某大厦项目可行性研究报告(doc 40)

1、陕西毓兴物业开发有限公司 2005。04。05PAGE PAGE 62制深唐TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc100537375 第一部分分项目目背景 PAGEREF _Toc100537375 h 3 HYPERLINK l _Toc100537376 第一章 可行行性报告告编制依依据及说说明 PAGEREF _Toc100537376 h 3 HYPERLINK l _Toc100537377 编制依据据 PAGEREF _Toc100537377 h 3 HYPERLINK l _Toc100537378 编制说明明： PAGEREF _Toc1005373

2、78 h 3 HYPERLINK l _Toc100537379 第二章项目概概况 PAGEREF _Toc100537379 h 4 HYPERLINK l _Toc100537380 基本本情况 PAGEREF _Toc100537380 h 4 HYPERLINK l _Toc100537381 发展展趋势预预测 PAGEREF _Toc100537381 h 6 HYPERLINK l _Toc100537382 第三章：市场调调查与分分析 PAGEREF _Toc100537382 h 6 HYPERLINK l _Toc100537383 第一节：宏观市市场分析析 PAGEREF

3、_Toc100537383 h 6 HYPERLINK l _Toc100537384 1、经济济综合实实力增强强 PAGEREF _Toc100537384 h 7 HYPERLINK l _Toc100537385 2、经济济实力的的增强带带动人们们消费观观念的深深层变革革 PAGEREF _Toc100537385 h 7 HYPERLINK l _Toc100537386 3、成长长中的消消费力引引发西安安新一轮轮商业革革命 PAGEREF _Toc100537386 h 8 HYPERLINK l _Toc100537387 4、消费费形态与与观念变变化分析析： PAGEREF _T

4、oc100537387 h 9 HYPERLINK l _Toc100537388 5、西安安酒店业业发展趋趋势与前前景分析析 PAGEREF _Toc100537388 h 10 HYPERLINK l _Toc100537389 第二节 微观观市场调调研与分分析 PAGEREF _Toc100537389 h 36 HYPERLINK l _Toc100537390 一、区域域发展现现状及区区内人口口构成 PAGEREF _Toc100537390 h 36 HYPERLINK l _Toc100537391 二、区域域商业发发展趋势势呼唤唤 PAGEREF _Toc100537391 h

5、 36 HYPERLINK l _Toc100537392 第二部分分：项目目总体战战略规划划 PAGEREF _Toc100537392 h 37 HYPERLINK l _Toc100537393 第四章项目建建设方案案 PAGEREF _Toc100537393 h 37 HYPERLINK l _Toc100537394 一、项目目总体情情况 PAGEREF _Toc100537394 h 37 HYPERLINK l _Toc100537395 二、项目目管理情情况： PAGEREF _Toc100537395 h 37 HYPERLINK l _Toc100537396 三、和平平

6、大厦规规划审批批情况： PAGEREF _Toc100537396 h 38 HYPERLINK l _Toc100537397 四和平平大厦设设计说明明 PAGEREF _Toc100537397 h 39 HYPERLINK l _Toc100537398 五、和平平大厦项项目进展展情况及及工程进进度计划划 PAGEREF _Toc100537398 h 39 HYPERLINK l _Toc100537399 第五章项目定定位 PAGEREF _Toc100537399 h 41 HYPERLINK l _Toc100537400 一、定位位依据 PAGEREF _Toc10053740

7、0 h 41 HYPERLINK l _Toc100537401 二、定位位策略 PAGEREF _Toc100537401 h 41 HYPERLINK l _Toc100537402 项目定位位 PAGEREF _Toc100537402 h 42 HYPERLINK l _Toc100537403 概念念定位： PAGEREF _Toc100537403 h 42 HYPERLINK l _Toc100537404 第六章 营销策策略 PAGEREF _Toc100537404 h 44 HYPERLINK l _Toc100537405 “和平大大厦”项目营营销目标标 PAGEREF

8、_Toc100537405 h 44 HYPERLINK l _Toc100537406 销售、租租赁比例例安排 PAGEREF _Toc100537406 h 44 HYPERLINK l _Toc100537407 定价策略略 PAGEREF _Toc100537407 h 45 HYPERLINK l _Toc100537408 营销促进进 PAGEREF _Toc100537408 h 47 HYPERLINK l _Toc100537409 营销周期期安排 PAGEREF _Toc100537409 h 48 HYPERLINK l _Toc100537410 可售面积积营销进进度安

9、排排 PAGEREF _Toc100537410 h 49 HYPERLINK l _Toc100537411 回款进度度安排 PAGEREF _Toc100537411 h 50 HYPERLINK l _Toc100537412 第七章资本运运作思路路 PAGEREF _Toc100537412 h 50 HYPERLINK l _Toc100537413 一、投资资组合方方式 PAGEREF _Toc100537413 h 50 HYPERLINK l _Toc100537414 二、资金金运作方方式 PAGEREF _Toc100537414 h 51 HYPERLINK l _Toc

10、100537415 第八章项目利利润保证证策略 PAGEREF _Toc100537415 h 52 HYPERLINK l _Toc100537416 一、遵循循市场规规律实实现多方方共赢 PAGEREF _Toc100537416 h 52 HYPERLINK l _Toc100537417 二、加强强横向合合作构构建跨行行业盈利利桥梁 PAGEREF _Toc100537417 h 53 HYPERLINK l _Toc100537418 三项目目开发资资金支撑撑体系 PAGEREF _Toc100537418 h 54 HYPERLINK l _Toc100537419 第三部分分经济

11、济评价与与风险分分析 PAGEREF _Toc100537419 h 55 HYPERLINK l _Toc100537420 第九章项目经经济评价价 PAGEREF _Toc100537420 h 55 HYPERLINK l _Toc100537421 第一节建设资资金筹措措方案和和投资估估算 PAGEREF _Toc100537421 h 55 HYPERLINK l _Toc100537422 第二节项目财财务风险险评价 PAGEREF _Toc100537422 h 58 HYPERLINK l _Toc100537423 第十章 项目风风险分析析 PAGEREF _Toc10053

12、7423 h 63 HYPERLINK l _Toc100537424 1国家家政策风风险 PAGEREF _Toc100537424 h 63 HYPERLINK l _Toc100537425 2市场场竞争风风险 PAGEREF _Toc100537425 h 63 HYPERLINK l _Toc100537426 3营销销风险 PAGEREF _Toc100537426 h 64 HYPERLINK l _Toc100537427 4开发发过程中中的法律律风险 PAGEREF _Toc100537427 h 65 HYPERLINK l _Toc100537428 第十一章章 结论论

13、PAGEREF _Toc100537428 h 65第一部分分项目目背景第一章 可行行性报告告编制依依据及说说明编制依据据一、西西安市国国民经济济和社会会发展第第十个五五年计划划汇编二、实实施西部部大开发发西安市市商贸业业发展规规划（20000年20110年）三、西西安市城城市总体体规划(1999622010)四、西西安市城城乡建设设委员会会关于毓毓兴物业业发展有有限公司司建设和和平大厦厦项目建建议书的的批复五、西安安市人民民政府关关于出让让国有土土地使用用权的批批复（编编号xxx字（xxx）第第xx号号）六、西安安市房地地产实地地调查情情况七、20004年年陕西经经济社会会蓝皮书书经济济卷八

14、、国家家工业发发展组织织编写的的工业业可行性性研究手手册九、国家家计委颁颁布的关于建建设项目目进行可可行性研研究的试试行管理理办法（19983年年2月22日）十、陕西西省现行行相关工工程定额额标准。编制说明明：作为指导导本项目目实施的的纲领性性文件，本可行行性报告告以数理理的形式式详细阐阐述了项项目开发发、销售售、运营营过程中中有可能能遇到的的各类问问题。尤尤其对于于项目资资本运作作提出了了项目多多方资本本投入的的思路，涉及到到自筹资资金、销销售回款款以及金金融贷款款方面，在考虑虑到金融融机构通通常融资资放贷可可能需要要考量的的几类风风险设计计了相对对完善的的回款还还贷措施施。由于本报报告编制

15、制的前提提是项目目前期策策划已经经过严谨谨的市场场验证并并有相当当充裕的的市场数数据证明明其可行行性，因因此，本本次报告告的提交交可以作作为本项项目市场场运作的的指导性性方案，作为后后期营销销策划、推广策策划的理理论基础础。第二章项目概概况基本本情况“和平大大厦”建设项项目位于于西安核核心商圈圈一级辐辐射区域域内和和平路中中段。南南接西安安核心商商业街东大大街，北北出和平平门直达达西安旅旅游重要要标志大雁雁塔，扼扼守西安安主力旅旅游、餐餐饮、娱娱乐黄金金通道。南北长长95米米，东西西纵深775米，现政府府批准占占地56648平平方米（折合88.4772亩,含代征征路1.25亩亩）。项目用地地性

16、质为为商住用用地（使使用权限限70年年）。用地现状状为三通通一平。用地总面面积为556488方米（8.4472亩亩）。项目总地地价为 万万元(含含土地出出让金)。城市建设设配套及及其它规规费为7730万万设计费：5600万其他前期期费用：1300项目总投投资1220033.844亿元。项目总建建筑面积积约3220000平方米米。计划建设设周期22年。项项目建设设工作由由毓兴物物业发展展有限公公司负责责。2、项目目概况和平路是是西安市市商业、办公、餐饮娱娱乐的主主要大街街之一。随着国国家经济济发展的的战略导导向的转转移西西部大开开发，西西安将成成为西北北地区政政治、经经济、文文化和对对外交流流的

17、枢纽纽。和平平路为西西安市商商业、金金融形象象窗口的的地位，已展现现在世人人眼前。在此兴兴建“和平大大厦”其商业业价值较较高，它它的周边边有星级级宾馆、饭店、商场、医院、影城、学校等等社会服服务设施施，配之之以便利利的交通通条件，该项目目建成投投入使用用将和这这些商业业文化中中心交相相辉映，构成良良好的商商业氛围围，必成成为古城城一道亮亮丽的风风景。发展展趋势预预测随着西安安城市运运营战略略的深度度实施，城市基基础设施施建设布布局将发发生翻天天覆地的的变化，在此基基础上，随着城城市路网网布局的的高度完完善，交交通状况况的快速速改善，将导致致人们生生活、消消费观念念的根本本性变革革。城墙内核核心

18、商圈圈具有相相当水平平的经济济扩张力力和消费费牵引力力，根据据西安市市城市建建设总体体规划来来看，这这里将成成为今后后几年重重点商贸贸区。根据毓兴兴物业今今后三年年的战略略规划，将以专专业化的的商业房房地产运运营为主主要发展展目标，抢占核核心商圈圈稀缺地地块不仅仅是顺应应了西安安城市建建设的需需要，更更符合企企业长远远发展目目标，不不论在战战略上还还是在战战术上，都是必必须和必必要的。第三章：市场调调查与分分析第一节：宏观市市场分析析20044年，西西安人民民在市委委、市政政府的正正确领导导下，坚坚持以邓邓小平理理论和“三个代代表”重重要思想想为指导导，深入入贯彻党党的十六六大、十十六届三三中

19、和四四中全会会精神，以科学学的发展展观统领领经济社社会发展展全局，认真执执行中央央的宏观观调控政政策，牢牢固树立立“四化化”理念念，国民民经济在在平稳、健康、快速的的轨道上上运行，并呈现现出总量量与结构构、速度度与效益益协调发发展的良良好局面面，各项项社会事事业全面面发展，人民生生活水平平显著提提高，城城市服务务功能进进一步增增强，全全面实现现了年初初制定的的发展目目标，一一些主要要经济指指标创历历史新高高。1、经济济综合实实力增强强据西安市市统计局局有关资资料显示示，20004年年西安市市生产总总值（GGDP）10995887亿元元，按可可比价格格计算，比上年年增长11355。经经济总量量突

20、破千千亿元大大关，增增长速度度连续五五年保持持在133以上上，经济济发展迈迈上了新新台阶，并步入入一个新新的增长长期。其其中第一一产业增增加值660005亿元元，比上上年增长长677；第第二产业业增加值值4955677亿元，增长11566；第第三产业业增加值值5400155亿元，增长11233。成成为西北北地区首首个突破破千亿元元的城市市。2、经济济实力的的增强带带动人们们消费观观念的深深层变革革随着经济济总量与与经济发发展水平平的提高高，刺激激了人们们的消费费需求，同时也也使人们们的消费费观念发发生了巨巨大的变变化。在普通市市民的消消费结构构中，食食品类消消费首次次出现负负增长，根据有有关资

21、料料统计，20004年西西安市民民恩格尔尔系数为为34.4，白领阶阶层的恩恩格尔系系数更低低于266，服服装、家家电、通通讯、交交通、教教育、娱娱乐等消消费额均均比上年年有所增增加，说说明市民民的消费费结构发发生了重重大的变变化，已已经从温温饱型消消费向心心理满足足型消费费进行了了成功的的转移。西安古古老而神神秘的文文化、高高古深远远的民风风，更刺刺激着全全国各地地的旅游游人士前前来。据据统计资资料表明明：20004年年西安旅旅游业全全年共接接待旅游游、参观观、访问问及从事事其他活活动的海海外游客客65万万人次，比上年年增长993；接待国国内旅游游者20084万万人次，首次突突破两千千万人次次

22、，增长长291。旅游总总收入11544亿元元，其中中国际旅旅游外汇汇收入333亿亿美元，分别比比上年增增长4551和13倍。全市拥拥有年接接待游客客10万万人以上上的景区区20个个；国家家4A级级景区99个；为适应新新的经济济形势的的需要，年末全全市星级级宾馆772家，其中五五星级宾宾馆4家家，四星星级宾馆馆13家家。3、成长长中的消消费力引引发西安安新一轮轮商业革革命根据西西安市国国民经济济和社会会发展第第十个五五年计划划纲要的精神神，西安安市以旅旅游业为为龙头的的城市化化进程将将出现前前所未有有的高速速发展。在此基基础上，为适应应西安古古都的历历史性城城市布局局，将加加大城市市市郊的的城市

23、化化建设，大量的的人口外外迁，将将促使环环城墙商商业布局局密度大大大提高高，从而而带动西西安城市市旅游业业的高速速发展。传统的商商圈均设设立在人人口密集集、交通通繁忙的的地段，满足于于传统的的消费模模式。但但是，随随着人们们生活水水平的提提高，尤尤其是人人们对于于大宗消消费观念念的改变变，汽车车已经成成为越来来越多人人们的普普通交通通工具。根据交通通部门的的统计，西安市市现有家家用汽车车22万万辆，并并且仍然然以平均均每年66万辆的的速度递递增。全国范围围内，民民用汽车车拥有量量已经突突破15500万万辆。陕西高速速公路总总里程已已突破113000公里，位居西西部第二二。随着交通通的不断断完善

24、，城内城外外，省内内省外外，跨區區域、跨跨地域消消費正在在形成風風尚。可以预见见，在不不久的将将来，城城市间的的人口流流動將向向更高層層次發展展。4、消费费形态与与观念变变化分析析：从消费结结构上分分析：消消费者已已从低层层次向高高层次消消费转变变。随着着收入水水平的逐逐步提高高，多数数消费者者已经满满足了最最基本的的温饱型型消费，对消费费质量的的要求在在逐步提提高，旅旅游消费费将逐步步提升地地位；从消费者者区域的的选择上上分析：将由过过去的传传统消费费区向新新兴消费费区转移移。在原原住地已已不能满满足消费费者的在在最低消消费成本本心态下下的快节节奏、高高效率的的消费需需求，进进而刺激激了近两

25、两年来方方兴未艾艾的跨省省、区“自助游游”的蓬勃勃发展。从消费形形式上分分析：消消费者已已经由单单一型消消费向综综合型消消费转变变。随着着生活、工作、学习节节奏的加加快，人人们在注注重工作作效率的的同时也也更加注注重生活活效率的的提高，结合休休闲、娱娱乐，购购物与一一体的一一站式消消费形态态已成为为人们有有效利用用时间、丰富业业余生活活方式的的上佳选选择。从消费层层次上分分析：人人们在追追求物质质享受的的同时，更追求求精神上上的享受受。随着着生活水水平的不不断提高高，消费费者不断断调整自自己对物物质享受受与精神神享受的的比例关关系，以以追求生生活素质质的全面面提高；从消费时时效性分分析：随随着

26、国民民收入的的逐步提提高和社社会保障障体系的的逐步完完善，加加之各类类家庭常常备耐用用品已基基本获得得满足。相当数数量消费费者，特特别是当当代年轻轻职业者者，已不不再将节节俭存钱钱作为家家庭计划划的唯一一，而是是有计划划地即时时消费，在满足足传统型型消费的的同时，更需要要满足时时尚消费费的需求求。以上深层层次的消消费观念念的变化化，正在在逐步演演变成全全国范围围内广泛泛的异地地消费的的变迁。5、西安安酒店业业发展趋趋势与前前景分析析西安酒店店业的发发展现状状描述西安酒店店业尚存存巨大潜潜力西安市是是世界著著名的历历史文化化名城和和国际旅旅游城市市，具有有丰富的的旅游资资源。独独特的人人文景观观

27、和秀美美的自然然风貌，使西安安的旅游游资源在在全国名名列前茅茅。西安安的旅游游资源具具有资源源密度大大、保存存好、级级别高的的特点，以秦始始皇陵兵兵马俑、仿古入入城式、仿唐乐乐舞等为为代表的的著名旅旅游品牌牌吸引了了海内外外大量游游客前来来西安旅旅游观光光。据统统计，西西安每年年来自境境内外的的游客总总数达到到近1660017000万余余人次，其中220011年西安安共接待待境外旅旅游者770万人人次，接接待国内内旅游者者16885万人人次，旅旅游总收收入1113亿元元，其中中外汇收收入2.9亿美美元，巨巨大的旅旅游资源源为西安安的旅游游业带来来丰厚利利润的同同时，也也为西安安的酒店店业、饮饮

28、食业、娱乐业业等行业业带来了了巨大的的机遇。酒店业业和饮食食业作为为旅游产产业的相相伴产业业，更是是深受其其利，强强大的旅旅游资源源为西安安酒店业业的发展展提供了了优越的的条件和和广阔的的发展空空间，酒酒店业也也因此获获得了丰丰厚的利利润。对西安目目前现有有的酒店店、饭店店的调查查显示，目前西西安有44家五星星级酒店店、6家家四星级级酒店、15家家三星级级酒店、20家家准三星星级酒店店和近1100家家二星级级及以下下酒店。调查还还显示，西安目目前五星星级酒店店客房总总数为117000余套，四星级级酒店客客房总数数为26600余余套，三三星级酒酒店客房房总数为为35000余套套，准三三星级酒酒店

29、客房房总数为为38000余套套，二星星级酒店店客房总总数为1110000余套套，以上上所有酒酒店、宾宾馆合计计客房总总数为2226000余套套。（调调查数据据来源于于西安旅旅游局、西安黄黄页、西西安旅游游网、西西安各家家旅行社社资料等等，由于于以上单单位本身身对三星星级及以以下的酒酒店统计计时存在在一定误误差，故故以上数数据尤其其是三星星级以下下的酒店店数量略略有偏差差，估计计误差率率不会超超过155%；对对酒店客客房数的的调查方方式与酒酒店的调调查方式式相同，酒店客客房数的的调查数数据误差差率可能能略大，估计不不会超过过20%。以上上所有调调查数据据准确率率基本上上达到880%，故调查查数据

30、有有一定的的参考和和研究价价值。）各酒店（或饭店店、宾馆馆）数和和客房数数统计情情况如图图所示： 从西安星星级酒店店统计图图和西安安酒店客客房数统统计图看看，目前前西安五五星级、四星级级、三星星级、准准三星级级和二星星级及以以下酒店店分配比比例分别别为3%、4%、100%、114%和和69%，其中中二星级级及以下下的酒店店所占比比例占到到绝大多多数，而而准三星星级以上上的酒店店数合计计只有331%，表明目目前西安安酒店业业还是以以中低档档次酒店店为主。从各级级酒店的的分布和和经营状状况看，目前主主要存在在以下几几种情况况： = 1 * GB3 、酒店店的布局局在各个个城区之之间不平平衡，这这表

31、现在在城内、城南和和城东三三城区的的酒店数数几乎占占到西安安市所有有酒店数数的755%80%；而城城西、城城北和西西高新三三城区酒酒店数合合计不到到所有酒酒店数的的20%25%，可见见酒店在在各个城城区之间间的分布布十分不不平衡。 = 2 * GB3 、酒店店的入住住率受旅旅游季节节变动的的影响非非常明显显，淡季季和旺季季使得同同一个酒酒店或表表现为冷冷若寒冬冬，或表表现为如如木春风风。 = 3 * GB3 、酒店店所处的的位置对对酒店的的入住率率影响巨巨大，位位置好的的酒店无无论旺季季淡季都都能有相相对稳定定的入住住率，而而位置稍稍差的酒酒店其入入住率一一直上不不去。 = 4 * GB3 、

32、准三三星级以以上的酒酒店其经经营状况况整体上上要好于于低档次次的酒店店，但在在准三星星级以上上的酒店店之中仍仍然存在在位置好好坏所带带来的差差异。据西安旅旅游局调调查数据据显示，西安所所有酒店店的年平平均入住住率达到到5665%，与本本次抽样样调查结结果的入入住率（69.7%）基本吻吻合，从从这个统统计数据据表明，西安酒酒店业整整体经营营状况处处于正常常的利润润水平。调查中中有部分分酒店表表示近年年来酒店店的客房房入住率率开始下下降，经经营利润润也逐渐渐下降，甚至低低于西安安酒店业业的平均均利润水水平，而而市场竞竞争态势势却越来来越激烈烈，整个个酒店市市场让他他们开始始产生忧忧虑；但但另一方方

33、面，一一些酒店店却一直直保持较较高的入入住率（有些酒酒店如高高新区新新纪元宾宾馆其入入住率常常年保持持在900%左右右），并并保持较较高的利利润，这这表明尽尽管西安安酒店业业的竞争争越来越越激烈，但仍有有不少酒酒店在这这种激烈烈的竞争争态势中中从容获获利，这这无一不不在说明明酒店业业是个具具有很高高管理技技能的行行业，它它经营的的好坏不不但与酒酒店提供供的硬件件服务有有关，而而且它提提供的软软件服务务更为重重要，在在酒店的的管理上上谁更为为客户着着想，谁谁提供的的软服务务更细、更周到到、更符符合客户户心意，谁就可可能获得得更大的的市场。相反，那些故故步自封封，不思思创新的的酒店，自然免免不了被

34、被市场所所淘汰的的命运。因此，就整个个西安酒酒店业的的发展现现状看来来，市场场尚未达达到饱和和，市场场可开发发的空间间尚在，酒店业业前景目目前还比比较看好好。西安目前前酒店客客房数以以226600套套计算（每天入入住率定定为1000%），全年年3655天西安安酒店所所有客房房可接待待的顾客客数为8820万万余人次次，而220011年西安安全年共共接待游游客达到到16885万人人次，在在这16685万万人次中中除去不不需要在在当地酒酒店、饭饭店、招招待所住住宿的游游客（如如部分旅旅客寄居居在朋友友所在的的学校）和西安安本市居居民到西西安及周周边旅游游区游玩玩的人数数，每年年需要下下榻西安安酒店、

35、饭店的的人次不不下于990011000万人人次（约约占所有有游客的的55%65%，这一一百分比比为保守守估计数数据），这个数数字减去去西安酒酒店所有有客房可可接待的的顾客数数8200万余人人次后尚尚有8002800万余人人次需要要住宿西西安的酒酒店，以以每个酒酒店客房房数3000套计计算，尚尚需725个个酒店有有待开发发。如果果以目前前西安酒酒店的平平均入住住率600%左右右计算，则西安安尚有11241个个酒店的的开发空空间，由由此看出出，西安安目前的的酒店市市场尚未未达到饱饱和，可可开发空空间尚在在，但对对其专业业的经营营背景更更为看重重。事实上，在以上上计算过过程中得得出的每每年需要要下榻

36、西西安酒店店、饭店店的人次次为900011000万人人次为保保守估计计，另外外，在这这890011000万人人次中还还没有将将每年来来自国内内外因公公出差的的群体，由此可可见，西西安的酒酒店业确确实还存存在比较较乐观的的开发潜潜力。西安酒店店业目前前经营状状况分析析酒店入住住率700%，表表现尚可可对本次抽抽中的220家酒酒店的调调查结果果显示，20家家酒店平平均客房房入住率率达到770%，其中客客房入住住率为775%和和65%的酒店店数分别别占311.6%和266.3%，两者者合计占占到588%；客客房入住住率最高高达到990%的的酒店占占15.6%，入住率率最低为为45%的酒店店占100.

37、5%。表明明，西安安酒店整整体入住住率平均均水平基基本维持持在700%左右右，不同同酒店之之间则由由于地理理位置和和经营方方式的差差异而使使得其入入住率出出现参差差不齐的的情况。酒店标准准间面积积以200m2居多14228m2均有分分布本次调查查显示，20家家酒店的的主力客客房均为为标准间间，其面面积平均均为200m2左右，其中面面积从11428m2均有一一定的分分布。面面积为220m2的标准准间居最最多占331.66%，115m2、188m2、199m2和222m2的标准准间各占占10.5%，14mm2、244m2和288m2的标准准间各占占5.33%。表表明，目目前西安安酒店的的主力户户型

38、为标标准间，其面积积主要集集中在220m2左右。另外，西安酒酒店的标标准间数数量平均均占酒店店所有客客房的比比重为774%，而688.5%的酒店店其标准准间占所所有客房房数的比比重超过过70%，表明明，目前前西安的的酒店大大部分是是以标准准间作为为其主要要客房。 客房以中中档次居居多高、中、低档次次各有比比例调查数据据显示，在所有有被调查查的酒店店中高、中、低低档次客客房平均均分配比比例为118%：66%：166%，其其中以中中档次客客房最多多，高档档次和低低档次客客房数量量相当。进一步步分析发发现，在在所有调调查的酒酒店中只只有一家家酒店其其高档客客房占了了40%，两家家（100%）酒酒店其

39、高高档客房房占总客客房数的的30%，其他他的酒店店其高档档客房均均不超过过20%。从调调查反映映的酒店店经营状状况来看看，高档档客房所所占比重重大的酒酒店在旺旺季时尚尚可保持持较高的的入住率率，但一一旦到了了淡季，其客房房入住率率就相对对显得较较低。此此项分析析表明，高档客客房比重重太大，其市场场风险相相对就更更大，相相对而言言，高档档客房比比重偏少少的酒店店其市场场风险性性似乎略略小一些些。酒店客户户以散客客为主、旅行团团体居于于其次调查表明明，西安安酒店接接待的客客户主要要是以散散客为主主（占335%），其次次是旅行行游客（26%），两两者合计计占611%，表表明西安安目前酒酒店的经经营对

40、象象主要是是针对散散客和境境内外的的旅行游游客。以以参加会会议、商商务洽谈谈、培训训为目的的入住的的客户占占16%，机关关单位（以陕西西省其它它地区为为主）占占13%，其它它消费形形式占110%。值得注注意的是是，近年年来，以以参加会会议、商商务洽谈谈、公司司培训等等为目的的的消费费有增长长之势，这就提提醒酒店店经营者者，如何何为这些些准客户户提供更更好的商商务条件件从而在在众多的的酒店中中抢占有有限的客客户将是是酒店利利润增长长与否的的一个重重要策略略。从对酒店店的客户户年龄的的调查看看，客户户的年龄龄重要以以中、青青年人为为主，同同时也不不乏年纪纪更轻和和年纪更更长的人人。消费费者职业业上

41、没有有非常明明确的区区分，从从企业老老板、个个体老板板、政府府官员、公司经经理、职职业白领领到学生生均有一一定的比比例。而而客户的的消费特特征则主主要是旅旅行消费费、公款款消费、商务消消费和住住宿餐饮饮等，其其中又主主要以旅旅游消费费和商务务消费为为主。旅游旺季季出现在在3-55月和99-111月入住率最最高的为为中档客客房调查显示示，几乎乎所有的的酒店其其经营高高峰期出出现在旅旅游旺季季，即客客房入住住率最高高的月份份通常在在3月、4月、5月和和9月、10月月、111月，即即全年基基本上有有半年的的旺季；6月、7月、8月和和12月月、1月月、2月月为一年年中的淡淡季，在在淡季间间，多数数酒店

42、的的客房入入住率低低于平均均水平，甚至有有部分酒酒店的入入住率尚尚不足330%40%，可见见，酒店店受季节节影响是是非常大大的。西安酒店店市场并并未达到到饱和酒店业尚尚有开发发利润空空间调查显示示，有超超过800%的酒酒店经营营者认为为目前西西安酒店店市场已已经达到到饱和，他们持持这种观观点的原原因是因因为近年年来酒店店的客房房入住率率开始下下降，经经营利润润也逐渐渐减少，整个西西安酒店店业的平平均利润润在下降降，而市市场竞争争态势却却越来越越激烈，使得整整个西安安酒店业业处于不不景气状状态。这这种说法法看起来来不无道道理，但但只要看看看每年年国内外外到西安安来旅游游的人次次（15500-18

43、000万人人次）就就知道西西安目前前酒店之之所以处处于不景景气（或或者利润润率较以以前降低低了）的的原因其其实是西西安酒店店自身对对这巨大大的旅游游资源没没有充分分的开发发利用，造成相相当一部部分旅客客资源的的浪费。更有甚甚者，一一些酒店店抱残守守缺、并并无创新新意识，以一种种被动的的方式去去面对如如此巨大大的旅客客资源，这样的的酒店别别说赚取取利润，不亏损损就很不不错了。所以，关于西西安酒店店业目前前已经达达到饱和和状态的的说法是是有偏差差的，西西安的酒酒店尚有有较大的的开发空空间和商商机。大部分酒酒店设有有咖啡厅厅、茶秀秀、快餐餐店、棋棋牌室大型配套套如游泳泳池、健健身设施施未能跟跟上调查

44、显示示，所有有酒店咖咖啡厅、茶秀、快餐店店和棋牌牌室的配配置率分分别为118%、24%、188%和116%，而对于于游泳池池、健身身设施的的配置分分别为33%和113%，表明西西安酒店店在相关关配套服服务方面面明显带带有“避重就就轻”的倾向向，即对对于容易易的、成成本低廉廉甚至有有利可图图设施如如咖啡厅厅、茶秀秀等项目目比较重重视，而而对于投投入成本本大、收收益相对对较小但但对于客客户来说说非常需需求的服服务项目目如大型型健身房房、游泳泳池等设设施明显显投入不不够，这这表明西西安酒店店经营者者在酒店店的开发发和经营营上目光光还是比比较短视视，缺乏乏长远的的考虑。所谓“人无远远虑、必必有近忧忧”

45、，面对对目前竞竞争日益益激烈的的酒店市市场，那那些硬、软服务务跟不上上的酒店店已经有有些力不不从心，深感竞竞争的残残酷，而而市面上上硬、软软件服务务水平一一流的酒酒店，其其业绩却却蒸蒸日日上，这这说明，酒店的的各种硬硬、软件件服务对对一个酒酒店的发发展起着着非常重重要的作作用，酒酒店经营营者应该该充分意意识到这这一点，只有努努力提高高这方面面的服务务水准方方能使酒酒店立于于不败之之地。各酒店价价格不一一，市场场无统一一标准调查显示示，西安安目前各各大酒店店的门市市报价不不一，即即便是同同地段同同级别的的酒店其其门市报报价也各各有不同同，甚至至表现出出很大的的差异。各大酒酒店（二二星级以以上）的

46、的报价从从1000元以下下至最高高20000元都都有报价价，而各各大酒店店的折扣扣或优惠惠程度也也不一样样，有的的酒店为为了抢占占客户，竞相降降价，最最低折扣扣甚至低低于5折折，这种种所谓的的“价格战战”使得整整个酒店店业的利利润水平平缩水的的同时，又使整整个酒店店业的管管理更加加混乱，因此，针对不不同级别别、不同同地段、不同季季节制定定相应的的价格制制定标准准和折扣扣标准等等一系列列的标准准已是刻刻不容缓缓，它将将关系到到西安整整个酒店店业的发发展。西安酒店店业目前前存在的的问题目前西安安酒店业业整体发发展状况况不太景景气（主主要发生生在全年年的淡季季），酒酒店业平平均利润润相比前前两年有有

47、所下降降，出现现这种情情况的原原因是多多方面的的，归纳纳起来主主要存在在着以下下一些问问题：1、整个个酒店行行业管理理不太规规范，价价格制定定没有统统一的标标准。整个酒店店行业没没有一个个统一的的价格制制定标准准，在价价格的制制定上各各个酒店店根据自自己的经经营状况况制定自自己的客客房价格格，由于于整个市市场价格格的制定定比较混混乱，使使得酒店店之间往往往通过过“价格”这一因因素来做做文章以以吸引客客户，这这就不可可避免地地使各酒酒店间因因抢占客客户而展展开激烈烈的价格格战，而而价格战战的结果果往往使使得整个个酒店业业的平均均利润产产生缩水水。2、硬服服务跟不不上客房在设设计和装装修布置置上未

48、能能真正体体现人性性化和个个性化，有些客客房内部部设备已已经陈旧旧，设备备的配置置档次不不够，也也不够精精致。3、软服服务跟不不上酒店在就就客户细细致入微微的心理理需求方方面没有有进行细细心的研研究和开开发，所所提供的的服务偏偏于大众众化，服服务的项项目也过过于单一一，没有有真正考考虑不同同客户之之间的差差异化服服务，而而整个酒酒店的管管理服务务也很少少体现出出酒店经经营服务务的个性性化，相相反，酒酒店制定定的一些些“条条款款款”反倒使使客户落落入一种种被约束束、不自自由的境境地。4、消费费理念宣宣传不够够酒店经营营者在经经营服务务方面思思维过于于保守，缺少创创新意识识，这种种“抱残守守缺、不

49、不思创新新”的经营营服务之之道使得得酒店在在客户更更深层次次需求方方面开发发不够，而在酒酒店的宣宣传以及及消费理理念的引引导方面面工作就就做得更更少，这这样的结结果往往往使得它它们逐渐渐被客户户所遗忘忘，经营营利润自自然也就就很难得得到保证证。5、整个个西安的的酒店业业没有形形成规模模效应西安酒店店至今为为止二星星级以上上的酒店店基本达达到1220多家家，但无无论是二二星级酒酒店、三三星级酒酒店还是是星级更更高的四四星级、五星级级酒店，到目前前为止尚尚未有一一家酒店店客房数数达到110000套以上上，更不不用说哪哪家酒店店的客房房数能达达到20000套套或者220000套以上上，这说说明西安安

50、目前的的酒店无无论星级级定位如如何，尚尚未有一一家酒店店真正达达到相当当的经营营规模，自然就就谈不上上所谓的的规模效效应。事事实上，以西安安如此巨巨大的旅旅游资源源（同时时西安又又是西部部开发的的桥头堡堡城市，招商引引资的结结果也吸吸引大量量的商务务人士入入驻西安安，这使使得西安安的旅客客资源更更加丰富富），完完全有条条件依靠靠酒店的的规模效效应来吸吸引旅客客，以赚赚取丰厚厚的利润润。6、酒店店市场布布局不够够合理调查发现现，西安安的酒店店主要分分布在城城内、城城南和城城东，这这三城区区的酒店店数占所所有酒店店数的775%，而城西西、城北北和西高高新酒店店数合计计才不过过25%。以西西高新为为

51、例，真真正位于于西高新新内的酒酒店不过过两三家家，即新新纪元宾宾馆（三三星级）、豪门门新天地地大酒店店和西航航宾馆，而以西西高新区区内的自自然、人人文环境境和消费费力状况况，完全全开发酒酒店的市市场条件件，因此此，从西西安目前前酒店的的分布状状况看确确实存在在不合理理情况，这就为为目前一一些空白白区域开开发的酒酒店类物物业提供供了开发发的空间间。从以上对对酒店业业目前存存在的一一些问题题分析看看出，西西安整个个酒店业业的管理理上比较较混乱，也缺乏乏大管理理的概念念，各酒酒店在价价格的制制定上没没有一个个统一的的标准，而各酒酒店在各各种硬、软服务务上也有有所缩水水，对于于客户深深层次需需求的开开

52、发以及及酒店的的宣传、消费理理念的灌灌输等方方面更是是做的少少之又少少，故步步自封、不思创创新的结结果使得得他们在在市场处处于十分分被动的的境地，因此，就整个个西安酒酒店业的的发展来来看，一一方面不不但要在在整个酒酒店行业业方面制制定相关关的行规规和标准准，另一一方面作作为酒店店业的构构成单元元酒店店自身也也要大胆胆创新，不断提提高硬、软服务务的规格格，充分分挖掘客客户内心心深处所所需要的的东西，实施个个性化、人性化化的管理理服务，同时应应加大酒酒店宣传传和消费费理念引引导的工工作。西安酒店店式公寓寓市场分分析西安酒店店式公寓寓发展现现状描述述西安目前前酒店式式公寓的的发展应应该说尚尚处于空空

53、白市场场，尽管管最近两两年相继继出现了了几家以以酒店式式公寓命命名的楼楼盘如汤汤姆公寓寓、中汇汇商务酒酒店公寓寓、西部部电子城城F座的的产权式式酒店、新纪元元宾馆和和即将开开发的“水晶岛岛”，但就就整个西西安的酒酒店式公公寓市场场而言，酒店式式公寓几几乎还没没有起步步（或者者说刚刚刚才起步步）。酒店式公公寓源于于欧洲，后引入入中国。在国外外，酒店店式公寓寓一直倍倍受市场场青睐，在我国国几个发发达城市市如深圳圳、广州州、上海海、北京京相继出出现了这这种酒店店式公寓寓并成为为新新一一族的新新宠，酒酒店式公公寓落户户西安应应该是最最近两年年的事，尽管市市场对此此物业也也有些炒炒作，而而酒店式式公寓也

54、也有不少少其它物物业所无无法比拟拟的优点点（如引引进星级级酒店的的服务功功能和管管理模式式，既可可居住又又可办公公，价格格也普遍遍比一般般酒店低低，而且且它还具具有非常常明显的的投资功功能），但至今今为止西西安的酒酒店式公公寓尚未未形成一一定的规规模。对目前已已经出现现过的几几个以酒酒店式公公寓（或或者产权权式酒店店、酒店店式商务务公寓）进行分分析发现现，汤姆姆公寓、“水晶岛岛”和中汇汇商务酒酒店目前前代表了了三种酒酒店类型型，汤姆姆公寓实实际上是是产权式式酒店，“水晶岛岛”是定位位于酒店店式公寓寓，而中中汇商务务酒店则则定位为为酒店式式商务公公寓。以以下就这这三类酒酒店物业业进行对对比分析析

55、：“汤姆公公寓”属产权权式酒店店。这种种产权式式酒店，亦称产产权式酒酒店公寓寓，它源源于欧洲洲，700年代初初期传至至美国。自美国国二战期期间盛行行而今。在国内内，这种种产权式式酒店首首先进入入深圳，其次而而及上海海、北京京、天津津等城市市，近年年来在内内地一些些发达城城市如成成都、西西安、重重庆等地地也开始始出现。产权式式酒店实实质是“时权酒酒店”，即出出售在一一定时期期内使用用酒店住住宿或娱娱乐设施施的权利利，该权权利可以以上市转转售，也也可用于于交换。由于一一般酒店店通常只只租不售售，而产产权式酒酒店可以以购买在在一定时时期内的的住宿或或设施的的权利，这种权权利还具具有上市市转售和和交换

56、的的功能，因而它它具有居居住功能能的同时时也可以以作为投投资之用用，这一一点，可可说是与与一般酒酒店的主主要差异异之处。产权式式酒店在在发达旅旅游城市市或地区区最为流流行，它它通常建建于一个个城市的的旅游要要道，以以拥有充充足的客客源和较较高的租租用率，因而，这种产产权式酒酒店应该该说也是是旅游的的产物。而汤姆姆公寓可可以说是是就是在在西安这这种良好好旅游资资源的背背景下应应运而生生的。位于城东东兴庆公公园对面面的“中汇商商务酒店店”，是西西安第一一个酒店店式商务务公寓。中汇商商务酒店店兼有酒酒店、写写字楼、居住等等多项功功能，它它与一般般的酒店店式公寓寓的主要要区别在在于这种种酒店式式商务公

57、公寓在酒酒店式公公寓的基基础上还还兼有SSOHOO的功能能，一般般的酒店店式公寓寓尽管也也可以居居住和办办公，但但其办公公环境远远不及酒酒店式商商务公寓寓，而SSOHOO虽然打打的是办办公和居居住的牌牌子，而而且办公公环境优优越，但但却缺乏乏酒店式式商务公公寓酒店店式的星星级服务务，因而而从功能能上讲，酒店式式商务公公寓与酒酒店式公公寓和SSOHOO存在非非常明显显的区别别，这种种区别使使得酒店店式商务务公寓相相比酒店店式公寓寓和SOOHO而而言，其其功能更更多、服服务更优优、档次次更高。中汇商商务酒店店也正是是基于其其良好的的居住、办公条条件和细细致周到到的星级级酒店服服务而受受到市场场青睐

58、，据调查查，中汇汇商务酒酒店客源源丰富，入住率率高，而而且很大大一部分分为长期期租用客客户，中中汇商务务酒店也也因此获获得丰厚厚利润。由高新地地产拟建建的“水晶岛岛”定位为为酒店式式公寓，届时它它将建成成集办公公和居住住于一体体的物业业形式，并将引引进星级级酒店式式的服务务功能和和管理模模式，使使其居住住和办公公环境更更加便利利和舒适适。由于于“水晶岛岛”定位为为酒店式式公寓，兼有居居住和办办公的功功能，同同时又享享受酒店店式的星星级服务务，因而而其面向向的客户户将主要要是高级级职业白白领、单单身贵族族、投资资者、本本市中小小型公司司、外来来商务人人士和一一些外来来知名公公司办事事员等。由于这

59、这种酒店店式公寓寓兼有酒酒店、公公寓和居居住的功功能，而而租金又又较一般般酒店要要低，所所以它依依靠高品品质的硬硬、软服服务将会会赢得较较大的市市场（在在国外和和国内一一些发达达城市，这种酒酒店式公公寓十分分受欢迎迎，其平平均租用用率达到到60%以上，因而它它具有相相当好的的投资价价值），其良好好的投资资功能也也将吸引引大量投投资者的的目光。但由于“水晶岛岛”采用的的是“售后返返租” 销售售方式（即业主主购买物物业后又又返租给给开发商商并让其其代为经经管，一一定年限限之后开开发商又又将物业业的所有有权和使使用权交交还给业业主），这种销销售方式式目前真真正成功功的在西西安为数数甚少，没有很很好的

60、借借鉴和参参考对象象，而这这种酒店店式公寓寓在管理理和经营营上又具具有相当当高的技技术含量量，因此此，“水晶岛岛”这种销销售方式式带有相相当大的的风险性性，开发发商应该该充分的的考虑到到这一点点。从以上对对酒店式式公寓“水水晶岛”、产权权式酒店店汤姆姆公寓和和酒店式式商务公公寓中汇商商务酒店店的分析析发现，无论是是汤姆公公寓还是是中汇商商务酒店店，其在在市场的的受欢迎迎程度都都相当高高，市场场对此也也青睐有有加；而而 “水晶岛岛”由于其其座落的的地段无无论是自自然景观观环境、人文素素质、交交通状况况都具有有得天独独厚的优优势，而而西高新新良好的的发展势势头更为为这种酒酒店式公公寓创造造了十分分