营口市北海新区项目考察报告

1、 41/41营口市北海新区项目考察报告TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc340736068 一、城市背景研究 PAGEREF _Toc340736068 h 3 HYPERLINK l _Toc340736069 1、营口市、盖州市、北海新区区位概况 PAGEREF _Toc340736069 h 3 HYPERLINK l _Toc340736070 （1）营口市区位概况 PAGEREF _Toc340736070 h 3 HYPERLINK l _Toc340736071 （2）盖盖州市区区位概况况 PAGEREF _Toc340736071 h 3 HYPE

2、RLINK l _Toc340736072 （3）北北海新区区区位概概况 PAGEREF _Toc340736072 h 4 HYPERLINK l _Toc340736073 2、资源源优势 PAGEREF _Toc340736073 h 44 HYPERLINK l _Toc340736074 3、旅游游情况分分析 PAGEREF _Toc340736074 h 4 HYPERLINK l _Toc340736075 4、北海海新区交交通分析析 PAGEREF _Toc340736075 h 5 HYPERLINK l _Toc340736076 5、哈大大高铁对对本区域域的影响响 PAG

3、EREF _Toc340736076 h 5 HYPERLINK l _Toc340736077 6、营口口机场建建设的意意义 PAGEREF _Toc340736077 h 7 HYPERLINK l _Toc340736078 7、小结结 PAGEREF _Toc340736078 h 7 HYPERLINK l _Toc340736079 二、北海海新区发发展前景景分析 PAGEREF _Toc340736079 h 88 HYPERLINK l _Toc340736080 1、营口口市总体体规划 PAGEREF _Toc340736080 h 88 HYPERLINK l _Toc34

4、0736081 2、北海海新城规规划分析析 PAGEREF _Toc340736081 h 8 HYPERLINK l _Toc340736082 3、营口口北海机机电产业业园规划划 PAGEREF _Toc340736082 h 10 HYPERLINK l _Toc340736083 4、鲅鱼鱼圈对北北海新区区发展的的借鉴与与思考 PAGEREF _Toc340736083 h 110 HYPERLINK l _Toc340736084 （1）两两区域发发展关键键因素对对比 PAGEREF _Toc340736084 h 100 HYPERLINK l _Toc340736085 （2）北

5、北海新区区发展潜潜力分析析 PAGEREF _Toc340736085 h 12 HYPERLINK l _Toc340736086 三、城市市经济背背景研究究 PAGEREF _Toc340736086 h 13 HYPERLINK l _Toc340736087 1、经济济总量分分析 PAGEREF _Toc340736087 h 133 HYPERLINK l _Toc340736088 2、人口口分析 PAGEREF _Toc340736088 h 113 HYPERLINK l _Toc340736089 3、人均均可支配配收入分分析 PAGEREF _Toc340736089 h

6、144 HYPERLINK l _Toc340736090 4、财政政收入分分析 PAGEREF _Toc340736090 h 144 HYPERLINK l _Toc340736091 5、旅游游收入分分析 PAGEREF _Toc340736091 h 155 HYPERLINK l _Toc340736092 6、小结结 PAGEREF _Toc340736092 h 15 HYPERLINK l _Toc340736093 四、房地地产市场场研究 PAGEREF _Toc340736093 h 116 HYPERLINK l _Toc340736094 1、房地地产开发发投资额额 P

7、AGEREF _Toc340736094 h 16 HYPERLINK l _Toc340736095 2、房地地产施工工面积分分析 PAGEREF _Toc340736095 h 166 HYPERLINK l _Toc340736096 3、房地地产销售售面积分分析 PAGEREF _Toc340736096 h 177 HYPERLINK l _Toc340736097 4、房地地产销售售均价分分析 PAGEREF _Toc340736097 h 188 HYPERLINK l _Toc340736098 5、小结结 PAGEREF _Toc340736098 h 18 HYPERLIN

8、K l _Toc340736099 五、房地地产版块块研究 PAGEREF _Toc340736099 h 119 HYPERLINK l _Toc340736100 1、各版版块特征征 PAGEREF _Toc340736100 h 19 HYPERLINK l _Toc340736101 2、各版版块内典典型楼盘盘分析 PAGEREF _Toc340736101 h 119 HYPERLINK l _Toc340736102 （1）营营口市区区 PAGEREF _Toc340736102 h 19 HYPERLINK l _Toc340736103 （2）鲅鲅鱼圈 PAGEREF _Toc

9、340736103 h 220 HYPERLINK l _Toc340736104 (3)盖盖州市 PAGEREF _Toc340736104 h 221 HYPERLINK l _Toc340736105 六、地块块初步研研判 PAGEREF _Toc340736105 h 266 HYPERLINK l _Toc340736106 1、地块块区位 PAGEREF _Toc340736106 h 226 HYPERLINK l _Toc340736107 2、地块块位置 PAGEREF _Toc340736107 h 226 HYPERLINK l _Toc340736108 3、两地地块土

10、地地属性对对比 PAGEREF _Toc340736108 h 277 HYPERLINK l _Toc340736109 4、可类类比地块块分析 PAGEREF _Toc340736109 h 228 HYPERLINK l _Toc340736110 5、地块块一地价价预判 PAGEREF _Toc340736110 h 229 HYPERLINK l _Toc340736111 （1）盖盖州商住住用地基基准地价价 PAGEREF _Toc340736111 h 29 HYPERLINK l _Toc340736112 （2）近近期盖州州土地成成交价格格 PAGEREF _Toc34073

11、6112 h 30 HYPERLINK l _Toc340736113 （3）结结论 PAGEREF _Toc340736113 h 311 HYPERLINK l _Toc340736114 6、地块块一SWWOT分分析 PAGEREF _Toc340736114 h 311 HYPERLINK l _Toc340736115 七、项目目的发展展思考 PAGEREF _Toc340736115 h 332 HYPERLINK l _Toc340736116 1、市场场形象思思考 PAGEREF _Toc340736116 h 322 HYPERLINK l _Toc340736117 2、目

12、标标客户群群体思考考 PAGEREF _Toc340736117 h 32一、城市市背景研研究1、营口口市、盖盖州市、北海新新区区位位概况（1）营营口市区区位概况况营口市位位于渤海海辽东湾湾北岸，处于辽辽宁沿海海经济带带，是渤渤海湾近近海城市市之一，是辽宁宁省辖的的地级市市，距离离沈阳市市1511公里，距大连连市1997公里里，是以以工业、物流、商贸、旅游为为主的辽辽宁中部部城市群群出海口口岸，营营口借助助沈阳、大连的的强劲发发展势头头，已被被列入辽辽宁省五五大沿海海重点发发展区域域，是辽辽宁省沿沿海重点点发展区区域之一一，具有有巨大的的远景发发展潜力力。（2）盖盖州市区区位概况况盖州市位位于

13、辽东东半岛西西北部，是营口口市下辖辖的县级级市，盖盖州市位位于沈大大经济带带中部，地处辽辽宁沿海海经济带带重要节节点，与与大连市市、营口口市接壤壤，是辽辽宁沿海海经济带带和沈阳阳经济区区双重国国家战略略的叠加加区域。全市总总面积22,9330平方方公里，辖277个乡镇镇、办事事处，总总人口888万人人，盖州州市是营营口市区区县中面面积最大大、人口口最多的的一个。（3）北北海新区区区位概概况北海新区区是盖州州市的一一个经济济开发区区，位于于盖州市市西部沿沿海，规规划北至至沈大高高速公路路，南至至鲅鱼圈圈望海开开发区，西临辽辽东湾，北至沿沿海产业业基地三三期。北北海新区区成立于于20009年7月，

14、同同年，辽辽宁省将将营口盖盖州北海海新城区区纳入辽辽宁沿海海经济带带重点支支持区域域。新区区位于辽辽宁省沿沿海产业业经济带带和沈阳阳经济圈圈的交集集之处，是营口口老城区区与鲅鱼鱼圈开发发区的重重要结点点。2、资源源优势北海新区区内拥有有近500平方公公里现成成工业用用地，有有2000多平方方公里的的低产或或废弃盐盐田、盐盐碱地和和荒滩，其中大大部分尚尚未开发发，开发发成本低低廉；拥拥有500公里海海岸线，为临港港产业发发展、重重大项目目建设、城市发发展提供供了广阔阔的空间间。老城城区与鲅鲅鱼圈区区产业基基础比较较雄厚，辐射力力强，要要素供给给充足。3、旅游游情况分分析旅游产业业快速发发展。思思

15、拉堡温温泉小镇镇虹溪谷谷温泉、御景山山温泉宾宾馆正式式运营，奕丰泉天下下项目进进展顺利利，双台台镇被认认定为省省级“温泉旅旅游度假假区”，成为为全市温温泉旅游游业的一一张靓丽丽名片；白沙湾湾黄金海海岸服务务功能进进一步完完善，220111年接待待游客近近百万人人次，成功举举办中国国营口清清河石门门漂流文文化节。20111年旅旅游业投投入166亿元，实现旅旅游总收收入400亿元。4、北海海新区交交通分析析新区拥有有不可复复制的海海、陆、空立体体交通的的地理优优势，在在充分发发挥周边边交通优优势的同同时，也也为城市市的产业业发展和和经济建建设起到到了至关关重要的的支撑。北海新区区南距亿亿吨大港港鲅

16、鱼圈圈港口15公里里，北距距正在建建设的海海航支线线（营口口机场）16公里里。哈大大高铁、沈大高高速公路路、哈大大公路（2022国道）纵贯南南北；庄庄林公路路（3005国道道）、大大营铁路路、营大大公路、盖岫公公路连接接东西。京沈高高速公路路和筹建建中的营营口机场场构成以以营口为为节点的的辽宁99个城市市的900分钟城城市圈。从新区区驱车22小时，即可到到达大连连周水子子和沈阳阳桃仙机机场，未未来半个个小时到到达在建建的营口口机场。5、哈大大高铁对对本区域域的影响响哈大高速速铁路是是国家“十一五五”规划的的重点建建设工程程项目之之一，它它纵贯东东北三省省，线路路全长9904公公里,途径东东北3

17、省4个副省省级城市市和6个地级级市。通车时间间：20012年年10月份份，哈大客客运专线线开始试试运行。线路走向向：由南向北北，经过过的100座城市市为：大连市、营口市市、鞍山山市、辽辽阳市、沈阳市市、铁岭岭市、四四平市、长春市市、松原原市、哈哈尔滨市市；由南向北北，设立立24个车车站：大连站、大连北北站、普普兰店西西站、瓦瓦房店西西站、鲅鲅鱼圈东东站、盖盖州西站站、营口口东站、海城西西站、鞍鞍山西站站、辽阳阳站、沈沈阳站、沈阳北北站、铁铁岭西站站、开原原西站、昌图西西站、四四平东站站、公主主岭南站站、长春春西站、长春站站、德惠惠西站、扶余北北站、双双城北站站、哈尔尔滨西站站、哈尔尔滨站。运行

18、时间间：营口大大连：约约33分钟钟营口沈沈阳：约约27分钟钟营口长长春：约约1小时500分钟营口哈哈尔滨：约2小时300分钟通车意义义：哈大大高铁开开通后，从大连连到哈尔尔滨全程程只需33个多小小时，将将大大拉拉近辽宁宁与东北北地区主主要城市市的距离离。这条条纵贯东东北平原原和辽东东半岛的的客运专专线，将将专门用用于旅客客运输，与既有有的哈大大铁路实实行“客货分分线”运营，有效缓缓解沈铁铁运输紧紧张状况况，对促促进东北北地区经经济社会会和谐发发展，推推动东北北老工业业基地振振兴，具具有十分分重要的的意义和和作用。哈大高铁铁的通车车将改变变目前营营口市交交通的盲盲肠状况况，另一一方面提提供了信信

19、息加速速流动、人才交交换紧密密、资本本流动加加强等多多方面的的条件，为营口口市未来来的经济济发展起起到极其其有力的的推动作作用。北海新区区紧靠高铁铁盖州站站，哈大大高铁通通车将迅迅速提升升北海新新区的发发展速度度，带来来更多的的人流、物流、信息流流，融入入“五点一一线”战略的的大环境境经济圈圈，提升升区域的的竞争力力。6、营口口机场建建设的意意义近期拟建建设的营营口机场场位于北北海新区区以北115公里里，机场场定位是是环渤海海重要的的支线机机场和东东北地区区南端的的区域货货运枢纽纽机场。未来 2年-3年的的时间内内，将营营口机场场建成44C级支支线机场场，航站站楼设计计旅客吞吞吐量为为年155

20、万-300万人次次，用地地25000亩。按照“一一次规划划、分期期建设”的思路路，营口口机场中中远期规规划按民民航4DD级适航航标准建建设，航航站楼设设计旅客客吞吐量量中期为为年500万-1000万人人次，远远期为年年3000万-5000万人人次，用用地4平方公公里。营口机场场的建设设将极大大提升营营口市的的形象，更加完完善营口口市的交交通网络络体系，促进地地区经济济的发展展，带动动第三产产业的发发展，产产生“临空经经济区”，为城城市未来来的信息息交流、交通运运输、旅旅游业的的发展提提供有力力的支撑撑作用。7、小结结北海新区区位于盖州州市西部部沿海地地区，地地处辽宁宁省沿海海产业经经济带和和沈

21、阳经经济圈的的交集之之处，接接受两大大经济圈圈的辐射射，同时时也是营营口老城城区与鲅鲅鱼圈开开发区的的重要结结点，区区位条件件优越，有巨大大远期发发展利好好。新区拥有有50公公里海岸岸线，可可利用海海景资源源丰富；区内大大量盐碱碱地，开开发成本本低廉。新区拥有有不可复复制的海海、陆、空立体体交通的的地理优优势，紧邻高铁铁盖州站站、沈大大高速，2小时时到达大大连和沈沈阳国际际机场，半小时时到达营营口机场场，交通通条件十十分优越越。盖州市拥拥有得天天独厚的的海景资资源、温温泉资源源等，未未来政府府将重点点打造双双台温泉泉旅游度度假区和和盖州文化化古城两两个项目目，旅游游将成为为盖州市市的支柱柱产业

22、之之一。哈大高铁铁和营口口机场的的开通运运营，将将极大改改善盖州州市对外外辐射能能力，吸吸引整个个东北客客户前来来观光旅旅游，投投资置业业。二、北海海新区发发展前景景分析1、营口口市总体体规划营口市规规划由老老城区、新城区区、大石石桥城区区、盖州州城区,构成“大三角角”的城市市形态。规划确定定城市性性质为：东北重重要的港港口城市市和先进进制造业业基地， HYPERLINK /view/1868638.htm 辽宁中中部城市市群和 HYPERLINK /view/2596830.htm 辽宁沿沿海经济济带上的的区域中中心城市市。城市发展展战略规规划：实实施“南进”、“东拓”，近期期重点发发展“一

23、带五五区”。将重点点推进沿沿海产业业基地和和营东新新城两大大板块的的发展。2、北海海新城规规划分析析20088年8月盖州州市委、市政府府研究决决定组建建盖州北北海新城城区。220099年5月1日，经营营口市委委、市政政府研究究同意成成立营口口盖州北北海新城城区党工工委和管管委会。7月15日，营口口盖州北北海新城城区正式式挂牌成成立。220100年2月经辽辽宁省人人民政府府、同意将将北海新新城区纳纳入辽宁宁沿海经经济带重重点支持持区域，未来增增长潜力力巨大。规划概况况规划范围围：北海海新城规规划面积积1133平方公公里，规规划人口口35万。启动区区规划面面积422.8平平方公里里，人口口20万,

24、是营口口市新的的城市核核心。规规划范围围北至沈沈大高速速公路，南至鲅鲅鱼圈望望海开发发区，西西临辽东东湾，北北至沿海海产业基基地三期期。新区战略略定位：营口市市文化中中心、营营口市商商贸服务务中心、中国电电机之都都。新区功能能定位：新区作作为东北北亚重要要的外向向型现代代服务聚聚集区、东北亚亚重要的的国际机机构聚集集区、国国际文化化交流区区、东北北亚著名名的滨海海都市休休闲特色色旅游目目的地、都市高高端旅游游服务基基地、渤渤海湾著著名的滨滨海国际际生态旅旅游目的的地，重重要的产产业研发发基地，区域联联盟合作作示范区区。新区职能能目标：海洋之窗窗联系系东北广广大腹地地，面向向海洋开开放的窗窗口；

25、城市之心心统领领营口发发展，引引导两翼翼互动的的多功能能核心；生态之港港依山山连海，优美和和谐的生生态景观观城市；精品之城城突破破传统模模式，营营造人性性化城市市的精品品典范。新城市功功能布局局主要分分为十个个板块：北海风景景区，包包括红海海滩风景景区、海海蚀地貌貌风景区区、海水水沙滩浴浴场、烽烽火台等等政府行政政中心，包括市市委、人人大、政政府、政政协及省省直等机机关单位位。公共文化化中心，城市规规划展示示馆、博博物馆、图书馆馆、文化化馆、大大剧院等等。国际机构构，国际际海洋能能源组织织中心、国际绿绿色组织织办事处处。国际社区区，外企企人员生生活配套套区。商业服务务中心，包括星星级酒店店、商

26、业业区和娱娱乐区。金融办公公服务中中心区，包括金金融机构构、商务务办公等等。教育机构构区，包包括国际际语言学学校、音音乐艺术术学校、海事人人才培训训中心、高中、中学以以及小学学等。医疗区，包括中中心医院院、疗养养院。居住区，包括海海景别墅墅、红海海滩别墅墅、清池池别墅、半山别别墅等。3、营口口北海机机电产业业园规划划规划范围围：营口北北海机电电产业园园位于北北海新区区的北部部，北起起大清河河北支，南接北北海新区区，东靠靠沈大高高速公路路，西临临辽东湾湾。项目目规划面面积255平方公公里，其其中启动动区规划划面积55平方公公里。规划目标标：未来来将打造造电机特特色产业业园区，集世界界和中国国各系

27、列列各门类类电机的的研发、制造、销售、集散为为一体的的产业园园。园区区将建成成高标准准、完善善的水、热、电电、通信信等基础础设施，提供标标准化厂厂房，检检测基地地等服务务设施和和创业平平台。园区定位位：主要要定位于于形成国国内外大大型电机机企业的的产业集集群，为为电机企企业提供供一个规规划合理理、环境境优美、科技先先进、人人才荟萃萃的产业业平台，建成立立足营口口北海新新区，面面向东北北亚，乃乃至全世世界的电电机产业业基地。产业园现现状:20111年，北北海电机机产业园园落实项项目2888个，开工建建设911个，完完成投资资19亿元元；落实实新能源源产业项项目100个，翔翔鹏、朗朗昇、华华能、航

28、航天万源源等重点点项目开开工建设设。4、鲅鱼鱼圈对北北海新区区发展的的借鉴与与思考（1）两两区域发发展关键键因素对对比鲅鱼圈区区位于辽辽宁沿海海产业经经济带，是一个个典型的的港口型型城市，自800年建港港，吸引引了新鞍鞍钢、新新东北电电气、晶晶晶光电电等一大大批大型型企业，经过220多年年的发展展，由一一个小渔渔村逐渐渐发展壮壮大成为为辽宁省省第二大大港口城城市，成成为辽宁宁沿海经经济带中中一个强强劲的引引擎。鲅鲅鱼圈的的发展对对北海新新区未来来的发展展具有参参考借鉴鉴价值。两区域发发展因素素对照表表行政区名名称鲅鱼圈区区北海新区区成立时间间84年08年成立背景景19755年8月，交交通部为为

29、了落实实周总理理关于“彻底改改变我国国港口落落后面貌貌”，选址址鲅鱼圈圈乡，884年开开始建设设鲅鱼圈圈港营口市老老城区发发展空间间受限，市政府府为了寻寻找新的的增长空空间，改改善城市市发展面面貌，拉拉开城市市框架，促进城城市布局局更加合合理，选选址北海海新区，作为未未来城市市政治、经济、文化中中心开发区级级别享受国家家级开发发区待遇遇列为辽宁宁省重点点支持对对象政府支持持力度政府支持持力度大大，享受受国家级级开发区区待遇营口市政政府支持持力度大大，未来来政府行行政办公公大楼将将搬至北北海新区区规划规划面积积（平方方公里）268113启动区面面积（平平方公里里）6-166-2668（规规划控制

30、制面积）42.88规划人口口（万人人）10035目前人口口目前377万左右右处于起步步阶段，尚无统统计数据据功能定位位东北最近近的出海海口，以以工业、航运、商贸、旅游为为主的东东北重要要港口城城市生态、旅旅游、休休闲、观观光、度度假、宜宜居的新新型现代代化城市市和最具具国际竞竞争力的的辽宁滨滨海新城城。基础设施施建设经过200余年的的建设，鲅鱼圈圈区的基基础设施施已经十十分完善善，医院院、学校校、酒店店等配套套应有尽尽有由于刚成成立不久久，北海海新区启启动区目目前正在在进行路路网、给给排水、天然气气、通讯讯、供暖暖管网工工程基础础设施建建设，配配套设施施也处于于招商建建设阶段段发展历程程第一阶

31、段段：888年营口口成立出出口加工工区（00.5平方方公里），隶属属营口市市直接管管辖。119900 年，根据发发展的需需要并参参考联合合国开发发计划署署专家组组的建议议，营口口出口加加工区更更名为营营口新经经济区。第二阶段段：19992年年10月月，国务务院批准准设立营营口经济济技术开开发区，成为国国家及开开发区（5.66平方公公里）。 第三三阶段：20004年国国务院批批准调整整鲅鱼圈圈区的行行政区划划，将原原盖州市市的熊岳岳、芦屯屯、红旗旗三个乡乡镇成建建制划入入营口开开发区，使开发发区行政政区划区区域相一一致，不不再设定定规划控控制区。目前开开发区（鲅鱼圈圈区）行行政区划划面积为为26

32、88平方公公里。20088年8月月盖州市市委、市市政府研研究决定定组建盖盖州北海海新城区区。20009年年5月11日，经经营口市市委、市市政府研研究同意意成立营营口盖州州北海新新城区党党工委和和管委会会。7月月15日日，营口口盖州北北海新城城区正式式挂牌成成立。220100年2月月经辽宁宁省人民民政府同同意将营营口盖州州北海新新城区纳纳入辽宁宁沿海经经济带重重点支持持区域。20110年33月营口口市委、市政府府对原营营口盖州州北海新新城区班班子进行行了调整整并更名名为营口口北海新新区。区位位于沈阳阳经济区区、辽宁宁沿海经经济带，接受沈沈阳、大大连的经经济辐射射，距离离大连1150公公里，距距离

33、沈阳阳2000公里位于沈阳阳经济区区、辽宁宁沿海经经济带，接受沈沈阳、大大连的经经济辐射射，距离离大连1170公公里，距距离沈阳阳1800公里交通条件件距离哈大大高铁熊熊岳站44公里、距离沈沈大公路路1公里里、鲅鱼鱼圈港、鞍山机机场（11小时）、1.5小时时到达大大连周水水子国际际机场、2小时时到达沈沈阳桃仙仙国际机机场、11小时到到达规划划营口机机场距离哈大大高铁盖盖州站55公里、距离沈沈大高速速2公里里、距离离鲅鱼圈圈港155公里、2小时时到达大大连周水水子国际际机场、2小时时沈阳桃桃仙国际际机场、半小时时到达规规划建设设营口机机场支柱产业业重点依托托港口、鞍钢，大力发发展机床床、石油油、

34、化纤纤、旅游游业目前已开开工电机机项目 67 家，已已签约并并近期可可开工电电机项目目2211家，储储备项目目1877家资源盐田、各各类海产产品、225公里里长海岸岸线、11.5公公里长月月亮湾海海滩、熊熊岳温泉泉、望儿儿山、情情侣山庄庄等亚洲最大大金矿、花岗岩岩、各类类海产品品、500公里长长海岸线线、2公公里长北北海浴场场、温泉泉等（2）北北海新区区发展潜潜力分析析参考鲅鱼鱼圈发展展历程，结合北北海新区区自身条条件，得得出以下下结论：区位条件件相似：北海海新区位位于鲅鱼鱼圈区北北部，都都位于沈阳阳经济区区、辽宁宁沿海经经济带，距离沈沈阳和大大连路程程相差无无几，区区位条件件相似度度高，未未

35、来的发发展前景景美好。交通条件件相似：哈大大高铁、沈大高高速由北北向南依依次穿越越北海新新区、鲅鲅鱼圈区区，半小小时内可可达大连连与沈阳阳，两地地拥有几几乎一致致的对外外交通条条件，唯唯一不同同的是鲅鲅鱼圈区区境内有有东北第第二大港港口，但但北海新新区距离离鲅鱼圈圈港口仅仅有155公里，因此与与鲅鱼圈圈的交通通条件相相比并不不存在明明显劣势势，其有有利的交交通将促促进北海海新区的的发展。资源禀赋赋条件相相似：两地地同时都都地处辽辽宁西部部沿海地地区，拥拥有得天天独厚的的海岸线线，可利利用的海海景资源源和海产产品资源源丰富。优势资资源也是是北海新新区未来来发展的的重要保保障。产业发展展存在差距距

36、：鲅鱼鱼圈依托托港口，产业规规模大、集聚度度高，产产业链完完整，而而北海新新区刚刚刚规划建建设北面面的北海海机电城城，目前前处于招招商建设设阶段，未来是是否能形形成具有有规模效效应、产产业链完完整的产产业群仍仍不确定定。从这一一点来看看，它将将是影响响未来北北海新区区的发展展的一个个不确定定因素。政府支持持力度大大：两个个开发区区在起步步阶段均均得到政政府的支支持，但从支支持力度度上来看看，对北北海新区区的支持持力度更更大，有有利于促促进北海海新区的的发展。北海新区区区位、对外交交通条件件、资源源禀赋等等都与鲅鲅鱼圈区区相差无无几，先先天发展展条件较较好，政府的的支持力力度较大大，唯一一存在不

37、不确定性性的是未未来产业业的发展展，我们们有充分分理由可可以判断断北海新新区未来来的发展潜力力将会同同目前鲅鲅鱼圈的的发展现现状一样样美好。三、城市市经济背景景研究1、经济济总量分分析20111年盖州生产产总值2215亿亿元，增增长344.3%；盖州州跻身县县域经济济东北330强，在东北北地区1153个个县（市市）中列列第266位。但相相比鲅鱼鱼圈区的的GDPP总量还还是有较较大差距距，首先先是因为为鲅鱼圈圈区已依依托港口口发展220余年年，引进进了如鞍鞍钢等一一系列大大型企业业，经济济初具规规模；其其次是盖盖州市的的北海新新区、仙仙人岛能能源化工工区等园园区尚处处于起步步阶段，发展壮壮大还需

38、需要35年时时间。2、人口口分析20111年盖州州市市区区常住人人口200万，城市化化水平相相对较低低，而鲅鲅鱼圈区区在200多年的的发展过过程中，已经将将80%的人口口转变为为城市人人口，未未来35年内内，鲅鱼鱼圈区将将实现区区域内全全部城市市化。随随着盖鲅鲅经济一一体化，未来将将有大量量农村人人口转化化为城镇镇人口，在城市市化进程程中将产产生大量量的自住住及改善善需求，对本区域域的市场场构成强强有力的的支撑作作用。3、人均均可支配配收入分分析20111年盖州州市人均均可支配配收入与与营口市市和鲅鱼鱼圈区差差距较大大，说明明盖州市市经济仍仍处于相对对落后的的阶段。4、财政政收入分分析2011

39、1年盖州州市财政政收入114亿元元，由于于目前紧紧靠旅游游产业带带动，而而无产业业的支撑撑，税收收较少，因此财财政收入入只有鲅鲅鱼圈区区1/33，只有有营口市市的1/14。5、旅游游收入分分析20111年盖州州市旅游游收入440亿元元，相比比较GDDP、财财政收入入等，盖盖州市旅旅游收入入与鲅鱼鱼圈区的的差距较较小，可可见盖州州市的旅旅游资源源还是十十分丰富富的，未未来政府府将集中中力量打打造双台台温泉旅旅游度假假区和文文化古城城改造，两项工工程完工工后，再再加上哈哈大高铁铁的开通通运营，必然吸吸引东北北的游客客前来旅旅游、消消费，对对盖州的的经济发发展是个个利好。6、小结结经济稳定定增长，但

40、相比比鲅鱼圈圈区而言言，经济济总量和和财政收收入偏低低，人均均可支配配收入也也低于鲅鲅鱼圈区区，但随随着北海海新区的的发展，盖州未未来增长长潜力巨巨大。盖州市人人口是营营口市最最多的一一个区县县，但城城镇人口口比例不不高，随随着城市市化进程程加速，将对本本地房产产产生一一定的需需求。盖州旅游游资源丰丰富，政政府重点点打造双双台温泉泉旅游度度假区和和文化古古城改造造，未来增增长潜力力较大。四、房地地产市场场研究1、房地地产开发发投资额额09-111年各各城市房房地产开开发投资资额对比比分析营口、鲅鲅鱼圈区区、盖州州市的房房地产开开发投资资额近三三年均呈呈现上升升趋势。其中，20111年盖盖州市房

41、房地产开开发投资资额177.1亿亿元，同同比去年年上涨996.55%，上上涨幅度度较大，因为北北海新区区的成立立一定程程度上促促进了盖盖州市的的房地产产开发。但相对对于成熟熟的鲅鱼鱼圈区房房地产市市场而言言，开发发投资额额还是偏偏小。整整个营口口市房地地产市场场发展良良好，购购房需求求持续稳稳定；沿沿海经济济带建设设和城市市化步伐伐的加快快，各区区域更加加重视房房地 HYPERLINK / o 产业 产业业对经济济发展的的拉动作作用，城城市经济济快速提提升；国国内一些些知名开开发企业业（如恒恒大、保保利、佳佳兆业等等）不断断来营，投资热热情旺盛盛，促进进了营口口市整个个房地产产发展。2、房地地

42、产施工工面积分分析09-111年各各城市房房地产施施工面积积对比图图营口、鲅鲅鱼圈区区、盖州州市的施施工面积积近三年年均呈现现上升趋趋势，其其中20011年年盖州市市房地产产施工面面积1559万平平米，较较20110年上上涨855.7%，上涨涨幅度较较大。220111年整个个营口市市施工面面积比220100年上升升了500.2%。鲅鱼圈圈区的施施工面积积20009年增增长了555.44%,但但20111年只只增长了了12.5%，增长速速度放缓缓，这是是由于鲅鲅鱼圈区区以改善善性及投投资性需需求为主主，受111年楼楼市调控控影响较较大。3、房地地产销售售面积分分析09-111年各各城市房房地产销

43、销售面积积对比分分析营口市和和盖州市市销售面面积均呈呈上升趋趋势，但但鲅鱼圈圈区销售售面积在在20111年下下滑了332.55%。主主要是因因为鲅鱼鱼圈区房房地产550%的的销量由由外地人人购买，而111年初的的房地产产调控对对象主要要是投资资客户，因此111年鲅鲅鱼圈区区销量出出现下降降。营口口和盖州州市主要要还是自自住和改改善性客客户居多多，因此此调控影影响不是是很大。20111年盖盖州市房房地产销销售面积积相比220100年只上上涨了88.8%，上涨涨幅度较较小，对对比较大大增幅的的施工面面积，未未来市场场的供应应压力较较大。整整个营口口市呈现现上升趋趋势，宏宏观市场场发展良良好。4、房

44、地地产销售售均价分分析09-111年各各城市房房地产销销售均价价对比分分析20111年盖州州市房地地产销售售均价227533元/平米，较20010年年下降44.7%，盖州州市本地地房地产产开发规规模较小小，产品品以本地地客户消消化为主主，受市市场影响响小，因因此近三三年来价价格稳定定在28800元元左右。营口市市房价主主要得益益于各个个开发区区房价的的增长，使得整整个营口口市的平平均房价价被拉升升。虽然然鲅鱼圈圈区的销销量有所所下降，但是销销售均价价却上升升了133.8%，这是是由于政政府加大大对环境境的改造造，同时时经过几几年的发发展，鲅鲅鱼圈区区的产品品品质已已经得到到极大提提升，销销售对

45、象象主要为为本地及及外地的的中高端端人群，价格敏敏感度不不高。5、小结结盖州市房房地产市市场运行行稳定，近三年年价格徘徘徊在228000左右，缺乏上上涨动力力，与鲅鲅鱼圈区区和营口口市价格格快速上上涨的趋趋势形成成鲜明对对比；盖州、营营口和鲅鲅鱼圈房房地产开开发量较较大，但但去化能能力较弱弱，未来来销售压力力较大。五、房地地产版块块研究1、各版版块特征征营口市区区：城市传统统核心区区；开发水平平相对下下属县市市较高，产品类类型丰富富；价格平台台38000-551000元/平平米；客户辐射射下属县县市；鲅鱼圈：产业利好好，城市市经济新新中心；房地产发发展前景景看好；北海新区价格平台台38000-

46、770000元/平平米；客户辐射射周边县县市及东东北其他他大城市市；盖州市：内生市场场，目前前缺少大大规模支支柱产业业；开发水平平一般，小高层层开始出出现；价格平台台32000-442000元/平平米；客户以本本地为主主；北海新区区：新兴发展展区域，目前无无在售住住宅项目目仅有少量量开发的的专业市市场等商商业项目目该区域内内有大连连的拆迁迁安置房房2、各版版块内典典型楼盘盘分析（1）营营口市区区项目恒大绿洲洲中天桃花花源恒大江湾湾保利香槟槟花园位置盼盼路红红运饭店店南行5500米米新客运站站南行5500米米营口市滨滨海路、智联街街交汇处处盼盼路与与学府路路之间，南湖公公园南侧侧规模148万万平

47、米39.22万平米米121万万平米120万万平米产品高层二居944-1121 三居居1177-2243小高层、高层一居室448平米米，二居居室1008平米米，三居居室1338-2203平平米高层、小小高层产品面积积为6001400平不等等，户型型从一室室两厅到到三室两两厅应有有尽有小高层、高层一居611 二二居900-1106 三居居1122-1143配套设施施2.2万万中央央大湖、30万万世界界级皇家家园林、1.66万超超豪华运运动中心心、1.1万恒大剧剧场、553000五星星级会所所、344万欧欧式风情情商业街街40000平方米米的大型型综合性性俱乐部部和一所所10班班制幼儿儿园1.9万万

48、m运动动中心、1.22万m超超豪华恒恒大剧场场、52200mm星级会会所销售均价价51000元/平平米（包包括15500元元/平米米）装修修标准41000元/平平米36000元/平平米43000元/平平米主要卖点点湖景资源源、精装装修、社社区生活活配套齐齐全地段好，建筑密密度低，绿化率率高，园园林景观观营造效效果好、新古典典主义风风格，采采用酒店店式大堂堂设计拥一线海海景稀缺缺资源、配套齐齐全、现现代化的的建筑立立面、园园林与地地貌巧妙妙融合地段优越越、Arrtdeeco建建筑风格格，园林林景观设设计中引引入了欧欧式景观观、水景景、雕塑塑等与自自然景观观相呼应应该板块为为营口传传统核心心区，房

49、房地产开开发水平平相对下下属县市市较高，产品类类型丰富富；已有有全国一一线品牌牌进入该该板块，开发规规模巨大大，但价价格平台台相对不不高；该该板块市市场供应应量大，市场竞竞争激烈烈。（2）鲅鲅鱼圈项目银河上园园水岸尚品品世贸皇冠冠花园位置平安大街街与红海海河交汇汇处平安大街街西侧红旺商场场南行1100米米平安大大街路东东规模25万平平米20万平平米18.11万平米米产品小高层、高层一居555-779 二居990-1300三居居1300-1148小高层、高层一居室668平米米，二居居室7441122平米，三居室室1311-1555平米米高层一居室551平米米，二居居室8771288平米，三居室室

50、1377平米配套设施施商业街、幼儿园园20000平米的的会所和和1栋写写字楼五星级酒酒店、高高级会所所、地下下商场、幼儿园园销售均价价57000元/平平米52800元/平平米55744元/平平米主要卖点点区位成熟熟、周边边配套设设施齐全全、自然然景观丰丰富、产产品全明明设计、采用凸凸窗和落落地窗配套齐全全，最大大亮点为为淡化中中心绿地地，扩大大院落空空间，超超大楼间间距保证证每户最最佳采光光效果南部新城城核心地地带，品品牌物业业管理、周边教教育资源源丰富、园林景景观设计计新颖鲅鱼圈板板块产业业发展良良好带来来房地产产发展良良好预期期，房地地产市场场较为成成熟，以以高层建建筑为主主，产品品结构较

51、较为丰富富，各项项目注重重自身配配套服务务设施的的打造；该板块块目标客客户群辐辐射范围围广泛，包括周周边县市市客户和和东北其其他各省省的投资资置业者者，成为为营口市市房地产产价格最最高的板板块。(3)盖盖州市市调楼盘盘汇总项目名项目地址址总占地面面积（）总建筑面面积（）容积率产品类型型销售价格格（元/）面积范围围整体去化化率（%）存量（）华阳.锦锦绣家园园盖州客运运站西侧侧83000021000002.533小高层，高层33800-41100元元/68-118025%1575500大景城盖州长征征大街与与永安路路交汇处处84044221000002.5多层，小小高层，高层均价3660090-1

52、15065%735000盛豪御景景盖州市长长征大街街58号号47755115777003.3小高层、 高层层37800-39980元元/88-116060%630880清河湾市府大街街8号453556 1070000 2.417层111层，6层均价39900元元/68-115680%214000金鼎.银银杏花园园盖州市客客运站北北侧3000006000002.015栋多多层均价33300元元/平米米60-1130平平米85%90000国际新城城永安南路路（原光光荣村）399660070万1.8多层，小小高层，别墅29000-48800元元/65-1140平平米35%4550000翔润一品品清河

53、大街街桥南转转盘以南南2000米9.9万万20万2.017层， 111层，多多层6#、77#均价价30000元/平米50-11505%1900000聚富.中中央花园园盖州市永永安路家家里福对对面2800007000002.5多层，小小高层26988-38898元元/平米米40-99020%560000芙蓉花园园长途客运运站西边边830002500003.02栋177层33800元/起价110-150045%137550阳光新城城盖州市客客运站北北8万20万2.5多层，小小高层33000元/43-112410%1800000金都.铭铭仁居盖州市区区金都酒酒店后3250009100002.83栋高

54、层层38000元/80-116070%273000总量121335200典型个案案分析项目名称称大景城电话04177-733955555开发商营口万豪豪房地产产开发有有限公司司项目地址址盖州长征征大街与与永安路路交汇处处售楼部地地址盖州长征征大街与与永安路路交汇处处开盘时间间营销企划划北京世联联顾问总占地面面积840442总建筑面面积21万规划用途途住宅，底底商规划形态态多层，小小高层，高层施工进度度现房交付期限限20122年9月月30容积率2.5绿化率35%总户数18000物业费面积范围围90-1150车位情况况销售分析销售价格格 住宅均均价36600元元/平米米；底商商，靠家家乐福1138

55、000元/，永永安路1118000元/，长长征大街街80000-990000元/销售进度度多层销售售80%，在售售23#、277#已售售40%客源分析析盖州市民民及周边边乡镇楼盘点评评现房，即即买即住住；靠近近家乐福福、医院院、汽车车站，生生活配套套齐全备注楼盘图片片项目名称称盛豪御景景电话04177-766867789开发商翔胜房地地产开发发有限公公司项目地址址盖州市长长征大街街58号号售楼部地地址盖州市长长征大街街58号号开盘时间间20122年9月月份营销企划划总占地面面积477551总建筑面面积157770规划用途途住宅规划形态态1栋9层层；8栋栋17层层施工进度度有两栋建建到3,4层交

56、付期限限13年110月容积率3.3绿化率32%总户数11000户物业费面积范围围88-1160平平米车位情况况销售分析销售价格格37800-39980元元/销售进度度一期销售售60%客源分析析盖州市区区楼盘点评评周边家乐乐福、客客运站、医院、学校等等配套齐齐全备注楼盘图片片项目名称称清河湾电话04177-655888888开发商营口润泽泽房地产产开发有有限公司司项目地址址市府大街街8号售楼部地地址市府大街街8号开盘时间间营销企划划北京千万万家房地地产经纪纪有限公公司总占地面面积453556平方方米总建筑面面积1070000平平方米规划用途途住宅、底底商规划形态态5栋177层，44栋111层，8

57、8栋6层层，1栋栋酒店式式公寓（港商经经营）施工进度度现房交付期限限11年66月份容积率2.355绿化率50%总户数10000户物业费1元/面积范围围68-1156平平米车位情况况地下4000个，车库2200多多个销售分析销售价格格住宅均价价39000元/，底底商2层层连体885000元/，地下下车位88.5万万/个，车库114.55万/个个销售进度度整体去化化80%客源分析析盖州市及及周边乡乡镇楼盘点评评坐落在市市府路上上，处于于行政中中心；临临江，可可观景备注楼盘图片片盖州市场场小结盖州板块块是一个个内生市市场，价价格平台台较低且且增速较较缓，盖盖州市新新建商品品房价格格在26600-48

58、000元/，底底商价格格80000-1140000元/。商商品房主主力户型型在900-1220左左右，而而小高层层、高层层的开发发量要比比多层的的多。盖盖州市场场较高端端客户集集中在泛泛公务员员群体和和私营业业主，住住房需求求以换房房升级为为主，刚刚性需求求较为缺缺失。盖盖州每年年去化量量较低，而未来来供应量量约为1121万万，按照照目前的的去化速速度需55年左右右的时间间，市场场压力较较大。六、地块块初步研研判1、地块块区位 项目目位于北北海新区区，距离离营口市市区355公里，距离鲅鲅鱼圈117公里里，距离离盖州城城区约112公里里。2、地块块位置地块二地块一地块一位位置：位于滨海海公路以以

59、西，潮潮沟河以以北，大大清河以以南，东东部临海海。地块二位位置：位于滨海海公路两两侧，清清河大街街以南，规划路路以北，东面临临海。3、两地地块土地地属性对对比土地属性性地块一地块二地块规模模12600亩接近10000亩亩地块自身身条件地块方正正，已达达到七通通一平不规则形形状，地地块内部部尚未拆拆迁交通滨海大道道、金海海大街等等可直达达盖州、营口、鲅鱼圈圈，距离离高铁盖盖州西站站约7公公里滨海大道道、清河河大街可可直通盖盖州、营营口、鲅鲅鱼圈，距离高高铁盖州州西站约约8公里里周边配套套及情况况无生活配配套设施施周边有大大量的拆拆迁安置置房，生生活配套套设施不不齐全资源地块狭长长，长面面临海且且

60、三面临临水，海海景资源源丰富临鹤羊山山、临海海，但对对整个地地块影响响有限其他有利利条件规划的轻轻轨北海海站点紧紧靠地块块，已建建成的营营口市政政府也在在宗地附附近无地块一形形状方正正，有利利于项目目的整体体规划，并且已已达到七七通一平平，获取取后可立立即动工工建设，从地块块自身条条件来看看要优于于地块二二地块一三三面临水水，其自自然资源源要优于于地块二二地块一位位于未来来将要搬搬迁的营营口市政政府附近近，其政政府的带带动效应应明显，并且规规划的轻轻轨北海海站点紧紧靠地块块一，其其未来发发展前景景要优于于地块二二地块一虽虽然目前前无生活活配套，但该地地块未来来用途为为综合用用地，开开发城市市综