房地产开发企业完工产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况

1、房地产开发企业完工产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况房地产开发企业完工产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告要求 房地产开发企业毛利差异调整，是开发企业在年度纳税申报前，将其完工情况报告主管税务机关；在年度纳税申报时，开发企业依据税务中介机构出具的毛利额差异调整鉴定报告以及其他相关资料，对开发项目毛利额差异进行调整的行为。 房地产开发企业毛利差异调整鉴证业务，是注册税务师中介机构根据房地产开发企在企业所得税纳税申报过程中的实际需要，接受其委托，对房地产开发企业毛利差异调整事项依法进行经济鉴别和判断，并提出鉴证意见的活动。 开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告应

2、包括但不限于以下内容： 1、开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；2、开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况、利息的核算及支付情况等；3、成本对象确定的说明(按国税发202331号文件的规定确定)以及?9?7房地产开发企业计税成本对象表?9?8；24、?9?7房地产开发项目完工对象销售收入审核明细表?9?8及相关说明5、?9?7开发总成本审核明细表?9?8及相关说明6、?9?7房地产企

3、业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表?9?8、?9?7房地产开发企业本年共同成本分摊明细表?9?8、?9?7房地产开发企业预提费用明细表?9?8及相关说明；7、非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项、纳税调整金额。 参考格式如下： 完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整的鉴证报告参考格式税鉴字第号公司： 我们接受公司的委托，对贵公司提供的开发项目的实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异情况进行了鉴证。贵公司对所提供的有关资料的真实性、合法性、合理性和完整性等事项负责。我们的责任是，根据现行3房地产行业企业所得税有关政策规定，对相关报表、账册、凭证及其他有关纳税资

4、料进行审核、调整、鉴证，并出具鉴证报告，独立、客观、公正地发表意见。 我们的鉴证是按照?9?7注册税务师管理暂行办法?9?8、?9?7注册税务师涉税鉴证业务基本准则?9?8、?9?7国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知?9?8，并参照?9?7房地产开发企业完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差异调整鉴证业务指南?9?8的要求，我们结合被鉴证单位的实际情况，对被鉴证单位提供的凭证、账册、有关会计资料和数据，实施必要的鉴证程序。 经审核，我们认为：贵公司年度已完工开发产品项目，帐面累计销售收入元，累计预售收入元，调整后累计实际销售收入元，累计预售收入元，年度帐面销

5、售收入元，年度帐面预售收入元，调整后年度实际销售收入元，年度实际预售收入元。上述开发项目经核确已完工，累计账面开发成本元，调整后累计开发产品的计税成本为元，累计已销开发产品的计税成本为元，年度已销开发产品的计税成本为元。贵公司年度完工产品实际销售收入毛利额为元，与预售收入毛利额元之间差额为元，已在申报表中作出了相应调整。 4本鉴定报告是根据?9?7国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知?9?8第九条的要求出具的报告，仅供贵公司报主管税务机关使用，不得作其他用途。被鉴证单位应当按照鉴证业务委托书的要求使用鉴证报告，非法律、行政法规规定，本鉴证报告的全部内容不得提供给其他任

6、何单位或个人，委托人或其他第三者因使用鉴证报告不当所造成的后果，与鉴证人及其所在的鉴证机构无关。 附件： 1、鉴证报告说明；2、?9?7项目销售收入审核明细表?9?83、?9?7项目开发总成本审核明细表?9?84、房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表；5、房地产开发企业本年共同成本分摊明细表；6、房地产开发企业计税成本对象表；7、税务师事务所执业资格证书复印件。 税务师事务所有限公司中国注册税务师： 5地址： 中国注册税务师： 电话： 二年月日附件1： 鉴证报告说明贵公司开发项目符合完工产品条件，经我们鉴证，现将完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整审核情况作如下说明

7、： 一、委托单位基本情况企业名称、地址、经济性质、经营期限、注册资本、投资者名称、出资比例、分支机构、税务登记号、法人代表、联系人等。 二、主要会计政策?贵公司的销售收入、销售成本确认的会计政策为： ，本年度会计政策没发生变化。竣工证明已报房地产管理部门备案；已开始投入使用；已取得了初始产权证明。在完工年度经济适用房。 四、预售收入毛利额的申报情况项目自年月日开始对外发售，截至年月日预售开发产品共计平方米，包括：住宅平方米，商业网点平方米，地下室平方米，车库平方米，其它开发产品平方米，共取得开发产品预售收入款元，其中： 元已按%的利润率计算预计毛利额元并入应纳税所得额进行申报；元已按%的利润率

8、计算预计毛利额元并入应纳税所得额进行申报。截至年月日已申报调整毛利额元。 五、实际销售收入毛利额的审核鉴证情况实际销售收入的审核项目开发产品可销售面积共计平方米，其中： 7住宅户、可销售面积平方米，商业网点户、可销售面积平方米，地下室户、可销售面积平方米，车库户、可销售面积平方米，其他开发产品户、可销售面积平方米。 项目已签订合同销售的开发产品共计平方米，合同总价元，其中：住宅户、面积平方米、合同金额元，商业网点户、面积平方米、合同金额元，地下室户、面积平方米、合同金额元，车库户、面积平方米、合同金额元，其他开发产品户、面积平方米、合同金额元。 项目企业账面列示销售收入为元，其中：销售住宅元，

9、销售商业网点元，销售地下室元，销售车库元，销售其他开发产品元。经审核按规定应确认销售收入元，均价元/平方米，其中：销售住宅元，均价元/平方米，销售商业网点元，均价单价元/平方米，销售地下室元，均价元/平方米，销售车库元，均价元/平方米，销售其他开发产品元，均价元/平方米，差异合计为元。 销售成本的审核住宅可售面积单位工程成本=住宅总成本可售面积=商业网点可售面积单位工程成本=商业网点总成本可售面积=地下室可售面积单位工程成本=地下室总成本可售面积=车库可售面积单位工程成本=车库总成本可售面积=其他开发产品可售面积单位工程成本=其他开发产品总成本可售面积=3、已销开发产品的计税成本=已实现销售的

10、可售面积可售面积单位工程成本9已销住宅的计税成本=已实现销售的住宅面积单位工程成本=已销商业网点的计税成本=已实现销售的商业网点面积单位工程成本=已销地下室的计税成本=已实现销售的地下室面积单位工程成本=已销车库的计税成本=已实现销售的车库面积单位工程成本=已销其他开发产品的计税成本=已实现销售的其他开发产品面积单位工程成本=已销开发产品的计税成本合计=+实际销售收入毛利额的审核实际销售收入毛利额=实际销售收入-已销开发产品的计税成本=房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表?9?8) 六、审核结果=上述差异包括： 名称： 金额单位：元至角分纳税人名称联系电话开发项目名称联系人开发项

11、目地点开发时间开发项目用途完工时间开发项目占地面积开发项目规划建筑面积审定金额行次开发成本项目已完工开发产品累计会计成本分别填列此表。 开发产品完工后再销售的开发产品、代建工程项目和配套设施不填此表，本表的毛利额计算的金额类项目如没有标明本年的，均为发生至本年的累计数1、“完工开发产品(成本对象)名称”：填写开发企业已完工开发产品(包括视同完工的开发产品)的名称。 2、“纳税人名称”：填写税务登记证所载纳税人的全称。 3、“开发项目名称”：填写完工开发产品所在开发项目的名称。 4、“开发时间”：填写本项目开发开始时间。 5、“完工时间”：填写开发产品完工或视同完工的时间。 开发成本项目1、第1

12、行“累计已完工开发产品会计成本”：填写已完工开发产品或核算的成本对象发生的会计成本，不含应计入期间费用的成本费用。 2，第2行“其中：计入完工开发产品会计成本的应付和预提费用”：填写计入完工开发产品会计成本的各项应付费用和预提费用。 3、第3行“完工开发产品累计会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额”：填写开发企业按照财务会计规定核算的完工开发产品会计成本与税法允许企业所得税税前扣除规定不一致而进行纳税调整的金额。 4，第4行”完工开发产品累计计税成本”：填写开发企业发生的符合税法规定允许企业所得税税前扣除的成本费用额。该行为第1行减第3行的余额。 实际毛利额的计算1、第6行“可售面积单位计税

13、成本”：填写可以对外销售的开发产品单位面积应负担的计税成本。 2、第7行“累计已实现销售的可售面积”：填写开发产品完工后累计已实现销售的开发产品面积。 3、第8行“其中：累计从预售结转销售的可售面积”：填写开发产品完工后开发企业累计至本年将预售转为销售的开发产品面积。 154、第9行本年已实现销售的的可售面积：填写本年已实现销售的开发产品面积。 5、第10行本年从预售结转销售的可售面积：填写开发产品完工后开发企业本年将预售转为销售的开发产品面积。 6、第11行“累计已完工开发产品的销售收入”：填写开发产品完工后开发企业累计实现的销售收入的金额，包括未采用预售方式销售完工开发产品而取得的收入和将

14、预售收入转为销售收入的金额。 7、第12行“累计从预售结转销售的已完工开发产品的销售收入”：填写开发产品完工后累计将预售收入转为销售收入的金额，不含开发企业未采用预售方式销售完工开发产品而取得的收入，代建工程收入、出租开发产品收入等收入8、第13行“本年已完工开发产品的销售收入”：填写开发产品完工后本年度内开发企业实现的销售收入的金额，包括未采用预售方式销售完工开发产品而取得的收入和将预售收入转为销售收入的金额。 9、第14行“本年从预售结转销售已完工开发产品的销售收入”：填写开发产品完工后本年度内开发企业将预售收入转为销售收入的金额，不含开发企业未采用预售方式销售完工开发产品而取得的收入，代

15、建工程收入、出租开发产品收入等收入。 10、第15行累计已销开发产品的计税成本：填写累计已销售的已完工开发产品的计税成本。 11、第16行“累计从预售结转销售的已销开发产品计税成本”：填写开发产品完工后开发企业累计将预售转为销售的开发产品应负担的计税成本。 12、第17行本年已销开发产品计税成本：填写本年度已销售的已完工开发产品的计税成本。 13、第18行本年从预售结转销售的已销开发产品计税成本：填写开发产品完工后开发企业本年度将预售转为销售的开发产品应负担的计税成本。 14、第19行累计已销开发产品的实际毛利额：填写开发产品完工后累计至本年开发企业的开发产品实际毛利额。 15、第20行其中：

16、“累计从预售结转销售的已销开发产品的实际毛利额”： 填写开发产品完工后开发企业累计预售转为销售的开发产品实际毛利额。 1616、第21行“本年已销开发产品实际毛利额”：填写本年开发企业的开发产品实际毛利额。 17、第22行“本年从预售结转销售的已销开发产品的实际毛利额”：填写开发产品完工后本年度内开发企业预售转为销售的开发产品实际毛利额。 预售毛利额的计算第23行“累计销售未完工开发产品收入”：填写开发企业在预售阶段累计取得的与该项完工开发产品有关的收入。 第24行“其中：本年销售未完工开发产品收入”：填写本年度开发企业在预售阶段取得的与该项完工开发产品有关的收入。 实际毛利额与预计毛利额的差

17、异1、第25行“计税毛利率”：经济适用房、限价房和危改房项目的计税毛利率按3填写，除经济适用房、限价房和危改房项目以外的开发项目的计税毛利率2023年以前城区按15填写，镇区按10%填写，2023年后国税主管企业均按15填写，地税主管企业仍按原率不变。 2、第26行“累计开发产品预计毛利额(申报调增）”： 填写预计毛利额计入应纳税所得额的累计申报调整增加额。毛利率不变情况下一般262325，下同，如不等请附加说明。 3、第27行“本年开发产品预计毛利额(申报调增）”：填写预计毛利额计入当年应纳税所得额的申报调整增加额。一般27=2425，如不等请附加说明。 4、第28行“累计开发产品预计毛利额

18、”： 28行=12行25行5、第29行“本年开发产品预计毛利额”： 29行=14行25行6、第30行“累计预售结转销售的实际毛利额与预计毛利额的差异”：填写开发企业销售开发产品实际毛利额与其预计毛利额之间的差额。实际毛利额大于预计毛利额时以正数填写，实际毛利额小于预计毛利额时以负数填写。 7、第31行“本年预售结转销售的实际毛利额与预计毛利额的差异”：填写本年度内开发企业销售开发产品实际毛利额与其预计毛利额之间的差额。实际毛利额大于预计毛利额时以正数填写，实际毛利额小于预计毛利额时以负数填写。 17附件4之二房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表名称： 金额单位：元行次项目=-(2

19、) 1完工开发产品成本合计(1=2+3+4+5+6+7+8) 2一、土地征用及拆迁费土地买价或出让金市政配套费耕地占用税、契税土地使用费、闲置费拆迁补偿支出、安置及动迁支出其他3二、前期工程费水文地质勘测报建、规划、设计临时设施费三通一平费其他以上项目其中：预提费用土建工程费基础工程费主体工程费其中人工费材料费其中：委托方供材料费其他安装工程费装修工程费5四、基础设施建设费道路工程费燃气、供暖、通讯、电视、工程费给排水、供电、照明工程费绿化、环卫工程费其他以上项目其中：预提费用工资及福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费工程管理费利息支出费周转房摊销项目营销设施建造费其他以上项目其中：预提费

20、用费用费用项目22-23行中进行填报。 7、第8行“其他开发费用”：填写开发企业为开发产品而发生的应计入开发产品成本的除以上各项之外的支出。如企业为开发房地产而借入的资金，在开发产品完工之前所发生的利息等借款费用，以及其他难以归入以上各个项目的开支等，不包括应计入期间费用的各类费用。其中利息支出的会计成本纳税调整额不在第二列“会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额”中填报，在纳税调整明细表29行中进行填报。 各列填写说明1、第1列“完工开发产品会计成本”：填写已完工开发产品或核算的成本对象发生的会计成本，不含应计入期间费用的成本费用。 2、第2列“会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额”：填写

21、开发企业按照财务会计规定核算的完工开发产品会计成本与税法允许企业所得税税前扣除规定不一致而进行纳税调整的金额。 3，第3列“经审定完工开发产品计税成本”：填写经中介机构审核后确定的发生的符合税法规定允许企业所得税税前扣除的成本费用额。 20附件4之三房地产开发企业本年共同成本分摊明细表(1) 成本归集起始日本年共同成本归集截止日本年共同成本发生总额项目金额项目金额1.土地征用及拆迁补偿费道路工程费土地买价或出让金燃气、供暖、通讯、电视、工程费市政配套费给排水、供电、照明工程费耕地占用税、契税绿化、环卫工程费土地使用费、闲置费其他拆迁补偿支出、安置及动迁支出5.公共配套设施费其他其中：预提费用2

22、.前期工程费6.开发间接费用水文地质勘测工资及福利费报建、规划、设计折旧费临时设施费修理费三通一平费办公费其他水电费3.建筑安装工程费劳动保护费其中：预提费用工程管理费土建工程费利息支出费安装工程费周转房摊销装修工程费项目营销设施建造费4.基础设施建设费其他共同成本在不同期分摊及纳税调整明细本项目共分几期每一期占地面积()期面积： () 期面积成本项目总金额分摊方法计算分摊比例的分母金额一期： 二期： 分摊比例分摊金额纳税调整金额分摊比例分摊金额纳税调整金额1.土地征用及拆迁补偿费2、公共配套设施3.借款费用4、其他成本费用-合计1、本表为本年发生的共同成本需要在项目各期进行分摊时填报21附件4之四房地产开发企业本年共同成本分摊明细表(2) 纳税所属年度： 年度纳税人名称成本归集起始日本年本期共同成本归集截止日表转入应本期分摊的金额本项目为() 期项目金额项目金额1.土地征用及拆迁补偿费道路工程费土地买价或出让金燃气、供暖、通讯、电视、工程费市政配套费给排水、供电、照明工程费耕地占用税、契税绿化、环卫工程费土地使用费、闲置费其他拆迁补偿支出、安置及动迁支出5.公共配套设施费其他其