某公寓经营运作方案

1、水晶岛公公寓经营营运作方方案目 录产品分析析.11产品概述述产品优劣劣势分析析投资型物物业市场场分析.3产权式物物业现状状分析租务市场场分析-谁是是客户？消费群分分析物业品种种分析家庭、个个人投资资现状经营策略略.111房地产创创富新模模式-产产权式分分期交付付方式家庭理财财投资新新模式-少投入入、低风风险、高高回报建立投资资者的安安全保证证投资理财财方案.144普通公寓寓方案酒店式服服务商务务公寓方方案产权式酒酒店方案案经营建议议.117建立业主主委员会会，建立立产业投投资基金金成立高新新地产投投资俱乐乐部水晶岛公公寓经营营运作方方案产品分析析产品概述述本项目位位于西安安高新开开发区西西南部

2、二二、三期期规划开开发的交交汇处，东依唐唐延路隔隔路为木木塔寺苗苗圃公园园，南临临科技七七路，西西临大学学生物园园, 北北临科技技六路与与西北工工业大学学产业园园一路相相隔。整个地形形呈长方方形，南南北长2280米米、东西西长1445米，占地面面积为3386888平方方米，总总建筑面面积100万平方方米。由由一栋弧弧形状五五层钢结结构商务务办公楼楼、一栋栋22层层钢筋混混凝土抗抗震墙结结构酒店店式公寓寓楼和玻玻璃体建建筑造型型水晶石石等单体体组成。其中商商务办公公楼建筑筑面积44万9千千余平方方米，酒酒店式公公寓楼建建筑面积积5万平平米。商务办公公楼以销销售为主主，酒店店式公寓寓楼一、二层为为

3、商业裙裙楼，三三至十层层计划为为投资型型酒店式式公寓，十一至至二十一一层为普普通公寓寓，以销销售为主主。其中公寓寓户型面面积分布布见下表表：（资资料来源源公司企企划部） 表1户 型单位面积积（平方方米）套 数面积小计计（平方方米）售价（元元/平米米）未定10638402884300071181278843000871481287764300049410200990430001233745511430005536198004300088363168843000从楼盘套套数配比比来看，本物业业主打户户型为449平米米的小户户型（4410套套）和887平米米的中小小户型（1488套）。为使面面积配比

4、比更加丰丰富，满满足不同同客户层层面的需需求，还还兼顾了了其他户户型结构构。2产品优优弱势点点【优势分分析】地段优势势-是西安安高新技技术产业业区未来来的高科科技产业业基地及及高尚人人文社区区，未来来的中央央商务区区（CBBD）周周边。地地域优势势明显，发展潜潜力和升升值空间间巨大。环境优势势-周边边环境优优美，东东侧为木木塔寺公公园，南南邻省奥奥林匹克克中心、妇女儿儿童活动动中心，西侧是是正在规规划的高高新运动动休闲中中心和大大学生物物园，北北边是西西北工业业大学产产业园。产业优势势-经济济的持续续发展，是高新新区成为为国内外外商业科科技精英英聚集地地，高档档次的物物业产品品必将为为公司商商

5、务活动动创造便便捷、高高效、优优美的工工作环境境。这三点相相对于其其他区域域的楼盘盘有明显显的优势势，但在在高新区区域内的的楼盘中中，此优优势共享享。规划优势势-集酒酒店、公公寓、商商务办公公、商业业、休闲闲娱乐等等多项配配套功能能于一体体。服务优势势-全新新的经营营理念，全新的的管理模模式，借借助国内内知名的的酒店式式管理公公司参与与经营管管理。产品优势势-小小户型为为主打户户型，南南北朝向向，建筑筑风格新新颖、现现代，科科技含量量高，规规划有主主题，可可塑性强强。以上是产产品本身身所具有有的特性性，对于于高品质质客户有有一定的的说服力力，符合合投资型型物业特特征，也也是挖掘掘市场潜潜力之所

6、所在。企业优势势-十年年的开发发使高新新地产奠奠定了行行业地位位，开发发思维理理念超前前，拥有有枫叶系系列品牌牌优势，企业市市场美誉誉度高。这对客户户有一定定的影响响，但非非决定性性因素。【弱势分分析】位置弱势势-由于于本项目目地处二二期规划划开发区区内，周周边的城城市基础础配套还还不完善善，开发发建设尚尚需时日日，市场场不可预预见的因因素较多多，投资资者存在在一定的的风险。 商业氛围围弱势-正处于于开发阶阶段，周周边缺乏乏大型的的购物中中心、成成熟社区区及商务务办共氛氛围，人人气商气气尚未聚聚集。竞争威胁胁-现有有正在发发售的和和即将开开发的以以及各个个科技产产业园开开发的个个性化办办公写字

7、字楼、公公寓楼对对本项目目造成了了直接或或间接的的竞争威威胁。如果能抓抓住本产产品的潜潜在优势势，可以以有效地地避免、弱化产产品的弱弱势点，通过开开发差异异性产品品，占领领市场份份额，获获取良好好的开发发利润。投资型物物业市场场分析产权式物物业市场场现状分分析根据现在在所掌握握的资料料表明，目前国国内投资资型产业业有产权权式公寓寓、产权权式酒店店、产权权式商铺铺等，无无论哪种种投资类类型，都都是开发发商融资资和促销销的一种种手段。西安市市目前借借鉴此理理念的有有：德利邦国国际假日日中心（投资型型酒店）主要特征征：位置：北北郊未央央湖规模：1120间间酒店客客房工程状况况：已竣竣工，正正在实施施

8、装修，按四星星级酒店店标准建建设。投资方式式：投资一万万元，年年回报110%，年免费费居住113天，5年后后返还本本金；投资二万万元，年年回报110%，年免费费居住330天，5年后后返还本本金；投资五万万元，年年回报110%，年免费费居住660天，5年后后返还本本金。特点：回回报高，无产权权保证，开发商商采用一一种纯融融资的方方式，设设立会员员卡制，借助北北郊未央央湖“景观”特征吸吸引投资资者。本本项目是是西安市市较早引引用酒店店式休闲闲公寓管管理模式式和分时时度假式式休闲物物业经营营模式的的项目之之一。本本项目强强调的是是投资回回报、假假日休闲闲享受，在项目目定位上上与本产产品有一一定的错错

9、位，加加之开发发较早，地域差差异较大大，故不不能对水水晶岛公公寓造成成竞争威威胁。世贸大厦厦（产权权式商铺铺）主要特征征：位置：东东关正街街规模：112.88万平方方米，包包括商场场、办公公楼和公公寓工程形象象：准现现楼写字楼销销售价格格：起价价40000元/平米，均价442000元/平平米商铺销售售价格：一层1143000元/平米；二层990000元/平平米；三三层80000元元/平米米；四层层60000元/平米写字楼投投资方式式：返租租三年，年回报报10%商铺投资资方式： 返返租五年年，年回回报155%特点：回回报率较较高，有有产权，投资额额相对较较“自由”（可多多可少），投资资者不用用到

10、银行行贷款，一般人人都能投投资置业业。地理理位置优优越，开开发商对对投资者者三至五五年返租租期高回回报的承承诺，加加大了投投资者的的投资信信心，同同时开发发商通过过此法达达到了加加速资金金回笼的的目的，但本项项目由于于前期开开发上的的资金问问题以及及对产品品包装宣宣传运作作不力，造成了了产品销销售状况况不是很很理想，加之周周边安顺顺广场（帝标）、东方方星座等等项目的的开发，形成了了对本案案较大的的竞争。由于地地域差距距和项目目的定位位差异，此楼盘盘出售产产权式的的经营模模式不能能构成对对我方的的竞争。3）宏府府大厦（酒店式式商务大大厦）主要特征征：位置：北北大街；单元面积积：499平米-113

11、0平平米多种种面积配配比，共共2600多套，主打面面积600平米；工程现状状：正在在进行装装修，外外立面接接近尾声声；销售均价价：56600元元/平米米，起价价53000元/平米；投资方式式：售后后返租，1-100年的租租约方式式；特点：有有产权，位置相相对较佳佳，吸收收传统酒酒店的优优点，一一改常规规的经营营理念，开发出出目前市市场较稀稀缺的小小户型，在“小”字上做做文章，利用有有利的地地理位置置，租价价较高的的优势，赢得了了市场先先机，加加之戴德德梁行作作物业顾顾问，增增强了投投资者的的信心，销售状状况不错错，目前前可供散散户投资资的单元元只有220多套套，同时时强有力力的广告告宣传也也对

12、本产产品的销销售起到到了很好好的作用用。此物业在在开发经经营理念念上有很很多值得得可取之之处。综上所述述：由以以上三个个典型楼楼盘的分分析，可可以发现现：1）产权权式商铺铺、商务务办公楼楼、公寓寓以及投投资型的的酒店都都是投资资型的物物业品种种，开发发商从不不同的角角度挖掘掘客户的的心理形形成自己己产品的的卖点。2）产品品一改目目前市场场追求的的大户型型结构，做到了了户型小小，房价价低，首首付无需需贷款，使投资资意愿较较强的家家庭、个个人及中中小公司司都能支支付的起起。产品个性性化较强强，很注注重开发发区域的的特征，如德利利邦借“景”做假日日休闲度度假酒店店；世贸贸借“地段”优势开开发的商商业

13、用房房，根据据投资者者的能力力自由划划分投资资面积；宏府更更是吸收收了传统统酒店的的精髓，以小户户型、“租价大大于月供供款”等优势势，开发发出现代代化商务务楼。所有产品品都向投投资客户户承诺低低投资、高回报报，与传传统的开开发经营营理念不不同，很很多项目目通过售售后返租租统一管管理、统统一经营营来实现现给投资资者的承承诺。以上诸多多优点值值得我们们在开发发经营水水晶岛项项目时加加以借鉴鉴租务市场场分析-谁是客客户？物业和投投资行为为相结合合，产生生了投资资型物业业形态，其特征征是将开开发商、经营者者、投资资者、承承租者及及银行等等行业有有机的结结合，形形成了一一个新兴兴的行业业产业链链，但各各

14、自有着着不同的的利益追追求，多多方演绎绎着博弈弈之局。从整个个市场来来看，有有什么样样的市场场需求，才可能能有什么么样的产产品，从从这个意意义上说说，租务务状况决决定投资资型产品品的成功功与否，是产业业链的上上源头。【租务市市场消费费群分析析】单身白领领：这部分客客户大多多数上班班时间不不长，个个人积累累的资金金不多，家不在在本地或或在本地地但希望望有一个个自己的的独立空空间，所所以他们们租房只只是属于于一种临临时性的的过渡，由于经经济条件件的限制制，对房房屋的品品质要求求不是很很高，面面积在330-600平米左左右，租租价在110000元以下下容易接接受，再再加上水水、电、暖及物物业管理理费

15、等，月住房房支出费费用不菲菲，一般般将自己己月收入入的100%-200%作为为上限。下为高高新区从从业人员员收入状状况：岗 位劳动力成成本（元元/月）蓝领工人人500-8800一般技术术人员和和高级维维修工800-112000中级技术术人员和和管理人人员15000-20000高级技术术人员和和高级管管理人员员30000-50000其它高收收入者50000元以上上月收入在在30000-50000元元能拿出出10000元以以上的作作为个人人住房消消费的人人不多，月收入入40000元以以上者大大部分是是企业的的中高层层管理者者或是IIT行业业、通讯讯、生物物制药的的高科技技企业的的员工，后者一一般是

16、较较为知名名的大公公司，如如大唐电电信等企企业，公公司福利利待遇较较好，为为员工提提供住宿宿（一般般为租公公寓楼），为高高级管理理人员提提供星级级宾馆。这部分消消费人群群占到整整个租户户的500%，正正是本项项目锁定定的客户户群体。如能在在价格定定位、配配套设施施、环境境规划上上深层次次的挖掘掘分析，必将会会吸引更更多的客客户。外籍、外外来人员员：开发区内内合资企企业有不不少外来来的管理理人员和和工作者者， 他他们虽然然有公司司提供的的住宅补补贴，但但大部分分人已“本土化化”，宾馆馆居住没没有公寓寓居住自自由、经经济，因因此更愿愿意居住住环境优优雅、干干净整洁洁、价格格适中的的公寓楼楼。但这这

17、部分人人群较少少，据相相关资料料显示，20002年在在西安市市长期居居住的外外籍人士士17000人，由于市市场缺乏乏他们所所期望的的户型面面积（440-500平米）和相应应的物业业配套及及服务功功能，大大多数人人仍选择择传统的的宾馆，宾馆相相对配套套服务完完善，周周边的商商业、娱娱乐设施施较齐全全，购物物、娱乐乐、消费费、休闲闲等很方方便。所所以不论论是在西西安长期期居住的的外籍人人员还是是来此观观光旅游游的人士士，近期期内宾馆馆仍是他他们的首首选。这部分人人群有可可挖掘的的潜力，占到承承租客的的5%。机构、办办公用房房：对于较小小的公司司和机构构，无论论是本地地的还是是外来企企业，由由于公司

18、司起步不不久或才才到西安安开拓市市场，在在各方面面都会尽尽量压缩缩开支，降低成成本费用用，在选选择物业业方面，尽量择择用商住住房，这这样既解解决了办办公又解解决了住住宿，既既不影响响公司形形象又经经济实惠惠，月租租在30000-660000元左右右较容易易接受。一百平平米以上上的户型型可供他他们选择择。这部分客客户是本本项目可可挖掘的的消费群群体，占占到总承承租客的的30%。给老年人人：随着开发发区功能能建设日日益完善善，相对对于市区区其他地地段，环环境非常常优美，是个修修身养性性的好地地方，较较富裕家家庭的子子女愿意意为老人人在此租租一套户户型不大大的房间间作为长长期居住住用。但这部分分客户

19、群群相对较较少占到到总承租租户的33%.临时居住住：为了给孩孩子创造造一个良良好的学学习环境境，一部部分区外外的住户户专门在在开发区区内租房房，为方方便孩子子上学，星期一一至星期期五临时时居住在在区内，周末回回到自己己的家。有一部部分租户户是在区区内上班班的员工工，因为为家距开开发区较较远，公公司平时时多加班班，晚上上不方便便回家，索性就就在区内内寻找房房子居住住，一人人或多人人合租一一间房。还有一一部分承承租客因因目前未未找到合合适的房房屋，在在购买之之前，临临时在区区内租房房居住。这些客户户相对较较多占到到总承租租客的110%，也是本本产品锁锁定的消消费群体体。下为租务务市场租租客比例例图

20、：综上所述述： 11、单身身白领类类占500%，有有绝对的的优势； 2、租商商务公寓寓楼占330%，次之。结论：从从公司提提供的资资料来看看，结合合产品物物业特征征和目前前高新区区大环境境的客户户群消费费状况，如果物物业定位位为纯公公寓楼或或者商务务式公寓寓楼市场场前景较较好。【租务市市场物业业品种分分析】根据本产产品定位位特点，研究重重点为区区内公寓寓楼、商商住楼、写字楼楼及西安安市场的的三、四四星级酒酒店。公寓、商商住楼： 表2物业名称称物业定位位平米。月月。租价（元元）主打套面面积（平平米）装修状况况配套设施施物业品质质欧锦园公寓30-400120精装齐全、有有地热一般枫叶大厦厦公寓40

21、-455164精装齐全、带带家电一般红叶大厦厦公寓30-400240精装齐全、带带家电较好亚美大厦厦商住30-335160-2000简装齐全一般枫叶广场场商住30-335175-1190简装无宽带一般瑞欣大厦厦商住30-35200以以上简装齐全一般从上表可可以看出出：1）公寓寓楼精装装带家电电和普通通商住楼楼简装的的价格相相当；2）二者者的单元元面积都都较大，但商住住楼的面面积相对对更大；3）商住住楼一般般是简装装，物业业管理相相对公寓寓楼低；4）地段段基本无无差别，在高新新区内位位置较优优越。宾馆酒店店：表3西安市三三、四星星级宾馆馆酒店价价格表酒店名称称级别标准间价价格长包房价价格协议价格

22、格常包房面面积房间数酒店位置置新纪元宾宾馆三星级540元元/日250元元/日380元元/日22平米米100多多高新区内内钟鼓楼饭饭店三星级460元元/日160元元/日368元元/日25平米米市中心秦都酒店店三星级350元元/日180元元/日320元元/日21平米米180玉祥门骊苑酒店店四星级540元元/日250元元/日380元元/日25平米米100多多劳动南路路口东方大酒酒店四星级580元元/日无290元元/日21平米米398子午路好世界酒酒店四星级684元元/日280元元/日480元元/日28平米米100莲湖路 从上表表3可以以看出：地段、品品质是第第一，同同样级别别的酒店店，价格格不一样样

23、，新纪纪元优于于钟鼓楼楼饭店和和秦都酒酒店，好好世界优优于骊苑苑和东方方大酒店店；协议价格格是专门门为不定定期客户户制定的的，大部部分是公公司和酒酒店之间间签订的的协议价价格，此此价格在在标准间间和常包包房之间间；酒店的房房间面积积普遍小小于公寓寓、商住住楼，在在市调时时，发现现最合理理的酒店店套数应应设定在在2000-3000套之间间；地理位置置都相对对优越。综上所述述：投资资型物业业应有鲜鲜明特征征：1）地段段：区域域经济持持续发展展，围绕绕重要行行业开展展的许多多大中小小企业，形成完完整的产产业链，对物业业需求非非常大；2）成熟熟的商圈圈：周边边有完善善的商业业配套、商业氛氛围，写写字楼

24、、商务区区环布其其中，拥拥有强大大的租房房需求市市场的支支持；3）交通通便捷：发达的的交通体体系会促促使经济济快速发发展，是是投资物物业的关关注的问问题之一一；4）产品品满足使使用者功功能的需需要：结结构合理理，物业业管理完完善，对对待商务务楼宇还还应提供供智能化化配置和和商务服服务系统统。结论，建建议水晶晶岛公寓寓应结合合商住楼楼与酒店店二者的的优势：1） 本本物业定定位户型型面积在在公寓、商住楼楼与宾馆馆酒店之之间（4491200平米）； 2） 摒摒弃传统统的物业业管理模模式，注注入酒店店式服务务理念；3）月租租价在335-455平米之之间较为为适宜；如果物物业定位位是普通通酒店，入市租租

25、赁价格格应低于于市场价价格，如如果是酒酒店服务务式商务务公寓，租赁价价位应居居于公寓寓与酒店店二者之之间，低低于酒店店略高于于商住楼楼，起租租价低于于普通写写字楼市市场，拉拉开价格格定位档档次，保保证服务务质量；4） 根根据全国国产权式式酒店的的特点，都居于于城市的的边缘，风景独独好的地地方，拥拥有大量量的旅游游资源和和游客支支持，如如新加坡坡国氏集集团在秦秦皇岛市市建造的的维多利利亚酒店店；北京京三元公公司在延延庆县开开发的金金色假日日酒店；西安北北郊的德德力邦假假日国际际酒店等等，此类类物业以以“假日、休闲”为主题题。水晶晶岛项目目不具备备此优势势，也不不具备一一般星级级宾馆酒酒店所处处的

26、城市市繁华地地段，我我们的地地段优势势在于周周边分布布大量的的商务办办公楼和和具有高高素质的的客户群群。本物业定定位为商商务公寓寓或酒店店服务式式商务公公寓较为为合适，普通公公寓也可可考虑。3、家庭庭、个人人投资现现状分析析目前很多多家庭和和个人资资本有强强烈投资资需求，民间游游资一直直在寻求求投资出出口，经经济发展展需要投投资拉动动，全社社会都在在寻找投投资的新新大陆，目前可可供普通通家庭投投资的领领域，主主要有证证券投资资、邮票票投资、保险投投资、国国债投资资、古玩玩投资、银行储储蓄等，也有商商铺投资资、写字字楼投资资等。尽尽管其中中不乏投投资受益益的机会会，但不不是风险险过大，就是机机会

27、难以以捕捉；不是投投资额不不菲，就就是回报报莫测，真正适适合个人人、家庭庭投资机机会的不不多。随着人们们创富观观念的全全新建立立和理解解，一些些符合新新经济的的创富理理念逐渐渐深入人人心，改改变革新新了传统统的投资资观念，人们投投资心态态正在成成熟和理理性，特特别从去去年下半半年以来来证券市市场持续续低迷，市场呼呼唤新的的投资品品种。地地产投资资逐渐成成为被广广大投资资者看好好的一个个新兴领领域，购购置物业业已经超超过其固固有的概概念范畴畴，首先先不仅可可用于消消费，还还可在市市场行情情看涨时时出售而而获得高高回报。物业的的不动产产性决定定了其投投资性较较其他产产业的更更为优越越。今年年的房屋

28、屋交易价价格仍呈呈稳中有有升的态态势，前前景十分分乐观，国家已已将房地地产业作作为一个个新的经经济增长长点，又又将物业业交易费费税有意意调低，并出台台按揭贷贷款支持持，为规规范一、二级市市场的良良性发展展，及时时制定了了二手房房交易的的相关法法规，这这些都为为家庭、个人的的物业投投资创造造了有利利条件。从相关资资料显示示，目前前人们购购房的目目的有三三种：一一、300%的消消费者是是为了解解决住房房；二、50%的消费费者是为为了改善善居住环环境；三三、155%的消消费者是是用于投投资。对对待投资资型物业业，如果果在物业业开发经经营中能能从投资资者的角角度出发发，降低低投资门门槛和风风险，提提高

29、回报报率，以以规范化化经营克克服传统统物业交交易中的的弊端，用全新新的经营营服务理理念打开开个人、家庭投投资市场场，投资资型物业业在现阶阶段投资资领域市市场潜力力巨大。经营策略略借鉴外埠埠和本市市几个典典型的的的产权式式投资楼楼盘经验验，挖掘掘本项目目的优势势。房地产创创富新模模式- 产权式式分期交交付方式式房屋产权权包括所所有权和和使用权权，所有有权和使使用权两两者可以以统一，也可以以分离。产权权分期交交付投资资方式就是通通过将按按揭期内内的房产产使用权权交给专专业管理理公司进进行统一一经营、统一管管理、统统一支付付供楼款款，从而而实现投入几几万元，回报百百万元的高额额回报。分期回回收产权权

30、投资方方式，是是专门为为物业投投资者量量身定做做，让投投资者能能以最少少的资金金进行物物业投资资，即投投资者仅仅需付相相应的首首期，在在签订房房地产买买卖合同同和办妥妥银行按按揭等全全部手续续后，即即拥有所所购房产产的所有有权，永永不供楼楼，按揭揭期内将将使用权权委托给给专业管管理公司司统一经经营管理理，按揭揭期满后后可收回回使用权权，从而而完全拥拥有所购购房产的的所有权权和使用用权。这种模式式在较为为发达的的大城市市如深圳圳、广州州、北京京、香港港的地运运用得较较多较成成功，都都取得了了较为客客观的收收益。从从开发商商的角度度出发，这种模模式不仅仅有利于于加速资资金回笼笼，而且且将开发发商、

31、经经营者、银行、投资者者等利益益有效的的整合在在一起，同时也也将开发发、管理理、经营营、服务务有效结结合，产产生了新新型的产产业链和和经济链链。2、家庭庭理财投投资新模模式-少少投入、低风险险、高回回报从目前西西安市场场来看，产权式式投资型型酒店公公寓还未未真正出出现，水水晶岛公公寓如果果能占领领这个市市场先机机，必将将会收到到较好的的投资收收益。同同时也将将成为个个人、家家庭投资资理财全全新的投投资模式式。可以从以以下几点点入手：1）少投投入：降降低投资资门槛，启动拥拥有100万元的的家庭；2）高回回报：首首期投入入少，一一次性投投资之后后，无需需再付供供楼款，每年可可以获得得稳定的的投资回

32、回报和其其他优惠惠措施，突破传传统房产产投资回回报不稳稳定、回回报形式式单一的的局限，使业主主成为“房东”，实现现真正的的坐享其其成，以以吸引投投资市场场；3）低风风险：首首期数万万元不应应成为投投资者的的负担，心理压压力小，如果公公司能建建立设计计灵活的的退出出机制，将会会打消客客户投资资的顾虑虑，降低低投资风风险；4）公司司可引进进先进的的产权式式酒店公公寓管理理模式，提供星星级酒店店服务水水准，确确保投资资者投资资物业的的保值和和升值。聘请国国内知名名的酒店店管理公公司提供供专业管管理指导导，并提提供特色色星级装装修和个个性化酒酒店管理理服务，吸引投投资者，增加投投资者信信心。3、投资资

33、者的安安全保障障 根据外埠埠先进城城市酒店店式公寓寓开发的的经验，公司可可以和银银行联手手合作争争取银行行为提供供高额的的授信资资金，吸吸引投资资者投资资公寓，以公司司强大的的实力和和信誉为为投资者者的安全全提供了了坚实保保障，让让投资成成为一种种获取财财富的享享受。安全第一一！在社社会保障障体系并并不完善善的现阶阶段，个个人、家家庭投资资者的抗抗风险能能力是相相对脆弱弱的，因因此，作作为一种种新的投投资型房房产，公公寓的投投资风险险保障体体系的设设计显的的至关重重要。建建立高新新地产水水晶岛项项目灵活活便捷的的退出出机制，满足足投资者者的个性性化选择择需求。 “退出机机制”可以从从两方面面展

34、开：其一，如如果投资资者在投投资满三三年后选选择自住住，可向向高新地地产提出出退出计计划，即即提前收收回所委委托房产产的使用用权，并并自行向向银行偿偿还按揭揭款，从从而成为为一名水水晶岛酒酒店（公公寓）的的长住宾宾客，享享受后小小康时代代的时尚尚生活。其二，投投资者在在投资满满三年后后，因资资金周转转或出国国定居等等原因，可向高高新地产产提出退退出计划划，此举举将确保保投资者者的投资资低风险险和灵活活性。高高新地产产为了确确保“退出机机制”的安全全运行，可以在在保险公公司特别别设立了了“退出机机制”的专项项保障基基金，如如广东旭旭飞好时时光酒店店等。这种灵活活的“投资者者退出机机制”可使公公寓

35、产权权投资计计划具有有了“少投入入、低风风险、高高回报”的特征征。在目目前投资资市场，如果水水晶岛公公寓为投投资人士士设计的的“低风险险机制”得以实实现，无无疑也为为高新地地产铺就就了一条条低风险险的快速速发展之之路！四、投资资理财方方案根据总公公司策划划部提供供的资料料显示，公寓楼楼的成本本价格330200元，房房屋的销销售价锁锁定在443000元/平平米（含含地价、工程造造价、内内装修、财务费费用、销销售利润润等）。如果对物物业再投投资8000元/平米作作为室内内装修和和家具配配置，则则成本价价格38820元元/平米米，销售售价格可可定在550000元/平平米,由由此计算算利润率率：开发成

36、本本利润率率：（550000-38820）/38820=31%；如果按照照目前行行业利润润率155%左右右，返算算销售价价格应为为43993元/平米。加之其其他费用用后，销销售价可可以锁定定在45500元元/平米米较为合合理。从本产品品的户型型面积配配比来分分析，大大致可归归纳为：小面积积49平平米/套套-55平平米/套套两种；中等面面积700平米/套-877平米/套三种种；大面面积：1106平平米/套套-1233平米/套两种种户型。银行利利率按55.044%，起起租价为为25元元/平米米。对本产品品设定以以下二种种投资方方案，首推方案案-酒店店服务式式商务公公寓方案案：（酒酒店+办办公+休休

37、息）酒店式商商务公寓寓不仅提提供酒店店式的服服务功能能，而且且融入了了商务办办公的功功能，使使公寓的的内涵更更加丰富富，不仅仅能商能能住，而而且还有有送餐、叫早、购票、洗衣、代购物物品等酒酒店服务务。经营形式式：产品品销售时时，投资资者分别别同销售售公司签签订销售售合同、置业公公司委托托经营合合同，置置业公司司寻求相相应的酒酒店管理理公司提提供增值值服务（酒店式式服务、商务服服务）管管理，对对外出租租经营获获取利润润。投资形式式：投资资者首付付3成，坐享其其成，不不用交按按揭贷款款，且可可获得年年8%的的投资回回报，220年收收回物业业使用权权，或者者可继续续交由投投资管理理公司进进行经营营获

38、取高高额回报报。投资回报报见附表表一至附附表四【对公司司而言：】从附表一一-四盈亏亏平衡表表可以看看出：当按揭期期为155年，首首付三成成，平米米月租价价为455元，出出租率556%时时，经营营者就可可盈亏持持平，出出租率达达到811%时，就可以以达到给给投资者者年8%的投资资分成，经营收收入略有有盈余。当按揭期期为200年，首首付三成成，平米米月租价价为400元，出出租率553%时时，经营营者就可可盈亏持持平，出出租率达达到755%时，就可以以达到给给投资者者年8%的投资资分成，经营收收入略有有盈余。当按揭期期为200年，首首付三成成，平米米月租价价为455元，出出租率447%时时，经营营者

39、就可可保本，出租率率达到667%时时，就可可以达到到给投资资者年88%的投投资分成成，经营营收入略略有盈余余。当出租率率达到771%时时，扣除除17.5%的的租赁税税金及给给投资者者8%的的投资分分成，经经营收入入略有盈盈余，771%的的出租率率比较接接近市场场水平。综上所述述：1）随着着月租价价的递增增，盈亏亏平衡点点越低，经营者者盈余空空间越大大； 2）200年按揭揭还款比比15年年的经营营风险小小；3）保证证了投资资者的投投资利润润及按揭揭还款，市场吸吸引力较较大；【对投资资者而言言】年8%的的“稳定”投资回回报率，具有很很大的市市场吸引引力；投资者在在按揭期期内，无无需月供供，实现现了

40、真正正意义的的坐享其其成。结论：40元/平米-445元/平米的的月租价价格，比比市场公公寓、商商住楼价价格略高高，比纯纯写字楼楼低，利利用价格格差提供供增值服服务，提提升物业业品质和和酒店式式的服务务管理。根据区区域功能能特点，开发出出针对性性强的产产品和相相应的配配套功能能，形成成锁定客客户群体体的规模模聚集，此价位位对于租租务市场场才有吸吸引力，否则，与同质质物业竞竞争，本本产品无无优势。由此可见见，酒店店服务式式商务公公寓比纯纯公寓楼楼更具有有可经营营性。（说明：本产品品所有基基础数据据未见到到公司详详实资料料，计算算仅作参参考，未未计算投投资回收收期等）次方案-普通公公寓方案案：经营形

41、式式：公司司统一出出租，提提供增值值服务。投资形式式：投资资者首付付3成购购买普通通公寓楼楼后，无无需再缴缴纳任何何费用，坐享其其成，将将物业交交给置业业公司，20年年内自动动收回物物业使用用权。盈亏平衡衡及收益益见附表表五至十十【对公司司而言】从附表五五至附表表七盈亏亏平衡表表可以看看出，随随着售价价增加，月供款款也随着着增加，公司为为投资者者付银行行按揭款款，年经经营利润润额下降降很大，出现负负值。售售价45500元元年经营营收益均均为正，20年年的按揭揭期较115年按按揭期风风险小。售价555000元时，年收益益额均为为负。2、投资资者无需需月供款款，经营营者为投投资者付付按揭款款，只有

42、有经营收收入大于于月供款款时，公公司才盈盈利，才才能保证证给投资资者的承承诺，所所以房租租价格尤尤显重要要，从附附表八、附表九九可以看看出，当当月租价价在255元/平平米时，出租率率在1000%时时经营者者方可盈盈亏持平平，当月月租价在在30元元/平米米时，出出租率在在85%时经营营者就可可盈利。从附表八八和十可可以看出出，当售售价45500元元/平米米，首付付三成，月租225元/平米，15年年的按揭揭期需要要1000%的出出租率公公司方可可盈亏持持平，220年的的按揭期期85%的出租租率公司司就可达达到盈利利。综上所述述：如果物业业定位为为纯公寓寓楼，租租价回报报是个门门槛，经经营者资资金压

43、力力大，经经营风险险高，不不能实现现开发计计划；随着高新新区域内内同质、同类的的产品不不断推出出，在经经营初期期租价很很难提升升，在同同样的区区域，客客户会选选择较低低价位的的产品；如果一味味的提高高房屋售售价，前前期对于于开发商商有利，回报较较高，但但偿还银银行的按按揭贷款款也随之之增高，如果没没有租务务市场预预期租金金的支持持，后期期管理经经营困难难。【对投资资者而言言】虽然公司司为投资资者交纳纳了银行行的按揭揭贷款，但投资资者并没没有在按按揭期内内享受到到投资所所带来的的受益，只有产产权无经经营权，投资吸吸引力不不大。结论：此此方式不不是最好好的经营营方案。产权式酒酒店方案案：根据公司司

44、提供的的资料，本产品品非酒店店物业定定位，未未见到酒酒店的相相关成本本计算；从所得的的资料看看，外埠埠城市产产权式酒酒店都依依景观而而设，所所谓产权权式酒店店，就是是假日酒酒店，建建造这样样的物业业在高新新区，和和周边的的大环境境很不相相称，不不符合投投资物业业经营理理念。附：五、经营营建议建议一、成立业业主委员员会，建建立房地地产产业业投资基基金由于本产产品客户户定位为为中高端端的消费费群体，投资客客户和入入住者的的层次相相对较高高，在一一定的情情况下，成立业业主委员员会，向向多数投投资者发发行基金金份额设设立地产产产业基基金，由由业主委委员会自自任基金金管理人人或另行行委托基基金管理理人管理理基金资资产，从从事创业业投资、企业重重组投资资和基础础设施投投资等实实业投资资，也可可用此基基金保证证为本产产品业主主利益服服务。建立产业业基