名称称、建筑筑面积、套数、价格水水平、户户型配比比、销磬磬率、存存量、商商业附带带、供应应总量、市场满满意度3、2001020111年初初待推出出项目建筑风格格、位置置、数目目、名称称、建筑筑面积、套数、价格水水平、户户型配比比、销磬磬率、存存量、商商业附带带、供应应总量、市场满满意度三、地区区别墅类类产品户户型与面面积分析析1、市场场主力销销售别墅墅类产品品名称、类类型、价价格水平平、套数数、总价价区间、面积区区间、套套型比2、别墅墅类户型型分类统统计分类统计计（维度度自定）3、面积积及户型型分析主力户型型、市场场比率、主推宗宗主、市

6、市场迎合合度调查查评估4、别墅墅类产品品市场空空白点销售统计计、市调调、建筑筑风格空空白、配配套空白白、户型型空白、消费心心理空白白四、典型型性小高高层/高高层类产产品销售售分析1、主力力户型与与面积配配比表选择性分分析、维维度（同同上）、市场迎迎合度2、典型型项目户户型面积积配比选择性分分析、维维度（同同上）、市场迎迎合度3、面积积及户型型分析统计概述述4、小高高层、高高层市场场空白点点统计概述述5、典型型性项目目销售状状况分析析（天、周周、月、季度）销量统统计分析析、销售售周期、销售进进度、售售价分析析、面积积分析五、地区区房地产产市场细细分分析析容积率（分布和和集中）、建筑筑设计（风格和

7、和特点）、客群群识别度度、建筑筑风格选选择成本本、风格格与环境境接洽、主流趋趋势预测测、未来来建材特特点、园园林景观观设计、绿色主主题、知知名参与与、怀旧旧与现代代风、绿绿化率趋趋势、建建筑与环环境融合合、物业业管理分分析、配配套及缺缺憾六、地区区购房客客户群分分析阶层特征征、财富富特征、职业特特征、年年龄特征征、修养养特征、学识特特征、品品味特征征、客群群收入构构成与物物业选择择、需求求特征、社会关关系特征征、地域域特征、客户关关注调查查分析、购买目目的、家家庭结构构、行为为习惯特特别是消消费性格格分析七、销售售个案分分析以地段、价格、品质、宣传力力度等为为维度进进行列举举和剖析析（swwo

8、t分分析法）、注重重借鉴意意义地区房地地产发展展概况及及分析一、地区区房地产产市场发发展分析析现状分析析、趋势势分析、现象分分析、原原因分析析、结果果分析营销策划划情况分分析景观、物物业和配配套的先先后顺序序、营销销渠道多多元化、推广渠渠道专业业化（精精细化、系统化化、深入入化）、品牌建建设力度度三、目前前地区房地地产开发发风险及及对策1、风险险点现实可见见的风险险2、对策策分析操作化建建议附件一：如：专题题研究“城城市综合合性高端端大盘”进一步说说明或细细分、附附加项、延伸发发散项目地块块深层次次分析一、项目目地块情情况及周周边资源源分析1、地块块及周边边概况调调查地理位置置、周边边环境、毗

9、邻、地块技技术指标标（占地地、容积积率、覆覆盖率、绿化率率、停车车位、限限高等）、土地地现状（形状、植被、土壤土土质、毗毗邻、七七通一平平）2、项目目周边环环境调查查建筑物、景观3、地块块周边交交通资源源调查主干道、次干道道、高速速（汽车车站、火火车站、机场等等）入口口、通车车里程、公交线线路（线线路、班班次、驶驶经、早早末班、距离、行车时时间、疏疏松程度度、）、交通规规划4、周边边市政配配套设施施调查商业配套套（银行行、医院院、文教教、餐饮饮、娱乐乐、住宿宿等）、风景名名胜、距距离、到到达方式式及时间间二、土地地SWOOT（深深层次）分析1、项目目优劣势势分析现下优势势、现下下劣势、未来机机

10、遇、威威胁（现现下和未未来）、解决策策略建议议SWOTT分析劣势（wweakknesss）威胁（tthreeat）优势（ssupeeriooritty）保持优势势 克克服劣势势保持优势势 化化解威胁胁机会（ooppoortuunitty）抓住机会会 克克服劣势势抓住机会会 化化解威胁胁2、项目目风险回回避及应应对策略略政策的、市场的的、产品品的、顾顾客的、对手的的、3、项目目综合评评价、发发展战略略分析及及建议综合自评评、发展展定位、发展战战略、发发展思路路、开发发时机、客户需需求补充充等项目发展展及品牌牌战略定定位一、项目目发展战战略思考考1、战略略发展问问题及思思考自身经营营分析、环境适适

11、应分析析、短期期与长期期利益关关系、品品牌建设设、树立立长久客客群2、企业业的战略略选择战略选择择（自身身的地区区发展愿愿景）、品牌重重视度、市场策策略选择择、开发发节奏（快orr慢）二、本案案核心理理念体系系1、核心心发展理理念模型型构筑文化（城城市）、规划（地区）、主题题（本案案）（由由大及小小、自上上而下）2、本案案主题理理念的推推导参考因素素：文化化内涵、经济与与社会效效益并重重、运营营手段项目总体体开发策策略及发发展战略略一、“差差异化”的领先先者战略略创新带来来差异化化优势（包括建建筑设计计理念、立意风风格、人人性化处处理、形形象包装装等）二、目标标客户群群定位及及分析1、目标标市

12、场分分析选择与排排除（谨谨慎）、顺序定定位、构构成特点点2、目标标客户群群定位区域、收收入、品品味三、本案案产品定定位建议议1、项目目用地指指标技术指标标、退界界、自然然特征、人为特特点2、项目目基地要要素分析析交通要素素-规划划建议（朝向、间距、出入口口、高度度、政策策应对等等）、极极限布局局（退线线等）、地形地地势利用用、产品品类型（住宅和和功能分分布）、产品布布局四、项目目总体发发展策略略1、发展展策略四四大要素素汇总甄别别地区建建筑风格格、系统统规划地地标建筑筑、严守守政策、保证产产品创新新2、项目目市场发发展策略略定位总述、广广告语模模式、多多方案（可选）、发展展定位、形象定定位、图

13、图例方案一定位一平面布局局构想图形标示示功能分分区、天天际线、街际线线尚美佳观观点：项目整体体开发理理念及产产品建议议一、项目目总体规规划理念念总体发展展策略、大原则则、大功功能（社社区居住住、社区区商业、社区休休闲、社社区教育育）、总总体指导导思想（理念观观念创新新）1、大原原则2、大功功能定位位3、总体体指导思思想二、户型型设计建建议1、项目目户型定定位建议议组团分布布、面积积配比、建筑元元素（坡坡屋、花花窗、天天窗、局局部红砖砖墙面、步入式式室外连连廊等）、建筑筑形式（梯户、样式、面积）、户型型参考2、项目目产品配配比产品配比比、户型型比例配配比、总总面积配配比3、户型型设计原原则克服流

14、行行病、应应对政策策制约（拼接户户型、拓拓展“灰度空空间”）、创新引引领市场场（步入入式大凸凸窗、内内阳台、入户花花园）、增加附附加值（飘板、步入式式凸窗、内阳台台变房间间等）、注重细细节处理理4、户型型设计亮亮点“百变变灰度空空间”和“惟细为为精”预留价值值、规避避政策风风险（内内阳台进进深超11.8mm架横梁梁自行搭搭板。可可拆墙面面、交错错挑高阳阳台、结结构井后后架楼板板、L型型阳台后后封闭等等）三、景观观园林设设计定位位1、园林林主题概概念：皇皇室台地地山水园园林概念的框框架、推推导和表表现形式式2、“家家台地水水岸园林林”规划理理念利用好自自然优势势、适度度超前3、景观观设计要要点利

15、用自然然景观、放大自自然景观观、建立立自然景景观层次次、融合合人和自自然景观观、绿化化植被选选择（注注重时令令选择和和生态互互补）、设置景景观小品品、布置置照明系系统4、景观观特色示示意水、台地地、主题题空间公共建筑筑风格及及功能建建议一、“地地区名流流会馆”酒酒店式会会所1、会所所功能构构成功能分层层设置、人性化化服务设设置、预预留设置置、创新新设置2、会所所功能演演示影像资料料演示3、销售售中心演演示影像资料料演示二、与城城市融合合的公共共空间OPPEN街街区1、建筑筑风格要要求商业、大大门、外外立面协协调统一一2、商业业功能要要求定向招商商、超前前设计、提前布布局项目配套套设施及及智能化

16、化建议一、配套套设施建建议供热、供供水、供供电、排排水、排排污、通通讯、区区外交通通平整、垃圾处处理、大大堂布置置、门窗窗、空调调、热水水器、车车库等二、舒适适严密的的安防系系统防盗、报报警求救救（室内内监控和和求助按按钮）、闭路监监控、电电子巡更更、可视视对讲、门禁、人防等等三、社区区智能化化系统设设计1、社区区网络智智能化无线网络络、电信信优势、社区安安保智能能化2、社区区一卡通通类似校园园一卡通通，实现现社区内内部生活活消费一一卡结算算3、车辆辆管理智智能化借助计算算机管理理车辆物业服务务范围及及标准建建议一、提供供24小小时贴心心式物业业管理24小时时家政秘秘书、生生活顾问问、人性性化服务务、争取取住宅商商业价值值最大化化二、严密密的244小时安安全服务务级安全全屏障三、提供供完善个个性化服服务1、常规规服务社区生活活设施保保养、绿绿化、保保洁等2、委托托服务会议、代代订、看看管、中中介、办办理等3、有偿偿服务市场分析析、租赁赁协助、维修、清洗等等4、租赁赁服务代收费、代买代代卖等、物业服服务企业业特征项目分期期开发建建议一、分期期开发建建议配套先行行、价格格高开高高走、分分期开发发、产品品调整二、项目目分期开开发策略略一次性景景观（销销售中心心）、围围绕景观观逐步开开发、楼楼