某搬迁安置点项目可行性研究报告

1、PAGE PAGE II 山阳县县小河口口镇供销销社移民（脱脱贫）搬搬迁安置置点项目目可行性研研究报告告二一七七年十月山阳县建建筑设计计室目 录录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc377032492 第一章 总论论 PAGEREF _Toc377032492 h 1 HYPERLINK l _Toc377032493 第一节 项目概概况 PAGEREF _Toc377032493 h 1 HYPERLINK l _Toc377032494 第二节 编制依依据及研研究内容容 PAGEREF _Toc377032494 h 2 HYPERLINK l _Toc3770

2、32495 第三节 可行性性研究结结论3 HYPERLINK l _Toc377032496 第二章 项目目建设的的背景及及必要性性 PAGEREF _Toc377032496 h 5 HYPERLINK l _Toc377032497 第一节 项目建建设背景景 PAGEREF _Toc377032497 h 5 HYPERLINK l _Toc377032498 第二节 项目建建设的必必要性 PAGEREF _Toc377032498 h 6 HYPERLINK l _Toc377032499 第三章 市场场环境分分析 PAGEREF _Toc377032499 h 9 HYPERLINK

3、l _Toc377032500 第一节 市场宏宏观形势势分析 PAGEREF _Toc377032500 h 9 HYPERLINK l _Toc377032501 第二节 住房需需求分析析 PAGEREF _Toc377032501 h 13 HYPERLINK l _Toc377032502 第四章 项目目建设的的条件 PAGEREF _Toc377032502 h 15 HYPERLINK l _Toc377032503 第一节 项目建建设地址址 PAGEREF _Toc377032503 h 15 HYPERLINK l _Toc377032504 第二节 项目建建设条件件 PAGER

4、EF _Toc377032504 h 15 HYPERLINK l _Toc377032505 第五章 项目目建设思思路18 HYPERLINK l _Toc377032506 第一节 工程概概况18 HYPERLINK l _Toc377032507 第二节 建设内内容18 HYPERLINK l _Toc377032508 第三节 项目建建设理念念18 HYPERLINK l _Toc377032509 第四节 项目设设计原则则及依据据19 HYPERLINK l _Toc377032510 第五节 建设目目标及功功能定位位20 HYPERLINK l _Toc377032511 第六节

5、总平面面布置21 HYPERLINK l _Toc377032512 第七节 建设指指标参数数23 HYPERLINK l _Toc377032513 第六章 项目目设计方方案24 HYPERLINK l _Toc377032514 第一节 主体建建筑设计计 PAGEREF _Toc377032514 h 26 HYPERLINK l _Toc377032515 第二节 公用辅辅助工程程设计 PAGEREF _Toc377032515 h 29 HYPERLINK l _Toc377032516 第七章 项目目节能31 HYPERLINK l _Toc377032517 第一节 用能标标准和节

6、节能规范范31 HYPERLINK l _Toc377032518 第二节 建筑节节能措施施32 HYPERLINK l _Toc377032519 第三节 资源节节约措施施33 HYPERLINK l _Toc377032520 第八章 环境境影响与与保护35 HYPERLINK l _Toc377032521 第一节 环境保保护目标标35 HYPERLINK l _Toc377032522 第二节 环境影影响预测测36 HYPERLINK l _Toc377032523 第三节 环境保保护措施施37 HYPERLINK l _Toc377032524 第四节 项目环环境评价价38 HYPE

7、RLINK l _Toc377032525 第九章 劳动动安全与与消防40 HYPERLINK l _Toc377032526 第一节 消防设设计40 HYPERLINK l _Toc377032527 第二节 劳动安安全43 HYPERLINK l _Toc377032528 第十章 项目目组织管管理与实实施计划划44 HYPERLINK l _Toc377032529 第一节 项目管管理44 HYPERLINK l _Toc377032530 第二节 项目实实施进度度安排48 HYPERLINK l _Toc377032531 第十一章章 工程程招投标标50 HYPERLINK l _To

8、c377032532 第一节 招标原原则50 HYPERLINK l _Toc377032533 第二节 招标范范围50 HYPERLINK l _Toc377032534 第三节 招投标标程序51 HYPERLINK l _Toc377032535 第十二章章 投资估估算与融融资方案案54 HYPERLINK l _Toc377032536 第十三章章 财务分分析56 HYPERLINK l _Toc377032537 第十四章章 社会会效益分分析60 HYPERLINK l _Toc377032538 第一节 社会效效益60 HYPERLINK l _Toc377032539 第二节 项目

9、与与所在地地互适性性分析60 HYPERLINK l _Toc377032540 第三节 项目的的延展性性分析62 HYPERLINK l _Toc377032541 第四节 小结62 HYPERLINK l _Toc377032542 第十五章章 风险险分析63 HYPERLINK l _Toc377032543 第一节 风险因因素分析析63 HYPERLINK l _Toc377032544 第二节 风险的的控制64 HYPERLINK l _Toc377032545 第十六章章 结论论与建议议66 HYPERLINK l _Toc377032546 第一节 结论66 HYPERLINK

10、l _Toc377032547 第二节 建议67PAGE 58第一章 总论论第一节 项目概概况一、项目目名称山阳县小小河口镇镇供销社社移民（脱贫）搬迁安安置点建建设项目目二、项目目建设单单位项目建设设单位为为山阳县县小河口口镇人民民政府。三、项目目建设地地点山阳县小小河口镇镇供销社社移民（脱脱贫）搬搬迁安置置工程位位于小河河口镇区区，小河河西侧，东临小小河、北北靠胡家家街南，规划区区现状为为原供销销社，地地势平坦坦，南北北向视野野开阔，小河从从东侧流流过，区区域内森森林覆盖盖率高，拥有得得天独厚厚地自然然景观和和绿化资资源。本本次规划划设计范范围南北北长约1141-2011米，东东西宽约约49

11、-1244米，总总用地面面积3.75亩亩。四、项目目建设内内容和规规模根据山阳阳县小河河口镇供供销社实实地状况况及其周边地地区市场场的调查现现状分析析及需求量量预测，本项目目总占地地3.775亩，总建筑筑面积3311555平方方米，建建筑占地地面积551922.5平平方米。该项目地地块共建建设六层层建筑77栋，共共5522套3111555平方米米；五、项目目建设期期限根据山阳阳县小河河口镇供供销社移移民安置置工程项项目主体体工程建建设及配配套公用用工程设设施建设设内容和和建设单单位的实实际情况况，按照国国家和省省、市的的有关政政策和规规划要求求，结合合项目的的建设条条件和资资金筹措措情况，合理

12、制制定项目目建设期期限。本本项目建建设总工工期为112个月月，即220144年111月至220155年111月。六、投资资估算与与资金筹筹措1、投资资估算山阳县小小河口镇镇供销社社移民安安置工程程项目总总投资449200.177万元。其中：安置房房39887.884万元元，征地地碾压3336.8万元元，配套套设施建建设及其其他费用用为5995.553万元元。2、资金金筹措建设项目目总投资资49220.117万元元，其中中：第二节 编制依依据及研研究内容容一、编制制依据1、与委委托方签签订的协协议；2、项目目建设单单位提供供的其他他相关资资料；3、国家家发展和和改革委委员会颁颁布试行行的投投资项

13、目目可行性性研究指指南（220022年试用用版）； 4、国家家发展改改革委、建设部部20006年颁颁布实施施的建建设项目目经济评评价方法法与参数数（第三三版）；5、国国务院关关于解决决城市低低收入家家庭住房房困难的的若干意意见（国发20007224号）；6、建设设部、发发展改革革委、监监察部、财政部部、国土土资源部部、人民民银行、税务总总局关关于印发发的通知知（建建住房200072258号号）； 7、陕西西省发展展和改革革委员会会颁布的的陕西西省建设设项目资资源节约约管理规规定；8、陕陕西省城城市房地地产开发发经营管管理办法法；9、陕西西省物价价局、省省建设厅厅关于印印发陕陕西省经经济适用用住

14、房价价格管理理办法的通知知；10、国国家房地地产开发发相关法法规、规规范和标标准；11、其其他相关关资料及及文件。二、报告告研究内内容本可行性性研究主主要包括括：1、项目目背景及及必要性性分析；2、项目目市场环环境分析析研究；3、对项项目的选选址、建建设条件件等进行行研究；4、对项项目主体体建筑工工程及配配套公用用工程进进行设计计；5、对项项目环境境保护、资源节节能进行行分析评评价；6、对项项目的实实施进度度、建设设管理进进行确定定；7、对项项目建设设进行投投资估算算和经济济效益分分析，提提出财务务评价结结论；8、提出出项目的的可行性性研究报报告结论论。第三节 可行性性研究结结论山阳县小小河口

15、镇镇供销社社移民安安置工程程项目符符合国家家相关政政策，项项目建设设符合小小河口镇镇城镇建建设规划划的要求求，本项项目所在在的的地地理位置置具有良良好的建建设条件件，通过过本项目目的实施施可以带带来很大大的社会会效益，改善低低收入家家庭的居居住条件件，有利利于提升升该小河河口镇经经济和社社会发展展，有利利于改善善小河口口镇群众众的生活活环境，有利于于小河口口镇土地地的增值值；同时时本项目目的建设设对于提提升小河河口镇的的城镇化化建设水水平及生生态环境境具有积积极的促促进作用用。山阳县小小河口镇镇供销社社移民安安置工程程项目生生态、经经济和社社会效益益显著，项目规规划和建建设方案案科学、合理，财

16、务评评价结论论较好，法律、政策等等风险较较低。因因此，山山阳县小小河口镇镇供销社社移民安安置工程程项目综综合评价价结论是是：项目目开发建建设是可可行的。第二章 项目目建设的的背景及及必要性性第一节 项目建建设背景景一、政策策背景住房问题题一直被被作为我我国一项项重要的的民生问问题而被被党中央央、国务务院高度度重视，20多多年来，我国的的住房体体制不断断的改革革深化，居民的的居住条条件已有有了较大大的改善善，但安安置用房房、经济济适用房房的制度度还不够够完善，相关政政策及措措施还不不配套，较大部部分低收收入家庭庭住房问问题还难难以解决决。为此，党党中央加加大了对对房地产产也的公公关调控控能力，为

17、解决决此类问问题出台台了一系系列政策策措施。主要从从两方面面入手：一是抑抑制房价价过快增增长，是是房价的的涨幅控控制在合合理的范范围内，优化住住房供应应结构，加大中中小户型型供应比比例，是是大部分分普通居居民都能能买得起起房；二二是加大大政策性性住房的的供应力力度，切切实保障障无力购购房的中中低收入入家庭的的基本住住房需求求，主要要通过增增加商品品房、限限价房、廉租房房及安置置房的建建设来实实现。二、行业业背景当前，房房地产业业发展迅迅速，房房地产开开发投资资逐年增增加，开开发规模模不断扩扩大，销销售价格格大幅上上涨。房房地产业业的发展展对拉动动投资增增长，改改善人民民的居住住条件、提高人人民

18、生活活水平、推动社社会消费费等方面面发挥了了很大的的作用。由于房房地产业业的关联联产业多多，其自自身发展展的同时时也带动动了许多多其他产产业的发发展，因因此，其其对整个个国民经经济的发发展发挥挥了重要要的作用用。近年年来，中中国GDDP保持持高速增增长，房房地产的的迅速发发展在其其中起到到了重要要的支撑撑作用。随着房地地产业的的快速发发展，房房地产商商品销售售价格大大幅上涨涨，已经经超过了了普通居居民的购购买能力力和支付付能力，且呈现现出愈演演愈烈之之势，给给整个社社会的和和谐稳定定带来了了隐患。“衣、食食、住、行“是人类类的基本本生存需需要，而而“住”是其中中最基本本和重要要的一个个，只要要

19、住的问问题解决决了，人人们才会会有安全全感、稳稳定感和和归属感感，家庭庭才有了了依托，而这也也是社会会稳定与与和谐的的前提和和基础。三、区域域背景山阳县小小河口镇镇供销社社移民安安置工程程项目位位于陕西西省商洛洛市山阳阳县小河河口镇供供销社。小河口口镇位于于山阳县县城东南南43公公里处，在山阳阳县东南南部，小小河口镇镇属长江江流域汉汉江水系系，全镇镇辖11个行政村村，45535万万户1881766人。东与与漫川相相接；南南与漫川川镇相邻邻；西与与莲花接接壤；北北与长沟沟高坝毗毗邻。镇镇域面积积1366平方公公里，耕耕地9884公顷顷。山地地约占总总面积的的80%，河谷谷、平地地占200%。海海

20、拔300020000米，常年平平均气温温1218。主要要河流分分为两岔岔河、靳靳家河两两大河流流，全镇镇80%的村民民居住在在两河流流域两岸岸。镇域域年平均均气温115.33度，降降雨量为为7755毫米，属亚热热带季风风气候，四季分分明，农农作物一一年两熟熟。山地地约占总总面积的的80%，河谷谷、平地地占200%。海海拔300020000米，常年平平均气温温1218。第二节 项目建建设的必必要性一、项目目建设是是社会和和谐发展展的需要要实现社会会和谐、建设和和谐社会会，始终终是人类类孜孜以以求的理理想。纵纵观中国国历史，从古代代社会的的孔、孟孟等提出出的“和为贵贵”、“兼相爱爱”、“大道之之行

21、也，天下为为公”，到近近代太平平天国洪洪秀全提提出的“务使天天下共享享”以及康康有为在在大同同书里里提出要要建立一一个“人人相相亲，人人人平等等，天下下为公”的理想想社会，这些思思想，都都在一定定程度上上反映了了广大人人民群众众对美好好生活的的向往。目前，我我国改革革发展正正处在一一个关键键时期。改革开开放以来来，随着着经济的的发展，国人的的生活水水平大大大提高，这是有有目共睹睹的事。与此同同时，也也出现了了地区差差距、城城乡差距距、居民民差距日日益扩大大的趋势势。据调调查，现现在200%的富富裕家庭庭占有社社会总金金融资产产的555%，而而20%的最低低收入家家庭只占占有1.5%，两者的的财

22、富占占有差距距超过334倍，这种状状况引发发了许多多社会矛矛盾。二、项目目建设是是人民安安居乐业业的需要要安居乐业业，是古古老的成成语，不不灭的真真理。作作为对国国民幸福福富有终终极责任任的中央央政府，把“居者有有其屋作作为己任任”，是正正义的、顺乎民民意的举举措。以以人为本本科学发发展是是是中国共共产党十十六届三三种全会会决定提提出的新新的要求求。以人人为本，首先保保证的人人的生存存和发展展的基本本需求，住房作作为人“衣食住住行”中的重重要内容容，自古古至今一一直是人人民群众众要解决决的首要要问题。“安居乐乐业”是中国国人的梦梦想，“安居乐乐业”这一古古代传统统思想表表达具有有稳定的的住房才

23、才能取得得人的全全面发展展，进而而才能为为国家贡贡献更多多的力量量的精神神。项目建设设将推动动区域环环境的改改变、住住房条件件的改变变、区域域优势及及房产价价值的提提升、居居住人群群层次的的提高，将会使使居民的的生活习习惯、文文化层次次和经营营方式得得到改变变，从而而使居民民的经济济收入、文明程程度、生生活质量量得到提提高，更更重要的的是此区区域的改改造将会会整体提提升项目目区土地地价值。三、项目目建设是是城镇化化发展的的需要从一个城城镇的宏宏观上讲讲，首先先表现在在：土地地作为宝宝贵的资资源，未未能实现现其效用用、效益益的良性性循环，未能发发挥土地地的最大大经济效效益、社社会效益益、环境境效

24、益；其次，农村的发发展应该该充分体体现“人”的地位位和作用用，不断断满足人人们的物物质和精精神需求求，促进进人的身身心和个个性的健健康发展展。随着城镇镇化进程程的不断断发展，城镇居居民对生生产、生生活行为为空间的的数量需需求与日日俱增，同时对对其活动动空间的的质量需需求也日日益提高高。有人人说：房房地产市市场空间间很大，还要涨涨20年年。因为为中国有有不断扩扩张的真真实需求求：一是是从现在在的挤破破头买经经济房的的现象就就可看到到现在的的真实需需求远未未满足；二是从从每年超超过1.5%城城镇化率率看人口口增长、住房需需求增长长。值得得关注的的是随着着城镇化进进程加快快，项目目建设将将为当地地居

25、民的的居住和和生活质质量的提提高带来来非凡而而深远的的影响，因此项项目建设设是城镇化化发展的的必然结结果。项项目建设设能够带带动项目目区及周周边地区区地产、商业等等相关产产业发展展，在为为小河口口镇人民民提供舒舒适、优优美的住住宅条件件的同时时，更有有利于发发展山阳阳县经济济，加快快城镇化化速度。第三章 市场场环境分分析第一节 市场宏宏观形势势分析一、经济济环境1、经济济周期进进入调整整期从我国历历年GDDP增长长率的结结果（图图3-11）及其其比较来来看，我我国经济济发展的的周期是是存在的的，大体体上在110年左左右。自自19778年以以来我国国大致经经历了11978819990和和1999

26、1220022两个周周期。但但自20008年年以来，由于经经济危机机的影响响，我国国经济增增长呈逐逐渐回落落态势，惯性下下滑趋势势非常明明显。220099年政府府加大对对于经济济的宏观观调控，我国经经济在政政府宏观观调控下下开始反反弹。由由于目前前国际经经济受金金融危机机、欧洲洲主权债债务危机机、美国国债券信信用评级级下降等等影响仍仍很不明明朗，并并且日益益复杂，因此，受国际际经济影影响，中中国经济济将处于于波动状状态，估估计这种种态势将将至少持持续35年时时间。图3-11 19978-20110年我我国GDDP增长长率（%）同时，由由于国家家宏观政政策的调调整，政政府投资资将更加加注重民民生

27、工程程，因此此今后几几年中国国经济增增长率大大概在88左右右，部分分企业重重拾信心心，GDDP增速速较快，大体呈呈W型波波动状态态。2、国房房景气指指数趋于于平缓通过观察察，我们们可以看看到全国国的房地地产景气气指数（图3-2）在在19998年之之后开始始趋于平平缓，且且整个曲曲线的走走向与我我国宏观观经济的的走向基基本符合合。受220088年全球球性经济济危机的的影响但但由于进进行了有有效地宏宏观调控控，20009年年上半年年我国一一些城市市的房地地产市场场已在逐逐渐繁荣荣，开始始走向泡泡沫。当当前，政政府针对对房价上上涨过快快进行了了价格干干预，220122年两会会期间，温总理理明确表表示

28、，房房地产价价格调控控政策不不变，根根据20011年年房地产产市场情情况可以以看出，20112年房房地产企企业受资资金链紧紧张的影影响，一一线城市市房价仍仍将保持持下跌，而且幅幅度会更更大；二二、三线线城市房房地产价价格受政政策影响响相对较较小，价价格基本本上处于于比较稳稳定的状状态，短短期内不不会大起起大落。图3-22国房景景气指数数3、20012年年房地产产市场走走势预测测由于受到到国家房房地产政政策的调调整，房房屋成交交量下降降，同时时，银行行贷款利利率上升升，股市市下跌，一部分分房地产产企业出出现了融融资难的的问题，但是由由于中央央政府制制定了长长期的保保障性住住房开发发政策和和建设计

29、计划，政政府对保保障性住住房开发发提出了了一系列列的鼓励励政策，支持民民营资本本向保障障性住房房开发渗渗透。因因此，房房地产开开发投资资仍将保保持一个个稳定的的增长速速度，但但将低于于历史高高位200.9%的增长长幅度。由于目前前房价调调控政策策的日渐渐明朗，而且当当前大量量购房者者处于持持币观望望状态，因此市市场需求求旺盛，购房者者对住房房保值增增值的预预期看好好，20012年年一线房房地产市市场价格格会有所所下降，二三线线城市房房地产市市场价格格趋于稳稳定，个个别新增增供应不不足的城城市房价价可能会会出现小小幅度增增长。二、政策策环境20088年年底底国务院院出台了了扩大内内需、促促进经济

30、济平稳较较快增长长的“新新三政策策”，220111年的房房价调控控政策，对房地地产市场场产生积积极的影影响，政政策要求求坚持住住房市场场化基本本方向，坚持对对低收入入住房困困难群众众实行住住房保障障制度的的原则，加快保保障性住住房建设设，进一一步鼓励励和支持持住房消消费，保保持合理理的房地地产开发发投资规规模，促促进房地地产市场场健康发发展。具具体如下下： 1、加大大保障性性住房建建设力度度保障性住住房制度度的基本本性质与与我国城城镇住房房制度改改革的基基本目标标密切相相关。我我国城镇镇住房制制度改革革的基本本任务和和目标是是：停止止福利性性的实物物住房分分配制度度，实现现住房商商品化和和市场

31、化化，建立立与社会会主义市市场经济济体制及及我国国国情相适适应的城城镇住房房制度，以不断断满足城城镇居民民的住房房消费需需求。20055年5月月17日日，建设设部、发发改委等等九部委委联合下下发了关于调调整住房房供应结结构稳定定住房价价格的意意见，文件明明确要求求：切实实调整住住房供应应结构。重点发发展满足足当地居居民自住住需求的的中低价价位、中中小套型型普通商商品住房房和廉租租住房，自20006年年6月11日起，凡新审审批、新新开工的的商品住住房建设设，套型型建筑面面积900平方米米以下住住房（含含经济适适用住房房）面积积所占比比重，必必须达到到开发建建设总面面积的770%以以上；规规范发展

32、展经济适适用住房房。进一一步完善善经济适适用住房房制度，解决建建设和销销售中存存在的问问题，真真正解决决低收入入家庭的的住房需需要。严严格执行行经济适适用住房房管理的的各项政政策。2、进一一步鼓励励普通商商品住房房消费对已贷款款购买一一套住房房但人均均面积低低于当地地平均水水平，再再申请购购买第二二套普通通自住房房的居民民，比照照执行首首次贷款款购买普普通自住住房的优优惠政策策。将现现行个人人购买普普通住房房超过55年（含含5年）改为超超过2年年（含22年）转转让的，免征营营业税；将个人人购买普普通住房房不足22年转让让的，由由按其转转让收入入全额征征收营业业税，改改为按其其转让收收入减去去购

33、买住住房原价价的差额额征收营营业税。 3、引导导房地产产开发企企业积极极应对市市场变化化，促进进商品住住房销售售支持合理理融资需需求，加加大对中中低价位位、中小小套型普普通商品品住房建建设特别别是在建建项目的的信贷支支持，对对有实力力、有信信誉的房房地产开开发企业业兼并重重组提供供融资和和相关金金融服务务，并按按照法定定程序取取消城市市房地产产税。三、社会会环境研究表明明，城镇镇化的发发展与经经济水平平间存在在正相关关关系。经济的的快速发发展必然然带来城城镇化进进程的加加快，越越来越多多的人口口向城镇镇与城市市集中，需要住住房以及及相应的的市政配配套设施施，这为为房地产产行业的的快速发发展带来

34、来机遇，并直接接导致房房地产投投资的增增加。国国外实践践和研究究表明，一般城城市化水水平达到到50%后，其其发展速速度将变变缓，预预计我国国城市化化水平达达到500%时将将在20020年年左右，由此看看来，近近年我国国房地产产业仍有有巨大的的发展空空间。随着社会会、经济济、文化化的不断断发展，人们的的消费理理念也在在不断的的变化，人们对对生活的的质量、品位都都有很高高的要求求，尤其其对居住住的要求求更为突突出，因因此需要要开发出出高质量量的住宅宅满足消消费者不不断增长长的住房房需求。第二节 住房需需求分析析住房需求求主要来来自下面面三类情情况：从从没有住住房到拥拥有住房房、从拥拥有住房房到拥有

35、有更好的的住房、从拥有有更好的的住房到到把住房房作为投投资对象象。随着着城市化化进程的的加快，我国城城市人口口增长加加快。农农村的年年轻人不不愿意住住在高山山上，这这使年轻轻人成为为购房的的主力军军；但同同时，由由于他们们刚参加加工作收收入有限限，面对对城市的的商品房房价只能能是望楼楼兴叹，进而产产生了对对限价房房及廉租租房的巨巨大需求求。面对对城市商商品房的的高价，许多人人宁愿选选择住在在农村城城镇里，享受城城市不能能做到的的生活，这里没没有雾霾霾，没有有污染，空气清清新，适适宜养生生居住，更多的的城市人人都有在在乡下购购房的欲欲望，据据预测，未来十十年，中中国最大大的危机机是健康康危机，所

36、以农农村廉价价限价房房成为很很多人的的选择。他们在在城市生生活多年年后，对对于提升升自己的的生活质质量和健健康指数数有迫切切心情，在农村村集镇买买房也就就成为组组建新家家庭的必必要选择择。特别是近近年来，随着住住房的市市场化程程度提高高，住房房价格的的攀升和和社会各各阶层收收入差距距的加大大，国家家加大了了对房地地产市场场的宏观观调控，提出了了加强住住房保障障，建立立以普通通商品房房为主体体、经济济适用住住房和廉廉租房、公租房房为保障障、高档档房为补补充的住住房供应应体系，并明确确了普通通商品房房用地和和90平平方米以以下户型型的比例例。应当当说，经经过多次次调整后后的住房房供应体体系目标标更

37、加贴贴近实际际，更加加符合我我国当前前两头小小、中间间大的橄橄榄型经经济状况况。但是是，由于于缺少有有效的规规划、控控制和监监督，住住房供应应市场的的现状并并不如人人意。特特别是中中小户型型普通商商品房的的供应量量偏少，户型偏偏大致使使单套住住房平均均价格居居高不小小，加之之地方政政策住房房保障工工作存在在不平衡衡、不到到位的情情况，影影响了低低收入群群体的住住房条件件的改善善，社会会反响比比较强烈烈。当前，虽虽然在房房地产市市场上的的调控力力度不断断加强，但全国国总体房房价仍然然居高不不下，致致使群众众对高不不可攀的的房价无无法接受受，全国国总体的的限价房房、廉租租房开工工建设仍仍然滞后后，

38、“住有所所居”的目标标难以实实现。为为了促进进小河口口镇的更更好更快快发展，此时建建设限价价房、安安置房是是势在必必行，供供不应求求，十分分必要的的。第四章 项目目建设的的条件第一节 项目建建设地址址山阳县小小河口镇镇供销社社移民安安置工程程位于小小河口镇镇区，小小河西侧侧，东临临小河、北靠胡胡家街南南，规划划区现状状为原供供销社，地势平平坦，南南北向视视野开阔阔，小河河从东侧侧流过，区域内内森林覆覆盖率高高，拥有有得天独独厚地自自然景观观和绿化化资源。本次规规划设计计范围南南北长约约1411-2001米，东西宽宽约499-1224米，总用地地面积33.755亩。第二节 项目建建设条件件一、区

39、位位交通项目区地地理位置置优越，交通便便捷，便便于施工工。基地地中部有有色小路路穿过，交通相相对便利利，是唯唯一通向向县城的的道路。基地内内部道路路尚未成成型，移移民项目目未来将将根据规规划形成成完整的的道路系系统。二、气候候条件山阳属北北亚热带带向暖温温带过渡渡的季风风性半湿湿润山地地气候。气候温温和，四四季分明明，“东无严严寒，夏夏无酷暑暑，春季季温暖多多风，秋秋季潮湿湿多雨”。平均均气温113.11，年均均日照时时数21134小小时，年年均降雨雨量7009毫米米。无霜霜期2007天。夏季较较炎热，冬季部部分地区区气温较较低。受受秦岭的的影响气气候既有有南方的的温暖，又兼北北方的寒寒冷。三

40、、电力力通讯条条件移民项目目10kkv供电电电源来来自小河河口镇335kvv变电站站。移民民项目内内设置两两处100kv/0.44变压器器，其余余可根据据具体情情况附设设于楼幢幢户内或或采用装装配式变变电箱的的形式结结合绿化化独立设设置。单单台变压压器容量量为16600kkva及及以下。10kkv电力力线路沿沿区内主主要道路路布置，原则上上采用地地埋电缆缆沟的敷敷设方式式，并形形成环路路，供电电低压电电缆全部部地埋，采用穿穿硬质塑塑料管的的方式第五章 项目目建设思思路第一节 工程概概况根据小河河口镇本本地状况况及其周边地地区市场场的调查现现状分析析及需求量量预测，本项目目总占地地3.775亩，

41、总建筑筑面积3311555平方方米。该项目地地块共建建设六层层建筑77栋，属属陕南移移民搬迁迁安置用用房，共共建设安安置房5552套套，建筑筑占地面面积51192.5平方方米。项目规划划用地地地形平整整，基地地所处位位置地势势由内向向外呈坡坡地地势势，高差差2米左左右。所所处地理理位置交交通便利利。项目目拥有得得天独厚厚的自然然位置、优美的的景观环环境、完完善的基基础设施施、方便便快捷的的交通条条件使得得它具有有某些先先天的、无可比比拟的巨巨大优势势。项目目规划布布局遵循循以人为为本、追追求自然然，最大大限度地地提升环环境品质质。第二节 建设内内容主要建设设移民安安置房881套户户311155

42、平平方米，硬化道道路4条条40880平方方米，架架设安置置房专用用变压器器1台，新建集集休闲、健身、文化娱娱乐为一一体的广广场1处处12000平方方米，配配套建成成供水、排污管管道、绿绿化、亮亮化等其其他功能能设施。楼体与与道路之之间设计计有内部部生态绿绿化带。整个小小区的绿绿化率为为30%，可以以形成园园林式的的小区环环境。第三节 项目建建设理念念项目开发发针对本项项目地块块现状及及周边环环境的分分析，特特别是以以促进小小河口镇镇集镇的提提档升级级，美化化小河口口镇整体体形象。一、合理理性根据地块块的特点点和项目目建设目目标要求求，合理理布局空空间，最最大限度度满足目目标要求求。二、统一一性

43、项目规划划设计与与小河口口镇整体体风貌相相协调，充分发发挥景观观艺术性性与绿地地系统。三、人性性化规划设计计体现以以人为本本的精神神，给消消费者、住户等等营造生生态、舒舒适的空空间环境境。第四节 项目设设计原则则及依据据一、项目目设计原原则本项目设设计主旨旨在切合合实际、适度超超前、创创造一个个布局合合理、配配套齐全全、环境境优美的的新型居居住小区区，将社社会效益益、经济济效益、环境效效益充分分结合起起来。设设计中以以生态环环境优先先为原则则，充分分体现对对人的关关怀，坚坚持以人人为本，大处着着眼，整整体设计计。在设设计的同同时，辅辅以景观观设计，最大限限度的体体现居住住小区本本身的底底蕴，设

44、设计中尽尽量保留留居住小小区原有有的积极极元素，加上合合谐亲切切的人工工造景，使居民民乐居其其中。本本项目设设计遵循循小河口口镇集镇镇建设规规划对建建设土地地利用的的保护性性、生态态性、可可持续性性、经济济性和地地方性的的原则。1、协调调性原则则建筑风貌貌不得破破坏小河河口镇的的整体形形象，要要符合城城市综合合功能特特征，做做到协调调一致，体现生生态绿色色、宜居居休闲的的文化特特色。2、生态态性原则则通过地块块内部合合理布局局以及绿绿化景观观设计，在满足足开发需需求的前前提下，创造一一个具有有良好居居住环境境。3、经济济性原则则充分节约约土地，提高土土地的利利用率，将土地地的经济济价值发发挥到

45、最最大。二、项目目设计依据据1、中中华人民民共和国国城乡规规划法；2、城城市规划划编制办办法及及城市市规划编编制办法法实施细细则；3、高高层民用用建筑设设计防火火规范GB 500045-95（20005年版版）；4、建建筑设计计防火规规范GGB 5500116-220066；5、城城市道路路和建筑筑物无障障碍设计计规范JGJJ 500-20001；6、城城市道路路交通规规划设计计规范GB 502220-95；7、民民用建筑筑设计通通则GGB 5503552-220055；8、建建筑抗震震设计规规范GGB 5500111-220100；9、城城市居住住区规则则设计规规范GGB 5501880-9

46、93（220022年版）；10、汽车库库、修车车库、停停车库设设计防火火规范GB 500067-97；11、住宅设设计规范范GBB 5000966-20011；12、国国家及地地方有关关的设计计规范和和规定。第五节 建设目目标及功功能定位位一、项目目建设目目标1、公共共服务设设施创造一个个布局合合理，层层次丰富富、内容容多样，体现集集镇特点点的门户户空间。具体表表现为：满足规规划地段段多方面面的功能能需求，合理布布局对外外交通、文娱项项目；丰丰富的项项目设置置与丰富富的空间间处理相相结合。2、居住住部分创造一个个方便、舒适，具有良良好生态态环境的的高品质质的居住住空间。具体表表现为：功能结结构

47、合理理；交通通联系便便捷；公公建配套套齐全；空间景景观组织织良好，具有“认同感感”和“归属感感”的现代代家园，使居民民在新的的高品质质环境里里生活更更加舒适适。二、项目目功能定定位通过各类类公共服服务设施施及绿化化、广场场的开发发建设，力求创创造一个个环境优优美，文文化生活活丰富，公共设设施健全全的新型型居住小小区。项项目区以以居住为为主。根据规划划地段在在小河口口镇的位位置和用用地现状状，考虑虑集镇建建设的未未来规划划，将规规划地段段作如下下功能定定位：1、居住住功能2、文化化功能3、生态态功能第六节 总平面面布置一、本方方案通过过分析地地块与集集镇的关关系，保保持用地地的开放放性及其其原有

48、的的特性，充分利利用地形形，建筑筑布局既既保障日日照时间间，又争争取住宅宅的良好好朝向与与景观。设计整整体而富富有变化化，保证证开发的的灵活性性；同时时结合周周围环境境，融入入城市发发展所形形成的人人文景观观。二、小区区主入口口位于基基地7#楼西与与黄漫路路相接。同时在在小区的的主入口口北部11#楼西西处设置置了小区区的次入入口。规规划布局局以地块块形状为为参考，整个小小区由东东向西成成梯形。三、根据据不同的的建筑需需求，利利用道路路和景观观区分内内外不同同的层次次关系，强调居居住小区区内部互互不干扰扰，保证证了幽静静舒适的的居住氛氛围。四、整个个小区的的设计体体现了以以21世世纪的社社会、经

49、经济、文文化、环环境和技技术为基基点的“人为本本”、“人性化化”的人居居环境。五、根据据本项目目的特点点和要求求，各栋栋楼之间间相互联联系，紧紧凑整齐齐感浑然然天成，创造出出了极具具特色的的现代化化自然景景观小区区，将建建设人与与自然的的和谐小小区理念念进一步步升华。第七节 建设指指标参数数表5-11 项目目建设指指标参数数表项 目单 位位数 值值1、规划划用地面面积m2186666.662、建筑筑占地面面积m251922.53、总建建筑面积积m23115554、容积积率1.6775、建筑筑密度%0.2778 6、绿绿地率%30%9、居住住户数户55210、居居住人数数 人1712211、平平

50、均层数数层612、投投资估算算万元49200.177第六章 项目目设计方方案第一节 主体建建筑设计计一、设计计依据规规范本工程结结构设计计采用的的主要标标准及法法规：1、建建筑工程程抗震设设防分类类标准（GBB 5002233-20008）；2、建建筑结构构可靠度度设计统统一标准准（GGB 5500007-220022）；3、建建筑结构构荷载规规范（GB 500009-20001）（20006年版版）；4、混混凝土结结构设计计规范（GBB 5000100-20010）；5、建建筑地基基基础设设计规范范（GGB 5500007-220022）；6、建建筑抗震震设计规规范（GB 500011-20

51、110）；7、湿湿陷性黄黄土地区区建筑规规范（GB 500025-20004）；8、建建筑地基基处理技技术规范范（JJGJ 79-20002）；9、高高层建筑筑混凝土土结构技技术规程程（JJGJ 3-220100）；10、砌体结结构设计计规范（GBB 5000033-20001）（20002局局部修订订版）；11、地下工工程防水水技术规规范（GB 501108-20001）；12、建筑桩桩基技术术规范（JGGJ 994-220088）。二、建筑筑造型本项目安安置房采采用六层层设计，由于生生活水平平的提高高，人们们对于生生活品质质的要求求也越来来越高，反应到到住宅平平面户型型设计中中，我们们主要

52、作作了如下下的改善善：强调住宅宅平面的的紧凑性性，实用用性，尽尽最大努努力做到到物有所所值；更更加强调调住宅平平面的功功能分区区，将动动静分开开；更加加强调住住宅平面面的多元元性，尽尽量满足足各种住住户的需需求；每每户都有有生活阳阳台以保保证生活活功能上上的需要要；设计计中更强强调住宅宅内空间间的趣味味性，以以满足人人们不断断提升的的精神上上的需求求；更加加强调住住宅平面面的日照照、采光光、通风风，以及及室内外外空间和和景观的的相互融融合。三、设计计参数本工程建建筑抗震震设防分分类:住住宅为丙丙类;结结构安全全等级为为D级;地基基基础设计计等级为为乙级，结构设设计使用用年限为为50年。本工程程

53、抗震设设计的抗抗震设防防烈度为为7度，设计基基本地震震加速度度值为00.100g，该该建筑设设计地震震分组为为第三组组。四、结构构型式结构形式式：住宅宅楼为砖砖混结构构。五、设计计荷载1、活荷荷载客厅 2.00KN/m2卧室 2.00KN/m2消防楼梯梯3.55KN/m2厨房、卫卫生间2.00KN/m2屋顶 3.00KN/m2阳台 2.55KN/m22、风荷荷载：（1）基基本风压压：0.35KNN/m22;风压压高度变变化系数数取B类。基基本雪压压： SSo=00.355kN/m2六、使用用材料1、砼：侧墙壁采采用C35抗抗渗砼，抗渗等等级S66，其余余砼采用用C25C35。2、钢材材：采用H

54、PPB2335，HPB3335，HPB4000级钢钢筋。3、墙体体：填充墙采采用非承承重空心心砖。七、消防防本工程主主体结构构均为现现浇，砌砌体采用用非承重重空心砖砖，均符符合消防防要求。第二节 公用辅辅助工程程设计一、道路路工程为适应汽汽车交通通的发展展，静态态交通也也是规划划的重点点，小区区内共设设置了两两个出入入口，小小区主入入口位于于基地77#楼与与黄漫路路相接。同时在在小区的的主入口口北部11#楼处处设置了了小区的的次入口口。1、道路路系统地块内部部道路由由小区级级道路、入户道道路组成成，小区区主干道道宽122米，入入户道路路宽2.5米。整个道道路系统统流畅合合理，是是小区的的交通灵

55、灵魂所在在。 二、给排排水工程程1、设计计依据（1）建筑给给排水设设计规范范GBB 500015-20003(220099版)；（2）室外给给水设计计规范GB 500013-20006；（3）室外排排水设计计规范GB 500014-20006；（4）高层民民用建筑筑设计防防火规范范GBB 500045-95(20005版)；（5）建筑灭灭火器配配置设计计规范GB 501140-20005；（6）自动喷喷水灭火火系统设设计规范范GBB 500084-20001(220055版)； （7）建建筑专业业提供房房型及总总平面图图；（8）建建设单位位提供有有关市政政资料。2、设计计范围本工程设设计范围围

56、包括：给排水水及消防防工程设设计。3、生活活给水10.33.1生生活用水水量计算算：1.居民民生活用用水量：总居住户户5522户，居居住人111722人，户户均人口口3.2人人/户。按按照250L/人d计算，最高日日用水量量为888.7mm/d；取取小时变变化系数数Kh=2.55，最大大小时用用水量为为9.22m/h。2.未预预见水量量按总水水量的220%考考虑177.5mm/d。4.共计计上述水水量，小小区生活活给水总总量为1115.4m/d。10.33.2给给水系统统概述： 1.水源源：拟采用从从自备井井，在楼楼顶设置置高位水水箱（含含净化设设施），给移民民项目居居民供水水。移民民项目围围

57、绕主次次干道形形成水环环网，以以保证供供水安全全和经济济要求，然后由由枝状管管道至每每个住宅宅单元。2.生活活排水（1）本本项目室室内采用用污、废废水分流流，底层层单独排排出，室室外污、废合流流。污水水经化粪粪池处理理后，排排到集镇镇污水管管。小区区总排水水量按生生活给水水的855%考虑，约为998m/d。化化粪池位位置满足足规范要要求。3.雨水水（1）室室外雨污污分流。雨水量量按以下下暴雨强强度公式式计算。 q=110088.8(1+11.4775110p)/(tt+144.722)0.7044(升/秒公顷） P 暴雨重重现期 T 降雨历历时 雨水水流量QQ=Fq 其中中设计参参数p为为设计

58、重重现期，一般取取1年 （2）规规划区内内根据地地块分片片，雨水水按就近近原则，经雨水水管收集集后最终终排入集集镇排污污管道。雨水管管管径按按汇水面面积、汇汇水量确确定。 4.消消防给水水（1）消消防水量量：室外消火火栓系统统： 330L/S室内消火火栓系统统：200L/SS自动喷水水灭火系系统：330L/S（2）消消防系统统： 室外安安装消火火栓。室室内消防防系统采采用临时时高压制制，消防防出水管管道在小小区内成成环。 小区高高层内设设消火栓栓系统，每层设设消火栓栓箱。在在屋顶设设置100m消防防专用水水箱，供供小区初初期100minn火灾消消防水量量。 各建筑筑物按规规范要求求配备灭灭火器

59、。四、电力力电信工工程1、设计计依据（1）电电气专业业有关规规范及规规定；（2）城市电电力规划划规范（GBB502293-19999）；（3）民用建建筑电气气设计规规范（JGJJ T116-220088）。2、供电电方式安装1台台5000kw变变压器。3、弱电电系统（1）电电信、数数据系统统规模预测测：本工工程住宅宅共有5552户户，按11线/户户计；公公建按550m一门外外线计，其他未未预见量量按100%计，则小区区内总电电话线为为2799对。电信规划划：通信信电（光光）缆从从小区主主入口引引入进小小区户外外分接箱箱，分配配至各单单体一层层，本工工程每栋栋楼均设设一电信信交接间间（约66平方

60、米米），通通信电（光）缆缆的接入入方式由由电信部部门专项项设计确确定。（2）有有线电视视系统有线电视视电缆从从黄漫路路引入进进小区广广电机房房（约115平方方米），系统采采用分配配分支分分配系统统，用户户电平为为644dBB。（3）综综合安全全防范系系统综合安全全防范系系统由闭闭路电视视监控系系统、防防盗报警警系统、门禁控控制和电电子巡更更系统组组成，控控制室设设在2号号楼首层层消防控控制室（约544.5平平方米），对整整个小区区实施224小时时监控。 （4）火火灾自动动报警及及消防联联动控制制系统小区消防防控制室室设接原原有消防防控制室室 。在设备机机房等场场所设感感烟探测测器；对对整个小小