资产评估计算题

1、范文范例参考指导第二章 5、计算题某待评估的生产设备每月可生产10000 件产品 ，生产每件产品的工资成本为1.5 元 ,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2 元 。 假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5 年，所得税税率为33% ，适用折现率为10% 。 根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。 （ 1.5-1.2 ）10000 12（1-33% ） 1-1/ （ 1+10% ） 5/10% = 91434（元）第三章机械设备评估3 、计算题1 ）某被评估的生产控制装置购建于 1985 年，原始价值 100 万元 ， 1

2、990 年和 1993 年分别投资 50000 元和 20000 元进行了两次更新改造 ， 1995 年对该资产进行评估 。 调查表明 ，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1985 年、 1990 年、 1993 年、 1995 年分别为110% 、 125% 、 130% 、 150% 。 该设备尚可使用年限为6 年 。另外 ，该生产控制装置正常运行需要5 名技术操作员 ，而目前的新式同类控制装置仅需要4 名操作员 。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33% ，适用折现率为10% 。 根据上述调查资料，求待评估资产的价值。

3、1）重置成本 100 150% 110%+5 150% 125%+2 150% 130% 144.67 （万元 ）2)加权投资年限10 136.36 144.67 + 5 6 144.67 + 22.3144.67 9.66 年3)实体性贬值率9.66 （9.66 6） 61.69%4)实体性贬值 重置成本 实体性贬值率 144.67 61.69% 89.25( 万元 )5）功能性贬值 = （ 5 4）12000* （ 1 25% ）（ P/A ， 10% ， 6） =3.92( 万元 )6）待评估资产的价值=144.67 89.25 3.92 51.5( 万元 )2 ）某被评估设备购建于 1

4、995 年 6 月，账面原值 100 万元 ， 1998 年 6 月对该设备进行了技术改造 ，以使用某种专利技术 ，改造费用为 10 万元 ， 1999 年 6 月对该设备进行评估 ，word 格式整理范文范例参考指导评估基准日为 1999 年 6 月 30日 。 现得到以下数据 ： 1995 年至 1999 年该类设备的定基价格指数分别为105% 、 110% 、 110% 、 115% 、 120% ； 被评估设备的月人工成本比同类设备节约 1000元； 被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10% ，规模效益指数为0.7 ，该企业为正常纳税企业； 经过了解 ，得知该设备在评估使用期间因技术

5、改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60% ，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用 6 年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80% 。根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。1)重置成本 100 120% 105%+10120% 115% 124.72( 万元 )2)加权投资年限 4 114.29 124.72 + 1 10.43 124.72 3.75 年3)实体性贬值率 3.75*60%（3.75*60% 6 ） 27.3%4)实体性贬值 重置成本 实体性贬值率 124.72 27.3% 34( 万元 )5）估算功能性贬值 =-100012（1 25% ）（

6、P/A ， 10% ， 6 ） -3.926）经济性贬值率1 （ 80% ） X 100% 1（ 80% ） 0.7 100% 14.5%7)经济性贬值 (重置成本 实体性贬值 功能性贬值 ) 经济性贬值率（ 124.72 47.97 （ -3.92 ）14.5% 13.72( 万元 )8）待评估资产的价值 124.72 34+3.92-13.72 80.92( 万元 )第四章房地产价格评估2 ）投资者面对甲 、乙两幅土地 。 甲地容积率为 5，单价为 1000 元 / 平方米 ，乙地容积率为 3，单价为 800 元 / 平方米 ，两幅土地其他条件相同 ，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经

7、济 ?根据题中所给条件计算如下： 1)甲地楼面地价 =1000/5=200(元 / 平方米 )2) 乙地楼面地价 =800/3=269(元 / 平方米 )word 格式整理范文范例参考指导从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。（3 ）某房屋建筑面积为1200 平方米 ，同类型房屋标准新建单价为970 元平方米 ，但该房屋装修好 ，调整增加1 ；设备配置齐全，增加 2 ；地段 、层次 、朝向增加1.5， 其他情况同于标准房屋。 经现场评定 ，该房屋为7 成新 。 根据上述情况 ，评估房屋价格。根 据 题 意 ： 该 房 屋 价 格 =970 (1+l +2 +1.5 ) 1200 0.7

8、=970 1.045 1200 0.7=851832( 元 )（4 ）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40 年，现该房屋拟出租 ，出租期 l0 年，按租赁双方合同规定，前 5 年租金是以第一年租金8 万元为基础 ，每年比上年递增2， 后 5 年按每年15 万元固定不变。假定资本化率为l0，该房地产l0 年租期内的收益现值为多少?被估房地产十年租期内的收益现值=8812%812%2110%110%10%12812%3110%341 2%10%66.75万元4515115510%110%110%（5 ）有一待估宗地 ，现收集到4 个可比较参照交易案例，具体情况如下表。成交价

9、格交易时交易情容积剩余使用区域因个别因宗地（元平方间况率年限素素米）待估地2000/0101.2450018001998/012%1.3501%028501999/011%1.45001%37601998/0101.1400-2%47801998/0101.045-1%1%word 格式整理范文范例参考指导表中的交易情况 、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 容积率与地价的关系为 ：容积率在 l-1.5之间时 ，容积率每增加 0.1 ，宗地单位地价比容积率为1 时

10、增加 3 。 该城市地价指数见下表：年份199519961997199819992000指数100105108110111115试根据以上条件评估待估宗地2000年 1月20日的价格 。1111510010645100100P1110%元/平方米8001021091101785.4110110050110%1111510010645100100P2110%元 /平方米8501011121100812.8111110150110%1111510010645100100P3110%元 /平方米7601001031100841.5311019840110%11P4115100106110%78010

11、010011101110%45100100元/ 平方米99881.939945PP1P2P3P4785.4812.8841.53881.93830.41元 /平方米44即待估宗地 2000年 1 月 20 日的价格为每平方米830.41 元（6 ）有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为 3200平方米 ，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50 年 。 据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租 ，出租率估计为 90， 每建筑平方米的年租金预计为300 元，年出租费用为年租金的 25 。建筑费预计每建筑平方米 1

12、000元，专业费为建筑费的10， 建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7 ， 不动产综合还原利率为8， 开发商要求的总利润为所开发word 格式整理范文范例参考指导不动产总价的15 。 试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整）。该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。1)测算不动产总价=3200*2.5*300*90%*(1-25%)/8%*1-1/(1+8%)=197061132)测算建筑费及专业费 = 1000 （1+10%）8000 = 8800000（元）3)利息 = 地价 (1+7%)-13 + 8800000(1+7

13、%)-1= 0.225地价 + 9399864)利润 = 1970611315% = 2955917（元）5) 地价 = 不动产总价- 建筑费 - 专业费 - 利息 - 利润 = 19706113-8800000-0.225地价-939986-2955917地价 = 6994224/1.21 = 5722620（元）单价 = 5722620/3200 = 1788（元 / m2）楼面地价= 1806.36/2.5 = 715（元/m2）（7 ）房地产的总使用面积为1 万平方米 ，月租金为7 元平方米 。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5， 房产税为年预期租金总收入的12 ， 管理费 、修缮

14、费为年预期租金总收入的 6 ， 房屋财产保险费为0.3 万元 年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为 12。 计算该房地产的评估值。1)该房地产的年租金总收入为： 1 712 = 84( 万元 )2)该房地产的年出租费用为： 84 (5 +12 +6)+0.3=1962(万元 )3)该房地产的年纯收益为：84-19.62 = 64.38(万元 )4)该房地产的价格为： 64.38 1-1(1+12 )10 12 = 363.76( 万元 )（8 ）假定某市政府将于2000 年 2月 1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅 ，土地面积5000 平方米 ，容积率限定为4，土地使用权 70年，某

15、开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发 ，施工期为2 年，建筑投资均匀投入 。 建筑成本为 1500元 / 平方米 ，专业费为建筑成本的 6%，开发商的目标利润为成本的15% ，有关税费为楼价的5% ，折现率为word 格式整理范文范例参考指导10% ，工程完工后每平方米售价5500 元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析 。1) 完工后的预期楼价现值为： 5000 4 5500/ （1+10% ） 2.5 = 8667.8（万元）2)建筑成本及专业费： 1500 （1+6% ）2 / （ 1+10%） 2/2 = 2891( 万元 )3)有关税费 ： 8667.8

16、 5% = 433.4( 万元 )4)目标利润为 :(地价 +2891)15% = 15% 地价 +433.7万元5)估算地价 :地价 =8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价地价 =4269.3( 万元 )（12 ）某在建工程开工于2001 年 3 月 1日，用地面积为2000 平方米 ，建筑容积率为5.1 ，用途为公寓 。 土地使用权年限从2001 年3月1日起 50年。土地取得费为楼面地价1000元/ 平方米 ，该公寓正常建设期为2 年，建造费用为 2500元/建筑平方米 ，到 2001 年 9 月 1日已经投入预计建设费用的45% 。 估计该公寓开发项目可以按期完成

17、，建成后出租的租金预计为 80 元 / 建筑平方米 月 ，可出租面积为总建筑面积的65% ，正常出租率为 80% ，出租经营费用为收入的30% 。 购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。 试估算该在建工程 2001 年 9 月 1 日的价格 。 折现率为 10% 。1)预期完工后的楼价现值:80122000 5.1 65% 80% (1-30%) 1-1/(1+10%)48/10% (1+10%) 1.5 =3057.62( 万元 ）2)在建工程的完工费用现值: 2500 (1-45%) 2000 5.1/(1+10%) 0.75 =1305.74( 万元 )3)税费 :购买价格 4%4)

18、正常购买价格:购买价格 =3057.62-1305.74-购买价格 4%购买价格 =1251.34( 万元 )第五章无形资产评估5、计算题（1 ）甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成支付的方法。该专利技术是word 格式整理范文范例参考指导三年前自行研制的，账面成本为80 万元 ，三年间物价累计上升了25% ，该专利保护期10年，剩余保护期6 年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400% ，乙企业资产的重置成本为 4000 万元 ，成本利润率为 13% 。 专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋势分析 ，认为该专利的剩余经济使用年限为4 年 。 通过对市场供求状况及生产

19、状况分析得知，乙企业的年实际生产能力为20 万件 ，成本费为每件 400 元，未来 4 年期间的产量与成本费用变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在未来第一、二年为 500 元，第三 、四年为 450 元 。 折现率为10% ，所得税税率为 33% 。 试确定该专利的评估价值 。1）该专利资产的约当投资量 =80 （1+25%）（1+400% ） =500 （万元）求乙公司的约当投资量 =4000*(1+13%)=4520(万元 )利润分成率 =500/500+4520=9.96%2）求未来每年的预期利润额第 1 、 2 年：（ 500-400 ）20 = 2000 （

20、万元）第 3 、 4 年：（ 450-400 ）20 = 1000 （万元）3 ） 求 评 估 值 ： 9.96% （ 1-25% ） 2000/ （ 1+10% ） +2000/（ 1+10% ） 2 +1000/（1+10% ）3 +1000/ （1+10% ）4 = 366.42（万元）（2 ）某企业为了整体资产转让需要进行评估。经过预测该企业未来5 年净利润分别为100万元 、 110 万元 、 120 万元、 150 万元 、 160 万元 ，预计从第6 年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160万元 。 该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100

21、 万元和 500 万元 。 该企业有一尚可使用5 年的非专利技术，该技术产品每件可获得超额利润10 元，目前该企业每年生产产品8 万件，经过综合生产能力word 格式整理范文范例参考指导和市场分析预测，在未来 5 年每年可生产10 万件 。 折现率为6%。 试评估该企业的商誉价值。1）计算企业整体价值估算出该企业整体资产评估价值2）计算企业各单项资产价值单项有形资产评估值为600 万估算出非专利技术评估值：100(0.9434 +0.8900+0.8396+0.7921+0.7473)=421.24( 万元)3）商誉 = 整体资产评估值-( 有形资产评估值+ 非专利技术评估值)=2524.18

22、-(600+421.24)=1502.94(万元 )（3 ）甲企业将其注册商标通过许可使用合同许可给乙企业使用。使用时间为5 年 。 双方约定乙企业按照使用商标新增加利润的25% 支付给甲企业 。 根据估测乙企业使用该商标后，每件产品可新增加税前利润10 元，预计 5 年内的生产销售量分别为40 万件、 45 万件 、 55万件 、 60 万件 、65 万件 。 假定折现率为14% ，所得税率为 25% 。 试估算该商标许可使用权价值 。25% （ 1-25% ） 40 10/（ 1+14%） +45 10/ （ 1+14%） 2+55 10/ （ 1+14%）3+60 10/ （ 1+14%

23、 ） 4 +65 10/ （ 1+14%） 5 = 330.23 （万元 ）（ 4）甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用5 年，拟采用利润分成的方式收取转让费。该专利的开发研制成本为100 万元 ，专利成本利润率为 500% ，乙公司的资产重置成本为 3000 万元 ，成本利润率为15% 。 乙公司的实际年生产能力为20 万件 ，每件生产成本为50 元，预计未来 5 年的市场出售价格分别为90 元、90 元、 85元、75 元、75 元。折现率word 格式整理范文范例参考指导为 10% ，所得税率为25% 。 试确定该专利的使用权转让费。利润分成率 =100 （1+500% ） /100

24、（1+500% ）+3000 （1+15% ） =14.8%专利的使用权转让费 = （ 1-25% ）20 （ 90-50 ） / （ 1+10% ） + （ 90-50 ） / （ 1+10% ） 2+ （ 85-50 ） / （ 1+10% ） 3+ （ 75-50 ） / （ 1+10% ） 4+ （ 75-50 ） / （ 1+10% ） 5 *14.8%= 284.86( 万元 )第六章金融资产评估5、计算题（1 ）甲企业持有乙企业发行的优先股200 股，每股面值 500 元，股息率为 12% 。 当前的国库券市场利率为 8%，乙企业的风险报酬率为2% 。甲企业打算 3 年后将这些优

25、先股出售，预计出售时市场利率将上升2 个百分点 。 试评估该批优先股的价值。优先股的评估值=200500 12%/10%*1-1/（ 1+10%)+200 500/ （ 1+10%）3=104972.8 （元）（2 ）评估机构于 2002年 1 月对某公司进行评估，该公司拥有甲企业发行的非上市普通股票 100 万股，每股面值1 元 。 经调查 ,由于甲企业产品老化 ,评估基准日以前的几年内 ,该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2% ， 2001 年度的收益率为10% ，如果甲企业没有新产品投放市场 ，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2% 。 已知甲企业正在开发研制一个新

26、产品，预计2 年后新产品即可投放市场 ，并从投产当年起可使收益率提高并保持在 15% 左右，而且从投产后第3 年起 ，甲企业将以净利润的75% 发放股利 ，其余的 25% 用作企业的追加投资 ，净资产利润率将保持在 20% 的水平 。 若折现率为 15% ，求被评估公司所持甲企业股票2002 年1 月 1日的评估值 。1）新产品投资前两年的收益率为10% (1 2%) =9.8% 9.8%2%)(1=9.6%2）新产品投产以前两年内股票收益现值为:word 格式整理范文范例参考指导收益现值 =10019.8%/(1+15%)+10019.6%/(1+15%)=8.52+7.26 = 15.78(万元 )3 ）新产品投产后第一及第二年该股票收益现值之和： 股票收益现值之和=100 1 15%/(1+15%)3+100 1 15%/(1+15%) 4=9.86+8.58=18.44（万元）4）新产品投产后第三年起该股票收益现值为：由于从新产品投产后第三年起股利增长率= 20%25%=5%所以从新产品投产后第三年起至以后该股票收益现值=100 1 15% / （ 15% 5% ）（1+15% ）4=85.76 （