房地产公司商业模式创新研究论文

1、 PAGE I中图分类类号：学校代码码：100555UDC：密级：公开硕士专业学位论文房地产公公司商业业模式创创新研究究以以A房地产产公司为为例论文作者者陈冰冰指导导教师张永强强教授申请学位位 EMMBA培养单单位商学学院学科专业业研究究方向答辩委员员会主席席评评阅人南开大学学研究生生院二一三三年九月月PAGE PAGE 47摘要随着我国国金融、土地、调控、税收等等政策调调整，政政府对房房地产行行业的约约束增强强，市场场竞争也也逐步加加剧以，房地产产企业优优胜劣汰汰的进程程加速，整个行行业的兼兼并重组组、整合合也不断断发生。房地产产企业的的经营需需要根据据政策、行业、市场的的变化而而创新，面对

2、新新的形势势和新的的发展趋趋势，房房地产企企业应选选择什么么样的发发展战略略来实现现基业长长青？笔笔者认为为房地产产企业应应该在从从“商业模模式”方面不不断创新新，通过过的打造造新的商商业模式式来应对对未来的的各种挑挑战。为阐述好好房地产产企业商商业模式式创新问问题，本本文首先先对商业业模式的的相关理理论进行行了分析析，明确确了房地地产企业业商业模模式研究究的理论论依据和和原则。在此基基础上，论述了了房地产产企业商商业模式式的内涵涵与要素素，并对对房地产产企业商商业模式式的创新新的途径径进行分分析。本本文根据据一般商商业模式式的基本本要素，建立了了具体的的适合于于中国房房地产公公司的商商业模式

3、式分析框框架，即即相互关关联的五五大核心心要素:核心能能力、价价值链定定位、产产业联动动链、业业务模式式、和盈盈利模式式。根据据该五大大核心要要素的分分析框架架，本文文分析了了A公司这这个有代代表性企企业的商商业模式式，并结结合当前前房地产产业面临临的环境境变化、海外房房地产企企业发展展经验和和自身发发展的现现实，总总结了房房地产企企业商业业模式创创新的要要素体系系和保障障体系,帮助希希望打造造新商业业模式的的企业提提供有效效的借鉴鉴.关键词：房地产产；商业模模式；创新新ABSTTRACCTReall esstatte mmarkket is onee off thhe ffasttestt

4、deevellopiing marrketts iin CChinnassincce 119900s.AAfteer sseveerall yeearss deevellopmmentt, rreall-esstatte ddeveeloppingg coompaaniees hhavee noowbbecoome onee off thhe iinflluenncinng iinduustrriess off Chhinaa naatioonall ecconoomy. Wiith thee deevellopmmentt off tthiss inndusstryy, aand tiggh

5、teen rreguulattionn byy gooverrnmeent, reeal-eattatee deevellopiing commpannyiees aare noww faaingg diiffiicullt aand impporttantt trranssitiion, annd iin ssearrch forr laastiing patth ffor devveloopmeent. Ass ann immporrtannt aaspeect of strrateegy mannageemennt ,Bussineess Moddel is thee neew aand

6、 creeatiive sollvinng aanglle tto tthatt puuzzlle.The connceppt oof BBusiinesss MModeel oorigginaatedd frrom wessterrn IIT ecoonommy,aand is noww beecommingg moore andd moore poppulaar iin eeconnomyy inn chhinaa .HHow to usee thhis metthodd?Fiirsttly,we resst oon ttheooriees oof ccomppaniies in wess

7、terrn eeconnomiics, annd ssetttle sevveraal pprinncippless foor BBusiinesss MModeel ppratticee inn reeal-esttatee.Uppon fivve ccoree ellemeentss off reeal-esttatee coompaaniees BBusiinesss mmodeel,tthiss arrticcle foccusees oon tthe chaangiing froom rreceent Bussineess Moddel to thee fuuturre BBusii

8、nesss MModeel,aand thee reeasoon ffor thee chhangge.SSo tthiss arrticcle connsissts of fouur cchappterrs.CChappterr onne iintrroduucess soome theeoriies of commpanniess inn weesteern ecoonommicss annd sseveerall prrincciplles forr Buusinnesss Moodell prractticee inn reeal-esttatee.Onn thhe iimprrove

9、es tthe connceppt aand deffinees tthe anaalyzzingg frramee off fiive corre eelemmentts oof rreall-esstatta ccomppaniies Bussineess Moddel.Key Worrd: Reaal EEstaate;Bussineess Moddel目录绪论第一节研究背背景第二节研究意意义和研研究方法法一一、研究究的目的的和意义义二、研究究思路与与内容三、研究究方法第二章商业模模式的理理论基础础第一节商业模模式的内内涵一、商业模模式的定定义二、房地地产企业业商业模模式第二节交易费费用

10、与企企业能力力一、交易易费用理理论二、企业业能力理理论第三章房地产产企业商商业模式式的要素素体系第一节房地产产行业特特性与商商业模式式种类房地产业业的特性性第二节房地产产企业商商业模式式的要素素体系一、核心心能力二、价值链链定位三、产业业联动链链四、业务务模式五、盈利模模式第四章房地产产公司商商业模式式的创新新商业模式式创新的的环境分分析一、宏观观环境的的变革二、国外房房地产企企业的商商业模式式第二节商业模模式创新新的途径径一、核核心能力力创新二、价值值链定位位创新三、产业业链联动动创新四、业务务模式创创新盈利模式式创新第五章 A公公司的商商业模式式创新案案例分析析第一节 A公司司商业模模式创

11、新新体系一、A公公司情况况介绍二、A公公司新旧旧商业模模式对比比三、A公公司商业业模式创创新前后后的经营营比较四、A公公司商业业模式成成功原因因分析第二节商业业模式创创新的实实施保障障一、加强强需求分分析和战战略布局局二、提升升资本运运作能力力三、加加强队伍伍建设和和绩效考考核四、积极极塑造品品牌、加加强创新新能力五、提高高管理和和运营效效率第六章结论参考文献献绪论第一节研研究背景景政策、土土地和资资金、人人口、市市场竞争争等几个个因素都都是决定定房地产产业最重重要因素素,这些因因素都越越来越制制约房地地产企业业。国家密密集发布布了严厉厉的宏观观调控政政策，使使得房地地产企业业开发的的风险提提

12、高，房房地产企企业之间间的竞争争加剧，如何通通过战略略布局、管理运运营模式式、融资资方式、营销策策划等各各种创新新来迎接接挑战，这就需需要企业业在商业业模式方方面不断断转型创创新。土土地价格格上涨、人口红红利缺失失、宏观观调控加加紧、资资金短缺缺等多种种因素极极大的制制约着房房地产企企业的发发展，原原来的商商业模式式已经远远远不能能适应新新的变化化，笔者者在此背背景下开开展商业业模式创创新研究究，希望望为房地地产企业业转型发发展提供供借鉴。1、地价价高涨、竞争加加剧土地资源源在我国国始终是是稀缺的的，由于于国家垄垄断土地地，很多多地方发发展基础础设施、产业发发展光靠靠财政收收入远远远不够，而要

13、依依靠卖地地获得资资金，土土地财政政也成了了税收之之外最大大的政府府收入来来源，地地价不断断上升的的趋势将将难以改改变。其其他行业业的企业业看到房房地产行行业这些些年的高高速发展展，也纷纷纷进入入房地产产行业。随着市市场竞争争加剧，加上调调控、金金融、土土地、税税收等相相关的法法律政策策的规制制，房地地产企业业优胜劣劣汰的进进程加速速。2、人口口因素影影响突出出目前的中中国城市市化率己己经达到到52%,城市化化率在未未来会处处于加速速的阶段段,城镇购购房26一550岁适适龄人口口在20014年年到20025年年间会形形成了一一个高峰峰。翁南道.房地产经济学,北京,商务出版社.2008.房地地产

14、企业业面对城城市化和和人口变变化,需要在在制定商商业模式式时未雨雨绸缪。3、调控控效果越越来越差差 从房房地产行行业市场场化以来来到20013年年,政府连连续出台台了各种种政策对对房地产产市场进进行调控控,政策的的手段从从传统的的金融、税收到到增加保保障性住住房等,甚至一一些城市市还出台台了限购购、限价价政策。不过一一波又一一波严厉厉的房地地产调控控至今没没有控制制住房价价。市场场与政府府博弈的的历史结结果是房房价总是是创新高高，总体体而言，楼价下下跌是暂暂时的,上涨是是大趋势势。4、融资资难度加加大政府在最最近出台台的新政政实施在在金融信信贷、财财政税收收和土地地政策上上都指向向地产开开发商

15、的的资金链链。国家家统计局局最新发发布的房房地产数数据显示示,地产开开发商贷贷款和按按揭贷款款增速总总体放缓缓。当国国务院颁颁布新国国八条后后,受人瞩瞩目的房房产税、限购令令也正式式落地,这些试试点城市市的成交交量、价价格出现现跌落现现象,所以地地产开发发商最主主要的资资金回笼笼渠道受受到非常常明显的的影响。受到上述述因素的的影响，房地产产企业简简单依靠靠拿地、开发、销售的的模式已已经越来来越难获获得高利利润了，以往粗粗放式经经营业难难以再维维系下去去，房地地产企业业非常有有必要通通过商业业模式创创新来应应对外部部环境和和内部经经营的多多重挑战战。第二节研究意意义和研研究方法法研究的目目的和意

16、意义面对不断断升级的的调控政政策和愈愈加激烈烈的市场场竞争，房地产产企业不不断转型型创新已已成为自自身发展展的重要要动力。房地产产企业的的发展需需要根据据政策、土地供供应、人人口数量量、市场场竞争的的变化顺顺势而为为，企业业要对原原有的商商业模式式需要进进行创新新才能实实现基业业长青。笔者希希望本文文能对未未来房地地产企业业的商业业模式转转型提供供参考。笔者希希望通过过研究商商业模式式理论和和房地产产企业的的实践，为房地地产企业业实现良良性的可可持续性性发展提提供借鉴鉴。二、研究究思路与与内容本文首先先对商业业模式的的相关理理论进行行了分析析，明确确了房地地产企业业商业模模式研究究的理论论依据

17、和和原则。在此基基础上，论述了了房地产产企业商商业模式式的内涵涵与要素素，并对对房地产产企业商商业模式式的创新新的途径径进行分分析。本本文根据据商业模模式的基基本要素素，建立立了具体体的适合合于中国国房地产产公司的的商业模模式分析析框架，即相互互关联的的五大核核心要素素:核心能能力、价价值链定定位、产产业联动动链、业业务模式式、和盈盈利模式式。根据据该五大大核心要要素的分分析框架架，本文文分析了了A公司这这个有代代表性企企业的商商业模式式，阐述述了A公司商商业模式式创新的的特点和和创新给给A公司经经营业绩绩带来可可喜的变变化，并并结合当当前房地地产业面面临的环环境变化化、海外外房地产产企业发发

18、展经验验和自身身发展的的现实，总结了了房地产产企业商商业模式式创新的的要素体体系,最后还还提出五五项措施施以确保保房地产产企业商商业模式式创新取取得良好好的实践践效果。研究方法法本本文采用用理论分分析、比比较研究究、统计计分析、案例分分析法,对房地地产企业业商业模模式的理理论基础础、要素素体系、现行的的模式进进行了研研究，并并通过展展开对AA公司案案例研究究,分析其其新旧商业业模式及及其经营营变化情情况。笔笔者希望望通过以以上研究究方法来来做好房房地产商商业模式式创新的的课题。商业模式式的理论论基础商业模模式的内内涵商业模式式的定义义国内外学学术界目目前对商商业模式式有很多多观点。哈佛商商学院

19、将将商业模模式定义义为“企业赢赢利所需需采用的的核心业业务决策策与平衡衡”。美国国学者约约翰逊的的商业业模式创创新白皮皮书中中指出任任何一个个商业模模式都是是一个由由客户价价值、企企业资源源和能力力、盈利利方式构构成的三三维立体体模式。按照学学界通用用观点认认为：商商业模式式是指一一个组织织在何时时(whhen)、何地地(whheree)、为为何(wwhy)、如何何(hoow)和和多大程程度(hhow mucch)地地为谁(whoo)提供供什么样样(whhat)的产品品和服务务(即77“w”)，并并开发资资源以持持续这种种努力的的组合。原磊. 国外商业模式理论研究评介J. 外国经济与管理. 2

20、007(10) 国内内学者魏魏炜、朱朱武祥两两位教授授提出认认为商业业模式是是利益相相关者的的交易结结构。魏魏朱商业业模式模模型包括括6个要素素：定位位、业务务系统、盈利模模式、关关键资源源能力、现金流流结构与与企业价价值。如如果用交交易价值值、交易易成本和和交易风风险这三三把标尺尺来看，实际上上是从不不同的侧侧面解释释了“利益相相关者的的交易结结构”。六要要素简略略阐述如如下：业业务系统统是内外外部利益益相关者者作为行行为主体体形成的的“网络拓拓扑结构构+交易角角色+治理关关系”；定位位是企业业为满足足利益相相关者需需求而与与其交易易的方式式；赢利利模式指指“赢利来来源+计价方方式（数数量、

21、时时间、价价值）”；现金金流结构构要体现现轻资产产的现金金流结构构设计，比如充充值卡（预收款款+高质量量服务=提高客客户满意意度+释放现现金流压压力）；企业价价值是商商业模式式的落脚脚点=股票市市值；关关键资源源能力是是改进效效率的重重点（业业绩的差差异）。魏炜、朱武祥,发现商业模式,机械工业出版社,2009魏朱商商业模式式6个要素素如下图图。笔者认为为商业模模式本质质上是客客户价值值实现与与创造的的逻辑。它的内内涵可以以描述为为：以客户价价值最大大化为目目标，把把能使企企业运行行的各要要素整合合起来，形成一一个完整整的、内内部化的的、或利利益相关关的、具具有核心心竞争力力的运行行系统，同时使

22、使系统达达成持续续赢利目目标的完完整解决决方案。商业模模式是由由各种要要素组成成的企业业经营体体系，各个要要素的彼彼此关联联、互相相配合，对房地地产企业业的发展展起到至至关重要要的作用用。二、房地地产企业业商业模模式笔者认为为房地产产企业商商业模式式是指房房地产企企业为实实现企业业价值最最大化，把能使使企业运运行的各各要素整整合起来来，形成成一个完完整的、内部化化的、或或利益相相关的、高效率率的、具具有核心心竞争力力的运行行系统。目前国国内的房房地产企企业的常常见的商商业模式式有住宅宅开发并并销售、商业地地产模式式、房地地产服务务模式三三种。住住宅开发发是指在在依法取取得国有有土地使使用权的的

23、土地上上,按照城城市规划划要求进进行基础础设施、房屋建建设，建建设完成成后,开发商商对其进进行销售售,收入归归开发商商所有。商业地地产模式式通常指指用于各各种批发发零售、餐饮、娱乐、休闲等等经营用用途的房房地产形形式、通通过出租租或出售售来获得得收入。房地产产服务指指专业服服务机构构提供规规划、设设计、销销售、物物业管理理、投资资顾问等等服务，获得服服务收入入。交易费费用与企企业能力力理论企业的产产生与发发展都是是基于一一定的社社会实际际和理论论基础的的，不同同的理论论对企业业的行为为以及成成长是不不尽相同同的，因因此对企企业如何何选取商商业模式式也就有有不同的的认识。笔者认认为房地地产企业业

24、的商业业模式与与交易费费用理论论和企业业能力理理论有密密切的关关系，建建立商业业模式的的基础在在于外部部的交易易费用和和内部的的经营能能力。交易费用用理论交易费用用理论认认为企业业本质上上是一种种与市场场对应存存在的契契约组织织，它存存在的意意义在于其其内部交交易相对对企业外外部(即市场场)行为活活动是节节约交易易费用的的，有效效率的。原磊. 国外商业模式理论研究评介J. 外国经济与管理. 2007(10)它的成成长主要要体现在在边界或或规模的的萎缩和和扩张上上，企业业的边界界或规模模由交易易费用来来决定，企业内内耗费的的交易费费用低于于在市场场上交易易费用时时，企业业的边界界则得以以扩展，直

25、到两两者的交交易费用用相等为为止。企企业行为为特征是是同质的的，企业业的成长长是外生生性的。具有这这样的行行为特征征和成长长性质，交易费费用理论论下的企企业主要要的能动动性行为为就是:在纵向向连续的的生产过过程的产产业链 (包括括价值链链和产业业联动链链)中，根根据相对对的市场场交易费费用的情情况选取取某些环环节组合合生产。鉴于纵纵向产业业链的定定位是商商业模式式的选取取的主要要环节，我们可可以这样样认为:交易费费用理论论下的企企业是根根据市场场形势的的变动，即外部部市场上上交易费费用的变变化(对比内内部契约约耗费的的交易费费用而言言)，来选选取商业业模式的的。二、企业业能力理理论生产性企企业

26、的内内生性成成长的理理论企业业能力理理论认为为，企业业是一个个历史的的不断成成长和演演化的有有机体。企业在在成企业业战略理理论长中中所积累累的核心心能力是是在可通通过公开开市场获获取的竞竞争性要要素(包括人人力资本本和非人人力资本本)的基础础上经过过擅变而而成的一一种企业业组织资资本和社社会资本本的结合合物，这这个结合合物却是是非竞争争性的，是完全全不能在在公开市市场上获获得的。这种有有价值的的、异质质的、完完全不能能仿制的的、难以以替代和和不可交交易的核核心能力力是企业业存在和和成长的的关键。企业正正是通过过其特有有的核心心能力的的积累及及由此所所决定的的竞争行行为或战战略来成成长，来来获得

27、持持续的竞竞争优势势和超额额利润的的。因此此，在企企业能力力理论看看来，由由于核心心能力的的异质性性，企业业是异质质的;由于内内在核心心能力在在企业运运行中的的关键作作用，企企业的成成长是内内生性的的。与交交易费用用理论相相比，企企业能力力理论更更注重企企业的生生产性内内涵。它它把企业业所需的的生产要要素划分分为两类类:竞争性性要素和和非竞争争性要素素，并通通过这一一划分解解释企业业异质性性及其与与企业竞竞争优势势的内在在联系。它强调调企业整整合要素素资源的的生产过过程是有有创造性性的、复复杂的企企业的产产生发展展不是源源于交易易的契约约组织的的形成过过程，而而是存在在非竞争争性要素素和不可可

28、交易因因素的。与交易费费用理论论企业观观的高度度经济学学抽象不不同，企企业能力力理论更更能贴近近企业的的现实，对实际际情况也也更有解解释力。它认为为交易费费用不是是解释企企业存在在及其规规模扩张张的唯一一决定变变量;由于外外部环境境的变化化对所有有企业都都是同质质的，各各个企业业的分化化、兴衰衰和发展展，尤其其是具有有竞争优优势的企企业最终终要依赖赖于组织织内的特特定资源源和能力力。因此此，在战战略管理理方面，企业能能力理论论得出的的结论就就是:作为内内生性成成长的。交易费费用理论论和企业业能力理理论的理理论抽象象程度是是不同的的，对事事实描述述的侧重重点也不不同。对对企业 这个个集生产产与交

29、易易于一身身的统一一体，由由于固守守新古典典经济学学分析范范式，交交易费用用理论抽抽象掉了了其生产产特性，主要从从交易特特性的角角度研究究了企业业的性质质、存在在和成长长的原因因。而企企业能力力理论主主要根植植于现实实，提出出了以企企业为根根本，以以企业本本身为立立足点的的企业观观和战略略管理理理论。结合两者者从不同同角度的的见解，笔者认认为，对对于企业业这样一一个集生生产性与与交易性性、内生生性与外外生性的的复杂组组织，战战略管理理应遵循循的原则则应是内内外兼顾顾的。即即在不确确定的市市场环境境中有快快速的反反应和适适应能力力，能够够抓住市市场变化化带来的的机会，或从相相应的调调整来应应对外

30、界界环境带带来的挑挑战;同时关关注自我我经营，以自身身的能力力为基准准来决定定任何的的调整和和变化。这是企企业取得得差异性性竞争优优势的主主要原因因。商业业模式的的定位是是企业战战略管理理的重要要方面。企业战战略管理理的内外外统一性性，是房房地产企企业恰当当定位其其商业模模式的原原则和理理论依据据。第三章房地地产企业业商业模模式要素素体系第一节房地产产行业特特征从产业顺顺序的角角度看，房地产产企业可可分为房房地产开开发企业业、中介介服务企企业和物物业管理理企业等等。房地地产企业业是指房房地产开开发和经经营的企企业，他他们是在在城市规规划区内内国有土土地上进进行基础础设施建建设、房房屋建设设，并

31、转转让房地地产开发发项目或或者销售售、出租租商品房房的经济济组织。一个完完整的房房地产开开发过程程，一般般包括:市场调调查、可可行性研研究、获获取土地地使用权权、规划划设计、选择施施工企业业、施工工建设、市场推推广,房房地产开开发企业业在其中中的角色色是投资资者或者者说是业业主。房房地产业业是一国国国民经经济的重重要行业业。与其其他行业业相比，房地产产业具有有许多特特殊性质质: 第第一，依依赖性。房地产产是在土土地上建建设的商商品，是是基于土土地利用用所引申申出来的的商品的的代名词词。而土土地总是是稀缺的的，这使使得土地地作为房房地产开开发业最最重要的的资源的的地位更更为突出出。而土土地的不不

32、可移动动决定了了房地产产商品的的固定性性，这使使得其供供给和需需求的相相互适应应只能局局限在一一定的市市场区域域。由于于这点，某一地地区房地地产业的的发展与与当地经经济的发发展关系系十分密密切。第第二，产产业价值值链宽泛泛。房地地产行业业不仅生生产周期期长，而而且涉及及行政、法律、设计施施工、金金融、管管理、经经纪代理理等各行行业和部部门，是是一个专专业性跨跨度很大大、涉及及领域很很广泛的的综合型型产业。李德深,谢小平. 房地产业的核心竞争力J. 中国中小企业. 2005(07)第三三，资本本属性。由于房房地产资资源的有有限性，房地产产开发投投入量十十分巨大大。从土土地购置置 (或租租入)、土

33、地地开发 (通常常包括动动迁安置置、七通通一平，到地上上结构建建筑，再再到后期期广告等等具体销销售工作作的展开开，生产产周期长长，占用用资金多多，是典典型的资资金密集集型产业业。第四四，产业业联动能能力强。由于房房地产是是一种综综合性的的复杂商商品，房房地产业业与国民民经济的的许多行行业都有有着密切切的关系系，如钢钢铁、水水泥、木木材、玻玻璃、塑塑料、家家电、广广告、金金融等上上下游产产业。据据统计，我国每每年钢材材的两成成、水泥泥的七成成、木材材的四成成、玻璃璃的七成成和塑料料制品的的两成都都用于房房地产开开发建设设中。因因此，房房地产业业的发展展能促进进这些产产业的发发展，其其比例达达到1

34、:7，即即每1100元元的房地地产销售售能带动动相关产产业700元的销销售。牛凤瑞.中国房地产发展报告.M北京社会科学文献出版社，2009也也正因如如此，我我国GDDP中大大约有112.%是由由房地产产业创造造的，对对国民经经济的贡贡献率很很高。房地产企企业商业业模式的的要素笔者认为为房地产产企业的的商业模模式有的的五个核核心要素素，即企企业的核核心能力力、价值值链定位位、产业业联动链链、业务务模式、盈利模模式。这这五个要要素组成成了房地地产企业业商业模模式体系系。核心能力力根据据企业能能力理论论，企业业的核心心能力是是在其长长期的生生产经营营活动中中积累而而成的，具有完完全异质质性的独独特资

35、源源。它对对企业的的竞争优优势起关关键作用用，使其其经营和和决策的的根本。首先，我我们可以以综合房房地产企企业的共共性，找找出对房房地产企企业来说说至关重重要的战战略资源源和能力力。本文文认为它它们是:土地、资金、经营能能力。土土地过去去一直被被认为是是房地产产企业实实力的象象征，土土地资产产的不可可再生性性、增值值性和可可持续性性使其成成为毋庸庸置疑的的战略性性资源，因此土土地储备备、获取取和整合合土地的的能力是是企业的的重要能能力之一一。房地产业业 (特别别是房地地产开发发)是一个个典型的的资本密密集型产产业，具具有投资资规模大大、期限限长、资资金周转转慢的特特点。自自有资金金在一定定程度

36、上上确定了了房地产产开发的的规模和和抗风险险能力，对房地地产企业业而言，资金也也是竞争争对手难难以模仿仿、不可可替代的的战略性性资源，资本运运作能力力、融资资能力、财务平平衡以及及现金流流管理能能力因此此也成为为企业的的重要能能力之一一。 闫寒. 房地产企业融资渠道思考J. 合作经济与科技. 2011房地产企企业的经经营能力力体现在在三个方方面，即即以知识识为基础础的技术术能力、组织管管理能力力以及市市场活动动能力。技术能能力包括括研发能能力、创创新能力力及应用用能力;组织管管理能力力包括整整合和配配置资源源，组织织和协调调关系，激励、领导和和控制的的能力等等;市场活活动能力力是指洞洞察机会会

37、和交易易获利能能力，包包括获取取信息的的能力、发现机机会的能能力、谈谈判能力力和营销销能力。战略资资源和核核心能力力是企业业成功的的关键。以上三三者是房房地产企企业最为为重要的的战略资资源和能能力，是是每个企企业应该该具备的的，但不不同企业业侧重点点会有所所不同，这表现现了不同同企业不不同的核核心能力力，也是是其竞争争力优势势的体现现。二二、价值值链定位位这里的“价值链链”的概念念可以参参照哈佛佛大学商商学院教教授迈克克尔波特对对此的定定义，即即“每一个个企业都都是在设设计、生生产、销销售、发发送和辅辅助其产产品的过过程中进进行种种种活动的的集合体体。所有有这些活活动可以以用一个个价值链链来表

38、明明。”迈克尔波特.竞争战略,北京:华夏出版社,1997.对于房房地产业业，这个个行业综综合程度度很高的的产业，我们可可以把其其运作过过程划分分为五个个阶段，即土地地开发阶阶段、决决策拿地地阶段、规划设设计阶段段、项目目施工阶阶段和销销售服务务阶段。同时，房地产产业价值值链的各各环节相相应包括括:土地开开发、市市场研究究、投资资决策、土地获获取、市市场定位位、产品品策划、规划设设计、招招标投标标、施工工组织、进度质质量成本本、营销销经营、物业管管理/出租。在本阶段段，我国国房地产产企业的的产业价价值链定定位笼统统、单一一，大部部分都采采取雷同同的、大大而全但但不专业业、不精精细的价价值链模模式

39、。一一方面，房地产产开发企企业的价价值链定定位比较较单一表表现在大大多数都都采取的的是所谓谓香港模模式，即即开发企企业的经经营范围围廊括了了房地产产开发的的整个价价值链，从买地地、建造造、卖/租房到到物业管管理都由由开发企企业完成成。具体体对应房房地产业业价值链链的各个个环节来来说，除除了土地地开发不不一定参参与(这须视视具体地地块的生生熟程度度而定，且不在在一般开开发企业业的掌控控范围内内)以外，房地产产企业一一般要完完成从市市场研究究、投资资决策、土地获获取、市市场定位位、产品品策划、规划设设计，到到招标投投标、施施工组织织、进度度质量成成本、营营销管理理、物业业管理/出租的的整个流流程。

40、国国内房地地产企业业采取的的这种全全面开发发的价值值链定位位模式有有两个特特点:一是房地地产企业业参与所所有价值值链环节节，并不不意味着着只有它它在独力力运作。它需要要在不同同的环节节寻找相相应的合合作机构构，如在在规划设设计环节节与设计计院、在在施工组组织环节节与工程程单位合合作等。这是因因为房地地产开发发过程中中的很多多环节具具有很高高的专业业度，因因此这个个时期的的初始成成长阶段段的开发发企业出出于运作作成本等等方面的的考虑，往往是是选择与与相应专专业机构构的合作作.二是开发发企业大大多不会会在这整整个价值值链的每每个环节节都精耕耕细作，也不是是每个环环节都花花费成本本与专业业机构合合作

41、，房房地产专专业化进进程缓慢慢，没有有完整的的科学决决策机制制，经营营管理上上带有一一定盲目目性.这是因因为旺盛盛的市场场环境、不成熟熟的消费费者、未未完善的的行业规规范等没没有对企企业构成成外在压压力，企企业也往往往依赖赖经验和和感觉等等粗放的的方式进进行判断断和管理理，缺乏乏科学决决策。具具体来说说，大多多数开发发企业在在产品设设计和规规划设计计环节和和施工组组织环节节会选择择与设计计院、施施工单位位合作，而在投投资决策策、土地地获取、市场定定位等环环节一般般依据本本企业少少数人的的经验和和感觉做做出决策策，在营营销推广广、销售售/出租、物业管管理环节节采取在在企业内内部组建建相应团团队开

42、展展业务 (也有有部分公公司在这这些环节节与专业业营销代代理或经经营和物物业管理理机构合合作)，而市市场研究究、进度度质量成成本监测测等环节节几乎省省略。也也就是说说企业对对硬性需需要尽量量满足，对软性性需要能能省则省省。房地地产企业业统一选选择该价价值链模模式的原原因，主主要是在在一定的的制度和和市场环环境下这这种定位位能减少少成本支支出和收收益分摊摊、使得得利润最最大化。三三、产业业联动链链企企业与市市场之间间的界限限日益模模糊，两两者的中中间地带带出现并并存在着着多种常常见的经经济组织织形式，如战略略联盟、固定伙伙伴关系系的业务务外包制制、特许许经销制制等。房房地产企企业是集集房地产产开

43、发、经营、管理和和服务等等职能为为一体的的综合性性企业，对上下下游产业业宽泛且且强大的的影响力力，有必必要在在在房地产产价值链链分析的的基础上上，进一一步对房房地产的的产业联联动进行行分析，从房地地产行业业出发进进行产业业延伸，寻找产产业的嫁嫁接和联联动发展展机会，形成有有效的商商业联盟盟即合作作关系网网络。这这种联盟盟可以是是长期的的，如战战略联盟盟;也可以以是有时时限的、局部的的，如合合同外包包。可以以延伸联联动的上上下游产产业有:建筑业业、建材材装修业业、广告告及中介介业、金金融服务务业、家家电家具具业、社社会服务务业、旅旅游业等等。另外外，可以以纳入企企业商业业联盟的的合作网网络的还还

44、可能是是某些专专业机构构 (最典典型的如如销售代代理机构构)，它们们的业务务处在房房地产产产业价值值链上，但不包包含在某某些房地地产开发发企业的的价值配配置即价价值链集集合中。这时它它们与房房地产开开发企业业之间就就可以采采取商业业联盟的的方式。孙开友，战略联盟:住房企业发展的必然趋势，中央财经大学学报，2008房地产产业与其其他产业业的联动动主要是是在房地地产企业业与某些些专业机机构(业务活活动处于于房地产产业价值值链上但但又不在在开发企企业经营营范围之之内的)之间的的合作，如设计计公司、施工单单位，甚甚至销售售代理公公司、物物业管理理公司、广告公公司等。四、业务务模式业务模式式指向消消费者

45、提提供的价价值，包包括产品品和服务务。房地地产产品品方面，按业态态可分为为住宅物物业、商商业物业业、商用用物业三三类;按价值值提供方方式，可可分为销销售方式式和租赁赁方式。按照目目标群体体的不同同，还可可以进一一步细分分。服务务包括在在销售过过程中的的隐性服服务、售售后服务务和物业业管理。业务模式式包含产产品和服服务两方方面的内内容。我我国该阶阶段的房房地产企企业的业业务模式式特征是是，产品品以住宅宅物业为为主，产产品定位位粗放且且多样，一般没没有固定定的目标标客户群群体，客客户服务务意识淡淡薄服务务问题上上。一是物业业管理方方面:与价值值链定位位相呼应应，大部部分的房房地产企企业在开开发并销

46、销售/出租物物业后也也进行物物业管理理 (以开开发公司司的名义义或另组组建物业业管理公公司)，在物物业的特特殊性要要求有较较高的专专业度时时要考虑虑与专业业物业管管理公司司合作。二是售后后服务以以及生产产和提高高产品过过程中的的服务，由于该该时期市市场环境境的特点点，房地地产企业业在这方方面的服服务意识识还很淡淡薄。在在业务模模式的产产品问题题上，该该时期的的房地产产企业大大致可以以分为两两类:以开发发住宅物物业为主主的，和和开发商商业、商商用物业业的，且且前者居居多。这这与时代代和市场场背景，以及相相应的制制度支持持有关，特别是是银行贷贷款和预预售政策策对住宅宅物业的的支持，给相关关企业相相

47、应的发发展机遇遇。而商商业地产产等的开开发需要要多方面面的融资资，获得得长期资资金的支支持。主主要开发发住宅的的房地产产企业的的住宅产产品一般般较多样样化，即即包含了了不同的的住宅类类型，兼兼顾了不不同的消消费群体体，并且且有时也也开发非非住宅物物业。五、盈盈利模式式盈利模式式包含成成本结构构和收入入模式。成本结结构主要要描述企企业成本本支付在在哪些环环节，各各个环节节的成本本费用以以何种形形式和比比例分配配。房地地产企业业的成本本结构模模式与其其价值链链定位和和产业联联动链是是相对应应的。房地产业典型盈利模式及关键成功因素研究，张浩文，东南大学硕士论文 ，2006确确定了企企业运作作包含哪哪

48、些价值值链环节节、和其其他哪些些产业的的企业有有联动合合作关系系，也就就基本上上确定了了企业成成本结构构的主要要方面，而且还还可以细细化。收入模式式主要描描述企业业从哪里里获得收收入，获获得收入入的形式式有哪几几种，这这些收入入以何种种形式和和比例在在产业链链中分配配，企业业是否对对这种分分配有话话语权。企业的的收入来来源和配配置与其其产业价价值链是是相对应应的。第四章房地产产公司商商业模式式的创新新商业模模式创新新的环境境分析一、宏观观环境的的变革20000年以来来这一段段时期对对于中国国的房地地产业是是特殊而而重要的的.开发投投资额及及其增速速、竣工工面积、销售面面积、住住宅商品品房价等等

49、均处历历史峰值值区位，房地产产投资旺旺盛，市市场受到到社会各各界的参参与和普普遍关注注，火热热异常。同时，房地产产投机凸凸现，系系统性风风险激增增，20004年年，国家家宏观调调控力度度迅速加加大，开开始频繁繁出台金金融、土土地、税税收、行行业制度度等相关关的政策策法规，以打击击投机、稳定房房价、规规范行业业，房地地产业开开始经历历第一个个政策年年。房地地产热启启动之后后，中央央部委的的第一飘飘冷水来来自20003年年6月中国国人民银银行发布布关于于进一步步加强房房地产信信贷业务务管理的的通知(简称央央行。1112号号文)，收紧紧了房地地产开发发信贷。 20004年年后，政政策力度度和密度度加

50、大:3月，国土资资源部、监察部部联合下下发通知知，规定定8月31日后出出让经营营性土地地使用权权必须以以招拍挂挂方式，协议土土地政策策被终结结 (业内内称之为为 8.13大限)。20005年，3月，国国务院发发布的政府府工作报报告中中第一次次明确提提出抑制制高房价价。3月71日，央央行再次次加息;26日日，一份份名为关于于切实稳稳定住房房价格的的通知的文件件在3月发出出，被称称为国八八条，文文件清晰晰传达了了对房价价上涨过过快的忧忧虑，并并要求省省级人民民政府对对本地区区稳定住住房价格格工作负负总责，对住房房价格上上涨过快快，控制制措施不不力，要要追究有有关责任任人的责责任。在在排山倒倒海般的

51、的政策下下，20005年年 077 个大大中城市市房屋价价格涨幅幅为77.6%，全国国完成房房地产开开发投资资515579.3亿元元，比上上年同期期增长11.988%，增增幅较去去年同期期减少88.3个个百分点点，调控控显现出出一定成成效。吴晓灵.对十年房地产调控政策的思考J.中国金融.2008220111、20112年也也出台了了调控政政策，对对房地产产企业的的银行融融资提高高了门槛槛、减少少了土地地供应、加大了了房产转转让的税税收力度度，房地地产业面面临的宏宏观经济济环境、政策环环境越来来越困难难。二、国外外房地产产企业的的商业模模式1、美国国模式美国的房房地产行行业已经经发展到到了较为为

52、成熟的的阶段，规模化化、专业业化的产产业链组组成了规规范、高高效和有有序的行行业格局局。美国国的模式式是一个个在市场场经济的的环境下下，以房房地产买买方市场场为主导导的房地地产开发发模式。美国模模式真正正的主导导者是资资本和发发达的基基金，开开发商、建筑商商、中介介商以及及其他环环节都属属于围绕绕资本的的价值链链环节。张永岳，国际房地产概述，上海人民出版社，2004年美国模模式依赖赖两个基基础:一是高高水平的的专业化化分工，二是良良好的资资本市场场环境和和丰富的的金融衍衍生工具具。美国国模式强强调房地地产开发发的所有有环节都都应由不不同的专专业公司司来共同同完成，比如房房地产投投资公司司只负责

53、责融资投投资项目目，项目目开发则则由专业业开发公公司建造造，其他他销售和和物业等等环节也也由不同同公司完完成。美美国模式式是典型型的资本本主导市市场的经经营模式式，即对对房地产产市场的的各种权权利(如土地地产权、房屋所所有权、使用权权、出租租权、抵抵押权)进行分分割的集集合，设设计出若若干金融融产品进进入资本本市场，成为高高度分散散的、高高杠杆的的金融产产品或衍衍生品。在美国国，融资资方式除除了银行行提供贷贷款外，还依靠靠退休基基金、不不动产信信贷等多多种金融融工具等等综合运运用。2、新加加坡模式式新加坡是是一个岛岛国，人人多地少少，几乎乎没有任任何资源源，新加加坡888% 的的土地都都属国有

54、有，对土土地使用用的控制制相当严严格，在在全国每每一个区区域内都都有详细细土地规规划。新新加坡政政府拥有有土地的的定价权权，在新新加坡，由建屋屋发展商商负责住住房供应应。新加加坡的金金融市场场非常成成熟，使使得新加加坡房地地产商拥拥有足够够的资金金空间。新加坡坡财政部部系中政政府投资资公司(GICC)、淡淡马锡控控股等旗旗下都有有多个房房地产投投资基金金，在新新加坡房房地产商商有直接接投资开开发项目目的，更更多的还还是借助助资本市市场，通通过一系系列运作作把风险险拆分。由房地地产升值值获利的的原始投投资形式式转变为为资产管管理模式式，将发发行债券券取代传传统银行行借贷，通过募募集基金金来投资资

55、房地产产项目。3.香港港模式香港模式式是以开开发商为为中心的的房地产产开发产产业价值值链，一一家开发发商负责责买地、建造、卖房、管理，房子建建好后直直接出售售。开发发商主要要融资渠渠道是向向银行贷贷款和通通过预售售收取客客户定金金的方式式获得。原磊. 国外商业模式理论研究评介J. 外国经济与管理. 2007(10)上述模模式是香香港房地地产企业业在最初初的发展展模式，发展到到了一定定的规模模特别是是二十世世纪七十十年代中中期以后后，地产产上市公公司改变变开发出出售的粗粗放经营营方式，而转向向长期持持有投资资出租物物业，以以获得股股价的增增长。香香港地产产企业在在招股说说明和各各种宣传传资料中中

56、，都强强调并承承诺，为为股民负负责，适适量、适适时机的的储备土土地，并并保证持持有一定定比例的的经营性性物业组组合权益益，以保保证股民民投资者者的长期期稳定的的收益。我国大大部分的的房地产产公司都都采用香香港模式式。第二节商业模模式创新新的途径径一、核核心能力力创新面对政策策的调整整和复杂杂多变的的市场环环境，房房地产企企业必须须对自身身的资源源能力进进行客观观的分析析，根据据自身实实际培养养和强化化核心竞竞争力，增强企企业的竞竞争优势势，强化化企业战战略转换换能力.土地、资金和和经营能能力是房房地产企企业至关关重要的的战略资资源和能能力，是是每个企企业都应应该具备备的，但但不同时时期、不不同

57、企业业侧重点点会有所所不同，因而其其核心能能力的结结构也不不同。11998820004年年间，大大多数房房地产企企业的核核心能力力都是土土地型。三种核核心能力力的发展展很不平平衡，220044 年以以后，房房地产企企业的核核心能力力结构需需要向资资金和经经营管理理能力倾倾斜，形形成三者者均衡发发展的核核心能力力结构，同时有有所侧重重，具体体侧重于于哪一方方面，须须根据企企业自身身优势和和相关条条件决定定。土地规则则的改变变突出了了企业资资本运作作能力和和战略管管理能力力的重要要性。土土地市场场交易的的操作愈愈加规范范，行业业愈加有有序。土土地依然然是房地地产开发发至关重重要、不不可缺的的资源，

58、但不再再成为唯唯一的决决定性因因素;具备了了一定资资金实力力和管理理运作能能力的开开发商都都可能凭凭实力拿拿下地块块，而不不是仅凭凭关系.同时，土地的的储备也也受到监监督、规规范，过过度囤积积会使企企业承受受沉重的的成本负负担。总总之，以以后的房房地产企企业将逐逐渐摆脱脱对土地地的过分分依赖。房地产业业是一个个典型的的资本密密集型产产业，具具有投资资规模大大、期限限长、资资金周转转慢的特特点。一一方面，资金实实力(主要指指自有资资金规模模)是房地地产企业业的规模模和实力力的体现现。另一一方面，房地产产业和金金融业的的关联度度很高，是在与与地产业业密切关关联的223 个个产业中中直接关关联度和和

59、完全关关联度最最大，而而国别差差异、时时间差异异最小的的四个产产业之一一。房地地产开发发企业除除自有资资本以外外，需要要且必须须通过其其他融资资渠道，如银行行贷款、股权融融资、信信托基金金融资、债权融融资以及及合法的的销售回回款等。新形势下下，房地地产企业业的资本本实力、经营能能力成为为本轮行行业整合合、优胜胜劣汰的的关键因因素，企企业需要要重点打打造其资资金的核核心能力力。这不不仅要求求房地产产企业在在过去的的发展基基础上有有较优的的资本实实力，还还要求他他们能对对不同的的融资方方式进行行调整，以求合合理的资资金来源源结构。具体地地说，应应该减少少对以往往传统的的三大资资金来源源 (银行行融

60、资、预售回回款、工工程拖欠欠款)的依赖赖，拓宽宽融资渠渠道(上市、发债、基金合合作、合合并收购购、战略略合作等等)，进行行房地产产金融的的创新。房地产产企业近近年来的的动态也也印证了了这种趋趋势:瑞安地地产上市市进行股股权融资资，合生生创展、顺驰置置业、大大连A公司寻寻求基金金注资入入股，中中海地产产国外发发行债券券，以及及很多拥拥有不同同的核心心资源的的地产商商之间大大规模的的合作、并购等等等。张锋.金融调控政策及对房地产市场的影响J中国房地产金融.2008，（04）其其中，一一些融资资方式会会改变企企业资本本结构，其本身身对公司司发展和和治理结结构有重重要作用用，是企企业持续续、快速速发展