苏州写字楼市场调查分析报告

1、苏州市写字楼市场调查分析报告前言苏州写字字楼市场场的热潮潮在上个个世纪990年代代就已经经出现，在19991-19992年，苏州出出现了“办公司司热”，在“全民皆皆商”的热情情下，出出现了大大大小小小的公司司，甚至至家庭住住宅也用用来做办办公用，由于过过度开发发，加上上随之而而来的银银根紧缩缩，使得得不少的的写字楼楼成了泡泡沫的牺牺牲品，苏州现现在很多多“烂尾楼楼”就是这这个时期期的产物物。到本本世纪初初，随着着苏州经经济的高高速增长长，对商商铺、写写字楼的的需求又又一次升升温，现现在，无无论是开开发商的的定位，还是公公司的需需求都和和以前有有了很大大的不同同。更讲讲究品位位、规模模、气派派。

2、相应应对写字字楼的内内部环境境、物业业管理、配套设设施提出出了更高高的要求求。市场综述述从上海、北京、深圳、广州等等大城市市的房地地产发展展状况及及经验来来看，房房地产市市场上写写字楼的的启动和和发展要要落后住住宅市场场两年左左右。经经过对苏苏州房地地产的调调查研究究分析，尤其是是对写字字楼近况况的调查查，得出出一个初初步的结结论：苏苏州目前前的写字字楼市场场正处在在启动期期，而且且是启动动期的前前期，其其发展潜潜力、投投资价值值、未来来前景将将在近来来这几年年中得到到充分展展现，苏苏州房地地产市场场的新一一波浪潮潮将在这这里掀起起。市区的好好几个曾曾经影响响市容的的“烂尾楼楼”，如今今都“老

3、树发发新芽”，纷纷纷都重新新包装上上市，很很多都是是往写字字楼路线线上走。精装修修小户型型火了，那是苏苏州房地地产市场场已经走走到了第第二个发发展阶段段（高单单价、小小面积，低总价价的阶段段），写写字楼市市场的发发展已经经是经济济发展的的必然趋趋势。长江三角角洲是中中国甚至至全球机机经济发发展最活活跃的区区域之一一，吸引引了众多多国内外外企业的的涌入，同时有有着中国国加入WWTO的的有利因因素，将将使这个个区域的的经济保保持长期期稳定的的强势增增长。苏州在此此区域保保持重要要的位置置和地位位，也是是世界224个最最具有发发展潜力力的城市市之一，GDPP及增长长列江苏苏首位，而写字字楼市场场比南

4、京京甚至无无锡都有有较大差差距。苏州经济济10年年来一直直保持着着两位数数的增长长，去年年更是有有1033.9%的增长长。外资资外地企企业纷纷纷进驻，本地私私营企业业大量涌涌现，总总量和增增速在全全省都处处在首位位。苏州写字字楼的市市场与苏苏州的经经济发展展和城市市地位有有着很大大的差距距，而写写字楼市市场的发发展直接接影响当当地的商商务成本本和机会会，所以以苏州的的写字楼楼的市场场发展是是必须的的亦是必必然的，这样才才能满足足经济增增长的要要求。苏州的住住宅市场场从19999年年发展至至今，从从低谷走走向了高高潮，且且一浪高高过一浪浪，正有有向浪尖尖冲的势势头，44年来一一直保持持着火爆爆的

5、市场场，而写写字楼的的市场却却是不温温不火，一直是是迈着小小步的前前进，目目前，这这块市场场有了明明显的变变化：市区、园园区、新新区的主主要中高高档写字字楼的租租赁率达达到955%左右右，部分分写字楼楼的价格格出现了了40%的增长长，平均均租金达达到500元/月月，新新区、园园区的部部分高档档写字楼楼更达到到1000元/月月。根据统计计局的数数据，苏苏州办公公楼20003年年1-88月份新新开工面面积1440466、竣竣工面积积399964，而同同期实际际销售面面积达到到520029，销售售价格也也一路上上升，各各区域都都有100-200%的增增长。且且销售势势头良好好。近期，那那些几年年甚至

6、十十几年前前建造的的，由于于当年的的资金等等诸多问问题而新新成的“烂尾楼楼”，如今今在市场场和政府府的调节节下也披披上了“新装”，其中中有7个个都涉及及到写字字楼，且且租售市市场良好好。从市场的的角度来来看，苏苏州目前前的写字字楼市场场的供给给不能满满足市场场的需求求，众多多的投资资商也瞄瞄准了这这样的市市场，很很多房产产投资客客也从投投资住宅宅市场向向投资写写字楼转转变，苏苏州的写写字楼市市场将进进入高速速发展阶阶段。区域分布布苏州的写写字楼主主要集中中在老城城区（人人民路、干将路路、三香香路、石石路商圈圈及附近近、观前前商圈及及附近）、新区区（新区区行政中中心及附附近）、园区（中兴路路、园

7、区区CBDD及附近近）。呈呈“一”字形直直线分布布，东起起园区CCBD，西至新新区行政政中心，由干将将路把这这两个区区块连接接起来，形成了了写字楼楼“两区一一路”的格局局。图1、22区域是是园区写写字楼集集中地块块，园区区作为苏苏州经济济的增长长点，作作为中新新合作项项目的成成功典范范，在国国内有很很好的知知名度。且规划划合理，道路交交通便捷捷，配套套设施完完善。具具有高档档写字楼楼的存在在和发展展的良好好条件。图10区区域是苏苏州又一一个高档档写字楼楼的集中中地，地地处苏州州高新区区行政中中心，高高新区作作为苏州州首个开开发区，基础条条件成熟熟，台湾湾和日本本企业占占多，由由于台湾湾、日本本

8、的投资资具有集集中的特特点。此此区域的的客户多多以台湾湾、日本本客户。随着苏苏州外来来投资的的增多，尤其是是台湾、日本企企业的涌涌人，此此区域写写字楼必必将有良良好的发发展。图3区域域是园区区和市区区的接口口处，图图9区域域是新区区和市区区的接口口处，从从城市的的发展状状况来看看，新区区、市区区、园区区的关联联性将更更加紧密密，目前前此块区区域的写写字楼的的良好租租售率已已经说明明了未来来发展的的美好前前景。干将路是是连接新新区、园园区最便便捷的道道路，它它的改造造完成更更好的把把新区、园区的的工厂、企业贯贯通起来来。写字字楼也很很集中，主要分分布在图图4（干干将路、临顿路路口）、图5（干将路

9、路、人民民路口）、图66（干将将路、养养育巷口口）、图图7和88（干将将路、阊阊胥路口口）。区域分布布列表新区园区市区护城河外护城河内新区市区接口行政中心市区园区接口金鸡湖路CBD干将路林顿路段干将路人民路段养育巷保险楼群阊胥路石路及周遍光大银行大厦金狮大厦SND大厦东环大厦综艺开元大厦馨都广场加城大厦世纪经融大厦国际大厦华孚大厦金洲大厦丽景苑永霖大厦AIA大厦楼盘档次次比重本次调查查在上述述区域均均匀选择择2-33个个案案，共计计选择225个写写字楼个个案，通通过市场场调查及及相关资资料的查查阅，在在价格和和档次上上初步做做出以下下论断：目前苏州州写字楼楼市场的的价格状状况主要要在三个个范围

10、，40以以下、440-550、550以上上，其中中50以以上部分分多为990-1100左左右。（单位：元/月月）根据对写写字楼市市场的调调查，基基本可以以把以上上三个价价格范围围作为划划分写字字楼档次次的依据据。50以上上为高档档，400-500为中档档，400以下为为中低档档。（单单位：元元/月）市场特征征区域、形形态苏州的写写字楼主主要集中中在老城城区（人人民路、干将路路、三香香路、石石路商圈圈及附近近、观前前商圈及及附近）、新区区（新区区行政中中心及附附近）、园区（中兴路路、园区区CBDD及附近近）。案名区域层数道路交通通主要消费费客户金鼎大厦厦平江6观前商圈圈内，南南临干将将路，西西临

11、人民民路电子、网网络、通通讯企业业居多广大商务务中心平江6观前街东东、林顿顿路边医药、贸贸易华孚大厦厦金阊9南临三香香路、阊阊胥路边边苏州本地地私营企企业居多多开元大厦厦园区20东环路、中兴路路口房地产、建筑工工程居多多永霖大厦厦平江7人民路、道前街街口外地驻苏苏机构、本地私私营贸易易类金狮大厦厦新区25狮山路南南台湾企业业、本地地私营企企业瑞基大厦厦平江6干将路、公园路路口装饰、装装饰材料料企业写字楼对对其周边边的配套套设施完完善程度度、交通通便捷状状况有较较高的要要求，所所以写字字楼都有有集中的的组团形形式，如如新区行行政中心心区域、干将路路养育巷巷保险楼楼群、园园区CBBD区域域等，这这

12、种集中中的组团团形式在在写字楼楼市场是是普遍现现象。由于市政政府对于于市区（护城河河内）的的建筑有有限高的的规定，所以这这个区域域的写字字楼多为为6-77层，而而此区域域外围尤尤其是新新区园区区及其周周边多为为20层层以上的的建筑。由于受交交通状况况及停车车条件的的限制，观前和和石路商商圈内部部的写字字楼并不不多，但但由于商商圈具有有优越的的配套设设施，所所以写字字楼多集集中在商商圈一公公里的范范围。干将路作作为市区区的主要要交通干干道，是是连接新新区和园园区企业业单位的的主要道道路，因因此，干干将路以以及干将将路和新新区、园园区的接接口处集集中了大大量的写写字楼群群落。考虑到行行业及贸贸易的

13、关关联性，公共关关系、公公共信息息在企业业发展中中的作用用，在写写字楼市市场中很很多物业业的入驻驻企业都都有着一一个或多多个共性性、关联联性。极极端表现现为同一一个行业业的集中中，如瑞瑞基大厦厦的装饰饰、材料料公司的的集中，金鼎商商务中心心里电子子、网络络公司占占80%以上。价格、租租售市场场20000年前后后，苏州州写字楼楼市场一一直以租租赁为主主，且空空置率较较高，此此时的住住宅市场场已经回回暖升温温，根据据城市的的发展经经验，住住宅市场场是写字字楼市场场的“点火石石”，近期期住宅市市场的强强劲冲刺刺，将要要引爆写写字楼市市场。写写字楼市市场是城城市经济济发展的的“发动机机”，在苏苏州经济

14、济的高增增长下，这台“发动机机”显得功功率太小小，众多多“烂尾楼楼”的盘活活、新开开商用项项目的热热销，说说明了这这台“发动机机”正在加加大马力力。案名区域租售方式式租售价格格物管费用用丽景苑平江租售结合合租：1.8元/天售：均555000元/4元/月月开元大厦厦园区先售包租租租：400-455元/月月售：63300-67000元/2.5元元/月国际大厦厦园区只租不售售租：900左右元元/月5元/月月永霖大厦厦平江先售包租租租：288元/月月1元/月月东环大厦厦园区销售售：均448000元/月月3.5元元/月金狮大厦厦新区租售结合合租：855元/月月售：均665000元/5元/月月目前，苏苏州

15、写字字楼租赁赁市场的的价格平平均为550元/月，销销售价格格平均为为55000元/，苏苏州写字字楼高端端市场的的租金达达到900-1000元/月，且且以租赁赁的形式式为主。此类高高端物业业都集中中在新区区行政中中心和园园区CBBD。由于护城城河内的的写字楼楼为6-7层，面积小小，相对对交通状状况差，相对物物业管理理差，停停车不方方便等原原因，档档次及定定位都较较低，价价格也就就偏低，租赁价价格集中中在300元/月月左右右。随着写字字楼市场场的复苏苏、活跃跃，切入入市场的的方式也也开始多多样化，“租售结结合”、“以租带带售”、“先销包包租”等形式式在市场场上大范范围运用用。面积、消消费群体体案名

16、区域面积范围围（）租售率主要消费费客户金鼎大厦厦平江86-119095%电子、网网络、通通讯企业业居多广大商务务中心平江180左左右90%医药、贸贸易华孚大厦厦金阊147/180095%苏州本地地私营企企业居多多开元大厦厦园区223/2633100%房地产、建筑工工程居多多永霖大厦厦平江80-1150100%外地驻苏苏机构、本地私私营贸易易类金狮大厦厦新区64-1194（可分割割）95%台湾企业业、本地地私营企企业瑞基大厦厦平江80-1112（可分割割）100%装饰、装装饰材料料企业写字楼市市场的高高端产品品主要是是由外资资企业、外企驻驻苏机构构、大型型金融机机构分支支等有实实力的客客户消化化

17、掉的，随着苏苏州的经经济增长长，外资资企业的的大量涌涌入，高高端市场场的需求求也日益益增加，新区的的狮山大大厦、园园区的国国际大厦厦的出租租率都达达到1000%。随着经济济增长，外资生生产型企企业的增增多，拉拉动地方方产业的的发展,本地私私营企业业的大量量出现（苏州是是最多一一天注册册1377家公司司），使使得小面面积、高高档次的的写字楼楼供不应应求，这这类企业业对于面面积要求求1000-1550，对于写写字楼的的管理、档次要要求偏高高，最终终最求的的是良好好的性价价比。随着苏州州外资企企业的增增多，苏苏州作为为江南园园林的国国际花园园城市，更加国国际化，生活也也随之国国际化，出现了了私人诊诊

18、所、心心理咨询询等新型型服务行行业，以以及外企企高级白白领创建建的公司司、个人人工作室室也日益益增多。对小面面积、高高档次的的写字楼楼也是很很大的需需求。目前，苏苏州的高高档写字字楼主力力面积在在2000-4000，中低档档写字楼楼的主力力面积在在1000-1550左左右，而而对于写写字楼市市场需求求这两端端都没有有达到，“优而大大、次而而小”的格局局不能迎迎合苏州州写字楼楼市场。市场研判判10月份份，通过过对苏州州市区写写字楼市市场基本本状况的的了解，以及对对写字楼楼物业和和客户的的调查，在做出出以上特特征分析析之后，结合苏苏州经济济的发展展对写字字楼市场场的需求求，得出出以下几几个基本本论断：便捷的交交通状况况、良好好的周边边配套、较多的的停车位位置、汽汽车出入入方便是是市场需需求的基基本要素素。较高档次次的专业业物业管管理，具具有会议议室（厅厅）、会会客区、多媒体体厅、演演示厅等等完善的的商务配配套。拥有独立立卫生间间，面积积在1000-1150左右。租金价价格为550元/月左右右的高品品位