房地产估价理论与实务（第三版）第05章成本法

1、第五章 成本法一、成本法的基本原理1、成本法的概念 成本法，又称成本逼近法，是指求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。 2、成本法的适用对象成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。3、房地产价格构成 1）土地取得成本；2）建设成本；3）管理费用；4）投资利息；5）销售费用；6）销售税费；7）开发利润。4、成本法估价的操作步骤搜集有关成本、税费、开发利润等资料；估算重置价格或重建价格；估算折旧

2、；求出积算价格。二、成本法的基本公式1、成本法最基本的公式积算价格重新购建价格建筑物的折旧2、适用于新开发土地的成本法公式新开发土地包括填海造地，开山造地，征用农地后进行三通一平或五通一平、七通一平，拆除城市旧区中旧建筑物整理后出售土地等情形。在这些情况下成本法的基本公式为：3、适用于新建房地产的成本法公式：新建房地价格土地得成本土地开发成本建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润4 旧有房地产的成本法公式旧有房地产估价的成本法的基本公式为：旧有房地价格土地的重新取得价格建筑物的重新购建价格建筑物的折旧其中：土地的重新取得价格重新取得土地的费用重新开发土地的费用正常利税建筑物的重

3、新购建价格重新建造建筑物的直接费用重新建造建筑物的间接费用正常利税对于旧有建筑物的，成本法的基本公式为：旧有建筑物价格建筑物的重新购建价格建筑物的折旧 三、重新购建价格1、重新购建价格的概念 重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。需要注意的是：（1）重新购建价格是估价时点时的。（2）重新购建价格是客观的。 (3)建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格（重新取得价格或重新开发成本）是在估价时点状况下的价格。建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格2种：重置价格又称重置成本，是指采

4、用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。重建价格又称重建成本，是指采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。2、重新购建价格的求取1）土地重置价格的求取土地重置价格的求取可采用土地的重新取得价格或重新开发成本两种方法。求取土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。 2)建筑物重新购建价格的求取 （1）单位比较法 （2）指数调整法四、建筑物的折旧 1、建筑物折旧含义建筑物折旧，是指建筑物的价值减损。包括： 物质折旧；功能折旧；经济折旧。2、建筑折旧的求取方法 耐用年限法；实际观察法；成新折扣法；综合法3、求取建筑物折旧应注意的事项1）估价上的折旧与会计上的折旧的区别。2）土地使用年限对建筑物经济寿命的影响五、房屋完损等级评定与建筑物的耐用年限 1、现行房屋完损等级 房屋的完损等级是根据房屋的结构、设备、装修三个组成部分的完好、损坏程度来划分的。我国现行的房屋完损等级分为如下五类：完好房、基本完好房、一般损坏