住宅前期物业招标文件

1、“XXXX”前期物业服务招 标 文 件件招标人：xxxxxxxx日期：二二一五年年十二月月 - 28 - - 1 -目 录录TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc12840 前 附附 表表 PAGEREF _Toc12840 - 22 - HYPERLINK l _Toc8133 第一章 招标标公告 PAGEREF _Toc8133 - 44 - HYPERLINK l _Toc30674 第二章 技术术规范及及要求 PAGEREF _Toc30674 - 66 - HYPERLINK l _Toc19441 第三章 投标标人须知知 PAGEREF _Toc19441 -

2、 119 - HYPERLINK l _Toc15855 第四部分分其他事事项 PAGEREF _Toc15855 - 229 - HYPERLINK l _Toc21331 第五部分分附件 PAGEREF _Toc21331 - 330 - HYPERLINK l _Toc28090 第六部分分投标文文件附件件 PAGEREF _Toc28090 - 331 -前 附附 表表序 号项 目目内 容 规 定定1项目概况况项目名称称：xxxxxxxx项目地点点：招标内容容：”xxxxxxxx”前期物物业服务务2招标要求求服务标准准：国家家相关物物业管理理标准入场时间间：20018年年8月物业服务务

3、期限：3年（合同期期内，若若业主大大会成立立，按相相关政策策执行）3投标单位位要求1.物业业服务的的主体为为依法设设立、注注册从事事物业服服务活动动、具有有独立法法人资格格，具有有专业物物业管理理能力，持有国国家物业业服务资资质证贰贰级物业业服务企企业；在在中华人人民共和和国境内内依法登登记注册册。（外外地企业业需持有有物业服服务企业业资质备备案证明明）2.企业业资质等等级与承承接的物物业服务务建筑区区划建筑筑面积相相对应；3.为建建筑区划划配备的的物业服服务力量量与市场场物业服服务力量量配置指指导标准准相对应应；4招标时间间安排发放招标标文件时时间：报报名单位位于20015年年 122月 2

4、5日至20015年年12 月 26日（法法定公休休日、法法定节假假日除外外）工作作时间地 址：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX勘察现场场：投标标人自行行勘察（招标人人协助）答疑疑：投标标人提出出的与本本次招标标有关的的任何问问题均须须在开标标15日日前以书书面的形形式送达达招标人人，招标标人以书书面的形形式回复复投标人人，逾期期招标人人不再接接受。5投标文件件份数正本壹份份，副本本肆份，电子文文档壹份份(offficce办公公软件编编制) 6投标文件件递交投标地点点：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx递交投标标文件截截止时间间

5、：20016年年 1 月 155日13时30分，逾期送送达的投投标文件件招标人人将不予予接受。7开 标标开标地址址：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx开标时间间：20016年年 1 月 155 日13时30分第一章 招标标公告按照国务务院物物业管理理条例、四四川省物物业管理理条例等法规规、政策策的规定定，xxxxxxxx决定定对“xxxxxxxx”采用公公开招标标的方式式选聘物物业服务务企业。现将有有关情况况作简要要说明：一、招标标项目简简要说明明“xxxxxxxx”位于xxxxxxxx2-2地块块。本项目规规划设计计的物业业类型为为：住

6、宅宅、商业业、本项目规规划总建建筑面积积20666188.733，地上建筑筑面积分分为：住住宅建筑筑面积11420092.37，地上上商业建建筑面积积146626.47，半地地下商业业建筑面面积11154.90，地上上物业用用房建筑筑面积1173.94，业主主委员会会议事活活动用房房建筑面面积422.444，其其他配套套用房建建筑面积积35.05；地下建筑筑面积4470000.000分分为：地地下物业业用房建建筑面积积1522.722，地地下机动动车库建建筑面积积421162.93（住宅宅机动车车位12271辆辆，商业业机动车车位699辆，），设备备用房445000，下下沉式采采光洞口口通道面

7、面积3337.007。总容积积率3.29，建筑密密度222.922%，绿绿地率330%。二、招标标人招标人：xxxxxxxx。三、资格格预审本次招标标为公开开招标，可设置置资格预预审程序序，凡具具备管理理本招标标项目的的能力并并且具备备规定的的资格条条件的物物业管理理企业，均可向向招标人人报名。在投标标报名时时间截止止之时，如报名名单位少少于5家家（含55家），则取消消资格预预审程序序，报名名单位可可直接于于20115年 12 月 27日、220155年 112 月月 28日工作作时间内内在达州州市凤凰凰大道中段段4388号达州州高望都都宾馆117F购购买招标标文件（领取要要求：报报名审查查通

8、过后后，电话话通知有有效投标标人凭介介绍信（原件）及领取取人身份份证领取取招标文文件，介介绍信需需盖公章章。招标标人不提提供邮购购招标文文件服务务，招招标文件件每份份5000.000元，发发售后一一律不退退。）；如报名名单位多多于5家家，则设设置资格格预审程程序，报报名单位位可直接接于20015年年 122 月 29 日工作作时间内内在达州州市凤凰凰大道中段段4388号达州州高望都都宾馆117F购购买资格格预审文文件（资格预预审文件件每份份3000.000元，发发售后一一律不退退。），只有收收到资格格预审合合格书的的投标申申请人才才能购买买招标文文件，参参加投标标。四、投标标资格要要求1.物业

9、业服务的的主体为为依法设设立、注注册从事事物业服服务活动动、具有有独立法法人资格格，具有有专业物物业管理理能力，持有国国家物业业服务资资质证贰贰级物业业服务企企业；在在中华人人民共和和国境内内依法登登记注册册（外地地企业需需持有物物业服务务企业资资质备案案证明）。2.企业业资质等等级与承承接的物物业服务务建筑区区划建筑筑面积相相对应；3.为建建筑区划划配备的的物业服服务力量量与市场场物业服服务力量量配置指指导标准准相对应应；4.各投投标报名名单位，应提供供当地行行政主管管单位关关于本企企业执业业情况的的信用证证明。五、报名名时间、方式及及地点1.报名名时间：20115年 12 月 255 日、

10、20115年 12 月 266日，每每日9:00-11:00、15:00-17:00（北京时时间，节节假日除除外）。逾期不不再受理理。2.报名名方式：现场报报名，报报名资料料上注明明公司全全称、联联系人、联系电电话并附附资格要要求资料料（加盖盖公司公公章）。不符合合要求的的报名恕恕不接受受。3.报名名地点：达州市市凤凰大道道中段4338号达达州高望望都宾馆馆17FF。招标人：xxxxxxxx 联系人人：陈军军联系电话话：155008849774988招标人：xxxxxxxx二一五五年十二二月二十十五日第二章 技术术规范及及要求物业服务务的内容容（一）建建筑区划划内物业业共有部部位、附附属设施施

11、设备的的管理及及维修养养护；（二）建建筑区划划内公共共秩序的的维护；（三）建建筑区划划内的绿绿化养护护；（四）建建筑区划划内的环环境卫生生维护；（五）建建筑区划划内车辆辆（机动动车和非非机动车车）行驶驶、停放放及场所所管理；（六）物物业档案案保管和和物业服服务档案案的建立立及保管管；（七）建建筑区划划内业主主、使用用人室内内装饰装装修的监监督服务务；（八）物物业维修修的应急急措施：1、本建建筑区划划内突然然断水、断电、无天然然气的应应急措施施；2、消防防应急措措施：3、治安安应急措措施：4、电梯梯发生故故障应急急措施。二、物业业服务的的要求（一）按按专业化化配备物物业服务务力量；（二）物物业服

12、务务与收费费质价相相符，并并应符合合达州州市物价价局、达达州市房房产管理理局关于于进一步步规范物物业服务务收费的的通知的相关关要求。三、物业业服务质质量按四川省省（区域域性）地地方标准准住宅宅物业服服务等级级划分四级标标准执行行。住宅物业业四级服服务项目内容及要要求客户服务务场所1、有客客户服务务中心，至少应应配置有有办公桌桌、椅、饮水机机、接待待台、电电话、传传真机、复印机机、电脑脑、打印印机、网网络、办办公收费费系统。2、公示示有物业业服务企企业营业业执照、资质证证书（复复印件）或其它它管理人人名录证证书（复复印件）、项目目主要服服务人员员姓名、照片、岗位信信息，物物业服务务事项、服务标标

13、准、收收费项目目、收费费标准、收费率率（每季季度统计计1次）、报修修电话、三级投投诉电话话等物业业服务及及收费信信息。有有管务信信息查询询台。提提供特约约服务的的，应公公示服务务项目、服务标标准及收收费标准准。3、客户户服务中中心工作作时间至至少122小时值值班，其其它时间间物业管管理区域域内有值值班人员员。4、公示示有244 小时时服务电电话。人 员1、从业业人员按按照相关关规定取取得职业业资格证证书。2、实行行项目经经理责任任制，一一个物业业管理区区域配备备1名项项目负责责人。项项目负责责人应取取得成都都市物业业服务项项目经理理证书或或注册物物业管理理师执业业资格证证书。3、从业业人员及及

14、项目负负责人应应纳入成成都市物物业服务务信用信信息档案案管理系系统、持持有执业业名册证证书。4、项目目物业服服务中心心配备有有客户经经理，每每人管理理户数应应不高于于2000户。5、从业业人员统统一着装装，佩戴戴标志，规范服服务，语语言文明明，主动动、热情情。制 度1、已制制订含有有管理规规约、便便民服务务指南内内容的业业主手册册。2、有双双方签订订规范的的（前期期）物业业服务合合同，合合同权利利义务关关系明确确。3、有共共用部位位及共用用设施设设备维修修养护、消防安安全防范范、绿化化养护、环境卫卫生、公公共秩序序维护等等管理制制度。4、有突突发公共共事件应应急预案案。5、有培培训、考考核体系

15、系。6、有物物业服务务工作记记录。档 案1、有物物业服务务档案管管理制度度，有电电梯、消消防等设设施设备备承接查查验、运运行、维维修、养养护档案案资料。2、档案案资料管管理规范范、齐全全、整洁洁、查阅阅方便。3、有档档案管理理人员，并设置置有档案案资料室室。4、应用用物业服服务电子子软件管管理基本本信息、基础资资料、维维修养护护资料、收费资资料等。标 识1、重点点部位按按相关要要求设置置有安全全警示标标识、消消防标识识、导向向标识、指示标标识及其其它标识识。2、有倡倡导文明明、环保保、健康康生活的的温馨提提示标识识。3、房屋屋栋号、房号及及公共配配套设施施、设备备标识清清晰、明明显。4、标识识

16、的材质质和设计计风格应应符合本本项目的的品质定定位。客户服务务1、每季季度公示示物业服服务合同同履行情情况。2、重要要物业服服务事项项应在主主要出入入口、各各楼单元元门内以以书面形形式履行行告知义义务，并并通过信信息平台台以短信信形式告告知业主主。3、对违违反治安安、规划划、环保保等方面面法律、法规规规定的行行为，应应劝阻并并报告相相关行政政主管部部门。4、水、电急修修20分分钟内、其它330分钟钟内到达达现场；由专项项服务企企业负责责的设备备设施应应在300分钟内内告知；维修回回访率不不低于330%。5、业主主或使用用人提出出的意见见、建议议、投诉诉在2个个工作日日内回复复；投诉诉回访率率不

17、低于于90%。6、每年年进行11次第三三方满意意度调查查，客户户满意率率不低于于85%。7、有宠宠物管理理制度与与措施，设置宠宠物管理理标识，严格管管理，有有园区犬犬只花名名册。8、出入入口配置置有便民民服务推推车，配配置标准准不低于于1辆/2000户，不不少于88辆。9、投保保物业共共用部位位、共用用设施设设备及公公众责任任保险。10、有有智能公公共广播播系统，型材坚坚固耐用用，造型型美观，播放广广播与背背景音乐乐。11、男男女分设设的公共共卫生间间能正常常使用，公共卫卫生间内内的残疾疾人无障障碍设施施使用情情况良好好，无侵侵占、损损坏等现现象。12、每每年有组组织业主主参观共共用设施施设备

18、机机房。13、提提供特约约服务。14、接接受委托托，提供供邮件代代收，水水、电、燃气、网络开开通办理理手续及及费用代代缴服务务。15、重重要节日日进行节节日氛围围营造。专项委托托服务管理理1、签订订有专项项服务委委托合同同，明确确各方权权利义务务。2、专业业服务企企业应符符合相关关行政主主管部门门的资质质要求；操作人人员应持持有相应应的职业业资格证证书。3、专业业服务企企业人员员进入物物业管理理区域内内应佩戴戴标志。4、对专专项委托托服务有有监督及及评价机机制，有有监督评评价记录录。共用部位位及共用用设施设设备运行行和维修修养护内内容及要要求项 目内容及要要求综合管理理1、按照照相关规规定实施

19、施承接查查验。2、按照照DB55101100/T 0054-20110的规规定进行行维修、更新、改造。3、有房房屋共用用部位及及共用设设施设备备的基础础档案。4、共用用部位检检查中发发现的问问题，应应按照责责任范围围编制修修缮计划划，并按按计划组组织修缮缮。共用用设施设设备运行行中出现现的故障障及检查查中发现现的问题题，属于于急修范范围内，应在220分钟钟内组织织到场维维修。5、按合合同约定定规范使使用房屋屋专项维维修资金金，有紧紧急维修修情形，按维修修资金紧紧急使用用预案实实施维修修。6、每年年第4季季度制订订出下一一年度维维修养护护计划。7、特种种设备按按照有关关规定运运行、维维修养护护和

20、定期期检测。8、雷电电、强降降水、大大风等极极端天气气前后有有检查防防范措施施。9、设备备机房（1）每每半月清清洁1 次，机机房整洁洁有序，室内无无杂物。（2）设设有挡鼠鼠板、鼠鼠药盒或或粘鼠板板。（3）在在明显易易取位置置配备有有符合规规定的消消防器材材及专用用工具，确保完完好有效效。（4）设设施设备备标识、标牌齐齐全。（5）张张贴或悬悬挂相关关制度、证书。（6）记记录齐全全、完整整。10、运运行、检检查、维维修养护护记录应应每月归归档。共用部位位1、房屋屋结构每季度巡巡视1 次梁、板、柱柱等结构构构件，外观出出现变形形、开裂裂等现象象时，应应建议相相关业主主申请房房屋安全全鉴定，同时采采取

21、必要要的防护护措施。按照鉴鉴定结果果组织修修缮。2、建筑筑部件 （1）每每季度检检查1 次外墙墙贴饰面面或抹灰灰、屋檐檐、阳台台、雨罩罩、空调调室外机机支撑构构件等。 （2）每每半月巡巡查1 次共用用部位的的门、窗窗、玻璃璃等。 （3）每每2个月月检查11 次共共用部位位的室内内地面、墙面、天棚；室外屋屋面、散散水等。（4）每每年汛前前和强降降雨后检检查屋面面防水和和雨落管管等。3、附属属构筑物物（1）每每半月巡巡查1 次道路路、场地地、阶梯梯及扶手手、侧石石、管井井、沟渠渠等。（2）每每半月检检查1 次雨、污水管管井等。 （3）每每半月巡巡查1 次大门门、围墙墙、围栏栏等。每半月巡巡查1 次

22、休闲闲椅、凉凉亭、雕雕塑、景景观小品品等。（5）每每年检测测1 次次防雷装装置。4、外墙墙每5年年清洗外外墙1次次，外墙墙外观整整洁。共用设施施设备空调系统统1、运行行前对冷冷水机组组、循环环水泵、冷却塔塔、风机机、风机机盘管、水处理理等设施施设备进进行系统统检查。2、运行行期间每每日巡视视1 次次空调系系统，保保证室内内温度符符合相关关规定。3、有节节能措施施，每月月对能源源消耗进进行统计计、分析析。4、每年年清洗消消毒1 次新风风机、空空气处理理机滤网网、表冷冷器、箱箱体等；每年清清洗消毒毒2次风风机盘管管虑网，每2年年清洗消消毒1次次风管。5、每年年检查11次管道道、阀门门并除锈锈。供水

23、系统统1、每半半年至少少应对二二次供水水设施进进行1次次清洗消消毒，水水质符合合GB 57449的要要求。2、每日日巡检11次供水水设施，发现跑跑冒滴漏漏现象及及时解决决。3、每日日巡视22次水箱箱间、水水泵房，检查设设备运行行状况。4、水箱箱、蓄水水池盖板板应保持持完好并并加锁，钥匙由由专人保保管；溢溢流管口口、透气气口应安安装金属属防护网网并保持持完好。5、不具具备自动动切换功功能的，每2个个月手动动切换11 次备备用水泵泵。 6、每年年检查33次水泵泵润滑情情况，补补充或更更换润滑滑剂；每每年养护护1 次次水泵。排水系统统1、有防防汛预案案，每年年至少组组织1次次演练。2、配备备有防汛汛

24、物资（沙袋、防风胶胶纸、雨雨具、照照明工具具、发电电机、抽抽水泵等等）。3、排水水设施：每年汛汛前对雨雨、污水水井、屋屋面雨水水口等设设施进行行检查，组织清清理、疏疏通；每每次降雨雨前后对对主要排排水口、管井进进行检查查。4、污水水泵：汛汛期每日日巡视22次，平平时每周周巡视11 次，检查设设备运行行状态；每周进进行1次次手动启启动测试试；每季季度养护护1次。5、化粪粪池：每每半年清清掏1 次，发发现异常常及时清清掏。供配电系系统及照照明1、楼内内照明：每日巡巡视1次次，一般般故障112小时时内修复复；其它它复杂故故障3日日内修复复。2、楼外外照明：每周巡巡视3次次，一般般故障11日内修修复；

25、其其它复杂杂故障55日内修修复；每每半月调调整1次次时间控控制器。3、应急急照明：每日巡巡视1次次，发现现故障，30分分钟内到到达现场场组织维维修。4、低压压柜：每每日巡视视2次设设备运行行状况；每半年年养护11 次，养护内内容包括括紧固、检测、清扫；每年检检查1次次电气安安全。每每半年检检测1次次接地电电阻；每每年校验验1次仪仪表。5、低压压配电箱箱和线路路：每月月检查22次设备备运行状状况；每每年养护护1次，养护内内容包括括紧固、检测、清扫；每半年年切换11次双路路互投开开关。6、控制制柜：每每半月检检查1 次设备备运行状状况；每每年养护护1 次次，养护护内容包包括紧固固、检测测、调试试、

26、清扫扫；每半半年校正正1次各各种电器器元件或或控制设设备的设设定值；每年检检查1次次远控装装置。7、发电电机：每每半月试试运行11 次，保证运运行正常常；每年年活化22次蓄电电池；每每5日巡巡视1次次充电机机和蓄电电池。8、配电电室、楼楼层配电电间：有有门、孔孔、洞、窗等处处的防鼠鼠措施完完备；穿穿墙线槽槽周边封封堵严密密；锁具具完好；电缆进进出线和和开关标标识准确确。9、变电电站高低低压电缆缆沟、电电梯底坑坑无积水水。每年年组织对对高低压压母线、配电盘盘、变压压器、电电缆进行行1次例例行试验验，根据据试验记记录对相相关设备备进行维维护。10、每每3年检检验1次次内部核核算电能能表。11、路路

27、灯、楼楼道灯完完好率应应不低于于90%。共用设施施设备安全防范范系统1、物防防（1）外外露管道道等易攀攀爬处有有防盗设设施，如如：防盗盗伞、防防爬刺、带钩铁铁丝或抹抹黄油等等。（2）设设置非机机动车集集中停放放点，有有序停放放，并安安装监控控设备。（3）应应安装单单元防盗盗安全门门。（4）物物业区域域内路灯灯、楼道道灯等夜夜间照明明设施齐齐全，使使用正常常。（5）落落实专人人对各类类物防设设施每半半月开展展1次全全面检查查，及时时排除安安全隐患患。2、技防防（1）报报警控制制管理主主机：每每日检查查1次，保障设设备运行行正常。（2）红红外对射射探测器器：每周周做运行行状态测测试1次次，保障障设

28、备运运行正常常。（3）图图像采集集设备：每周检检查2次次监视画画面效果果、录像像、图像像保存等等功能，保障设设备运行行正常。（4）摄摄像头：每月检检查1次次聚焦、清晰度度、红外外夜视、遮挡物物、镜头头清洁等等情况，进行相相应调校校。（5）楼楼宇对讲讲设备：每月检检查2次次按键、显示屏屏、通话话等功能能状况，保障设设备运行行正常。（6）门门禁管理理设备：每半月月检查11次，保保障设备备运行正正常。（7）技技防设施施设备出出现运行行不正常常和损坏坏等问题题，应立立即进行行维修。3、消防防（1）消消防设施施设备完完好，可可随时启启用；保保持消防防通道畅畅通。（2）在在出入口口、电梯梯口、防防火门等等

29、醒目位位置有提提示火灾灾危险性性、安全全逃生路路线、安安全出口口、消防防设施器器材使用用方法的的明显标标志和警警示标语语、安全全疏散路路线指导导图。（3）有有消防安安全责任任制，明明确各级级岗位的的消防安安全职责责。（4）有有灭火和和应急疏疏散预案案，有义义务消防防队，配配备必要要的消防防器材，相关人人员掌握握消防基基本知识识和技能能；每年年组织22 次有有员工、业主或或使用人人参加的的消防演演练。（5）对对以下消消防设施施，应每每日进行行检查：a. 火火灾报警警器的功功能是否否正常、指示灯灯有无损损坏；b. 消消防泵房房内的阀阀门、报报警阀组组、管道道压力、供电是是否正常常；c. 疏疏散通道

30、道、安全全出口的的防火门门是否完完好，常常闭防火火门是否否处于正正常状态态。（6）对对以下消消防设施施，应每每月进行行1次检检查或试试验： a. 进行行消防水水泵启动动运转，检查其其运转是是否正常常； b. 消防防水泵接接合器的的接口及及附件是是否完好好，有无无渗漏、闷盖是是否齐全全； c. 屋顶顶供水水水箱的储储水水位位； d. 消防防泵房间间的防火火门是否否完好； e. 灭火火器的压压力是否否达到要要求、是是否过期期失效、是否生生锈、是是否无法法启用； f. 室内内消火栓栓内的设设备及报报警按钮钮、指示示灯、报报警控制制线路功功能是否否齐全完完好，有有无故障障、生锈锈、漏水水，接口口垫圈是

31、是否完整整无缺。消火栓栓箱门是是否完好好无缺，是否能能正常开开启。（7）对对以下消消防设施施，应每每2个月月进行11次检查查或试验验：a. 火火灾警报报装置声声光显示示、消防防控制设设备的控控制显示示功能、应急照照明、疏疏散指示示标志等等是否有有效、是是否处于于正常状状态。对对主、备备电源进进行自动动转换试试验；b. 进进行消防防电梯强强制停于于首层试试验；c. 对对水流指指示器进进行功能能试验，利用末末端试水水装置排排水，水水流指示示器应动动作，消消防控制制室应有有信号显显示，水水力警铃铃应发出出报警声声，并应应启动消消防水泵泵。对报报警阀旁旁的放水水试验进进行供水水试验，验证系系统的供供水

32、能力力；共用设施施设备安全防范范系统d. 喷喷头外观观，发现现有不正正常的喷喷头应及及时更换换，当喷喷头上有有异物时时应清除除；e. 室室外阀门门井中进进水阀、屋顶水水箱阀门门和管道道中的阀阀门，核核实其是是否处于于正常状状态；f. 与与火灾报报警系统统有联动动功能的的防火门门(包括括防火卷卷帘)能能否联动动，设施施、设备备间的防防火门是是否完好好；g. 防防排烟系系统是否否处于正正常状态态。（8）对对安装的的探测器器，应每每年进行行1次试试验，并并对全部部报警控控制装置置进行11次试验验；火灾灾探测器器投入运运行2年年后，应应每隔33年全部部清洗11次，不不合格的的应调换换。（9）发发现消防

33、防安全违违法行为为和火灾灾隐患，立即纠纠正、排排除；无无法立即即纠正、排除的的，应向向公安机机关消防防机构报报告。（10）消防控控制室设设24 小时值值班，及及时处理理各类报报警、故故障信息息。（11）发生火火情立即即报警，组织扑扑救初起起火灾，疏散遇遇险人员员，协助助配合公公安机关关消防机机构工作作。（12）与有资资质的消消防维保保单位签签订消防防维保合合同，约约定消防防维保的的内容、要求、频次、期限以以及双方方的权利利、义务务与责任任。（13）有消防防安全管管理制度度，每年年对员工工进行至至少3次次消防安安全培训训。每年年对业主主至少有有3次消消防安全全宣传教教育，可可采用宣宣传栏、横幅、

34、讲座等等形式。电梯1、电梯梯每年进进行1次次定期检检验。电电梯检验验有效期期届满前前1个月月，应向向电梯检检验检测测机构提提出定期期检验申申请。2、在电电梯轿厢厢内或者者出入口口的明显显位置张张贴有效效的电梯梯检验标标志；在在电梯轿轿厢内显显著位置置张贴电电梯使用用的安全全注意事事项和警警示标志志、使用用管理单单位名称称和维保保单位名名称及其其急修、救援、投诉电电话。3、有以以岗位责责任制为为核心的的电梯使使用安全全管理制制度。 4、确保保电梯轿轿厢内可可视监控控装置，语音提提示广播播，无线线通讯装装置等设设施正常常使用。5、电梯梯紧急报报警装置置能随时时与值班班人员取取得有效效联系。6、日常

35、常维护保保养和定定期检查查中发现现的问题题应及时时组织排排除。7、与有有相应有有效资质质的电梯梯维保单单位签订订电梯维维保合同同，约定定维护保保养的内内容、要要求、频频次、期期限以及及双方的的权利、义务与与责任。8、配备备至少11名取得得特种设设备作业业人员证证的电梯梯安全管管理人员员。每日日至少检检查1次次电梯安安全状况况。每年年至少对对电梯安安全管理理人员进进行1次次特种设设备安全全培训，保证其其具备必必要的安安全知识识。9、有电电梯突发发事件或或者事故故的应急急措施与与救援预预案，并并每半年年演练11次。发发生电梯梯困人时时应及时时采取措措施。 物业服服务人员员应在220分钟钟内到达达现

36、场，六城区区范围内内专业维维修人员员应在330分钟钟内到达达现场，其它地地区在660分钟钟内到达达现场。水景及游游乐设施施1、启用用前进行行防渗漏漏和防漏漏电检查查，防止止渗漏，保证用用电安全全。2、使用用期间每每周巡查查1次喷喷水池、水泵及及其附属属设施，每半月月检查11次防漏漏电设施施。3、有安安全警示示标识。4、每日日巡查11次游乐乐设施，确保无无安全隐隐患。装饰装修修管理内内容及要要求项目内容及要要求装饰装修修管理1、有装装饰装修修管理服服务制度度。2、有装装饰装修修管理档档案。3、受理理业主或或使用人人的装饰饰装修申申报登记记，与业业主或使使用人、装饰装装修企业业签订住住宅室内内装饰

37、装装修管理理服务协协议，告告知业主主或使用用人在装装饰装修修工程中中的禁止止行为和和注意事事项。4、装饰饰装修期期间每日日巡查11 次现现场，发发现业主主或使用用人未申申报登记记或者有有违法违违规行为为的，应应立即劝劝阻；拒拒不改正正的，报报告相关关行政主主管部门门及业主主、业主主委员会会。5、委托托清运装装修垃圾圾的，应应在指定定地点临临时堆放放，在55天内清清运，自自行清运运装修垃垃圾的，应采用用袋装运运输或密密闭运输输的方式式清运。公共秩序序维护内内容及要要求项目内容及要要求公共秩序序维护1、出入入口有专专人244小时值值守，实实行住户户刷卡进进出方式式。2、对重重点区域域、重点点部位每

38、每1小时时巡查11次。3、有外外来人员员管理制制度，对对来人来来访进行行询问登登记。4、对机机动车实实行刷卡卡进出管管理，非非机动车车发牌进进出，车车辆停放放有序。5、有大大宗物品品进出管管理制度度，实行行大宗物物品搬运运进出登登记管理理。6、安防防控制室室设专人人24小小时值守守。7、对违违法犯罪罪行为立立即报警警，协助助公安机机关进行行处理。8、每年年开展33次专项项治安应应急预案案演练。9、备勤勤人员224小时时待岗，人数不不得少于于秩序维维护人员员的200%。10、对对秩序维维护人员员必须进进行相关关法律法法规及岗岗位流程程培训后后方能上上岗，每每季度组组织物管管人员和和保安人人员开展

39、展1次安安全防范范教育培培训。11、利利用小区区公告栏栏张贴安安全防范范宣传品品，每半半年开展展1次安安全防范范宣传活活动。12、有有租户管管理制度度，租户户信息完完善，配配合做好好流动人人口登记记、出租租房屋登登记工作作。登记记薄册齐齐全，有有出租房房屋公示示栏。环境卫生生维护内内容及要要求项 目内容及要要求生活垃圾圾的收集集、清运运1、有垃垃圾收集集容器。2、每33天至少少清洗11次垃圾圾收集容容器（夏夏季2次次/3日日）。蝇蝇、蚊孳孳生季节节每3日日喷洒11次杀虫虫药。3、垃圾圾收集容容器内的的垃圾不不超过其其容量的的2/33，周边边无散落落垃圾。生活垃垃圾应清清运至指指定的垃垃圾中转转

40、站，清清运频次次不低于于4次/日。4、垃圾圾中转站站保持密密闭和外外围整洁洁。5、垃圾圾清运车车外观整整洁。物业共用用部分清清洁1、楼内内（1）大大堂、一一层候梯梯厅：每每日清扫扫并清拖拖1次大大堂、一一层候梯梯厅地面面；每周周擦拭22次信报报箱；每每周擦拭拭1次大大堂；每每半月擦擦拭1次次大堂、候梯厅厅墙面；每日巡巡视保洁洁2次大大堂、一一层候梯梯厅。（2）楼楼道、楼楼梯：每每日清扫扫1次、每周清清拖2次次楼道、楼梯地地面；每每周擦拭拭2次楼楼梯扶手手、栏杆杆、窗台台、防火火门、消消火栓、指示牌牌等共用用设施；每季度度除尘11次楼内内灯具；根据地地面材质质，定期期做地面面清洗、养护；每日巡巡

41、视保洁洁2次楼楼道、楼楼梯。2、电梯梯轿厢：每日擦擦拭1次次电梯轿轿厢门、面板；每日清清拖1次次轿厢地地面；不不锈钢或或其它材材料装饰饰的电梯梯轿厢，每月护护理2次次；石材材装饰的的电梯轿轿厢，每每季度养养护1次次；每日日巡视保保洁3次次电梯轿轿厢。3、天台台、屋面面：每季季度清扫扫1次天天台，屋屋面；雨雨季期间间，每半半月清扫扫1次天天台、屋屋面；每每月巡查查1次天天台、内内天井，有杂物物及时清清扫。4、楼外外道路及及设施：每日清清扫1次次、巡视视保洁33次，楼楼外道路路无积水水；每半半月清洁洁1次楼楼外公共共照明及及共用设设施；每每2个月月清洁11次雨篷篷、门头头等。5、水景景：根据据水质

42、情情况进行行消毒净净化处理理。使用用期间每每日清洁洁1次水水面；每每年清洁洁2次水水池池底底。6、有完完善的消消杀灭害害服务方方案和管管理制度度。配合合相关部部门进行行有害生生物的预预防和控控制。投投放药物物应预先先告知，投药位位置有明明显标识识；定期期进行消消杀灭害害，有相相关记录录。绿化养护护内容及及要求项 目内容及要要求绿化养护护1、灌溉溉有计划地地进行浇浇灌，灌灌溉水下下渗充足足均匀，采用节节水灌溉溉设备和和措施，及时排排涝；一一般植物物确保在在萌芽前前、4 月、55月、秋秋季、入入冬前浇浇水1 次，需需水量大大的植物物根据长长势和土土壤情况况合理灌灌溉。2、施肥肥乔木每年年施肥11

43、次；灌木每每年施肥肥2 次次至3 次；地地被和草草坪植物物每年施施肥3 次至44 次；花坛植植物根据据生长情情况进行行追肥；有条件件的，应应使用有有机肥料料。3、病虫虫害防治治根据病虫虫害发生生规律，植物生生长季每每月检查查4 次次病虫害害情况；并根据据检查结结果针对对不同植植物采取取相应的的防治措措施，严严禁高毒毒农药，无明显显病虫害害发生。4、整形形修剪乔木每年年修剪11 次至至2 次次，部分分植物进进行生长长季修剪剪；灌木木根据需需要及时时修剪开开败的残残花果，全年至至少修剪剪2 次次；绿篱篱每年至至少修剪剪5 次次，其中中每年五五一前、国庆节节前各修修剪1 次；草草坪夏季季每月至至少修

44、剪剪2次，全年至至少修剪剪15 次。5、除草草每年全面面除草44 次，重点绿绿地增加加除草次次数，不不出现330 厘厘米以上上的杂草草。6、垃圾圾处理绿化作业业产生的的垃圾应应在作业业完成后后1小时时内清理理干净。社区文化化建设内内容及要要求项目内容及要要求社区文化化建设1、有管管务公开开栏及其其它宣传传栏，内内容每季季度更新新1次。2、每年年至少开开展3次次精神文文明宣传传教育工工作，内内容包括括科学防防疫、消消防安全全、食品品卫生、房屋及及其附属属设施设设备使用用安全、环保及及法律等等知识 。3、每年年按物业业服务合合同约定定组织社社区文化化活动，活动充充分兼顾顾老、中中、青、幼多层层次业

45、主主需求。4、有关关爱空巢巢老人、残障人人士等公公益活动动，小区区有义工工组织。5、社区区文化有有活动计计划、有有记录、有总结结，相关关资料齐齐全。四、物业业服务费费的结算算形式本建筑区区划的物物业服务务费采用用包干制制的形式式，投标标报价应应符合达州市市住宅物物业服务务收费指指导标准准。五、主要要设施设设备的配配置及说说明(详详见附件件1)六、投标标文件附附件第三章 投标标人须知知一、总则则说明（一）适适用范围围本招标文文件仅适适用于本本物业建建筑区划划的物业业服务。（二）定定义1、“招招标方”系指xxxxxxxx。2、“投投标方”系指向向招标方方提交投投标文件件的物业业服务企企业或者者其他

46、管管理人。（三）合合格的投投标方符合招标标方发布布的招标标文件要要求的投投标人称称为合格格的投标标方。（四）投投标费用用无论投标标过程中中的做法法和结果果如何，投标方方自行承承担所有有与参加加投标有有关的全全部费用用。（五）勘勘察现场场与答疑疑1、投标标人可对对物业建建筑区划划和周围围环境进进行现场场勘察，以获得得有关编编制投标标文件和和签署合合同所需需的资料料。未进进行现场场勘察的的投标人人自行承承担由此此而产生生的后果果。2、勘察察现场所所发生的的费用由由投标人人自行承承担。3、在现现场勘察察中由招招标人提提供的资资料和数数据只是是使投标标人能够够更充分分的利用用招标人人现有的的资料，投标

47、人人由此做做出的推推论、解解释、结结论等招招标人概概不负责责。（六）关关于招标标文件。1、在投投标截止止时间前前，由于于各种原原因，招招标人有有权以补补充通知知的方式式澄清或或修改招招标文件件。若遇遇此情况况，招标标人将在在投标截截止时间间15日日前将澄澄清或修修改通知知书传送送至所有有投标人人，澄清清或修改改内容为为招标文文件的组组成部分分。2、不论论是否提提交投标标文件，投标人人均不应应扩散招招标文件件内容。3、投标标人获取取招标文文件后，应仔细细检查招招标文件件的所有有内容，如有残残缺等问问题，应应在获取取招标文文件2日日内向招招标人提提出，否否则，由由此造成成的损失失由投标标人自行行承

48、担。二、投标标文件的的编写（一）投投标文件件的组成成。投标文件件由以下下两部份份组成：1、第一一部分：资信部部份（1）投投标文件件封面。（2）投投标函。（3）投投标人申申明。（4）法法定代表表人身份份证明。（5）法法定代表表人授权权委托书书。（6）投投标人营营业执照照、资质质证书或或备案证证明复印印件。（7）拟拟派遣项项目经理理。（8）投投标人管管理业绩绩及业绩绩证明材材料。2、第二二部份：商务和和技术部部份投标文件件技术部部份应包包括但不不限于以以下内容容：（1）投投标报价价函/表表。（2）管管理服务务理念和和目标。结合本建建筑区划划的规划划布局，建筑风风格，智智能化硬硬件设施施配置及及本物

49、业业使用性性质特点点，提出出物业服服务服务务定位、目标。（3）项项目管理理机构运运作方法法及管理理制度。编制项目目管理机机构、工工作职能能组织运运行图，阐述项项目经理理（小区区经理）的管理理职责、内部管管理的职职责分工工、日常常管理制制度和考考核办法法目录。（4）专专业服务务人员配配备。根据物业业服务的的内容、标准和和本建筑筑区划实实际情况况拟配置置各岗位位人员的的具体情情况。人员配备备应充分分满足建建筑区划划的要求求，并应应符合我我市物业业服务力力量配备备的相关关规定。（5）根根据物业业服务内内容、质质量要求求制定的的物业服服务方案案。1）对物物业共有有部位、业主或或使用人人自有部部位提供供

50、维修服服务的方方案；2）建筑筑区划内内附属设设施设备备的维修修方案；3）业主主、使用用人装饰饰装修室室内的服服务方案案；4）住宅宅外墙或或建筑物物发生危危险，影影响他人人安全时时的工作作预案；5）建筑筑区划内内环境卫卫生维护护方案；6）建筑筑区划内内公共秩秩序维护护方案和和岗位责责任描述述；7）绿化化和园林林维护方方案。（6）物物业维修修的应急急措施。1）业主主、使用用人自用用部位突突然断水水、断电电、无天天然气的的应急措措施；2）本项项目范围围突然断断水、断断电、无无天然气气的应急急措施；3）业主主与使用用人自用用部位排排水设施施阻塞的的应急措措施；4）雨、污水管管及排水水管网阻阻塞的应应急

51、措施施；5）消防防应急措措施；6）电梯梯应急措措施；7）突发发公共卫卫生事件件应急措措施。（7）丰丰富社区区文化，加强业业主相互互沟通的的具体措措施。（8）智智能化设设施的管管理与维维修方案案。（9）施施工噪声声控制等等与业主主生活密密切相关关事项的的应对预预案。（10）物业服服务费的的测算。（二）投投标文件件格式。1、投标标方应按按招标文文件提供供的投标标文件格格式填写写；2、投标标文件中中的商务务技术部部分全文文不得出出现与投投标人有有关的名名称、标标志、地地址、姓姓名等标标记；3、投标标文件的的装订要要求：投标文件件的两个个组成部部分（资资信部分分、商务务技术部部分）应应分别装装订。（三

52、）投投标报价价。1、投标标方应根根据招标标文件的的要求写写明本项项目的物物业服务务每月总总收费报报价金额额、分项项收费报报价金额额及测算算依据。2、物业业服务报报价计价价单位按按建筑面面积元/每平方方米月计算算。3、住宅宅物业服服务投标标报价应应符合我我市物业业服务收收费管理理相关规规定。四、投标标文件递递交的要要求（一）投投标文件件的密封封所有投标标文件（含电子子文档）应密封封完好，密封方方式不限限，封口口处应加加盖单位位公章或或法定代代表人印印章。外外包装上上还应写写明：项目名称称： 投标人名名称：投标人地地址： 在 年年 月月 日日 时时 分分开标，此时间间之前不不得开封封。注：为确确保

53、招投投标工作作的公开开、公平平、公正正，同时时为了节节约资源源，避免免浪费，原则上上密封的的式样不不作特殊殊要求，请各投投标人按按上述基基本格式式提供基基本信息息，方便便开标。（二）电电报、电电话、传传真形式式的投标标概不接接受。（三）投投标文件件的修改改与撤回回1.投标标人递交交投标文文件以后后，可以以在规定定的投标标文件递递交截止止时间之之前，以以书面形形式向招招标人递递交补充充、修改改或撤回回其投标标文件的的通知。并经法法定代表表人或委委托代理理人签署署，加盖盖投标人人公章（即单位位公章）。在投投标截止止时间以以后，不不得更改改投标文文件。2.投标标人对投投标文件件修改或或补充的的书面材

54、材料应按按招标文文件的规规定进行行编写、密封、标注递递交，并并注明“修改或或补充投投标文件件”字样。3.投标标文件递递交截止止时间以以后，投投标人不不得撤回回投标文文件。（四）若若投标人人投标文文件因密密封不严严、标志志不明而而造成过过早启封封、失密密等情况况，招标标人及招招标代理理机构概概不负责责。五、开标标和评标标（一）开开标的方方法与程程序1.开标标方法：现场开开标。2.开标标程序：（1）宣宣布投标标人名单单：由主主持人宣宣布在投投标截止止时间前前，提交交投标文文件的投投标人名名单。（2）法法定代表表人或授授权委托托人身份份验证：请法定定代表人人或授权权委托人人出示身身份证和和授权委委托

55、书，进行身身份验证证。（3）检检查标书书密封情情况：由由招标人人（或代代理机构构）和所所有投标标人的法法定代表表人或授授权委托托人检查查投标单单位投标标文件的的密封情情况，对对不符合合密封要要求的投投标文件件当场宣宣布，不不予受理理并退回回其投标标文件。（4）抽抽签决定定开标先先后顺序序。（5）唱唱标：经经确认密密封有效效的投标标文件，由招标标人（或或代理机机构）当当众拆封封，并现现场唱标标，宣读读投标人人名称、投标价价格。（6）投投标价格格确认：由投标标人的法法定代表表人或授授权委托托人签字字确认投投标报价价。（7）招招标单位位、投标标单位授授权委托托人对开开标过程程是否有有异议，并签字字确

56、认。（二）评评标程序序1.由评评标委员员会对各各投标人人的投标标文件进进行初步步评审和和详细评评审，并并独立评评分，评评分表签签字后交交工作人人员。2.各投投标单位位按抽签签顺序答答辩。3.各投投标答辩辩时间限限20分分钟内。评委自自由提问问，答辩辩人回答答，评委委提问最最多5题题。4.评委委在投标标单位答答辩结束束后独立立评分，评分表表签字后后交工作作人员。5、宣布布推荐中中标候选选人排序序情况，评标结结束。 （三三）评标标标准和和评标办办法 1.招招标方根根据有关关规定组组建评标标委员会会，本项项目的评评标委员员会共设设5人。其中，招标人人指派11人，由由招标人人从市物物业管理理评标专专家

57、名册册中采取取随机抽抽取的方方式确定定物业管管理专家家成员44人。2.评标标原则：依照“公平、公正、科学、择优”的原则则。3.初步步评审（1）初初步评审审主要为为评标委委员会对对各投标标文件是是否在实实质上响响应了招招标文件件要求进进行评审审。（2）投投标文件件有下列列情形之之一的，属重大大偏差，投标文文件无效效，将不不进入后后续评审审。未密封封的；投标文文件资信信部分未未加盖投投标单位位印章和和未经投投标单位位法定代代表人（或授权权委托人人）签署署（签字字或盖章章）的；未能按按照招标标文件要要求编制制的；附有招招标人不不能接受受条件的的。（3）上上述重大大偏差之之外的偏偏差为细细微偏差差。评

58、标标专家应应当书面面要求存存在细微微偏差的的投标人人在详细细评审前前予以补补正。拒拒不补正正的，在在详细评评审时可可以对细细微偏差差作不利利于投标标人的处处理。有有关澄清清说明与与答复，投标人人应以书书面形式式进行，但对报报价等实实质性的的内容不不得更改改。澄清清问题作作为投标标文件的的组成部部分。4.详细细评审评标委员员会仅对对通过初初步评审审的投标标文件进进行详细细评审。评标采用用综合评评估法，标准分分值计算算取值如如下：满分1000分，其中资资信部份份20分分，技术术部份330分，商务部部份300分，现现场答辩辩20分分，各分分项得分分情况详详见下表表：资信部份份（200分）序号评分内容

59、容评分标准准满分1资质等级级二级资质质1分，一级资资质2分分。22注册资本本300万万元得11分，5500万万元（含含5000万元）得2分分，5000万元元以上得得3分;低于3300万万元以下下得0分分。;33物业管理理业绩管理200万平方方米以内内得2分分，每增增加5万万加1分分，最高高加至66分64管理荣誉誉管理业绩绩中获得得省优的的一个得得2分，获得市市优的一一个得11分，最最多加至至4分45获得省、市物业业服务品品牌企业业称号的的得8分分，无不不得分。5技术部分分评分标标准（330分）：序号评分内容容评分标准准满分1管理服务务理念和和目标好1.553分分，一般般0.111.4分，差0分

60、分3分2管理机构构运作方方法及管管理制度度5分编制建筑筑区划管管理机构构、工作作职能组组织运行行图完善11.55分，一一般0.100.9分分，无00分阐述建筑筑区划经经理的管管理职责责、内部部管理的的职责分分工完善11.55分，一一般0.100.9分分，差00分日常管理理制度和和考核办办法目录录完善12分，一般00.10.99分，差差0分3管理人员员的配备备管理合理3分分，每缺缺一个岗岗位扣00.2分分3分4管理档案案的建立立与管理理完善12分，一般00.10.99分，差差0分2分5物业管理理服务方方案7分对物业共共用部位位、业主主、使用用人自用用部位提提供维修修服务的的方案完善0.611分，