WK集团新收入准则运用现状（终稿）

1、财政部为对收入计量、确认以及信息披露做进一步的完善，按照企业会计及准那么 基本准那么，编撰企业会计准那么第14号一收入，并于2017年7月5日正式公布, 对旧收入准那么做了进一步的完善，同时也解决了一些原准那么在实施中存在的具体问题。 新收入准那么统一了收入确认模型，更好地反映了企业财务状况和经营业绩。另外，新收 入准那么对收入确认和计量的变化对我国许多行业都带来了巨大的挑战，其中就包括房地 产企业。房地产行业因其销售收入的特殊性，在分别运用新旧收入准那么时对企业财务状 况所产生的影响会有很大差异。因此，探究新收入准那么在房地产行业中的运用便具有重 要的理论和实践意义。本研究具有重要的理论和实

2、践意义本文以WK集团作为案例，具体分析新收入准那么的应用对WK集团的财务信息所产 生的具体影响，包括其收入确认、合同取得本钱、财务状况和经营管理等四个方面。通 过探讨，本文作者得出以下结论：收入确认模型因新收入准那么的公布得以重构，有助于 WK集团可以提前对一些房产收入实施确认操作，在一定程度上增加了其资产总额，并 使其盈利能力得到提升。另外，本文作者有针对性地提出了新收入准那么在WK集团运用 的对策与建议：在熟练运用新收入准那么进行账务处理的基础上，企业财务人员也需要参 与到合同订立及经营决策之中，积极与业务相融合，在源头控制风险，从而保证企业健 康长远开展。关键词：新收入准那么；房地产企业

3、；WK集团；财务信息以新收入准那么的基本要求为依据，针对某一时段内的履约义务履行，WK集 团在收入确认时，要以该段时间内的履约进度为依据进行确认。当无法对履约进 度进行合理确定时，可以在一定程度上对发生的本钱进行补偿。应当以发生的成 本为依据进行收入确认，保证履约进度的合理性。针对在某一时点进行履约义务履行时，WK集团的收入确认以客户的服务控 制权以及商品控制权为依据。WK集团主要从以下方面出发，对用户的服务控制 权以及商品控制权进行判断：WK集团是否具备服务现时收款权利以及商品现时 收款权利；WK集团是否可以向客户进行实物商品的转移；客户是否对服务或者 商品进行接受；客户是否对商品的所有权进

4、行享有等。会计政策调整变更的现状WK集团在旧收入准那么下判断收入确认时点时以风险报酬转移为依据。WK 集团收入确认实体判断的主要依据是风险报酬转移。WK集团在同时满足以下条 件时，确认销售商品收入：将购货方进行商品所有权的风险以及报酬的转移，可 以对收入金额进行计量，可能会向WK集团进行经济利益的流入，WK集团没有 对管理权进行保存，同时没有对售出的商品进行有效控制。核算劳务收入以及合 同收入时，以资产负债表的完成度为依据。WK集团在新收入准那么下收入确认时 点的一大主要判断标准就是控制权的转移。WK集团为合同义务进行履行，在客 户对服务或者商品的控制权进行掌握时，实现收入确认。WK集团在满足

5、基本条 件时，属于在某一时间段内履行履约义务。合同中对多项履约义务进行了包含，从合同开始日，WK集团以单项履约义 务为依据对商品或者服务按照承诺的售价进行单独出售，同时向单项履约义务当 中进行交易价格的分摊。以单项履约义务的分摊交易价格为依据,进行收入计量。 交易价格指的是WK集团向客户进行服务或者商品转让时收取的相应金额，第 三方收取的金额不包括在其中。WK集团确认的交易价格应当控制在消除不确定性是的收入累计价格，一般 不会出现重大转回金额。WK集团针对合同中的重大融资成分需要以客户掌握服 务控制权或者商品控制权的假定支付金额为依据，进行交易价格确实定。合同对 价与交易价格的差额，通过实际利

6、率法做摊销处理。WK集团以新收入准那么为依 据，对相关的会计政策进行了针对性的调整。有关信息披露的现状WK集团以新收入准那么的规定为依据，以客户付款以及义务履行相互关系为 依据，在资产负债表中对合同负债以及合同资产进行了明确。WK集团以新收入 准那么为依据，针对性的披露了收入相关的信息披露要求。譬如会计政策、客户信 10息、合同资产信息等（建聪聪,2019）。4.3新收入准那么的运用对WK集团财务信息的影响新收入准那么的运用对WK集团收入确认的影响由于房地产开发是一个长期且复杂的过程，不同企业会选择不同的时点对收 入进行确认。在旧收入准那么下，WK集团的现房销售业务和期房销售业务都是在 实际交

7、付时或竣工结算时或产权转移时确认收入，即在某一时点确认收入。而新 收入准那么下，判断收入确认时点的标准变为控制权是否发生转移。那么，对于 WK集团的现房销售业务而言，其收入确认时点仍为某一时点；但是对WK集团 的期房销售业务来说，就需要根据合同条款中的履约义务进行具体的评估。新收 入准那么对WK集团收入的影响如表4-1所示：表4-1WK集团2017-2019年营业收入节选单位：亿元2017年12月31日2018年12月31日2019年12月31日营业收入2428.972976.793678.94其中：房地产 及相关业务2330.132846.213526.54营业利润828.171115.75

8、1333.44其中：房地产 及相关业务601.64845.04959.92资料来源：（万科集团年报整理所得）由于WK集团2017年并未正式实施新收入准那么，因此2017年期间WK集 团的房屋销售均是在某一时点确认收入。由表4-1可以得出，在2017年间，由 房地产及相关业务带来的利润约占总营业利润的72.65%。而自2018年开始实施 新收入准那么之后，WK集团的收入确认时点发生改变，其中房地产及相关业务带 来的收入为2846.21亿元，占总收入的95.6%,而其所产生的利润约为总营业利 润的75.74%,比2017年增长约3.09%。同样的，2019年，WK集团房地产及相 关业务的营业收入占

9、总营业收入的95.9%,较去年增长约19.3%,房地产及相关 业务产生的利润较去年增长近11.97%。由此可以看出，新收入准那么的实施对WK 集团的盈利能力产生了较大影响。新收入准那么的运用对WK集团合同取得本钱的影响在上文中作者提到，新收入准那么引入了“合同取得本钱”的概念。对WK集团11而言，销售佣金属于增量本钱，应作为合同取得本钱确认为其他流动资产，当发 生销售收入时，在当期损益当中对其做结转并入处理。因为销售佣金并没有费用 化计入利润表，而是进行资本化计入了其他流动资产，当期利润有了一定程度的 增加，进一步地也增加了当期资产。对企业而言，可以在一定程度上起到美化其 财务报表的作用。表4

10、-2 WK集团2017-2019年其他流动资产变动节选单位：亿元资料来源：（万科集团财务报表整理所得）工程2017年12月31日2018年12月31日2019年12月31日合同取得本钱/39.2347.14年初余额/30.6439.23本年增加/31.0734.71待抵扣增值税47.0199.64160.07其他7.227.000.12合计54.23145.87207.33从表4-2可以看出，由于合同取得本钱资本化，WK集团的其他流动资产大 幅度增加。2018年度，WK集团财务报表中其他流动资产年末余额为145.87亿 元，与2017年度相比，2018年WK集团的其他流动资产增加了约62.82

11、%。同 理，2019年WK集团的其他流动资产年末余额为207.33亿元，同比去年增长近 25.90%o这是由于WK集团将签订商品房销售而支付给销售代理机构的佣金资 本化确认为合同取得本钱，在相关收入确认时又被确认为销售费用，从而增加 了当期利润。新收入准那么的运用对WK集团财务状况的影响表4-3WK集团2017-2020年资产负债表节选单位：亿元报表日期资产类存货9,321.088,970.197,503.035,980.88应收款项26.4019.88155.8614.33合同资产/34.4513.64/负债类合同负债 （含税）/6,244.015,463.15/预收款项8.407.712.

12、544,077.06资料来源：（万科集团资产负债表整理所得）根据表4-3可知，WK集团的存货是呈逐年递增的趋势的，这是由于随着项12 目投资和开发规模的扩大，WK集团的存货规模有所上升。截至2017年报告期末，WK集团存货金额为5,980.88亿元，与2016年年 底相比增长28.0%。其中，拟开发产品为2,176.60亿元，占比36.4%；在建开发 产品3,290.48亿元，占比55.0%；已完工开发产品（现房）499.83亿元，占比为 8.4%o截至2018年报告期末，WK集团存货金额为7,503.03亿元，于2017年年 底相较增长25.5%。其中，拟开发产品为1,783.02亿元，所占

13、比例为23.8%；在 建开发产品5,069.93亿元，所占比例为67.6%；已完工开发产品（现房）639.65 亿元，所占比例为8.5%。截至2019年报告期末，WK集团存货金额为8,970.19 亿元，较2018年底增长19.6%。其中，拟开发产品为2,076.11亿元，占比23.1%； 在建开发产品6,222.21亿元，占比69.4%；已完工开发产品（现房）660.39亿元， 占比7.4%。因此，WK集团的存货金额会持续上涨。由于WK集团于2018年1月1日起正式实施新收入准那么，因此，研究分析 WK集团2018年年末财务报表可以更加直观的反映出新收入准那么的实施对WK 集团所产生的影响。

14、新收入准那么对WK集团2018年年末合并资产负债表各工程 的影响如表4-4所示：表4-4新收入准那么对WK集团2018年末合并资产负债表各工程的影响单 位：亿元采用变更后会计政策增加/ （减少）报表工程金额资产：存货-7.62合同资产13.64其他流动资产39.23长期股权投资-2.09负债：预收款项-5455.62合同负债5047.11应交税费6.50其他流动负债416.04递延所得税负债2.57所有者权益：未分配利润20.76少数股东权益5.8113资料来源：（万科集团2018年年报）从表4-4中可以明显看出，由于新收入准那么的实施，导致WK集团的存货减 少了 7.62亿人民币，从而使其存

15、货结转速度变快。新收入准那么的主要变化之一就是增加资产负债表相关工程，目的是为了更好 地反映企业合同地相关信息（张释方,2020）。合同资产指的是企业在向客户进行 商品转让时，有权获得相应的价格，多方面因素会对该权利产生影响。譬如企业 向客户进行可以明确区分的两项商品的销售时，企业在对其中一项商品进行交付 时，有权对相关款项进行收取。与此同时，企业的另一项商品交付会对款项收取 产生决定性影响。企业的款项收取权利应当作为一项基本的合同资产。企业可以 向客户进行对价收取，同时通过应收款项进行展示。合同资产与应收账款的区别 就在于：应收账款只承当信用风险，而合同资产还承当着履约风险。从表4-4中 可

16、以得知，得益于新收入准那么的实施，WK集团2018年年末合同资产增加了十 亿多人民币，均来自于与不同客户之间的建造合同并履行了履约义务。除此之外，合同负债也是新收入准那么中的一个新增概念。合同负债指的是企 业向客户收取对价之后，有义务向客户进行商品转让。企业在向客户进行商品转 让之前，倘假设客户进行了合同对价的支付或者企业针对合同对价具有无条件收取 的权利，企业应当将这局部支付款项作为合同负债。合同负债与预收账款也不尽 相同。预收款项没有对客户的合同设定进行强调，正式签订合同之前收到的对价 不属于合同负债，一般将其作为预收账款。而当合同成立时，需将预收账款转入 合同负债。从表4-4中可以看出，

17、在WK集团执行新准那么之后，2018年的合同 负债增加了 5047.11亿元，而预收账款却减少了近5455.62亿元，其变化主要由 于WK集团尚未结算的预收房款。表4-5新旧收入准那么下WK集团资产负债率比拟资料来源：（万科集团年报整理所得）资产负债率（）旧收入准那么新收入准那么2017年12月31日83.98%/2018年6月30日84.81%84.70%2018年12月31日84.72%84.59%2019年6月30日/85.26%2019年12月31日/84.36%2020年6月30日/83.87%资产负债率，是期末负债总额除以资产总额的百分比，是评价公司负债水平 的综合指标，反映了债权

18、人所提供的资本占全部资本的比例。可以通过资产负债14率对企业债权人的资金提供能力以及经营活动能力进行有效衡量。同时可以通过 资产负债率对债权人的贷款发放平安程度进行表达。通过表4-5可以看出，在实 施新收入准那么之后，WK集团的资产负债率呈现出逐年降低的趋势。对于债权人 而言，资产负债率越低，说明企业用于归还债务的资产就越多，从而获取收益的 可能性就会越大；反而言之，资产负债率越高，那么债权人的权益就越可能受到损 害。从表4-5可以看出，虽然WK集团的资产负债率在执行新收入准那么之后逐年 下降，但总体都高于83%,说明WK集团的长期负债较多，到期还款的压力较 大。表4-6新旧收入准那么下WK集

19、团存货周转率比拟资料来源：（万科集团年报整理所得）存货周转率（）旧收入准那么新收入准那么2017年12月31日30.05%30.07%2018年6月30日10.70%11.24%2018年12月31日27.68%27.60%2019年6月30日/11.53%存货周转率指的是在特定时期内企业的销货本钱与平均存货余额之间的比 值。可以用存货周转率对企业的存货周转速度进行表达，存货周转率可以对存货 资金占用当中存货的流动性的以及合理性进行表达。由此使得企业在生产经营过 程中的资金使用效率得到进一步提高，实现企业短期偿债能力的全面增强。一般 企业有着较快的存货周转速度，说明企业有着较低的存货占用和较强

20、的资产流动 性，存货可以较快的向应收账款或者现金方向转变。可以通过存货周转率的提高, 使得企业的变现能力得到显著增长。通过比照表4-6中的两组数据，并结合表4-4 中的存货数据可以发现，在WK集团执行新收入准那么之后，其存货周转率相比 在旧收入准那么下有所提高，说明WK集团能够及时结转存货，变现能力增强。新收入准那么的运用对WK集团经营管理的影响作者在上文中已经提到，新收入准那么推翻了旧准那么中的收入确认模型，并以 合同为基础建立起了新的收入确认方式，这一变化会对WK集团的经营管理产 生一定的潜在影响。新收入准那么的运用对WK集团经营管理产生的影响之一表现在合同管理方 面。新收入准那么下，识别

21、与客户之间的合同是收入确认的第一步。这表要求企业 要有更高的合同管理水平。对于WK集团来说，房屋的销售占其收入来源的绝 大局部，那么在进行合同识别时，就需要区别房屋公用局部是否作为单独履约义15 务计入收入，抑或是均摊在主体建筑中一并确认收入。识别确认WK集团房屋 销售信息的准确与否对其合同管理具有十分重要的意义。另外，新收入准那么的运用对WK集团经营管理的影响还表达在其部门合作 方面。在部门合作方面，WK集团的各部门合作都更加紧密。由于新收入准那么中 对于收入确认进度、收入计量方式等内容的修改和变动，企业财务人员需要尽快 学习并适应新旧准那么之间的不同，从而为企业经营决策者提供更精确更具有价

22、值 的财务信息。同时，WK集团的税务人员也需要配合其财务人员所提供的信息对 收入和税收问题进行合理确实认，而工程部门需要配合着财务人员的信息合理归 化本集团工程工程的进度。5研究结论及建议研究结论新收入准那么应当与国际财务报告准那么以及我国会计准那么保持基本一致。在提 高财务信息质量的同时也增强了财务信息的可比性。另外，新收入准那么弥补了旧 准那么的缺乏，强调以合同为基础，并引入了与合同相关的新的会计科目，为会计 信息核算带来便利。本文主要探究并分析了新收入准那么的变化对WK集团财务信息产生的影响， 具体表现在其收入确实认计量条件的变化、收入确认进度的变化、会计信息披露 方面的影响、以及对WK

23、集团财务状况和经营管理等方面的影响。经过对WK 集团新收入准那么的开展现状进行研究分析，研究发现新收入准那么重组了收入确认 的基本模型。使得WK集团的局部房产收入提前确认，从而增加了其资产总额， 并进一步增加了其净利润，大大增强了 WK集团的盈利能力。同时，WK集团的 存货周转率也比旧准那么下有所提升，说明新收入准那么的运用能够提高WK集团 的存货结转能力和变现能力。建议强化会计信息披露尽管WK集团已经按照新收入准那么的要求进行会计信息的披露，但其对于 房地产销售所获得的收入并没有按照某一时点或时段进行详细的分类，所以WK 集团的会计信息披露并非十分全面。会计信息的披露会直接或间接地影响到信息

24、 使用者所做出的相关决策，因此会计信息披露不完整会误导投资者。另外，由于 房地产行业所涉及的工程周期较长，会在一定程度上影响会计信息披露的即时性,16 造势信息披露延时，从而不利于投资者和债权人做出合理的判断（薛翠宏,2020）。因此，企业强化其会计信息的披露，包括收入确认具体金额，会计科目的变 化，收入确认时点的判断等，从而提高会计信息的透明度和准确度。对会计相关 信息披露格式、内容、制度等的完善和优化，不仅满足了新收入准那么的相关要求， 也可以让信息信用者更好地理解和分析公司财务状况。合理准确运用风险报酬转移的标准新收入准那么相对于旧收入准那么而言，主要是通过控制权转移对风险报酬转移 进行

25、标准判断的。鉴于新旧收入准那么在对风险报酬转移标准方面的差异较大， WK集团应当着重培养并指导相关会计工作人员的对新收入准那么下相关理论的 学习，并充分了解和掌握新旧收入准那么之间的差异，减少会计人员的主观判断, 从而进一步地反映出WK集团相关信息。加强合同签订管理合同是收入确认的基础，因此，为保证WK集团新收入准那么的有效实行， 应强化合同内容管理，保证合同条款的真实性、有效性、合理性。另外，企业应 当严格按照新收入准那么的要求梳理合同条款,规范合同文本,严格履行合同拟定、 审批、执行等相关手续。加强合同签订过程中的部门沟通，让相关人员积极参与 到合同的订立和确认之中，细化合同内容。17 T

26、OC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 1引言3 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 2新收入准那么介绍及国内外文献述评4新收入准那么介绍4国内外文献述评52.2. 1国内文献述评52. 2. 2国外文献述评62. 2. 3文献述评6 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 3新收入准那么对房地产行业影响的一般分析73. 1房地产行业概述73. 2新收入准那么对房地产行业财务信息的影响72. 1对收入确认时点的影响82.2对收入确认进度的影

27、响82. 3对合同取得本钱的影响9 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 4 WK集团新收入准那么的运用现状及分析9WK集团简介92 WK集团新收入准那么运用现状92. 1收入确认的现状92. 2会计政策调整变更的现状102. 3有关信息披露的现状103新收入准那么的运用对WK集团财务信息的影响113. 1新收入准那么的运用对WK集团收入确认的影响113. 2新收入准那么的运用对WK集团合同取得本钱的影响113.3新收入准那么的运用对WK集团财务状况的影响123.4新收入准那么的运用对WK集团经营管理的影响15 HYPERLINK l bookmar

28、k0 o Current Document 5研究结论及建议161研究结论162建议161强化会计信息披露16合理准确运用风险报酬转移的标准17加强合同签订管理17参考文献 错误!未定义书签。致谢错误!未定义书签。II1引言收入是利润获得的一大基本前提，可以通过收入这一重要指标，对企业的发 展情形、经营成果以及财务状况等进行有效评价，一直以来收入也是企业始终关 注的核心问题之一。随着市场经济的不断开展，旧收入准那么已无法满足会计实务 中的诸多需求。企业会计准那么第14号一收入在2017年5月得到了正式颁发 （以下简称“新收入准那么”），其以合同为基础，规定了收入确认时点和收入确认 时段的条件，

29、对收入相关问题做出了更为清晰的解释，减少了在收入确认过程中 可能产生的争议事项，同时也与国际会计准那么实现统一。公布与贯彻新收入准那么会在一定程度上影响各个行业的收入确认，包括其收 入确认的时间和具体的收入确认金额等。其中，房地产行业、零售业、电信行业、 制造业等行业都会受到新旧收入准那么变化的影响。而房地产行业因其开发和销售 方式的特殊性，所受到新收入准那么变化的影响与其他行业略有不同。由于旧收入 准那么没有统一收入确认条件，不同的房地产行业会根据自身的而特点而选择不同 的收入确认方式，但新收入准那么对收入确认的条件和方式进行了统一，这就会导 致某些房地产企业的收入确认有所提前和延后。因此，

30、对新收入准那么下房地产行 业所受到的具体影响进行分析就十分具有意义。WK集团于2018年1月1日起开始实施新收入准那么，通过分析WK集团新 收入准那么运用情况的影响发现，新收入准那么对企业有关收入确认时点、会计信息 披露、企业经营决策以及财务状况等方面都产生了很大影响。同时，正是由于新 收入准那么的运用，也使得企业能够更为真实的反映出其经营业绩和收入信息，为 企业管理者和决策者提供了决策依据。由于新收入准那么公布及实施的时间尚短， 正式实施此准那么的上市公司也较少，WK集团便是为数不多确认实施新收入准那么 的一家公司。因此，通过宏观分析新收入准那么对房地产行业产生的影响，进而过 渡到新收入准那

31、么在WK集团具体实际应用中所产生的影响，可以让我们更加具 体明确地了解到新收入准那么在房地产公司中的适用性，具有一定地理论和现实意 义。本文主要对新收入准那么在房地产行业的运用进行了分析，采取提出问题、分 析问题和解决问题的思路展开研究分析，理论与实践相结合，以案例分析、比照 分析为主。本文共分为以下五局部：第一局部为引言，主要介绍了本文的选题背 景，研究意义和研究结构。第二局部主要介绍了新收入准那么相关内容，并对国内 外有关新收入准那么方面的文献进行简要评述。并在此之上，第三局部研究分析了 房地产企业受到的新收入准那么的作用而出现的变化。以第三局部的内容作为依据, 第四局部具体分析了新收入准

32、那么在WK集团的运用情况及产生的影响。以WK3集团为例，探讨了其收入确认、会计政策的调整变更以及相关信息的披露，并具 体分析了新收入准那么的应用对WK集团财务方面和经营管理方面所产生的影响。 随后，作者对文章进行了总结，并提出了一定的建议。新收入准那么统一了收入确 认模型，提高了财务信息质量，增强了财务信息可比性，真实地反映了企业财务 状况和经营业绩，为企业管理者进行经营决策提供有力的财务支持。2新收入准那么介绍及国内外文献述评2.1新收入准那么介绍新收入准那么相对于旧收入准那么而言，不同之处集中于：首先，旧准那么对商品 的销售、劳务的提供、资产使用权与建造合同的转让这几方面进行了区分，并采

33、取了不同的收入确认模式，而新准那么不再区分业务类型。其次，旧准那么以“风险 报酬转移”作为判断收入确认的依据，而新准那么将判断依据更改为“控制权转移”。 再次，新收入准那么对履约义务这一概念进行了引用，对履约义务的识别以及交易 价格的分摊等相关内容加以明晰。第四，新准那么认为，倘假设可以收回企业合同增 量本钱，应当将其视为是企业合同的一项基本资产，在收入确认的基础上，对收 入进行摊销以及当期损益计入操作。最后，新准那么明确了企业确定以总额法或净 额法确认收入的依据是其在交易中的角色是主要责任人还是代理人。接下来，作 者将对收入准那么等内容做具体介绍。第一，新收入准那么适用范围。所有与客户签订的

34、销售商品或提供劳务的合同都适用新收入准那么，包括所有 行业。与客户签订的合同适用特殊准那么要求的除外。准那么强调了两点：首先，必 须是与客户签订的；其次,签订的目的是用企业经营产出换取回报。而租赁合同、 保险合同、合同组合和其他适用特殊规定的合同权利、担保合同、同一业务领域 内的实体之间的非货币性交易，目的是促进对客户的销售，而不是交易双方的交 换不适用于此准那么。第二，新收入准那么的收入确认条件。新收入准那么明确规定，企业在收入条件确认时，要对合同基本义务进行履行。 也就是在客户掌握控制权时实施确认收入。新收入准那么的收入确认条件包括：（1）合同方对合同进行批准，同时对合同义务进行履行；（2

35、）合同对合同各方的权利、义务进行了明确；（3）合同针对商品转让具有明确的支付条款；（4）合同具有一定的商业性质。可以通过合同履行对企业的现金流量风险、 金额分布等进行针对性的改变与调整；（5）企业向客户进行商品转让时，可以对对价进行取回（财政部,2018）。在实际业务中，影响收入确认的条件并不止上述五条，还有另外的一条，即： 客户取得相关商品控制权时确认收入。因此，在新收入准那么下，收入确实认条件 就是“五加一”。另外，新收入准那么统一的“五步法”收入确认模型：（1）对客户签订的合同进 行识别；（2）对合同义务进行识别；（3）对交易价格进行明确；（4）在单项履约义务 当中进行交易价格分摊；（5

36、）在义务履行过程中进行收入确认（财政部,2018）。第三，履约义务和收入确认时点。客户在对商品控制权进行掌握时，收入确认时点以及履约义务会受到相应的 影响。履约义务，对于销售商品来说，就是给客户提供符合合同约定的商品；对 于提供劳务来说，就是提供相应的劳务。新收入准那么把履约义务分为了两种不同 类别，即：在某一时段内履行的履约义务，在某一时点履行的履约义务。另外, 新收入准那么规定，履约义务为“时点”的，其收入应当在客户取得相关商品的控制 权时进行确认；履约义务为“时段”的，按“产出法”或“投入法”在履约期间内确认 收入。第四，特殊交易的会计处理。新收入准那么第三十四条，规范了收入确认应当采用

37、净额法还是全额法。明确 规定：企业在向客户进行商品转让之前，掌握商品的控制权，商品的主要负责人 是企业。在收入确认时要以应收对价总额为依据进行明确。当企业作为代理人时, 需要根据预期所有权进行手续费或者佣金的收取，在此基础上确认收入。应当以 应收对价总额或者既定的佣金金额比例等为依据进行该金额确实定。也就是说, 在向客户转让商品前的商品有控制权为企业所有的，适用全额法，否那么使用净额 法。但实际上，无论是使用全额法还是净额法，对企业的利润都没有影响，但是 对收入有影响。因此，主营业务收入是一个很重要的指标。2.2国内外文献述评国内文献述评闫丝路（2016）指出新收入准那么的修订会对我国企业会计

38、准那么国际去向产生 极大影响，并探究了新收入准那么修订的动因以及新旧准那么的变化，并从准那么制定 角度提出了相关建议。陆晓红（2017）以新收入准那么的变化和新旧收入准那么的差 异为基础，进一步研究了新收入准那么对企业会计核算产生的影响及相应的应对措施。孙炸(2017)认为新收入准那么将给企业带来很多挑战，比方收入信息披露监 管方面，因此他建议有关部门完善设计收入信息披露的相关规那么，降低收入操纵 空间，并强化与商业模式或盈利模式相关的信息披露及监管。黎道政(2018)从 理论上研究了该准那么对刚地产行业的影响及应对措施，指出房地产行业参与者应 该积极应对全新的变化，结合新收入准那么加强对房地

39、产方面的管理。李瑶涵(2019) 以碧桂园为例，在新收入准那么的理论指导下，研究分析了碧桂园的收入处理方式 及影响，并得出在新收入准那么实施过程中，为增强财务信息的使用者对财务信息 的信赖程度，房地产企业要加强对合同信息的披露。国外文献述评Godwin Oyedokun (2016)指出新收入准那么的出台对企业的重要性，并建议 财务报表的使用者和编制者应做好培训和理解的准备。同时，他认为收入的概念 在决定一个公司的盈利能力和可持续性方面发挥着重要作用。Elizabeth A. Gordon, Elaine Henry (2017)通过研究，指出在旧准那么下可比性较低的行业都将 受益于新收入准那

40、么的引入，并发现新收入准那么的改进将对企业会计信息可比性产 生较为积极的影响。Dawna Drum (2017)提出不应仅从企业的财务报表层面分 析研究会计收入准那么，还应研究其业务流程和系统结果的影响。另外，Dawna Drum通过研究，还补充了现有的研究方法。文献述评综上所述，不难发现新收入准那么的修订和出台引起了国内外诸多学者的关注 和研究。国内外学者对新收入准那么的研究方向主要囊括了其变化内容、收入确认 条件的变动、收入确实认和计量等方面，并深入探讨和分析了新收入准那么对不同 行业、不同业务产生的影响，同时基于此提出了具有建设性的见解和建议。此次 收入准那么与国际财务报告准那么的核心原

41、那么保持一致，对收入确认、计量及列报披 露产生很大影响。新收入准那么出台后，会对许多行业的收入确认时间及收入确认 的具体金额带来影响，房地产行业便是其中之一。但基于新收入准那么推出的时间 较短，仅有小局部研究涉及到该准那么对房地产行业的收入确认所产生的影响，对 新收入准那么进行研究，可以在一定程度上影响房地产行业的收入确认，具有一定 的现实意义。3新收入准那么对房地产行业影响的一般分析房地产行业概述房地产业是指是以土地和建筑物等多种经济活动作为经营对象的综合产业, 涉及房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务。主要包括土地开发 以及房屋建设与管理等，对土地使用权进行有偿划拨与转让，进行

42、房屋买卖以及 房屋租赁等逐步形成了房地产市场。房地产行业指的是开发经营房地产行业。随着当前我国社会经济的快速开展，各种新型产业应运而生。自改革开放以 来，房地产业开始成为国民经济中一个重要的增长点，从一定程度上促进了我国 社会经济的持续开展。房地产行业对国民经济增长具有一定的超前性与敏感性, 并成为了经济快速增长的一个前提。我国房地产开发经营总收入具体情况及走势 如图3-1所示。图3-1 1992-2018年房地产开发企业收入情况图资料来源：（中国统计年鉴）由图可知，在2003年至2018年这十五年内，我国房地产开发经营总收入由 9137.27亿元增长至112924.68亿元，约增长11.4倍

43、。而此期间，我国GDP增长 了约5.6倍，由13.6万亿增至89.6万亿。那么，显而易见的是，我国房地产行 业的开展速度明显高于其他大局部行业（张释方，2020）0新收入准那么对房地产行业财务信息的影响房地产行业是一种特殊行业，其会计核算十分复杂。首先房地产企业建造商 品房的周期较长，同时工程施工工程繁杂，在建造过程中的不可控因素较多，所 涉及到的投资金额数额较大。对房地产行业来讲，新收入准那么的应用，会影响其 收入确认方式、收入确认条件、以及会计核算方式等方面。下面针对新准那么对房 地产行业影响较大的业务进行具体分析：对收入确认时点的影响新收入准那么进一步划分了履约义务，主要分为在某一时点履行和在某一时段 旅行两大局部。以系数准那么为依据，满足以下一大基本条件的，一般将其归属为 某一时段内的履约义务履行：（1）企业履约过程中，客户会对企业履约的经济利益进行一定程度的消耗；（2）客户可以对企业履约时的在建商品进行有效控制；（3）履约过程中企业生产的商品具有一定的不可替代性（财政部,2018）。房地产企业一般都是在销售阶段将收入作为预收款进行确认，等基本开发完 成后，再做收入处理，并结转相关本钱。其原因主要是因为房地产销售的相关成 本计算较为复杂，在未完工之前无法准确计算。假设此时就确认收入，会对相应