惠百项目商业计划书定稿

1、 惠州州百货大大厦项目目商业计划书惠东东县琦荣荣实业有有限公司司 20013年年9月目录1.项目介介绍 41.1地理位位置51.2周边环环境61.3交通条条件81.4项目指指标91.5项目概概况111.6项目权权属131.7项目经经济评价价 15市场分分析162.1惠州市市宏观经经济 182.2惠州市市房地产产市场 192.3惠州市市旅游及及酒店业业 202.4惠州市市商业房房地产市市场 212.5宏观市市场借鉴鉴 22SWWOFTT 分析析 23项目市市场定位位 254.1项目整整体定位位 264.2产品定定位 274.3客户定定位 284.4价格定定位 29投资估估算及资资金筹措措 315

2、.1测算原原则及前前提条件件 315.2总投资资估算 325.3资金筹筹措及运运用计划划 335.4回款计计划 34经济效效益分析析 356.1经营收收入及税税费测定定 366.2项目利利润 37综合经经济效益益分析 387.1现金流流量分析析 397.2盈利能能力分析析 30敏感性性分析 31偿债能能力分析析 329.1还款来来源分析析 339.2贷款偿偿还计划划 3410.项目投投资结论论 3510.11项目投投资结论论性意见见 3610.22项目风风险及防防范建议议 3711.附表 381.项项目介绍绍地理位置置1.1.1 项项目位置置该项目位位于惠州州市惠城城区鹅岭岭北路110号，在城

3、区区主干道道鹅岭北北路以西西，鹅岭岭立交西西北侧，隔鹅岭岭北路与与惠州市市汽车总总站相对对。本项目1.1.2惠州市市概况地理位置置惠州市位位于广东东省东南南部、珠珠江三角角洲东北北端，南南临南海海大亚湾湾，毗邻邻广州、东莞、深圳，是中国国大陆除除深圳市市外距离离香港最最近的城城市。人口及行行政区划划惠州市于于 19988 年 11 月经经国务院院批准升升格为地地级市，属珠三三角经济济区，现现辖惠城城区、惠惠阳区、惠东县县、博罗罗县、龙龙门县以以及大亚亚湾经济济技术开开发区和和仲恺高高新技术术产业开开发区两两个国家家级开发发区。全全市总面面积 11.122 万平平方公里里，海岸岸线长2223.6

4、公里里，是广广东省的的海洋大大市之一一。全市市常住人人口 4400 万人，惠城区区是市政政府所在在地。交通状况况惠州市已已形成由由深水港港、铁路路、高速速公路、机场相相互配套套的现代代化立体体交通网网络。惠惠州港为为国家一一级口岸岸，水路路距香港港仅 447 海海里，可可供建港港的深水水岸线 30 多公里里，年吞吞吐量可可达 11.2 亿吨，现已建建成 22 座万万吨级通通用码头头和 44 座 3.55 万吨吨级的原原油油气气码头，形成年年吞吐量量 1,5000 万吨吨的规模模。京九九铁路与与广梅汕汕铁路在在惠州交交汇，即即将建成成通车的的惠澳（惠州港港）铁路路与京九九、广梅梅汕铁路路接轨，将

5、形成成铁路连连接港口口的大陆陆桥格局局。惠盐盐、深汕汕与在建建的广惠惠、惠河河 4 条高速速公路贯贯穿全境境。全市市公路通通车里程程 7,2111 公里里，公路路密度 *5 公里/百平方方公里。惠州至至深圳宝宝安机场场 1 个小时时车程，至广州州白云机机场只有有 2.5 个个小时车车程地方经济济概况惠州市地地处珠三三角经济济带核心心区域。在国内内外复杂杂严峻的的经济形形势下，20112年惠惠州的经经济发展展成绩依依旧耀眼眼，GDDP、外外贸进出出口、财财政收入入等多项项重要经经济指标标增幅位位居珠三三角前列列：实现现生产总总值23368亿亿元，增增长122.6%；外贸贸出口突突破3000亿美美

6、元，达达到3003.66亿美元元，增长长31.3%；固定资资产投资资12008.77亿元，增长118%；社会消消费品零零售总额额7544.2亿亿元，增增长155.5%；税收收达到7704.3亿元元，增长长19.5%；财政收收入突破破2000亿元，达到2200.88亿亿元，增增长233.4%。凭借深厚厚的历史史积淀、独特的的区位优优势、便便利的交交通网络络、优美美的城市市环境，惠州先先后吸引引了来自自荷兰、美国、日本、德国、英国、韩国等等50多多个国家家和港澳澳台地区区的客商商在惠投投资兴业业，累计计办起了了83225家外外商投资资企业，实际利利用外资资累计超超过1886亿美美元。目目前，世世界

7、5000强企企业有228家落落户惠州州，投资资兴办了了50家家外资企企业(或或办事机机构)。今日惠州州，日益益显示出出强劲的的发展态态势，据据中国社社科院的的中国国城市竞竞争力报报告显显示，惠惠州跻身身全球经经济增速速最快城城市第八八位。周边环境境该项目坐坐落市区区繁华地地段和交交通路口口，东临临城区主主干道鹅鹅岭北路路，南靠靠多层综综合楼，西邻骏骏景豪庭庭住宅小小区，北北接南方方大酒店店。周边边各项配配套设施施成熟，在1.2平方方公里范范围内有有惠州南南方大酒酒店，金金叶大酒酒店，天天外天大大酒店，如家快快捷酒店店，海湖湖大酒店店，金鑫鑫商务酒酒店，怡怡东大酒酒店，77天连锁锁酒店，天悦（嘉

8、伯）大酒店店，瑶芳芳商务酒酒店，金金殿大酒酒店等众众多酒店店；有黄黄塘电脑脑城、艾艾玛特广广场、美美乐佳购购物广场场、龙丰丰市场等等旅游商商业服务务网店；依街对对面是惠惠州汽车车总站，还有惠惠州人民民医院、解放军军1377医院、市体育育运动学学校、东东江体育育场、中中国移动动营业厅厅、建民民医药商商场等市市政配套套机构。本项目距距离惠州州市鹅岭岭公园仅仅 3分钟步步程，不不到11 公里里便可到到达惠州州市著名名景点美美丽的西西湖。1.3 交通条条件该项目紧紧靠惠州州市汽车车总站，有55、6、89、11、7、22、1188、16、2011 等十十多路城城市公交交车通达达，距离离深惠高高速出入入口

9、不到到两公里里，交通通极为便便利。1.4项目技技术指标标惠州百货货大厦占占地39945.2平方方米，由由裙楼和和主楼组组成，地地上共有有20层层，总建建筑面积积 277,6008.889 平平方米。本项目总总计面积积16,4133.566平方米米，包括括半地下下层、裙裙楼第11-6层层、主楼楼第7层层以及第第18-20层层的旋转转餐厅；各层建建筑面积积如下表表：楼 层建筑面积积半地下层层1,6334.555第 1 层1,1775.668第 2 层1,8333.006第 3 层2,8113.666第 4 层2,4331.999第 5 层2,0338.556第 6 层1,2990.331第 7 层

10、1,1445.006第 188 层891.68第 199 层618.74第 200 层540.16总 计16,4413.451.5项目概概况基本情况况该项目立立于鹅岭岭立交西西北侧，南望进进出惠州州市的深深惠高速速出入口口，北眺眺美丽的的西湖全全景，建建筑形象象显赫。大厦结结构为地地上 220 层层，设 1 层层半地下下室，第第1-66 层为为裙楼，第7-20层为塔塔楼（其其中该项项目不包包括第88-177层）。内部设设中庭，裙楼顶顶部为露露台。塔塔楼部分分标准层层面积呈呈下大上上小分布布，顶层层设有旋旋转餐厅厅。该项目规规划大厦厦裙楼部部分的第第1- 4层为为商业，第5层层为KTTV娱乐乐区

11、，第第6层为为各色餐餐饮，第第7层为酒酒店式公公寓，第第18-20层为旋旋转餐厅厅，半地地下室为为停车场场。大厦厦主入口口设于鹅鹅岭北路路，面对对商务人人流最集集中的惠惠州汽车车总站，本地众众多的居居民和大大量的商商务客流流为商场场及公寓寓的经营营提供了了良好的的保障设于顶层层的旋转转餐厅让让客人在在用餐之之余，可可 3660 度度饱览惠惠州市全全貌，欣欣赏到美美丽的西西湖风景景，也是是惠州市市餐饮的的一大特特色和本本项目的的优势。目前项目目外墙装装修基本本完成，内部结结构、部部分安装装工程、公寓客客房布局局和间隔隔基本完完成，消消防、水水电、空空调、电电梯等内内部装修修工程尚尚未开始始或有待

12、待升级改改造。装修情况况外墙： 瓷砖砖墙面、局部玻玻璃幕墙墙内墙： 水泥泥砂浆、部分抹抹灰地面： 水泥泥地面天花： 水泥泥砂浆占用情况况该项目曾曾经第 1 - 4层出租租做为家家具城，其余部部分空置置。图片6 塔楼公寓内部图片5 塔楼公寓内部图片4 临街商业图片3 裙楼一层图片2 项目外观图片1 项目外观ggDd1.6 项目权权属目前该项项目已经经办理 8 本本房地地产权证证，具具体产权权情况详详见下表表：惠州百货货大厦房房地产权权证表序号名称地址房地产权权属证书书号权属人建筑面积积（）1惠州市鹅鹅岭北路路10号号（半地地下室）惠州市鹅岭北路路10号粤房地权权证惠州州字第11000011725

13、57号深圳市永永泰盛投投资发展展有限公公司16344.5552惠州市鹅鹅岭北路路10号号（1层层）粤房地权权证惠州州字第001157663号深圳市永永泰盛投投资发展展有限公公司11755.6883惠州市鹅鹅岭北路路10号号（2层层）粤房地权权证惠州州字第001157664号深圳市永永泰盛投投资发展展有限公公司18333.0664惠州市鹅鹅岭北路路10号号（3层层）粤房地权权证惠州州字第001157665号深圳市永永泰盛投投资发展展有限公公司28133.6665惠州市鹅鹅岭北路路10号号（4层层）惠州市鹅岭北路路10号粤房地权权证惠州州字第001157666号深圳市永永泰盛投投资发展展有限公公司

14、24311.9996惠州市鹅鹅岭北路路10号号（4-6层）粤房地权权证惠州州字第11100003991899号惠州百货货商场有有限公司司33288.8777惠州市鹅鹅岭北路路10号号（7、18层层）粤房地权权证惠州州字第11100003554988号惠州百货货商场有有限公司司19877.1558惠州市鹅鹅岭北路路10号号（188-200层）粤房地权权证惠州州字第11100011115500号惠州百货货商场有有限公司司12088.499合 计164113.445说明：该该项目之之前曾经经取得一一份国国有土地地使用证证，因因土地性性质变更更，目前前新的国有土土地使用用证正正在办理理当中。该项目目用

15、地面面积为33,9445.22平方米米，土地地性质为为出让用用地，土土地用途途为商业业服务业业，土地地使用年年期自发发证之日日起计 40年。1.7 项目经经济效益益评价主要经济济效益指指标表序 号项 目单 位位指 标标1项目规模模1.1占地面积积96,0086.631.2总建筑面面积452,9488.0442项目经济济数据2.1项目总投投资万元189,09332.2资金筹措措2.3项目销售售收入384，6444万元2.4经营税金金及附加加2.5所得税163,7677万元2.6税后利润润122,8255万元3财务评价价指标3.1年投资利利润率（税前）34.664%投资期为为3年3.2年投资净净利

16、润率率（税后后）25.998%投资期为为3年3.3财务净现现值（FFNPVV）102,0188万元3.4财务内部部收益率率（FIIRR）56.00%3.5动态投资资回收期期2.155年3.6贷款偿还还期2.000年市场分析析惠州商业业地产概概况在珠江三三角洲，惠州经经济被众众多投资资者看好好。随着着中海壳壳牌南海海石化项项目的落落户，惠惠州房地地产呈现现出新气气象，写写字楼、大型购购物中心心等商业业地产开开始崭露露头角。从 20004年年开始，越来越越多的商商家开始始进驻惠惠州，新新开业大大型商场场达100多家，其中大大型购物物广场居居多，以以江北的的行政办办公区和和以人人人乐购物物广场为为中

17、心的的河南岸岸发展最最为突出出。同时时，不少少此前遗遗留下来来的烂尾尾楼，经经过盘整整建成了了商住楼楼或写字字楼，吸吸引公司司入驻。此外，新的写写字楼也也不断入入市。达达利大厦厦就率先先成为不不少公司司进驻的的办公场场所。随随后兴建建的典型型商业地地产除了了河南岸岸的世贸贸中心、华阳大大厦、隆隆生商业业广场之之外，还还有江北北的双子子星国际际商务大大厦、大大隆大厦厦等。其其中，世世贸中心心和双子子星国际际商务大大厦都号号称惠州的的地标性性建筑，因而而尤为引引人注目目。同时各类类大型专专业市场场渐成气气候。义义乌小商商品城建建筑面积积达188万平方方米，弥弥补了惠惠州大型型批发商商场业态态的空白

18、白。汽车车专业市市场、建建材市场场在惠南南片集聚聚，形成成一定的的规模。陈江镇镇也有新新的两个个四五万万平方米米建筑面面积的大大型商业业广场开开业。这这些商场场主要由由本地开开发商与与外地大大型商业业连锁机机构共同同经营。随着这这种模式式的不断断深化和和投入营营运，惠惠州的商商业地产产出现了了繁荣的的局面，但同时时竞争也也较为激激烈。惠州大型型超市及及百货分分布图主要商圈圈分布近年来，伴随着着惠州产产业升级级和城市市大开发发，惠州州商业地地产迎来来开发高高潮，麦麦地演达达、西湖湖、江北北、东平平等热点点片区商商业开发发风起云云涌，品品牌连锁锁商家纷纷纷进驻驻惠州主主流商圈圈。从主主题商城城到专

19、业业市场，从商业业街到社社区商业业，惠州州商业地地产开发发犹如雨雨后春笋笋般放量量增长，迸发无无限活力力。惠州城区区逐步形形成以人人人乐、海雅、沃尔玛玛等主力力商家为为核心的的麦地商商圈，以以丽日百百货、赛赛格广场场、黄塘塘电脑城城为核心心的西湖湖商圈等等两大市市级商业业中心；以江北北丽日百百货、狐狐狸城及及各类专专业市场场为核心心的江北北商业中中心；同同时形成成以吉之岛岛、百安居居、荷兰商商业街等为核核心的东东平商圈圈。惠州主要要商圈分分布图 麦地-河南岸岸商圈麦地 - 河南南岸商圈圈又名花花边岭商商圈，是是惠州规规模最大大的商圈圈。以麦麦地为核核心，包包括下埔埔、南坛坛、河南南岸、黄黄田岗

20、等等地，辐辐射整个个城市，成为城城市的商商业核心心地带。沃尔玛玛、人人人乐、海海雅、天天虹、万万佳、百百佳、新新一佳、国美、苏宁等等大商家家云集于于此。主主题商城城女人世世界、港港澳城、世贸中中心、天天虹商场场、时代代百货、商业街街数码街街、源东东商业街街等形成成了庞大大的城市市核心商商圈。商圈规模模庞大，业态比比较全面面，人流流量和销销售额巨巨大，为为各大商商场和临临街商业业店铺良良好经营营奠定了了坚实的的基础。目前日日均客流流量达110万人人次，节节假日更更高达220人次次以上，年营业业额初步步估计超超过155个亿。底层内内铺和临临街铺位位价格一一般在 2.333 万元元平方方米之间间，个

21、别别地段的的社区临临街铺位位价格也也攀升到到了22.5万元平方米米以上，并且还还有上涨涨的势头头。 江北商商圈江北商圈圈是惠州州的CCBD，惠州的的行政、文化、商务办办公中心心。江北北新区是是惠州城城区未来来发展的的主要方方向之一一。江北北区内行行政机构构林立；城市花花园、碧碧水湾、嘉和名名苑、帝帝景湾等等大批高高尚住宅宅相继开开发，构构成了惠惠州大型型的名宅宅区；双双子星、凯宾斯斯基、峰峰国际、德赛大大厦、信信合大厦厦、盛丰丰商务大大厦等地地标性写写字楼、五星级级酒店蜂蜂拥而起起，江北北新区已已经成为为惠州重重要的商商务办公公区。同时，江江北片区区大型商商业项目目开发火火爆，江江北丽日日购物

22、广广场、金金宝购物物中心、狐狸城城、惠州州电子城城等零售售专业市市场纷纷纷面世；已建成成有粤东东地区最最大的 29万平方米米的惠州州金泽物物流市场场、411 万平平方米的的惠州农农产品配配送中心心、133 万平平方米的的义乌小小商品批批发城等等大型商商贸物流流项目，是惠州州发展大大商贸、大流通通的规划划区域。一个现现代化物物流商贸贸中心即即将形成成，范围围可辐射射整个粤粤东地区区。江北中心心区正处处在开发发中，但但由于规规划发展展前景广广阔，商商铺价格格与西湖湖、麦地地商圈相相当，主主干道临临街铺位位价格一一般在 23 万元元平方方米之间间，升值值潜力较较大。目目前日均均客流量量达1万人次次，

23、节假假日更高高达22 万人人次以上上，年营营业额初初步估计计超过 1个亿。 西湖商商圈西湖商圈圈是惠州州最早形形成、最最成熟的的商圈。西湖商商圈以西西湖步行行街为核核心，向向南延伸伸到汽车车站，主主要由步步行街、丽日百百货、赛赛格电子子、黄塘塘电脑城城等大型型商业设设施构成成，商圈圈范围可可辐射全全市各个个地区。商圈内内商业主主要以商商业街形形式为主主，有新新西湖百百货和丽丽日百货货。西湖湖商圈属属于惠州州的老商商业街区区，临街街商业店店面整体体经营状状况都较较好，数数码第一一港、泰泰富御山山郡等新新建大型型商业为为该商圈圈注入新新的商业业活力。最为传统统繁荣商商业中心心之一，虽然面面积不大大

24、，商业业网点不不多，但但历史悠悠久，毗毗邻西湖湖，购物物环境一一流，在在惠州市市民心目目中的地地位相当当高。同同时由于于AAAAA景区区近在咫咫尺，相相当一部部分的游游客也成成为了顾顾客。随随着该商商圈的升升级改造造，未来来一个以以旅游休休闲商业业为代表表的新西西湖商圈圈将逐步步面世。西湖商圈圈的商铺铺价格较较高，一一楼内铺铺和临街街铺位价价格主要要在11.23 万元元平方方米之间间，其中中数码第第一港临临街商铺铺最高单单价更是是突破每每平方米米 4万元。目前日日均客流流量达 5 万万人次，节假日日更高达达 100万人次次以上，年营业业额初步步估计超超过33 个亿亿。 东平商商圈该商圈是是惠州

25、未未来的现现代化中中心城区区。其聚聚集了世世界5500强吉之岛岛、百安居居、以及及规模达达 8万的荷兰商商业街、市政政重大工工程东江夜夜游等重要要的项目目。四大大点的结结合，提提高了东东平区域域内商业业聚集程程度和购购买力，成就了了惠州未未来发展展的市级级商业中中心。这里将成成为惠州州商业设设施最为为完善、最为现现代化的的区域之之一。目目前，东东平区域域发展不不均衡，不同地地段商铺铺价格相相差较大大，以社社区商铺铺为主，一般价价格在 1.332.22万元平方米米之间。项目开发发借鉴2.3.1 项目所所在的惠惠州市经经济经历历了220088 年的的低谷后后，在经经济下行行大势中中脱颖而而出，进入

26、到到快速复复苏发展展的阶段段。连续续几年惠惠州市的的经济发发展走在在广东前前列，220122年更是是在GGDP、外贸和和财政收收入等重重要方面面取得优优异成绩绩，增幅幅分别达达到122.6%、311.3%和233.4%，社会会消费品品零售总总额7554.22亿元，增长115.55%。当前世界界经济格格局正处处于深刻刻调整之之中，国国际市场场需求依依然低迷迷，以欧欧美日为为代表的的主要经经济体复复苏缓慢慢，以外外向型经经济为主主的珠三三角正面面临着相相应的调调整。由由于珠三三角核心心城市的的资源承承载已接接近极限限，经济增增速趋于于平稳，广东要要想加快快发展，以惠州州等为代代表的第第二梯队队无疑

27、要要承担起起更重要要的责任任和发挥挥更大的的作用。惠州经济济的强劲劲复苏，投资环环境的进进一步改改善，使使惠州与与其它城城市的商商务活动动更为频频繁，为为本项目目带来巨巨大的有有效市场场需求。2.3.2 惠州市市一个“山川秀秀邃，五五湖环城城，浮洲洲四起，景色宜宜人”的的旅游胜胜地，是是广东省的的历史文文化名城城。随着着惠州旅旅游资源源的深度度挖掘和和充分利利用，相相关服务务配套设设施的不不断完善善，可以以预见未未来来惠惠旅游的的游客数数量将会会保持稳稳定增长长；与此此同时，未来多多家五星星级酒店店的陆续续投入运运营也将将提升惠惠州市星星级酒店店的整体体档次，带动高高星级酒酒店的服服务水平平和

28、价格格的提升升。本项目靠靠近惠州州著名的的西湖等等旅游景景点，紧紧邻拥有有6000多车辆辆1000多线路路的惠州州汽车总总站。惠惠州旅游游业的快快速发展展将对城城市商业业未来的的扩展起起到增强强的作用用，也为为本项目目创造了了难得的的发展机机遇。在调控频频频加码码、住宅宅市场投投资受限限、楼市市前途未未明情况况下，商商业地产产依然是是20112年中中国投资资者最受受青睐的的投资对对象，在在所有投投资者中中，后调调控期的的首选投投资是商商业地产产。惠州商业业地产的的价值一一直被低低估。随着城城市的发发展，惠惠州商业业地产的的价值和和商业价价值会随随着人口口基数的的增加、人气的的不断攀攀升，包包括

29、商业业引导性性消费的的趋势，而逐步步显现价价值和持持续提高高价值。从07年年 HYPERLINK /house/178.html 港惠新新天地起起到 HYPERLINK /house/239.html 华贸贸中心和和 HYPERLINK /house/25.html 佳兆业业中心，惠州的的商业地地产快速速发展，仅20112年国国美电器器在惠州州就开了了5家店店，对惠惠州的发发展非常常有信心心。但同同时惠州州面临商商业同质质化严重重的现象象。惠州商业业地产的的投资价价值和发发展前景景被一致致看好，为本项项目的重重新整改改装修继继而出租租和销售售提供了了一个良良好的市市场环境境和崛起起的契机机。项

30、目SWWOT分分析3.1SWWOT分分析【S项项目优势势】地理位置置优越，位于惠惠城区商商业及行行政的核核心地段段，该区区常住人人口 1188.499万人，其中户户籍人口口80.30万万人；周边市政政配套成成熟，属属于商业业住宅老老区，步步行200分钟内内的常驻驻人口超超过100万人，流动人人口超过过5万人人；便捷的交交通网络络，邻近深深惠高速速出入口口，紧靠靠惠州市市汽车总总站，该该站年平平均日发发班车112000班次，日均旅旅客发送送量1.2万人人次，该该立交路路口车流流量约110万辆辆次/天天，人流流量500万人次次/天；大厦为高高层建筑筑，整体体形象展展示性较较好，顶层设设有旋转转餐厅

31、，可眺望望西湖全全景，为为本项目目一大卖卖点；所处商业业区已基本本形成气气候，旧旧商圈加加大人流流，给本本项目的的开发奠奠定了较较好的基基础，其其商业增增值潜力力非常明明显。【W项项目劣势势】大厦靠近近主干道道，入口口前不够够开阔，人太多多时会影影响顺畅畅流动，甚至会会有噪杂声；大厦半地地下停车车场容量量有限，周边缺少少停车位位，扩展展空间不不足，不不利于商商业价值值的提升升。【O项项目机会会】惠州市经经济的快快速发展展、居民收收入水平平的显著提提高、消费能能力的不断增增强，为本项项目的管管理运营营提供了了强有力的保障；随着城市市的发展展，惠州州商业地地产被低低估的价价值和商商业价值值将会有有

32、大幅的的提升，为本项项目创造造了良好好的增值值环境和和发展空空间；相邻的老老区商业业处于中中低档次次，缺少少中型规规模的中中高档次次的超市市及百货货场所，是本项项目难得得的发展展机遇；大厦装修修工程周周期短、见效快快，减少少了项目目的建设设风险和和经营风风险，提提高了项项目的抗抗风险能能力。【T项项目威胁胁】周边商店店及商业业市场较较多，竞竞争较为为激烈；老区商业业配套齐齐全，新新的商业业投资不不断，因因此本项项目的市市场定位位和经营营管理成成为项目目成功的的关键。3.2综合合评价惠州位于于珠三角角经济圈圈，毗邻邻深圳和和香港，经济发发展势头头强劲，为本项项目奠定定了良好好的投资资环境。本项目

33、地地理位置置优越，属于惠惠州市惠惠城区商商业及行行政的核核心地段段；周边边商业配配套成熟熟，有一一定的知知名度，酒店众众多，商商铺林立立；地处处交通枢枢纽，紧紧邻惠州州市汽车车总站，往来便便捷，人人流旺盛盛。鉴于于片区商商业档次次定位较较低，除除龙丰市市场有一一定规模模外，以以独立零零散的街街铺为主主，本项项目将市市场定位位设为中中端或中中/偏高高端，商商业形态态为“购物中中心”模式，打造一一个集购购物、休休闲和饮饮食于一一体的现现代化购购物中心心，一个个服务最最佳、经经济实惠惠的消费费体验中中心，与与周边业业态形成成互补，相得益益彰。本本项目具具有明显显的竞争争优势及及充裕的的商业升升值空间

34、间。在充分考考量惠州州百货大大厦的潜潜在价值值和广阔阔商业前前景的基基础上，我公司司计划对对该项目目实施资资产整合合，筹资资融资收收购大厦厦有关房房地产，进行全全面装修修工程，出租或或销售商商业楼盘盘，以解解决大厦厦建设长长期停滞滞及负债债日益严严重之问问题，使使该商业业地产驶驶入正轨轨，健康康发展。本项目目在市场场定位、规划设设计和营营销策略略上，注注意扬长长避短，充分发发掘潜在在亮点，尽量化解解不利因因素，逐步树立立品牌，不断提升升项目的的档次和和知名度度，将为为惠百商商场带来来旺盛的的财气人人流，定定能取得得预期的的社会效益益和经济济效益。 市场定定位4.1 整体体形象定定位规划设计计理

35、念：该项目外外观造型型设计独独特，商商业裙楼楼内部设设有中庭庭，不仅仅能满足足商业部部分的采采光，也也增加了了商业布布局的灵灵动性。酒店客客房部分分采用连连廊式布布局，客客房方正正实用，能最大大限度提提高客房房的实用用率。酒酒店顶部部设计有有旋转餐餐厅，不不仅造型型新颖，同时也也最大限限度利用用了本项项目可眺眺望西湖湖美景的的景观资资源，成成为本项项目的一一大卖点点。经营定位位：打造一个个中/偏偏高端的的的集购购物、休休闲和饮饮食于一一体的现现代化购购物中心心，一个个服务最最佳、效效益良好好的城市市消费体体验中心心。营销策略略：项目采用用“超市+百货”商业形形态，引引进一家家知名超超市以提提高

36、项目目的商业业品牌档档次和市市场号召召力，百百货部分分则统一一规划、突出主主题，以以多种形形式出租租、出售售或联营营，酒店店公寓应应首先满满足项目目公司客客户的需需要，4.2 产品品定位商业功能能布局：楼楼层功功能半半地下室室停车场第第1层名品、炫炫目，主主营：珠珠宝首饰饰、化妆妆品、名名表精品品，餐饮饮第第2层生活、潮潮流，主主营：超超市、烟烟酒、保保健品第第3层前卫、优优雅，主主营：少少女装、淑女装装、饰品品精品、美容院院第第4层品位、个个性，主主营：职职业装、休闲服服、家居居用品、餐饮第第5层俱乐部（KTVV）第第6层美食广场场、健身身会所第第18-20层层中西/旋旋转餐厅厅酒店式公公寓

37、定位位：大厦的第第7层为为酒店式式公寓，客房数数量约330间，按照三三星级酒酒店或商商务酒店店标准进进行装修修和管理理。4.3 客户户定位项目服务务的主要要对象为为当地及及周边的的中高端端消费客客户、青青年群体体、商务务人士及及旅游群群体。4.4 价格格定位商业出租租价格：根据项目目所在片片区商业业出租价价格的市市场调查查，目前前项目所所在片区区商业出出租价格格，临街街铺约1150-2000元/平方米米，1层内铺铺约1110-1400元/平方米米，2 层约约70- 90元/平方米米，3层及以以上楼层层约50- 700元/平方米米，结合合项目的的区位和和具体情情况，确确定本项项目商业业第一年年的

38、租金金水平如如下表：楼层 租 金 ( 元元/ )半地下室室70第1层150第2层99第3层90第4层85第5层80第6层80第18-20层层90公寓出租租价格：参照周边边三星级级酒店的的标准并并考虑本本项目的的实际情情况，酒酒店式公公寓的开开房价格格定位2220 - 3390元元之间如如下：标标准间2220元元/天，高级商商务 2280元元/天，高级商商务套间间 3990元/天。商业出售售价格：根据项目目所在片片区商业业出售价价格的市市场调查查，目前前出售情情况很少少，临街街及1层层店铺价价格约33万元，2层22 - 2.55万元。如大厦厦2 - 6层层拆分出出售，价价格可上上浮300%，按按

39、照第22层2.5万元元/，第3 -6层层2万元元/ 计算。投资估估算及资资金筹措措5.1测算算原则及及前提条条件测算期确确定从项目购购入后，即220133年11月月开始计计算，贷贷款使用用到期之之日结束束。测算算期以年年度为单单位。贷款利率率确定本项目贷贷款利率率按现行行的中国国人民银银行5年年期贷款款利率计计算，结结合考虑虑支付给给担保公公司的担担保费率率，综合合年利率率按110%计计算。贷款方案案本项目计计划贷款款金额 10,0000 万元元，贷款款期为3 - 5年，从从 20013年10月起计计算，偿还本本金方案案为：年份份本金偿偿还金额额（万元元）2014450020155500201

40、661000020177100002018870000合 计计100000基准收益益率的确确定本项目为为商业地地产项目目，基准准收益率率设定为为 100%。5.2 总投投资估算算收购成本本根据与项项目业主主方及债债权方达达成的初初步协议议，我公公司收购购本项目目的总成成本约为为 100,3000 万元元，第一一年支付付8,8800万万元，其其余在偿偿清银行行贷款及及大厦所所有债务务后再予予支付。装修成本本装修工程程主要包包括大厦厦的外墙墙、消防防、水电电、通讯讯、中央央空调、电梯以以及室内内装修等等项目，合合计约3,6455.33万元，加上管管理费72.91万元元和不可可预见费费74.37万元

41、元，装修修工程总总成本为为3,7792.60万元。财务费用用根据初步步设想的的贷款计计划，财财务费用用主要为为贷款利利息和支支付给担担保公司司的担保保费，合合计约4,1150万万元。项目总投投资根据以上上估算，本项目目的总投投资为118,2242.61万万元。项项目投资资估算表表序号项目金额（万万元）占投资比比例1收购成本本10300056.446%2装修工程程36455.33319.998%3管理费用用72.9910.400%4不可预见见费74.3370.411%5财务费用用4150022.775%6合计182442.661100%5.3资金金筹措及及运用项目总投投资资金金来源主主要是自自有

42、资金金与银行行贷款，部分为为经营收收入回款款。其中中自有资资金4,9422.61万元，约占27.09；银行贷贷款110,0000万元，约占54.82%。项目资金金来源表表序号项项目金额额（万元元）比例例1自有资金金49422.61127.009%2银行贷款款100000.00054.882%3经营收入入33000.00018.009%4总投资182442.661100%项目资金金主要用用于项目目收购和和装修工工程，测测算过程程中假设设项目收收购成本本 100,3000 万元元，将于贷款发发放到位位时支出出；装修修成本和和相关费费用于 20113年第四季度和和20114年第一、二二季度支出出。项

43、目筹资资及运用用方案详详见附表表三：项项目资金金来源与与运用表表。5.4 还款款计划项目主要要依靠商商业出租租经营、酒店式公公寓客房房收入以以及铺面面出售收收回投资资。出租收收益包括括出租租租金收入入、客房收收入以及及大厦其他他配套服服务收入入，经营营收入估估算详见见附表二二：项项目经营营收入估估算表。 财务分分析及预预测6.1经营营收入及及经营税税费测定定6.1.1 项目出出租价格格、出租租率预测测商业部分分：根据上述述第4.4项下下价格定定位表确确定出租租价格，商业部部分的出出租面积积为155,2668.339平方方米，预预计大厦厦投入使使用第一一年商业业部分平平均出租租率约为为 900%

44、，第第二年为为 955%，之之后均稳稳定在 95%。财务务分析中中，考虑虑到装修修工程的的周期，第一年年商业收收入按550%计计算。公寓部分分：根据上述述第4.4项下下价格定定位确定定开房价价格，公公寓部分分的经营营面积为为1,1145.06平平方米，预计大厦厦投入使使用第一一年公寓寓部分平平均开房房率约为为80%，第第二年为为 90%，之后后均稳定定在990%。财务务分析中中，考虑虑到装修修工程的的周期，第一年年商业收收入按550%计计算。6.1.2 经营收收入估算算基于以上上预测假假设，本本项目将将于220188年末实实现净转转售收入入，租金金收入和和净转售售收入合合计为40,6233.5

45、3万元。6.1.3 经营税税费估算算惠州市经经营税费费主要是是营业税税及附加加（经营营收入的的 5.5%），印印花税（租金的的 0.1%），堤围围防护费费（租金金的00.1%）。经经营费用用主要包包括房产产税（建建购成本本70%1.2），营业业成本，营业费费用和管管理费用用，根据据惠州市市商业及及酒店的的经营情情况和本本项目的的具体情情况，营营业成本本、营业业费用和和管理费费用分别别按经营营收入的的 122%，13%和 10%考虑。租金收入入及经营营税费测测算详见见附表二二：项项目经营营收入估估算表。6.2项目目利润及及年投资资利润率率经测算项项目的利利润总额额、税后后利润、投资净净利润率率等

46、指标标详见下下表：项目利润润估算表表序号项目计算公式金额（万元）1经营收入入及净转转售收入入40,6623.532折旧2,4446.2253运营成本本1,7886.674财务成本本4,1550.0005利润总额额 (1) - (2) - (3) - (4)32,2240.616经营税金金及附加加599.477所得税 (55) - (66) x 220%6,3228.2238净利润 (5) - (6) - (7)25,3312.919年投资利利润率 (税前前) 年利润润/总投投资35.335%10年投资利利润率（税后） 年利润润/总投投资27.775%6.3现金金流量分分析项目财财务现金金流量表

47、表单单位：万万元序号项项目第一年第二年第三年第四年第五年经营负荷荷50%100%100%100%100%1现金流入入926.762,1332.118 2,3002.776 2,4886.998 32,7774.861.1经营收入入926.762,1332.182,3002.762,4886.982,6885.941.2净转售收收入30,0088.922现金流出出13,8849.381,4774.440 1,4553.884 1,4338.004 7,4005.116 2.1大厦收购购成本8,8000.000 0.000 0.000 0.000 0.000 2.2装修工程程3,7992.661

48、0.000 0.000 0.000 0.000 2.3运营成本本204.04360.94382.89406.60432.212.4财务费用用1,0000.000 950.00850.00750.00600.002.5营业税及及附加52.774 121.33131.04141.52152.842.6所得税0.000 42.113 89.992 139.926,2220.111 3税后净现现金流量量-12,9222.622 657.78848.911,0448.993 25,3369.694累计净现现金流量量-12,9222.622 -12,2644.844 -11,4155.933 -10,36

49、77.000 15,0002.70财务评价价指标：项目财务务净现值值（FNNPV，i =12%）:4,6522.62万元元项目财务务内部收收益率（IRRR）: 23%项目年平平均利润润率：227.75%投资回收收期：55年(含含建设期期)6.4综合合财务指指标分析析结论该项目的的各项指指标表明明，其财财务净现现值为44,6552.662万元元，内部部收益率率为233%，大于基基准收益益率，因因此，项项目具有有较强的的赢利能能力，在在财务上上是可行行的。7. 敏敏感性分分析敏感性分分析主要要对项目目的投资资成本、出租价价格等关关键因素素发生变变化时，预测随随之而引引起的项项目各项项投资效效益指标

50、标变化程程度，为为投资决决策者控控制成本本和制定定租售价价格提供供决策依依据。本本项目敏敏感性分分析主要要对项目目影响最最大的两两项指标标出租价价格和运运营成本本进行敏敏感性分分析，具具体如下下： 因素素变化情情况关关 键 因 素素敏敏 感 性 分分 析 结 果果出租收入入（万元元）运营成本本（万元元）税后利润润（万元元）年投资利利润率净现值（万元）内部收益益率 基 本本 方 案10,5534.611,7886.66725,3312.9127.775%4,6552.662 23%出租收入入变化下降100%9,4881.115 不变24,2287.7626.663%4,0554.441 21%上

51、升100%11,5588.08 不变26,0010.3628.552%5,2550.884 24%运营成本本变化下降100% 不变1,6007.99725,4459.9627.991%4,6887.448 23%上升100% 不变1,9000.99325,0053.5827.447%4,5884.339 22%项目敏感感性分析析表由上述分分析可见见:、本项项目的出出租收入入对项目目效益的的影响较较大。、当出出租收入入下降 10或运营营成本上上升110，项目各各项财务务指标保保持良好好，财务务净现值值均大于于0，内部部收益率率均大于于基准收收益率，说明项项目的抗抗风险能能力较强强。、如何何通过有

52、有效的经经营管理理，保证证良好的的出租收收入，是是项目成成功与否否的重要要保证。8. 项目偿偿债能力力分析8.1还款来来源分析析本项目主主要还款款来源来来自于项项目自身身经营的的出租收收入回款款。根据据测算，在贷款款期进行行还款，结合项项目所需需资金来来源及运运用分析析，项目目在规定定的贷款款期内偿偿还贷款款有保证证。本项目贷贷款偿还还计划详详见附表表五：项项目贷款款偿还期期测算表表。项目投投资分析析结论10.11 项目目投资结结论性意意见（1）该项目目利润可可观该项目税税后利润润25,3122.91万元，税后年年投资利利润率可可达227.75%，在目目前竞争争激烈的的惠州市市商业地地产市场场

53、中，可可以说是是收益较较好的项项目。（2）该项目目风险小小根据该项项目的财财务分析析指标来来看，可可看出，指标明明显远离离风险区区域。（3）项目抗抗风险能能力强。根据该项项目的敏敏感性分分析得出出，营运运成本或或出租收收入发生生变化时时，该项项目各项项财务指指标仍然然较理想想，该项项目未来来抗风险险能力较较强。10.22 项项目风险险及防范范建议作为一个个商业地地产项目目，其风风险主要要来源于于如下几几方面因因素：其其一是项项目自身身开发风风险，因因为开发发项目自自身的市市场定位位、出租租状况等等成功与与否将直直接影响响投资的的风险包包括政府府政策风风险、开开发改造造期风险险、工程程质量风风险

54、、营营销策划划风险等等。本项项目主要要存在以以下风险险。项目建设设本体风风险本项目为为基本完完工建筑筑，建筑筑物本身身不存在在任何风风险。只只是项目目计划改改造，存存在改造造成本，但改造造工程规规模不大大，时间间也不长长，风险险很小。市场风险险本项目的的地理位位置优越越，档次次定为较较高，而而目前周周边商场场店铺均均为中低低档次，本项项目具有有较大竞竞争优势势，因此此市场风风险不大大。项目风险险防范建建议：（1）与品牌牌代理商商和整合合推广广广告公司司合作，充分做做好策划划、营销销计划，提高出出租率，保持稳稳定的租租金收入入。（2）针对目目标客户户和市场场变化趋趋势，及及时调整整营销策策略，降

55、降低出租租风险，尽快回回笼资金金，提高高项目的的盈利能能力。（3）根据本本项目改改造工程程进度和和市场竞竞争的特特点，把把握好入入市最佳佳时机。附表一项目开发发总成本本估算表表总总建筑面面积166,4113.445序 号项项 目 名 称称 单价（元/） 金额（万元）备备 注注1收购成本本10,3300.002装修工程程22211.00036455.333按总建筑筑面积计计2.1 外墙墙装修20.00032.8832.2 室内内装修16000.00026266.0882.3 水电电安装80.000131.302.4 电梯梯工程100.00164.132.5 空调调工程300.00492.392.

56、6 消防防工程80.000131.302.7 通讯讯工程5.0008.2112.8 煤气气管道工工程8.00013.1132.9 智能能管理系系统28.00045.9963工程管理理费用44.44272.991按第2项项的2%4不可预见见费45.33174.337按第2、3项22%5装修工程程合计23100.73337922.600不含收购购成本6开发总成成本140992.660附件二项目经经营收入入估算表表单单位：万万元 序号号项项 目目 合 计20144201552016620177201881大厦经营营收入10,5534.61926.762,1332.118 2,3002.776 2,4

57、886.998 2,6885.994 1.1商业租金金收入8,8330.552 783.271,7885.885 1,9228.772 2,0883.002 2,2449.666 1.1.1商业出租租面积（）15,2268.3915,2268.3915,2268.3915,2268.3915,2268.391.1.2平均月租租金（元元/)95.000 102.60110.81119.67129.251.1.3平均出租租率（）0.900 0.955 0.955 0.955 0.955 1.1.4租金递增增率（）0.088 0.088 0.088 0.088 1.2公寓客房房收入1,2002.44

58、5 99.336 244.80264.38285.53308.381.2.1公寓客房房间数（间）30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 1.2.2客房平均均租金（元/间间/天）230.00248.40268.27289.73312.911.2.3入住率（）0.800 0.900 0.900 0.900 0.900 1.2.4租金递增增率（）0.088 0.088 0.088 0.088 1.3大厦其他他收入501.6544.113 101.53109.66118.43127.902经营税金金及附加加599.4752.774 121.33131.04141.5215

59、2.842.1营业税及及附加（经营收收入5.5）50.997 117.27126.65136.78147.732.2印花税（租金的的0.11）0.888 2.033 2.199 2.377 2.566 2.3堤围防护护税（租租金的00.1）0.888 2.033 2.199 2.377 2.566 3营运成本本1,7886.667 204.04360.94382.89406.60432.213.1房产税（原建购购价700的11.2）86.552 86.552 86.552 86.552 86.552 3.2营业成本本（公寓寓收入的的12）11.992 29.338 31.773 34.226 37.001 3.3营业费用