以市场为导向的物流园区规划

1、以市场为导向的物流园区规划罗润华 物流园区是指多个物流中心在某一空间的聚集体，提供综合物流及其他配套服务的场所，物流园区集约了多种物流设施，是物流线路的交汇地，具有集约、调节、转运、集中库存、信息枢纽等综合功能，紧临港口、机场、铁路编组站等交通枢纽，地价较低，适当设置远离市中心区，并要足够的发展空间，为工业企业的发展留有余地。可见，物流园区是物流企业、企业物流部门通过规模化，实现资本、设施、人员、政府服务及其他资源的有效整合。当前，供应链管理正成为企业的核心的竞争力，决定企业经营的成败，物流园区作为物流、资金流、信息流的聚集地，是供应链上核心环节与战略节点。 从国际经经济发展展格局及及中国经经

2、济发展展情况来来看，有有几个不不可逆转转的趋势势：国际际制造业业加速向向中国转转移；中中国经济济的外贸贸依存度度越来越越高；物物流外包包将逐步步成为趋趋势。这这将推动动中国物物流园区区的发展展，并加加速融入入全球供供应链与与价值链链当中，成为全全球化、一体化化、高效效率的物流产产业集中中地，发发挥物流流增值的作作用，物流园园区的战战略地位位将更加加彰显。国外特特别是德德国与日日本的物物流园区区开发经经验表明明，物流流园区开开发确实实在提升升物流效效率、降低物物流成本本、促进产产业发展展方面有有重大的的作用。今后较长长一段时时间，中中国物流流园区开开发都将将是中国国经济建建设的一一大热点点。但既

3、既然是热热点，由由于利益益的驱动动，就会会产生诸诸多非理理性的行行为。而而科学的的、客观观的前期期调研、需求分分析、功功能定位位、商业业模式设设计等对对一个物物流园区区的成功功开发，降低投投资风险险至关重重要。以以市场为为导向的的物流园园区规划划，是物物流园区区产生良良好社会会及经济济效益，走上持持续发展展之路的的保证。需求分析析与项目评估估物流园区区开发的的首要工工作对物流进行行市场调调研和竞竞争情报报分析，深刻把把握客户户的需求求，敏锐锐洞察市市场走向向，为后后期市场场定位、功能设设置、商商业模式式设计等等提供决决策依据据。市场调调研是对开发发单位本本身、政政府部门门、物流流需求方方及潜在

4、在竞争对对手及合合作伙伴伴进行实实地调研研、资料料收集及及分析。最重要要的是对对物流需需求方的的调研，主要涉涉及的方方面有：对该项项目物流流配套和和相关政政策的要要求、对对服务范范围及水水平的需需求、对对成本费费用的接接受水平平、对附附加服务务的需求求、需求求方的货货物流向向处理理量出出入口量量涉及及金额、需求方方的合作作意向等等。通过过上述调调研，在在获得大大量翔实实的第一一手材料料和数据据的基础础上，采采用定性性与定量量分析方方法、统统计学预预测方法法、比较较分析等等方法，进行研究究分析。定性方方面主要要是分析析目标客客户在哪哪里、客客户的需需求有哪哪些、市市场空缺缺有多大大、本项项目的资

5、资源及能能力情况况等。定定量方面面主要是是分析市场场的容量量、增长长的速度度、细分分市场规规模、成成本与价价格等等等。需求求预测一一般是根根据当地的经济济总量、外外贸进出出口额、港口吞吞吐量及及增长情情况，再再依据经经验值估估计有多多少比例例的货物物可能需经经过物流流园区进进行处理理，计算算出物流流园区的的可能的的业务量量及未来来发展情情况。做好市场场分析与与市场定定位是物流园园区开发发最重要的的工作，是关系系到物流流园区可可持续发发展的关关键问题题。当然然，整个个项目的的评估还还需要做做多方面面的工作作，评估估框架见见下图。地区发发展策略略分析是评评估地区区的产业业导向、土土地及财财税政策策

6、等是否否有利于于本项目的的开展；技术支支援能力力分析是是评估开开发单位位的技术术及管理理等自身身能力是是否能长长期建立立长久竞竞争优势势，支持持项目的的持续发展展；风险管管理及项项目进度度控制也也是评估估的重要要内容。项目成成败归根根到底还还是要体体现在财财务收益益方面，而财务务营运的的可行性性分析最最主要的的三个指指标是净净现值、投资回回报率和和投资回回收期。物流园区区定位与与功能设设置物流园区区总体发发展思路路应该是是结合本本地区经经济及产产业发展展情况，以市场场需求为为导向，依托港港口、机机场等交交通枢纽纽，为本本地进出出口贸易易或地区区批零一一体化、生产加加工销售售一体化化，提供高度度

7、组织化化、规模模化、集集约化的的物流及及供应链链服务支支持，发发挥着引引导生产产、促进进流通，甚至创创造消费费需求的的功能，为提升升本地区区的物流流效率，降低物物流成本本，促进进产业发发展服务务，从而而融入全全球供应应链与价价值链及当地地产业及及经济发发展当中中，在此此过程中中寻求利利益的共共享与自自身价值值的实现现，谋求求与外界界的良性性互动与与可持续续发展。市场定位位决定物物流园区区提供服服务的内内容及范范围，直直接关系系到园区区的经济济及社会会效益。应该根根据园区区的地理理位置、交通状状况、本本地区的的经济结结构、产产业发展展情况、外贸发发展、货货物流向向及货载载结构等等来确定定园区的的

8、市场定定位。物物流园区区的目标标客户有有来料加加工企业业、外贸贸公司、制造企企业、跨跨国公司司采购中中心、批批发（分分销）企企业、零零售企业业、码头头、船公公司、货货运代理理公司、第三方方物流公公司等；提供的的服务有有仓储（保税仓仓、监管管仓、普普通仓）、运输输、集装装箱堆存存、CFFS、多多式联运运及国际际中转、国际采采购物流流、国际际配送、VMII、物流流增值服服务等。物流园园区应根根据市场场需求来来选择目目标客户户，提供供相应的的服务。物流园区区市场定定位确定定之后再再确定所所提供的的服务功功能，根根据服务务内容设设置相关关功能区区域及配配套服务务区域。按照便便于交通通组织及及政府相相关

9、部门门监管、节省用用地等原原则进行行功能区区域规划划，以达达到最优优化布局局。例如一个个带有保保税功能能的物流流园区会会有国际际采购区区、国际际配送区区、国际际中转区区、国际际转口贸贸易区、集装箱箱处理区区、口岸岸功能区区、商务务配套区区等区域域。物流园区区商业模模式设计计参考中外外物流项项目的投投资运营营模式，主要有有土地使使用权有有偿出让让模式、自行投投资、BBOT模模式、合合资/合合营投资资模式等等几种。其区别别在于投投资建设设组合形形式、经经营管理理形式的的不同，并将决决定项目目投资人人的收益益模式。土地使用用权有偿偿出让模模式由政府派派驻的物物流园区区开发机机构通过过有偿出出让土地地

10、使用权权，以指指定的地地块、年年限、用用途和其其它条件件，由土土地使用用权受让让人支付付土地使使用权出出让金和和使用金金后，供供土地使使用权受受让人开开发经营营。自行投资资模式由政府派派驻的物物流园区区开发机机构单独独投资整整个项目目，并自自行组建建管理公公司，对对建成后后物流园园区进行行独立营营运，并并获得所所有项目目的收获获，同时时承担全全部项目目风险。或者由由政府派派驻的物物流园区区开发机机构投资资土地、基础建建设，进进行项目目经营权权的招标标，由中中标公司司投资主主要物流流设备及及相关设设施的投投资，并并由其组组建管理理公司，对建成成后的流流园区进进行营运运，同时时承担项项目风险险。政

11、府府派驻的的物流园园区开发发机构通通过出租租的方式式获得收收益。“投资经营移交”（BOOT）模模式通过给予予开发商商适当的的土地政政策、税税收政策策和优惠惠的市政政配套等等相关政政策，由由开发商商主导进进行项目目内的道道路、仓仓库和其其它物流流基础设设施及基基础性装装备的建建设和投投资，然然后以租租赁、转转让或合合资、合合作经营营的方式式进行项项目相关关设施的的经营和和管理,给予开开发商在在项目建建成后一一定时期期内的特特许权。开发商商在此特特许期内内通过经经营收回回投资并并取得利利润，特特许期结结束后把把该项目目完好地地、无条条件地移移交给政政府。合资/合合营投资资模式政府派驻驻的物流流园区

12、开开发机构构以土地地及项目目的经营营权为股股本，选选择具有有资金及及技术管管理优势势的第三三方物流流企业为为合资方方，共同同负责土土地开发发及项目目建设，项目建建成后双双方根据据股权成成立管理理公司，对物流流园区进进行经营营运作。收益按按股份分分红。各商业模模式比较较分析第一种模模式：土土地使用用权有偿偿出让优势：吸吸引有投投资固定定资产意意向、希希望有更更多自主主经营权权和支配配权的物物流公司司入驻，不必承承担投资资风险。不足：失失去对土土地的大大部份管管理权及及控制权权，对园园区的整整体规划划及管理理可能带带 来不不确定因因素，且且不能分分享经营营利润。第二种模模式：自自行营运运及招标标运

13、营优势：在在足够的的投资能能力及技技术管理理能力下下，选择择自行营营运将获获得最大大的收益益及项目目控制权权。但政政府派驻驻的物流流园区开开发机构构缺足够够的技术术管理能能力，引引及第三三方物流流企业进进行招标标经营不不失为一一个好的的解决方方案。不足：政政府派驻驻的物流流园区开开发机构构要承担担全部（自行营营运）或或部分（招标营营运）风风险。在在有第三三方参与与的情况况下，收收益将下下降。第三种模模式：BBOT 优点：可减低低政府派派驻的物物流园区区开发机机构的投投资风险险。 不足：失去项项目控制制权和管管理权，可能会会偏离项项目功能能定位第四种模模式：中中外合资资/合营投投资 优势：充分利

14、利用第三三方物流流公司的的技术与与管理优优势，各各自发挥挥所长。不足：由由于各参参与方的的企业文文化、经经营方针针、管理理模式等等各方面面各有差差异 可可能出现现一定程程度摩擦擦，导致致经营不不良。 物流园区区开发风险险管理物流园区区的开发具有有投资规模模大、建设设周期长长、可变变因素多多、风险险高的特特点，但物流园园区开发发对本地地的经济济发展有有重大影影响，在在物流园园区开发发过程中中要识别风风险产生生的来源源，判别别风险程程度，提提出防范范风险的的对策，意义非非常重大大。风险管理理就是对物物流园区区开发过过程中可可能存在在的不确确定因素素进行分析析，进而确定定与物流流园区盈盈利密切切相关

15、的的因素对对主要投投资决策策指标的的影响程程度，识别主要要风险因素素。根据物流流园区开开发项目目的特点点，风险险主要有有市场风风险、投投资风险险、政策策风险、技术风风险、组组织风险险等。市场风险险是指市市场需求求的变化化及市场场竞争的的加剧，物流园园区开发发的周期期比较长长，开始始时可能能预测有有确切的的市场需需求，但但后期市市场需求求的规模模及方向有有大的变化化，或者者市场进进入这过过多，都都有可能能导致风风险。投投资风险险是指项目目的盈利利情况的的不确定定性，物物流园区区开发投投资大，且为固固定资产产投资，退出成成本高，风险大大。政策策风险是指国家的的产业政政策、投投资政策策、财税政政策和货货币政策策对物流园园区投资资环境可可能产生生不利影影响。技技术风险险是指新新的物流流技术、信息技技术出现现及设备备的更新新换代给给原采用用的技术术与设备备带来的的贬值及及成本负负担。组组织风险险来自组织织缺陷、管理能能力不足足及人才才流失等等方面。物流园区区开