保障性住房政策对房地产市场影响研究

1、保障性住房政策对房地产市场影响研究摘要：2021年11月国家为更有力地扩大国内需求，加快民生工程、根底设施的建立，解决低收入人群的住房问题出台了保障性住房政策。保障性住房政策出台势必会改变房地产业现有格局，对房地产业的开展产生深远影响。因此，详细研究保障性住房政策对房地产业的影响，对确保政策更好的施行，解决房地产业目前面临的问题大有裨益。关键词：房地产市场；保障性住房政策；影响2021年11月5日国务院提出为抵御国际经济环境对我国的不利影响，必须采取灵敏审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势，要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、根底设施、生

2、态环境建立和灾后重建，进步城乡居民特别是低收入群体的收入程度，促进经济平稳较快增长，确定了进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，公布了四万亿投资以刺激内需的政策。其中，提出要加快建立保障性安居工程，加大对廉租住房建立支持力度，加快棚户区改造，施行游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。根据住房城乡建立部等部门提出的初步方案，在20212021年3年期间，政府扩大保障性住房投资建立主要包括四项内容：一是新建或购置廉租住房约290万套，投资2165亿元。二是加快222万户国有林区、垦区等棚户区和危旧房改造，投资1025亿元。三是新建经济适用住房400万套，投资6000亿元。四是建立公共租赁住房30

3、0万套，投资3000亿元。以上四项合计，总投资12190亿元，年均投资4063亿元。其中，前两项已列入国家“扩大内需十项措施中。保障性住房政策的出台势必对房地产业的开展带来深远影响。一、保障性住房政策对房地产市场的影响(一)有利于推进住房保障体系建立施行保障性住房方案，每年可改善400多万户困难家庭住房条件，3年下来可解决1200多万户低收入家庭住房困难问题，还能初步形成以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为支撑的住房保障框架，使我国住房保障体系建立迈出一大步。(二)有利于稳定房地产投资增长2021年政府安排的保障性住房投资缺乏2000亿元，占全国房地产投资缺乏7(实际投入数量还要少一些)。

4、假如今后3年政府保障性住房投资每年增加到4063亿元，比2021年增长1倍多，占全国房地产投资的比重将进步到14.5。这可拉动相当规模的房地产投资和一批相关产业投资。(三)保障性住房大量入市影响房地产供求关系从目前房地产市场的现状看，受国内经济增速下滑趋势和房地产业自身开展周期性等因素影响，我国房地产市场销售量持续下降，供过于求的矛盾比拟突出，房价回落的压力相当大，市场走势处于一个复杂敏感期。在这种情况下，2021底年出台的加大保障性住房投资建立的政策被股市上认定为房地产行业的一个利空因素。主要原因是，这可能加深当前住房市场供大于求的矛盾，对正在调整下行的房地产市场带来新压力。从经济适用住房看

5、，主要面向有一定支付才能的低收入家庭出售，依靠住房消费信贷支持，政府的建立投资可回收和循环使用。经济适用房拥有独立产权，可直接出租或按规定条件出售，其购置者也是普通商品房需求群体的一部分，直接影响到商品房市场的供求关系。特别是在一些兴隆城市，经济适用房与中小户型、中低价位普通商品房的供给对象根本上是一致的。因此，政府大规模投资建立经济适用房，势必使普通商品房市场的需求相对减少，或等同于增加了市场供给。从廉租住房看，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投资为主，中央财政给予补助，几乎完全是政府无偿投入。如今各地实物配租的廉租房来源，主要是在经济适用房建立中配建，或直接从商品房市场购置。如

6、政府大规模新建廉租住房，也会一定程度减少商品房市场需求。从公共租赁住房看，主要按政府规定的租金标准向符合条件的城镇中低收入家庭、新就业职工和流动人口出租，由政府给予土地、信贷政策支持，政府性基金和社会力量投资建立。从国际经历看，这种住房保障方式在城市化快速推进阶段具有重要作用，也是我国住房保障体系中亟须加强的一个重要组成部分。政府加快公共租赁住房投资建立，也相当于增加住房供给，将相应减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场，包括新建住房和二手房市场的需求产生影响。(四)保障性住房大量入市，会拉低房地产价格20212021年保障性住房投资将到达9000亿元，其中，经济适用房投资为6000亿元，其

7、他为廉租房和棚户区、林区改造等投资。尽管经济适用房和廉租房的客户群与商品住宅存在区别，但经济适用房的投资将对商品住宅供给、需求和销售价格均产生影响。从国家统计局的数据看，截至2021年11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3，增幅比110月进步2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9。以2021年的平均销售量来计算，中国主要城市商品住宅2021年的库存，其加权平均的吸纳周期为17至21个月。而考虑到2021年的新增供给，其加权平均的吸纳周期为34至40个月，在最乐观的预期下，假设销售量全国整体反弹50，其加权平均的吸纳周期也为23至27个月。假

8、设20212021年经济适用房平均每年投资为2000亿元，那么2021年住宅开发投资将达17622.4318309.29亿元，但住宅市场构造将由商品住宅所占比例95.83下降至88.6589.08，而住宅市场的平均价格也由此下降3.68-3.45。二、房地产企业应对房地产市场形势变化的对策从以上分析可看出，现行保障性住房政策对房地产市场既有积极影响也有消极影响。为度过这场地产寒冬，进而获得更大的开展，我国房地产企业详细应采取以下方面的措施：(一)加强房地产市场细分突遇降温的房地产市场开场进入细分化时代，“拿地建楼卖楼收钱再拿地这样简单而又高利润的盈利形式已找不到生存余地。为此，房产企业必须根据

9、特定人群的多样化需求制定房产开发策略。将社会学研究的“人的生命周期概念导入市场定位和客户细分领域。如将普尔特公司的体系简化，仅以人的生命周期来观察，我们发现，大部分都市人都将经历“三次置业过程：第一次置业，年轻人初入社会，经济型或效率型住宅是他们的首眩第二次置业，大部分人在3040岁之间经历升职、加薪等事业上升期，有些开场迈向事业的顶峰，这时青睐的是实力型或夸耀型的住宅。第三次置业，45岁后，许多人向往更多的家庭生活，或开场制订自己的退休方案，休闲型或养老型的社区对他们的吸引力越来越大。住房的消费才能取决于家庭收入，我国城镇家庭收入阶层化特征明显，按国家统计局分组方法，依户人均可支配收入分成七

10、组，并且各阶层的贫富差距有逐年拉大的趋势。住房需求可划分为五个层次：一是遮蔽需求，要求有起码的遮风挡雨的生活空间。二是功能需求，要求有一套功能齐全的住房。三是环境需求，要求较好的内部环境和外部环境。四是效劳需求，要求小区有完善的配套效劳。五是品位需求，要求通过住房来反映个人的生活和文化品位。这五个住房需求层次与上述的收入层次有很大的关联度。合理分层是住房保障合理供给目的实现的根底和前提。政府只为最需要的人提供住房保障，保障性住房的标准为满足根本住房需求。住房的商品属性决定住房保障程度受我国经济开展程度的限制，住房的福利成分不可能太高。根据国外住房保障经历及中国的实际，中等收入及以上的群体(占6

11、0左右)的住房改善需要依靠市场解决。准确的市场细分是帮助房地产企业找到顾客的最好方法。(二)努力降低房地产开发本钱2021年的房价照旧会保持理性回归的趋势，因此，房地产企业必须充分研究商品房销售价格的区位空间，从而适度下调商品房特别是住宅商品房的销售价格，以便在剧烈竞争的商品房销售市场上，立于不败之地。从工程图纸设计入手，按照经济、实用、美观的设计原那么选择设计方案。在房屋拆迁安置阶段，要和拆迁主管部门严密配合，对拆迁户进展合理适度的拆迁补偿。在开发建立工程工程招、投标阶段，要选择施工质量优、报价低、经历丰富、组织设计合理、工期短的施工单位进展施工。房地产企业开发经营要注意本钱控制和加强财务管

12、理，要主动参与政策性住房开发建立，尤其要加强企业本钱控制和财务管理。(三)深化企业自身改革，注重人才培养由于房地产工程开发的环节多，涉及部门广，操作流程复杂，每个部门、每个环节均需要专业人才，包括企业管理人才、筹划人才、技术人才、理财人才、销售人才、公关人才、物业管理人才等。针对企业的不同状况，应在以下方面加强人才资源开发与管理。引进既掌握现代企业管理知识，又具有丰富企业管理经历和资本运营管理经历的人才进入公司高级管理层。调整高管层的人才构造，以适应将来公司的开展目的及战略。在一个企业里，资金、技术等方面优势都不能使其优势保存长久，都易被对手模拟，唯一能保持长久的是其不断学习的才能。因此，必须注重对内部员工的培训，加强他们的学习自觉性。企业向员工提供培训和开展空间不仅可帮助员工充分发挥其人力资源潜能，更大程度地实现自身价值，增强对企业的归属感和责任感，同时也是企业应尽的责任。有效的培训可减少工作障碍。降低本钱，进步工作效率和经济效益，增强企业的市场竞争力。(四)塑造企业品牌和企业文化对房地产企业而言，工程开发是有时限的，企业品牌却是永久的，不受地域限制。房地产企业不能把目光停留在工程管理阶段，而是要从战略的角度出发，努力以产品来彰显个性，进步企业品牌形象。要防止在品牌的认识上出现误区