商业地产“Z模式”实例分析报告

1、当前文档修改密码：8362839商业地产产“Z模式式”实例深深度分析析会实况况20044年12月22日下下午，由由中国商商业地产产卓越服服务机构构中中海首佳佳商业设设计公司司主办的的“商业地地产“ZZ模式”实例深深度分析析会”暨中海海首佳联联谊会在在北京福福建大厦厦隆重举举行。新闻闻背景：“Z模式”20004年年是中国国商业地地产飞速速发展的的一年，商业地地产的增增速比同同期全房房地产行行业的增增速平均均高约110个百百分点，但是220044年也是是商业地地产经历历风风雨雨雨的一一年，出出现了大大量的项项目盲目目开发、停滞、流产、商铺纠纠纷等问问题，有有些项目目甚至引引发了影影响当地地安定的的

2、社会问问题。这这些问题题的产生生很大程程度上是是由于地地产商不不懂商业业地产的的开发运运营规律律，仍然然沿袭传传统住宅宅地产的的模式进进行操作作所造成成的。与与此形成成鲜明对对比的是是，运用用“Z模式式”操作的的商业地地产项目目都有效效地规避避了风险险，取得得了良好好的效果果。“ZZ 模式式”全全过程一一体化专专业协同同服务模模式，是是市场需需求催生生的专为为科学系系统地进进行商业业地产项项目开发发和运营营提供多多专业组组合协同同服务的的系统工工程全面面解决方方案。它它具有双双重含义义：“直通车车”从从前期项项目定位位到后期期经营管管理的全全过程一一体化服服务，在在商业项项目开发发过程中中各个

3、环环节由不不同专家家提供专专业支持持，各个个环节之之间进行行有效的的串联、衔接与与配合，形成系系统的支支持体系系；专业业协同使不不同业态态的商业业专家和和不同专专业的设设计专家家在系统统体系下下协同工工作，从从而保证证服务水水平的专专业化深深度和对对项目的的整体把把握。作为为“Z模式式”全程一一体化专专业协同同服务模模式的创创立者，中海首首佳商业业设计公公司成立立两年来来，成功功地完成成了300多个商商业项目目，其中中10万m2以上上的项目目就有112项，创造了了在业内内首屈一一指的业业绩，中中海首佳佳“Z模式式”国际化化专业团团队也得得到了业业界的普普遍赞誉誉。前不不久，中中海首佳佳因此获获

4、得了220044年中国国（广州州）国际际商业地地产博览览会评选选的“十大卓卓越服务务机构”奖，也也是这次次获奖者者当中唯唯一推行行商业咨咨询、规规划设计计、建筑筑和室内内设计、招商和和经营管管理顾问问全程一一体化专专业服务务的机构构，其独独树一帜帜的服务务模式受受到了广广泛关注注。 商业业地产“Z模式式”实例深深度分析析会流程程一览14:000“Z模式式”实例分分析会正正式开始始14:000-114:005主持人开开场：介介绍主要要嘉宾和和会议进进程14:005-114:115王永福董董事长致致开幕词词14:115-114:225中国商业业地产联联盟荀培培路理事事长致辞辞14:225-114:

5、330王永平秘秘书长授授地产联联盟“专家委委员”聘书14:330-115:115徐毅总经经理作“Z模式式”说明主主题报告告15:115-115:220中海首佳佳“Z模式式”国际团团队介绍绍15:225-115:330世界第二二大体育育用品店店法国迪迪卡侬代代表致辞辞15:440-116:445由商业地地产商操操盘代表表讲解实实例分析析（中关关村国际际商城、西安立立丰购物物中心、北化商商业广场场）16:445-117:330祝平副总总经理讲讲解Z模式运运用案例例17:330-118:000媒体提问问 现场场速递商业业地产“Z模式式”实例深深度分析析会图文文实录主持人【主持人人】各位位尊敬的的领导

6、，各位来来宾，先先生们、女生们们，大家家下午好好！在大大会开始始之前，请允许许我荣幸幸地向大大家介绍绍各位到到场的嘉嘉宾，他他们是中中国商业业网点建建设联合合会会长长、中国国商业地地产联盟盟理事长长荀培路路先生；秘书长长王永平平先生；中国海海洋置业业公司总总经理，中海首首佳董事事长王永永福先生生；北京京市水产产总公司司副总经经理郭大大民先生生；北京京市商务务局雷方方处长；张瑾处处长；北北京市商商业联合合会副会会长高波波先生；超市周周刊主编编高景远远先生；新地产产副主编编张文豪豪先生；搜狐焦焦点地产产网总编编邹良东东先生。还有主主办方副副总经理理丁淑芳芳女士；王胜利利先生；副总经经理王新新丰先生

7、生；还有有中昆地地产集团团谢勇总总经理，西安利利丰集团团高利副副总经理理，百化化房地产产公司杨杨兆林先先生；中中关村商商业代表表雄亮先先生。【主持人人】到会会的媒体体有新华华社北京京分社、首都建建设报、现代商商报、工工商时报报、新地地产杂志志、商业业时代、中国经经营报、北京现现代商报报、经济济观察报报、新京京报、京京华时报报、晨报报、北京京青年报报、北京京时报以以及中国国房地产产报的诸诸位媒体体朋友，请大家家以热烈烈的掌声声欢迎诸诸位领导导、诸位位嘉宾和和诸位朋朋友，在在今天来来到会场场，大家家共同探探讨中国国商业地地产的问问题，谢谢谢大家家！【主持人人】下面面我们邀邀请中海海首佳商商业设计计

8、公司总总经理徐徐毅先生生宣布“Z模式式”分析会会正式开开始，有有请徐总总。北京中海海首佳商商业设计计公司总总经理徐徐毅【徐毅】今天非非常高兴兴能邀请请到各位位嘉宾、领导，来到我我们“ZZ模式”研讨会会。【徐毅】刚才我我们已经经介绍了了到会的的诸位嘉嘉宾，另另外我还还要介绍绍一下我我们今天天来的还还有在京京的著名名商业企企业的代代表，我我就不一一一介绍绍。【徐毅】因为比比较多，有华堂堂的代表表，有翠翠微代表表，有京京克隆等等等代表表，我们们希望通通过这个个会给大大家创造造一个交交流的机机会，能能够一起起探讨商商业地产产和我们们商业企企业，以以及我们们专业服服务企业业共同发发展的问问题。【徐毅】下

9、面我我想首先先要有请请我们中中海首佳佳董事长长，也是是我们“Z模式式”的奠基基人王永永福先生生给我们们致开幕幕词，请请大家欢欢迎。【王永福福】各位来来宾，大大家下午午好！我我首先代代表中海海首佳设设计公司司和中国国海洋置置业公司司对各位位的光临临，表示示感谢！【王永福福】我想我我也不是是致什么么开幕词词，我对对今天下下午的分分析会做做一个引引子，大大家才能能了解为为什么突突然冒出出一个“Z模式式”，怎么么出来一一个“ZZ模式”，我本本身不讲讲这个问问题，由由专业部部门的同同志来讲讲。做这这个引子子为了说说明这个个问题，我想简简单介绍绍一下我我个人的的经历，从这开开始说起起。【王永福福】我是在在

10、北京从从事商业业工作到到今年应应该说是是36年了了，在这这36年当当中在北北京二商商局工作作15年，在北京京燕莎集集团工作作8年半，20002年成成立中海海置业公公司，又又在这工工作了将将近3年的时时间，在在这300多年的的时间里里面，经经历了中中国的商商业从传传统的计计划经济济向市场场经济转转变，特特别是近近十年来来，我认认为是我我们中国国商业发发生本质质变化的的十年。在我回回忆当中中我很清清楚地记记得，一一个国家家的商业业好与坏坏，是一一个国家家国民经经济很重重要的一一个反映映，做好好商业工工作需要要很多的的条件，但是其其中一个个很重要要的条件件就是离离不开商商业地产产，更离离不开商商业设

11、计计，特别别离不开开商业环环境。应应该说北北京市从从重视购购物环境境是从亚亚运会之之前那一一年开始始的，那那时候我我正在二二商局工工作，北北京市第第一家做做商业环环境的改改造如果果大家记记得的话话是西单单菜市场场，当时时西单菜菜市场进进行改造造以后，当年的的销售额额我记得得增长是是70，以后每每年都增增长300以上上，后来来我们推推广这个个经验，在甘家家口商场场等等所所有大商商场都进进行新一一轮改造造，使得得副食品品环境得得到了很很大的变变化。北京中海海首佳商商业设计计公司董董事长王王永福【王永福福】993年我我到燕莎莎工作以以后，由由经营副副食品工工作为主主到经营营百货为为主，在在这8年多的

12、的时间里里，使我我感觉要要想做好好百货商商业，商商业设计计是不可可缺少的的。因为为商业我我有两点点体会，就是一一个好的的商业是是各种知知识的综综合体，它涉及及到建筑筑学、美美学、商商品学、心理学学以至于于光学，把这些些知识都都融合为为一体，才成为为有特点点的一个个百货商商店。我我们许多多人到国国外去参参观，他他为什么么个性非非常鲜明明？很重重要第一一感觉是是它的外外观和里里面的环环境的设设计，这这是一个个很重要要的方面面。第二二就是一一个成熟熟商业社社会要运运转好必必须具备备两个条条件，一一个就是是要有商商业的运运营商，像燕莎莎这样直直接从事事商业金金融的，再有就就是要有有大量商商业服务务商的

13、出出现。商商业服务务商的出出现会促促使整个个商业水水平的提提高，而而我觉得得我们国国家现在在缺乏的的就是大大量的商商业服务务商的出出现，一一个百货货商场从从选址、到设计计、到选选购等等等都是由由他完成成的。【王永福福】所以在在这样一一种思想想的指导导之下，20002年中中海置业业公司成成立，我我们确立立了中海海发展目目标其中中就是商商业地产产。要进进行商业业地产就就要有一一个全套套的服务务，不仅仅是给人人家建设设或者是是介绍，很重要要就是从从设计开开始。因因此中海海首佳设设计公司司的出现现就是在在这样一一种背景景下出现现的。220044年4月份我们们去日本本，当时时跟郭局局长一起起去进行行谈判

14、，20002年12月22日正正式成立立了中海海首佳设设计公司司，当时时合作的的，应该该说是资资源很好好的组合合，有国国外跟我我们有长长期合作作的，在在日本商商业设计计的前十十位的富富士高这这家公司司，这是是我们公公司的合合作者，再一个个就是北北京水产产公司，再一家家就是原原来我们们一家民民营企业业，北京京一家民民营企业业丹路士士设计公公司，所所以这个个股份的的构成是是国有、民营、外资都都有，而而且是各各种力量量重新组组合。在在将近两两年的运运作里面面，在商商业设计计的市场场里面跟跟许多客客户打交交道，应应该说基基本上赢赢得了市市场，但但是在下下一步如如何发展展的问题题上，根根据这两两年的经经验

15、和教教训，他他们进一一步总结结出就是是今天下下午讲的的“Z模式式”。【王永福福】我说“ZZ模式”大白话话就是商商业设计计全过程程的服务务，从一一个项目目的前期期咨询开开始到初初步设计计，到商商品的布布局，到到室内外外环境的的设计等等等，下下一步要要逐渐才才能帮助助地产商商招商，实行一一套全程程的服务务，这可可能是为为咱们商商业地产产商服务务，也是是为商业业服务的的一个很很重要的的思想。为了做做到这一一点，从从我们整整个公司司来讲，也按照照这个模模式在全全力组合合，我们们有商业业地产这这一块，我们现现在也在在发展一一些拾遗遗补缺的的商业。现在集集中起来来我们做做了两个个项目，一个就就是适应应北京

16、市市场上的的汽车需需求，北北京汽车车售后市市场大家家都知道道非常乱乱，市政政府要求求整顿这这一块市市场，适适应这一一块我们们和日本本成立了了一家公公司，11月28日第第一个店店就在学学院路开开张，按按照主任任所说的的就是一一个行业业里面要要树立一一个样板板，以后后汽车售售后市场场怎么样样发展，就按照照这样一一个模式式去发展展。再就就是我们们现在正正在积极极努力争争取在日日本最红红火的一一种商业业业态，人气指指数仅次次于日本本迪斯尼尼乐观，一天开开一家店店，这种种店铺把把经营小小商品适适用超市市加百货货这种方方式结合合经营小小商品，不再像像我们国国内都是是按摊做做小商品品，经营营非常好好，现在在

17、已经有有30000多家家店。【王永福福】如果我我们把这这些都做做成以后后，我们们不仅为为这些客客户进行行设计，我们有有条件还还可以把把这些商商业引到到设计项项目里面面去，更更好为商商业地产产进行服服务，这这也就是是我们首首佳公司司重要的的愿望，这也是是我今天天的引子子。讲了了这个以以后大家家会对我我们推出出的“ZZ模式”有概念念性的理理解，具具体由专专家做出出解释。谢谢大大家！【主持人人】感谢谢王总的的精采致致辞，接接下来有有请商业业地产联联盟荀培培路理事事长致辞辞。中国商业业地产联联盟荀培培路理事事长【荀培路路】各位位领导，各位专专家，各各位嘉宾宾，新闻闻界的朋朋友们，下午好好！十分分高兴应

18、应邀出席席中海首首佳设计计公司商商业地产产“Z模式式”实例深深度分析析会和成成立两周周年的联联谊会，我首先先代表中中国城市市商业网网点建设设联合会会和中国国商业地地产联盟盟对中海海首佳设设计公司司成立两两周年，并在两两年里面面取得的的骄人成成绩表示示热烈祝祝贺！这这两年我我国的商商业地产产发展是是非常快快的，商商业网点点发展依依据和基基础我们们认为一一是我国国的经济济高速发发展，二二是经济济高速发发展带动动了城市市旧城改改造，建建设新城城和小城城镇的建建设，因因为这些些都需要要商业网网点的配配套和商商业设施施的配套套。【荀培路路】三是是商业结结构的调调整，传传统的商商业向现现代商业业提升，也需

19、要要我们商商业网点点。今年年我曾经经到过沈沈阳，沈沈阳的局局长告诉诉我说去去年社会会商品销销售总额额是7220亿，三分之之二是传传统业态态产生的的，所以以传统业业态提升升是非常常大的。四是住住宅商品品化的政政策出台台和经营营层次理理念的深深入，不不仅是商商业地产产的重要要开发形形式也是是城市景景观重要要的组成成部分。不到南南京路就就等于没没有到上上海，不不到王府府井就等等于没有有到北京京这个印印象已经经深入人人心，加加上商业业地产开开发加上上商铺投投资盈利利的事实实，应该该说是盈盈利的，这些因因素促使使了住宅宅地产开开发为以以后引发发了商业业地产开开发热。【荀培路路】在商商业地产产开发热热潮当

20、中中，由于于商业开开发商大大多都是是从地产产开发商商过来的的，因此此许多地地产商没没有看到到商业地地产开发发与住宅宅开发的的差别，商业网网点建设设和商业业开发不不符合当当地发展展，而商商业地产产的复合合性要求求商业地地产开发发商、投投资商、经营商商、物业业管理商商结合起起来，现现实中很很不规范范，这些些因素引引发了诸诸多商业业地产问问题，包包括社会会问题。在全国国中海首首佳商业业设计公公司率先先成立，并引进进了国外外先进的的商业规规划设计计理念，成功的的完成了了30多个个商业项项目。其其中100万平方方米以上上的项目目有122项，这这些业绩绩在行业业内应该该是首屈屈一指的的，难能能可贵的的是中

21、海海首佳在在商业地地产项目目规划设设计当中中，探索索出一套套全过程程一体化化专业系系统模式式，就是是刚才王王总所说说的“ZZ模式”。【荀培路路】应该该讲，我我国商业业地产的的发展需需要“ZZ模式”，一个个行业和和市场的的成熟有有众多的的标志，其中一一个标志志就是中中介服务务机构是是否全面面、细分分和达到到一定的的水准。反映在在市场行行业上，就看这这个市场场和行业业能否做做到细分分和高度度的合作作，所以以我对“Z模式式”也是非非常关注注的。所所以我也也希望中中海首佳佳在今后后工作中中不断完完善“ZZ模式”，使“ZZ模式”引领中中国商业业地产开开发和商商业网点点建设的的中介服服务方向向。【荀培路路

22、】各位位领导、专家、嘉宾，目前我我国商业业地产刚刚刚起步步，在我我国许多多经济发发达的城城市每年年不但有有大量的的商业地地产开发发项目和和新增商商品上市市，而且且有数量量可观的的商铺，由于国国内商用用房地产产市场还还没有得得到很好好的发育育，缺乏乏像居住住类房地地产市场场那样有有专业的的交易市市场，投投资市场场、投资资机构和和金融服服务机构构，没有有配套的的评价体体系和经经济服务务中介机机构以及及出售租租赁商铺铺的专业业机构，缺乏较较为成熟熟的商用用地产商商用理论论和政策策保护体体系，相相对居住住类房地地产市场场而言，这是一一块需要要我们认认真研究究和引导导的市场场。遵照照我们协协会的章章程，

23、我我们协会会将致力力于为商商业地产产开发商商、经营营商和代代理商、商务投投资者服服务，培培育商业业地产服服务机构构，关注注和解决决商业地地产开发发经营等等方面出出现的新新情况和和新问题题，在商商务部的的指导下下进行商商业网点点建设管管理，为为达到订订单式的的商业地地产开发发目标而而努力。【荀培路路】我十十分感谢谢中海首首佳的“Z模式式”，也谢谢谢大家家！【主持人人】谢谢谢荀培路路理事长长。下面面有请商商业地产产联盟秘秘书长王王永平先先生为中中海首佳佳总经理理徐毅颁颁发“专家委委员”聘书，有请两两位。商业地产产联盟秘秘书长王王永平先先生为中中海首佳佳总经理理徐毅颁颁发“专家委委员”聘书【主持人人

24、】我们们接下来来一项内内容是这这一场论论坛的一一个重头头戏，要要请徐毅毅总经理理就“ZZ模式”做一个个主题报报告，下下面有请请徐总。【徐毅】各位领领导、各各位来宾宾，大家家下午好好！首先先我代表表中海首首佳商业业设计公公司全体体团队成成员向各各位的到到来，表表示热烈烈的欢迎迎。记得得两年前前的今天天，我们们中海首首佳商业业设计公公司在昆昆仑饭店店举办了了我们成成立酒会会，当时时也是一一个雪天天，当时时商委的的主任在在致辞的的时候曾曾经说过过中海首首佳商业业设计公公司的成成立，标标志着我我们商业业的专业业服务细细分的时时代来临临，当时时听这句句话的时时候，我我觉得我我体会了了是两个个含义：一个就

25、就是中海海首佳这这个公司司的成立立，对于于我们本本身商业业服务细细分这个个事来讲讲，它是是第一家家成立的的公司，它具有有一个特特别的意义义，这意意味着我我们商业业竞争已已经到了了一个非非常激烈烈的地步步。【徐毅】它要求求更精细细专业化化的服务务来帮助助这个行行业发展展；另外外一层含含义我也也深深体体会到，业界包包括各界界政府的的领导对对我们公公司成立立的关注注，它代代表着什什么？代代表着我我们自己己肩上还还扛着社社会的责责任，不不光要把把公司做做好，企企业效益益要做好好，而且且我们要要对这个个行业的的推动负负有社会会责任，我感觉觉到肩上上的担子子很重。这个公公司能不不能做好好，这个个企业能能不

26、能做做好，对对于我来来讲是面面临一个个很大的的考验。非常庆庆幸地是是，经过过我们的的努力，也经过过在座商商业地产产荀会长长的支持持，在座座各位朋朋友大力力支持和和帮助，我们这这家公司司成长非非常好，前不久久在20004年年（广州州）国际际商业地地产博览览会上，我们荣荣获了中中国商业业地产“十大卓卓越服务务机构”，对于于一个成成立仅仅仅两年时时间的公公司来讲讲，我想想获得这这样一个个荣誉是是非常不不容易的的。【徐毅】当时也也有一个个记者问问过我们们说中海海首佳商商业地产产服务公公司听说说不多，为什么么得这个个奖？我我说我们们公司在在成立的的时候没没有太宣宣传，所所以在业业界知道道的人也也不是太太

27、多，但但是为什什么没有有宣传？因为像像我们富富士高株株式会社社在日本本是排前前十位的的商业设设计公司司，在日日本做了了很多商商业地产产项目，商业业业态项目目，已经经做了22万多平平方米，这是非非常值得得宣传的的事，但但是为什什么没有有做？我我想正式式向社会会推出、宣传，应该在在中国本本土真正正做出业业绩的那那一天，今天我我们中海海首佳公公司成立立了两周周年，在在两年之之内，我我们操作作了各类类商业地地产项目目30几项项，其中中十万平平方米以以上的商商业项目目我们做做了122项，我我想就商商业地产产短短两两年发展展过程来来看，专专业的服服务机构构成功操操作这么么多项目目，尤其其是这么么大型的的商

28、业地地产项目目，我想想在国内内也是不不多见的的，从我我们业绩绩和能力力来看也也是实至至名归。【徐毅】另外我我们虽然然成立了了两年公公司，但但是我们们是高起起点的公公司，我我们主要要的技术术资源方方它在日日本已经经有500年的历历史，它它有各类类专业地地产商业业设计师师1000余位，这对于于我们中中海首佳佳公司来来讲本身身就是一一个高起起点的支支持，再再有就是是像美国国设计师师，像中中方团队队人员都都是具有有丰富的的实战经经验，在在大型的的商业企企业里面面，在国国际的商商业企业业里面当当过总经经理、副副总经理理这一层层次的人人，他们们都知道道商业地地产怎么么回事，商业地地产操作作是怎么么回事。所

29、以从从我们刚刚开始出出生，中中海首佳佳呱呱落落地那一一天就有有优势，我们是是高起点点的公司司。另外外我们是是专业化化的公司司，在获获奖的单单位里面面我们是是唯一一一家只做做商业地地产公司司，住宅宅、写字字楼我们们不做。【徐毅】我们觉觉得我们们要做一一件事要要把这件件事做精精，而且且商业地地产一定定要从商商业角度度去入手手，这是是我们这这家公司司跟别的的公司一一个很重重要的区区别。现现在很多多商业地地产服务务公司基基本上都都是从原原来做房房地产行行业的服服务，房房地产的的策划公公司、经经纪公司司、设计计公司，商业地地产兴起起来他们们也开始始做商业业地产这这个行业业，但是是可以讲讲对于商商业的理理

30、解来讲讲，我想想我们这这家公司司会有比比较大的的优势。因为从从我们建建筑，我我们的组组织，我我们的人人员来讲讲就是遵遵循商业业地产规规律，在在对商业业的了解解基础上上对商业业地产做做服务，这是我我们公司司的主要要区别。所以我我们在广广州获得得这个奖奖，这两两点是非非常关键键的一点点。【徐毅】回过头头来讲，其中总总结我前前面所说说的这一一段，实实际上我我们做事事依赖为为商业地地产商提提供服务务的就是是我们的的“Z模式式”，叫全全程一体体化专业业协同服服务模式式，下面面我向各各位详细细汇报一一下我们们“Z模式式”的情况况。【徐毅】我想从从三个方方面来讲讲，首先先我想谈谈一谈我我们现在在商业地地产市

31、场场存在的的一些问问题，通通过对问问题的理理解引出出我们为为什么要要有“ZZ模式”，“Z模式式”实际上上是为了了解决实实际问题题而创造造的；第第二点我我会说一一下我们们“Z模式式”专业协协同服务务模式整整体的结结构和新新思想、理念；第三点点我讲一一下如何何实现我我们全程程一体化化专业协协同服务务。【徐毅】首先谈谈一下在在整个行行业当中中看到商商业地产产经常出出现的几几个比较较困扰的的问题。我跟很很多房地地产老板板在接触触的时候候，他们们都会谈谈到一些些非常困困扰的问问题，比比如说有有令人震震撼的建建筑却难难以实现现理想的的招商。就是我我建筑设设计做得得非常漂漂亮，请请国外著著名建筑筑设计所所做

32、的设设计，但但是招商商没有得得到理想想的效果果，我们们投入很很大，业业界炒得得也很热热，但是是招商不不行，这这是为什什么？我我们也讲讲到这个个问题，我跟他他们探讨讨的时候候也讲到到，我说说关键在在于你还还在把操操作住宅宅放在写写字楼这这个模式式带到操操作商业业地产上上来，我我们操作作商业地地产很重重要的原原则就是是不能先先考虑建建筑，而而应该先先考虑商商业，首首先要从从商业经经营入手手，进行行定位再再考虑建建筑，建建筑才是是适用商商业地产产的建筑筑，光做做得好看看没有用用，要先先做好承承载商业业的功能能，如果果这个建建筑不能能承载商商业功能能，做得得再漂亮亮商业也也不会来来，这是是经常碰碰到的

33、一一个问题题。徐毅总经经理作“z模式式”主题报报告【徐毅】第二，有很多多房地产产商跟我我说，我我们前期期也做了了大量的的调研工工作，我我们调研研报告拿拿出来非非常厚，但是拿拿在手里里感觉像像“鸡肋”，叫食食之无味味，弃之之可惜。你说没没东西，这里面面厚厚的的也挺多多，市场场的分析析、经济济的分析析有大量量的数据据非常多多，但是是细细一一琢磨，说我怎怎么去操操作我这这个项目目，我这这个项目目怎么做做，可操操作性的的东西这这个报告告里面没没有，他他也不知知道拿这这个报告告以后怎怎么往下下做。所所以感觉觉很迷盲盲，这个个时候你你说我们们这个方方法也对对了，我我们前期期做了大大量的调调研，但但是为什什

34、么出现现这种情情况，其其实还是是刚才讲讲的专业业的人做做专业的的事。我我讲我们们现在做做商业地地产，一一定是先先从商业业性入手手。【徐毅】现在做做调研有有两类，出现两两类情况况，一类类就是一一些纯粹粹的策划划公司在在做，他他们会从从什么角角度来做做，他们们会制造造一些概概念，然然后制造造一些广广告效应应，地产产是没有有经过对对商业深深入研究究的基础础上来做做，顺着着这条线线我们找找了很多多的支持持数据堆堆积的报报告，这这个人是是不懂得得商业的的人来做做，他是是纯粹从从地产的的角度，地产营营销的角角度来做做这个报报告；第第二是懂懂得商业业的人来来做报告告，他们们从商业业经营的的角度来来说这个个地

35、方我我们商业业应该怎怎么弄，但是这这些人往往往是不不懂得设设计的，所以他他在做这这个报告告的时候候，可能能对于后后面的设设计，真真正的操操作会产产生脱节节。我感感觉到很很多设计计公司在在向地产产商提出出来你给给我们出出说明我我们到底底怎么去去弄，这这不可能能形成一一个很好好的沟通通，互相相讲的语语言都听听不懂，所以这这就感觉觉像“鸡肋”。【徐毅】第三，营销策策划把项项目炒得得炙手可可热，开开发商却却仍然惴惴惴不安安。为什什么惴惴惴不安？项目炒炒得炙手手可热，但是为为什么却却惴惴不不安。现现在很多多做商业业地产的的开发商商，商业业地产的的价格比比住宅的的价格高高，做一一笔卖了了以后就就走，实实际

36、上走走不了，这些投投资商拿拿血汗钱钱投资以以后，他他得不到到相应的的回报，肯定是是不干的的，肯定定就出现现静坐、闹事等等等各个个方面的的事出来来，政府府说你影影响我社社会安定定，你肯肯定要解解决这个个问题。所以抱抱有这种种心理的的开发商商，肯定定最后是是不能心心安的，光靠营营销策划划把项目目炒热是是不够的的，确确确实实这这个项目目最后是是不是消消费者认认可的，是不是是在商业业经营上上有可持持续发展展能力的的这是很很重要的的，所以以经常会会出现这这种情况况。【徐毅】第四，就是只只租不售售还是租租售结合合，还是是全部卖卖掉？这这个问题题大家现现在争得得比较多多，但是是大家比比较形成成共识就就是只租

37、租不售是是商业地地产的一一个趋势势，商业业地产的的价值也也是通过过在经营营当中成成功，消消费者认认可使得得租金不不断地上上涨实现现很好的的回报，这个回回报有可可能是很很可观的的。广州州比较早早的几家家做商业业地产的的，做SShopppinngmaall比比较成功功的，租租金比88年前的的租金翻翻了1000倍，这就是是商业地地产的价价值。他他们全部部都是出出租的，所以他他们拿到到了高额额的回报报率。所所以我想想只租不不售这确确实是比比较理想想的模式式，但是是现在很很多的开开发商，由于自自身项目目的原则则，资金金、实力力等等各各个方面面的原因因，他一一算帐说说我不可可能不卖卖，他说说有没有有一种方

38、方法能够够卖，很很显然全全部卖掉掉不可能能，卖掉掉以后业业主做什什么你经经常管不不了，这这样整体体商业设设施的定定位，包包括前期期做的整整体商业业运营是是把握不不住的，所以全全部卖掉掉做商业业模式是是不太好好的。【徐毅】租售结结合可以以考虑，因为我我们做为为服务商商，从理理论上是是只租不不售是最最理想的的境界，但是很很多的项项目做不不到，又又必须做做商业地地产怎么么办？就就要站在在他的角角度解决决他的实实际问题题，所以以必须要要有一套套方法帮帮助他解解决租售售结合的的问题，所以我我们在操操作过程程当中我我们有一一套方法法，我们们的答案案是可以以做到租租售结合合，但是是在操作作手法上上、方式式上

39、，一一定要建建立在商商业经营营可持续续发展的的基础上上。这样样能解决决下面的的问题，就是如如何实现现资金平平衡，如如何得到到投资回回报，我我们把帐帐算清楚楚了，我我想是可可以操作作的。【徐毅】第五，请了众众多的专专业服务务单位却却仍然感感觉一团团浆糊。他们认认为我们们是很专专业的，我们专专业的人人做专业业的事，我们有有专业的的咨询队队伍，有有专业的的营销策策划队伍伍，我们们有专业业的设计计单位，我们有有专业的的经营管管理人员员，我们们都请，这个项项目一定定会操作作好。但但是最后后发现这这些专业业服务单单位来了了以后，对于这这个项目目还是有有一点乱乱，这就就是专业业协同的的问题，也是我我们“ZZ

40、模式”当中一一个非常常核心的的问题，就是我我们光有有各个环环节的专专业化是是不够的的。各个个专业的的协同服服务这项项技术的的应用是是非常重重要的，在商业业地产里里面是非非常重要要的一项项技术。【徐毅】所以分分析刚才才讲的直直接原因因，但是是再往下下分析一一下，我我们发现现在于地地产商业业项目如如果不能能形成明明确的系系统工程程的整体体架构肯肯定会出出现上述述的问题题。商业业地产的的开发和和运营是是一项系系统工程程，必须须要采用用系统工工程的整整体规划划分步实实施，概概括起来来就是三三句话，第一句句话是要要建立一一个体系系，科学学有序的的方法，主要核核心是总总体思路路大概要要做什么么项目有有一个

41、基基本的想想法，接接下来我我们要对对这个想想法进行行一些论论证，这这个过程程当中我我们首先先要做的的是专业业调查，而不是是泛泛从从统计局局的报表表、各项项的报表表上摘录录很多的的数据往往那一堆堆就是调调查了，不是那那么回事事，而是是针对这这个项目目做专业业的调查查分析，做综合合分析，做综合合分析的的基础上上对这个个项目进进行主题题定位。根据主主题定位位做业种种业态的的组合，业种业业态组合合其中很很重要就就是每一一种业态态规模的的预算，然后我我们会进进行主力力招商，确定主主力招商商再进行行施工图图设计，室内外外环境设设计，体体现整个个商业形形象。招招商设计计、施工工互动这这样一个个过程，这是一一

42、个比较较科学有有序的方方法。【徐毅】另外就就是两个个角度，首先要要从商业业经营的的角度来来入手，首先必必须研究究商业，就是我我这个地地产项目目做什么么样的商商业，将将来是什什么样商商业经营营的方向向，从这这个基础础上再从从地产开开发角度度来考虑虑，这是是我们所所说的要要把握两两个角度度。【徐毅】第三要要控制六六个环节节：第一一是细致致专业的的调查分分析，为为什么这这么说？现在很很多调查查是很粗粗的，我我们大家家都知道道统计局局很多的的数据都都是不准准的，包包括在网网上采集集的数据据都是不不准的，我们商商业项目目一定要要分析透透了，如如果只用用那些数数据，或或者是只只用那些些反映宏宏观数据据，很

43、难难得出一一个具体体的分析析结果。甚至我我们做竞竞争对手手的情况况，周边边商业的的情况，要把品品牌、营营业的效效益，甚甚至要分分析到他他的品类类所产生生的效益益都分析析透了，才能形形成我做做一个SShopppinngmaall还还是做什什么，你你必须要要非常专专业去做做前期的的调查。在这个个基础上上我们说说要准确确精细的的进行商商业定位位和商业业规划设设计。商商业定位位非常重重要，对对于一个个商业地地产项目目如果定定位不准准后患无无穷。我我们有了了前面细细致专业业的调查查分析基基础，结结合专业业公司的的商业经经验，我我想我们们能够在在商业定定位的把把握上能能够做得得比较准准确，然然后我们们做商

44、业业规划的的时候做做到比较较细致精精细，包包括客户户路线的的安排，互相之之间的衔衔接，才才能做得得非常到到位细致致，反映映商业地地产的主主题。【徐毅】在商业业规划设设计以后后我们提提出来实实用和创创意兼具具的建筑筑设计，首先我我们把实实用摆在在第一位位，因为为商业设设施首先先要好用用，如果果说你所所请的这这些商家家，要做做的业种种业态，你的商商业设施施不能满满足他的的条件肯肯定不来来，对于于你的招招商是致致命的。这个问问题是非非常突出出的问题题，就是是很多房房地产首首先做的的是建筑筑设计，怎么漂漂亮怎么么做，各各个都要要做地标标式的建建筑，但但是他们们往往忽忽略了一一点这个个建筑实实用不实实用

45、，花花了很大大的代价价做地标标建筑，你将来来要请的的商家来来不了，做不了了。比如如说我们们要做一一个Shhopppinggmalll，Shooppiingmmalll分析以以后比如如说要做做一个建建材的专专业店，建材专专业店有有它自己己的要求求，很多多像欧贝贝德、百百安居这这种大店店可能要要求层高高8米等等等，我们们先做设设计，我我们经常常碰到问问题就是是层高、承重都都不能满满足要求求，有一一些商业业设施层层高也考考虑稍微微高一点点，6.5，承承重基本本上5000公斤斤，找这这些商家家谈判，这个位位置很好好，我们们对这个个位置很很感兴趣趣，但是是一看建建筑设计计就心凉凉了，进进不去，满足不不了

46、经营营条件，设不了了店。【徐毅】确实有有这么漂漂亮的建建筑吸引引客户的的眼球，商家进进不来也也是做不不出来的的，所以以我们把把实用放放在第一一位，但但是作为为商业设设施还是是尽量要要有独特特的创意意，这也也是从商商业角度度来讲，我们叫叫要体现现它的商商业吸引引力和商商业魅力力，用这这种建筑筑设计、建筑艺艺术的语语言来表表现，这这两个方方面都是是很重要要的。【徐毅】第三在在这个基基础上我我们想要要确定符符合主题题定位的的招商，尤其是是主题招招商。最最终不能能实现商商业地产产的规模模。要追追求是那那个，商商铺品牌牌才会趋趋之若鹜鹜，这个个品质环环节是非非常重要要的。我我们针对对上面所所说的就就是总

47、结结出在前前面提出出的五大大问题，就是今今天要推推出来“Z模式式”全程服服务。解解决问题题的项目目关键在在于两个个，一个个是系统统性，一一个是专专业协同同，为这这个创新新的“ZZ模式”。“Z模式式”是结合合了国外外成熟的的商业地地产开发发运营经经验和中中国商业业地产的的现状而而创立的的专业服服务模式式，在商商业地产产开发的的各个环环节，将将开发商商、经营营者、消消费者的的利益和和需求通通过商业业规划、建筑及及环境设设计、招招商和经经营管理理等一系系列专业业化的流流程与服服务的有有机融合合，来实实现项目目的可持持续增长长收益。因此“Z模模式”是市场场催生的的专为科科学系统统地进行行商业地地产项目

48、目开发和和运营提提供多专专业组合合协同服服务的系系统工程程全面解解决方案案。【徐毅】下面我我具体介介绍一下下“Z模式式”的情况况。“ZZ模式”的核心心我讲到到三点，第一是是建立整整体考虑虑项目开开发与运运营的系系统工程程体系；第二是是把握两两个角度度，把商商业经营营和地产产开发两两个角度度综合考考虑，首首先从商商业经营营角度入入手，充充分分析析立地条条件和市市场环境境，准确确定位目目标客户户和商业业规模，在此基基础上再再从地产产开发角角度，结结合开发发商和项项目实际际条件，确定开开发模式式和节奏奏，然后后综合考考虑确定定营销模模式、运运营模式式等等。另外就就是控制制六个环环节，调调查分析析、商

49、业业定位和和商业规规划设计计、建筑筑设计、招商、租售方方式、专专业经营营管理，“Z模式式”的核心心就是这这三个方方面。【徐毅】“Z模式式”模式核核心理念念，我总总结了几几条，第第一“ZZ模式”提倡的的理念是是整体考考虑、分分步实施施，专业业协同。有的开开发商也也考虑了了每一个个环节的的专业性性、专业业化，但但是对于于项目的的整体考考虑不够够，这个个项目一一定要先先从项目目整体的的发展来来考虑，制定分分步实施施的结构构；第二二就是专专业调查查分析的的基础上上确定项项目定位位，而不不是拍脑脑袋，前前一段我我到安徽徽蚌埠去去看一个个项目，请我们们去，市市长、书书记都出出面，然然后蚌埠埠市这么么一个地

50、地方要建建55万平平方米的的大型城城市商业业中心，这种定定位觉得得我们建建起来就就是整个个安徽省省的商业业中心了了，我们们是跨区区域的商商业中心心，我觉觉得这个个地面非非常切入入实际，你现在在整个蚌蚌埠市人人口是880万，80万不不可能承承载，把把安徽省省作为一一个跨越越省份的的商业中中心不是是你吹出出来的，而是你你有没有有这样的的条件成成为这样样的中心心，这是是很重要要的，从从经营的的角度能能不能达达到这样样的效果果，这不不是炒作作就可以以行的，所以确确定项目目一定要要科学，对项目目要有一一个很客客观的分分析。到到底我是是什么地地方，我我能做多多大，我我服务的的客群是是什么，这非常常重要。【

51、徐毅】第三点点就是我我们先进进行商业业规划，后进行行建筑设设计，如如果先建建筑设计计，前面面讲到会会出现很很多的问问题，必必须在前前期商业业策划做做好，然然后再做做商业建建设，这这样才会会保证后后期不会会出现大大返工的的情况。【徐毅】第四点点就是招招商在前前，建设设在后。这样做做就不会会出现后后期再花花几十万万的问题题。另外外先考虑虑商业地地产经营营，后考考虑地产产营销。另外就就是在保保障整体体经营的的基础上上，根据据项目实实际考虑虑租售比比例和方方式，最最后就是是着眼可可持续经经营发展展的长期期回报。一定要要有长期期的回报报，有这这样的打打算才能能把商业业地产做做好。【徐毅】“Z模式式”我们

52、讲讲就是两两个含义义，“ZZ模式”全程叫叫做全过过程一体体化专业业协同服服务模式式，代表表双重含含义：一一个是直直通车，从前期期项目定定位到后后期经营营管理的的全过程程一体化化服务，前期几几个环节节都提到到，在商商业项目目开发过过程中各各个环节节由不同同专家提提供专业业支持，各个环环节之间间进行有有效的串串联、衔衔接与配配合，形形成系统统的支持持体系，就是系系统工程程的概念念。第二二个Z就是专专业协同同，使不不同业态态的商业业专家和和不同专专业的设设计专家家在系统统体系下下协同工工作，从从而保证证服务水水平的专专业化深深度和对对项目的的整体把把握。刚刚才前面面讲到整整个项目目都堆在在一块乱乱成

53、一锅锅粥，大大家没有有一个很很好的方方法来操操作，所所以专业业协同非非常重要要。【徐毅】专业协协同我们们分为六六个阶段段，大致致的步骤骤就是先先做商业业调查，再做定定位分析析，然后后做商业业规划，然后做做商业建建筑机装装饰设计计，招商商及商业业管理，还有后后期很多多的服务务。怎么么来实现现？是不不是把各各个专业业的人配配齐了就就能实现现？不是是这么回回事。第第一就是是项目各各个环节节的专业业化运作作，这是是一个基基础，就就是在商商业项目目开发过过程中各各个环节节由不同同专家提提供专业业支持，各个环环节之渐渐进性有有效的串串联、衔衔接与配配合，是是综合的的、系统统的支持持体系，从而保保证服务务水

54、平的的专业化化深度和和对项目目的整体体把握。例如商商业规划划设计环环节的运运作，专专业化的的公司应应该根据据综合的的针对性性调查分分析和最最终经营营的可实实际操作作性，从从商业可可持续经经营入，结合开开发商实实际状况况的进行行商业规规划。它它至少包包裹通过过以上上上下要素素分析达达到商业业规划要要素，比比如说调调查分析析消费者者分析、投资者者分析、竞争对对手分析析、招商商资源分分析、区区域商圈圈分析等等等推到到规划设设计，主主题概念念、业态态业种组组合、商商业规模模推算、功能分分区区域域分布，楼层布布局及客客货动线线等规划划等，尽尽量消除除到前期期运作经经营的风风险。【徐毅】第二点点要有专专业

55、团队队与专业业协同，要综合合的，系系统的支支持体系系中的专专业商业业团队。我们总总结不同同业态的的商业经经营专家家，比如如说零售售有百货货、专业业店、超超市等，还有餐餐饮、娱娱乐，甚甚至有文文华的。比如说说我们做做前门商商业项目目，中关关村商业业项目，我们这这两个项项目跟文文化结合合非常紧紧，提出出的是做做文化商商业的概概念，跟跟项目本本身自身身的条件件和背景景有很深深的关系系，所以以我们讲讲有可能能出现文文化的商商业里面面的专家家。另外外还有不不同专业业的商业业设计专专家，有有商业从从业经验验的规划划师、建建筑师、环境装装饰设计计师和平平面设计计师等等等。怎么么结合到到一块靠靠专业协协同技术

56、术，一方方面就是是核心团团队成员员的综合合能力，举一个个例子比比如说我我们中海海首佳，我们所所谓的设设计师山山本先生生，从事事商业行行业400多年，本身又又是建筑筑师，又又是商业业设计师师，室内内设计师师，商业业设施师师，还是是商业咨咨询师，这样讲讲不是太太清楚，我举一一个例子子。【徐毅】我们有有一次一一起到盘盘锦去看看一个项项目，我我们这个个项目也也正在做做，盘锦锦要建一一个Shhopppinggmalll，在在盘锦市市中心的的位置，在盘锦锦做一个个最好的的新农百百货商场场，考察察这个商商场转了了一圈就就跟开发发商的老老总说，说我看看了一下下新农百百货做得得挺好，你刚才才也介绍绍了，33万多

57、平平方米的的面积，1年做7个亿效效益非常常好，但但是我看看了以后后我觉得得60的的营业额额，600的收收入是从从一层、二层产产生的，当时非非常惊讶讶，说你你是设计计师怎么么把经营营看得非非常透，我说花花一年的的时间才才把这个个看得清清楚，调调查结果果就是555至至60的的营业额额是从一一层、二二层产生生的。他他们非常常惊讶，说你们们是设计计师把经经济运营营看得这这么透，本身就就有很丰丰富的实实战经验验，如果果核心成成员里面面没有综综合的能能力，你你也很难难在专业业协同这这个团队队里面做做事情，我们其其它几个个核心人人员都有有综合能能力。另另外就是是我们有有一套很很完整的的体系，保证我我们针对对

58、这个项项目能组组织最强强的团队队，而且且中间的的衔接是是无缝的的，不会会出现问问题的，这是两两个非常常重要的的，就是是有专业业协同的的技术。【徐毅】第三我我觉得就就是资源源整合能能力。刚刚才王总总也讲到到建公司司的时候候为什么么选择富富士高作作为我们们的合作作伙伴，就是我我们公司司做这件件事就要要有我们们的技术术资源，富士高高在日本本是排前前十位的的设计公公司，它它的业务务链条除除了我们们做的以以外甚至至连商业业设施的的设计和和配套也也是做的的，商业业工程他他也做，他做得得更全。比如说说自动贩贩卖机，在日本本做烟的的贩卖机机，富士士高的设设备在日日本排前前三名，所以技技术资源源是非常常丰富的的

59、。我们们选择它它首先就就是这个个公司要要做这件件事，一一定要保保证我们们技术资资源、技技术力量量是充足足的，要要有一个个高起点点。【徐毅】另外就就是我们们中方的的管理层层，管理理人员也也都有在在美日参参加工作作的背景景，我们们有麦德德隆的，家乐福福的，还还有赛特特的，都都是有丰丰富实战战经验，这样保保证我们们的团队队在做资资源的时时候，每每一个人人都有丰丰富的资资源。比比如说品品牌资源源、信息息资源、这个行行业的人人脉资源源，他们们手里有有很多合合作的资资源。这这个团队队综合起起来就有有非常丰丰富的资资源，保保证既有有我们技技术又有有高起点点，在本本土化的的过程中中又驾轻轻就熟操操作项目目，对

60、项项目提供供前瞻性性可操作作性的基基础。【徐毅】实际上上我最重重要介绍绍的就是是中海首首佳做的的专业“Z模式式”团队。山本先先生有丰丰富的经经验；越越村兴弘弘是我们们首席咨咨询师也也多次在在我们行行业做了了很多的的项目，也给我我们商业业规划提提了很多多的宝贵贵意见。首先商商业建筑筑师正木木直弘，在日本本做了很很多的项项目，在在中国也也做了很很多的项项目。比比如说三三宅计生生做了220多项项项目，包括大大型购物物中心、百货店店、大型型超市等等规划及及设计项项目，在在日本做做了300多个项项目，有有非常强强的综合合能力。我们商商业规划划师Jaamess Heeinrritzz，Jammes Hei