百强商业项目案例之十-北京盘古大观

1、百强商业项目案例之三十三北京盘古大观一、区位及周边情况 亚奥核心区高端综合体 盘古大观，朝阳区北四环中路5，亚奥核心区，距离水立方180米，距离鸟巢500米，是千顷奥林匹克公园中心区地标性城市综合体。 项目总占地面积39360平方米，总建筑面积418484.70平方米，由一幢超5A级写字楼、三幢国际公寓、一座盘古七星酒店以及全长411米的世界第一商业长廊龙廊综合组成。 二、基础数据： 项目总占地面积：3.90万 总建筑面积：42万 建筑容积率：7.00 小区绿化率：30.00% 超5A写字楼：39层，高192米，面积13.9万平米，层高4.6米 盘古七星公馆：19层，高84.9米，面积20万平

2、米，层高3.75-5米 商 业 龙 廊：411米长，外廊挑高15米，面积2.5万平米，层高5米 盘古七星酒店：19层，高88米，面积4.8万平米，层高4米 三、建筑筑规划设设计： 1、各各种功能能规模：写字楼楼：面积积13.9万平平米、公公寓：面面积200万平米米、商业业：面积积2.55万平米米、酒店店：面积积4.88万平米米、 项项目有四四种业态态，除公公寓部分分外，其其他均为为开发商商自持，其中写写字楼和和酒店为为主体。 2、内部交交通体系系：以从从写字楼楼入口到到酒店前前厅自南南向北横横跨4111米的的建筑底底商-龙廊为为纽带，将项目目四种业业态空间间衔接在在一起，而龙廊廊本身又又因此表

3、表现出的的建筑空空间的大大气恢弘弘。 33、内部部空间布布局：写写字楼和和公寓作作为主体体业态从从空间结结构上充充分体现现了项目目的磅礴礴气质，写字楼楼整层十十字分割割，最小小单位4400平平米，大大平面布布局灵活活；住宅宅空间极极为奢侈侈，单位位面积6600平平米，客客厅最小小面积2250平平米，空空间质感感极强。 4、整体景景观环境境：项目目建筑本本身就是是一个地地标景观观-玉玉龙，和和奥林匹匹克公园园一路之之隔，与与水立方方、鸟巢巢、奥林林匹克广广场、绿绿地共同同构成了了北京亚亚奥板块块的核心心景观。 2楼 220100-011-200 144:577 项目启示示及借鉴鉴之一：建筑中中国

4、风格格 建筑筑设计：讲中国国语言的的世界级级建筑 盘古大大观，大大气天成成，取“潜龙出出水”之之意在距距离水立立方1880米的的地方以以龙的造造型排布布了奥林林匹克公公园旁一一座气势势磅礴的的地标建建筑。 开发商商力邀著著名华人人建筑大大师李祖祖原先生生主持建建筑设计计。李祖祖原先生生将华夏夏龙图腾腾与中国国传统文文化精髓髓有机地地融于一一体，以以高1992米的的写字楼楼为龙首首，三栋栋国际公公寓、一一栋七星星酒店由由南向北北依次延延伸近7700米米，令整整座建筑筑体形如如一条通通体雪白白的巨龙龙。 产产品：112座顶顶级空中中四合院院 四合合院是中中国的传传统建筑筑符号，盘古大大观在盘盘古七

5、星星公馆顶顶层建造造了122套空中中四合院院，院内内堆土11.5种种植花草草盆艺，按照传传统四合合院布局局设计建建造，画画栋雕梁梁古色古古香，让让项目从从外形到到产品都都镌刻着着厚重中中国烙印印。 文文化营销销：七星星酒店-中国国文化之之窗 如如果说建建筑造型型铸就了了盘古大大观的中中国风格格，那么么盘古七七星酒店店以其里里里外外外随处可可见的中中国文化化元素作作为整个个项目的的精神旗旗舰是不不二担当当。 无无论与酒酒店大堂堂入口龙龙纹壁，旋转入入口的大大个景泰泰蓝，接接待台背背后的福福、禄、寿，还还是大堂堂吊顶的的百鸟朝朝凤木刻刻，大堂堂两侧的的龙纹石石刻沙发发，着眼眼之处皆皆传统，林林总总

6、总中国国风。 项目启启示及借借鉴之二二：非一一般的拷拷贝 盘盘古大观观地块的的天然优优势决定定了它必必须做最最能凸显显价值的的产品，实际上上它确实实是这么么做了，盘古七七星公馆馆以超常常规的户户型面积积筛滤出出精确的的客户群群，以奥奥林匹克克公园第第一排景景观视野野实现了了超高溢溢价销售售。这一一点是最最值得我我们体会会和借鉴鉴之处。 纵向向考察地地产行情情，在行行情起落落之间能能立于不不败之地地的一数数别墅二二数豪宅宅，事实实证明一一般地块块的豪宅宅都可以以实现较较高的溢溢价销售售，核心心区地块块豪宅更更是如此此，如深深圳的幸幸福里，当其11号楼开开盘4000000元/平平米的时时候市场场的

7、第一一反应是是惊叹，但随着着1号楼楼的售罄罄，市场场开始肯肯定幸福福里的远远见和定定价把控控。如果果不是幸幸福里户户型配比比格局较较小，它它会实现现更高的的溢价。 结合合盘古大大观的开开发和销销售可以以得到一一些启示示，核心心或者地地标区域域综合体体若想实实现高溢溢价必须须定位高高端，并并且需要要一个清清晰长效效的主题题支撑。用产品品梳理客客户，用用定位吸吸引关注注。 从从盘古大大观实际际销售来来看得地地利不得得天时，不太容容易总结结，通过过从侧面面了解到到其实际际销售情情况并不不理想，而且公公开价格格也未必必是真实实成交价价格。这这样云里里雾里的的传言只只会让客客户疑窦窦重生，影响营营销活动

8、动的效果果。 盘盘古大观观是一个个备受关关注的综综合体项项目，但但目前来来看还不不到判断断其开发发是否成成功的时时候，给给我们的的经验教教训是作作为地产产项目必必须有清清晰完整整的营销销思路，制订相相对公开开透明的的价格体体系。高高端定位位的综合合体物业业如果在在公寓之之前启动动商业部部分，将将对公寓寓、住宅宅起到明明显的积积极影响响。 总总结： 综合体体必将成成为地产产开发的的主流类类型，区区别只在在于业态态的侧重重点不同同，盘古古大观作作为一个个标志性性地块的的标志性性项目，体量最最大的盘盘古七星星公馆是是它的最最大利润润点，而而这也是是最值得得我们借借鉴和体体会的所所在： 稀缺位位置超常

9、常规产品品，既对对客户进进行了精精准梳理理，又实实现了产产品高溢溢价销售售。评论： HOPSSCA，是整体体布局完完善、功功能特色色明显、分散化化、多样样化、多多层次的的现代服服务集聚聚区，体体现商业业配套和和生活服服务双轨轨模式的的与时俱俱进，是是现代复复合地产产的新高高地、新新载体。布局完善善、功能能特色明明显、分分散化、多样化化、多层层次的现现代服务务集聚区区,各功功能区搭搭配合理理。城市综合合体确实实是未来来房地产产发展的的趋势，是土地地集约化化利用、业态整整合、旧旧城改造造、加速速城市化化进程的的综合体体现，随随着核心心区土地地开发量量的逐步步萎缩，物业销销售和自自持比例例拿捏是是发

10、展商商对未来来市场判判断的最最终表现现，盘古古的地段段优势是是不可复复制的，但是盘盘古的业业态规划划是值得得深入研研读的。综合体的的主要主主要价值值在于提提升区域域成熟度度和项目目的综合合溢价，在条件件成熟的的前提下下，它的的发展给给部分区区域的发发展进程程带来了了较好的的促进作作用。HOPSSCA，是整体体布局完完善、功功能特色色明显、分散化化、多样样化、多多层次的的现代服服务集聚聚区，体体现商业业配套和和生活服服务双轨轨模式的的与时俱俱进，是是现代复复合地产产的新高高地、新新载体。项目从外外观来看看，从整整体布局局来看可可以说是是大气磅磅礴，很很能震撼撼心灵。超高的的价格，顶级的的生活品品

11、质，享享受。这这确实体体现了顶顶级，奢奢华。但但销售思思路值得得商榷！项目的创创意很重重要，但但是商业业模式更更加重要要！盘古大观观的地理理位置和和建筑设设计的形形态注定定了他的的不一般般，至于于天顶44合院的的成败，现在顶顶多只算算个小瑕瑕疵，瑕瑕不掩瑜瑜！多种功能能的集聚聚产物，要有统统筹全盘盘的眼光光规划才才能对项项目有好好的预期期！最大的成成功在于于它的选选址，北北京、北北四环、中轴线线、鸟巢巢、水立立方。 。借借着20008年年奥运会会的火热热，任何何高规格格项目，稍加包包装，我我相信都都可以取取得成功功综合体的的主要主主要价值值在于提提升区域域成熟度度和项目目的综合合溢价城市综合合

12、体确实实是未来来房地产产发展的的趋势，是土地地集约化化利用、业态整整合、旧旧城改造造、加速速城市化化进程的的综合体体现，随随着核心心区土地地开发量量的逐步步萎缩，物业销销售和自自持比例例拿捏是是发展商商对未来来市场判判断的最最终表现现，盘古古的地段段优势是是不可复复制的，但是盘盘古的业业态规划划是值得得深入研研读的。高端定位位：源于于中轴线线和奥林林匹克带带来的必必然效应应。业态态组合：符合高高端定位位的同时时，有效效支撑了了高端的的定位产产品力：再次提提升了品品质，符符合了各各业态的的非同凡凡响的空空间形象象塑造：中轴、龙脉与与产品的的匹配，在第一一感受中中传递了了高端的的必然赢赢利模式式：操盘盘的成熟熟度，不不仅考虑虑做，而而且考虑虑做好，更考虑虑了做的的有钱赚赚，而且且是高利利润时机机：选择择了奥运运会之前前，直至至奥运会会推动到到最高点点，天时时、地利利