第章物业管理招标与投标

1、第1章 物业管理招标与投标11 物业管理招标111 物业管理招标的概念物业管理招标，是指招标人（包括物业所有权人、业主委员会，或其法定代表的开发商、物业管理企业），在为其物业选择物业管理者时，通过向社会公开其所制订的管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳物业管理者，并与之订立物业管理合同的过程。其中物业管理公司针对某一项或多项专业服务项目，如保安、保洁、绿化等，进行公开选聘专业服务公司的过程，称为物业管理服务项目的分包。实际上物物业管理理招标是是一个广广义的概概念，同同时包括括了开标标、评标标、定标标的过程程。物业管理理的招标标投标行行为是一一种通过过市场化化方式实

2、实现的双双向选择择。根据据中华华人民共共和国招招标投标标法相相关规定定，招标标活动中中必须遵遵循“公开、公平、公正和和诚实信信用”的原则则。112 物物业管理理招标的的方式物业管理理招标从从不同的的角度来来看可以以有不同同的划分分方式。按内容容划分，可分为为单纯物物业管理理招标和和物业管管理与经经营总招招标；按按招标对对象的广广度划分分，可分分为公开开招标、邀请招招标与协协商招标标；按物物业管理理的招标标项目划划分，可可分为全全方位物物业管理理招标和和单项目目物业管管理招标标；按物物业管理理招标主主体的不不同划分分，可分分为开发发商主持持的前期期物业管管理招标标、业主主委员会会主持的的物业管管

3、理招标标和委托托咨询型型物业管管理招标标以及物物业管理理公司的的专业项项目招标标等。物业管理理招标最最常见的的划分方方式是按按招标对对象的广广度划分分，即公公开招标标、邀请请招标与与协商招招标。1公开开招标是指招标标人以招招标公告告的方式式邀请不不特定的的法人或或者其他他组织投投标。2邀请请招标是指招标标人以投投标邀请请书的方方式邀请请特定的的法人或或者其他他组织投投标。3协商商招标协商招标标又称为为议标，是指招招标人不不公开发发布招标标公告，而是选选择其认认为有能能力承担担的投标标人，邀邀请其投投标，然然后通过过平等协协商，最最终达成成协议。实质上上，协商商招标可可以看作作是更小小范围的的邀

4、请招招标，目目前是一一种不可可或缺的的物业管管理招标标形式,较适合合于具有有一定业业务联系系和相互互比较熟熟悉的物物业管理理企业，或具有有特殊管管理要求求的中小小规模的的物业管管理招标标项目。113 物业管管理招标标程序物业管理理招标程程序一般般包括准准备、实实施和结结束三个个阶段。1准备备阶段准备阶段段是指从从招标人人决定进进行物业业管理招招标，到到正式对对外发布布招标公公告之前前的这一一阶段所所做的一一系列准准备工作作。主要要工作有有：成立立招标机机构、编编制招标标文件、确定标标底。（1）成成立招标标机构 这主主要有两两种途径径。一种种是在物物业管理理行政主主管部门门的指导导下（应应先在政

5、政府部门门备案），由招招标人自自行成立立招标机机构，聘聘请有关关部门人人员和物物业管理理专家组组织招标标；另一一种是由由招标方方委托专专门的物物业管理理招标代代理机构构进行招招标。1）自行行成立招招标机构构。招标标人为实实力雄厚厚的大型型开发商商或联合合开发机机构，有有能力从从物业设设计、施施工监理理到验收收整个开开发的过过程都统统一自行行成立招招标机构构，包揽揽其“一条龙龙”的招标标工作，该物业业管理招招标也由由开发商商自行成成立的招招标机构构来完成成。对于于采用小小范围邀邀请招标标或议标标方式的的小规模模物业管管理项目目，由于于其招标标工作量量不大、专业性性不强，开发商商一般都都能够自自行

6、编制制招标文文件和组组织评标标，这时时，招标标人自行行成立招招标机构构进行招招标也较较为适宜宜。自行行招标的的开发商商或业主主应按照照惯例在在开发商商所在单单位或业业主委员员会下设设“招标工工作委员员会”或“招标工工作组”。2）委托托招标代代理机构构。招标标人委托托招标代代理机构构进行招招标的方方式常用用于公开开招标和和一部分分大范围围邀请招招标。对对于一些些大型的的管理项项目，开开发商往往往委托托一家招招标代理理机构包包揽该项项目所有有的招标标工作；另外，业主委委员会进进行物业业管理招招标时，通常也也采用委委托招标标代理机机构招标标的方式式。招标人可可根据自自己的意意愿和自自身的情情况选择择

7、招标代代理机构构。同时时，还要要根据自自身对物物业管理理的要求求及标的的规模大大小选择择相称等等级的招招标代理理机构。（2）编编制招标标文件 招标标文件是是招标机机构向投投标人提提供的参参与竞标标所必需需的文件件。物业业管理招招标文件件的内容容、格式式根据招招标项目目的特点点和需要要而有所所不同，内容主主要有：告知投投标人递递交投标标书的程程序、阐阐明所需需招标项项目的标标的情况况、告知知投标评评定准则则以及签签订合同同的条件件等，即即投标人人须知、合同条条款和技技术规范范。1）投标标人须知知。投标标人须知知是招标标文件的的重要组组成部分分，它是是招标人人告知投投标人关关于投标标的要求求、指导

8、导及手续续的文件件。投标的的条件。为了保保证投标标人的合合格性，招标文文件在这这一部分分规定了了参加资资格预审审的投标标人须递递交的证证明资料料及其格格式，以以便统一一进行审审查。为为了保证证投标的的真实性性，招标标人还要要求投标标人必须须交纳投投标保证证金，招招标文件件中规定定了投标标保证金金的比例例、交纳纳方式以以及保证证书的格格式等。对投标标文件的的要求。由于招招标机构构在接受受投标书书时，通通常会检检查投标标书的制制作和封封送是否否合乎程程序，招招标文件件必须在在这一部部分中写写明对投投标文件件编定的的统一要要求（统统一的投投标文件件格式），以及及对投标标文件封封存和递递交的规规定，以

9、以便于开开标和评评标工作作的进行行。对招标标程序的的说明。将开标标、评标标和定标标等招标标过程的的关键内内容予以以公开，从而体体现整个个招标工工作的公公正、透透明。2）合同同条款。合同的的条款分分为一般般性条款款和特殊殊性条款款。一般般性条款款通常是是物业管管理招标标的行业业性的约约定俗成成，通常常由技术术条款、商务条条款和法法律条款款组成；特殊条条款是针针对每个个具体的的物业管管理项目目自身的的特点而而制定的的个性化化条款。特殊性性条款优优于一般般性条款款，两者者不一致致时，合合同应以以特殊性性条款为为准。3）技术术规范。技术规规范是详详细说明明招标项项目的技技术要求求（如物物业管理理项目的

10、的服务标标准、具具体工作作量等）的文件件，是招招标文件件的重点点之一。技术规规范通常常是以技技术规格格一览表表的形式式进行说说明，另另外还需需附上项项目的工工程图纸纸等作为为投标人人计算标标价时的的依据。（3）制制定标底底 标标底是招招标人为为准备招招标的内内容计算算出的一一个合理理的基本本价格，即一种种预价格格，它的的主要作作用是作作为招标标人审核核报价、评标和和确定中中标人的的重要依依据。因因此，标标底是招招标单位位的“绝密”资料，不能向向任何无无关人员员泄露。特别是是我国国国内大部部分项目目招标评评标时，均以标标底上下下的一个个区间作作为判断断投标是是否合格格的条件件，标底底保密的的重要

11、性性就更加加明显了了。因此此，制定定标底成成为招标标的一项项重要的的准备工工作。按按照惯例例，在正正式招标标前，招招标人应应为招标标项目制制定出标标底。标底制定定得好，可以说说是招标标工作成成功了一一半，而而编制一一个先进进、准确确、合理理、可行行的标底底需要认认真细致致，实事事求是。首先，标标底的制制定与招招标文件件的编制制有着密密不可分分的关系系。标底底制定得得是否正正确，很很大程度度上取决决于招标标文件中中对项目目工作量量的说明明是否正正确，因因此招标标文件对对项目工工作量进进行说明明时应尽尽量减少少漏项，同时将将工作量量尽可能能算准确确，力争争将招标标文件中中计算出出的工作作量与实实际

12、工作作量的误误差控制制在5%以内。其次，标标底的制制定应建建立在一一个比较较先进的的物业管管理方案案基础上上，这样样编制出出的标底底才切合合实际。如果属属自行招招标，则则可参照照近年来来国内外外相近物物业先进进的物业业管理方方法，或或者由招招标方委委托招标标代理机机构制定定标底。阅读资资料南南京龙江江小区物物业管理理招标投标活活动效果果分析江苏省南南京市龙龙江小区区10幢幢高教公公寓的116所高高校的330000户高级级知识分分子家庭庭为花明明白钱，通过招招标的方方式寻找找“管家家”。江江苏爱涛涛置业、星汉物物业、南南大物业业、东海海物业、养园物物业等112家物物业公司司第一次次打起了了“价格

13、格战”。为解决南南京高校校教师住住房困难难的全国国重点工工程南南京龙江江小区110幢高高校公寓寓于20000年年4月底底交付使使用，占占地约330万平平方米，由南北北两个区区域组成成。龙江江高校公公寓委托托管理期期限为33年。特特别引人人注目的的是龙江江高校公公寓业主主委员会会在此次次招标中中明确提提出，物物业管理理收费标标价占招招标总分分的一半半，标书书占300分，答答辩和企企业信誉誉分别占占10分分。 根据19999年年12月月8日出出台的江苏省省普通住住宅区物物业管理理公共服服务费等等级收费费暂行办办法，住宅区区物业管管理公共共性收费费指导价价即便是是最高的的5级，每月每每平方米米也就是

14、是0.55元。在在上限已已经很明明确的情情况下，南京的的物业管管理公司司面临的的就是拿拿出最有有竞争力力的价格格来。这这次招标标书明确确将收费费标准作作为硬杠杠杆，显显然增加加了物业业管理公公司的压压力，南南京的很很多物业业管理公公司第一一次仔细细测算起起自己的的成本来来，要想在在招标中中获胜，就要拿拿出更具具竞争力力的价格格来，降降低一个个收费等等级，提提高一个个服务档档次，势势必要求求各家公公司物业业管理人人员一人人多专、一人多多岗，以以降低企企业经营营成本。1龙江江高教公公寓招标标概况(1)物物业标的的：已建建29.3万平平方米，南北两两片，即即将入住住率955以上上。物业类型型：经济济

15、适用型型普通高高层住宅宅，设施施齐全，但车位位、管理理用房等等不足，落实了了维修基基金；物物业管理理区域为为2个。(2)招招标范围围：南京京地区省省、市物物业管理理企业投投标，公公证部门门全过程程公证。(3)投投标方：南京地地区省、市属112家企企业。(4)评评委组成成：业主主委员会会、省主主管部门门、市物物业管理理协会、院校、企业等等专家77人。(5)评评标方式式：借鉴鉴工程招招标方式式，无底底价竞标标，专家家评标，业主委委员会最最终定标标，其中中信誉调调查由业业主委员员会随机机抽查评评分。(6)评评分类别别及权重重：信誉誉(100)，标书(30)，价价格(550)，答辩辩(100)。(7)

16、公公共服务务费确定定：政府府指导价价与市场场调节价价相结合合，中标标价为00.366元(月平方米米)，业主委委员会标标底价为为0.334元(月平方米米)。(8)招招标执行行依据：中华华人民共共和国招招标投标标法，并借鉴鉴其他经经验。2此次次物业管管理招标标投标活动动的启示示(1)物物业管理理市场化化进程需需要政府府积极引引导，规规范行为为。物业业管理的的招标投标活活动，迫迫切需要要政府从从适应市市场经济济发展的的角度，积极培培育和完完善市场场，包括括建立物物业管理理招标投标中中介服务务机构，在物业业管理培培训中增增设招标标投标课课程，有有步骤地地进行业业主委员员会主任任培训等等。同时时，建立立

17、健全物物业管理理市场化化的法律律法规体体系，制制定规范范统一的的“游戏规规则”，营造造良好的的市场交交易环境境。(2)增增强业主主自治能能力，发发挥开发发商、业业主委员员会的作作用。龙江高高教公寓寓是以业业主委员员会为招招标主体体，并具具体操作作招标活活动。业业主委员员会作为为物业管管理市场场的主体体地位得得以明确确，作用用得以发发挥，为为业主委委员会成成为高教教公寓的的决策中中心奠定定了良好好的基础础。 (3)物业管管理企业业参与市市场竞争争的意识识强烈。此次招投投标活动动，引来数数十家企企业积极极参与，踊跃投投标，共共同表现现了对物物业管理理市场化化的信心心和决心心。龙江江高教公公寓是全全

18、国有着着特殊意意义的住住宅区，工程建建设伊始始，国务务院领导导就非常常关注，省政府府明确提提出要将将其建成成“一流的的建筑，一流的的居住人人群，一一流的居居住环境境，一流流的物业业管理”的住宅宅区。高高教公寓寓具有规规模大、即将入入住率高高、业主素素质高的的特点。众多企企业希望望通过市市场竞争争，使自自身经营营上规模模，达到到提升企企业服务务水准和和品牌的的目的。同时，通过参参与竞争争，企业业也看到到了自身身的差距距，认识识到今天天的参与与是为了了以后走走向市场场打下基基础。“以人为为本”，“以业主主为本”，为业业主提供供全方位位的便利利条件，提供因因地制宜宜的特色色服务，以其他他收益弥弥补公

19、共共服务费费的不足足，是中中标企业业共同的的想法。 (4)需需要引起起重视和和改进的的问题： 工程建建设与物物业管理理脱节的的现象依依然存在在。物业业标的存存在设施施不足问问题。如如自行车车停放车车位严重重不足(设计每每户1.8辆)，地下下进出口口太小，无汽车车泊位，缺少物物业管理理用房，垃圾中中转困难难等问题题，给物物业管理理带来先先天不足足的遗憾憾。物业管管理属服服务性行行业，其其招标投标不不同于工工程、设设备招标标投标。评标应应侧重企企业的信信誉、业业绩和标标书中的的方案质质量、答答辩的应应变能力力等，而而将公共共服务费费报价单单列作为为评分类类别，其其权重不不宜超过过20。物业管管理采

20、取取招标投标的的市场化化运作，其公共共服务费费价格应应由市场场调节形形成，政政府不宜宜定价或或过多限限制。2实施施阶段招标实施施阶段是是整个招招标过程程的实质质性阶段段。主要要包括：发布招招标公告告或投标标邀请书书，组织织资格预预审，召召开标前前会议，开标、评标和和定标。（1）发发布招标标公告（或投标标邀请书书）1）发布布招标公公告的渠渠道。发发布招标标公告应应根据项项目性质质和自身身特点选选择适当当的渠道道。常见见的发布布渠道有有：指定定的招标标公报、官方公公报、报报纸，房房地产、物业管管理专业业期刊以以及物业业管理信信息网络络等媒体体。通常常一项招招标项目目往往同同时通过过几种渠渠道发布布

21、公告，不拘泥泥于某一一渠道。2）发布布招标公公告的时时间安排排。为使使潜在的的投标人人对是否否投标进进行考虑虑、准备备，招标标人在刊刊登招标标公告时时，在时时间安排排上应考考虑两个个因素：刊登招招标公告告所需时时间。各各类刊物物从接受受广告申申请到刊刊出广告告需要一一定时间间，如果果没有充充分地考考虑，招招标公告告可能会会在投标标截止日日期之后后才刊登登出来。另外，如果要要通过几几个渠道道发布招招标公告告，要考考虑到各各类渠道道的出版版周期（如报刊刊的出版版周期显显然要比比网络媒媒体长），以便便能让招招标公告告基本在在同一时时间刊登登出来。投标人人准备投投标所需需时间。这一时时间应从从招标公公

22、告预计计发布日日期开始始计算。投标人人申请投投标得到招招标文件件准备投投标递交投投标书，需要有有足够的的时间。按照中华人人民共和和国招标标投标法法第二二十四条条规定：招标人人应当确确定投标标人编制制投标文文件所需需要的合合理时间间；但是是，依法法必须进进行招标标的项目目，自招招标文件件开始发发出之日日起至投投标人提提交投标标文件截截止之日日止，最最短不得得少于二二十日。按照惯惯例，投投标人准准备投标标时间不不得少于于45天。3）招标标公告的的内容和和格式。招标公公告应以以简短、明了和和完整为为宗旨。一般包包括以下下内容：招标单单位名称称；项目目名称；地点、物业管管理项目目资金来来源（如如业主分

23、分摊或开开发商预预付等）、招标标目的（邀请资资格预审审还是邀邀请投标标）；项项目要求求概述（项目性性质、规规格及管管理要求求），购购买招标标文件的的时间、地点和和价格，接受标标书的最最后日期期和地点点，开标标日期、时间、地点，招标单单位的地地址、电电话等联联系方法法。如果需要要，规定定资格预预审的标标准，以以及提供供资格预预审文件件的日期期、份数数和使用用语言；必要时时规定投投标保证证金的金金额。招标公告告的基本本内容，如招标标人的名名称和地地址、招招标项目目的性质质、数量量、实施施地点和和时间以以及获得得招标文文件的办办法等关关键事项项，必须须载明，而招标标公告的的具体内内容和格格式可以以根

24、据招招标人的的具体要要求进行行变通。投标邀邀请书的的内容和和格式与与招标公公告基本本相同。（2）组组织资格格预审 若招招标物业业预计投投标公司司的数目目多，可可预先对对各投标标公司进进行资格格预审，剔除资资信较差差的公司司，重点点选择66100家申请请者参与与投标，这就是是所谓的的早期预预审；若若投标公公司数量量较少，则可待待投标公公司已递递送标书书且开标标之后进进行资格格预审，这也就就是所谓谓的后期期预审。无论资资格预审审在何时时进行，其审核核程序和和要求投投标公司司递交的的文件都都大致相相同。资资格预审审是招标标实施过过程中的的一个重重要步骤骤，是投投标者的的第一轮轮竞争。1）资格格预审的

25、的程序。包括以以下三个个步骤：发出资资格预审审通告（或资格格预审邀邀请书）。发布布资格预预审通告告通常有有两种做做法，一一种是在在前述的的招标公公告中写写明将进进行资格格预审，并通告告领取或或购买资资格预审审文件的的地点和和时间；另一种种是在报报纸上另另行刊登登资格预预审通告告。资格预审审通告的的主要内内容包括括：招标标项目简简介，项项目资金金来源，参加预预审的资资格，获获取资格格预审文文件的时时间、地地点以及及接受资资格预审审申请的的时间和和地点。按照惯惯例，从从刊登资资格预审审通告的的日期到到申请截截止日期期应不得得少于445天。出售资资格预审审文件。资格预预审文件件应提供供招标人人及招标

26、标项目的的全部信信息，并并且其内内容应比比资格预预审通告告更为详详细，如如对若干干物业管管理企业业组成联联合体投投标的要要求等；其次，资格预预审文件件中还可可规定申申请资格格预审的的基本资资格、条条件，或或对物业业管理外外资企业业单独或或联合投投标的一一些规定定，以及及申请投投标资格格预审的的一些基基本要求求，如从从事该行行业年限限的限制制，承担担过的物物业管理理项目类类型等；最后，招标人人还应在在资格预预审文件件中规定定资格预预审申请请表和资资料递交交的份数数、时间间和地点点及文件件所使用用的语言言等。对对于申请请企业预预审中必必须提交交的重要要内容，应当在在资格预预审文件件中予以以说明，或

27、制成成表格，要求申申请人按按要求填填写。评审。资格预预审申请请书不必必公开开开启，由由招标机机构组织织专家进进行评审审。必要要时，还还可以召召开资格格预审的的准备会会议，以以便申请请人取得得有关项项目情况况的第一一手资料料。2）资格格预审的的内容重重点。投投标人的的经验、过去完完成类似似项目的的情况，人员及及设备能能力，投投标人的的财务状状况，包包括过去去几年的的承包收收入和可可投入本本项目的的启动资资金等。具体内内容包括括：申请企企业的基基本情况况：公司司名称、地址、电话和和传真、资质等等级、注注册资本本、关系系企业等等，以及及与本合合同有关关的主要要负责人人、项目目授权代代表，公公司组织织

28、机构情情况，专专业人员员及管理理人员的的人数，公司历历年承包包合同的的类型、金额及及主要所所在地区区等。申请企企业的财财务状况况：公司司资产负负债表、损益表表等财务务报表；银行过过去几年年的资信信证明以以及对未未来两年年财务情情况的预预测。经验以以及过去去的表现现：过去去几年内内申请企企业完成成的类似似项目的的基本情情况，如如这些项项目和业业主的名名称、项项目工作作量、合合同金额额、服务务期限等等。3）资格格预审的的评审方方法。招招标单位位可以根根据自己己的要求求来决定定资格预预审的评评审方法法。目前前广泛采采用的是是“定项评评分法”，即采采用比较较简便的的百分制制计分。“定项评评分法”就是对

29、对申请人人提交的的资料进进行分类类，并按按一定标标准计分分，最后后确定一一个取得得投标资资格的最最低分数数线，达达到或超超过最低低分数线线的被视视为合格格，可以以参加投投标；未未达到的的则被视视为不合合格，不不能参加加投标。（3）召召开标前前会议 投标标资格预预审确定定合格申申请人后后，应尽尽快通知知合格申申请企业业，及时时前来购购买招标标文件，同时安安排一次次投标人人会议，即标前前会议。召开标前前会议的的目的是是澄清投投标人提提出的各各类问题题。投投标人须须知中中一般要要注明标标前会议议的日期期，如有有变更，应立即即通知已已购买招招标文件件的投标标人。招招标机构构也可要要求投标标人在规规定日

30、期期内将问问题以书书面形式式寄给招招标人，以便招招标人汇汇集研究究，给予予统一的的解答，在这种种情况下下就无须须召开标标前会议议。标前会议议通常是是在招标标人所在在地或招招标项目目所在地地召开，便于招招标人组组织投标标人到现现场考察察。应特特别注意意的是标标前会议议的记录录和各种种问题的的统一解解释或答答复，应应视为招招标文件件的组成成部分，写成书书面文件件分发给给所有投投标人。当标前前会议形形成的书书面文件件与原招招标文件件有不一一致的地地方时，应以会会议文件件为准。招标人人应在提提交投标标文件截截止时间间至少115日前前，将已已澄清和和修改部部分以书书面形式式通知所所有投标标人。因因此，投

31、投标人不不得以未未参加标标前会议议为由对对招标文文件提出出异议，或要求求修改标标书和报报价。招招标人应应在标前前会议上上宣布开开标日期期。参加加会议的的费用投投标人自自理。（4）开开标、评评标与定定标1）物业业管理开开标。物物业管理理开标是是指物业业管理招招标机构构在预先先规定的的时间将将各投标标人的投投标文件件正式启启封揭晓晓。物业业管理开开标的要要点有二二个，即即开标人人和开标标时间。开标人是是指招标标机构。参加开开标的人人员包括括：招标标单位上上级主管管部门、当地招招标投标标管理机机构、开开户银行行、标底底编制单单位有关关人员、招标物物业设计计单位有有关技术术人员、投标企企业代表表（法人

32、人代表或或委托代代理人）和主要要工作人人员、法法律公证证部门。开标时间间是指预预先约定定的时间间，即招招标文件件中规定定的时间间。通常常情况下下，开标标时间安安排在递递交投标标书的截截止日之之后23天内内或紧接接其后。如有特特殊情况况需要推推迟的，必须事事先以书书面形式式通知各各投标公公司。开标形形式及其其程序。物业管管理开标标形式有有两种：即公开开开标和和秘密开开标。A公开开开标，是指允允许所有有投标人人或其代代表出席席开标会会议，由由招标人人面对到到场所有有投标人人或其代代表将封封套的投投标书当当众开封封，并宣宣读投标标报价的的一种开开标方式式。其一一般程序序为：a宣布布评标委委员会成成员

33、名单单。b招标标单位法法人代表表讲话，介绍此此次招标标情况。c招标标委员会会负责人人宣布唱唱票内容容、评标标纪律、注意事事项和评评标原则则。d宣布布因投标标书迟到到或没有有收到而而被取消消资格的的投标企企业名称称，并将将此情况况记录在在案，必必要时由由评标委委员会及及公证人人签字；e公证证人当场场验证投投标标函函，主持持抽签，决定唱唱标顺序序。f唱标标。由评评标委员员会主席席按交标标顺序逐逐个启封封，并检检查是否否合格。不合格的的标书包包括以下下几种情情况：未未加盖投投标企业业法人代代表印鉴鉴或签字字的标书书；标书书未密封封或密封封后未加加盖投标标企业公公章；逾逾期送达达的投标标书；投投标企业

34、业法人代代表未按按时参加加开标会会议，未未按规定定格式填填写、字字迹模糊糊难以辨辨认或内内容不全全的标书书。不合合格标书书应当场场宣布作作废，由由合格的的投标单单位宣读读其投标标文件。投标人在在宣读标标书时对对于评标标委员会会成员的的提问应应及时说说明，但但对投标标标价和和承包期期限等实实质性内内容不得得改动。其他人人员在宣宣读标书书时不能能提出任任何疑问问。g宣读读公证词词，表明明本次开开标经公公证合法法有效；h开标标会议结结束，编编写开标标会议纪纪要。B秘密密开标相相对于公公开开标标而言，是指招招标机构构在无投投标企业业现场参参与情况况下所进进行的开开标。秘秘密开标标是在不不愿让各各投标企

35、企业掌握握全部标标价时所所采取的的自由选选择投标标人的开开标方式式。除无无投标企企业参加加以外，秘密开开标的其其他程序序与公开开开标基基本一致致。开标结结果。若若开标时时出现如如下情况况，可能能使投标标作废：招标人人认为各各投标人人标价都都过高和和无法达达到招标标文件所所规定的的服务要要求；合合格投标标文件过过少，不不能保证证一定的的竞争性性。宣布布投标作作废后，招标人人应组织织第二次次招标。2）物业业管理评评标。评评标是指指开标之之后，评评标委员员会本着着公开、公平、公正和和诚实信信用原则则，对投投标书进进行评定定，并由由招标委委员会选选择标价价较低、资信条条件较好好的投标标企业进进入合同同

36、签订谈谈判的阶阶段。评标包包含的要要点。评评标应在在开标之之后，顺顺序不能能颠倒；评标组组织机构构为评标标委员会会。评标标委员会会可由招招标单位位组织具具有相应应专长的的内部人人员组成成，或同同时邀请请相关专专家参加加，也可可由专业业咨询公公司代理理。评标方方法。物物业管理理招投标标属于服服务性项项目招投投标，其其标价的的确定具具有很强强的灵活活性。一一般来说说，评标标方法会会因评标标人员、招标项项目或物物业管理理招标环环境的不不同而有有所区别别。目前前，我国国物业管管理评标标常用的的方法有有两种：A低价价评标法法该法适用用于通过过了严格格资格预预审、其其他评标标内容都都符合要要求的物物业管理

37、理企业标标书的评评定。其其具体做做法是：将投标标人按报报价高低低依次排排队，取取其报价价接近标标底而略略低于标标底的投投标人，再结合合投标文文件中的的具体实实施方案案，综合合比较，择优定定标。B打分分法该法适用用于评标标人员具具有较好好的专业业判断及及丰富经经验的招招标项目目。在实实际中较较多采用用。其具具体做法法是：评评标委员员会按标标准将事事先准备备的评标标内容划划分为若若干指标标，并就就每一指指标确定定其评分分标准；然后根根据投标标人的投投标书、对照招招标文件件规定的的管理目目标，对对该投标标人每个个指标所所能达到到的满足足程度给给予评分分；最后后，统计计投标人人的得分分，得出出投标企企

38、业的总总评分。评标程程序如下下：A初步步审查标标书。评评标委员员会审查查的内容容主要有有：a投标标人投标标资格审审查，即即判断投投标企业业是否符符合投标标条件；b投标标书内容容完整性性检查，包括投投标书编编写的格格式与递递交方式式是否符符合招标标文件的的要求；是否有有指定人人的签字字；是否否附有投投标企业业代理人人的身份份及授权权证明；是否按按规定交交纳保证证金或投投标保函函；投标标文件是是否对招招标文件件做出完完全响应应，并具具有应有有的承诺诺。c计算算偏差审审查，包包括查明明计算错错误，标标书中所所用数字字的大小小写是否否一致等等审查。审查如如有偏差差，评标标委员会会应在通通知投标标公司并

39、并征得其其同意的的情况下下予以更更正。若若投标公公司不同同意更正正，则招招标者有有权拒绝绝其投标标，并没没收其投投标保证证金。B评委委评审标标书,其其主要内内容包括括：a关于于企业概概况及其其信誉的的评审。在前述述的资质质预审基基础上，在此对对其内容容作进一一步核实实。尤其其是对企企业在管管理工作作中管理理者和员员工素质质进行考考察，如如企业是是否确实实拥有包包括工程程师、物物业经理理、人事事培训人人员、质质量控制制人员、各类专专业技术术人员等等在内的的良好团团队，是是否拥有有良好的的运作体体系。b关于于管理服服务方案案的评审审。管理理服务方方案评审审包括服服务机构构设置评评审、服服务措施施评

40、审、标价评评审。服务机构构设置评评审：主主要评审审其机构构设置是是否符合合招标项项目实际际需要，其管理理人员、工作人人员数量量、素质质、职称称结构等等是否满满足要求求。服务措施施评审：主要评评审其管管理方法法的选择择，各种种技术力力量的拥拥有程度度，管理理设备的的配备等等方面是是否能够够保证服服务质量量，同时时具有可可行性。标价评审审：主要要评审投投标报价价和标底底价是否否接近，标价的的构成是是否合理理可靠，标价是是否能满满足管理理服务需需要等内内容。C评议议物业管管理企业业的答辩辩情况。主要评评议答辩辩人的答答辩情况况，包括括答辩内内容如何何、能否否正确迅迅速的回回答问题题、回答答问题是是否

41、合理理等。D编写写评标报报告。在在做完标标书的详详细评审审及对答答辩情况况作出评评议后，评标工工作人员员将根据据这些记记录，整整理出评评标情况况报告，并推荐荐出前三三名候选选的中标标单位，上报招招标人或或评标委委员会作作最终决决定。评标报告告的主要要内容应应包括：列出参参加竞标标的公司司总数及及各自名名称，以以及因各各种原因因其标书书被列为为“废标”的投标标企业名名称；概概述评标标的具体体原则、方法等等；评述述可能中中标的几几份标书书；分析析标价的的合理性性、与标标底价的的比较结结果；说说明标书书是否符符合招标标文件要要求；评评价投标标企业资资信及类类似经验验等。一般来说说，评标标委员会会或招

42、标标人会根根据所推推荐的投投标企业业情况，从中选选择标书书最合理理、最符符合实际际需要、最经济济、风险险最小的的物业管管理企业业定标。阅读资资料表1-11 物物业管理理投标评评分标准准表（可作为为招标评评标的参参考，假假设有AABCDD四家物物业管理理企业投投标）项目指标标分数现场打分分备注ABCD1开发发建设期期的协调调与管理理10 主主动协调调，提出出建议10 被被动接受受，调整整服务6 不不予参与与，独立立运行2 不不能协调调02报价价10 报报价较优优10 报报价符合合招标底底价7 报报价可以以接受4 报报价不尽尽合理13管理理措施10 管管理方法法较优，各种技技术力量量强大，管理设设

43、备先进进10 管管理方法法适合，拥有各各种技术术力量，配备所所需管理理设备8 管管理方法法一般，拥有一一般技术术力量，配备一一些管理理设备5 管管理方法法陈旧，技术力力量薄弱弱，管理理设备较较少或陈陈旧24服务务机构设设置10 机机构设置置科学合合理，管管理人员员、工作作人员数数量、素素质、职职称结构构较优10机构设置置、管理理人员、工作人人员数量量、素质质、职称称结构满满足需要要8 机机构设置置、管理理人员、工作人人员数量量、素质质、职称称结构一一般，大大体能满满足需求求5 机机构设置置、管理理人员、工作人人员数量量、素质质、职称称结构混混乱，不不能满足足要求25日常常服务30 有有类似经经

44、验，能能超质量量完成30 有有管理经经验，能能完成要要求20 有有较少经经验，服服务与要要求略有有出入10 无无管理经经验，服服务与要要求有较较大出入入56特约约服务10 主主动为住住户着想想，提供供高质量量服务10 能能按业主主要求完完成8 能能部分完完成业主主要求5 不不能完成成业主要要求27管理理制度10 有有严格的的管理监监督制度度，并保保证运行行10 有有运行制制度，但但缺乏严严格的监监督制度度5 无无严格的的管理运运行制度度28现场场答辩10 答答辩人答答辩内容容充实，能正确确迅速的的回答问问题，回回答问题题严密合合理10答辩内容容一般，基本能能正确的的回答问问题，回回答问题题基本

45、合合理6答辩内容容欠妥，不能正正确迅速速的回答答问题，回答问问题不尽尽合理33）物业业管理定定标。定定标也称称决标，是指招招标人根根据评标标委员会会对所有有标书的的筛选评评定结果果，进行行再次评评审并最最终确定定中标人人的过程程。定标标程序包包括评委委会评审审、招标标人再评评审。评委会会评审。评审的的内容主主要是：A服务务质量。主要评评审投标标企业所所提供的的服务质质量保证证措施是是否可靠靠，检查查投标书书中质量量监控体体系是否否健全，以及该该企业以以往对同同类物业业管理的的质量监监控情况况，考察察主要负负责人的的素质及及以往的的管理经经验。B报价价及补充充说明。比较分分析报价价总金额额与标底

46、底存在差差异的主主要原因因。如果果大多数数投标报报价均与与标底相相差太大大，招标标者则应应重新审审核标底底，直至至查明主主要原因因。若招招标者在在标书中中有补充充说明报报价确定定的有关关内容，也应记记入总标标价考虑虑。C主要要服务方方式与特特殊服务务。评价价投标企企业提供供服务的的方式是是否得当当，特殊殊服务是是否能确确实到位位，必要要时可请请专家作作进一步步论证。招标人人再评审审。物业业管理招招标人可可以自行行决定接接受某一一份投标标书，但但一般会会对评标标委员会会的推荐荐中标者者名单给给予充分分重视，对评标标结果给给予足够够考虑，即尊重重评标结结果。一般来说说，物业业管理招招标人会会选择报

47、报价最低低的投标标书定标标，但这这并不意意味着招招标人一一定选择择最低报报价者。在招标标文件中中，一般般招标人人会做出出“不承诺诺选择最最低报价价”的声明明。比如如，如果果投标人人的标价价最低，但经审审查，其其服务内内容不符符合招标标项目要要求，这这样的标标书则不不能定标标。而且且如果投投标企业业报价远远远低于于招标底底价，这这时招标标人应对对其标价价的组成成及计算算方法给给予更多多重视，防止发发生不正正当竞争争行为。定标方方法。一一般来说说，招标标人会根根据评标标委员会会的评标标结果，采用综综合评议议法进行行定标。一般先先选择报报价最低低的投标标书，然然后针对对投标企企业情况况及投标标书包括

48、括报价予予以综合合评议，认为合合理的，才予以以定标。若通过过综合评评议，认认为该投投标书不不能定标标，则考考虑下一一份报价价最低的的投标书书。这样样，确定定出中标标企业。案例11-1哪些标标书不能能通过预预审某市某住住宅小区区面向全全国公开开招标。在招标标文件中中，开发发商明确确规定了了标价应应按确定定价格报报送，而而且物业业管理企企业应在在物业接接管验收收期间就就接管物物业开展展工作；在服务务内容上上，除普普通的日日常管理理外，还还要求能能提供病病人照料料、老年年人护理理及儿童童上学放放学接送送等特约约服务。此次招标标收到的的投标书书中，经经审查发发现有44份投标标书不尽尽符合要要求，具具体

49、情况况如下：标书A：未按要要求在部部分文件件上签字字。标书B：以固定定价格报报价，但但要求调调整报价价。标书C：注明接接管物业业日期为为物业竣竣工验收收之后的的一个月月内。标书D：没有提提出提供供特殊服服务的保保证措施施。评析：标书CC、D是是不能通通过预审审的。因因为它们们没有提提供招标标文件所所要求的的重要文文件或没没有就重重要内容容做出说说明，并并且这样样的遗漏漏很可能能导致投投标者不不能按业业主或开开发商的的要求完完成物业业管理服服务。评评标者可可以拒绝绝这二份份标书。标书AA、B可可以通过过预审。它们并并不会影影响投标标者中标标后的物物业管理理工作。评标者者可以要要求有关关投标者者予

50、以澄澄清补充充之后仍仍可参与与评标。想一想：以上评评析你是是否认同同？你认认为哪份份标书不不能通过过预审，为什么么？114 物物业管理理招标文文件物业管理理招标文文件是物物业管理理招标人人向投标标人提供供的指导导投标工工作的规规范文件件。不同物业业管理服服务类型型的项目目其招标标文件的的内容各各异。一一般的招招标文件件内容基基本包括括三大部部分：第第一部分分，投标标人应了了解并遵遵循的规规定，具具体包括括招标公公告（投投标邀请请书）、投标人人须知、技术规规范及要要求；第第二部分分，投标标人必须须按规定定填报的的投标书书格式，这些格格式将组组成附件件作为招招标文件件的一部部分；第第三部分分，中标

51、标的物业业管理企企业应签签订的合合同条件件（包括括一般条条件和特特殊条件件）及应应办理的的文件格格式。具具体可归归纳为组组成招标标文件的的六要素素：投标标邀请书书、技术术规范及及要求、投标人人须知、合同一一般条款款、合同同特殊条条款、附附件（附附表、附附图、附附文等）。1招标标公告（投标邀邀请书）招标公告告与投标标邀请书书的目的的大致相相同，即即提供必必要的信信息，从从而使潜潜在投标标人获悉悉物业管管理项目目招标信信息后，决定是是否参加加投标。其主要要内容包包括：招招标人名名称、项项目名称称、地点点、范围围、技术术规范及及要求的的简述、招标文文件的售售价、投投标地点点、投标标截止时时间、开开标

52、时间间地点等等。投标标邀请书书可以归归入招标标文件中中，也可可以单独独寄发。如果采采用邀请请招标方方式招标标，投标标邀请书书往往作作为投标标通知书书而单独独发给潜潜在投标标人；如如果采取取公开招招标方式式招标，往往是是先发布布招标公公告和资资格预审审通告。投标邀邀请书是是指招标标人向预预审合格格的潜在在投标人人发出的的正式投投标邀请请，应作作为招标标文件的的一部分分。2技术术规范及及要求这一部分分主要是是说明招招标物业业管理项项目的具具体内容容及服务务所应达达到的标标准、要要求。例例如，对对于某酒酒店项目目，招标标人要求求该物业业的清洁洁卫生标标准应达达到五星星级，就就应在“技术规规范及要要求

53、”部分写写明。对对于各项项目的不不同服务务标准和和要求，可以编编列一张张“技术规规范一览览表”加以综综合。另另外，在在技术规规范部分分，应出出具物业业说明书书以及物物业的设设计施工工图纸。说明书书和图纸纸应在附附件部分分作详细细说明。3投标标人须知知投标人须须知是为为整个招招标投标标的过程程制定规规则，是是招标文文件的重重要组成成部分，其内容容包括：总则说说明、招招标文件件说明、投标文文件编写写、投标标文件递递交、开开标和评评标、授授予合同同。具体体说明如如下：（1）总总则说明明 主主要对招招标文件件的适用用范围、常用名名称、合合格的投投标人和和投标费费用进行行说明。（2）招招标文件件说明 主

54、要要是对招招标文件件的构成成、招标标文件的的澄清、修改进进行说明明。（3）投投标书的的编写 投标标人须知知中应详详细列出出对投标标书编写写的具体体要求。包括：投标所所用的语语言文字字及计量量单位、投标文文件的组组成、投投标文件件格式、投标报报价、投投标货币币、投标标有效期期、投标标保证金金、投标标文件的的份数及及签署。如果由由于采取取邀请招招标或议议标方式式招标，而没有有进行投投标资格格预审，还应要要求投标标人按预预定格式式和要求求递交投投标人资资格的证证明文件件。编写写要求的的说明一一般有两两种：一一是文字字说明，应归入入投标人人须知一一部分；另一种种是在招招标文件件中列出出投标文文件的一一

55、定格式式，投标标人按格格式要求求填写内内容。这这些格式式通常包包括：投投标书格格式、授授权书格格式、开开标一览览表、投投标价格格表、项项目简要要说明一一览表及及投标人人资格证证明书格格式等。这些格格式统一一归入“附件部部分”（4）投投标文件件递交 主要要是对招招标文件件的密封封和标记记、递交交投标文文件的截截止时间间、迟交交的投标标文件、投标文文件的修修改和撤撤销的说说明。（5）开开标和评评标 包括以以下内容容：1）对开开标规则则的说明明。2）组建建评标委委员会的的要求。3）对投投标文件件响应性性的确定定，即审审查投标标文件是是否符合合招标文文件的所所有条款款、条件件和规定定且没有有重大偏偏离

56、和保保留。4）投标标文件的的澄清。即写明明投标人人在必要要时有权权澄清其其投标文文件内容容。5）对投投标文件件的评估估和比较较（说明明评估和和比较时时所考虑虑的因素素）。6）评标标原则及及方法。7）评标标过程保保密。（6）授授予合同同 1）定标标准则。即说明明定标的的准则，包括“业主不不约束自自己接受受最低标标价”的申明明等。2）资格格最终审审查。即即说明招招标人会会对低报报价的投投标人进进行履行行合同能能力的审审查。3）接受受和拒绝绝任何投投标的权权力。4）中标标通知。5）授予予合同时时变更数数量的权权力。即即申明招招标人在在授予合合同时有有权对招招标项目目的规模模予以增增减。6）合同同协议

57、书书的签署署。即说说明合同同签订的的时间、地点以以及合同同协议书书的格式式（详见见附件）。7）履约约保证金金。4合同同一般条条款合同的一一般条款款不是合合同的主主要内容容，通常常包括以以下条款款：（1）定定义 解释合合同中的的关键名名称。（2）适适用范围围 写写明合同同的适用用范围。（3）技技术规格格和标准准 该该条款的的内容一一般与招招标文件件的第二二部分“技术规规范及要要求”的内容容相一致致。（4）合合同期限限 一一般可参参照委托托管理的的期限。（5）价价格 即物业业管理费费的计取取，一般般应与中中标人的的投标报报价表相相一致。（6）索索赔 索赔条条款主要要说明在在投标人人发生违违约行为为

58、时，招招标人有有权按照照索赔条条款规定定提出索索赔。其其具体内内容包括括索赔的的方案和和索赔的的程序。（7）不不可抗力力 不不可抗力力条款是是指在发发生预料料不到的的、人力力无法抗抗拒事件件的情况况下，合合同一方方难以或或不可能能履行合合同时，对由此此引致的的法律后后果所作作的规定定。其条条款一般般包括三三个部分分：不可可抗力的的内容，遭受不不可抗力力事件的的一方向向另一方方提出的的报告和和证明文文件，遭遭受不可可抗力事事件一方方的责任任范围。（8）履履约保证证金 该条款款主要是是规定中中标人在在签订合合同后，为保证证合同履履行而须须提交的的履约保保证金的的比例，以及提提供履约约保证金金的形式

59、式。（9）争争议的解解决 该条款款主要的的内容是是预先规规定合同同双方在在合同履履行过程程中发生生争议时时的解决决途径和和方法。如在该该条款中中规定以以仲裁作作为解决决争议的的途径等等。（10）合同终终止 该条款款主要内内容是说说明合同同的期限限和合同同终止的的条件（如物业业管理企企业违约约情节严严重、业业主破产产、物业业被征用用等）。（11）合同修修改 该条款款应申明明对于合合同的未未尽事项项，需进进行修改改、补充充和完善善的，甲甲乙双方方必须就就所修改改的内容容签订书书面的合合同修改改书，作作为合同同补充协协议。（12）适用法法律 写明合合同适用用的法律律。（13）主导语语言与计计量单位位

60、 语语言是汉汉语还是是英语等等，计量量单位要要统一。（14）合同文文件及资资料的使使用 条款中中应写明明合同文文件及资资料的使使用范围围及事宜宜，如对对保密的的规定等等。（15）合同份份数 （16）合同生生效 5合同同特殊条条款为了适应应特殊情情况和特特殊要求求做出的的特殊规规定。如如：对执执行合同同过程中中更改合合同要求求而发生生偏离合合同的情情况作出出某些特特殊规定定。此外外，合同同特殊条条款还可可以是对对合同一一般条款款未包括括的某些些特殊情情况的补补充，如如：关于于延迟接接管而赔赔偿的具具体规定定，以及及有关税税务的具具体规定定等。在合同执执行中，如果一一般条款款和特殊殊条款不不一致而