综合批发市场运营管理方案

1、 XXXXXXXX综合批发市场PAGE PAGE 59XXXXXXXX综合批发市场物业管理方案XXXXXXX综合批发市场市场运营管理方案二OO四四年八月月三十日日XXXXXXXXXX综合合批发市市场市场场运营管管理方案案目 录录第一部分分 XXXXXXXXXXX综合合批发市市场基本本情况第二部分分 XXXXXXXXXXX综合合批发市市场运营营管理模模式市场运营营管理模模式建立健全全市场运运营管理理机构完善产供供销物流流网络渠渠道市场启动动程序市场运营营管理目目标第三部分分 XXXXXXXXXXX综合合批发市市场运营营管理组组织构架架XXXXX市场管管理中心心组织构架架工作职责责XXX管管理公司

2、司组织构架架工作职责责XXXXXXXXXXXXXX市场商商会组织构架架工作职责责第四部分分 XXXXXXXXXXX综合合批发市市场运营营管理配配置物业管理理用房配配置物质装备备配置运营管理理支出预预算第五部分分 前前期物业业管理前期物业业管理筹筹备入住运作作方案前期介入入与接管管验收入住期间间的监管管房屋装修修管理第六部分分 日日常物业业管理第七部分分 商商务管理理服务商务管理理模式商务服务务商务管理理市场相关关机制的的健全附件一：商务管管理公约约附件二：前期物物业管理理协议附件：商铺装装修管理理协议附件三：物业管管理公约约第一部分分 XXXXXXXXXXX综合合批发市市场基本本特征莱州XXX

3、XXXXXXXX综合合批发市市场，全全国重点点镇建设设规划项项目，国国家级商商贸园区区一期工工程，XXXX人人民政府府和X镇人民民政府统统一规划划开发，国家开开发银行行提供资资金支持持,武汉汉佳联房房地产公公司开发发建设。项目占占地面积积14000亩，建筑面面积近770万平平方米。首期工工程占地地1100亩，建建筑面积积6.33万平方方米。市场建成成后，将将借助XXXXXXXXXXX综合合批发市市场的现现代化管管理与运运作，形形成1小小时快速速经济圈圈，辐射射周边1100公公里半径径内数千千万消费费人群，成为鲁鲁东地区区最大的的现代化化商贸批批发基地地及全国国重要商商品集散散地，为为国内外外商

4、家提提供一流流的经营营环境和和有序的的流通格格局。市场一期期总平面面布置图图：第二部分分 XXXXXXXXXXX综合批批发市场场运营管管理模式式市场运营营管理模模式(一)建建立建全全市场运运营管理理机构政府成立立X市场管管理中心心；投资资商成立立管理公公司；各各行业经经营户成成立莱州州XXXXXXXXXX市市场商会会。各负负其责，协同作作战，实实行“三位一一体”的运行行管理模模式。如下图： (二)完善产产供销物物流网络络渠道 (三三)快速速启动市市场二、市场场运营管管理目标标 “安全全、便利利、快捷捷”安全的涵涵义：人人身安全全、财产产安全、消防安安全。便利的涵涵义：为为经营户户打通上上下游市

5、市场的进进货渠道道、为经经营户办办证和代代理注册册商标提提供方便便、有成成熟的市市场交通通网络。快捷的涵涵义：提提供专业业的物流流公司为为经营户户的商品品的运输输和仓储储提供最最快捷的的服务。第三部分分 XXXXXXXXXXX综合批批发市场场运营管管理组织织构架一、X市市场管理理中心（一）组组织构架架（略）（二）工工作职责责市场管理理中心是是镇政府府的派出出机关，依照法法律、法法规、规规章的授授权和镇镇政府的的委托，行使相相应的政政府管理理职能。其主要要职责是是：宏观管理理市场经经济工作作，统筹筹制定市市场发展展规划，合理调调整专业业市场布布局，适适时设定定市场各各项配套套服务项项目，制制定和

6、组组织实施施市场各各项目标标和任务务。加强批发发市场建建设，搞搞好招商商引资。开展批发发市场服服务，做做好有关关社会保保障工作作。负责对批批发市场场市容环环境卫生生进行日日常监督督、检查查和协调调，负责责宣传、发动、组织市市场经营营户和相相关群众众开展爱爱国卫生生运动，协调环环卫所搞搞好政策策性收费费工作。调查研究究市场出出现的新新情况、新问题题，制定定相关的的规章制制度。对参与市市场管理理的各职职能部门门进行组组织协调调，支持持各职能能部门依依照法规规充分行行使职权权。并经经镇政府府及参与与市场管管理的上上级业务务主管部部门授权权，负责责组织指指挥联合合执法队队伍开展展执法监监督活动动。组织

7、并实实施社会会治安综综合治理理、法制制宣传教教育、人人民调解解、治安安保卫工工作。依法做好好计划生生育管理理工作。参与检查查、督促促新建、改建市市场的公公共配套套设施的的落实，指导、监督批批发市场场物业管管理工作作。配合合做好流流动人口口管理，防灾救救灾等工工作。11、 向镇镇人民政政府和有有关部门门反映经经营户的的意见和和要求，处理群群众来信信来访事事项。12、 完成成上级交交办的其其他任务务。二、莱州州XXXXXXXXXX市市场运营营管理公公司（以以下简称称管理公公司）组织构架架工作职责责综合部1、行政政管理：（1）负负责秘书书工作，包括行行政文件件的处理理、内外外信息的的交流、文书及及机

8、要工工作，以以及各种种会议的的会务工工作。（2）负负责对各各部门完完成工作作情况的的督办和和催办。（3）负负责各部部门的协协调及对对外的协协调联络络工作。（4）负负责对外外的宣传传工作。（5）负负责物品品的采购购、领用用、存储储及分配配工作。（6）负负责文字字资料的的归档、整理工工作。2、人事事管理：（1）负负责定岗岗定员定定编、人人员招聘聘工作。（2）负负责人员员的劳资资工作。（3）负负责员工工的考核核、培训训工作。（4）做做好人员员的档案案管理、利用工工作。（5）做做好人力力成本的的核算工工作，为为领导的的决策提提供相关关的信息息、资料料，做好好领导的的参谋。3、财务务管理：（1） 严格执

9、执行现金金管理和和银行结结算制度度，负责责办理借借款和各各项费用用的报销销工作。（2）审审核监督督现金的的托收承承付，严严格按照照合同办办事，防防止资金金占用。（3）负负责填写写现金凭凭证，银银行凭证证和银行行存款，现金记记帐做到到日清月月结，按按时与银银行核对对帐目。（4）根根据科目目设计，及时建建立健全全帐簿并并做好帐帐务处理理工作。（5）根根据会计计制度，审核收收、付款款凭证及及附件，并据以以填制记记帐凭证证。（6）及及时做好好明细帐帐的各项项工作，并与总总帐核对对，做到到总分类类帐与所所属明细细分类帐帐登记的的时期相相同，方方向一致致。（7）负负责经济济往来帐帐户的结结算和债债务的处处

10、理工作作。（8）收收取市场场物业管管理费，参与监监督审核核房屋管管理各种种费用和和经营服服务费用用。（9）负负责结票票装订，做到装装订整齐齐，原始始发票齐齐全。物业部：（1）工工程维修修：负责制定定市场公公共设施施、建筑筑物、设设备系统统的管理理规定。负责查验验用户装装修报批批手续及及审批装装修方案案，监督督装修方方案的实实施。负责市场场的工程程改造、设备更更新、方方案及预预算的编编制并送送有关部部门评审审。负责编制制设备、设施维维修保养养计划，负责与与本部门门业务相相关部门门的合同同评审。负责所有有设备设设施系统统及房屋屋的管理理维修。负责紧急急情况的的处理工工作。（2）保保洁、绿绿化：保洁

11、：保保持市场场内马路路、人行行道和公公共场地地无明显显泥沙、污垢。保持停车车场无杂杂物、纸纸屑、油油污，无无积水，门窗玻玻璃无灰灰尘。排水沟内内无明显显泥沙、污垢和和烟头。绿化地内内无明显显大树叶叶、纸屑屑，无垃垃圾袋等等大型杂杂物。垃圾箱及及时清运运，周围围无污垢垢，无积积水，垃垃圾箱离离箱两米米无臭味味。宣传栏无无污垢、无明显显积尘，无乱张张贴。标示牌、路灯无无污垢、无明显显积尘，无乱张张贴。绿化：负负责对植植物的浇浇水，施施肥，整整形、修修剪，除除草、松松土和防防治病虫虫害。严禁任何何单位和和个人毁毁坏花木木、践踏踏草坪，严禁在在绿化地地内堆放放物品。不得任意意开挖绿绿地，不不准在绿绿化

12、带丢丢垃圾。严禁在绿绿化地内内停放自自行车、人力车车、摩托托车、轿轿车、出出租车。严禁在树树木、绿绿化地带带内设置置各种广广告标语语。严禁偷摘摘花草。经营管理理部：（1）市市场运营营中心：每月进行行一至两两次经营营户产品品信息的的交流和和更新，并编制制商品品商情。每日利用用市场宣宣传栏等等设施发发布市场场内最新新产品信信息，为为经营户户做产品品宣传。负责与产产品对接接点的信信息沟通通、交流流，反馈馈对接点点最新的的产品信信息。负责对经经营户进进行商业业经营的的培训和和经营户户间的经经验和心心得的交交流和讨讨论。负责年度度之星的的评选活活动，并并进行奖奖励，促促进市场场内良好好商业氛氛围的形形成

13、。开展市场场整体的的商贸促销销活动；开展经营营者之间间的互帮帮互助和和信息交交流等活活动；负责市场场的整体体运营和和市场的的操作模模式的建建立。（2）客客户服务务中心：负责市场场内经营营户档案案的建立立、管理理和利用用工作。负责接待待工商、税务、银行等等单位对对市场周周边经营营性开发发工作的的检查指指导。负责市场场内商铺铺租赁工工作。负责收集集国家、省市对对房屋销销售、租租赁及市市场经营营的有关关法律、法规和和政策，并负责责起草和和完善物物业管理理规章制制度。协调处理理业主与与商会、各经营营者之间间的矛盾盾、冲突突和利益益关系的的关系；与工商管管理部门门配合严严格执行行，严厉厉打击假假冒伪劣劣

14、产品，维护市市场形象象。负责配合合综合部部收取市市场物业业管理费费；为业主排排忧解难难，接受受经营户户及顾客客的投诉诉，并及及时、妥妥善解决决。建立与经经营户的的交流沟沟通平台台，及时时全面的的将各类类信息以以各种形形式传达达给业主主，同时时建立反反馈与服服务双流流向机制制，保证证信息的的对等。保安部：（1）保保护市场场内物业业的财产产安全，维护服服务区内内的正常常公共秩秩序。（2）保保护市场场内发生生的刑事事、治安安案件或或者灾害害事故现现场，维维持现场场秩序。（3）把把现行违违法犯罪罪嫌疑人人扭送公公安机关关或保卫卫组织。（4）做做好市场场内的防防火、防防盗、防防破坏、防治安安灾害事事故等

15、安安全防范范工作。（5）指指挥车辆辆停放，维护停停车次序序，保护护车辆安安全。（6）定定期检查查消防设设施，安安排消防防演习，确保消消防安全全。莱州XXXXXXXXXXX市场商商会组织构架架人员结构构工作职责责商会本着着一切为为市场服服务，一一切为经经营者服服务的原原则，以以商会为为抓手，以市场场为导向向，竭诚诚维护经经营户的的合法权权益，为为促进XXXXXXXXXXX综合合批发市市场非公公有制经经济的发发展特制制定如下下工作职职责：1、制定定商会工工作计划划，落实实日常工工作；2、完成成上级交交办的各各项工作作任务；3、定期期召开基基队商会会秘书长长例会；4、协调调行业商商会及协协会会员员的

16、商务务联系；5、组织织开展个个种学习习培训、商务经经贸及市市场调研研活动；6、收集集、反馈馈市场动动态，并并积极配配合做好好稳定工工作；7、切实实维护商商会会员员的合法法权益；8、根据据实际认认真做好好行业商商会组建建工作和和会员发发展工作作。第四部分分 XXXXXXXXXX综综合批发发市场运运营管理理配置根据国家家及烟台台市物业业管理规规定，按按市场总总建筑面面积5配置物物业管理理用房约约3000M2。物质装备备的配置置类 别别名称数量合计（元元）行政、办办公用品品办公桌、椅办公文件件柜电脑打印机空调机传真机保险柜电视机电话室内疏通通机冲击钻维修工具具电工工具具水工工具具铝合金梯梯清洁工具具

17、清洁绿化化工具垃圾转运运车绿化工具具保安、交交通、消防管理理设备警棍警示牌消防梯消防斧头头专用消防防板手钢盔消防靴食堂设备备后勤设施施寝具员工服装装小计物业管理理费支出出预算项目数量单价月度金额额（元）备注1、人员员费用（1）人人员工资资（2）保保险福利利（3）教教育培训训费2、行政政办公费费（1）交交通费（2）电电话费（3）低低值易耗耗品（4）广广告、书书报费（5）办办公费用用3、设备备运行及及维保费费（1）发发电机组组运行维维护（2）消消防水泵泵维保费费4、环境境管理费费（1）工工具购置置费（2）劳劳保用品品费（3）消消杀费（4）化化粪池清清掏费（5）生生活垃圾圾清运费费6、治安安费（1）

18、装装备费（2）人人寿保险险费7、不可可预见费费1-7合合计8、税费费9、支出出合计第五部分分 前前期物业业管理入住前后后的管理理和服务务是市场场良好物物业管理理的开端端，也是是物业管管理单位位展示物物业管理理水平，与经营营户建立立良好关关系的机机会。一、前期期物业筹筹备工作作二、入住住运作方方案及相相应措施施接管验收收：、（一）前前期介入入与接管管验收1、前期期介入，合理规规划（1）针针对市场场实际情情况，提提前准备备管理方方案在前期介介入工作作中，一一方面根根据市场场规划建建设，另另一方面面紧密结结合XXXXXXXXXXX综合批批发市场场的实际际情况，提前准准备管理理方案，对XXXXXXXX

19、XXX综合批批发市场场的物业业管理进进行准确确定位，并有针针对性地地拟订装装修监管管方案、治安管管理方案案、停车车管理方方案等。（2）举举办XXXXXXXXXXX综合批批发市场场经营户户讲座，提前对对经营户户进行宣宣传和培培训。为了更好好地实施施将来对对XXXXXXXXXX综综合批发发市场的的管理，对经营营户的宣宣传和培培训作为为前期介介入的一一项重要要工作。培训内内容为：常规知知识培训训和装修修制度培培训。（3）设设立客户户服务中中心，全全程为业业主服务务，凡是是涉及到到工程、材料、规划等等各个方方面的变变动信息息，应及及时全面面地以各各种形式式传达给给业主，同时建建立反馈馈与服务务双流向向

20、机制，保证信信息的对对等。2、做好好验收接接管工作作在对XXXXXXXXXXX综合批批发市场场充分了了解的基基础上，通过接接管验收收这一工工作程序序，进一一步熟悉悉物业整整体的各各项性能能与状态态，预测测业主可可能提出出的问题题，准备备相应的的方案措措施，提提前向开开发单位位通报工工程信息息，把可可能发生生矛盾的的地方，消灭在在萌芽状状态，真真正做到到有备无无患，防防范于未未然。XXXXXXXXXX综合合批发市市场的验验收与接接管程序序如下：接管移交手续书成立验收小组制订验收标准整改确认，检查验收发现问题，做好记录，督促整改审查资料、图纸、亲临现场逐项检查，资料归档、进入正常保修过程签订移交书

21、面手续，做好遗留工程备案（二）入入住期间间的监管管1、入住住手续的的办理为使业主主平和、顺畅入入住XXXXXXXXXXX综合批批发市场场，拟采采取如下下措施。（1）提提前寄发发入住资资料办理入住住手续头头绪繁多多，众多多业主一一拥而上上难免出出现混乱乱，为解解决这个个矛盾，在办理理入住手手续前十十天将所所有入住住资料寄寄发至业业主，告告知其如如何办理理入住手手续并要要求其填填写好所所有表格格，避免免出现办办理入住住手续时时顾此失失彼、排排队等候候的情况况。（2）采采取分批批入住办办法为了做到到入住时时井然有有序，我我们将与与发展商商协商，采取市市场门牌牌号集中中与调整整入住日日期相结结合的办办

22、法进行行分期分分批入住住。届时时我们将将在管理理处设立立办理入入住专用用办公室室，由专专职人员员提供一一条龙服服务。精精心安排排入住程程序，业业主随到到随办。使入住住业主轻轻松、及及时地办办理完相相关手续续并得到到管理员员的全程程服务。（3）房房屋验收收监控经营户签签领钥匙匙后，向向住户提提供入入住房屋屋验收单单并在在每个区区域的市市场通道道口设二二名管理理人员，协助住住户验收收房屋。对房屋屋中较小小的质量量问题，管理人人员根据据记录与与施工单单位联系系立即解解决；对对房屋中中重大质质量问题题，业主主随时可可在各区区域市场场通道口口找到管管理人员员，与其其共同查查验，对对问题做做好详细细记录，

23、限期解解决。（4）市市场租户户入住手手续办理理管理公司司为租户户办理入入伙住手手续，主主要有以以下几点点程序：发出租租户入伙伙通知书书，通知知书应包包括下列列内容：办理入入伙手续续的时间间、需携携带的证证件，需需缴纳的的款项及及需办理理的手续续和程序序等。准备好好入伙及及装修时时所需填填写的表表格。准备好好钥匙，以及搞搞好入伙伙前的清清洁工作作在办理理入伙手手续时，要核对对租户身身份及入入伙通知知，要求求租户填填写租租户登记记表，同时要要求租户户与管理理公司签签署安安全防火火责任书书，该该责任书书一式两两份，租租户和管管理公司司各存一一份。向租户户收取保保证金、管理费费按金及及水电费费周转金金

24、；通知物物业部人人员会同同租户登登记门牌牌内水电电表底数数，检查查经营户户区域内内设施、设备情情况，双双方在房屋接接管验收收单上上签字并并将表格格返回物物业部。客户服服务中心心把钥匙匙移交给给租户。2、入住住仪式乔迁新居居，可喜喜可贺，且业主主对XXXXXXXXXXX综合批批发市场场，有一一个了解解、熟悉悉、认同同的过程程，为缩缩短这一一心理过过程，展展现未来来物业管管理人的的良好形形象，将将在市场场内举办办隆重简简朴的入入住仪式式。届时时，在市市场主入入口处设设置彩门门、放飞飞气球、遍插彩彩旗，营营造欢乐乐喜庆气气氛，邀邀请有关关领导、本公司司员工和和经营户户代表参参加。为为共同营营造安宁宁

25、、详和和、积极极向上的的市场所所特有的的商业氛氛围和良良好的市市场区域域物业管管理大环环境，获获得一个个良好的的开端。3、入住住期间的的便民服服务针对入住住期间管管理服务务工作特特点，我我们将向向业主提提供如下下服务：协助入住住搬迁。为业主主联系搬搬家公司司，并与与之签订订协议，保证 价格优惠惠并确保保安全。入住期间间生活服服务。将将引进快快餐服务务，解决决业主临临时就餐餐问题。装修服务务A、设立立装修服服务办公公室，向向业主提提供免费费装修咨咨询、装装修设计计服务。B、编辑辑装修修手册一本，正面引引导经营营户遵守守装修规规定。C、组织织一批品品质好、信誉好好的装修修材料供供应商进进入市场场，

26、为经经营户提提供质优优价廉的的装修材材料供应应服务。三、房屋屋装修及及日常使使用监管管房屋装修修及日常常使用的的监管是是入住阶阶段的一一项重要要工作，为杜绝绝违章装装修和违违章搭建建现象，将按下下列方式式进行监监管。1、申报报。经营营户装修修须到物物业部办办理手续续，填写写装修修申请表表，并并签订装修服服务管理理协议，使装装修户、施工单单位及管管理者共共同对装装修项目目及装修修管理规规定进行行全面确确认，避避免装修修户超出出申报范范围装修修的情况况。2、审查查。物业业部对装装修申请请进行审审查，除除一般装装修按有有关装修修规定执执行外，针对XXXXXXXXXXX综合合批发市市场的特特殊情况况，

27、管理理处将做做如下规规定：（1）不不得移动动和拆改改预埋管管线及各各种公共共管线设设施；（2）物物业部将将对影响响房屋外外观的装装修，如如门面招招牌等进进行统一一设计。3、施工工管理（1）施施工单位位须与管管理公司司签订装修服服务管理理协议，施工工队必须须提供资资质证明明、营业业执照和和施工人人员身份份证并办办理人员员临时出出入证，施工时时佩戴在在胸前，并在指指定区域域内活动动。（2）装装修发生生违章行行为，业业主与装装修队均均为第一一责任者者，均独独立承担担责任。（3）装装修垃圾圾必须清清运到指指定地点点。（4）施施工队必必须配备备消防器器材。4、巡视视监管物业部设设专人监监管住户户的装修修

28、行为及及日常使使用，物物业部经经理为第第一责任任人，监监管人为为具体责责任人。监管人对对每个装装修户每每日至少少巡视二二次；并并做好巡巡视记录录。在经经营户日日常使用用过程中中，物业业管理员员每两天天巡视一一次。5、违章章装修处处理办法法（1）第第一次发发现有违违反装修修管理规规定的，向其发发出违违章装修修整改通通知（一一），要求其其立即停停止违章章行为并并进行整整改；（2）如如继续违违章或不不予整改改，即发发出违违章装修修整改通通知（二二），并抄报报市装饰饰装修行行业管理理办公室室，请求求政府协协助处理理。（3）如如果继续续违章或或不予整整改，发发出违违章装修修整改通通知（三三），向法院院提

29、起诉诉讼。第六部分分 日常物物业管理理一、日常常物业管管理针对XXXXXXXXXXX综合批批发市场场的特点点，为使使业主人人身、财财产安全全、生活活方便、环境宁宁静优美美，确保保XXXXXXXXXX综综合批发发市场物物业管理理工作的的顺利进进行，必必须实行行专业化化的科学学管理和和优质服服务。设设备技术术是硬件件，科学学管理与与服务是是软件。只有实实行专业业化的科科学管理理，才能能保证XXXXXXXXXXX综合合批发市市场内，秩序井井然，正正常运转转，为所所有业主主提供一一个安全全、舒适适的生活活环境及及优良的的经营环环境。只只有管理理科学、服务优优质才能能保障XXXXXXXXXXX综合合批发

30、市市场的正正常运行行。（一）实实行专业业化管理理物业管理理是专业业化很强强的一门门管理科科学，随随着社会会生产力力的发展展，社会会分工越越细，专专业化管管理程度度要求也也越高。因此XXXXXXXXXXX综合合批发市市场的物物业管理理，应由由企业化化的专门门市场运运营管理理公司，设置专专门的管管理机构构，用经经过多学学科培养养和培训训的专门门人才，实行专专业化的的科学管管理与服服务。重点之一一： 设备设设施运行行及维护护保养。设备设施施是XXXXXXXXXXX综合批批发市场场的主要要组成部部分，是是物业管管理内容容的重要要组成部部分。为为了管理理好，拟拟设立物物业部，集合各各专业的的技术骨骨干和

31、操操作工，通过培培训上岗岗管理和和操作。设备设施施运行管管理及维维护保养养的主要要专业有有：（1）供供电系统统。鉴于于XXXXXXXXXX综综合批发发市场的的特殊性性，对设设备操作作室实行行 244小时值值班监控控；同时时按规定定进行检检查维护护，发现现问题及及时检修修，对不不安全的的隐患限限期解决决，以保保证安全全供电及及市场内内各种设设备设施施正常运运转。（2）给给排水系系统。给给排水将将进行定定时巡视视进行管管理和操操作，以以保证其其设备系系统的正正常运行行，遇事事故及时时处理。（3）消消防。管管好消防防用设备备和管网网，保证证管网处处于完好好状态，紧急情情况下能能及时投投入使用用。 重

32、点之之二：消消防安防防管理。为了保证证XXXXXXXXXX综综合批发发市场业业主和经经营户的的人身、财产安安全，拟拟设置保保安部，负责XXXXXXXXXXX综合合批发市市场的治治安消防防工作：（1）保保安部设设立消防防监控室室，监控控室进行行24小时时值班监监控，并并按规定定定期不不定期的的进行检检查，发发现问题题及时处处理，更更要防患患于未然然，尽量量将事故故消灭在在萌芽状状态之中中，以减减少事故故发生率率。（2）保保安部还还设立有有安防监监控室，安防监监控室实实行244小时值值班监控控。 （3）保保安部还还在主通通道和次次通道，设立值值班室和和流动哨哨，实行行24小时时值班和和市场内内外巡

33、逻逻。 重点之之三：环环保绿化化管理。为了给业业主提供供一个清清新优美美的生活活环境，搞好XXXXXXXXXXX综合合批发市市场内外外的清洁洁绿化工工作。亦亦是XXXXXXXXXXX综合批批发市场场物业管管理工作作重点之之一。二、做好好优质服服务工作作如何为XXXXXXXXXXX综合合批发市市场提供供优质服服务，市市场拟选选聘有经经验的业业务骨干干，同时时招聘合合格的服服务人员员，并经经过专业业技术培培训，合合格后上上岗，进进行服务务与管理理。管理理也是服服务 ，服务务本身也也隐含着着管理，二者是是相辅相相成的。重点之一一：卫生生清洁卫生清洁洁是我们们对业主主进行服服务和管管理的主主要任务务之

34、一。卫生清洁洁工作，主要是是对XXXXXXXXXXX综合批批发市场场的公共共区域，如走廊廊、消防防通道、楼梯、卫生间间的吸尘尘、公设设运行、停车场场以及市市场外区区域等按按规定程程序和标标准进行行日常的的、往复复的清扫扫、擦洗洗、吸尘尘，以保保证市场场内外清清洁卫生生。制定定各工序序操作规规范，岗岗位职责责，严格格清洁监监管工作作规程，最终为为业主营营造出一一个良好好的市场场经营环环境。 重点之之二：对对客礼貌貌服务对XXXXXXXXXX综综合批发发市场的的管理，其宗旨旨是服务务，管理理也是服服务。为为了搞好好礼貌服服务工作作，将对对员工进进行严格格的专业业化训练练，如：1、仪表表仪容训训练

35、要求员员工上班班一律穿穿工作服服，衣帽帽、领带带要整齐齐规范；女员工工要化妆妆，淡抹抹素描，漂亮大大方；2、体型型训练 要求求坐要正正、站如如松、走走如风；3、语言言训练 要求求服务人人员一律律讲普通通话，语语言要美美、声音音清甜；不准讲讲脏话、假话，不得大大声喧哗哗，对客客人要笑笑脸相迎迎，不卑卑不亢，热情接接待，态态度和蔼蔼，有问问必答，周到服服务。 通过不断断培训和和实际工工作锻炼炼，逐步步培养出出一支高高素质的的服务队队伍，以以满足XXXXXXXXXXX综合合批发市市场物业业服务与与管理的的需要。第七部分分 商务管管理服务务市场启动动程序： 一、商务务管理模模式统一一管理，分散经经营统

36、一管管理的理理念在于于统一招招商管理理、统一一营销、统一服服务监督督和统一一物管。统统一招商商管理：对招商商的品牌牌审核管管理和完完善的租租约管理理。统一营营销管理理：为市市场策划划1年3365天天的系列列营销计计划。统一一服务监监督：指指导、协协调、服服务、监监督经营营户的经经营活动动，保证证市场的高高效运转转。统一物物业管理理：有效效地进行行建筑空空间的维维护和保保养。二、商务务服务 市场的管管理水平平关系到到经营成成败，必必须按照照可持续续发展的的战略，稳步提提高管理理水平。经营期期间的商商务管理主主要包括括五个方面面：管理理理念、宣传管管理、服服务投诉诉、促销销执行、商家管管理。（一）

37、管管理理念念“服务于于经营户户，服务务于消费费者” 是市市场服务务的理念念，而不不是管理理的理念念。商业业市场的的繁荣昌昌盛直接接的取决决于经营营商家的的支持，愿意进进入经营营的商家家越多，市场才才会稳定定和繁荣荣。经营营户之所所以愿意意入场经经营，是是因为有有生意做做，也就就是他的的消费群群体非常常认可莱莱州XXXXXXXXXX综综合批发发市场。在实际际经营过过程中，要做到到尽职尽尽责地服服务，商商家的困困难或要要求，在在不违反反原则的的情况下下尽可能能满足；如属于于不合理理的要求求或者超超出个人人职责范范围，要要耐心讲讲明情况况或引导导到相关关部门。不能出出现摆架架子、不不理睬、吃拿卡卡要

38、等情情况。（二）宣宣传管理理市场运营营管理公公司在市市场运营营期间需需通过立立体全方方位的广广告宣传传攻势在在短期内内建立XXXXXXXXXXX市场场的知名名度，在在市场后后续运营营中也需需持续进进行广告告宣传。管理公公司将根根据市场场运营及及经营户户的要求求统一对对外实施施广告宣宣传。（三）促销执执行 为了各各个经营营者的销销售额提提升、吸吸引客流流、在与与同业的的竞争中中取得优优势，管管理公司司应该在在不同的的时期进进行统一一的对外外促销推推广活动动。提前前制定促促销主题题和管理理公司的的促销内内容，由由各个商商家分别别上报各各自的促促销活动动和实施施细则，然后由由管理公公司进行行统一的的

39、推广和和执行。（四）服服务投诉诉在解决顾顾客投诉诉的时候候，首先先要认真真听取消消费者和和商家双双方的解解说，并并向目击击者了解解情况，一般的的处理结结果可以以倾向于于消费者者，以便便形成整整个商业业市场的的宣传口口碑。对对于极端端无理或或消费者者明显错错误的情情况，可可以进行行调解，调解不不成由消消费者协协会处理理。整个个过程注注意倾听听，明辨辨是非。（五）商商家管理理在对各个个商家的的管理中中，力求求做到公公平、公公开、公公正的原原则。在在人性化化服务的的基础上上为各个个商家营营造公平平的竞争争环境，不能厚厚此薄彼彼。对于于恶性竞竞争或严严重不服服从管理理的商家家和个人人要进行行严厉处处罚

40、直至至清除出出场。三、商务务管理：（一）卖卖场管理理商铺装修修1、申请请：（1）经经营户向向管理员员领取装修申申请表（一式式两份），管理理员必须须在当日日将申请请表发到到经营户户手中；（2）经经营户将将填写的的装修修申请表表和装装修效果果图、平平面施工工图、电电路施工工图、施施工方案案交管理理员，管管理员进进行登记记；2、审批批： （1）管管理员必必须在收收到经营营户报送送的装装修申请请表后后三日内内完成送送物业部部审查会会签 ；（2）完完成会签签的次日日，由管管理员填填写施施工许可可证，并通知知经营户户办理手手续。经经营户向向市场运运营管理理公司缴缴纳8000元装装修押金金后，于于24小小时

41、内领领取施施工许可可证、出入入证和和标准印印制的提提示语（两份）；（3）若若经营户户的申报报资料不不符合要要求，有有关会签签部门应应在装装修申请请表上上签署明明确意见见，不得得仅签署署“不同意意”。由管管理员将将已签署署意见的的装修修申请表表及其其它申报报资料退退还经营营户重新新申报。在对经经营户的的重新申申请进行行审查时时，不得得在第一一次审查查签署的的意见之之外提出出新的问问题，并并且审查查会签期期限不超超过两天天；（4）审审查会签签部门的的职能划划分管理公司司经理：负责效效果图审审查，对对装修样样式、风风格把关关。物业部：负责施施工图审审查，对对是否符符合规范范及本市市场的具具体要求求把

42、关。保安部：审查施施工方案案，对施施工安全全、施工工期间治治安、是是否干扰扰其它经经营户正正常经营营把关。3、施工工：（1）施施工期限限一般不不得超过过30天天，若遇遇特殊情情况，经经书面申申报批准准后可延延期，但但施工期期限最长长不得超超过400天；（2）市市场开业业后严禁禁在营业业时间内内施工；（3）开开业后的的商铺装装修应在在店铺内内用采条条布遮挡挡视线，并在铺铺面外墙墙（玻璃璃）上方方三分之之一处张张贴提示示语；（4）所所有装修修材料与与垃圾应应放置在在店内，严禁占占用公共共通道；（5）装装修完毕毕后应于于两日内内清理完完现场，扫除垃垃圾，材材料进出出场和垃垃圾清运运不得污污染公共共场

43、所和和损坏公公共设施施，否则则，由经经营户负负责清洁洁和赔偿偿，拒绝绝清洁和和赔偿的的，不予予验收；（6）施施工、清清场完毕毕后，书书面报请请管理员员安排相相关部门门验收；4、验收收：（1）管管理员接接到经营营户验收收申请后后，必须须在两日日内组织织验收，逾期未未验收，视同验验收合格格。由此此导致的的一切不不良后果果，由管管理员承承担责任任；（2）验验收合格格，参与与验收的的人员在在装修修申请表表“验收记记录”栏中签签名后，由管理理员存档档（至少少保存一一年）；（3）验验收不合合格，应应签署具具体意见见，不得得仅签署署“不合格格”。经营营户根据据具体意意见整改改后，应应再次书书面报请请管理员员

44、组织验验收。管管理员应应于收到到复验申申请后224小时时内组织织签署具具体意见见的部门门复验。复验不不得提出出上次验验收中所所签具体体意见以以外的问问题；5、其它它严禁收取取本规定定以外的的其它任任何费用用；严禁向经经营户指指定施工工队、清清洁工、搬运工工及材料料供货商商；严禁管理理人员、验收人人员利用用职权吃吃喝卡要要；本规定印印在装装修申请请表背背面；欢迎经营营户对管管理人员员、验收收人员的的违禁行行为举报报，举报报属实必必奖。商铺用电电及消防防1、商铺铺内照明明及其它它用电器器具的功功率之和和应当小小于分户户电表允允许值，严禁使使用电炉炉、电取取暖器、电饭锅锅、空调调器等大大功率电电器；

45、2、因商商铺装修修须临时时使用大大功率用用电设备备，经营营户应在在填写装修申申请表时注明明用电设设备及其其功率、使用时时间、接接电方式式和用电电安全措措施，经经批准后后方可使使用；3、商铺铺装修时时，应使使用符合合国家有有关规定定和安全全标准的的建筑装装饰材料料、电工工电料，并严禁禁改动公公共电路路和安全全、消防防设施；4、经营营户不得得私接私私改电线线、电表表，须更更改电线线、电表表，应向向市场运运营管理理公司提提出申请请，经批批准后由由具备相相关资格格的电工工作业。严禁窃窃电；5、每天天打烊前前，经营营户应关关掉店内内所有用用电开关关，检查查有无消消防隐患患后方可可离开。巡察人人员每天天打

46、烊后后巡察时时，应重重点关注注消防动动态；6、严禁禁在市场场内任何何地方放放置易燃燃易爆及及腐蚀、放射性性物品；7、市场场内严禁禁使用明明火和在在吸烟区区以外的的场所吸吸烟，因因工程施施工须动动火时，应提出出动火申申请（附附消防安安全措施施），经经市场运运营管理理公司批批准后方方能动火火；8、严禁禁工作人人员在市市场内吸吸烟区以以外的地地方吸烟烟，违者者处罚；9、遇顾顾客在市市场内公公共场所所违章吸吸烟，巡巡视保安安、管理理员、督督导人员员有责任任劝阻；顾客在在商铺内内吸烟，经营户户和营业业员有责责任劝阻阻；店面安全全1、经营营户在每每日开店店时，应应首先检检查门、窗、货货，若发发现被撬撬、盗

47、痕痕迹，应应保护好好现场，并立即即通知管管理员。管理员员接到经经营户报报警后，必须在在十分钟钟内通知知保安部部经理并并共同到到达现场场，由保保安部主主管决定定处理意意见。2、经营营户在每每日打烊烊时应关关闭电器器开关，清点货货物，锁锁好门窗窗，并随随身带走走现钞、有价证证券和贵贵重物品品，否则则，因此此而导致致的失窃窃，本公公司不承承担任何何责任。3、经营营户招聘聘的员工工，均必必须在管管理员处处登记备备案，属属外地的的，还应应到公安安部门办办理暂住住手续。经营户户是其所所聘员工工的当然然担保人人，应对对其员工工的违法法行为承承担相应应的法律律责任。4、禁止止经营户户及其所所聘员工工擅自在在本

48、市场场内留宿宿，因特特殊情况况确须留留宿的，应事现现向管理理员提出出书面申申请，经经管理员员审查同同意并送送市场运运营管理理公司保保安部批批准后方方可留宿宿。留宿宿期间留留宿店铺铺发生任任何安全全事故和和治安案案件，均均由经营营户承担担全部责责任。5、经营营户夜间间装修时时，应严严格遵守守本公司司的装修修管理规规定。装装修期间间若市场场内发生生盗窃等等治安事事件，经经营户应应主动向向管理员员或市场场运营管管理公司司保安部部说明情情况，保保安部有有权向经经营户和和施工人人员调查查情况。经营户户装修期期间发生生自身财财物被盗盗抢，由由经营户户自行承承担责任任。6、经营营户应尽尽量采用用转帐支支票和

49、PPOS机机等非现现钞方式式进行交交易，确确需现钞钞交易时时，应当当面清点点钱款和和货物。7、营业业期间应应留意闲闲散人员员在店内内滞留，发现可可疑情况况时，应应提醒顾顾客保管管好所携携带钱物物，并设设法向管管理员或或保安报报警。8、巡逻逻保安应应按作业业规范不不间断地地在其责责任区域域内巡察察，发现现可疑人人员或安安全隐患患，应及及时提醒醒有关经经营户，必要时时，可上上前盘查查。夜间间巡察时时，若发发现安全全隐患，应及时时排除和和处理，并作好好值勤记记录；发发现店铺铺未上锁锁时，应应当即加加锁，并并在次日日上午经经营户正正常开门门时为其其开门，同时向向经营户户发出口口头警示示。商品陈列列1、

50、店内内陈列应应丰满有有序、艺艺术新颖颖、灯光光明亮、季节突突出、反反映特色色、并保保持商品品和道具具的清洁洁卫生，不得留留有空柜柜、架，不得将将货品在在店内随随便堆放放。2、每年年“五一”、“十一”及元旦旦、春节节等重大大节日，应更新新陈列，并对店店铺作适适当的包包装布置置，做到到符合节节日气氛氛，节后后及时更更换。3、新货货换季应应当陈列列本季新新货品或或宣传品品。过时时货品应应及时撤撤柜，或或陈列在在非醒目目处。4、在市市场进行行整体促促销期间间，应按按照市场场要求陈陈列或包包装布置置，5、展具具无尘土土，背衬衬装饰文文字无脱脱落，开开裂和丢丢损现象象。6、平时时严禁出出店陈列列模特，外挂

51、服服装和宣宣传品或或将花车车出店经经营，货货物、垃垃圾和盆盆栽出店店堆放。在促销销期间和和节日期期间需出出店陈列列的，应应提前三三天向管管理员办办理申请请手续，管理员员在收到到申请后后，必须须在244小时内内完成审审批手续续。7、店内内陈列不不能出现现有伤风风化、贬贬低他人人的内容容。门店营业业1、经营营户应遵遵守市场场统一规规定的营营业时间间开、关关门，不不得随意意停业。因特殊殊原因需需临时改改变开、关门时时间的，一个月月三次以以内，应应经管理理员批准准，超过过三次的的，应报报物业管管理公司司批准并并通报。2、营业业时间内内，禁止止在店铺铺内从事事打牌、逗闹及及其他与与营业无无关的活活动。不

52、不得带小小孩到市市场内玩玩耍。3、在经经营活动动中应遵遵守“消法”和行规规、做到到诚信经经营，礼礼貌待客客、老少少无欺、批零无无欺。并并为顾客客提供一一切力所所能及的的帮助与与服务。4、营业业员应配配戴统一一工牌。接待顾顾客时，应做到到举止语语言礼貌貌规范，有问必必答，正正确介绍绍商品，提供购购物指导导。禁止止在营业业时间有有吃零食食、减指指甲、挖挖鼻孔、随地吐吐痰、乱乱扔废弃弃物等不不文明行行为。5、每日日应清点点商品并并建立交交接制度度。门店内外外形象及及清洁1、每日日开店时时应打扫扫店面内内、外的的清洁，整理货货品陈列列，清除除过时张张贴物，每月应应进行一一次全面面大扫除除。管理理公司可

53、可提供有有偿清洁洁服务。2、及时时清理店店内垃圾圾，禁止止将清洁洁用具、货品包包装物和和其它与与经营无无关的物物品放置置在营业业场所内内，有碍碍观瞻的的物品（如扫帚帚、拖布布等）应应放在店店内隐蔽蔽处。3、门店店形象及及清洁实实行“门前三三包”，即无无出店占占道经营营、无垃垃圾杂物物（如扫扫帚、拖拖布、垃垃圾袋、包装物物、餐具具等）、无运货货推车停停放（正正在装卸卸货物时时除外），不得得移动公公共垃圾圾筒、烟烟灰筒的的位置，自请搬搬运的推推车应停停放在指指定的地地方。4、严禁禁将多尘尘、油污污、腐蚀蚀等易污污染环境境的物品品带进市市场，在在搬运油油桶、液液化气等等物品时时，应采采取防止止污染的

54、的有效措措施，并并禁止使使用煤炭炭。5、经营营户的宣宣传招贴贴、招聘聘启事、促销标标语、提提示语等等张贴物物应贴在在店面开开间分隔隔墙内侧侧以内，禁止在在公共场场所张贴贴。招聘聘启事和和提示语语应采用用本公司司统一提提供的样样式。6、经营营户不得得擅自在在公共走走道加装装灯具和和其它设设施，确确需加装装灯具或或设施的的，应参参考装装修管理理规定的要求求办理审审批手续续。（二）、市场广广播电视视、广告告位、公公告栏的的管理服服务广播的管管理与服服务1、广播播的主要要服务功功能与内内容：（1）宣宣传与市市场及其其经营户户经营有有关的法法律、法法规、政政策和管管理规定定，传播播行业动动态、市市场信息

55、息和相关关知识。（2）为为顾客提提供商业业广告、来信来来稿、信信息反馈馈、天气气预报、广播找找人、寻寻人启事事、背景景音乐的的播放等等服务。（3）市市场发生生治安、消防等等安全事事故及其其它紧急急情况时时，进行行报警、警告、疏导人人群。2、广播播由经营营管理部部负责管管理，其其主要职职责如下下：（1）拟拟定广播播月度播播放计划划、播放放节目时时间表和和播放审审批流程程。（2）负负责市场场及本公公司拟播播放新闻闻、广告告、市场场信息、行业动动态、相相关知识识等的策策划、采采编和制制作。（3）审审查顾客客提供的的来信来来稿和影影音资料料。（4）拟拟定有偿偿播放广广告的价价格清单单并进行行相关的的营

56、销工工作。（5）负负责广播播室的日日常管理理工作。广告管理理与服务务1、市场场广告的的界定：本规定定所称的的市场广广告是指指本市场场内和楼楼外立面面、广场场的以路路牌、灯灯箱、霓霓虹灯、条幅、招贴、吊旗、横幅、气球、广播等等为载体体的广告告。2、市场场广告只只用于市市场及市市场经营营户的商商业推广广。3、市场场广告的的策划、营销和和管理由由管理公公司负责责。4、要确确保户外外广告不不出现空空置，当当出现广广告客户户不足时时，应及及时补充充管理公公司的形形象广告告。公告栏管管理与服服务1、公告告栏是发发布市场场公共信信息的专专门场所所，是市市场对外外宣传的的工具和和窗口。2、公告告栏主要要发布以

57、以下信息息：（1）与与市场有有关的政政府文告告；（2）管管理公司司的宣传传海报、招贴、公告、通知等等；（3）与与本市场场有关的的公共信信息；（4）市市场经营营户的促促销信息息和其它它商务信信息；（5）经经批准的的其它市市场信息息。3、公告告栏位置置待定。4、经营营户需在在公告栏栏中发布布信息，应向管管理员提提出申请请，管理理员应在在二日内内送管理理中心审审批。5、各类类张贴物物应张贴贴在公告告栏中固固定的位位置并保保持所有有公告栏栏的一致致性。公公告栏应应每周清清理一次次，及时时清除过过时信息息及张贴贴物。若若发现乱乱贴乱画画，应及及时清除除。（三）、仓储与与物流配配送管理理服务仓储管理理1、

58、市场场自有仓仓库设置置应符合合建筑结结构及安安防要求求，必须须优先保保障本市市场经营营户的需需要，禁禁止不同同种类货货物混存存，应当当设置货货物专用用通道。2、仓库库租赁及及其管理理工作由由经营管管理部负负责，有有关租赁赁价格及及操作流流程遵照照商铺租租赁的规规定执行行。租赁赁双方的的权利义义务关系系在仓仓库租赁赁合同中具体体约定。3、租户户签订仓仓库租赁赁合同的的同时，必须签签署商商务管理理公约、防防火责任任书、物业业管理服服务合同同，遵遵守本市市场商务务管理和和物业管管理的各各项规定定，按期期交纳各各项费用用，服从从统一门门禁及进进出手续续管理规规定。4、在仓仓库内外外醒目处处应设置置有关

59、仓仓库管理理须知、消防安安全、防防危防盗盗等公告告和警示示语。5、租户户在承租租期内不不得任意意改动仓仓库的结结构及配配套设施施，有义义务保证证仓库内内各项设设施的完完好，严严禁在各各类管道道和电气气母线槽槽上堆放放杂物。6、在库库区内严严禁吸烟烟，使用用明火或或使用大大功率电电器。不不得私自自改装照照明供电电线路，并保证证人走灯灯灭有问问题及时时与仓库库值班人人员联系系。7、严禁禁各类易易燃易爆爆及有毒毒挥发性性物品存存入仓库库，按消消防法规规定，租租户应在在所租赁赁的仓库库内配置置适量的的干粉灭灭火器。8、在出出租方提提供的现现有条件件下，租租户应自自行负责责其库内内物品的的安全。9、租户

60、户不得私私自占用用公共场场地，堵堵塞消防防通道，如因堵堵塞消防防通道导导致一切切不良后后果，由由租户承承担全部部责任。10、进进出货人人员不得得无故在在库区内内滞留，闲逛及及扔废弃弃物。以以保证仓仓库的安安全和清清洁卫生生。11、损损坏公物物者应自自行恢复复公物原原状或照照价赔偿偿。搬运服务务1、搬运运服务的的基本原原则：（1）建建制搬运运队为主主，零星星搬运为为辅。（2）搬搬运队实实行招标标引进；零星搬搬运实行行限额注注册登记记，末位位淘汰。（3）经经营户自自由选择择，根据据市场原原则明码码实价。2、搬运运队及搬搬运人员员管理：（1）搬搬运服务务由管理理公司进进行管理理。（2）搬搬运队招招标