某物流产业园项目建议书

1、新化物流流产业园园项 目 建 议议 书编制单位位：娄底底市工程程咨询中中心资质证书书：工咨咨乙122220007000222二O一一一年七月月目 录第一章：总论1.1、项目概概况1.2、建设单单位简介介1.3、编制建建议书的的目的和和依据第二章：项目背背景分析析2.1、新化县县社会经经济发展展现状与与特点分分析2.2、我国物物流服务务业发展展趋势分分析2.3、项目的的必要性性分析第三章：新化县县物流及及相关产产业发展展需求分分析3.1、新化县县物流发发展环境境条件分分析3.2、新化县县物流需需求总量量分析3.3、物流关关联产业业发展分分析3.4、项目市市场化营营销组合合策略第四章：建设规规模与

2、场场址选择择4.1、建设规规模4.2、项目选选址第五章：建设规规划与初初步方案案5.1、建设规规划总体体思路5.2、规划原原则5.3、功能定定位与功功能布局局5.4、总平面面布局方方案第六章：投资概概算6.1、总投资资概算6.2、投资开开发模式式与开发发节奏6.3、一期建建设投资资估算6.4、资金筹筹措第七章：建议7.1、政府引引导、宣宣传与支支持7.2、加强园区区“软环环境”和和“硬环环境”建建设7.3、充分做做好前期期准备工工作7.4、不断完完善物流流园的复复合功能能第一章、项目概概况1.1项项目概况况1.1.1、项目目名称： 新化物物流产业业园1.1.2、建设单位位： 广州钧钧钛电子子科

3、技有有限公司司1.1.3、拟建建地点： 新化化县城火火车站西西南新田田村境内内1.1.4、建设设内容与与规模：新化物流流产业园园建设包包括：综综合物流流、会展展、农副副产品加加工包装装、汽贸贸、建材材家居、义乌小小商品产产业园、产业园园生活配配套等几几大区域域，总用用地12266亩亩，844.4万万平方米米，总建建筑面积积76.8万平平方米，建筑占占地面积积20.72万平方米米。1.1.5、建设设年限： 20111年至至20115年1.1.6、概算算总投资： 14407229万元，其中中征地费费用2553200万元、综合配配套设施施费63330万万元、各各功能区区建设费费10447700万元、

4、建设期期管理费费43009万元元。1.1.7、主要经经济技术术指标：总用地规规模：88440000；总建筑面面积：77680000；其中：会展中心心： 用用地866.3亩亩，建筑筑面积：370000，农副产品品物流区区： 用用地1227亩，建筑面面积：9980000，汽贸物流流区： 用地地1222亩，建建筑面积积：2440000，综合物流流区： 用地地2611亩，建建筑面积积：12280000，建材家居居配送区： 用用地2883亩，建筑面面积：11200000，义乌小商商品产业业园： 用地地1700亩，建建筑面积积：8440000，综合配套套区： 用地地1755亩， 建筑面面积：2239000

5、0，美食娱乐乐区： 用地地41.7亩，建筑面面积：3380000，容积率：0.991建筑密度度：244.555%1.2建建设单位位简介单位名称称：广州州钧钛电电子科技技有限公公司注册资本本：10000万万元注册地址址：广州州市天河河区中山山大道889号115层南南13号法定代表表人：游游棋钧（湖南新新化人）经营范围围：研究究、开发发、销售售电脑软软硬件及及相关技技术咨询询服务。信息服服务业务务。设计计、制作作、发布布、代理理各类广广告。企业发展展简介：广州钧钧钛电子子科技有有限公司司成立于于20005年11月，是一家家以软件件开发、提供手手机网络络游戏内内容合作作服务为为主要业业务方向向，以技

6、术术开发为为主导的的新兴企业业，专业业提供产产品开发发、系统统管理、增值业业务等应应用，且且具有大大规模数数据库应应用、网网络信息息安全监监控、在在线游戏戏设计等等方面的的实战经经验。现现有专业业技术人人员近2200名名。资产总总额达3亿元元以上。20055年，为为深圳移移动开发发“综合信信息平台台”。20066年，与与深圳移移动签订订开发外外包合同同，成为为了深圳圳移动有有限公司司数据业业务平台台的外包包合作商商。20077年3月月，创新新的网游游仙游记记。总总注册约约8000万人次次，同时在在线约33万人20077年6月月，自助助游戏设设计平台台问世，创造了了业界上上第一个个自助设设计游戏

7、戏平台。20088年，钧钧钛公司司保持稳稳健的发发展势头头，并成成功推出出一款互互通的手手机网络络游戏代代表作枭雄，至220100年5月月已开启启70组组服务器器，高端注注册玩家家3500万。20099年111月，推推出划时时代WEEBGAAME仙域，并在短短短6个个月开启启4000组服，创造了了ARPPGWEEBGAAME的的奇迹。20100年，推推出纯武武侠WEEBGAAME真武，传传承。公司一贯贯遵循“人性化化管理，员工即即第一生生产力；领先化化技术，领跑者者才能吸吸引更好好的资源源；迅速化化服务，及时响响应是合合作伙伴伴的动力力来源。”的经营营之道，在在软件件开发领领域占有有一席之之地

8、，并并取得了了良好的的经济效效益。220100年起，公司核核心领导导游棋钧钧先生以敏敏锐的眼眼光，转转向了物物流业的的广阔发发展前景景，公司司将依托托强大的的经济实实力与科科技、信信息化技技术管理理实力，力争在在五年之之内打造造新化规规模最大大、功能能最全、效率最最高的现现代商贸贸物流产产业园。根据这这一目标标，公司司20110年88月起，已组织织专业技技术力量量对物流流行业的的现状、发展与与规划、建设、经营管管理等进进行全面面、深入入的研究究。1.3编编制建议议书的目目的和依依据1.3.1编制制建议书书的目的的1) 宏宏观分析析新化县县及辐射射区域经经济与产产业发展展形势，以及其其对物流流服

9、务业业的总量量需求；2）分析析物流服服务业与与各大产产业间的的关系与与产业链链的构建建。3）初步步研究“新化物物流产业业园”建设的的必要性性、场址址选择、建设规规划、投投资估算算等。1.3.2编制制建议书书的依据据1）新化化县国民民经济与与社会发发展十二二五规划划纲要（草案）2）娄娄底市物物流服务务产业规规划3）新新化县城城总体规规划与与新化化县域总总体规划划4）新新化县统统计年鉴鉴200095）现行行城市乡乡规划、建筑设设计、仓仓储物流流相关规规范、技技术标准准。第二章、项目背背景分析析2.1、新化县县宏观社会会经济发发展现状状与特点点分析2.1.1新化化县概况况地理位置置：新化化县位于于湖

10、南省省中部偏偏西、娄娄底市西西部，盘盘依雪峰峰山东南南麓，资资水中游游。地处处北纬227331-2814，东经经1100455111141。东北北至东南南与涟源源、冷水水江市交交界，南南至西南南与新邵邵、隆回回为邻，西至西西北与溆溆浦县接接壤，北北与安化化毗连。新化县隶隶属湖南南省娄底底市管辖辖，总面面积35567平平方公里里，居全省省第二；人口： 20110年未未总人口口1377万，居全全省第三三。其中中城镇人人口322万人，城镇化化率233.3%。气候条件件：新化化县地处处湖南中中部，内内属中亚亚热带季季风气候候区。四四季分明明，年平平均温度度.8，境内内常年降降水颇丰丰，年均均降水量量1

11、3998.33毫米，全年日日照9225.3318992.55小时，平均114888小时，无霜期期2800天。自然资资源：新化自自然资源源十分丰丰富，特特产盛多多，农、林、矿矿业持续续发展。新化是是全国商商品粮基基地县、农作物物种子基基地县和和粮食储储备基地地县，是是全省氨氨化秸杆杆养牛基基地、模模式化稻稻田养鱼鱼基地、速生丰丰产林基基地。水稻、小小麦、玉玉米、薯薯类、种种子、畜畜牧、水水果、水水产等，形成了了产业化化规模；作为特特色产品品的茶叶叶、烤烟烟、 苡苡米、玉玉米片、银花、厚朴、杜仲、天麻等等，已建建成“基基地农农户”的的生产格格局；新化是湖湖南省十十大林区区县之一一，主产产杉、松松、

12、楠竹竹、粟树树等，并并有华南南虎、金金钱豹、娃娃鱼鱼、红腹腹锦雉、银杏、金钱松松、红豆豆、天狮狮粟等珍珍贵动植植物资源源； 现已探明明和开采采的矿产产资源有有煤、硅硅石、瓷瓷土、石石墨、石石灰石、金、锑锑、锰、铜、铁铁、铅、锌、钨钨等377种，是是全国1100大大产煤县县之一，有名的的“有色色金属之之乡”。 旅游资源源丰富，并逐步步形成产产业化升升级。全全县共有有地文景景观、水水文景观观、古迹迹遗址、宗教历历史文化化、动植植物、民民俗风情情、休闲闲等7个个类别的的近2000处旅旅游景点点景区，其中一一级资源源11处处。最具具有代表表性的是是大熊山山国家森森林公园园、梅山山龙宫、紫鹊界界梯田和和

13、以蚩尤尤为代表表的梅山山地方文文化资源源。交通条件件：现有湘黔黔铁路东西西贯穿全全境、S2225、SS3122、S2217三三条省道道以及县县乡级公路路43000多公公里，航航道933公里。交通较较为便利利。由于于其地处处湖南中中部地区区的区位位优势，十二五五期间，长昆高高速铁路路（沪昆昆长沙至至昆明段段）、张张家界至至桂林铁铁路、娄娄新/新新溆高速速公路（娄底至至怀化新新化段）、安铁铁高速（陕西安安康至广广西铁山山港）均均将经过过新化并并建站，并已立立项建设设民般支支线机场场。今后后的交通通条件将将大大提提高。2.1.2新化化县十一一五期未经济济发展基基础20100年，新新化全县县地区生生产

14、总值值达到998.55亿元，年均增增长111，其其中一、二、三三次产业业分别增增长6、155和112；人均生生产总值值达到883000元，年年均增长长16。农村村经济稳稳步发展展，20010年年，全县县农业增增加值228.55亿元，年均增增长6，粮食食生产增增长，粮粮食总产产量达550.001万吨吨，比220055年增加加7.771万吨吨，增长长3；农业产产业化步步伐加快快，特色色稻作、中药材材、杨梅梅、有机机茶、油油茶等经经济作物物种植和和梅山牲牲猪、东东岭田鱼鱼等特色色畜牧水水产养殖殖均已初初具规模模，建立立了一批批农产品品加工龙龙头企业业和形成成了一批批农产品品知名品品牌，全全县牲猪猪、

15、水产产品、油油料等产产品产量量比20005年年年均增增长6、122和44。工业经济济不断增增强，220100年，全全县工业业增加值值21.32亿亿元，年年均增长长15，经济济总量增增长，工工业企业业实现总总产值880亿元元，年均均增长337.99；企企业规模模壮大，规模以以上工业业企业达达1144家，比比20005年增增加600家，基基本形成成了以特特种陶瓷瓷、能源源、建材材、冶金金、农副副产品加加工为支支柱产业业的工业业经济布布局；市市场竞争争能力加加强，全全县工业业企业共共获得国国家免税税产品11项、省省名牌产产品4项项、市名名牌产品品2项。财政税税收稳定定增加，20110年，全县财财政一

16、般般预算收收入3.3亿元元，比220055年翻一一番，年年均增长长11.5，全县税税收完成成2.33亿元，财税收收入的增增长，为为经济社社会发展展提供了了强有力力的财力力保障。固定资资产投资资规模不不断扩大大，20010年年，全社社会固定定资产投投资完成成35.19亿亿元，年年均增长长38。社会会消费需需求旺盛盛，20010年年，全社社会消费费品零售售总额442亿元元，年均均增长118。投资和和消费的的增长，拉动了了经济的的快速增增长。人民生活活水平不不断提高高，20010年年，城镇镇居民人人均可支支配收入入达1009200元，年年均增长长13%；农民民人平纯纯收入达达23550元，年均增增长

17、9%。2.1.3新化化县经济济与产业业发展特特点1）国民民经济保保持快速速稳定增增长。220055至20010年年，GDDP年均均增长率率11%。20010年年达到998.55亿元；2）三次次产业比比重由220055年的440：224：336调整整为20010年年的300：299：411。工业业与服务务业得到到进步发发展。3）已基基本形成成以特种种陶瓷、新能源、建材、冶金、农副产产品加工工为支柱柱产业的的工业经经济布局局。4）农业业发展走走向现代代化与产产业化发发展道路路，粮食食产量稳稳定在550万吨吨左右，水果、中药材材、茶叶叶、田鱼鱼、黑猪猪等种植植、养殖殖业逐步步形成“产业+公司+基地/

18、农户”的模式式，并走走向规模模化生产产。5）农副副产品加加工比率率与附加加值大大大提高，加工率率达到445%以以上。产产值5000万元元以上加加工企业业70家家，过亿亿元的企企业5家家，国家家级龙头头企业22家。形形成了一一系列的的农产品品品牌。2.2、我国物物流服务务业发展展趋势分析析2.2.1我国国物流服服务业的的发展现现状我国现阶阶段正处处于一个个改革开开放全面面推进与与深入并并取得丰丰硕成果果、工业业化与城城市化高高速发展展、社会会主义市市场经济济日趋成成熟、人人民生产产与生活活水平全全面提高高的历史史发展时时期，国国内政治治形势长长治久安安，经济济保持长长期稳定定快速增增长。2201

19、00年，国国内生产产总值达达到了339.88万亿人人民币。工业化化率400.2%，城镇镇化率446.66%，五五上年GGDP平平均增长长速度超超过100%，居居中世界界前列。但是由由于我国国的资源源相对不不足、人人口众多多，经济济基础还还相对薄薄弱，经经济结构构不合理理的多种种因素的的制约，我国将将长期处处于社会会主义初初级阶段段。在今今后的经经济发展展中，大大力发展展诸如交交通、通通讯、信信息、物物流服务务等基础础性服务务业，是是保证区区域与产产业的协协调发展展、全面面提高国国民经济济的基础础性发展展行业。随着社会会、经济济、技术术的高速速发展，各种基基础设施施的不断断完善，全球经经济一体体

20、化趋势势和市场场竞争程程度的日日益增加加，企业业生产资资料的获获取与产产品营销销范围日日趋扩大大，社会会生产、物资流流通、商商品交易易及其管管理方式式正发生生深刻的的变化。认为储储备、运运输即为为物流业业全部的的观点受受到巨大大挑战，人们已已经认识识到，包包括储备备、运输输在内的的产品的的生产、流通和和消费过过程中诸诸多环节节的物流流系统，已成为为实现经经济发展展从粗放放型向集集约型转转变的重重要基础础条件，也是国国家经济济在高起起点上持持续发展展的重要要基础。随着现现代科技技、管理理和信息息技术在在物流系系统中的的广泛应应用，物物流行业业已成为为适合于于市场经经济发展展的基础础产业之之一。被

21、被普遍认认为企业业在降低低物资消消耗、提提高劳动动生产率率以外的的“第三利利润源”的现代代物流业业正在世世界范围围内广泛泛兴起。我国物流流业现阶阶段发展展状况主主要体现现以下几几个方面面：1）物流流基础设设施规模模迅速扩扩大。2）全社社会货物物运输量量持续增增加。3）物流流市场潜潜力巨大大。4）第三三方物流流服务方方兴未艾艾。5）物流流技术装装备水平平迅速提提高。20044年，全全国社会会物流总总额达338.44万亿元元，同比比增长229.99%（按按现价计计算），增幅比比上年同同期提高高2.99个百分分点。明明显高于于同期GGDP的的增长速速度。20004年GGDP总总量与物物流总额额相比的

22、的物流需需求系数数为2.8。其其中：工工业品物物流总额额为322.5万万亿元，同比增增长300.2%。物流流总值高高速增长长，表明明经济增增长对物物流需求求越来越越大，经经济发展展对物流流的依赖赖程度也也越来越越高。 220055年，我我国社会会物流总总额约为为48万万亿元，同比增增长255.4%，增幅幅虽比上上年有所所回落，但仍处处于快速速增长区区间。220055年我国国物流业业增加值值为1.2万亿亿元，同同比增长长12.5%，增幅高高于上年年。20005年年，我国国物流费费用占GGDP的的比率为为18.5%。我国现现代物流流整体规规模扩大大，发展展速度加加快，运运行效率率提高，对经济济发展

23、的的支撑和和促进作作用更加加明显。对比如美美国、日日本等发发达国家家，我国国的物流流服务业业发展还还处于很很低的水水平。目前，中中国物流流成本占占GDPP的比重重大约为为20左右，而美国国等发达达国家只只有100左右右。中国国流通现现代化的的投入不不足，对对流通信信息化建建设的投投资较少少，物流流业存在在广阔和和发展前前景。2.2.2我国国物流业业发展普普遍存在在的问题题近年来，现代物物流业发发展虽然然取得了了较大进进步，但但由于仍仍处于起起步阶段段，发展展的总体体水平仍仍然偏低低。主要要问题表表现为以以下几个个方面：1）对现现代物流流的认识识有待提提高。现现代物流流理念尚尚未普及及，有些些政

24、府职职能部门门和企业业对现代代物流业业地位和和作用的的认识仍仍不到位位，存在在“重生产产、轻流流通”思想。还有相相当一部部分生产产和流通通企业仍仍没有将将物流管管理从企企业的核核心业务务中剥离离出来，交给独独立的物物流服务务单位运运作，致致使大量量潜在的的物流需需求不能能转化为为有效的的市场需需求，生生产和流流通企业业的物流流成本较较高，物物流管理理水平和和设施建建设相对对落后。此外，占全市市总人口口绝大多多数的农农村地区区，由于于点多面面广、生生产水平平较低，巨大的的农村物物流需求求市场亟亟待开发发。2）物流流基础设设施建设设亟待加加强。目目前，大大多数内内地城市市物流园园区、物物流/配配送

25、中心心等物流流运作基基础设施施大部分分还处在在规划起起步阶段段，特别别在三、四线城城市，其其物流运运作基础础设施还还比较落落后。资资源优势势尚未得得到充分分发挥。物流信信息基础础设施总总体运作作水平还还不高，计算机机、网络络通信技技术在物物流中的的支撑作作用还没没有充分分发挥出出来。信信息平台台尚无法法对接，信息资资源未得得到有效效整合。 3）物流流发展环环境有待待于进一一步改善善。由于于多种因因素的影影响，现现代物流流业发展展的政策策环境、政务环环境、经经济环境境和项目目建设工工地周边边环境还还存在各各种各样样不和谐谐现象，并且协协调难度度大，严严重影响响了现代代物流的的建设与与发展。尽管各

26、各省均已已陆续出台台加快现现代物流流业发展展相关意意见与政政策，各各下属各各级城市市尚未完全全制定出出切合本本地区物物流发展展的相关关政策措措施，没没有形成成一个完完整、系系统的有有利于现现代物流流业发展展的政策策法规环环境。另外，物物流管理理的体制制多元造造成工作作难以统统一协调调。由于于物流产产业是个个新型复复合型产产业，因因此，其其发展壮壮大需要要多行业业多部门门配合。但目前前分行业业、分部部门的管管理体制制造成条条块分割割现象较较为严重重，多行行业多部部门难以以实现有有效配合合和协调调，这些些情况不不仅影响响了各种种物流功功能和物物流服务务方式的的协调发发展，同同时也由由于部门门及地区

27、区间利益益所在，造成了了物流资资源的浪浪费，构构成了物物流资源源的整合合、改造造和提升升的体制制性障碍碍。 4）物流流企业服服务能力力和服务务质量有有待提高高。全国国物流企企业整体体水平上上“小、散散、差”问题突突出，物物流企业业规模小小、运作作成本高高，信息息化处理理能力低低；优强强物流企企业数量量较少，企业的的硬软件件设施不不完善，技术装装备和管管理水平平跟不上上，服务务功能欠欠配套；工商企企业仍习习惯于自自营物流流，企业业内部传传统物流流剥离、整合工工作仅仅仅处于起起步阶段段，完全全的第三三方物流流企业未未成气候候。专业业化、集集约化、现代化化水平较较低，总总体运作作水平不不高，影影响了

28、企企业经济济效益和和社会效效益。5）从事事物流技技术与管管理的高高端人才才缺乏。现阶段段诸多物物流运作作仍局限限于传统统单一的的运输、仓储、货代等等环节，物流运运作水平平不高，具有现现代物流流经营理理念的、以物流流科技创创新和服服务创新新为核心心的物流流人才欠欠缺。物物流人才才培养、引进、激励机机制尚不不健全。全市物物流人才才尤其是是中高级级物流人人才短缺缺。2.2.3我国物物流服务务业的发发展趋势势现代物流流是社会会化大生生产条件件下一种种新的组组织方式式和管理理技术；现代物物流业是是融合了了运输业业、仓储储业、货货代业和和信息业业等的新新兴复合合型产业业。随着着经济全全球化进进程的加加快，

29、现现代物流流业在国国民经济济中的地地位和作作用日益益凸显，现已成成为优化化社会资源源配置、调整经经济结构构、改善善投资环环境和增强区域域竞争能能力的基基础性支支撑产业业与促进进经济增增长的先先导性产产业，其其发展水水平已成成为衡量量一个国国家和地地区核心心竞争力力和经济济运行质质量的重重要标志志之一。分析我我国物流流业的发发展历程程与以展展现状，未来发发展方向向表现预预测如下下：1）连锁锁企业内内部物流流配送中中心的建建设和管管理将进进一步加加强。在现代代流通领领域，广广大连锁锁企业，考考虑市场场需要和和生产流流通的发发展趋势势，合理理确定配配送中心心的建设设规模和和水平，加强对对物流配配送中

30、心心的管理理，逐步步实现仓仓库立体体化、装装卸搬运运机械化化、拆零零商品配配货电子子化、物物流功能能条码化化、配送送过程无无纸化，并建立立自动补补货系统统，为连连锁企业业提供安安全可靠靠、高效效率的配配送体系系。2）整合合物流资资源，建建设专业业化、社社会化的的物流基基地与企企业。通通过资产产联合、重组和和专业化化改造，充分利利用和整整合现有有物流资资源，特特别是与与批发企企业和储储运企业业改组、改造相相结合，打破行行业界限限和地区区封锁，有计划划、有步步骤地完完善和发发展社会会化的物物流企业业，满足足中小企企业发展展的需要要，为他他们提供供高效快快捷的配配送服务务，同时时为电子子商务发发展提

31、供供支持。3）完善善生产资资料分销销服务功功能。要要为生产产企业提提供原辅辅材料及及零部件件的配送送业务，逐步建建立工业业原辅材材料加工工配送、日用化化工产品品、食品品等专业业化加工工配送中中心、农农产品加加工配送送体系，不断扩扩大配送送品种范范围，力力争建成成提供大大规模、多品种种、高效效率服务务的物流流配送体体系。 4）鼓励励有条件件的大型型制造企企业投资资发展专专业物流流公司，或与第第三方物物流企业业合资发发展物流流业务。有条件件的大型型制造企企业可在在为其产产品营销销提供物物流服务务的基础础上，通通过完善善功能和和拓展业业务，发发展专业业化物流流，并在在达到规规模效益益后向社社会化物物

32、流发展展。大型型制造企企业也可可利用现现有储运运企业的的资源，以合资资合作或或兼并等等方式发发展专业业物流公公司。5）推进进我国与与国外物物流领域域的广泛泛合作及及中外物物流企业业间的合合资合作作，吸引引外资投投资我国国物流产产业，参参与我国国传统物物流企业业的重组组和改造造，提高高我国物物流现代代化水平平。2.3、项目建建设的必必要性分分析新化县在在十二二五规划划纲要（草案）第六六章现代代服务业业发展目目标中明明确提出出：“要在城东东和城西西进行物物流园区区开发，建设两两个集大大型标准准化仓储储基地、配送仓仓库、大大型货物物堆场、运输车车队、集集装箱中中转站、铁路专专用线于于一体的的县级一一

33、流物流流中心。到20015年年，力争争初步修修建布局局合理、技术先先进、节节能环保保、便捷捷高效、安全有有序并具具有较好好竞争力力的现代代物流体体系。”可见，政府部部已预见见了大型型综合物物流园区区建设的的重要性性与必要要时性。2.3.1 建建设“新化物物流产业业园”是发展展物流基基础产业业，完善善社会流流通服务务的需要要。现代物流流业泛指指原材料料厂、产产成品从从起点至至终点及及相关信信息有效效流动的的全过程程。它将将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等等方面有有机结合合，形成成完整的的供应链链甚至产产业链，为用户户提供多多功能、一体化化的综合合性服务务。对于城市市而言，随着消消费观念

34、念与消费费习惯的的不断变变化，商商业业态态形式与与布局发发生着深深刻的变变化，消消费的梯梯级关系系也越来来越明显显，生产产生活资资料的配配送需要要更加专专业与快快捷。同同时，为为了满足足人们生生活环境境的需要要，城市市功能分分区更加加科学化化与人性性化，对对外交通通与运输输对城市市的干扰扰受到了了最大限限度的制制约，集集约化、专业化化的物流流配送与与仓储体体系是现现代城市市必不可可少的基基础服务务设施。对于农村村而言，我国农农村仍然然是城市市工业品品的主要要消费市市场之一一，要实实现城市市商品向向农村的的分散，在市场场经济原原则下，成本最最低原则则决定了了分散配配送物资资集约化化、规模模化与专

35、专业化的的渠道配配送，分分散到各各级流通通网点。同时，农村大大量的富富余产品品、农副副加工产产品要向向市场流流通，实实现产业业化，也也需要城城市集中中的配套套设施、信息渠渠道、以以至生产产加工、包装、储运、展示、交易等等条件。新化是是一个地地广人多多、物资资丰富的的大县，在产业业发展与与流通领领域上要要最大程程度地契契合了以以上需求求，完全全有必要要尽早兴兴建一个个全县一级级的物流园园产业园园。2.3.2建设设“新化物物流产业业园”是提升升农业产产业化、促进工工业化与与城市化化的需要要。新化是一一个农业业大县，城市化化率很低低，农村村人口众众多。我国十一一五规划划期间，关于加加快社会会主义新新

36、农村建建设的发发展目标标中曾提提出：“在经济济结构问问题上，农业产产业化是是重中之之重的大大事，只只有实现现农业产产业化，才能提提高农业业生产效效率，释释放农村村富余劳劳动力，为城市市化与工工业化提提供物质质保障，提供人人口与劳劳动力的的源泉。”可见，农业产产业化是是工业化化与城市市化的基基础。建设现代代化的物物流基地地，更好好地组织织农村生生产资料料、日用用消费品品的配送送、农产产品的加加工、包包装与流流通，是是促进农业业产业化化必不可可少的基基础设施施。同时，建建设现代代化的物物流基地地，对于于区域工工业发展展中诸如如原材料料配送、产品的的储存与与运输，市场信信息的流流通和产产品的市市场营

37、销销，提升升企业竞竞争力，扩大工工业生产产都有着着相当的的必要性性。因此，建建设“新化物物流产业业园”是提升升新化农业业产业化化、促进进工业化化与城市市化的需需要。2.3.3建设设“新化物物流产业业园”是新化化湘中中经济次次中心物物流体系系枢纽配配套的需需要。新化地处处湖南中中部，东东北至东东南与涟涟源、冷冷水江市市交界，南至西西南与新新邵、隆隆回为邻邻，西至至西北与与溆浦县县接壤，北与安安化毗连连。有着着明显的的区位优优势，交交通设施施比较完完善，尤尤其是“十二五五规划”期间，将形成成铁路、公路、水运与与空运齐齐全的立立体交通通体系。同时，作为拥拥有娄底底市土地地与总人人口三分分之一的的规模

38、大大县，新新化对于于周边区区域的经经济与文文化有着着较强的的辐射能能力，并并可能以以展成为为湘中地地区仅次次于娄底底的枢纽纽地区与与经济次次中心。建设“新新化物流流产业园园”对于新化化在经济济社会发发展中，充分发发挥其经经济辐射射能力，实现与与周边地地区经济济的和谐谐发展、并突出出其在湘湘中地区区经济次次中心地地位显得得尤其重重要。物物流产业业园的建建设也将将成为湘湘中经济济次中心心物流体体系枢纽纽配套的的需要。2.3.4建设设“新化物物流产业业园”是构建建“两型社社会”与经济可可持续发发展的需需要。新化县在在十二二五规划划纲要（草案）第十十章“两型社社会建设设”中提出出：“创建两两型社会会示

39、范县县，一定定要加强强综合基基础设施施建设。”建设好好一流的的物流基基地和产产业园，通过合合理的物物流规划划与物流流组织，对于限限制汽车车在城市市中的运运行时间间和运行行数量、减少货货运铁路路、专用用线、货货运站场场在城市市中的占占地问题题，减少少交通阻阻塞、尾尾气排放放、车辆辆噪音、交通事事故均有有着明显显的作用用。通过过规模化化、集约约化、信信息化手手段，对对于节约约社会资资源、建建设低碳碳经济，促进区区域经济济的可持持续发展展均有着着重要的的意义。第三章 物流及及相关产产业发展展需求分分析3.1、新化县县物流发展环环境条件件分析“十二五五”期间，是新化化县发展展现代物物流业的的关键时时期

40、，有有良好的的发展机机遇和条条件。1）经济济全球化化和区域域经济一一体化的的发展经济全球球化和区区域经济济一体化化进程加加快，新新一轮世世界经济济结构调调整不断断推进，国际资资本及产产业加速速向中国国转移，我国东东部发达达地区的的产业也也向中、西部地地区梯次次转移。地区经经济合作作日趋紧紧密，区区域经济济协作不不断加强强，中国国一东盟盟自由贸贸易区加加快建立立、“泛珠三三角”经济区区积极推推进；此此外，国国家中部部崛起战战略的实实施，长长株潭“3+55”城市市群的发发展，新新化“两型社社会”示范县县建设等等等，区区域经济济一体化化及区域域合作的的深化，这些都都为新化化物流产业的发发展提供供了良

41、好好的宏观观环境。2）交通通区位优优势的不不断凸显显与提升升新化县拥拥有独特特的区位位和交通通运输优优势，地地处我国国东中部部通往大大西南的的必经之之道，是是湖南省省南北通通达、东东西连贯贯的要衢衢，沪昆昆高铁、湘黔黔、张桂桂（张家家界至桂桂林，规规划中）铁路将于此交汇。公路纵纵横交错错，四通通八达，娄怀高高速、安安铁高速速从境内内通过，资水流流域贯穿穿境内，娄底民民用支线线机场已已选址新新化。新新化将拥拥有的水水、陆、空立体体交通网网，形成成了立湘湘中而通通八方，居腹地地而达全全国，处处一隅而而至世界界的交通通优势。3）加工工贸易梯梯度转移移所产生生的物流流需求随着国家家空间发发展规划划布局

42、的的调整，长三角角、珠三三角、东东部沿海海发达城城市产业业正快速速向中、西部地地区转移移，而中中部地区区承东启启西的优优势正发发挥不可可替代的的作用，快速推推进与长长三角、珠三角角发达城城市产业业转移的的承接，娄底市市作为湖湖南省的的几何中中心所在在，加工工贸易发发展呈现现良好的的势头。借助国家家产业转转移重点点承接地地这一平平台，新新化可以以积极参参与集团团专业分分工合作作，更好好地承接接沿海发发达地区区产业转转移，加加快与国国际经济济的融合合，延伸伸产业链链，拓展展发展空空间，获获得生产产要素互互补以及及产业集集群发展展的机遇遇。现代代物流对对产业的的支撑影影响不断断加大，物流服服务需求求

43、将会呈呈现快速速增长的的趋势。4）新型型工业化化、城市市化及新新农村建建设所带带来的旺旺盛物流流需求新化没有有传统的的工业基基地，在在传统的的工业上上竞争力力不足，为加快快新化的发发展，“十二五五规划”明确要突突出发展展特种陶陶瓷、新新能源、冶金、建材、农产品品加工业业五大产产业，大大力扶持持新技术术和旅游游两大新新兴产业业。距新新化不到到10KKM的冷冷水江市市有世界界最大的的锑品生生产基地地锡矿山山矿务局局，有中中南最大大的生铁铁铸造基基地冷水水江钢铁铁总厂，新化、冷水江、被被列入全全国1000个重重点产煤煤县市。20110年全全县工业总总产值228亿元元，五年年平均增增长155，随随着新

44、化化工业经经济的飞飞速发展展，将不不断推动动对物流市市场的需需求，特特别是由由于新化化的建材陶陶瓷等材材料工业业的结构构特点，迫切需需要大力力发展物物流业，以支持工工业企业业提高经经济效益益和生产产效率。另一方面面，新化化县目前前的城市市化水平平很低，随着城城市化步步伐不断断加快，城市的的物资需需求也越越来越大大，特别别是随着着人们生生活水平平的提高高和生活活方式的的改变，人们的的消费需需求也在在发生根根本的变变化，人人们对产产品的期期望值越越来越高高，个性性化服务务需求越越来越多多。因此此，对城城市配送送服务的的要求也也越来越越高，这这也对城城市物流流配送服服务体系系，以及及物流企企业的物物

45、流配送送与服务务能力等等提出了了更高的的要求。此外，新新化作为为农业大大县，农林林产品物物流量很很大，特特别是随随着新农农村建设设的推进进和农林林产品加加工企业业的大量量兴起，新化的粮粮油食品品及特色色农林产产品流通通量剧增增，迫切切需要加加强和改改善物资资流通的的渠道，加快物物资流通通的效率率，因而而需要大大力发展展现代物物流产业业。5)内外外贸易发发展良好好势头带带来的物物流需求求。近年来，新化工农农业生产产的迅速速发展，为市场场提供了了充裕的的货源，市场需需求日趋趋繁荣活活跃。特特别是通通过稳步步推进流流通体制制改革和和大力发发展非公公有制经经济，逐逐步形成成了多种种经济成成分、多多种流

46、通通渠道、多种经经营方式式、减少少经销环环节的流流通体制制。到220100年底，全市共共拥有各各类批发发零售餐餐饮业机机构网点点近1000000个，220100年全市市实现社社会消费费品零售售额400亿元，可以预预见，随随着国家家西部大大开发战战略的实实施和湖湖南省经经济发展展步伐的的加快，新化的内内外贸易易将有一一个更加加美好的的前景，同时也也迫切需需要不断断改进和和完善娄娄底物业业的服务务水平和和效率。3.2新新化县物物流需求求总量分分析1）区域域农业生产产资料、居民日用用消费品品物流配配送服务务需求分分析根据对新新化县域域范围的的生产资资料、农农村日用用消费品品流通的的现状调调查，预预计

47、到220100年，新新化及周周边影响响区各类类需供应应物资社社会总量量可达1150万吨吨，运输输总量按按平均550公里里里程（含配送送前物流流运输）计，可可达75500万万吨公里里。物流流配送周周转量按按每年3300天天计，约约为50000吨吨/天。批次货货物仓储储周转期期平均按按10天天计，物物流配送送周转仓仓库储量量就在5500000吨以以上，考考虑现代代仓储及及货物进进出交通通条件，仓储面面积至少少需要220万平平方米。2）区域域农产品品及加工工产品物物流基础础服务需需求分析析考虑新化化农产品品总量约约50%（20110年已已达455%）的的加工和和商品转转化率，周边县县市按新新化总量量

48、的200%预估估。区域域农产品品加工与与市场服服务需求求总量约约为60万吨吨。考虑虑季节性性因素，物流配配送周转转量约为为10000吨吨/天。批次货货物仓储储周转期期平均按按10天天计，且且考虑未未经加工工农产品品的堆放放条件，物流配配送周转转仓库面面积至少少需要440万平平方米。产品运运输二次次周转平平均按1100公公里计算算，物流流运输服服务总量量达60000万万吨.公里。3) 区区域农产产品加工工生产场地地需求分分析根据娄娄底市“十二五”现代代农业发发展规划划的战战略规划划与分析，在“十十二五”期期间紧紧紧围绕生生猪、黑黑牛、山山羊等草草食动物物、田鱼鱼、有机稻米米、油茶茶、杨梅等等农业

49、主主导产业业，计划划总投资资28亿元元，建设设24个重点点项目，形成优优质稻米、薯薯类、肉肉类、药药材、果果蔬等主主要产业业链，培培养年销销售收入入5000万元以以上的农农产品加加工业企企业达到到1000家。使使全县农产品品加工业业总产值值到20015年达到到22亿元元，农产产品加工工业增加加值达到到8亿元，创利税1.5亿元元。针对中小小企业发发展的特特点，一一般投入入资金能能力有限限，投资资建厂一一是投入入大，二二是风险险高，而而租赁专专业化的的生产厂厂址是一一种可以以解决矛矛盾的有有效途径径，这也也是我国国很多开开发区都都设有中中小企业业孵化基基地的主主要原因因。因此此，可以以预测，对于出

50、出租经营营的专业业生产建建筑设施施存在很很大需求求。农产品加加工业主主大多在在农村生生活，可可能对于于城市的的需求变变化把握握不够，要实现现产品的的市场价价值转化化，还必必须要有有灵敏的的市场信信息，而而要掌握握这些信信息，往往往企业业自身很很难办到到，这就就需要对对于信息息服务的的依赖。一种新的的品牌或或是新的的品种，要投入入市场，还需要要通过展展示、宣宣传、交交易活动动来实现现。因此此，对于于最直接接的展示示、交易易平台无无疑也是是最需要要的。企业要实实现经营营目标，员工管管理也至至关重要要，规范范的生产产流程管管理与员员工生活活配套是是企业规规范发展展的必要要条件。发达地区区的经验验表明

51、，商贸性性质的物物流中心心具备为为生产、仓储、交易和和物流信信息、综综合配套套服务的的多重功功能。且且能与生生产企业业建立产产业链接接关系，可以相相互依赖赖，共同同发展。4）冶金金、工业业与建筑筑业物流流服务需需求分析析目前，新新化已形形成了特特种陶瓷瓷、新能能源、冶冶金、建建材等支柱产产业，同同时随着着城市化化进程的的加快，建筑业业正处于于发展高高峰期。 “十二二五”时期特种种陶瓷业业将以科科技、生生产、物物流、教教育培训训四位一一体为内内容，将将新化建建成全国国重要的的特种陶陶瓷生产产基地。到20015年年，全县县特种陶陶瓷企业业总产值值将达到550亿元元。建材产业业将湖南南海螺水水泥做大

52、大做强，在现有有基础上上再兴建建一条550000吨/日日干法水水泥生产产线，到到20115年，海螺水水泥年产产量将达达到200万万吨，值值达到110亿元元。大力力发展煤煤矸石砖砖等新型型墙体材材料，将将新化打打造成娄娄底市新新型墙体体材料煤矸石石生产基基地，到到20115年，全县年年产煤矸矸石砖330亿块块，年产产值6.6亿元元。矿产资源源开发产产业在节节约资源源和保护护环境的的前提下下，加大大对矿产产资源的的有序勘勘探、开开发与精精深加工工力度。到“十二五五”期末，全县原原煤年产产量达到到3500万吨以以上。同时，城城乡每年年约有新新建建筑筑面积2200万万平方米米，除地地方材料料外仍需需要

53、大量量的外来来建筑安安装材料料、设备备，将在在新化集集散，其其货运总总量将达达50万万吨左右右。综合分析析，新化化县现状状的物流流业基本本上处于于简单运运输的粗粗放方式式，物流流潜在需需求总量量巨大，社会物物资年货货物吞吐吐量可达达6000万吨，物流运运输服务务总量可可达1亿万吨吨公里。社会物物资集散散仓储需需求面积积可达880万平平方米。“新化物物流产业业园”项目按按照市场场占有率率20%的目标标，物流流运输服服务设计计为20000万万吨公里里，仓储储设施建建筑面积积需166万平方方米。3.3、物流关关联产业业发展分分析根据新化化县十二二五规划划中关于于发展新新型工业业、农产产品加工工业、发

54、发展现代代物流服服务业的的整体规规划构想想，以物物流基础础设施建建设为先先导、以物流流配套送送为基础础、科技技、信息息及教育育培训为为纽带，联合、吸引关关联产业业的生产产、储存存、产品品展示、远程交交易等复复合功能能为一体体，建设设高标准准、功能能完善的的物流产业业园，不不仅是新新化新一一轮经济济增长的的需要，也将在在资源节节约与环环境效益益上都发发挥不可可替代的的作用。3.4、项目市市场化营营销组合合策略3.4.1专业业化与社社会化经经营管理理考虑行业业综合性性、专业业性强的的特点，根据社社会资源源情况分分析，本本项目主主要为建建立生产产加工、仓储、产品展展示、物物流配送送、综合合信息等等公

55、共经经营平台台，以生生产资料料、日用用品配送送、商务务、信息息服务为为中心，广泛吸吸纳社会会物流、加工生生产、产产品经营营力量，共同打打造 “新化物物流产业业园”的整体品牌牌。项目主要要设施投入入除信息息系统、展示中中心、仓仓储、综综合配送送服务由由投资者者经营外外，其它它厂房、交易市市场、生生活配套套设施均均考虑以租租赁形式式招商联联合专业业公司和和发展型型企业经经营为主主要方式式，对于于物流配配送也适适当采取取品牌合合作、社社会挂靠靠经营方方式。这这样，既既有利于于专业化化管理，又有利利于降低低投资总总成本，扩大经经营规模模，求得得总体经经营的规规模效益益。3.4.2建设好好完善的的基础硬

56、硬件设施施，确保保生产、加工、市场交交易、市市场流通通服务在项目硬硬件设施施上，以以现代化化的经营营模式和和技术条条件定位位，在整整体规划划建筑风风格、交交通组织织、建筑筑设施功功能结构构布局、环境与与生产安安全、物物流操作作流程组组织等方方面进行行全面科科学考虑虑，尽量量避免沿沿袭传统统上不合合理的因因素，达达到“品牌形形象好、工作效效率高、技术条条件新、配套服服务全”的目的的与原则则，以确确保整个个物流园园的物流流配送、生产、加工、市场交交易、员员工生活活等流动动规范有有序、相相互带动动、相互互促进。同时，建立客客户对物物流中心心的信任任度和满满意度，提高项项目合作作招商的的比率与与质量，

57、从而达达到全面面经营的的设计负负荷。3.4.3建立立先进的的管理体体系、商商务服务务与信息息化服务务体系，提高服服务质量量与服务务水平在建立完完善的硬硬件设施施基础之之上，先先进的管管理体系系至关重重要，做做为市场场的经营营管理主主体，项项目投资资经营单单位应针针对项目目的经营营范围与与经营特特点，合合理组织织管理机机构，有有效协调调、管理理好物流流中心的的每项流流程和每每项服务务工作。建立先进进、系统统的信息息网络并并加强维维护工作作，以保保证各相相关经营营单位的的信息需需求。建立完善善的商务务服务体体系，满满足客户户单位的的交易、策划推推广、咨咨询、金金融、办办公文书书等各种种商务服服务需

58、求求。建立严格格的服务务质量标标准与制制度，在在中心内内部实行行社会化化的监督督管理机机制，及及时收集集各单位位的合理理意见，确保服服务质量量。3.4.4建立立有效的的政策服服务平台台，充分分发挥产产业政策策优势。因为入园园的企业业和经营个个体来源源主要是是社会，还有些些来自农农村，所所以建立立有效的的政策服服务平台台，为相相关企业业及时提提供最新新的政策策信息，有利于于帮助他他们掌握握政策动动向及对对其经营营的影响响，从而而科学决决策经营营发展方方向。同同时，可可享受的的政策扶扶持和优优惠，争争取其能能合法享享受。以以此也可可表现物物流园管理方方的合作作关怀，提高社社会美誉誉度。3.4.5科

59、学学组织规规模化、高品位位的产品品展示与与交易活活动，促促进市场场的繁荣荣。充分利用用会展中中心的设设施条件件优势和和新化缺少少专业化化会展条条件的机机会，以以新型产品品、特种种产品、“三农”产品等展示推推广为基基础，广广泛联系系省内外外商业贸贸易展览览、订货货会等大大型活动动，政府府大型商商务活动动等，发发挥其推推广窗口口与平台台的作用用，为物物流园与商贸贸经济的的繁荣提提供支持持条件。第四章：建设规规模与场场址选择择4.1、建设规规模根据市场场预测分分析与功功能定位位分析，“新化物物流产业业园”拟建设成成为一个个集综合合物流、科技信信息、生生产资料料及日用用工业品品配送、农副产产品加工工储

60、运、产品展展示、交交易平台台、生活活配套等等多元功功能于一一体的综综合性物物流产业业园。园园区建成成后，将将承载新新化及周周边影响响地区220%的的社会物物资流通通量。规规划总用用地12266亩亩，844.4万万平方米米，总建建筑面积积76.8万平平方米。主要建筑筑设施功功能分区区考虑以以下几个个部分组组成：1）综合合物流区区：主要要承担日日用消费费工业品品集散、仓储、配送，主要为为公路运运输。规规划用地地用地2261亩亩，建筑筑面积：12880000。2）建材材及家居居配送区区：专业化化组织钢钢材、水水泥、建建筑装修修材料、居家及及室内装装饰用品品配送、展示及及交易中中心。规规划用地地283