某项目一期成本测算

1、文殊院项目一期成本测算（B4-1,B4-2,B6,C6）测算原则：根据在2005年9月2日在中房的“文殊院项目一期成本测算会议”的商议结果下，本次测算只包含：B4-1,B4-2,B6,C6地块；通过文殊院项目前期拆迁土地总成本（包含资金利息和出让金）和总拆迁面积的数据得出一期的拆迁单价和被测算地块的土地成本，相关数据由中房地产部提供。而在前期拆迁中已经被拆除的C3,C5,C7,B2部分及B7,B8部分所产生的所有成本及资金利息未列入本次测算中；前期工程程费用也也按照被被测算地地块的实实际发生生进行计计算（如如有整体体前期费费用，则则根据被被测算地地块与总总面积的的比例进进行估算算）；基础设施施

2、费用按按照中房房工程部部提供的的数据进进行测算算（如有有整体前前期费用用，则根根据被测测算地块块与总面面积的比比例进行行估算）；资金利息息按照被被测算地地块的土土地成本本和开发发费用计计算，记记息周期期以1.5年计计算，前前提是项项目保证证于20005年年11月18日开开盘至220077年6月份完完成销售售和记息息周期。而在对对土地成成本和开开发费用用计算计计算资金金利息时时按照一一次性投投入计算算，因分分段记息息不能合合理划分分投入时时间段；一期测算算范围：B4-1 BB4-22 B66 C66 文殊殊院街酱圆圆公所街街道路打打造、头头福街白云云寺街道道路打造造二、测算算过程：1. 一一期用

3、地地平衡表表：（各各地块数数据由中中房工程程部提供供，其中中B6地块块的占地地面积、容积率率，C66地块的的建筑面面积与之之前提供供的项目目用地平平衡中的的数据误误差较大大）地块编号号净用地面面积(亩)容积率建筑面积积（）备注B4-1112.5500.66654988.05个院落落19226.00；6个旁院院35772.00B4-229.5221.01164122.0地下车库库51448.00B632.5544550.8663187223.00地下车库库153363.0C610.1142771.387900.388地下车库库60885.6647合计64.0030.9114394223.225车

4、库合计计：2665966.64472. 前前期土地地拆迁成成本6.06亿亿元（已已包含资资金利息息和出让让金），拆迁总总面积1111.9277亩。故一期拆拆迁单价价为：66.0661111.9227=5542.87万万/亩故一期地地块土地地成本为为：644.0335422.877=3.4766亿元则土地成成本单价价为：33.4776394423.25=88117.441元/。3. 前前期工程程费用通通过计算算为3220.11万元（详细见见清单） 则前期期工程费费用成本本单价为为：322010000394423.25=81.20元元/。4. 房房屋开发发费用（包括建建安工程程费、公公共设施施费、

5、基基础设施施费，详详细见清清单）通通过计算算为1.3722亿元则房屋开开发费成成本单价价为：11.3772394423.25=34880.663元/5. 管管理费用用通过计计算为112622.2万万元（详详细见清清单）则管理费费用成本本单价为为12662.22394423.25=3200.177元/财务费用用（资金金利息等等，记息息周期为为1.55年）计计算为669922.766万元则财务费费用成本本单价为为69992.776394423.25=17773.776元/营销代理理费用（包括推推广费用用3%和代代理费用用3%）计计算为443888.777万元则营销代代理费成成本单价价为43388.

6、77394423.25=11770.442元/其它费用用计算为为3155.555万元则其它费费用成本本单价为为3155.555394423.25=84.15元元/开发报建建费用计计算为5551.93万万元则开发报报建费用用成本单单价为5551.93394423.25=1477.199元/不可预见见费用计计算为8826.59万万元则不可预预见费用用成本单单价为8826.59394423.25=2200.444元/12. 成本总总计为3.4476亿亿元+3320.1万元元+1.3722亿元+112622.2万万元+669922.766万元+43888.777万元元+3115.555万元元+5551

7、.993万元元+8226.559万元元=6.3314亿亿元13. 成本单单价总计计为：88817.41元元/+811.200元/+34480.63元元/+3220.117元/+17773.76元元/+11170.42元元/+84.15元元/+1447.119元/+2220.444元/=160095.36元元/三、销售售测算：我们以1180000元/作为为商业销销售均价价（并假假设在销销售周期期内按1100%的销售售率），则一期期的商业业销售总总收入为为：180000394423.25=7.0096亿亿元我们以228000元/作为为车库销销售均价价（并假假设在销销售周期期内按330%的的销售率率

8、），则则一期的的车库销销售总收收入为：2800078000=221844万元一期销售售总收入入为：77.0996亿元元+21184万万元=7.331466亿元一期销售售税金总总计为：40223万元元一期所得得税为：14889.88万元一期税后后利润为为：33322.3万元元成本利润润率为：5.226%四、测算算结果汇汇总：汇总表总投资成本单价价总销售收收入销售单价价税后利润润成本利润润率一期6.3114亿元元160995.336元7.31146亿亿元180000元/33222.3万万元5.266%五、测算算结果分分析：导致成本本单价过过高的主主要原因因有：土地成本本过高，占总投投资的555.0

9、05%，单价达达到5442.887万/亩，成成本单价价达到888177.411元/；建安成本本略偏高高，达到到1.004777亿元，占总投投资的221.773%，在后面面工程进进展中应应控制成成本；资金利息息69992.776万元元，占总总投资的的11.07%，应在在保证质质量的情情况下加加快工程程建设周周期缩短短记息周周期；与最初成成本单价价测算对对比：（1）基数比较较土地单价价测算面积积（地上上）平均容积积率总投资占地面积积最初测算算476.19万/亩2620000.001.71123.5516230.1亩本次测算算542.87万万/亩394223.2250.91146.311464.00

10、3亩（2）成本比较较最初测算算元/本次测算算元/成本增减减元/成本增加加因素土地成本本41822.12288177.411+46335.229土地单价价增加666.668万/亩、容容积率降降低0.7966，面积积减少太太大前期工程程费214.0781.220-1322.877房屋开发发费31966.66634800.633+2833.977建安成本本略有增增加管理费用用63.99320.17+2566.277管理费用用占总投投资比例例不得低低于2%财务费用用255.5717733.766+15118.119土地成本本和开发发费用基基本来于于贷款，必须计计算资金金利息营销代理理费685.811700.422+4844.622项目难度度大，推推广费用用有所增增加其它费用用31.99684.115+52.19其它费用用不得低低于总投投资的00.5%开发报建建费249.54147.19-1022.355不可预见见费95.99220.44+1244.544不可预见见费不得得低于总总投资的的3%合计89755.522160995.336+71119.884 控制成成本建议议：在土地