新城项目可行性分析报告

1、 “双港新城”项目可行性分析报告hjpghjpghjpghjpghjpghjpghjgphjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghhjpghjpghjpghjpghjpghjpghjp

2、ghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpgPAGE PAGE 40hjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjp

3、ghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjgphjpghjpgghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghj

4、pghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjgphjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpghjpg “双港新新城”项目可行行性分析析报告 委托托单位：江陵县县房地产产开发经经营公司司 二一三年一月十日目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc3461

5、03247 第一章 总论论 PAGEREF _Toc346103247 h 3 HYPERLINK l _Toc346103248 1.1建建设单位位基本情情况 PAGEREF _Toc346103248 h 3 HYPERLINK l _Toc346103249 1.2项项目背景景 PAGEREF _Toc346103249 h 4 HYPERLINK l _Toc346103250 1.3编编制依据据 PAGEREF _Toc346103250 h 12 HYPERLINK l _Toc346103251 1.4可可行性研研究结论论 PAGEREF _Toc346103251 h 13 H

6、YPERLINK l _Toc346103252 1.5编编制日期期 PAGEREF _Toc346103252 h 13 HYPERLINK l _Toc346103253 1.6报报告提交交银行 PAGEREF _Toc346103253 h 13 HYPERLINK l _Toc346103254 第二章 市场场分析 PAGEREF _Toc346103254 h 14 HYPERLINK l _Toc346103255 2.1江江陵县地地理位置置现状 PAGEREF _Toc346103255 h 14 HYPERLINK l _Toc346103256 2.2江江陵县经经济发展展现状

7、 PAGEREF _Toc346103256 h 14 HYPERLINK l _Toc346103257 2.3江江陵县房房地产发发展趋势势 PAGEREF _Toc346103257 h 15 HYPERLINK l _Toc346103258 2.4江江陵县消消费群群群体结构构分析 PAGEREF _Toc346103258 h 16 HYPERLINK l _Toc346103259 2.5项项目建设设市场分分析 PAGEREF _Toc346103259 h 18 HYPERLINK l _Toc346103261 第三章 项目目规划及及自然条条件分析析 PAGEREF _Toc34

8、6103261 h 20 HYPERLINK l _Toc346103262 3.1规规划定位位及现状状 PAGEREF _Toc346103262 h 20 HYPERLINK l _Toc346103266 3.2建建筑设计计 PAGEREF _Toc346103266 h 21 HYPERLINK l _Toc346103267 第四章 项目目建设进进度及销销售计划划 PAGEREF _Toc346103267 h 22 HYPERLINK l _Toc346103268 4.1项项目建设设进度 PAGEREF _Toc346103268 h 22 HYPERLINK l _Toc346

9、103269 4.22项目销销售计划划 PAGEREF _Toc346103269 h 22 HYPERLINK l _Toc346103270 第五章 项目目SWOOT分析析 PAGEREF _Toc346103270 h 23 HYPERLINK l _Toc346103271 5.1项项目优势势分析 PAGEREF _Toc346103271 h 23 HYPERLINK l _Toc346103272 5.2项项目劣势势分析 PAGEREF _Toc346103272 h 23 HYPERLINK l _Toc346103273 5.3项项目机会会点分析析 PAGEREF _Toc34

10、6103273 h 23 HYPERLINK l _Toc346103274 5.4项项目威胁胁点分析析 PAGEREF _Toc346103274 h 24 HYPERLINK l _Toc346103275 第六章 市场场定位及及项目评评价 PAGEREF _Toc346103275 h 25 HYPERLINK l _Toc346103276 6.1项项目形象象定位 PAGEREF _Toc346103276 h 25 HYPERLINK l _Toc346103277 6.2项项目客户户定位 PAGEREF _Toc346103277 h 25 HYPERLINK l _Toc3461

11、03278 6.3价价格定位位 PAGEREF _Toc346103278 h 26 HYPERLINK l _Tooc344610032779 6.44方案评评价意见见 PAGEREF _Toc346103279 h 26 HYPERLINK l _Toc346103280 第七章 投资资估算与与资金筹筹措 PAGEREF _Toc346103280 h 27 HYPERLINK l _Toc346103281 7.1项项目总投投资估算算 PAGEREF _Toc346103281 h 27 HYPERLINK l _Toc346103282 7.2项项目资金金筹措及及资金平平衡分析析 PA

12、GEREF _Toc346103282 h 28 HYPERLINK l _Toc346103283 第八章 财务评评价及其其效益分分析 PAGEREF _Toc346103283 h 29 HYPERLINK l _Toc346103284 8.1收收入估算算 PAGEREF _Toc346103284 h 29 HYPERLINK l _Toc346103285 8.2财财务盈利利能力分分析 PAGEREF _Toc346103285 h 29 HYPERLINK l _Toc346103286 8.3财财务净现现值及财财务内部部收益率率 PAGEREF _Toc346103286 h 3

13、0 HYPERLINK l _Toc346103287 8.4财财务清偿偿能力分分析 PAGEREF _Toc346103287 h 31 HYPERLINK l _Toc346103288 8.5财财务评价价结论 PAGEREF _Toc346103288 h 32 HYPERLINK l _Toc346103289 第九章 综合合性评价价结论及及建议 PAGEREF _Toc346103289 h 34 HYPERLINK l _Toc346103290 9.1拟拟建方案案的结论论性意见见 PAGEREF _Toc346103290 h 34 HYPERLINK l _Toc3461032

14、91 9.2项项目风险险及防范范建议 PAGEREF _Toc346103291 h 34 HYPERLINK l _Toc346103292 第十章 附件 PAGEREF _Toc346103292 h 36第一章 总论论1.1建建设单位位基本情情况建设单位位简介江陵县房房地产开开发经营营公司位位于江陵陵县工业业园区，成立于于19996年，并在119988年通过过市建委委认可，现具有有国家肆肆级资质质，能承承建6层层以下、15米米跨度以下下的建筑筑。公司司现有职职工1550人，工程师师26人，初级专专业技术术人员222人，注册地地江陵县县城关解解放路1103号号，注册册资本金金壹仟万万元，公

15、公司法定定代表人人付友云云，公司司主要经经营房地地产开发发及销售售。具备备房地产产开发四四级资质质。公司自成成立以来来，积极极开拓房房地产市市场，发发展房地地产开发发业务，已开发发了北大大路商贸贸街一、二期，完成竣竣工商品品房屋开开发面积积269930；通达达商贸城城建筑面面积92200，建材材城1550000；步步行街二二期65500，累计计开发商商品房建建筑面积积576630。并取取得良好好的经济济效益。公司坚持持质量第第一、信信誉第一一的思想想，在施施工过程程严格按按照施施工验收收规范操作，在每一一道施工工程序验验收中，必须设设计人员员、质监监人员、施工单单位负责责人、公公司负责责人到现

16、现场验收收确认，然后进进行下道道工序，确保工工程质量量无隐患患事故，使工程程质量合合格率达达到1000，优良达达到855。对对已售商商品房实实行住住宅使用用说明书书制度度，确保保质量跟跟踪服务务，得到到用户好好评，所所开发的的商业门门店促进进了江陵县县经济建建设，并并创造很很多的就就业岗位位，对江江陵的社社会效益益、经济济效益做做出了贡贡献。1.2项项目背景景1.2.1房地地产开发发完成情情况20122年1-11月月份，全全国房地地产开发发投资6647772亿元元，同比比名义增增长166.7%，增速速比1-10月月份提高高1.33个百分分点。其其中，住住宅投资资446606亿亿元，增增长111

17、.9%，增速速提高11.1个个百分点点，占房房地产开开发投资资的比重重为688.9%。1-111月份，东部地地区房地地产开发发投资3367119亿元元，同比比增长114.88%，增增速比11-100月份提提高0.5个百百分点；中部地地区房地地产开发发投资1140335亿元元，增长长19.4%，增速提提高3个个百分点点；西部部地区房房地产开开发投资资140018亿亿元，增增长199.5%，增速速提高22个百分分点。1-111月份，房地产产开发企企业房屋屋施工面面积55566558万平平方米，同比增增长133.3%，增速速与1-10月月份持平平；其中中，住宅宅施工面面积41166557万平平方米，

18、增长110.88%。房房屋新开开工面积积16224133万平方方米，下下降7.2%，降幅比比1-110月份份缩小11.3个个百分点点；其中中，住宅宅新开工工面积11199905万万平方米米，下降降11.1%。房屋竣竣工面积积677706万万平方米米，增长长14.1%，增速回回落3.2个百百分点；其中，住宅竣竣工面积积543310万万平方米米，增长长13.7%1-111月份，房地产产开发企企业土地地购置面面积3116388万平方方米，同同比下降降14.8%，降幅比比1-110月份份缩小33.2个个百分点点；土地地成交价价款65594亿亿元，下下降100.3%，降幅幅缩小11.5个个百分点点。1.

19、2.2商品品房销售售和待售售情况1-111月份，商品房房销售面面积9117055万平方方米，同同比增长长2.44%， 1-110月份份为下降降1.11%；其其中，住住宅销售售面积增增长2.3%，办公楼楼销售面面积增长长11.6%，商业营营业用房房销售面面积增长长1.77%。商商品房销销售额5535226亿元元，增长长9.11%，增增速比11-100月份提提高3.5个百百分点；其中，住宅销销售额增增长100.4%，办公公楼销售售额增长长4.11%，商商业营业业用房销销售额增增长4.2%。1-111月份，东部地地区商品品房销售售面积4447552万平平方米，同比增增长5.0%，增速比比1-110月

20、份份提高33.6个个百分点点；销售售额3222400亿元，增长110.22%，增增速提高高3.55个百分分点。中中部地区区商品房房销售面面积2334522万平方方米，增增长3.8%，1-110月份份为下降降0.55%；销销售额1103446亿元元，增长长11.3%，增速提提高3.7个百百分点。西部地地区商品品房销售售面积2235000万平平方米，下降33.5%，降幅幅缩小22.8个个百分点点；销售售额1009400亿元，增长44.2%，增速速提高33.3个个百分点点。11月末末，商品品房待售售面积3335667万平平方米，比100月末增增加5119万平平方米。其中，住宅待待售面积积增加2298

21、万万平方米米，办公公楼待售售面积减减少155万平方方米，商商业营业业用房待待售面积积增加1119万万平方米米。1.2.3房地地产开发发企业到到位资金金情况1-111月份，房地产产开发企企业本年年到位资资金8558022亿元，同比增增长144.1%，增速速比1-10月月份提高高2.55个百分分点。其其中，国国内贷款款132208亿亿元，增增长166.1%；利用用外资3371亿亿元，下下降511.5%；自筹筹资金3353774亿元元，增长长13.8%；其他资资金3668499亿元，增长115.22%。在在其他资资金中，定金及及预收款款231119亿亿元，增增长200.2%；个人人按揭贷贷款9227

22、4亿亿元，增增长233.7%。1.2.4房地地产开发发景气指指数11月份份，房地地产开发发景气指指数（简简称“国房景景气指数数”）为995.771，比比上月提提高1.15点点。表120012年年1-111月份份全国房房地产开开发和销销售情况况指标绝对量同比增长长（%）房地产开开发投资资（亿元元）64777216.77其中：住住宅44600611.99办公楼3024432.77商业营业业用房8417727.33房屋施工工面积（万平方方米）556665813.33其中：住住宅416665710.88办公楼18888621.77商业营业业用房63822916.88房屋新开开工面积积（万平平方米）16

23、24413-7.22其中：住住宅1199905-11.1办公楼5410011.33商业营业业用房2020006.3土地购置置面积（万平方方米）316338-14.8土地成交交价款（亿元）65944-10.3房屋竣工工面积（万平方方米）67700614.11其中：住住宅54311013.77办公楼13477-4.44商业营业业用房7043314.44商品房销销售面积积（万平平方米）9170052.4其中：住住宅8150002.3办公楼1821111.66商业营业业用房617661.7商品房销销售额（亿元）5352269.1其中：住住宅44788310.44办公楼223994.1商业营业业用房55

24、5664.2商品房待待售面积积（万平平方米）33566732.00其中：住住宅21455237.77办公楼1432228.55商业营业业用房6783319.22房地产开开发企业业本年资资金来源源（亿元元）85800214.11其中：国国内贷款款13200816.11利用外资资371-51.5自筹资金金35377413.88其他资金金36844915.22其中：定定金及预预收款23111920.22个人按揭揭贷款9274423.77表2：220122年1-11月月份东中中西部地地区房地地产开发发投资情情况地区投资额（亿元）同比增长长（%）住宅住宅全国总计计64777244600616.7711.

25、99东部地区区36711925077014.8810.33中部地区区1403359865519.4412.55西部地区区1401189671119.5515.66表320012年年1-111月份份东中西西部地区区房地产产销售情情况地区商品房销销售面积积商品房销销售额绝对数（万平方方米）同比增长长（%）绝对数（亿元）同比增长长（%）全国总计计9170052.45352269.1东部地区区4475525.032244010.22中部地区区2345523.810344611.33西部地区区235000-3.551094404.2附注1.指标标解释房地产开开发企业业本年完完成投资资：指报报告期内内完成

26、的的全部用用于房屋屋建设工工程、土土地开发发工程的的投资额额以及公公益性建建筑和土土地购置置费等的的投资。该指标标是按照照形象进进度原则则统计累累计数据据。商品房销销售面积积：指报报告期内内出售新新建商品品房屋的的合同总总面积（即双方方签署的的正式买买卖合同同中所确确认的建建筑面积积）。该该指标是是累计数数据。商品房销销售额：指报告告期内出出售新建建商品房房屋的合合同总价价款（即即双方签签署的正正式买卖卖合同中中所确认认的合同同总价）。该指指标与商商品房销销售面积积同口径径，也是是累计数数据。房地产开开发企业业本年资资金来源源：指房房地产开开发企业业报告期期内实际际可用于于房地产产开发的的各种

27、货货币资金金及来源源渠道。具体细细分为国国内贷款款、利用用外资、自筹资资金和其其他资金金。该指指标是累累计数据据。房屋施工工面积：指房地地产开发发企业报报告期内内施工的的全部房房屋建筑筑面积。包括本本期新开开工的面面积、上上期跨入入本期继继续施工工的房屋屋面积、上期停停缓建在在本期恢恢复施工工的房屋屋面积、本期竣竣工的房房屋面积积以及本本期施工工后又停停缓建的的房屋面面积。多多层建筑筑物的施施工面积积指各层层建筑面面积之和和。房屋新开开工面积积：指房房地产开开发企业业报告期期内新开开工建设设的房屋屋面积，以单位位工程为为核算对对象。不不包括在在上期开开工跨入入报告期期继续施施工的房房屋建筑筑面

28、积和和上期停停缓建而而在本期期复工的的建筑面面积。房房屋的开开工以房房屋正式式开始破破土刨槽槽（地基基处理或或打永久久桩）的的日期为为准。房房屋新开开工面积积指整栋栋房屋的的全部建建筑面积积，不能能分割计计算。房屋竣工工面积：指报告告期内房房屋建筑筑按照设设计要求求已全部部完工，达到住住人和使使用条件件，经验验收鉴定定合格或或达到竣竣工验收收标准，可正式式移交使使用的各各栋房屋屋建筑面面积的总总和。土地购置置面积：指房地地产开发发企业在在本年内内通过各各种方式式获得土土地使用用权的土土地面积积。土地成交交价款：指房地地产开发发企业进进行土地地使用权权交易活活动的最最终金额额。在土土地一级级市场

29、，是指土土地最后后的划拨拨款、“招拍挂挂”价格和和出让价价；在土土地二级级市场是是指土地地转让、出租、抵押等等最后确确定的合合同价格格。土地地成交价价款与土土地购置置面积同同口径，可以计计算土地地的平均均购置价价格。2.统计计范围全部房地地产开发发经营法法人单位位。3.调查查方式按月（11月份除除外）进进行全面面调查。4.全国国房地产产开发景景气指数数简要说说明全国房地地产开发发景气指指数遵循循经济周周期波动动的理论论，以景景气循环环理论与与景气循循环分析析方法为为依据，运用时时间序列列、多元元统计、计量经经济分析析方法，以房地地产开发发投资为为基准指指标，选选取了房房地产投投资、资资金、面面

30、积、销销售有关关指标，剔除季季节因素素和随机机因素的的影响，采用增增长率循循环方法法编制而而成。国国房景气气指数选选择20000年年为基年年，将其其增长水水平定为为1000。通常常情况下下，国房房景气指指数1000点是是最合适适的水平平，955至1005点之之间为适适度水平平，955以下为为较低水水平，1105以以上为偏偏高水平平。5.东、中、西西部地区区划分东部地区区包括北北京、天天津、河河北、辽辽宁、上上海、江江苏、浙浙江、福福建、山山东、广广东、海海南111个省（市）；中部地地区包括括山西、吉林、黑龙江江、安徽徽、江西西、河南南、湖北北、湖南南8个省省；西部部地区包包括内蒙蒙古、广广西、

31、重重庆、四四川、贵贵州、云云南、西西藏、陕陕西、甘甘肃、青青海、宁宁夏、新新疆122个省（市、自自治区）。6. 增增长速度度计算房地产开开发投资资增长速速度为名名义增速速，由于于固定资资产投资资价格指指数按季季进行计计算，除除1-33月、11-6月月、1-9月、1-112月可可计算房房地产开开发投资资实际增增速外，其他月月份只计计算名义义增速。针对对目前的的房地产产趋势作作如下几几个综述述判断：1、国家家的调控控下半年年不可能能会明显显或公开开放松，因为经经济已经经企稳，房地产产拉动经经济作用用有所降降低，而而房地产产又影响响民生与与民意政政治影响响大，但但调控的的手段与与方法可可能有些些微调

32、，但政策策的方向向不会转转变。调调控中最最有可能能出现的的变化是是银行会会根据自自己的资资金信贷贷情况作作出执行行政策力力度的微微调，钱钱多贷不不出去的的银行可可能会适适度放宽宽调控，钱少资资金偏紧紧的银行行甚至会会更从严严把握政政策。2、调控控是长期期的，手手段是会会变化的的，严厉厉与松弛弛与否取取决于房房价在民民意和舆舆论中的的反响，但中国国房地产产体制的的不健康康导致市市场作用用失灵，只能通通过调控控来找到到经济发发展、地地方政府府利益、开发商商银行利利益、百百姓住房房梦四者者的相对对平衡。3、长期期来看，房地产产的根本本问题是是土地制制度问题题带来了了土地垄垄断定价价导致房房价也具具有

33、垄断断定价色色彩，因因而招拍拍挂以来来地价带带动房价价涨幅远远远大于于百姓收收入的涨涨幅，这这也是房房地产风风险即泡泡沫已经经在近期期累积的的根源。房地产产开发用用地打破破地方政政府的垄垄断，农农村集体体建设用用地入场场交易，才能改改变中国国房地产产的局面面。1.3编编制依据据国务院、建设部部、国土土资源部部、湖北北省人民民政府及及规划国国土部门门颁发的的有关法法规和政政策；建设项项目经济济评价方方法与参参数；房地产产开发项项目经济济评价方方法；建设用用地批准准书；国有土土地使用用权出让让合同；立项批批复（江陵县县发展和和改革局局文件）；审定建建筑设计计方案通通知书；建设用用地规划划许可证证；

34、建设工工程规划划许可证证；10.建筑工工程施工工许可证证；11.营营业执照照；12.近近三年财财务报表表；13.其其它相关关资料。14.本本次研究究掌握的的有关资资料及研研究人员员现场实实地勘察察所获资资料。1.4可可行性研研究结论论“双港新新城”项目总总占地面面积为4490886.888，总建筑筑面积11135503.87，其中中住宅6607112.888、还建房房435510，商业业33773.888，公共配配套6229.333，车库552777.788。本项目财财务内部部收益率率FIRRR522.3%大于最最低期望望收益率率（100%）；财务净现现值FNNPV557622万元大大于零；动

35、态投资资回收期期2.226年小于于行业基基准回收收期（55年）；由上述财财务评价价的结果果来看，借款偿偿还能满满足贷款款机构要要求，项项目各年年的财务务收益指指标也是是较好。从财务务评价上上看，此此项目是是可行的。1.5编编制日期期二一三三年一月十十日至一月十五五日1.6报报告提交交银行江陵县农农村信用用合作联联社第二章 市场场分析2.1江江陵县地地理位置置现状江陵县位位于湖北北省中南南部， 江汉平平原腹地地、荆江江河段北北岸。全全县版图图呈马鞍鞍形，东东西距553.55千米，南北距距36.2千米米。面积积10332平方方千米。20004年末末总人口口37330277人。县县人民政政府驻郝郝穴

36、镇。江陵县县是中国国最古老老而又最最年轻的的县之一一，19998年年7月，经国务务院批准准，撤销销江陵区区设立江江陵县，地属湖湖北荆州州市，县县人民政政府驻郝郝穴镇。全县国国土面积积10332.22平方公公里，辖辖7镇、2乡、3个农农场。拥拥有精细细化工、医药器器械、造造纸包装装、轻工工纺织、建筑建建材、食食品饮料料、汽车车零配件件等七大大支柱产产业。江陵位于于扬子准准地台江江汉沉降降区江汉汉盆地西西南部的的凹陷构构造带。境内地地质构造造一是沙沙市资福寺寺赤岸岸街隆起起；二是是金家场场构造带带，该构构造带位位于资福福寺亚凹凹陷的南南缘，为为北西走走向，包包括金家家场隆起起、魏家家场隆起起和郝穴

37、穴隆起。江陵地地势平坦坦，属长长江冲积积平源和和四湖滨滨湖平原原并列地地带。其其地貌有有洲滩平平地、淤淤沙平地地、中间间平地、低湿平平地四类类。全县县 HYPERLINK o 海拔 o 海拔 海拔高程程在255.3（沙岗九九家湖电电排站）400米（马马家寨乡乡文新村村王家河河）之间间，相对对高差114.77米。2.2江江陵县经经济发展展现状江陵县农农业资源源丰富，特色鲜鲜明。全全县属 HYPERLINK o 长江 o 长江 长长江自流流灌区，河渠密密布，纵纵横交错错；水利利设施配配套，抗抗灾能力力较强；土壤多多冲积土土，养分分含量高高；农副副产品众众多，是是国家优优质商品品粮、商商品棉基基地和

38、湖湖北省“双低”油菜产产业化示示范县，盛产四四大家鱼鱼、 HYPERLINK o 甲鱼 o 甲鱼 甲鱼鱼、 HYPERLINK o 七星黑鱼 o 七星黑鱼 七星黑黑鱼、 HYPERLINK o 大口鲶 o 大口鲶 大口鲶鲶和 HYPERLINK o 中华鲟 o 中华鲟 中华鲟鲟，以及及“郢城凤凤”酱品、“白鹭春春”香莲、菱角等等。 全县拥有有精细化化工、医医药器械械、造纸纸包装、轻工纺纺织、建建筑建材材、食品品饮料、汽车零零配件等等七大支支柱产业业为主体体的独立立核算工工业企业业1722家。其其中，湖湖北文龙龙实业有有限公司司、湖北北天利来来药业股股份有限限公司、荆安消消防设备备股份有有限公司

39、司、湖北北白马造造纸股份份有限公公司、湖湖北宝马马弹簧有有限公司司等100多家企企业为省省、市重重点企业业，生产产的 HYPERLINK o 鹿茸 o 鹿茸 鹿茸茸健酒、高强度度瓦楞纸纸、病毒毒唑医药药、“12111” HYPERLINK o 灭火器 o 灭火器 灭火器器等300多个品品牌产品品享誉中中外。 产业重点点以纺织织服装、轻工食食品、机机械化工工为主。一是因因为有丰丰富的原原料。全全县有226万担担棉花，初步测测算，如如果纺纯纯棉，可可以满足足11万万锭纺纱纱需要。再比如如稻草造造纸、粮粮食加工工食品，都是有有丰富的的原料的的。二是是因为有有一定的的基础。初步统统计，在在全县331家

40、规规模企业业中有225家属属于三大大类产业业的企业业，占880%。三是因因为有荆荆州的带带动。在在地理上上是荆州州的郊区区县，在在产业上上要建成成荆州的的卫星城城。荆州州是全国国著名的的轻纺城城，现在在汽车零零部件、化工、家电在在全国很很有地位位。主攻攻三大产产业是围围绕荆州州的产业业方向，主动配配套，承承接转移移当好卫卫星城。2.3江江陵县房房地产发发展趋势势近年来，江陵县县坚持以以科学发发展观为为统领，以打造造“荆州州市卫星星城市的的重要支支撑”为为江陵县县未来发发展新思思路，切切实做到到与荆州州城区的的全方位位互动对对接，在在谋划县县域经济济发展思思路中，江陵县县提出了了要发展展成为荆荆

41、州市新新城区的的理念，要实现现江陵县县跨江发发展，融融入荆州州城区，使江陵陵县成为为荆州城区区的南部组团团。随着武荆荆高铁修修建引领领的一股股投资热热潮的不不断升温温，必将将带来对对房屋的的大量投投资需求求和消费费需求。住房的的货币化化和住房房的商品品化改革革的进一一步加快快，人们们住房消消费只有有通过购购买商品品房才能能得以满满足，从从而导致致住房消消费观念念的质的的转变，购买环环境优美美、生活活方便、物有所所值的商商品房将将成为购购房的首首选因素素，消费费前景看看好。江陵县县作为荆州州的一个个辖区，在交通通、城建建、产业业和市场场等将实实现统一一规划、同步发发展。江陵县目目前有大大的楼盘盘

42、项目，可以满满足大量量的置业业投资需需求。在在荆州市市市区置置业日益益困难、投资空空间不断断减少的的时候，江陵县县有作为一一个高起起点大空空间的区区域优势势。江陵县县在建的的生活、教育、医疗设设施，保保障了居居住条件件的较高高起点，其带来来的舒适适程度不不言而喻喻，在江陵陵县置业业的另一一优势是是，价格格所带来来的压力力更小，生活成成本也相相对较低低。2.4江江陵县消消费群群群体结构构分析2.4.1以县域城区区人士为为主所有潜在在购买者者中他们们中有110.66%的人人士已经经在江陵陵县生活活了6-7年，有5.3%已已在江陵陵县生活活工作了了5-110年，还有66.8%为各乡乡镇的企企业干部部

43、和职工工，已退退休或接接近退休休，子女女已在江江陵县县县城找到到工作，这部分分人士也也是迫切切需要在在江陵县县置业的的潜在买买家之一一。2.4.2以440岁左左右买家家为主根据调查查报告，江陵县县置业者者的主力力是年龄龄在400岁左右右的买家家。而220122年以来，35-40岁岁年龄段段的人士士已逐渐渐成为买买房的新新兴力量量。2.4.3再次次置业者者增多消消费群能能力二人家庭庭规模占占所有居居住结构构的122.1%；约四四成左右右的潜在在购房者者过去已已有购房房经验，中端的的消费者者占总体体的599.1%；有555%左左右的高高端消费费者是再再次置业业，说明明消费者者对楼价价的承受受能力在

44、在稳步提提高。2.4.4消费费偏好分分析2.4.4.11小三房房单位有有所增加加80-1100平平方米的的三房两两厅户型型需求有有所增加加，而对对60平平方米左左右的户户型选择择则有所所减少。1000-1220平方方米的三三房两厅厅两卫及及80-1000平方米米的三房房两厅依依次为目目前消费费者最欢欢迎的户户型，与与前期相相比，对对80-1000平方米米的两房房一厅需需求比例例有所增增加。三三房与两两房仍为为主流户户型，选选择三房房的占446%，两房的的占311%，其其他户型型占244%。2.4.4.22 大多多数人喜喜欢宁静静的生活活方式消费者喜喜欢的楼楼盘特点点是宁静静，其次次为自然然、温

45、馨馨、成熟熟，而树树和水是是他们最最喜欢的的环境元元素，分分别占了了33.3%和和32.9%。2.4.4.33 对现现楼的需需求加大大消费者对对现楼的的需求占占63%，对准准现楼的的需求占占25%，这对对楼盘自自身的实实力是一一个考验验，而且且高端消消费群不不接受房房改房和和二手房房。2.4.4.44注重装装修房的的变化潜在购房房群体对对毛坯房房和简单单装修的的需求比比例下降降，而对对发展商商提供多多种装修修套餐和和豪华装装修房的的比例从从8%上上升到115%，对普通通开间的的需求比比例减少少，对跃跃式、错错层、景景观阳台台的比例例有所上上升。2.4.4.55 环境境先行江陵县消消费者对对楼盘

46、的的喜好很很大程度度上取决决于去现现场的感感觉。光光秃秃的的园林和和搭满棚棚架的水水泥楼房房让买家家们无法法接受。2.4.5当前前购房者者特征买房者者的年龄龄普遍年年轻化，购房主主体为440岁左左右，其其中355-400岁的购购房者占占了1/3。购房者者拥有私私家车的的比例稳稳定增长长，约占占总数的的8.33%。购房者者最关注注的因素素是周边边环境、价格、交通便便利。2.5项项目建设设市场分分析2.5.1市场场发展概概况多年以来来，江陵陵县房地地产开发发处于卖卖方市场场状态，目前均以以房屋统统代建为为主，所所建住房房多为福福利性住住房或自自建房，商品化化率低，房地产产业处于于萌芽状状态。随随着

47、市场场的不断断消耗以以及投放放市场的的房地产产开发量量的迅急急增加，市场转转为买方方市场，统代建建行为逐逐步消失失，商品品房开发发逐渐兴兴起。2.5.2区域市市场情况况荆洪路区区域是江陵陵县的中中心生活活区，已已形成较较完善的的生活配配套设施施，医疗疗、教育育、商业业配套、金融、邮政及及餐饮娱娱乐等配配套设施施基本齐齐全，具具有居住住生活的的便利性性，且居居住人群群素质较较高，尽显城城市繁华华，是成成熟的居居住社区区，区域域特征明明显。2.5.3需求分分析A、城市市人口高高速增长长造成住住房需求求猛增按照江陵陵县统计计数据计计算，近近10年来来江陵县县人口年年增长率率达3以上上，随着着农村城城

48、市化的的加快，城市人人口增多多，增加加了住房房需求，即刚性性需求。B、居住住环境的的调整需需要增加加江陵县城城区目前前的住房房因房屋屋面积狭狭小、配配套条件件差等各各方面原原因，多多数都有有购新房房以提高高居住生生活质量量要求，按每年年5的换换房率计计算，江江陵县每每年需要要换够住住房50000套。另另一方面面，由于于目前江江陵县存存量房仍仍以“三大一一小”型住房房居多，随着居居民文化化素质的的提高和和社交范范围的增增广，人人们迫切切需要换换购“三小一一大”型住房房，这也也会导致致房屋的的需求增增加。第三章 项目目规划及及自然条条件分析析3.1规规划定位位及现状状3.1.1.项目定定位本项目在

49、在江陵县县规模较较大，江陵县县现有的的楼盘，所打概概念为“首个、首席”，本项目目就是要要摒弃这这些概念念,与其其它项目目有所差差异。本本项目的的营销就就是以更更高的姿姿态入市市，一出出手便彰彰显不凡凡，这才才足以匹匹配本项项目在区区域内的的地位。项目在在规划过过程中考考虑到了了：1、细节节构建注意意环境及及建筑细细节及配配套设施施的打造造；2、超前前意识引进进先进建建设理念念，注重重住宅的的科技含含量，丰丰富智能能化配套套。3、服务务意识在营销销过程中中，不再再一味的的推荐楼楼盘的优优点，文文化先行行，导入入生活方方式的诉诉求，让让每一个个到售楼楼部的顾顾客者感感受本项项目的尊尊贵生活活，跳出

50、出房地产产做房地地产销售售。3.1.2现状状概况地块选址址位于旧旧城区，整个用用地呈不不规则四四边形。总用地地面积4490886.888平方方米。位于主主城区，交通便便利，内内外联系系方便。周边市市政设施施完善，水电气气均到达达用地，利于工工程施工工。地上上基本平平整。3.1.3经济技技术指标标“双港新新城”项目总总占地面面积为4490886.888，总建筑筑面积11135503.87，其中中住宅6607112.888、还建建房4335100，商业业33773.888，公共共配套6629.33，车库库52777.778。建筑密度度30.7%；容积率率2.331；绿绿地率335%；建筑高高度35

51、5米。3.2建建筑设计计3.2.1建筑筑功能以现现代居住住行为为为核心根据地块块的特殊殊设计要要求，并并结合现现代居住住行为以以及住户户市场需需求，建建筑设计计时按照照住宅的的类型与与标准，采用以以多层为为主。套套型面积积以三房房二厅、二房二二厅为主主，建筑筑面积在在70-1400，同时时各户型型力求双双卫设计计，客厅厅、餐厅厅独立形形成良好好的穿堂堂风。住宅设设计中满满足中高高档住户户的基本本居住功功能要求求：食寝寝分离、动静分分开，从从而保证证居住行行为的私私密性。户内以以厅为中中心，厅厅和主要要卧室全全部朝南南，采光光充足。3.2.2建筑筑造型注重重群体形形态的可可识别性性本方案在在建筑

52、空空间形态态中，注注重塑造造小区建建筑群的的整体结结构，力力图创造造优美、舒适并并丰富有有新意的的居住空空间。从从整体到到造型，为居住住者提供供高质量量、高品品位的生生活环境境。3.2.3建筑筑风格现代家家居住宅建筑筑设计立立意上与与规划精精神相呼呼应，立立面风格格以现代代建筑为为基调，保持简简洁又内内涵丰富富的造型型特色。配以凸凸窗、出出挑阳台台、线脚脚、价值值变化的的屋顶形形式，使使建筑表表现处高高雅而具具内涵的的风格。第四章 项目目建设进进度及销销售计划划4.1项项目建设设进度“双港新新城”项目拆拆迁、规规划设计计等前期期工作已已完成，现在正正在进行行主体工工程施工工。项目开工工时间22

53、0122年5月,总工期期为244个月（20110年77月至220144年5月），总建筑面积积为11335033.877平方米米。4.2项项目销售售计划根据项目目工程建建设进度度以及项项目所在在地房地地产的发发展形势势，该项项目自工程建建设一年后可以以开始销售，计计划销售售期为224个月月，20013年5月正式式开盘，竣工后后一年销售售率住宅宅可达995%、商铺可可达90%。第五章 项目SSWOTT分析5.1项项目优势势分析该项目目地块的的可塑性性很强，地块平平整，分分组团进进行小区区绿化，小区的的景观将将尤为丰丰富。项目所所处地段段地势用用地开阔阔，使项项目能够够更加合合理规划划布局，对项目目

54、今后顺顺利营销销有较大大的促进进作用。本项目目环境、配套等等定位较较高，以以高性价价比的优优势确定定销售定定位为大大众产品品。容易易得到周周边潜在在客户的的认同，使项目目的营销销工作能能够更加加顺利的的进行。 = 4 * GB3 规模优优势。 = 5 * GB3 建筑自自身的优优势（需需规划进进一步确确定之后后，进行行挖掘与与延展）。 = 6 * GB3 户型经经过反复复论证，既符合合人居要要求，亦亦符合市市场需求求（基本本户型都都是明厨厨，明卫卫，明卧卧，明厅厅）。5.2项项目劣势势分析本项目目建设规规模较大大、周期期较长、资金压压力大。本项目目定位较较高，存存在政策策性不确确定因素素。5.

55、3项项目机会会点分析析近年来来江陵县县地方经经济出现现加速发发展的局局面，工工业园的的建成运运营、武荆高速速铁路的开开通、市市县对接接，必将将给江陵陵县带来来新的发发展机遇遇。使全全县经济发发展的微微观基础础逐步改改善，居居民收入入有较大大幅度提提高，为为促进消消费打下下基础。 = 2 * GB3 商品房房二级市市场日趋趋活跃，将为中中高收入入家庭实实现“以以旧换新新、以次次换好、以小还还大”提提供更大大空间。 = 3 * GB3 经济回回暖，市市场需求求旺盛。 = 4 * GB3 本地商商品房开开发市场场升温价价格上扬扬，有利利于本项项目销售售。 = 5 * GB3 建筑的的价值，可通过过营

56、销渠渠道尽情情发挥。5.4项项目威胁胁点分析析现在新新增项目目营销推推广已抢抢占部分分先机；对于基基本目标标客群的的分流。项目规规划设计计上，特特别是景景观、配配套上都都是一个个整体，其开发发建设要要求一气气呵成，必须是是统一开开发、一一次建成成。第六章 市场定定位及项项目评价价6.1项项目形象象定位本项目规规模较大大，为使使项目能能够在长长时期内内保持强强劲之市市场竞争争力及吸吸引力，同时又又能体现现超越同同类产品品生活素素质，在竞竞争楼盘盘中独树树一帜、雄踞一一方，这这就必然然要求本本项目无无论在总总体规划划、各方方面的设设计包装装、配套套设施、装修标标准、物物业管理理等方面面，充分分体现

57、超超前的生生活模式式概念，使楼盘盘在激烈烈的竞争争中取胜胜，树立立项目独独特的个个性特色色。现时人人们购房房置业强强调环境境质素，在本项项目中，环境质质素、项项目规划划包括住住宅的层层次感和和商业网网点的配配套，都都是重要要之特色色卖点，故而形形象包装装上要重重点体现现。希望通通过对项项目的特特色宣传传，强化化一个高高质素商商业、住住宅项目目的品牌牌形象，以顺利利带动该该项目的的开发及及销售。6.2项项目客户户定位购买行为为表现：二次及及多次置置业，小小房换大大房的，提升居居住品质质的，进进城购房房。目标客户户群分类类：政府府公务员员、周边边乡镇进进城的客客户、私私营企业业主、个个体工商商户、

58、企企事业单单位的中中高层管管理者、效益较较好的企企业职工工、各乡乡镇在职职或退休休的行政政官员也也占有一一定的比比例，荆荆州市养养老居民民以及外外省外地地区居民民也可列列为目标标客源。6.3价价格定位位价格是项项目开发发最核心心的本质质，其通通过位置置、功能能、设计计、市场场比较价价格、宣宣传包装装等诸多多因素，达到提提升项目目价值，以实现现利润最最大化的的目的。由于项项目目前前尚在建建设中，将来面面对的具具体市场场条件无无法全部部预测。6.4方方案评价价意见通过对项项目市场场方面的的研究，我们认认为该项项目具有有发达的的路网、便捷的的交通、良好的的标识性性和优美美的景观观资源等等开发优优势，

59、应应该充分分发挥走走生态、健康、环保的的升级换换代路线线，走产产品差异异化路线线。另一一方面，还要注注重从产产品本身身的规划划设计、内在品品质、物物业管理理、职能能化设施施、节能能环保技技术和材材料等方方面塑造造差异化化产品，注重内内部计划划及产品品自身特特色设计计，同时时转换劣劣势，规规避风险险，抓住住机会，利用专专业优势势，控制制产品，以中高高端产品品、中档档价位占占领市场场。综上上所述，本项目目市场定定位方案案可行。第七章 投资资估算与与资金筹筹措7.1项项目总投投资估算算7.1.1估算算依据按中高高楼盘水水平建设设、配套套； = 2 * GB3 各项收收费采用用江陵县县目前通通常取费费

60、标准计计算； = 3 * GB3 项目在在二年后竣工工，竣工工后一年销售率率住宅可可达955%、商商铺可达达90%。 = 4 * GB3 项目开开发建设设资金能能够如期期到位，不影响响项目的的建设； = 5 * GB3 在开发发经营期期内，市市场行情情及政府府政策会会出现利利好面，出现不不可预见见性风险险较小。7.1.2项目目总投资资项目开发发总投资资计算表表序号项目单价(元元)面积（）总投资(万元)开发建设设总投资资789 1135504 89588 1开发成本本667 1135504 75766 1.1土地成本本308 1135504 35000 1.2前期工程程费10 1135504 1