哈尔滨南益集团哈西项目商业产品定位建议-43

1、 深度策划细节执行第 PAGE 42 页 共 NUMPAGES 43 页 广州善策形界联合机益集团团哈西项项目产品品定位建建议商业定位位篇广州善策策形界联联合机构构二00八八年元月月目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc189389193 1、哈尔尔滨商业业市场研研究 PAGEREF _Toc189389193 h 3 HYPERLINK l _Toc189389194 1.1、城市商商圈太过过集中，不符合合发展需需求 PAGEREF _Toc189389194 h 3 HYPERLINK l _Toc189389195 1.2、商业

2、业业态比较较单一，市场创创新潜力力巨大 PAGEREF _Toc189389195 h 3 HYPERLINK l _Toc189389196 1.3、商业产产品设计计风格雷雷同，没没有吸引引力 PAGEREF _Toc189389196 h 4 HYPERLINK l _Toc189389197 1.4、市民热热衷消费费，市场场高档次次需求潜潜力大 PAGEREF _Toc189389197 h 4 HYPERLINK l _Toc189389198 1.5、外来有有经验开开发商的的进入，共同做做大市场场的蛋糕糕 PAGEREF _Toc189389198 h 5 HYPERLINK l _

3、Toc189389199 2、项目目区位及及发展前前景分析析 PAGEREF _Toc189389199 h 5 HYPERLINK l _Toc189389200 2.1、项目所所在区位位 PAGEREF _Toc189389200 h 5 HYPERLINK l _Toc189389201 2.2、区域发发展前景景分析 PAGEREF _Toc189389201 h 6 HYPERLINK l _Toc189389202 2.2.1、区区域范围围及发展展定位 PAGEREF _Toc189389202 h 6 HYPERLINK l _Toc189389203 2.2.2、规规划分区区定位

4、 PAGEREF _Toc189389203 h 6 HYPERLINK l _Toc118933892204 2.22.3、区域发发展优势势 PAGEREF _Toc189389204 h 7 HYPERLINK l _Toc189389205 2.2.4、国国际企业业及资本本参与建建设 PAGEREF _Toc189389205 h 7 HYPERLINK l _Toc189389206 2.2.5、哈哈尔滨西西站落户户哈西新新区，基基础设施施建设飞飞速发展展 PAGEREF _Toc189389206 h 8 HYPERLINK l _Tooc188938892007 2.22.6、区域

5、体体育休闲闲产业规规划 PAGEREF _Toc189389207 h 9 HYPERLINK l _Toc189389208 2.2.7、区区域旅游游产业规规划 PAGEREF _Toc189389208 h 9 HYPERLINK l _Toc189389209 3、商业业经营专专题研究究 PAGEREF _Toc189389209 h 9 HYPERLINK l _Toc189389210 3.1、经营模模式研究究 PAGEREF _Toc189389210 h 9 HYPERLINK l _Toc189389211 3.2、城市商商圈研究究 PAGEREF _Toc189389211

6、h 11 HYPERLINK l _Toc189389212 3.3、火车站站周边商商业研究究 PAGEREF _Toc189389212 h 13 HYPERLINK l _Toc189389213 3.4、社区商商业的经经营研究究 PAGEREF _Toc189389213 h 15 HYPERLINK l _Toc189389214 4、本案案商业终终端消费费群的初初步研判判 PAGEREF _Toc189389214 h 17 HYPERLINK l _Toc189389215 5、本案案商业定定位建议议 PAGEREF _Toc189389215 h 17 HYPERLINK l _

7、Toc189389216 5.1、定位应应符合的的几个关关键原则则 PAGEREF _Toc189389216 h 17 HYPERLINK l _Toc189389217 5.1.1、实实现用地地价值最最大化的的原则 PAGEREF _Toc189389217 h 17 HYPERLINK l _Toc189389218 5.1.2、可可持续性性长远发发展的赢赢利原则则 PAGEREF _Toc189389218 h 18 HYPERLINK l _Toc189389219 5.1.3、城城市整体体性商业业布局的的定位原原则 PAGEREF _Toc189389219 h 18 HYPERL

8、INK l _Toc189389220 5.1.4、走走特色商商业定位位的创新新性原则则 PAGEREF _Toc189389220 h 18 HYPERLINK l _Toc189389221 5.1.5、符符合区域域发展前前景的原原则 PAGEREF _Toc189389221 h 19 HYPERLINK l _Toc189389222 5.1.6、科科学处理理居住与与商业关关系的原原则 PAGEREF _Toc189389222 h 19 HYPERLINK l _Toc189389223 5.1.7、分分期开发发建设前前提下的的整体布布局定点点原则 PAGEREF _Toc18938

9、9223 h 19 HYPERLINK l _Toc189389224 5.2、关于定定位的几几点建议议： PAGEREF _Toc189389224 h 19 HYPERLINK l _Toc189389225 5.2.1、本本案应该该以零售售商业为为方向，而不是是批发市市场业 PAGEREF _Toc189389225 h 19 HYPERLINK l _Toc189389226 5.2.2、本本案应该该以建设设区域型型商业中中心为定定位目标标 PAGEREF _Toc189389226 h 20 HYPERLINK l _Toc189389227 5.2.3、产产品的定定位应该该具有多多

10、元化的的竞争力力 PAGEREF _Toc189389227 h 20 HYPERLINK l _Toc189389228 5.2.4、应应该寻求求绝对异异质化的的创新，才能保保证长久久的竞争争优势 PAGEREF _Toc189389228 h 20 HYPERLINK l _Toc189389229 5.3、本案商商业定位位背景分分析 PAGEREF _Toc189389229 h 21 HYPERLINK l _Toc189389230 5.3.1、深深圳商业业市场现现状的思思考 PAGEREF _Toc189389230 h 21 HYPERLINK l _To/p>

11、 5.33.2、文化休休闲产业业在中国国的发展展 PAGEREF _Toc189389231 h 22 HYPERLINK l _Toc189389232 5.3.3、哈哈西区对对于发展展文化城城区的规规划 PAGEREF _Toc189389232 h 25 HYPERLINK l _Toc189389233 5.3.4、哈哈西地区区发展文文化休闲闲商业的的消费基基础 PAGEREF _Toc189389233 h 25 HYPERLINK l _Tooc188938892334 5.44、本案案商业定定位的“蓝海战战略” PAGEREF _Toc189389234 h 26 HYPERLI

12、NK l _Toc189389235 5.4.1、商商业模式式定位 PAGEREF _Toc189389235 h 26 HYPERLINK l _Toc189389236 5.4.2、本本案经济济模式的的构成 PAGEREF _Toc189389236 h 27 HYPERLINK l _To5.44.3、文化休休闲商业业的内涵涵及对本本案的价价值 PAGEREF _Toc189389237 h 29 HYPERLINK l _Toc189389238 5.4.4、本本案商业业业态的的规划 PAGEREF _Toc189389238 h 31 HYPERLINK l

13、 _Toc189389239 5.4.5、省省美术馆馆分馆的的引入作作用 PAGEREF _Toc189389239 h 31 HYPERLINK l _Toc188938892440 5.44.6、购书中中心的设设置作用用 PAGEREF _Toc189389240 h 32 HYPERLINK l _Toc189389241 5.4.7、本本案三级级商业体体系的构构筑 PAGEREF _Toc189389241 h 34 HYPERLINK l _Toc189389242 5.4.8、本本案产品品构成体体系 PAGEREF _Toc189389242 h 35 HYPERLINK l _T

14、oc1893892443 5.44.9、本案市市场空间间的成长长体系 PAGEREF _Toc189389243 h 36 HYPERLINK l _Toc189389244 5.4.10、本案整整体价值值体系的的构成 PAGEREF _Toc189389244 h 37 HYPERLINK l _Toc189389245 5.4.11、本案产产品的规规划布置置 PAGEREF _Toc189389245 h 38 HYPERLINK l _Toc1893892466 5.44.122、本案案消费人人流的动动线组织织 PAGEREF _Toc189389246 h 39 HYPERLINK l

15、 _Toc189389247 5.4.13、本案商商业自有有及销售售比例策策略 PAGEREF _Toc189389247 h 40 HYPERLINK l _Toc189389248 5.5、本案整整体商业业功能定定位 PAGEREF _Toc189389248 h 41 HYPERLINK l _Toc1893892499 5.55.1、针对休休闲商业业来讲： PAGEREF _Toc189389249 h 41 HYPERLINK l _Toc189389250 5.5.2、针针对整体体商业来来讲： PAGEREF _Toc189389250 h 41 HYPERLINK l _Toc1

16、89389251 6、结论论 PAGEREF _Toc189389251 h 421、哈尔尔滨商业业市场研研究1.1、城市商商圈太过过集中，不符合合发展需需求整个哈尔尔滨的商商业零售售、休闲闲、娱乐乐服务业业商圈主主要集中中在道里里区中央央大街一一带附近近，成为为市民消消费的习习惯性首首选区域域。该商商圈的形形成虽然然有其历历史的原原因，足足以成为为城市级级的中心心商圈，但从整整体城市市向四周周扩散型型发展的的方向来来看，随随着居住住与工作作人口的的逐步分分散，其其服务半半径已经经远远超超出距离离。消费费者消费费出行的的路线与与时间成成本加大大，市场场需求邻邻里型、区域型型的多商商圈共荣荣发展

17、局局面。特特别是区区域型中中心商圈圈的发展展潜力巨巨大。资料链接接：广州州城市商商圈发展展现状广州整体体城市商商业零售售、休闲闲、娱乐乐商圈原原来也比比较集中中在老城城区的上上下九路路商业步步行街、北京路路商业步步行街及及广百百百货、农农林下路路步行街街等三个个地方。随着广广州城市市向四周周发展的的拓展，现在已已经逐步步呈现出出以行政政区域为为划分，天河区区以天河河城、正正佳广场场为中心心商圈，越秀区区以北京京路步行行街、中中华广场场及流行行前线为为双中心心商圈，荔湾区区以上下下九步行行街为中中心商圈圈，海珠珠区以江江南西路路为中心心商圈，各个区域中中心商圈圈成熟共共同发展展的局面面。原来来只

18、有一一个城市市级中心心商圈的的概念已已经消失失。1.2、商业业业态比较较单一，市场创创新潜力力巨大从哈尔滨滨现有商商业项目目的业态态调查情情况看，呈现出出业态比比较单一一，零售售业主要要以服装装及超市市消费为为主，整整体档次次较低；其次是是各种中中低档次次的餐饮饮食肆，而娱乐乐及休闲闲业则主主要仍以以K歌房房及浴室室为主。新近开开发及经经营的商商业项目目，虽都都打出购购物、娱娱乐、餐餐饮、休休闲一站站式的概概念，可可是仍只只停留在在本行业业内模仿仿、照搬搬其它成成功项目目的程度度上，且且学习的的深度不不够，经经营能否否成功也也还需市市场的考考验。没没有寻找找到更好好的市场场突破口口，不能能满足

19、市市民日益益提升的的物质与与文化需需求与品品味，市市场创新新的潜力力巨大。1.3、商业产产品设计计风格雷雷同，没没有吸引引力哈尔滨旧旧有商业业项目的的建筑设设计风格格受城市市特殊性性的限制制，均受受欧式，特别是是俄式建建筑风格格的影响响较重，在本身身就以欧欧式风格格为主体体的整个个城市老老建筑群群中难以以形成市市场的区区隔性。新开发发的商业业项目虽虽偿试走走现代式式建筑风风格的路路线，但但从已建建成的情情况看，思想仍仍比较保保守，产产品的现现代感不不强，对对于商业业场所所所要求的的时尚感感、缤纷纷感表现现不足，没有特特色。其其中做得得最好的的只有爱爱建商圈圈的商业业物业，从当前前来看，算是走走

20、在了哈哈尔滨市市场的高高端。做为商业业物业的的建筑风风格及室室内空间间规划来来讲，同同样也是是构成商商业物业业本身经经营力的的一项重重要因素素。一个个优秀的的商业物物业规划划及建筑筑设计，特别是是商业室室内空间间的科学学合理分分割，能能有效地地提升商商铺的价价值。这这是本案案商业物物业产品品定位应应该重视视的关键键之处。1.4、市民热热衷消费费，市场场高档次次需求潜潜力大哈尔滨市市民比较较热衷于于高档商商品的消消费，从从奢侈品品在哈尔尔滨市场场的销售售额提升升及高价价值皮草草的销售售情况就就可反映映出市场场的消费费能力。而且，东北人人在外工工作与做做生意的的人比较较多，这这一班人人无疑具具有较

21、高高的消费费实力，且由于于经常来来往于南南方地区区，消费费观念与与品味也也得到提提升。另另外，由由于东北北地区邻邻近韩国国，也有有不少韩韩国人在在哈尔滨滨从事边边贸生意意，同样样会在哈哈尔滨进进行日常常消费，这两大大人群在在本身就就已经构构成了市市场消费费潜力的的重要基基础之后后，也带带动了本本地的消消费风潮潮与消费费习惯。1.5、外来有有经验开开发商的的进入，共同做做大市场场的蛋糕糕哈尔滨商商业市场场的消费费潜力，已经吸吸引了众众多外地地有经验验的商业业地产开开发商及及国际国国内各大大品牌商商家的关关注与入入市开发发经营。20007年，随着大大商集团团收购哈哈尔滨新新一百以以及福顺顺上都国国

22、际商业业街区的的动土建建设，标标志着大大型投资资商已经经开始走走近哈尔尔滨的商商业市场场。爱建建滨江大大型社区区的发展展与成熟熟给即将将开发哈哈市商业业地产的的发展商商上了一一堂现实实中的示示范课。随着哈西西新区的的规划完完成，韩韩国投资资商也在在哈西新新区圈地地，日后后内地大大型发展展商、港港资发展展商、国国外投资资商将大大量涌如如哈市，继续开开发哈市市的商业业市场。外来有有经验商商业开发发商及国国际国内内成熟商商业品牌牌的进入入，在提提升了整整个城市市的商业业形象的的同时，也给市市场带来来了新的的消费观观念，使使哈尔滨滨商业市市场的蛋蛋糕越做做越大，其前景景十分看看好。2、项目目区位及及发

23、展前前景分析析2.1、项目所所在区位位本案项目目位于哈哈尔滨城城市西南南角的哈哈西新区区，是城城市规划划重点发发展的新新区域。项目地地块具体体位置西西临哈西西大街，北临学学府四道道街，东东临尤家家街，南南临保健健路，均均为哈西西地区城城市级主主要交通通干道，处于哈哈西新区区整体规规划的中中心位置置。商业业临街面面长，商商业价值值极高。2.2、区域发发展前景景分析2.2.1、区区域范围围及发展展定位哈西新区区规划范范围北起起康宁路路、南至至四环路路、东起起学府路路、西至至京哈铁铁路线，规划面面积433.188平方公公里，计计划用88到100年的时时间，建设成成为集基基础教育育、商贸贸商务、生态居

24、居住、新新兴工业业和高新新科技“五位一一体”的哈尔滨滨城市规划划4个城城市副中中心之一一。规划划目标是是将哈西西地区建建设成为为具有世世界先进进水平、可持续续发展、以新经经济为特特色、多多元地域域文化为为内涵、生活与与就业平平衡、环环境与自自然和谐谐的城市市地区。区域人人口控制制在200万人以以内。2.2.2、规规划分区区定位哈西新区区内主要要划分为为南区、北区两两大区域域。其中中，哈西西北部地地区占地地18.45平平方公里里，重点点建设集集行政办办公、商商贸服务务、运动动休闲和和文化教教育有机机融合的的综合功功能区；北部区区规划中中将形成成三大焦焦点：一一是冬季季奥林匹匹克中心心及公园园，二

25、是是具有商商业、文文化娱乐乐和供市市民休闲闲活动功功能的活活跃商业业中心，三是哈哈西大街街这一信信息、金金融、商商务、办办公发展展轴。南部地区区将被重重点建设设成为高高新技术术产业和和劳动密密集型环环保产业业聚集发发展的加加工产业业区。哈西北部部地区的的改造建建设，主主要围绕绕两大发发展主轴轴展开布布局，即即以学府府四道街街为东西西主轴，建设区区域性中中心景观观大道，形成以以购物、休闲、娱乐为为主的商商贸综合合服务轴轴；另以以哈西大大街为南南北主轴轴，构建建区域交交通主要要干道，形成以以信息和和金融为为主的商商务办公公发展轴轴。2.2.3、区区域发展展优势哈西老工工业区形形成于上上个世纪纪50

26、年年代。按按照当时时的城市市发展规规划，哈哈西地区区要成为为哈市重重工业聚聚集区。在此基基础上规规划中的的哈西新新区，拥拥有六大大优势：区位优势势，哈西西位于哈哈市城区区西南部部，是哈哈尔滨南南端的门门户；科技资源源丰富，拥有115所大大专院校校及100个省级级以上科科研院所所；城市基础础设施完完善，拥拥有重要要的城市市出入口口和铁路路枢纽，主干道道学府路路与京哈哈高速公公路和城城市二、三、四四环路相相连接，即将启启动建设设的地铁铁1号线线贯穿新新区南北北；产业基础础好，建建有服装装、果品品、钢材材批发等等市场；开发建设设呈强劲劲发展势势头，社社会对哈哈西老工工业区的的发展关关注度高高；工业企

27、业业群集程程度高，机械、电子、汽车、橡胶制制品、建建材、制制药等企企业均有有分布。2.2.4、国国际企业业及资本本参与建建设06年112月330日东东北最大大投资项项目一由由美国商商兰德集集团公司司拟投资资30亿亿美元参参与哈尔尔滨市南南岗区哈哈西新区区的建设设项目正正式签约约。 商兰德集集团公司司总部设设在美国国佛罗里里达州迈迈阿密市市，包括括商兰德德世界贸贸易公司司、商兰兰德RGGITCC公司等等多家子子公司，是由在在国际金金融、银银行、贸贸易和跨跨国项目目开发方方面具有有多年专专业经验验的各类类专家组组成的集集团公司司。国际际大型企企业的参参与建设设与巨额额资本的的投入，将保证证哈西地地

28、区发展展的品质质与速度度。2.2.5、哈哈尔滨西西站落户户哈西新新区，基基础设施施建设飞飞速发展展20077年111月9日日，铁道道部与黑黑龙江省省政府签签署了关于哈哈尔滨西西站建设设有关问问题会议议纪要，准备备从20008年年开始，按照330年不不落后的的标准，设计建建设一座座现代化化的铁路路枢纽客客站哈尔尔滨西客客站。规规划中的的哈尔滨滨西客站站场址位位于南岗岗区新建建齿轮路路（临道道里区一一侧铁道道线）两两侧，规规划占地地面积为为2至33平方公公里。按照300年不落落后标准准规划设设计，哈哈西客站站建成投投用后将将是一座座现代化化枢纽站站。实现现铁路、公路、地铁等等多种交交通方式式的“零

29、换乘乘”，即不不出车站站，在立立体化的的客站内内自由选选择任何何交通方方式。哈尔滨滨城市总总体规划划文本将城市市用地发发展方向向确定为为“向南、向西南南”，哈西西新区正正是按这这个方向向进行。哈西铁路路客站的建建设有利利于城市市向西南南发展，同时西西客站附附近必将将出现一一个繁华华商业圈圈，从而而促进城城市经济济社会发发展。将将来的西西客站不不仅能大大大改善善城市的的交通条条件，且且必将成成为城市市重要景景观和标标志性建建筑。哈西区域域内主干干道路学学府路与与1022国道、京哈高高速公路路和城市市三环路路相连接接，是哈哈尔滨市市重要的的城市出出入口。哈西新新区西侧侧有三条条铁路专专用线，中部有

30、有铁路编编组站，可提供供方便的的铁路运运输。220066年启动动的哈尔尔滨地铁铁一号线线沿新区区东侧的的学府路路经过，将更加加便捷地地联系城城市其它它中心区区域。新区北侧侧康宁路路与哈尔尔滨市城城市东西西主轴西西大直街街和埃德德蒙顿路路相通，可直达达商业中中心与机机场。2003320005年区区域内及及周边修修建了工工电路、哈西大大街、学学府四道道街、长长寿路、征仪路路等十条条骨干道道路，为为哈西新新区的调调整改造造创造了了基础条条件。2.2.6、区域体育育休闲产产业规划划建设设冬季奥奥林匹克克中心，并进一一步完善善体育配配套设施施，加快快体育社社会化步步伐，积积极促进进体育产产业和房房地产业

31、业有效融融合，突突出体育育人文的的主题色色彩，推推进实施施奥林匹匹克公园园项目，使之成成为融健健身、休休闲、娱娱乐、购购物为一一体的哈哈西新区区体育文文化产业业中心区区域，提提升哈西西新区的的城市功功能和文文化品位位。 2.2.7、区区域旅游游产业规规划依托哈西西新区区区域内的的生态、人文等等资源优优势，围围绕欧亚亚之窗，不断完完善开发发现代化化新兴旅旅游基地地，创新新旅游形形式，丰丰富旅游游内涵。以建设设项目为为纽带，把旅游游观光、商贸购购物、运运动休闲闲、文化化娱乐、教育会会展有机机结合起起来，促促进旅游游及购物物、餐饮饮等行业业的兴旺旺，实现现旅游、经贸、文化一一体化发发展。3、商业业经

32、营专专题研究究3.1、经营模模式研究究中国自改改革开放放，建设设社会主主义市场场经济以以来，历历经200多年的的发展，国内的的社会消消费商业业共经过过了以下下几个阶阶段的发发展历程程：第一阶段段：国营营百货商商场一枝枝独秀；第二阶段段：地摊摊（大棚棚）、自自由散铺铺式与国国营百货货商场共共存经营营；第三阶段段：国营营百货商商场走向向没落，超市与与商业步步行街成成为居民民消费主主体，批批发市场场行业开开始兴旺旺；第四阶段段：SHHOPPPINGG MAALL概概念在国国内风行行一时，购物、餐饮、娱乐、休闲一一站式经经营业态态组合在在国内一一线城市市新开发发商业中中心遍地地开花；百货商商场经过过改

33、革，更新机机制与观观念之后后，再次次迎来发发展的机机遇；国国外知名名超市及及其它商商业品牌牌纷纷进进入中国国市场，商业经经营市场场百花齐齐放，进进入黄金金时期；第五阶段段：市场场竞争激激烈，细细分市场场经营策策略开始始出现，各种主主题式细细分消费费人群、业态商商业中心心在市场场中共存存错位经经营。国国外知名名超市品品牌开始始在国内内市场进进入纵深深发展，攻城掠掠地，国国内超市市品牌在在一线城城市经营营艰难，纷纷转转移阵地地，避开开锋头，进入二二、三级级城市经经营。部部分细分分经营市市场如电电器、通通讯产品品、家俱俱市场，其中尤尤以国美美电器为为代表，开始走走向连锁锁化、垄垄断式的的经营。一线城

34、市市的商业业经营模模式创新新基本属属于停滞滞状态。随着二二、三线线城市房房地产开开发热潮潮的兴起起，市场场进入了了复制化化发展阶阶段，即即将一线线城市的的大型商商业中心心定位模模式简单单复制到到二、三三级城市市进行发发展，形形成了二二、三级级城市新新开发商商业中心心的固定定模式：强调购购物、餐餐饮、娱娱乐、休休闲一站站式经营营主题，商家组组合上以以百货公公司、知知名超市市、国外外品牌快快餐店为为主力店店，经营营散户为为辅助店店的形式式。从上述分分析可知知，国内内商业物物业的经经营模式式，已经经陷入了了模式化化复制的的怪圈。对于本本案而言言，是继继续复制制，加入入同质化化经营，越来越越激烈竞竞争

35、红海海市场，还是寻寻找自己己的蓝海海战略，抢得市市场先机机，是第第一个要要思考的的关键。本专题分分析对本本案的思思考点：寻找市场场的蓝海海战略？3.2、城市商商圈研究究研究国内内当前各各级城市市商圈发发展的现现状及前前景，做做为中小小型城市市（如地地级、县县级市）来讲，未来的的城市商商圈发展展格局，应该是是以单一一城市核核心商圈圈的形式式发展。而做为为区域型型中心城城市（如如省会城城市）来来讲，则则会呈现现出以一一个城市市级核心心商圈为为中心点点，各个个区域另另有中心心商圈的的卫星状状城市整整体商圈圈布局。具有卫星星状商圈圈布局城城市，其其城市级级核心商商圈一般般位于该该城市老老城区中中心，历

36、历经多年年城市历历史所形形成的成成熟商圈圈，在城城市原居居民中具具有崇高高的知名名度，地地段优势势在整个个城市中中无可比比拟，成成为该城城市的商商业各片片！如广广州的北北京路商商圈、上上海的南南京路商商圈、北北京的王王府井商商圈以及及哈尔滨滨的中央央大街商商圈等。而卫星商商圈的形形成，则则是由于于各个城城市近年年来寻求求向四周周拓展发发展所对对应出现现的，一一般可以以行政区区域为划划分的城城市辅助助商圈。其形成成的原因因主要是是由于城城市体量量的放大大，市民民居住与与工作的的区域得得到了重重新的规规划与拓拓展，原原先集中中居住于于老城中中心区的的居民纷纷纷分流流到新城城区的各各个区域域，超出出

37、了核心心商圈的的服务半半径，从从而引发发了城市市区域级级商圈的的消费需需求。城市区域域级商圈圈的商业业经营业业态及商商品档次次定位，主要考考虑该区区域的消消费人口口特征进进行规划划。城市市在进行行拓展之之前，都都会对整整个城市市的功能能分区进进行新的的规划，将商务务区、居居住区、工业区区、教育育区在城城市空间间上进行行划分，每个新新城区因因功能定定位的不不同，所所聚集的工作作、居住住人口也也有不同同，相应应的消费费力与消消费品味味也不同同。区域域商圈应应按照当当地消费费人群的的消费能能力、消消费结构构、消费费商品档档次进行行定位，才能符符合区域域的消费费需求，成功经经营。同同时，还还应在整整体

38、城市市商圈的的结构上上进行错错位经营营，才能能避免同同质化的的竞争，共同构构建城市市商业的的生态系系统，达达到共赢赢的目的的。如广州的的整体城城市商圈圈构成：实际上上，广州州的整体体城市商商业布局局已经形形成以区区域型中中心商圈圈为主，细分人人群，错错位经营营，多点点共荣，特征鲜鲜明的模模式。如如上下九九商圈，由于区区域内居居住的主主要为当当地原住住民，且且收入及及消费水水平较低低，所以以上下九九商圈的的商品主主要偏向向于较低低档次的的消费，且以服服装消费费为主，餐饮及及娱乐业业经营比比例较低低，整体体是针对对低层次次消费的的商圈定定位；北北京路商商圈，是是广州城城市的商商业名片片，消费费的人

39、流流更多的的是以外外地来穗穗的旅游游人口消消费和市市场中等等层次的的人群消消费；天天河商圈圈，由于于地处广广州的集集中商务务区，是是白领集集中办公公和市场场高层次次人群居居住的区区域，消消费能力力高，所所以消费费业态的的构成则则以品牌牌百货、专卖店店以及高高级餐饮饮、娱乐乐业经营营为主。所以，市市场永远远都有机机会，只只是看有有没有发发现机会会的眼光光！本专题研研究对本本案的思思考点：打造区域域级的商商圈中心心，寻找找在整个个城市商商业结构构上的错错位经营营？3.3、火车站站周边商商业研究究城市的火火车站，是连接接全国铁铁路网络络大动脉脉的节点点，人流流与货流流集中与与发散的的区域，所以火火车

40、站周周边的商商业价值值，一直直是商家家关注的的重点。但火车车站周边边的商业业，一般般也存在在如下的的几个特特点：一是车站站人流虽虽大，但但停留时时间短暂暂，难以以形成各各业态齐齐全、商商品品种种丰富的的真正意意义上的的商业中中心；二是适宜宜经营的的商品有有限，一一般以服服装及小小百货商商品主，且大多多为批发发性质，相应的的餐饮、旅店等等服务性性商业有有较大的的市场；三是车站站周边的的环境及及来往人人群一般般比较杂杂乱，难难以形成成较高层层次的业业态经营营定位。从北京、郑州、上海及及广州等等全国各各地几个个比较重重点枢纽纽车站周周边的商商业研究究来看，火车站站周边的的商业经经营定位位，大部部分都

41、是是以小商商品的批批发经营营业态为为主，虽虽然有部部分城市市包括广广州尝试试进行较较高层次次的购物物中心定定位进行行经营，但到目目前为止止，说得得上成功功的项目目还没有有实际的的案例。下面，仍仍以广州州火车西西站和东东站周边边商业的的经营做做为借鉴鉴分析：以广州火火车西站站及紧邻邻的广东东省、广广州市两两个客运运站为中中心，整整个火车车西站商商圈的范范围东至至解放北北路、西西至东风风西路、北至三三元里大大道、南南至中国国商品进进出口交交易会馆馆，商圈圈半径达达到方圆圆2公里里。汇集集了包括括服装、鞋类、皮具、化妆品品、成人人用品等等各个种种类近百百家大小小的批发发市场，每家市市场在细细分业态态

42、经营的的定位下下，均呈呈现出非非常兴旺旺的经营营状态。相应的的低档次次餐饮及及旅店业业、货运运站等也也在其中中见缝插插针般的的良好生生存。相相应的也也有一些些商场尝尝试进行行购物中中心式的的零售服服务业经经营，但但却都难难以成功功，最终终还是转转向批发发业态的的经营。商业兴旺旺的同时时，也带带来了一一系列的的问题：人流量量、车流流量太多多，三教教九流汇汇集，交交通堵塞塞严重，卫生状状况极差差，环境境污染严严重，各各种罪案案发生率率高等。广州火车车东站，位于广广州天河河CBDD中心区区天河北北路后侧侧，即是是广州火火车站的的三大站站点之一一，也是是广深列列车、广广九列车车的始发发及终到到站，平平

43、常在周周边来往往出入的的均为较较高消费费层次的的商务人人群。相对于西西站来讲讲，东站站的商业业经营主主要以零零售及餐餐饮服务务业为主主。餐饮饮业在此此得到了了较好的的发展，但零售售业如大大型购物物中心的的中天商商业城，天汇城城等均是是经营惨惨淡，始始终不旺旺！究其其原因，主要还还是因为为商务人人流来去去匆匆，停留时时间太短短，没有有消费的的时间跟跟计划所所造成。另外也也跟经营营的特色色定位不不足有关关，无法法吸引消消费人群群的兴趣趣，创造造需求。本专题研研究对本本案的思思考点：是批发业业态还是是零售业业态定位位？3.4、社区商商业的经经营研究究随着中大大型房地地产住宅宅社区项项目的开开发，出出

44、于居住住区配套套需求或或开发商商出于追追求用地地价值最最大化的的目的，社区配配套商业业开始出出现。社社区商业业是属地地型商业业，它以以居住区区为载体体，以便便民利民民为宗旨旨，以满满足和促促进居住住区居民民综合消消费需求求为目标标。社区商业业在产品品规划上上的表现现形式，一般为为住宅底底商及独独立集中中式中小小型综合合商业中中心两种种方式。其中应应重视社社区综合合商业中中心的核核心人流流吸引功功能及消消费引导导作用。缺少了了社区综综合商业业中心对对人流及及消费的的吸引，将如没没有了商商圈的主主力店一一样，对对社区商商业的成成功保障障将会大大打折扣扣。从保保障社区区的居住住生活品品质，将将商业人

45、人流与居居住人流流分开，减少商商业的繁繁杂对居居住安静静性要求求的角度度出发，科学的的社区综综合商业业中心最最好采用用独立于于一片区区域，采采用相对对独立的的建筑来来承载的的方式进进行建设设。社区商业业的功能能，即业业态的组组合，基基本的出出发点是是满足社社区居民民的各种种生活需需求：如如24小小时社区区便利店店、银行行、邮局局、干洗洗店、美美容美发发店、小小型餐饮饮店、水水果店、花店、菜市场场、修鞋鞋、剪裁裁、洗车车等是必必需的最最基本经经营项目目。更高高极的功功能业态态则会延延伸到满满足居民民购物、餐饮、娱乐、休闲、培训、交友、聚会等等需求，基本上上与区域域型商业业中心的的功能一一致。从相

46、关的的市场数数据资料料可以知知道，哈哈尔滨的的社区商商业体量量已经达达到一定定的程度度，社区区商业的的经营，成为一一项摆在在眼前的的迫切课课题。其其实，从从国内乃乃至一线线成熟房房地产市市场的范范围来看看，社区区商业成成功的案案例少之之又少，大部分分都处于于空置率率极高，勉强维维持经营营的状态态。究其其原因，主要还还有三个个方面的的原因：一是建建筑体量量的失重重，面积积过大，超出了了本身社社区乃至至所在区区域的消消费承载载力；二二是整体体的经营营没有特特色，也也就是没没有经营营力，没没有吸引引力；三三是租售售的比例例没有控控制好，造成经经营管理理上的尴尴尬，寸寸步难行行。本专题研研究对本本案的

47、思思考点：如何从产产品定位位、创新新经营、租售关关系上保保证项目目的成功功？4、本案案商业终终端消费费群的初初步研判判根据本案案所处区区位的现现状及其其发展前前景，确确定本案案商业经经营的终终端消费费人群来来源构成成主要可可能有如如下几类类人群：类 别消费需求求种类本身社区区的业主主及住户户购物、休休闲、餐餐饮、娱娱乐、聚聚会周边其它它社区的的业主及及住户购物、休休闲、餐餐饮、娱娱乐、聚聚会来自周边边众多高高校的师师生人群群及科研研机构的的知识分分子购物、休休闲、娱娱乐、交交友、聚聚会、书书籍、高高层次精精神审美美熏陶活活动哈西大街街信息、金融、商务、办公发发展轴的的白领及及公务员员群体购物、

48、休休闲、餐餐饮、娱娱乐、个个人综合合素质及及技能提提升、商商务接待待周边大型型企业的的干部及及职工购物、休休闲、餐餐饮、娱娱乐周边批发发市场的的经营户户休闲、餐餐饮、娱娱乐、生生意接待待来自本身身星级酒酒店住宿宿的商务务及旅游游人群餐饮、旅旅游特色色纪念商品品购物、商务洽洽谈火车站所所带来的的短暂停停留客户户群（过过路或来来哈尔滨滨做生意意的人群群，特别别是边贸贸生意的的国内或或俄罗斯斯、韩国国客户）餐饮、旅旅游特色色纪念商商品购物物、娱乐乐、商务务洽谈5、本案案商业定定位建议议5.1、定位应应符合的的几个关关键原则则5.1.1、实现用用地价值值最大化化的原则则实现项目目用地价价值的最最大化，

49、是一切切房地产产项目开开发的首首要原则则，当然然，要实实现这个个目标，还需建建立在市市场的深深刻分析析与项目目科学定定位的前前提之下下，才能能将理想想付诸实实际，而而不是成成为永远远的乌托托邦！5.1.2、可持续续性长远远发展的的赢利原原则要进入商商业项目目的开发发经营，必需首首先要树树立长远远可持续续性发展展赢利的的理念。因为商商业项目目的开发发经营，是一个个长期性性的过程程，要做做好前期期先投入入培育市市场，不不断在实实践中调调整，一一步步扎扎实走向向成功。要有三三到五年年左右的的时间才才有可能能实现项项目的成成熟稳定定，逐步步实现赢赢利的心心理准备备。短期期就希望望赢利的的心态，绝对不不

50、能做好好商业的的开发，只可能能会加速速失败！但同时时也应该该看到，商业项项目成功功所带来来的巨大大丰厚的的利润：除了本本身稳定定收入的的租金来来源之外外，还有有项目本本身整体体价值的的提升，乃至所所带来的的周边物物业，特特别是本本身社区区物业的的升值。这无疑疑需要有有一个长长远、全全局性的的眼光。5.1.3、城城市整体体性商业业布局的的定位原原则市场自由由经济制制度下，永远存存在竞争争，也永永远存在在机会，关键在在于你能能不能把把握市场场发展的的机遇！对于本本案而言言，必需需站在整整个哈尔尔滨城市市商业发发展格局局变化，寻找错错位经营营，走区区域性商商业中心心发展的的道路。5.1.4、走走特色

51、商商业定位位的创新新性原则则同质化背背景下的的竞争，无非是是对细节节关注表表现的竞竞争，争争取的只只是有限限的利润润。而异异质化前前提下的的竞争，寻找到到的是一一个全新新的蓝海市市场的第第一桶金金，赚取取的是市市场时间间差距下下的最大大化利润润，不可可等同而言言。创新新，走产产业整合合，特色色商业定定位的原原则，是是成功的的利器！5.1.5、符符合区域域发展前前景的原原则消费者的的需求是是市场永永远的基基础。区区域发展展的定位位，决定定了区域域中现在在及未来来人群的的构成，研究区区域发展展前景，就是研研究区域域消费人人群的构构成、性性格、需需求。营营销理念念从4CC时代走走入4PP时代，谁抓住

52、住了消费群群，谁就就赢得了了市场。创新，也应该该建立在在符合区区域特性性的基础础之上，才不是是空中楼楼阁。5.1.6、科科学处理理居住与与商业关关系的原原则居住区与与商业区区是相互互相成，但又是是在某些些方面存存在矛盾盾的关系系。居住住区需要要相对宁宁静的休休息环境境，而商商业区则则极力营营造繁华华喧闹的的氛围，这两者者的关系系，应该该从整体体社区规规划的总总局观念念进行把把握，以以免得此此失彼。5.1.7、分分期开发发建设前前提下的的整体布布局定点点原则本案项目目的整体体体量较较大，必必定要走走分期开开发建设设的策略略。所以以，在整整体商业业布局的的定点上上，要考考虑到分分期建设设的自成成系

53、统和和整体商商业街区区的分阶阶段实现现计划。从市场场营销推推广的角角度出发发，即是是要实现现分期卖卖点与整整体商业业魅力的的展示策策略。5.2、关于定定位的几几点建议议：5.2.1、本本案应该该以零售售商业为为方向，而不是是批发市市场业从前述33.3项项专题研研究的分分析可以以知道，批发市市场业态态的经营营会带来来人流量量、车流流量太多多，三教教九流汇汇集，交交通堵塞塞严重，卫生状状况极差差，环境境污染严严重，各各种罪案案发生率率高等等等一系列列的后果果，与本本案社区区高档次次居次产产品的定定位相矛矛盾。所所以本案案的商业业定位，应该舍舍弃批发发业态的的方向，而以零零售商业业服务业业为定位位的

54、目标标。5.2.2、本本案应该该以建设设区域型型商业中中心为定定位目标标本案地块块位于学学府四道道街与哈哈西大街街的交界界口位置置。按哈哈西北部部地区的的改造建建设规划划，将主要围围绕两大大发展主主轴展开开布局，即以学学府四道道街为东东西主轴轴，建设设区域性性中心景景观大道道，形成成以购物物、休闲闲、娱乐乐为主的的商贸综综合服务务轴；另另以哈西西大街为为南北主主轴，构构建区域域交通主主要干道道，形成成以信息息和金融融为主的的商务办办公发展展轴。所所以，本本案正好好位于哈哈西区商商业轴与与商务轴轴的交汇汇点，再再加上本本身将建建设五星星级酒店店的优势势，完全全有条件件形成为为一个新新型的商商业街

55、区区，成为为哈西区区的区域域商业中中心为定定位的目目标。5.2.3、产产品的定定位应该该具有多多元化的的竞争力力本案的商商业产品品定位应应该走独独立式的的商业节节点与住住宅底商商相结合合的形式式，做到到既能形形成吸引引人流的的节点，又不会会对居住住产生太太大的影影响。不不能希望望业主的的利益而而去换取取商业的的成功。同时，在商业业产品的的室内、外建筑筑方案上上也应该该进行创创新，做做到各个个方面都都有创新新力，经经营力，吸引力力，竞争争力。5.2.4、应应该寻求求绝对异异质化的的创新，才能保保证长久久的竞争争优势本案商业业经营业业态，服服务，除除了在一一般的商商品零售售、餐饮饮、娱乐乐、休闲闲

56、等类别别之内寻寻找细分分市场，细节化化的服务务优势之之外，还还应该把把眼光放放大到寻寻找与其其它行业业相整合合，即走走“蓝海战战略”的思想想，催生生出一种种全新的的商业形形式，从从而谋得得更长久久的商业业生命力力，赚取取更大的的商业利利润。5.3、本案商商业定位位背景分分析5.3.1、深深圳商业业市场现现状的思思考而自20001年年起，深深圳已拥拥有全国国密度最最大的商商业税源源。20004年年，深圳圳商业市市场总销销售额超超过武汉汉达到全全国第五五，如果果按人均均计算，深圳各各项指标标则名列列前矛。单是115月月份，深深圳市社社会消费费品零售售总额达达4299.288亿元，增长115.22，

57、说说明深圳圳拥有非非常良好好的商业业发展环环境和庞庞大的民民间消费费实力。但在到达达繁荣的的高峰之之上，我我们却看看到了深深圳商业业市场所所存在的的制约其其走向更更大发展展病态根源源：重商轻文文。无论论是罗湖湖人民南南商圈、东门商商圈，还还是华强强北商圈圈、深圳圳中心区区商圈，都表现现出这样样的特征征：重商商轻文。深圳的的商业区区，极少少表现出出商业与与文化结结合的特特点。由由于商业业与文化化脱节，深圳的的商圈表表现得相相当“实际”，直奔奔主题式式的消费费习以为为常，连连带消费费、休闲闲消费的的成分过过少。也也就是说说，深圳圳商圈的的消费行行为显得得过于单单薄，对对于市民民生活的的影响层层面较

58、浅浅，导致致深圳缺缺乏广州州、上海海一样的的逛街文文化，因因为重商商轻文、缺乏文文化休闲闲气质的的商圈氛氛围难以以使商圈圈真正地地打动人人心、让让行人停停留驻足足且流连连忘返。 只有象华华侨城MMALLL一样，其构成成中，有有大型商商店、也也有酒巴巴，有艺艺术中心心艺术馆馆、也有有酒店律律旅游设设施，有有大型绿绿地、也也有区域域广场，其在商商业与文文化的搭搭配上，呈现出出商业与与文化“文武双双全”的结合合特征，因此吸吸引了越越来越多多的消费费者前往往，而由由于商业业与文化化结合，前来重重复消费费的特点点越来越越明显。深圳华侨侨城MAALL商商业与文文化相结结合，“文武双双全”所带来来的成功功，

59、应该该能给予予我们很很多的启启发！5.3.2、文文化休闲闲产业在在中国的的发展随着中国国经济的的快速发发展，人人民生活活水平的的提高，商品经经济、休休闲经济济在国内内取得了了长足的的发展。在一片片繁荣之之下，却却过早地地不应该该有的呈呈现出老老态，主主要体现现在功能能单一，产品雷雷同。目前中国国休闲产产业的功功能主要要集中于于吃、住住、游、玩四个个方面。休闲项项目共性性普遍，个性阙阙如，产产品相同同相近，质量较较低。如如全国遍遍地开花花的农家家乐，能能够为休休闲者提提供的主主打项目目产品，绝大多多数都是是垂钓、棋牌娱娱乐、农农家饭菜菜。茶楼楼是清茶茶一杯，酒吧是是洋酒一一瓶，歌歌厅及KKTV则

60、则是小曲曲三五支支。文化化艺术休休闲、健健康疗养养休闲、教育学学习休闲闲等，总总体上还还处于原原生状态态或睡眠眠状态。恩格斯曾曾经提出出：“使每每个人都都有充分分的闲暇暇时间从从历史上上遗留下下来的文文化科学、艺术、交际方方式等等等中间间承受一一切真正正有价值值的东西西，并且且不仅是是承受，而且还还要把这这一切从从统治阶阶级的独独占品变变成全社社会的共共同财富富和促使使它进一一步发展展。”在闲暇暇时间里里，如何何“从历史史上遗留留下来的的文化中间间承受一一切真正正有价值值的东西西”，并把把它“变成全全社会的的共同财财富和促促使它进进一步发发展”，诸如如此类的的问题落落实了，才算是是得到真真正的