某物业公司物业管理投标文件

1、PAGE 第 PAGE 187 页 共 NUMPAGES 187 页目 录第一章 HYPERLINK l 投标标报价函函 投标标报价函4第二章 HYPERLINK l 管理理服务理理念和目目标 管理服务理理念和目标标66一 项项目概况况66二 项项目管理理服务理理念66三 项项目管理理思路77四、管理理服务目目标8第三章 HYPERLINK l 管管理服务务标准 管理理服务标准.8一、管理理服务内内容8二、前期期管理要要点9三、管理理服务标标准9第四章 HYPERLINK l 项目目管理机机构运作作方法及及管理制制度 项目管管理机构构运作方方法及管理制度221一、管理理机构及及工作职职能运行行

2、图211二、项目目各部门门管理职职责222三、日常常管理制制度255四、相关关考核办办法288第五章 HYPERLINK l 管理理服务人人员配置置 管理服务人员配配置400一、岗位位设置、人员配配备及任任职要求求411二、职员员培训422第六章 HYPERLINK l 物业业管理服服务实施施方案 物业业管理服服务实施施方案44一、 HYPERLINK l 物业业共用部部位、业业主或使使用人自自用部位位维修服服务的方方案 物业共共用部位位、业主主或使用用人自用用部位维维修服务务的方案案44二、 HYPERLINK l 物业业管理区区域内共共用设施施、设备备的管理理、维修修方案 物业业管理区区域

3、内共共用设施施、设备备的管理理、维修修方案.461、 HYPERLINK l 共用用部位、设施的的日常管管理、维维修方案案 共用用部位、设施的的日常管管理、维维修方案案.4462、 HYPERLINK l 共用用部位、设施的的定期养养护计划划与质量量标准 共用用部位、设施的的定期养养护计划划与质量量标准.4483、 HYPERLINK l 设备备日常维维养计划划和质量量标准 设备备日常维维养计划划和质量标准准5004、 HYPERLINK l 设备备定期维维养计划划和质量量标准 设备备定期维维养计划划和质量量标准.5525、 HYPERLINK l 业主主、使用用人室内内装饰、装修管管理服务务

4、方案 业主主、使用用人室内装饰饰、装修修管理服服务方案案.546、 HYPERLINK l 住宅宅外墙或或建筑物物发生危危险，影影响他人人安全时时的工作作预案 住宅宅外墙或或建筑物物发生危危险，影影响他人人安全时时的工作作预案.5557、 HYPERLINK l 物业业管理区区域内清清洁保洁洁方案 物业业管理区区域内清清洁保洁方案案.558、 HYPERLINK l 公共共秩序维维护方案案和岗位位责任描描述 公共秩秩序维护护方案和和岗位责责任描述述5589、 HYPERLINK l 物业业管理区区域区车车辆行驶驶及停泊泊的管理理方案 物业业管理区区域区车车辆行驶驶及停泊泊的管理理方案6410、

5、 HYPERLINK l 绿绿化、园园林建筑筑及附属属设施的的维护、保养方方案 绿化、园林建建筑及附附属设施施的维护、保养方方案65511、 HYPERLINK l 物物业档案案资料管管理方案案 物业业档案资料管理理方案.67712、 HYPERLINK l 电电梯困人人应急处处理程序序 电梯梯困人应应急处理程序序80013、 HYPERLINK l 智智能化设设施的管管理与维维修方案案 智能能化设施施的管理理与维修修方案.81114、 HYPERLINK l 施施工噪声声控制等等与业主主生活密密切相关关事项的的应对预预案 施工噪噪声控制制等与业业主生活活密切相相关事项项的应对对预案884第七

6、章 HYPERLINK l 物业业维修和和管理的的应急措措施 物业维维修和管理的应急急措施885一、业主主/使用用人自用用部位突突然断水水、断电电、无天天然气的的应急措措施85二、 HYPERLINK l 本项项目突然然断水、断电、无天然然气的应应急措施施 本项项目突然然断水、断电、无天然气的应应急措施施.87三、 HYPERLINK l 业主主、使用用人自用用部位排排水设施施堵塞的的应急措措施 业主、使用人人自用部部位排水水设施堵堵塞的应应急措施施.94四、 HYPERLINK l 雨、污水管管及排水水管网阻阻塞的应应急措施施 雨、污水管管及排水水管网阻塞的的应急措措施995五、 HYPER

7、LINK l 消防防应急措措施 消防应应急措施施.95六、 HYPERLINK l 小区区住客受受伤及意意外应急急处理程程序 小区住住客受伤伤及意外应急处理程程序.96七、 HYPERLINK l 小区区发生交交通意外外应急处处理程序序 小区区发生交交通意外外应急处理程程序.98八、 HYPERLINK l 发生生自杀或或企图自自杀应急急程序 发生生自杀或或企图自自杀应急程程序.99九、 HYPERLINK l 小区区罪案现现场保护护处理程程序 小区罪罪案现场场保护处理程程序.99十、 HYPERLINK l 盗窃窃应急处处理程序序 盗窃窃应急处处理程序.1000十一、 HYPERLINK l

8、 发发生抢劫劫应急处处理程序序 发生生抢劫应应急处理理程序.101十二、 HYPERLINK l 发发生殴斗斗应急处处理程序序 发生生殴斗应应急处理理程序.1000十三、 HYPERLINK l 发发生偷车车应急处处理程序序 发生生偷车应应急处理程程序.102十四、 HYPERLINK l 火火警应急急处理 火警警应急处理.1002十五、 HYPERLINK l 火火警误报报应急处处理程序序 火警警误报应应急处理程序106十六、 HYPERLINK l 消消防设备备（手动动报警玻玻璃破碎碎）人为为损坏处处理 消防设设备（手手动报警警玻璃破破碎）人为损损坏处理理107十七、HYPERLINK l

9、 遇遇暴雨应应急处理理 遇暴暴雨应急急处理1107十八、 HYPERLINK l 漏漏水（水水浸）应应急处理理程序 漏水水（水浸浸）应急急处理程序.1108十九、 HYPERLINK l 小小区高空空掷物处处理程序序 小区区高空掷掷物处理理程序.110二十、 HYPERLINK l 擅擅自侵入入处理程程序 擅自侵侵入处理理程序.110二十一、 HYPERLINK l 发现可可疑物件件或爆炸炸物应急急处理程程序 发现可可疑物件或爆爆炸物应急急处理程程序111二十二、 HYPERLINK l 接受恐恐吓电话话处理程程序 接受恐恐吓电话话处理程程序.1111二十三、 HYPERLINK l 拾获财财

10、物的处处理 拾获财财物的处处理.1112二十四、 HYPERLINK l 投诉事事件处理理程序 投诉诉事件处处理程序序.1122二十五、 HYPERLINK l 水力系系统故障障处理程程序 水力系系统故障处处理程序序.1133二十六、 HYPERLINK l 房屋本本体安全全事件处处理程序序 房屋屋本体安安全事件件处理程程序.1144第八章 HYPERLINK l 社区区文化建建设 社区文文化建设设.1144第九章 HYPERLINK l 特约约服务 特约服务.1155一、特约约服务程程序1115二、特约约服务内内容1117第十章 HYPERLINK l 物业业服务费费用测算算明细 物业业服务

11、费费用测算算明细.118一、 HYPERLINK l 收费依依据 收费依据.118二、 HYPERLINK l 小区区月度收收支盈亏亏状态 小区区月度收收支盈亏状态.1188三、 HYPERLINK l 物业业服务费费用测算算 物业业服务费费用测算算1200四、 HYPERLINK l 小区区能耗 小区区能耗.1129五、 HYPERLINK l 开办办费 开办费.1311六、 HYPERLINK l 增收收节支措措施 增收节支措施.1139第一章 投标标报价函函业主：1根据据己收到到的华府府丹郡物业业的招标标文件，遵照青岛市物物业管理理招标投投标管理理办法的规定定，我公公司经考考察现场场和研

12、究究上述工工程招标标文件，招标答答疑纪要要的所有有内容后后，我方方愿以我我方所递递交的标标书中的总总投标价价，承担担上述物物业的全全部管理理工作。2一旦旦我方中中标，我我方保证证按我方方所递交交的招标标文件中对承承包期限限的要求求如期按按质提供供服务。3一旦旦我方中中标，我我方保证证所提供供的物业业管理质质量达到到我方所所递交的的标书中承承诺质量量等级。4一旦旦我方中中标，我我方保证证按投标标文件中中的物业业管理管管理班子子及管理理组织设设计组织织管理工工作，如如确需变变更，必必须征得得业主的的同意。5我方方同意所所递交的的投标文文件在投投标有效效期内有有效，在在此期间间内我方方的投标标有可能

13、能中标，我方将将受此约约束。6.我方方同意招招标书中中各条款款。7除非非另外达达成协议议并生效效，招标标文件、招标文文件补充充通知、招标答答疑纪要要、中标标通知书书和本投投标文件件将构成成约束我我们双方方的合同同。投标单位位：_(印印鉴)法定代表表人或委委托代理理人：_(盖章章、签字字)日期：二二OO七七年十月二十十九日物业管理理投标报报价函序号项 目目数量包干单价价1多层住宅宅物业服服务费752994.664M221.1元元/平方方米月2电梯公寓寓物业服服务费185663.119M221.4元元/平米米月3商业铺面面物业服服务费99499.9MM22.0元元/平方方米月4开办费小写：3362

14、1160元元大写（人人民币）：三十十六万二千一百六十元该价格格为按照照物管费费全额收收取之包包干价，包含所所有的费费用、税税收等。报价包包括但不不限于预预备费、人工费费、管理理费、开开办费、维护费费、公众众责任保保险、税税金、利利润等实实施本项项目物业业管理所所发生的的所有费费用。如果在在前期开开发过程程中，部部分开办办物资已已经采购购，则可可从开办办费中予予以扣减减。二OO七七年十月二十九日第二章 管理理服务理理念和目目标一、项目目概况本项目规规划设计计的物业业类型为为商住物物业。本项目总总用地面面积5886066.822平方米米。用地地构成为为：建筑筑用地1175112.000平方方米（其

15、其中公建建用地 / 平平方米），道路路广场用用地1334299.000平方米米，绿化化用地2276667.882平方方米。本项目总总建筑面面积9338577.833平方米米。其中中住宅建建筑面积积791188.87平平方米，商业用用房建筑筑面积999499.9 平方米米，公共共配套面面积5882.339平方方米）。本项目共共计建筑筑物233幢（其其中多层层住宅119幢、5100套、面面积7552944.644m2；电梯梯公寓44幢、1442套、面积1185663.119m2），建建筑结构构为砖混混、框架架。本项目的的建筑密密度为229.88%；综综合容积积率1.58；绿化率率为335%。本项目

16、规规划建设设机动车车停车位位3344个，按按照规划划设计建建造了非非机动车车停车位位7011个。二、项目目管理服服务理念念服务理念念：细节节之致，细研生生活之质质；服务精神神：寓管管理于服服务之中中。在该项目目的管理理过程中中，我公公司除将将在贯彻公公司服务务理念“为您想想得更多多，为您您做得更好”外，针针对该项项目在设设计、建建筑及配配套过程程中所极极力体现现的“细节之之致”，通过过物业的的管理服服务过程程，将“细节之之致，细细研生活活之质”的服务务理念予予以发挥挥，充分分体现“寓管理理于服务务之中”的服务务精神。在具体管管理服务务过程中中，我公公司将按按照ISSO90001质质量管理理体系

17、的的管理标标准，强强调过程程控制，制定每每一管理理服务环环节的工工作程序序和标准准，并通通过严格格的质量量反馈体体系，进进行及时时的质量量记录跟跟踪并持持续改进进。我们们坚信服服务质量量是管理理之本，把严谨谨的质量量管理作作为工作作的基础础环节，从管理理层到操操作层在在日常的的工作中中严格地地落实执执行，在在管理要要求下，决不放放过任何何一个将将导致服服务质量量下降环环节。将将服务意意识、质质量意识识融入到到每个职职员的思思想中去去，使之之成为一一种习惯惯。本项目在在青岛属于于中高档档商住物物业，我我们将严严格按照照青岛岛市住宅宅物业服服务等级级指导标标准一一级标准准实施物物业的各各项管理理服

18、务工工作，在在实际的的管理中中，除了了按照常常规管理理的要求求执行行行业管理理规范，以及公公司ISSO90001质质量管理理体系标标准外，还将结结合本项项目的实实际管理理特点，制定符符合管理理实际的的管理标标准，通通过我公公司专业业化的管管理，体体现本项项目作为为精品楼楼盘的开开发诉求求，从而而实现物物业的保保值和增增值。同同时反映映和实现现项目的的开发理理念，对对贵公司司的销售售实现进进行有力力的补充充，使贵贵公司精精心打造造的华府府丹郡成成为青岛岛同类物物业中具具有广泛泛影响力力和知名名度的项项目。为了实现现对公司司拟管项项目的有有效管理理，我公公司长期期储备了了一批在在各专业业领域具具有

19、丰富富管理和和操作经经验的工工作人员员，并将将由深谙谙企业文文化和管管理理念念的管理理者领军军驻场管管理，保保持管理理标准和和工作作作风的持持续性。三、项目目管理思思路在不断的的强调项项目管理理服务意意识，积积极开拓拓服务内内容、服服务方法法外，我我公司还还将持续续不断的的向业主主和外界界宣传我我公司在在本项目目的管理理服务理理念、服服务精神神，从而而创造我我公司与与该项目目在青岛岛的品牌牌效应。为了达到到品牌效效应，我我公司准准备在该该项目实实行以下下管理服服务方式式：1、小区区管理严格按照照公司IISO990000标准对对小区范范围内所所有设备备设施进进行管理理，并在在具体管管理过程程中不

20、断断的发现现问题、解决问问题，以以确保该该项目所所有设备备设施正正常运行行，通过过定期与与不定期期的维保保、检查查来保证证设备设设施的“零故障障”运行，从而间间接的达达到延长长设备设设施的使使用寿命命。通过不断断的培训训，让项项目所有有人员树树立一种种全员搞搞安全的的意识，以减少少甚至于于杜绝小小区治安安事件的的发生。2、小区区服务亲情服服务服务人员员的亲和和力将直直接影响响到管理理的质量量，我们们将由专专业品质质管理人人员挂帅帅，派驻驻资深的的管理人人员直接接领衔开开展服务务管理，并对全全体服务务人员进进行实务务操作培培训，使使项目物物业服务务自交付付之日起起便保持持在一个个高的起起点上，确

21、保服服务质量量。在方式上上，以客客户服务务部为接接待窗口口，通过过严格的的行为规规范和接接待规范范，同时时进行严严格的质质量监督督，拉近近与业主主商户沟沟通的距距离，为为问题的的解决铺铺平道路路。在程序上上，严格格过程控控制，作作好接待待和处理理记录，及时进进行情况况反馈，做到大大事不过过夜，小小事不留留尾。让让业主对对我公司司物业管管理团队队从素养养、态度度到工作作质量产产生深刻刻的认知知度。在范围上上，我们们将在全全员范围围内，开开展定期期和不定定期的服服务技能能及服务务意识的的培训，在服务务涉及的的各个方方面包括括安全、环境管管理、工工程维修修等进行行系统的的培训，并对优优秀职员员进行表

22、表彰，从从而形成成一个争争当服务务明星的的工作氛氛围。零干扰扰服务推行星级级服务标标准是我我们追求求的一贯贯标准，没有高高的标准准，就不不能保持持行业的的领先地地位，也也无法实实现品牌牌建设。我们将将在管理理服务的的过程中中，推行行零干扰扰服务，使业主主商户感感受到无无处不在在的服务务，同时时又避免免给业主主的生活活带来不不便，减减少不必必要的工工作环节节，实现现快捷的的服务。例如：交房的的一站式式服务、垃圾的的早晚清清理、配配电系统统的夜间间保养、计划卫卫生与日日常卫生生的有机机调配等等等。社区文文化建设设社区的管管理品质质除了较较高的管管理标准准之外，提供亲亲情化的的服务内内容尤为为重要。

23、对生活活中遇到到不幸或或困难的的业主提提供社会会帮助；节假日日，在小小区内布布置盆花花、彩球球等装点点小区；在小区区各出入入口以及及地下车车库免费费为业主主提供便便民推车车服务；征集业业主意见见协助业业主组织织自发的的群众娱娱乐团体体，增强强业主沟沟通，加加强管理理凝聚等等。3、品牌牌塑造以上的各各项管理理措施，围绕的的中心即即是品牌牌塑造，通过我我公司的的品牌化化管理，实现贵贵公司对对本项目目的开发发定位，促进项项目销售售及贵公公司品牌牌的塑造造。我们们将始终终如一的的以此为为己任。本项目目的品牌牌管理思思想，我我们将在在具体管管理中的的每一环环节使之之得以充充分的体体现。同同时我们们也将为

24、为此与贵贵公司形形成经常常性的交交流和沟沟通，不不断赋予予管理工工作新的的内涵和和高品质质。四、管理理服务目目标我们将在在管理管管理中贯贯彻“管则优优秀”的目标标管理思思想，在在管理服服务的第第一年后后创“市优”，第二二年后创创“省优”，第三三年后创创“国优”。为此此，我们们的所有有工作和和活动将将符合国国家相关关法律法法规的要要求：设备保保养良好好、运行行正常、无重大大管理责责任事故故；造就安安全、整整洁、舒舒适、优优美的环环境；建立和和完善公公司的各各项规章章制度；服务综综合满意意率达995%以以上；有效投投诉处理理率为1100%；零修急急修及时时率为998%。第三章 管管理服务务标准一、

25、管理理服务内内容在房地产产开发建建设、营营销、消消费使用用的全过过程中，物业管管理起着着至关重重要的作作用。本本公司以以本着小小心计算算成本及及为客户户创造最最理想的的环境为为原则，并通过过长期的的工作改改进和提提升，努努力创造造条件使使每一座座大楼的的收益、投资潜潜质都能能得以达达致极限限。而这这种“投投资管理理”的哲哲学，能能使业主主充分保保障其不不动产的的投资权权益，不不但使其其保值，而且更更能使不不动产增增值。1、物业业咨询服服务：给给客户提提供物业业服务咨询询。2、保洁洁、绿化化管理：小区环环境、楼楼道、草草坪、花花木的养养护和管管理。3、护卫卫管理：对外来来人员进进行管理理；维持持

26、小区秩秩序；消消防、监控管管理。4、水电电维修服服务：小小区公共共设施设设备的检检查及日日常维护护；水电电维修。5、协调调相关部部门工作作。6、停车车场管理：针对本本项目停停车全部部采用地地面停车车，无地地下停车车场的情情况，制制订严格格的停车车管理程程序，合合理安排排停车管管理服务务人员，以加强强巡逻力力度，保保证车辆辆正常有有序停放放以及所所停放车车辆安全全。二、前期期管理要要点 截止220088年1月月前，华华府丹郡都都是属于于物业管管理前期期介入阶阶段。从物管角角度出发发对施工工、设备备安装的的质量配配合开发发单位工工程监理理进行全全面的监监控。这这一阶段段介入还还可发现现原设计计中没

27、发发现的不不合理问问题，把把问题排排除在萌萌芽阶段段，不要要木已成成舟才发发现和去去解决，这不但但给使用用和管理理带来巨巨大困难难，也给给开发商商带来损损失。因因为随着着物业本本身档次次的不断断提高，物业结结构、管管道、布布线十分分复杂，在安装装施工过过程中，任何粗粗心大意意，随心心所欲和和不负责责的现象象都将给给业主今今后顺利利使用设设施、设设备带来来极大的的困难，甚至造造成很大大的浪费费。也给给后续物物业管理理带来一一些难以以解决的的问题，通过施施工建设设阶段的的介入能能使物业业公司对对物业本本身的各各种情况况，包括括管道和和布线的的走向，设备的的选型、性能及及安装情情况，建建筑材料料和防

28、漏漏材料的的选用情情况，哪哪些地方方容易发发生质量量问题都都有详细细的了解解，为业业主日后后的装修修、使用用和物业业管理提提供方便便。三、管理理服务标标准1、护卫卫管理服服务标准准：青岛市市住宅物物业服务务等级指指导标准准中关关于护卫卫协助维维护公共共秩序的的规定如如下：1）、小小区主出出入口224小时时站岗值值勤。2）、对对重点区区域、重重点部位位每1小小时至少少巡查11次；配配有安全全监控设设施的，实施224小时时监控。3）、对对进出小小区的车车辆实施施证、卡卡管理，引导车车辆有序序通行、停放。4）、对对进出小小区的装装修、家家政等劳劳务人员员实行临临时出入入证管理理。5）、对对火灾、治安

29、、公共卫卫生等突突发事件件有应急急预案，事发时时及时报报告业主主委员会会和有关关部门，并协助助采取相相应措施施。 根据据以上相相关标准准，我们们制订了了服务标标准与实实施方案案：序号项目实施方案案督导计划划服务标准准1护卫队长长1.以身身作则带带领、督督导护卫卫队员上上岗执勤勤。2.检查查各岗位位的文明明执勤与与着装情情况，落落实防范范措施。3.配合合上级做做好队员员的思想想工作。4.对小小区发生生的突发发事件，要按规规定采取取处置措措施，并并书面上上报；5.负责责对职员员进行培培训。1.每天天不间断断的对各各岗位进进行督导导，发现现问题及及时纠正正处理。2.组织织每周工工作例会会，及时时发现

30、并并处理工工作中的的问题。1、在对对讲机中中使用普普通话；2、上班班前两小小时不得得食用葱葱、蒜等等带有较较大刺激激性气味味和异味味的食物物；3、工作作流程按按标准进进行并作作好记录录。2大门岗1.负责责维护大大门口的的进出秩秩序、治治安秩序序，禁止止小商小小贩在门门前及大大门两侧侧摆摊设设点。2.掌握握出入大大门的车车辆及人人员情况况，发现现可疑人人员应及及时查询询、处理理、报告告。3.发生生纠纷和和一般性性治安问问题时，应依法法及时处处理并报报告上级级，同时时及时疏疏散围观观群众，恢复正正常秩序序；4.负责责执勤区区域内的的公共设设施安全全，及时时发现和和制止不不良行为为，对造造成影响响、

31、损失失的当事事者，应应及时报报管理处处查处。由管理人人员每天天不间断断的对各各岗位进进行督导导，发现现问题及及时纠正正处理。并在相相应岗位位签字，对所发发现问题题予以记记录。1.着装装符合要要求，仪仪表端庄庄，态度度热情友友好，语语言文明明礼貌，发生纠纠纷时应应作到骂骂不还口口、打不不还手，自觉维维护公司司的形象象和声誉誉。2.以固固定岗为为主，站站立服务务执勤。3.工作作认真负负责，未未经许可可，不得得离开工工作岗位位，不在在工作岗岗位上会会客和做做其他与与工作无无关事宜宜，不得得吸烟。4.交接接班记录录完整、准确，佩戴使使用的器器械无损损坏。5.随时时保持值值勤岗位位的清洁洁卫生及及记录本

32、本的整齐齐摆放。3巡逻岗1.负责责对小区区和周边边进行巡巡逻检查查，及时时发现解解决或报报告检查查中发现现的不安安全因素素，以消消除隐患患，保障障安全。2.劝离离夜间无无故滞留留在巡逻逻区内的的人员，及时控控制巡逻逻发现的的可疑人人员，并并视情况况报告值值班人员员或队长长，根据据指令做做好查控控工作，预防各各类案件件的发生生。3.在上上下班高高峰期，切实做做好对业业主的安安全护卫卫，防止止窃案发发生，维维护小区区正常的的生活秩秩序。4.按规规定程序序处置突突发事件件。5.协助助其他岗岗位人员员处理疑疑难事件件。6.按规规定填写写巡逻记记录。1.巡逻逻岗负责责巡逻范范围内各各类事故故的检查查（含

33、防防火、防防盗、防防治安案案件等），以及及各种设设施、设设备的检检查、登登记。2. 管管理人员员每天不不间断的的对各岗岗位进行行督导，发现问问题及时时纠正处处理。1.统一一着装，仪容仪仪表端正正，讲究究文明礼礼貌。2.不得得吸烟、听收音音机或随随身听、巡逻值值班途中中不得接接打手机机。3.必须须完整记记录巡逻逻检查的的时间、地点、部位、具体内内容，且且不得少少于规定定次数。4.不得得以检查查为名，与其他他当班人人员闲谈谈。5.在执执行巡查查任务时时，不得得以任何何理由或或借口推推脱帮助助业主的的责任。6.对人人员进行行查询时时，应注注意有礼礼貌地表表明身份份或出示示证件。4车场岗1.当车车辆进

34、入入大门口口时，应应根据当当时停车车的容量量和车辆辆的流量量，认真真主动地地引导车车辆按规规定的路路线缓慢慢地到指指定的位位置整齐齐有序停停放，并并及时办办理出入入证件，作好登登记。2.如有有临时停停放的车车辆，应应按规定定收取车车场场地地使用费费并出具具相应的的票据。3.爱护护车场内内的一切切设施设设备，特特别是各各种管道道、效能能标志和和消防设设备。发发现问题题及时报报告、及及时整修修，以保保持正常常的使用用状态。4.认真真负责登登记车辆辆出入，严格按按照收押押行驶驶证换换领停停车证的规定定办理停停车手续续。认真真检查车车型、车车牌号，避免出出现差错错，同时时严格检检查车身身有无损损伤。5

35、.严格格执行车车辆管理理收费制制度，做做到钱、票相符符，日清清月结。6.严禁禁载有易易燃、易易爆和有有毒有害害的车辆辆进场停停放，以以免发生生意外。1.按照照国家颁颁布的交交通管理理法规和和公司的的有关规规定依法法管理，努力维维护好车车场的交交通和治治安秩序序，保证证安全畅畅通。2. 管管理人员员每天不不间断的的进行督督导，发发现问题题及时纠纠正处理理。1.着装装整洁，仪表端端正。2.态度度热情、语言文文明、礼礼貌待人人、服务务周到。3.使用用正确标标准的手手势，指指挥进出出停放的的车辆。4.保持持车辆登登记、交交接记录录的完整整、准确确，严禁禁乱写乱乱画。在在有人靠靠近停放放车辆时时，注意意

36、进行观观察。5.熟悉悉业主车车辆情况况，了解解和掌握握车主的的车型、车牌号号、姓名名、楼栋栋座号等等情况，便于识识别。6.保持持工作场场所的清清洁、卫卫生。5监控中心岗位1.密切切与其他他岗位保保持联系系，发现现可疑情情况应立立即通知知最近岗岗位的同同时做好好跟踪、录像工工作，并并保持通通讯畅通通。2.做好好值班记记录，出出现紧急急消防预预警情况况应及时时通知相相关人员员，并按按照操作作程序正正确操作作设施设设备。3.按照照设备保保养规定定，每日日按时对对设备进进行停机机保养。4.配合合外围队队员定时时对周界界防区性性能进行行监控测测试。5.严禁禁其他无无关人员员进入监监控中心心。由管理人人员

37、每天天不间断断的进行行督导，发现问问题及时时纠正处处理。对对值班过过程中的的监控录录象进行行不定期期抽查。1.着装装符合要要求，仪仪表端庄庄，态度度热情友友好，语语言文明明礼貌，自觉维维护公司司的形象象和声誉誉。2.工作作认真负负责，未未经许可可，不得得离开工工作岗位位，不在在工作岗岗位上会会客和做做其他无无关事宜宜，不吸吸烟。3.交接接班记录录完整、准确，佩戴使使用的器器械无损损坏。4.随时时保持值值勤岗位位的清洁洁卫生。2、绿化化管理标标准青岛市市住宅物物业服务务等级指指导标准准中关关于绿化化养护管管理的标标准如下下：1）、有有专业人人员实施施绿化养养护管理理。2）、草草坪生长长良好，及时

38、修修剪和补补栽补种种，无杂杂草、杂杂物。3）、花花卉、绿绿篱、树树木应根根据其品品种和生生长情况况，及时时修剪整整形，保保持观赏赏效果。4）、定定期组织织浇灌、施肥和和松土，做好防防涝、防防冻。5）、定定期喷洒洒药物，预防病病虫害。根据以上上相关标标准，我我们制订订了服务务标准与与实施方方案：序号项目实施方案案督导计划划服务标准准1乔、灌木木养护管管理1.巡视视看护；2.肥水水管理；3.整形形修剪；4.中耕耕除草；5.病虫虫害防治治；6.除尘尘防污；7.乔灌灌木补栽栽。1.主管管每天不不少于11次对小小区绿化化进行检检查督导导；2.主管管和绿化化班长每每周五定定时对小小区绿化化的总体体进行检检

39、查和督督导；3.主管管和绿化化班长不不定时对对小区绿绿化状况况和职员员的操作作进行检检查和督督导。1.巡视视看护过过程中发发现问题题应立即即解决问问题；2.乔灌灌木生长长良好，不缺肥肥水；3.整形形修剪及及时、平平整美观观、观赏赏性较高高；4.根据据不同的的季节和和植物种种类进行行中耕除除草，并并做好防防涝、防防冻工作作；5.基本本确保乔乔灌木清清洁、无病虫虫害；6.对一一些缺损损植物及及时补栽栽。2草坪及地地被植物物1.巡视视看护；2.肥水水管理；3.整形形修剪；4.除草草；5.病虫虫害防治治；6.除尘尘防污；7.补种种；8.疏草草、打孔孔。1.主管管每天不不少于11次对小小区绿化化进行检检

40、查督导导；2.主管管和绿化化班长每每周五定定时对小小区绿化化的总体体进行检检查和督督导；3.主管管和绿化化班长不不定时对对小区绿绿化状况况和职员员的操作作进行检检查和督督导。1.巡视视看护过过程中发发现问题题应立即即解决问问题；2.草坪坪修剪及及时、平平整美观观、观赏赏性较高高，高度度控制在在35CMM内3.基本本确保草草坪及其其他地被被植物内内无杂草草、无病病虫害，维持草草坪及其其他地被被植物清清洁；4.对一一些缺损损植物和和秃斑及及时补种种、补栽栽；5.及时时对草坪坪进行疏疏草、打打孔，确保保草坪生生长良好好。3盆景植物物的养护护管理1.巡视视看护；2.肥水水管理；3.整形形修剪盘盘扎；4

41、.换盆盆除草；5.病虫虫害防治治；6.除尘尘防污。1.主管管每天不不少于11次对小小区绿化化进行检检查督导导；2.主管管和绿化化班长每每周五定定时对小小区绿化化的总体体进行检检查和督督导；3.主管管和绿化化班长不不定时对对小区绿绿化状况况和职员员的操作作进行检检查和督督导。1.巡视视看护过过程中发发现问题题应立即即解决问问题；2.盆景景生长良良好，不不缺肥水水；3.整形形修剪和和盘扎及及时、平平整美观观，观赏性性较高；4.基本本确保盆盆景清洁洁、无病虫虫害；5.换盆盆工作及及时。3、保洁洁管理标标准青岛市市住宅物物业服务务等级指指导标准准中关关于保洁洁的工作作标准如如下：1）、高高层按层层、多

42、层层按幢设设置垃圾圾桶，每每日清运运2次。垃圾袋袋装化，保持垃垃圾桶清清洁、无无异味。2）、合合理设置置果壳箱箱或者垃垃圾桶，每日清清运2次次。3）、小小区道路路、广场场、停车车场、绿绿地等每每日清扫扫2次；电梯厅厅、楼道道每日清清扫2次次，每周周拖洗11次；一一层共共用大厅厅每日拖拖洗1次次；楼梯梯扶手每每日擦洗洗1次；共用部部位玻璃璃每周清清洁1次次；路灯灯、楼道道灯每月月清洁11次。及及时清除除道路积积水。4）、共共用雨、污水管管道每年年疏通11次；雨雨、污水水井每月月检查11次，视视检查情情况及时时清掏；化粪池池每月检检查1次次，每半半年清掏掏1次，发现异异常及时时清掏。5）、二二次供

43、水水水箱按按规定清清洗，定定时巡查查，水质质符合卫卫生要求求。6）、根根据实际际情况定定期进行行消毒和和灭虫除除害。根据以上上相关标标准，我我们制订订了服务务标准与与实施方方案：序号项目范围日常管理理实施方案案督导计划划标准1外围区间间道路小区外围围道路1.每天天集中清清扫1次次，然后后不间断断保洁；2.水管管冲洗频频次根据据情况制制定；3.随时时保洁。1.主管管每日巡巡视3次次以上；2.领班班随机检检查；3.保洁洁员按规规定填写写保洁洁岗位巡巡视表。1.路纹纹清晰；2.无垃垃圾，无无泥沙，无积水水，无污污迹；3.无扬扬尘；4. 道道路无积积水。2花岗石、大理石石地面小区内外外花岗石石地面及及

44、室内大大理石1.每日日全面清清洁1次次；2.推尘尘数次；3.每月月冲洗11次；4.大理理石抛光光、打蜡蜡频次根根据情况况制定；5.随时时保洁。1.主管管每日巡巡视3次次以上；2.领班班随机检检查；3.保洁洁员按规规定填写写保洁洁岗位巡巡视表。1.无垃垃圾、无无积水、无污迹迹、无积积尘；2.有光光泽。3小区单位位卫生小区内各各单位周周边1.每日日对垃圾圾桶（箱箱）集中中清运22次；2.全面面清洁11次，然然后不间间断保洁洁；3.一楼楼共用大大厅每日日拖洗11次，随随时保洁洁；4.楼梯梯扶手每每日檫拭拭1次；5.共用用部位玻玻璃每周周清洁11次；路路灯、楼楼道灯每每月清洁洁1次1.主管管每日至至少

45、抽查查40个个单位；2.领班班随机检检查；3.保洁洁员按规规定填写写保洁洁岗位巡巡视表。1.无生生活建筑筑垃圾（垃圾每每日8：30前前清完）；2.地面面光洁；3.扶手手、铁花花、消防防栓干净净；4.玻璃璃光洁；5.天花花板、墙墙角无蛛蛛网。4水池水沟沟小区内水水景、水水沟，生生态池1.每天天清理水水面树叶叶及飘浮浮物多次次；2.滴水水景处每每月刷洗洗青苔；3.夏天天每日添添加2次次消泡剂剂；4.每336个月月彻底清清洗1次次。1.主管管每日巡巡视3次次以上；2.领班班随机检检查；3.保洁洁员按规规定填写写保洁洁岗位巡巡视表。1.水清清见底，无异味味；2.除少少数树叶叶外，无无其它飘飘浮物；3.

46、水面面无泡沫沫；4.水底底无杂物物。5停车场小区内停停车场自自行车库库1.每日日地面推推尘1次；2.每日日清理垃垃圾1次次；3.每周周清洁11次挡车车杆、停停车黄线线；4.每月月冲洗地地面1次次；5.据情情况清理理集污坑坑、消防防管道及及供电线线槽；6随时保保洁。1.主管管每日巡巡视1次次以上；2.领班班随机检检查；3.保洁洁员按规规定填写写保洁洁位巡视视表。1.地面面无垃圾圾杂物，无积尘尘，无油油污，无无积水；2.天花花板墙角角无蜘蛛蛛网；3.梯阶阶扶手干干净无尘尘；4.挡车车杆无积积尘、停停车黄线线无污迹迹，颜色色鲜艳；5.集污污坑无异异味。6下水道、地沟渠渠、井、化粪池池1.共用用雨、污

47、污水管道道每年疏疏通1次次；雨、污水井井每月检检查1次次，视检检查情况况及时清清掏；2.化粪粪池每月月检查11次，每每半年清清掏1次次，发现现异常及及时清掏掏。1.部门门主管抽抽查实施施情况及及记录情情况；2.班长长负责安安排及时时候检查查。保证小区区雨污水水管道畅畅通，无无堵塞。7灭鼠小区内1.每年年在街道道办领取取防鼠药药，按规规定每月月投药11次，在在晚上66点-77点投放放，次日日早上88点前搜搜集死鼠鼠；2.投放放处必须须有明显显警示语语，以免免宠物及及小孩误误食。1.药品品必须是是在街道道办领取取，并且且在有效效期内；2.主管管抽查335处投投药点；3.检查查药物发发放记录录；4.

48、保洁洁员按规规定填写写消毒毒灭害记记录表。1.目测测小区内内无明显显鼠迹、绿化带带内无鼠鼠洞。2.对所所投放药药品被老老鼠食用用情况进进行检查查，发现现新鼠迹迹与投放放地点误误差太大大可根据据情况适适当变动动8灭蚊蝇小区内蚊蚊虫易滋滋生的阴阴暗潮湿湿地点。1.结合合绿化打打药，室室外灭蚊蚊可用有有机磷或或菊酯类类灭蚊剂剂，灭蝇用用氯氰菊菊酯学，室内用用气雾剂剂。2.消杀杀时间：晚上66：000-8：00；3.消杀杀频次根根据蚊虫虫滋生情情况由管管理处确确定。1.根据据小区潮潮湿地带带蚊蝇数数量对比比来决定定；2.根据据用药情情况决定定是否更更换药品品；3.保洁洁员按规规定填写写消毒毒灭害记记录

49、表；4.所用用药品将将根据国国家环保保要求进进行合理理更换。1.清掏掏污水沟沟、渠类类，以消消灭蚊蝇蝇滋生地地；2.无明明显蚊虫虫在飞。3.无蝇蝇蛆滋生生，无明明显苍蝇蝇 。9二次供水水水箱1.定期期检查二二次供水水质量是是否符合合生活饮饮用水标标准；2.检查查水箱密密封情况况；3.检查查各阀门门锈蚀情情况及维维养情况况1.定期期检查水水箱上锁锁情况及及水流质质量、压压力等；2.为保保证供水水质量，必须经经常检查查各阀门门锈蚀情情况。1.定期期取样送送检；2.不定定期检查查水箱盖盖密封、上锁情情况3.查看看阀门锈锈蚀及关关闭情况况，及时时更换损损坏阀门门。4、工程程管理方方案青岛市市住宅物物业

50、服务务等级指指导标准准中关关于共用用设备设设施的规规定如下下：1）、对对共用设设施设备备进行日日常管理理和维修修养护（依法应应由专业业部门负负责的除除外）。2）、建建立共用用设施设设备档案案（设备备台帐），设施施设备的的运行、检查、维修、保养等等记录齐齐全。3）、设设施设备备标志齐齐全、规规范，责责任人明明确；操操作维护护人员严严格执行行设施设设备操作作规程及及保养规规范；设设施设备备运行正正常。4）、对对共用设设施设备备定期组组织巡查查，做好好巡查记记录，需需要维修修，属于于小修范范围的，及时组组织修复复。属于大、中修范范围或者者需要更更新改造造的，及及时编制制维修、更新改改造计划划和住房房

51、专项维维修资金金使用计计划，向向业主大大会或业业主委员员会提出出报告与与建议，根据业业主大会会的决定定，组织织维修或或者更新新、改造。5）、载载人电梯梯24小小时正常常运行。6）、消消防设施施设备完完好，可可随时启启用；消消防通道道畅通。7）、设设备房保保持整洁洁、通风风，无跑跑、冒、滴、漏漏和鼠害害现象。8）、小小区道路路平整，主要道道路及停停车场交交通标志志齐全、规范。9）、路路灯、楼楼道灯完完好率不不低于995%。10）、容易危危及人身身安全的的设施设设备有明明显警示示标志和和防范措措施；对对可能发发生的各各种突发发设备故故障有应应急方案案。根据以上上相关标标准，我我们制订订了服务务标准

52、与与实施方方案：序号项目实施方案案督导计划划服务标准准1人员分配配1.对所所有设备备确定专专人负责责，其日日常维养养即由责责任人负负责按规规定要求求、日期期进行维维养2.工程程主管负负责设备备台帐的的建立及及相关规规程的上上墙；3.工程程主管负负责组织织、安排排设备的的大中修修计划及及维修资资金使用用计划，并将相相关计划划报业委委会；1.小区区主任、工程主主管负责责检查督督促相关关标志标标识的安安装、粘粘贴情况况及上墙墙的规程程完善情情况；2.经常常性的对对小区设设备设施施进行轮轮换性抽抽查。1.所有有设备设设施指定定专人负负责，并并建立相相应的巡巡查、维维养记录录；2.按时时对所有有设备设设

53、施进行行维保；3.经常常性检查查小区标标志标识识的脱落落情况；4.针对对不同设设备要求求对维修修人员进进行合理理培训。2设备房1.保持持设备房房的干燥燥、整洁洁、通风风；2.设备备房内相相关设备备的规程程应在设设备房内内上墙，并体现现相关责责任人；3.设备备设施无无跑、冒冒、滴、漏和小小动物损损害现象象。1.设备备房内卫卫生由保保洁主管管负责安安排、督督导；2.其余余设备由由工程主主管负责责督导；1.定期期打扫设设备房卫卫生；2.定期期检查设设备房及及房内相相关设备备设施；3.房内内所有设设备无跑跑、冒、滴、漏漏和小动动物损害害现象。3消防系统统1.每22个月进进行1次次普消末末端水压压测试，

54、每三个个月进行行一次自自消末端端试水，检查水水泵联动动情况；2.每年年清洗一一次感烟烟、感温温探头滤滤网，每每年抽查查10探头感感烟感温温报警情情况；3.消防防系统委委外日常常运行维维护管理理，消防防系统联联动设备备调试检检测由外外委单位位承担，消防系系统安全全年检由由委外承承接单位位负责。1.系统统日常运运行由护护卫队长长负责监监督管理理；2.系统统维护、检测、调试由由工程主主管负责责组织实实施并验验证结果果；3.护卫卫队长每每年组织织两次以以上消防防演练培培训；4.委外外年度安安全检查查结果需需报公司司经理审审核并签签署意见见。1.系统统完好，报警点点位准确确，无误误报；2.按消消防相关关

55、法律法法规要求求运行和和维护系系统；3.末端端试水装装置压力力控制在在设计范范围内；4.预警警时值班班人员55分钟内内到达第第一现场场。5.保证证消防设设施设备备完好，可随时时启用；消防通通道畅通通。4电梯系统统1.每月月对电梯梯进行11次日常常检查；2.每年年进行11次年检检；3.电梯梯系统委委外维养养、检查查由外委委单位负负责1.系统统日常运运行及卫卫生由相相关主管管负责检检查；2.系统统的所有有检查、维养记记录在完完成后立立即归档档；3.系统统年检必必须在规规定时间间内在质质检部门门完成并并保证合合格1.电梯梯完好、运行正正常并224小时时运行；2.按相相关要求求按时对对电梯进进行检查查

56、、维养养；3.一旦旦发生电电梯困人人事故值值班人员员必须立立即赶到到现场，并按困困人程序序进行处处理；4.保证证电梯相相关部件件的完好好及底坑坑干燥。5监控系统统1.每周周维护检检查红外外线报警警装置，进行障障碍测试试；2.每月月进行镜镜头维护护除尘，确保录录像清晰晰；3.每月月全面检检查线路路接头及及系统元元件；4.每半半年由安安装公司司维护检检查一次次。1.工程程主管、护卫队队长定期期检查监监控中心心图像及及运行记记录，并并每周安安排护卫卫员进行行红外线线障碍测测试；2.工程程主管每每半年组组织全面面检查系系统线路路及设备备；3.委外外维护结结果需由由主管现现场检查查及小区区主任签签署意见

57、见。1.红外外线报警警装置灵灵敏，无无误报、漏报发发生；2.监控控设备图图像清晰晰，硬盘盘录像可可保存一一个月。6背景音乐乐系统1.每天天开启时时间不少少于4小小时，音音量适度度；2.每天天巡视检检查末端端音箱，确保音音箱输出出正常，无噪音音；3.每月月检查播播音设备备和系统统线路，保证设设备完好好，线路路畅通；4.每半半年维保保音箱一一次。1.主管管每天巡巡视公共共区域时时监听音音乐效果果；2.每天天巡视检检查机房房一次；3.审查查月度系系统维保保情况，并提出出意见和和建议。1.运行行效果良良好，无无噪音，播放节节目菜单单合理；2.音控控设备摆摆放整齐齐，设备备房干净净整洁，音带、碟片使使用

58、保管管得当；3.维保保及时准准确，相相关运行行、维保保记录完完整准确确。7有线电视视系统1.接业业主报修修后尽量量先行自自行解决决，如果果无法解解决，则则立即通通知相关关供应单单位，在在规定时时间内予予以解决决；3.不定定期检查查线路及及信号放放大器，发现问问题一小小时内通通知电视视网络公公司解决决；4.每年年信号接接入单位位系统维维护保养养不少于于1次。1.维修修人员每每周询问问业主光光纤信号号质量，并将问问题反馈馈到供应应单位；2.主管管每月组组织检查查一次系系统运行行维护情情况；3.接入入单位维维护保养养结果需需报主管管及小区区主任签签署意见见。1.电视视信号质质量投诉诉能自行行解决的的

59、在1小小时内解解决，超超出自己己能力范范围的，要求22天内通通知供应应单位解解决；2.线路路畅通及及设备完完好率达达到1000。8网络系统统每天巡视视机房次次数不低低于1次次，并适适时监控控信号源源质量；每周全面面检查一一次线路路及信号号处理系系统，发发现问题题一小时时内通知知网络公公司解决决；每年信号号接入单单位系统统维护保保养不少少于2次次。1.主管管每周巡巡查机房房一次，检验信信号质量量一次；2.弱电电工每天天监测信信号质量量一次，并将结结果汇报报领班；3.主管管每月组组织检查查一次系系统运行行维护情情况，并并审查运运行维护护记录。1.视信信号质量量投诉11小时内内解决；2.线路路畅通及

60、及设备完完好率达达到1000。9对讲系统统1.每天天早晚巡巡视检查查单元门门机机门门锁一次次，保证证系统正正常使用用；2.每周周检查器器件箱及及备用电电源；3.每年年由安装装公司进进行系统统全面维维护检修修保养一一次，并并根据需需要更新新电源及及配件。1.主管管每月审审查运行行维护记记录，每每周抽检检单元分分机及电电子门锁锁使用情情况；2.领班班每周全全面检查查系统一一次，并并汇报检检查情况况；3.委外外年检结结果需由由主管现现场检查查及公司司经理签签署意见见。1.通话话语音清清晰，可可实现总总机、单单元门机机、室内内分机及及分机间间转接通通话；2.输入入密码后后，单元元门可立立即自动动开锁；