兴隆北地块0528阶段讨论概念建议

1、CONCEPT DESIGN OF CR LAND JINANXINGLONGBEI华润置地(山东)济南兴隆北地块关于地块关于规划关于商业关于高区土地范围示意（南北地块）片区具备规模庞大的纯天然自然景观，位置在济南传统的风景区及高档居住区千佛山以南，富于自然景观资源，应是一块风水宝地。分为二环南路北侧及南侧，北侧开发面积共2100亩，先期开发面积1000亩。土地范围示意（南北地块）整个地块包括二环南路以北及以南均有峰回路转的山体资源，南侧相对北侧平坦；但目前只在南侧发现了可塑性强的水体景观，尚未在二环南路以北找到合适的水体资源土地范围示意（南北地块）水体资源山体资源兴隆庄鸟瞰1000亩住宅用地

2、范围土地范围示意（北地块）环形山谷：主要用地朝向为东南、南、西，少量北向用地单面临路：单面临二环路，内部道路将串接各个分期可用地少：可用地集中山谷底部，且台地梯田较多，南北向高差较大土地现状条件（北地块）南北高差较大：地块从入口到最北侧高差为90米，考虑纵深情况下的坡度并不大；以后区内主要道路坡度可考虑控制在5.5%以内；土地现状条件（北地块）在此高差条件下，靠近二环南路相对平坦区域建百米高层将对西侧别墅用地南向视线有遮挡，但在最西侧遮挡的山景不在本项目用地范围内，为提高土地使用率，可考虑在此建设80米左右高层土地现状条件（北地块）北侧山体现状照片：地块从入口到最北侧高差为90米，在大部分可建

3、设低密度区高差为30-40米土地现状条件（北地块）北侧地块中部的小姑山：小姑山相对高差也逾九十米，形成内外自然屏障小姑山土地基本条件（北地块）小姑山现状照片：目前山体顶部和中段基本无覆土层，基本无植被，呈现的是石头山，显荒凉，观赏性差；以后的绿化植被建设将是一个难题用地现状复杂，周边形象差，目前几乎无任何配套设施。 北地块目前沿二环路的可用准净地较少，集中在从兴隆办事处到舜阳山庄的长度约400米的范围（整个北地块临二环路长度1800米），除此范围区政府表示难以首期拆迁；首期开发片区靠近酒类批发市场和成片的村庄区域，几乎无任何与项目匹配的商业服务和教育等配套400米兴隆办事处舜阳山庄地块现状研究

4、（首期400亩及周边）地块现状研究（首期400亩及周边）根据现状cad图绘制地形：高层及商业区较平坦，低密度区现状起伏较大地块现状研究（首期400亩及周边）根据现状cad图绘制地形：高层区南侧基本平坦，北侧顺山势开始起坡，高差20米左右地块现状研究（首期400亩及周边）根据现状cad图绘制地形：低密度区起伏较大，呈梯田状，高差35米左右地块现状研究（首期400亩及周边）根据现状cad图绘制地形：商业区基本平坦，北侧稍高4米左右，基本可忽略不计规 划 研 究 二环路红线距离为60米，按照“济南市城乡规划管理技术规定”第三节/建筑退让 /第四十二条【退道路红线】 /（一）沿城市主干道及以上级别道路

5、的，退让规划道路红线的距离不小于15米；踏勘时我们曾测量过二环路上平均每分钟过35辆车，车流较大，因此最低限度用地退界应该满足技术规定的要求，如果采取平行道路布置建筑，需要退得更多；目前cad图上二环路宽35米，预估用地范围线已退让15米，在此基础上尚需再退让12.5米；对原规划思路的解读和建议（用定量计算验证定性规划）规 划 探 讨2100-400亩地,1.0容积率目标下的规划数据测算在不考虑居住区以上级（城市级）配套设施，按户均120平米+户均人口3人+低标准公建配套+低标准道路绿化率+无还迁的标准，政府要求至少配建多少公用设施呢？答案是：用地2100-400=1700亩=113万平米=9

6、000户=27000人=一个居住区=3个小区按城市居住区规划设计规范，需要最少用地面积5.7万（110亩）建筑面积4.4万平米的居住区配套公建。若采用高标，则应为上述结果的2倍。按原规划意图，在目前区域内缺乏配套的条件下对公共服务的期望值较高，在必备的配套设施基础上新增超过本区需要的商业设施。图示确定如下：R500M商业中心：原规划中商业中心离主干道太远不利吸引区外人流且干扰区内住户。最典型的案例是深圳华侨城沃尔玛。建议开放此路成为居住区山南环路，便于东侧居民到达商业中心小+幼幼小+幼首期道路骨架和物管体系启动区设想：1.快速形成兼顾内外客流的社区中心。形成成熟的现代化城市形象。2.利用景观带

7、分别建立别墅和公寓的售楼处，并与社区中心相望。3.在社区中引述华润成熟的商业模式，保证开即成功，开即盈利。小+幼别墅公寓别墅售楼公寓售楼此种规划的不足之处：1商业中心社区中心1.商业中心离城市主干道太远，可达性差，周边支持人口不足。且干扰别墅社区；2.社区中心和商业中心相距太近；3. 山南环路将南侧用地一分为二，不利小区规模化；4.小姑山与南侧社区之间只能用围墙强行分隔，形成消极空间，山地公园基本被住宅区挡住，不利景观价值最大化；234从现实考虑，我们建议以最低公建配套为底线进行配置，并在后期预留提升公建配套的余量。最低标准主要包括：1.用地面积2.6万（50亩）建筑面积1.6万的教育设施。（

8、一所9年一贯制，或2所分离布置、服务半径500米的小学、3个幼儿园。）2.用地面积1.5万（50亩）建筑面积1.8万的商业设施。3.用地面积0.6万（50亩）建筑面积0.3万的文体设施。4.用地面积0.4万（50亩）建筑面积0.2万的文体设施。区域道路骨架设想R500M后期商业中心：靠近主干道和高层区利于吸引客流。在后期根据情况可再增加5万平米商业。建议开放此路成为居住区山南环路，便于东侧居民到达商业中心小+幼幼小+幼此种规划的优势在于：1.早期的社区中心和后期的商业中心依托城市主干道，可达性好，周边支持人口多，且不干扰别墅社区；2.避免山南环路与其他道路形成十字交叉路口，保证区内全部为T型交

9、叉口，可不设红绿灯，有利交通；3.小姑山与南侧社区之间只能用道路分隔，使山地公园开放度提高，利于景观价值最大化；4. 山南环路南侧用地完整，利于小区规模化社区中心3412别墅公寓公寓在上述分析支持下我们提出如下启动区设想商 业 研 究平均2层50%覆盖率后退道路红线留出服务场地25亩用地1.0容积率东南、东北入口接入最多客流内街中央广场秀场与公寓售楼处和大堂呼应东二环华润大道东二环华润大道Ole小学幼儿园停车及服务通道公寓会所高 层 公 寓 区大堂停车及服务通道Ole前区购物餐饮购物娱乐购物娱乐中心广场北广场二 环 东 路商业骨架和公寓物管体系山 南 环 路 前区南广场二 环 东 路华润大道华

10、润大道前区山 南 环 路 前区华润大道华润大道Ole购物餐饮购物娱乐购物娱乐中心广场北广场南广场备用坡道卸货区超市大巴顾客坡道P地面临时停车争取开口采用弧街+三广场结构。从街角引入最多客流，街宽12米，高度不超过两层，15米街景变化，避免阴角死铺，关门打狗做好顾客自驾车、超市大巴、卸货通道组织。公寓会所二 环 东 路二 环 东 路最大停车数量柱网模式下，地下最多可停车450辆。但按100平米/辆计算，200辆足够。请业主判断是否缩小地下室或采用全地面停车?备用坡道设备用房局部下沉广场顾客坡道重要建议：1.0容积率，平均层数2层，需要覆盖率为50%，请尽量争取规划条件（通常为45%，但局部层数会

11、超过2层）；5000平米超市目前按1层考虑并处于尽端，为散铺拉动人流，建议可采用华润高端超市OLE；考虑到北方气候，集中式商业较分散式更宜存活。室内步行街舒适度较高，可在验收后弧街即封玻璃顶；可结合高差，考虑在2层弧形街道和广场，增加街铺接地性；争取在30亩地西侧二环东路上再开一车辆出入口，对改善南侧城市人行条件有利。若不能开口，则用辅道模式接入；建议示范区一动工即开始防护带植树，形成屏障抵御空旷荒凉。规 划 探 讨 二环路红线距离为60米，按照“济南市城乡规划管理技术规定”第三节/建筑退让 /第四十二条【退道路红线】 /（一）沿城市主干道及以上级别道路的，退让规划道路红线的距离不小于15米；

12、踏勘时我们曾测量过二环路上平均每分钟过35辆车，车流较大，因此最低限度用地退界应该满足技术规定的要求，如果采取平行道路布置建筑，需要退得更多；目前cad图上二环路宽35米，预估用地范围线已退让15米，在此基础上尚需再退让12.5米；社区中心别墅公寓公寓小+幼幼儿园原考虑设置在高层区，目前高层区在少设置百米高层条件下用地较为紧张，为提高高层用地效率，同时结合上述配套公建设置，建议幼儿园不放在首期高层区，可放在商业对面的二期用地上规 划 探 讨 低密度区规划研究低密度区150亩，以大致相同规模的深圳云深处120亩比较，其依据等高线布置别墅，山脚为入口及联排，中间为双拼，山顶为独栋低密度区规划研究另

13、外，低密度区与南北向夹角基本成45度，可采取与基地也成45度的路网，比较节约用地高层区规划高层区规划研究类型建议面积（M2）建议占比(%)套数户型结构总价范围（万元）客户描述经济两房80-9510%160两房两厅一卫100经济三房105-11520%320三房两厅一卫125舒适三房125-14042%670三房两厅二卫145豪华三房144-15420%320三房两厅二卫170舒适四房1708%130四房两厅两卫200策划报告中所要求的面积配比经济型 面积95-115 两梯三户 高层区规划研究三开间舒适豪华型 面积125-140 两梯两户 豪华型 面积144-154 两梯两户 三开间三开间三开间

14、三开间豪华型 面积170 两梯两户 三开间三开间四开间四开间由于我们将打造区域高端社区，我们建议取消两梯四户的做法，经济型户型采用两梯三户的布局形式 。高层区规划研究320（套）/18F/2 = 8.9（栋）670（套）/18F/2 = 18.6（栋）320（套）/18F/2 = 8.9（栋）130（套）/18F/2 = 3.6（栋）以18F为例：建筑退界济南市城乡规划管理技术规定 （征求意见稿）第四十一条【退用地界线】建筑退让用地界线的距离一般不应小于对应自身建筑高度的建筑间距的一半。 用地边界既非东西又非南北向的，用地界线走向小于45度的，参照南北向建筑间距的一般标准执行，大于等于45度的

15、，参照东西向建筑间距的一般标准执行。 用地界线外为绿地、广场或非建设用地的，各类建筑的退用地界线距离可适当减小。 受用地形状、建筑布局、建筑功能等特殊条件限制，难以满足一般退让要求的，征得相邻用地单位书面同意后，建筑退用地界线的距离可适当减小。15M10M10M10M暂定退界日照条件第二十五条【南北向生活居住类建筑正向间距】 南北向生活居住类建筑与其南侧各类建筑（如图912所示等情况，图示中阴影建筑均指生活居住类建筑）的建筑间距应符合下列规定：（一）南侧遮挡建筑的建筑高度在24米以下的，（无此种类型住宅）（二）南侧遮挡建筑的建筑高度在24米以上（含24米）、36米以下的，建筑间距不小于该建筑相

16、对高度的1倍，且不小于30米。（三）南侧遮挡建筑的建筑高度在36米以上（含36米）的，建筑间距不小于该建筑相对高度的0.7倍，且不小于36米。 济南市城乡规划管理技术规定 （征求意见稿）建筑面宽13M-15米之间如24F，间距在52M以上如18F，间距在40M以上如11F，间距在30M以上建筑面宽13M-15米之间日照条件272M结论：此地块如与道路平行的，总排数在5-6排之间。（但该地块日照条件较高，总体排布结合日照将有一定的变化。） 条件一： 如按18F强排 272M / 53M =5排-6排 条件二： 如按24F强排 272M / 67M =4排-5排 条件三： 如按24F、18F、11

17、F混合强排 272M / 60M =4排-5排 强排策略与道路平行 建筑与道路平行，此种排法对地形的利用率比较高，日照条件也有很大的改善，但缺陷是由于旋转角度在40度左右，业主会有一定的抗性。 在总图排布时可以 适当调整建筑角度，在保证容积率的前提下尽可能满足日照。强排策略水平布置 建筑水平布置，户型采光条件最好，但对地形的利用和日照条件最不利，并且全18层总量不足。高层多方案对比方案一项目单位数值用地面积平方米91672.4总建筑面积平方米267554地上核定建筑面积平方米209514其中住宅平方米207666其中高层住宅平方米207666低多层住宅平方米0配套服务设施平方米1848其中配电站平方米348配套用房平方米500会所平方米1000地下建筑面积平方米58040容积率2.29 建筑占地面积平方米11537建筑密度%0.13 绿地面积平方米27501.72 绿地率%30 居住户数户106240度中轴对称方案一日照方案一体块模型方案一 结论：高层排布角度对满足日照有很大影响，我们建议一部分高层采用0