某地产公司前期物业服务招标文件

1、PAGE PAGE 15西溪蝶园一期（暂定）住宅小区前期物业管理招标编号号：招标文件杭州万科科置业有有限公司司二OO七七年九月“西溪蝶蝶园一期期（暂定定）”概况及及招标情情况说明明第一章总总则“西溪溪蝶园一一期（暂暂定）”为多层、小高层层公寓项项目，由由杭州万万科置业业有限公公司开发发，座落落于杭州州市西湖湖区蒋村村，北接接浙江大大学紫金金港校区区，南临临西溪国国家湿地地公园。本项目目一期建设设用地5506226平方方米，建建筑总面积14448336平方方米，包包括地上上面积11161119平平方米、地下面面积2887177平方米米。项目目一期主体体为9幢多层、小高层层住宅。预预计项目目一期总

2、户户数为7700户户。项目目交付时时间为20009年4月。本公司根根据物物业管理理条例、建设部部前期期物业管管理招标标投标管管理暂行行办法及杭杭州市物物业管理理招标工工作实施施办法的文件件要求，决定采采用公开开招标方方式选聘聘前期物业业管理公公司。一、“西西溪蝶园园一期（暂暂定）”规划建建设基本本情况（一）一一期总占占地面积积：5006266m2。（二）一一期总建建筑面积积：14448366m2。一期地上上建筑总总面积11661199m2。其中中住宅建建筑面积积11339066m2，社区区服务和和商业建建筑面积积22113m2。一一期地下下建筑总总面积2287117m2。其中中车库及及其它22

3、64998m2（包括括人防建建筑面积积122259m2），自行行车库面面积22218m2。（四）一一期车位位情况：车车位数 6299个。其其中地上上车位 63个，地地下车位位 5666个。（五）一一期公共共设施及及公用设设备：绿地率：30.22%容积率：2.330建筑密度度：255.0%总配体量量：住宅宅总户数数 7000户建筑层数数：1-2幢48层，3-9幢1012层层；主要设施施及设备备情况：（1）生活给给水系统统水源：取取自城市市自来水水，供水水压力0.220MPPa，从从北侧蒋蒋村一号号路及西西侧蒋村村西路的的城市给给水管道道上各接接1根2200mmm的引引入管，供本小小区生活活及消防

4、防用水，室外消消防给水水、室外外生活给给水管道道分开设设置，室室外设三三座水表表井（消消防两座座，生活活一座）。最高日用用水量：Qd=6422.7mm3/dd ；平平均小时时用水量量：QQh=229.66m3/hh；最大大小时用用水量： Qmm=633.8mm3/hh；（2）生生活排水水系统生活污水水排水量量与生活活给水量量相同。本工程室室外采用用生活污污水与雨雨水分流流制排水水的管道道系统，室内采采用粪便便污水与与洗浴废废水分流流排水管管道系统统，住宅宅厨房排排水单独独设置排排水立管管。为保保证较好好的室内内环境，卫生间间污水管管道系统统设有专专用通气气立管。污水经污污水处理理站处理理后达标

5、标排至市市政污水水管道。车库内排排水排入入集水井井后用潜潜水排污污泵提升升后排至至室外污污水管道道。（3）雨雨水系统统本工程北北侧道路路蒋村一一号路有有城市雨雨水管道道，基地地南侧有有天然河河道朝天天莫港，允许本本工程雨雨水排入入。屋面面雨水采采用外落落式重力力流雨水水排水系系统。屋屋面雨水水由877型雨水水斗收集集经雨水水立管排排至室外外散水，再经113#雨雨水口收收集后排排至室外外雨水管管道。住宅分体体空调凝凝结水及及阳台雨雨水经立立管收集集后排至至室外散散水。（4）管管材生活给水水管：管管径DNN800mm者者，采用用内外壁壁涂塑钢钢管，丝丝扣连接接；管径DDN80mmm者，采用管管内壁

6、涂涂塑球墨墨给水铸铸铁管，橡胶圈圈接口。并设支支墩。管管道、管管件及阀阀门的工工作压力力为1.0MPPa。生活污废废水及雨雨水管：室内给水水管采用用采用钢钢塑复合合管，螺螺纹接口口。排水水管采用用PVCC-U管管、承插插粘接。（5）供供配电系系统电源等级级：本工程程高层住住宅楼的的电梯、应急照照明，汽汽车库中中的消防防泵、喷喷淋泵、排烟风风机、应应急照明明以及小小区通讯讯机房，消防控控制室等等用电为为二级负负荷；其其余设备备用电为为三级负负荷。拟设100kV开开关站一一座，110kVV电业变变电站（内附228000KVAA变压器器）4座座。小区区内各住住宅楼及及物业等等用电均均由所管管辖的电电

7、业站以以3800V/2220VV三相四四线电缆缆直接埋埋地供至至各楼的的单元配配电间。（6）照照明系统统照明标准准：办公公室3000Lxx；电梯厅厅、设备机机房1000LXX；地下停停车库775LXX。住宅公共共走道照照明采用用节能效效果显著著的高光光效环管管日光灯灯；办公公室等均均采用高高光效节节能嵌入入式荧光光灯。走走廊、电电梯前室室、楼梯梯间采用用节能灯灯。（7）防防雷接地地系统按照建筑筑物防雷雷规范，本工程程中19号住住宅按三三类防雷雷建筑考考虑。防直击雷雷措施：屋面接接闪器采采用避雷雷带与屋屋面钢栏栏杆相结结合方式式，避雷雷带采用用254的热镀镀锌扁钢钢沿女儿儿墙四周周敷设，避雷带带

8、与屋面面钢栏杆杆在屋面面构成不不大于22020mm（或11624mm）的均均匀网格格。利用用结构柱柱内主筋筋（16主主筋两根根）作防防雷引下下线，利利用建筑筑物基础础底板内内主筋作作接地极极。防侧击雷雷措施：将455米及以以上部分分外墙上上的栏杆杆及金属属门窗等等较大的的金属物物体与防防雷装置置连接，在每层层利用结结构梁中中2根水水平主钢钢筋（166）与引引下线焊焊接成均均压带，所有引引下线、接地干干线、建建筑物内内的金属属结构和和竖向金金属管道道等应与与均压带带连接。防雷电感感应措施施：建筑筑物内的的设备、管道、构架等等主要金金属构件件均需与与防雷接接地装置置可靠连连接。防雷电波波侵入措措施

9、：进进出建筑筑物的金金属管道道及预埋埋钢管，电缆金金属外皮皮等均与与防雷接接地装置置可靠连连接。电气设备备接地、防雷接接地、弱弱电系统统接地共共用一套套接地装装置，接接地电阻阻1欧姆。电气接地地故障保保护采用用TN-C-SS系统，在电源源进户处处作重复复接地，凡电气气设备与与电气装装置均通通过专用用接地干干线可靠靠接地。在地下室室设总等等电位端端子箱进进行总等等电位连连接。在在卫生间间设局部部等电位位端子箱箱进行局局部等电电位连接接。在安安保室、通讯机机房等处处设专用用弱电接接地端子子。（8）消消防电气气火灾自动动报警系系统：在地下下车库一一、二内内设火灾灾自动报报警系统统；采用用集中报报警、

10、二二总线制制系统。消防控控制室设设于8号号楼一层层，集中中监控小小区火灾灾报警情情况。车车库内设设置感温温（烟）感探测测器、手手动报警警按钮、消防广广播扬声声器。各各主要设设备机房房设消防防电话。灭火联动动控制系系统：火灾发发生确认认后，由由消防控控制室发发出指令令起动消消防泵、喷淋泵泵、排烟烟风机、送风机机，降下下防火卷卷帘，同同时切断断非消防防电源。住宅消消火栓按按钮报警警信号引引至消防防控制室室，并可可直接启启动消防防泵。（9）弱弱电系统统电话通信信：住宅电电话按22门/户考虑虑，小区区系统容容量按115000门考虑虑；小区数据据网可与与INTTERNNET网网等信息息网联网网。通过过电

11、信总总机房内内的网络络管理设设备，小小区物业业管理机机构可为为用户提提供社会会、经济济等多媒媒体信息息。每套套住宅内内设12个信信息点。小区共共计需安安装约114000个信息息点。有线电视视系统：普通住住宅内每每套配设设23只电视视用户终终端，小小区共计计电视终终端约221000只。保安监控控系统：可视对对讲系统统、家庭安安全防范范报警系系统、电视监监视系统统、背景音音乐广播播系统、周界红红外报警警系统、电子巡巡更系统统（10）电梯：16台。二、“西西溪蝶园园一期（暂定）”的物业业配套设设施设备备保修期期限物业保修修期限：根据国国务院第第2799号令建设工工程质量量管理条条例的的规定执执行。电

12、梯：24个月主体主建建：6000个月主体水电电：244个月供水系统统：24个月监控系统统：24个月消防系统统：24个月绿化：244个月月配套市政政：244个月保修期时时间计算算：自设设备安装装完毕经经甲方工工程部、监理单单位、施施工单位位根据国国家相关关规定，对所安安装设备备进行外外观、调调试、运运行等方方面的检检测，在在取得甲甲方工程程部、监监理单位位、施工工单位和和物业管管理企业业三方认认同签章章之日起起即为保保修期的的起始日日期。三、物业业管理内内容 （一）房房屋和公公共配套套设施的的管理和和维修养养护；（二）公公共场所所的监控控系统及及消防设设备的管管理和维维修养护护；（三）服服务设施

13、施、文化化娱乐、体育活活动场所所等公用用设备设设施的管管理和维维护保养养；（四）清清洁卫生生；（五）公公共绿化化的维护护和管理理；（六）各各种车辆辆（包括括机动和和非机动动）的管管理；（七）协协助公安安部门进进行治安安防范工工作，对对物业管管理区域域内违反反有关治治安、环环保物业业装修和和使用法法律、法法规规定定的行为为，应当当制止并并及时报报告；（八）对对装修活活动进行行监督的的管理；（九）商商业网点点的管理理；（十）社社区文化化活动；（十一）档案资资料管理理；（十二）法律政政策及合合同规定定的其它它事项。四、物业业管理资资金来源源和物业业管理用用房（一）物物业管理理维修基基金将按按足额上上

14、缴杭州州市房管管局物业业维修资资金管理理中心；（二）物物业管理理用房及及物业经经营用房房：招标单位位与中标标企业签签订前期期物业管管理服务务合同，并待楼楼盘验收收合格后后1个月月内，建建设单位位按照物物业建设设工程许许可证载载明的地地上总建建筑面积积7的比例例配置物物管用房房（其中中3的物业业管理办办公和活活动用房房及4的物业业商业用用房）移移交给中中标单位位。（三）小小高层、高层物物业管理理费暂定定每平方方米元/月，商商铺元/月月，车位位使用管管理费元/个个月，上上述收费费标准可可上下浮浮动200。地地面停车车费用按按照杭杭州市住住宅小区区机动车车停放服服务收费费管理办办法收取。小小区业主主

15、大会成成立后，现定的的暂定收收费标准准转为基基准收费费标准，并由业业主大会会与物业业公司对对收费标标准进行行重新协协商制定定。已竣竣工交付付但尚未未出售物物业，由由开发建建设单位位按照物物业管理理费1000的的标准交交纳。物物业买受受人未入入住使用用的空置置物业由由物业管管理公司司管理，业主按按照物业业管理费费70%的标准准交纳。 电梯、增压水水泵、小小区水系系等高能能耗设备备运行所所需能耗耗费用按按实用摊摊。（四）其其它有偿偿服务项项目：1、停车车收费，物业经经营用房房出租等等；2、受物物业产权权人、使使用人委委托而提提供的代代办性服服务、特特约性服服务，需需要收费费的，由由物业管管理公司司

16、按有关关规定并并与委托托人协商商确定。五、管理理投标企企业资质质条件具有行政政主管部部门颁发发的物业业管理三三级及三级以以上资质质的专业业物业管管理公司司。六、奖惩惩措施（一）“西溪蝶蝶园一期期（暂定定）”的物业业管理服服务标准准按杭杭州市物物业管理理行业规规范服务务达标考考核标准准及前期期物业管管理服务务合同（招标单单位与中中标单位位签订）执行，中标单单位投标标书中有有关指标标和内容容超出上上述标准准或另有有规定的的，以投投标书为为准；（二）在在未成立立业主委委员会前前，中标标单位未未按杭杭州市物物业管理理行业规规范服务务达标考考核标准准及前前期物业业管理服服务合同同执行，或由于于物业管管理

17、公司司管理不不善造成成严重后后果的（如：失窃、偷窃等等行为，具体情情况视公公安机关关或其它它政府职职能部门门最终裁裁定），招标单单位有权权对中标标单位终终止委托托合同，由中标标单位承承担违约约和赔偿偿责任；（三）托托管期内内，若“西溪蝶蝶园一期期（暂定定）”被评为为浙江省省物业管管理优秀秀住宅小区区，由开开发商一一次性给给予中标标单位人人民币贰贰万元的的奖励。七、有关关说明（一）中中标单位位应根据据国家、省、市市的有关关法律、法规和和规章及及与开发发建设单单位（杭杭州万科科置业有限限公司）签订的前期物业业管理服服务合同同对“西溪蝶蝶园一期期（暂定定）”实行统统一管理理、综合合服务、自主经经营、

18、自自负盈亏亏；（二）制制作标书书时，统统一按220088年月日为物业业管理公公司进驻驻时间；（三）招招标单位位经过综综合验收收合格后后，按规规定移交交给中标标单位管管理，前前期物业业管理服服务合同同至业主主大会成成立，并并与新选选聘的物物业管理理企业签签订物业业管理服服务合同同生效之之日止。业主大大会将依依照物物业管理理条例选举产产生。业业主大会会成立后后视中标标单位工工作服务务业绩状状况决定定续聘或或改聘；（四）除除由开发发建设单单位投资资配套的的设施外外，在投投标书中中提出的的需要增增设的其其余设施施，被视视为投标标物业公公司承担担费用，如中标标，须在在承诺期期限内予予以实施施；（五）违违

19、反招标标文件规规定及在在投标过过程中违违法违纪纪，或以以其他方方式采取取不正当当竞争手手段的，一经查查实，由由杭州市市物业管管理招标标领导小小组按规规定给予予处罚，取消本本次投标标资格，已经中中标的终终止前期期物业管管理服务务合同，一切后后果由责责任者自自负。第二章投投标须知知一、投标标依据（一）国国家及省省市有关关“物业管管理”的政策策法规；（二）杭杭州市物物业管理理优秀示示范小区区评选标标准；（三）政政府有关关部门批批准的“西溪蝶蝶园一期期（暂定定）”小区规划划方案。二、投标标要求投标单位位应认真真审阅招招标中所所有的内内容、合合同条件件、规定定格式、规划建建设基本本情况和和图纸，以及投投

20、标依据据，认真真研究，实实在在在做好好投标书书。三、招标标文件解解释及答答疑（一）为为便于投投标单位位获取认认为有必必要的信信息和提提出问题题并得到到解决，投标单单位将被被邀请参参加现场场答疑会会，并对对小区现现场和周周围环境境进行勘勘察，以以获取编编制投标标文件和和签署合合同所需需的资料料。现场场答疑会会及勘察察现场的的时间另另定。（二）投投标单位位在收到到招标文文件后，若有意意见需要要澄清，应于收收到招标标文件后后五天内内以书面面形式向向招标单单位提出出，招标标单位通通过投标标答疑会会予以解解答，会会议结束束后，由由招标单单位整理理会议纪纪要和解解答内容容，作为为招标文文件补充充报市物物业

21、管理理招标办办核准同同意后，以书面面形式发发送到所所有获得得招标文文件的单单位。（三）不不论招标标单位向向投标单单位发送送任何资资料文件件，还是是向投标标单位提提出的问问题给予予回复，均以书书面形式式为准，任何口口头答复复或承诺诺一律无无效。第三章投投标文件件的编制制一、投标标文件的的语言投标文件件及投标标单位之之间与投投标有关关的来往往通知、函件和和文件均均应使用用简体中文文；用文文字表示示的数额额与数字字表示的的金额不不一致的的，以文文字表示示的金额额为准。二、投标标文件的的组成（一）投投标函；（二）法法定代表表人授权权委托书书；（三）综综合说明明书（企企业概况况、管理理经验、成果和和企业

22、发发展方向向等）；（四）接接管“西溪蝶蝶园一期期（暂定定）”的主要物业业管理人人员名单单、简介介及职称称、职务务、专业业资格资资质证书书复印件件；（五）管管理方案案及内容容：1、符合国国家及省省、市有有关“物业管管理”政策法法规的小小区管理理整体设设想及策策划；2、采取的的管理方方式、工工作计划划和物资资装备；3、根据“西溪蝶蝶园一期期（暂定定）”实际情情况，组组织有效效的管理理机构，制定行行之有效效的管理理规章制制度以及及管理人人员的配配备、培培训、管管理；4、根据“西溪蝶蝶园一期期（暂定定）”实际情情况，制制定物业业管理的的具体措措施，主主要包括括：房屋屋管理、共用设备备设施管理理、绿化化

23、管理、环境卫卫生管理理、治安安管理、入住管管理、业业户服务务、档案案管理等等）；5、制定争争创“杭州市市物业管管理优秀秀小区”规划和和具体实实施方案案，制定定完成承承诺指标标采取的的措施。各项指指标包括括：房屋屋及配套套设施完完好率、治安、消防事事故发生生率、保保洁率、绿化完完好率、住户投投诉率及及物业管管理公司司满意率率等等；6、注重社社区文化化建设，弘扬社社会主义义精神文文明和道道德风尚尚，提出出社区文文化活动动计划及及制度建建设； 7、以“西溪蝶蝶园一期期（暂定定）”为依托托，列便便民服务务项目，进行经经费收支支，制定定增收节节支措施施，注重重经济效效益的社社会效益益，体现现以业养养业的

24、发发展后劲劲； 8、发挥高高科技在在管理中中的作用用，智能能化系统统的日常常运行及及维护方方案。三、投标标报价1、投标标文件中中，全部部投标内内容的报报价，必必须用人人民币报报价。2、投标标报价应应包含下下列内容容：报价为综综合报价价，包含含履行合合同所有有相关服服务的费费用报价均包包含所有有的税费费和利润润3、不能能在投标标价格之之外还有有其他费费用出现现。四、投标标文件的的份数和和书写（一）投投标文件件应用不不能擦去去的墨水水打印或或书写，须统一一使用A44纸，并并装订成成册，各各投标单单位应提提供6份份完整的的投标文文件。（二）投投标文件件由投标标单位法法定代表表人或其其委托代代理人用用

25、不能擦擦去的墨墨水亲自自署名并并加盖法法人单位位公章和和法定代代表人或或其委托托代理人人的印章章。（三）全全套投标标文件应应无涂改改和行间间插字，除非这这些删改改是根据据招标单单位的批批示进行行的，或或者是招招标单位位造成必必须修改改的错误误。修改改处由投投标文件件签字人人签字证证明加盖盖印章；在招标标文件要要求提交交投标文文件的截截止时间间送达的的补充或或者修改改的内容容无效。（四）投投标文件件叙述应应简洁明明了。第四章投投标文件件的密封封和递交交一、投标标文件的的密封（一）投投标单位位应将投投标文件件装订成成册，正正本和全全部副本本分别装装入文件件袋，文文件袋的的接缝处处用薄纸纸张粘封封，

26、并在在封条与与文件袋袋的接缝缝处加盖盖法定代代表人印印章及法法人单位位公章。（二）投投标文件件封面应应写明招招标单位位及投标标单位名名称、地地址和邮邮编，加加盖法人人单位公公章及法法定代表表人印章。（三）投投标文件件没有按按规定密密封的，将拒绝绝接受并并原封退退回投标标单位。二、投标标截止期期投标单位位应于220077年月日分前前将投标标文件密密封送达达市建设设工程交交易中心心（杭州市市东新路路1555号和平平家私城城四楼）。三、投标标文件处处理中标单位位的投标标文件将将成为前前期物业业管理服服务合同同的有效效组成部部分。未未中标单单位的投投标文件件予以退退回，但但不予支支付标书书制作所所需的相相关费用用。第五章评评标、决决标一、评标标组织由招标单单位代表表在评委委库中随随机抽取取有关专专家和开开发建设设单位代代表组成成评标小小组，负负责评标标。二、评标标原则本着公平平竞争，优胜劣劣汰的原原则，由由评委对对投标单单位的标标书、企企业综合合情况和和答辩情情况进行行论证，并实行行计分制制，获得得最高分分的物业业管理公公司作为为中标单单位。三、评标标程序（一）于于20007年月日分在杭州州市物业业监管处处监督下下进行开开标，在在保证不不泄露的的情况下下，评标标小组对对各投标标单位的的标书进进行审核核论证。根据标标书分高高低确定定入围企企