某高档生活居住项目可行性分析报告

1、邯郸五仓仓区高档档生活居居住项目目可行性性计划分分析目 录第一部分分：对土土地的认认识 11-111邯郸市整整体概况况：邯郸市各各区概况况：邯郸市邯邯山区概概况：第二部分分：邯郸郸房地产产市场特特征简析析 12-14房地产发发展阶段段判定：整体市场场产品：邯郸租赁赁市场：邯郸房地地产交易易状况：邯郸各区区销售市市场份额额：市场情况况预测：第三部分分：五仓仓区周边边区域住住房需求求调研分分析 15-17购买意向向分析购买区域域选择区域类型型比例面积要求求比例购买户型型比例楼层要求求比例承受价格格比例小区内部部要求比比例第四部分分：邯郸郸市五仓仓区综合合开发建建设项目目分析 18-19项目分析析项

2、目投资资分析市场分析析建设条件件分析经济效益益分析业主单位位项目进展展分析合作方式式第五部分分：邯郸郸市五仓仓区旧城城改造政政策分析析 20-21第六部分分：总 结结 22-23第一部分分：邯郸郸市背景景介绍邯郸市整整体概况况一、城市市概况邯郸市119855年被国国务院批批准为对对外开放放城市，19992年又又被国务务院批准准为较大大的市。现辖四四区、一一市、十十四县。四区为为邯山区区、丛台台区、复复兴区、峰峰矿矿区；一一市为武武安市；十四县县为邯郸郸县、临临漳县、成安县县、大名名县、涉涉县、磁磁县、肥肥乡县、永年县县、邱县县、鸡泽泽县、广广平县、曲周县县、魏县县、馆陶陶县。全全市共有有214

3、4个乡镇镇、54403个个行政村村。二、地利利位置邯郸位于于河北省省最南部部，地处处北纬3360221-444，东东经11140003-400之间间，与晋晋、鲁、豫三省省接壤，总面积积1.22万平方方公里，其中市市区面积积4577平方公公里，总总人口8849.9万人人，辖119个县县(市)区。邯郸地势势自西向向东呈阶阶梯状下下降，高高差悬殊殊，地貌貌类型复复杂多样样。以京京广铁路路为界，西部为为中、低低山丘陵陵地貌，东部为为华北平平原。海海拨最高高18998.77米，最最低322.7米米。属温温带半温温润大陆陆性季风风气候，四季分分明，年年平均气气温在摄摄氏133.8度度，降水水量平均均550

4、0毫米左左右，无无霜期1180-2000天。邯郸的资资源、区区位优势势明显，经济基基础雄厚厚，是中中原经济济技术协协作区的的中心城城市。西西部山川川秀美，蕴藏丰丰富的矿矿产资源源，东部部平原盛盛产各种种农产品品和经济济作物，素有“冀南粮粮仓、棉棉海”之之称。邯邯郸交通通发达，京广铁铁路、京京深高速速公路、1077国道横横贯南北北，邯长长、邯济济铁路，3099国道沟沟通东西西，是中中原地区区重要的的交通枢枢纽。三、历史史文化邯郸历史史悠久，文化源源远流长长。邯郸郸是具有有30000多年年历史的的古城，春秋早早期见于于史籍，战国时时期是七七雄之一一赵国的的都城。早在773000多年前前，这里里就孕

5、育育了新石石器时代代早期的的磁山文文化，磁磁山先民民们就在在这一带带建立了了自己的的家园，创造了了举世闻闻名的“磁山文文化”。邯郸兴于于殷商后后期，繁繁荣于战战国和秦秦汉时期期。先属属卫后归归赵，战战国时为为赵国都都城，雄雄踞中原原，为战战国七雄雄之一。它将中中原农业业文化与与草原游游牧文化化融为一一体，构构筑了赵赵文化豪豪放粗犷犷、慷慨慨悲歌的的思想基基调。119499年100月，中中华人民民共和国国成立后后，邯郸郸真正走走向复兴兴，成为为一座新新兴的工工业城市市。邯郸历史史悠久，留下丰丰富的文文化底蕴蕴，主要要有以赵赵王城、武灵丛丛台为象象征的古古赵文化化，以“曹魏三三台”和和南北响响堂为

6、代代表的魏魏齐文化化和新石石器早期期文化的的重要代代表-磁山文文化遗址址。邯郸郸还是全全国著名名的成语语之乡，拥有许许多历史史典故。革命战战争年代代，也做做出了巨巨大贡献献，现保保存有晋晋冀鲁豫豫烈士陵陵园、八八路军1129师师司令部部等革命命历史遗遗址。四、发展展规划以发展为为主题，以结构构调整为为主线，以改革革开放和和科技创创新为动动力，以以提高人人民生活活水平为为根本出出发点；积极实实施科教教兴市、开放带带动、可可持续发发展三大大战略，努力推推进经济济体制和和经济增增长方式式的根本本性转变变；充分分发挥邯邯郸比较较优势，增创后后发优势势，全面面提高国国民经济济整体素素质和综综合竞争争能力

7、，加快改改革开放放和现代代化建设设进程，实现经经济和社社会跨越越式发展展。要建成“三个基基地”，即特特色突出出的高优优农业基基地、结结构合理理的基础础工业基基地、辐辐射力强强的商贸贸物流集集散基地地。到220055年，全全市国民民经济和和社会发发展的主主要预期期目标：综合经济济实力。国内生生产总值值年均增增长9%左右，达到8830亿亿元左右右，人均均国内生生产总值值达到万万元左右右。财政政收入与与国内生生产总值值基本保保持同步步增长城城镇化水水平。城城镇化水水平达到到38%以上，非农产产业从业业人员占占全部从从业人员员的比重重达到555%。城市承承载能力力、综合合服务功功能显著著提高，城市产产

8、业结构构和城区区空间布布局优化化，小城城镇在全全市经济济发展中中的功能能和地位位明显增增强。人民生活活。城镇镇居民人人均可支支配收入入和农民民人均纯纯收入按按可比价价年均增增长5%和4%以上。城镇住住房人均均使用面面积达到到18平平方米，农村住住房人均均使用面面积稳定定在200平方米米左右，居住条条件和生生活环境境进一步步改善。每千人人拥有卫卫生技术术人员33人以上上。城镇镇登记失失业率控控制在55%以内内，城镇镇社会保保障实现现全覆盖盖，人民民生活向向宽裕型型小康迈迈进。五、城市市现状邯郸经过过多年的的发展，国民经经济各行行各业都都有了长长足进展展，农村村经济蓬蓬勃发展展，工业业基础日日益雄

9、厚厚，基础础设施日日趋完善善，人民民生活显显著提高高。20044年，全全市人民民在市委委、市政政府的正正确领导导下，认认真贯彻彻落实党党的十六六大和十十六届四四中全会会精神，全面贯贯彻科学学发展观观，坚决决落实宏宏观调控控措施，把发展展作为第第一要务务，不断断拓展“四项”重点工工作的深深度和广广度，促促进了经经济和社社会的全全面协调调发展。国民经经济发展展态势良良好，经经济实力力进一步步增强，整体经经济达到到近年来来最好水水平。科科技、教教育、文文化、卫卫生、体体育等各各项社会会事业全全面进步步，人民民生活水水平继续续提高。全市经济济保持快快速健康康增长。经测算算，20004年年全市生生产总值

10、值完成9936.5亿元元，比上上年增长长14.5%，增幅比比上年提提高2.4个百百分点，为19997年年以来最最好水平平。人均均生产总总值达到到108887元元，比上上年增长长13.6%。全市第一一产业实实现增加加值1225亿元元，比上上年增长长7%；第二产产业增加加值4888.44亿元，增长117.11%；第第三产业业增加值值3233.1亿亿元，增增长133.8%。三次次产业比比重由上上年的114.55：511.8：33.7调整整为133.3：52.2：334.55。六、固定定资产投投资稳定增长长。全年年完成全全社会固固定资产产投资3346.4亿元元，比上上年增长长34.8%，增幅比比上年提

11、提高166.9个个百分点点，为119955年以来来的最高高增速。投资重重点集中中于工业业和住宅宅两个方方面。全全年完成成工业投投资1335.22亿元，占全社社会固定定资产投投资的比比重为339.00%；全全年完成成住宅投投资666.5亿亿元，增增长255.8%，住宅宅投资占占全社会会固定资资产投资资的比重重达到119.22%。全全年国有有及其他他经济类类型完成成投资2203.8亿元元，增长长35.7%，占全社社会固定定资产投投资的比比重666.6%，多元元化投资资格局日日渐成熟熟。七、居民民消费市场热点点比较突突出。全全年实现现社会消消费品零零售总额额2722.8亿亿元，比比上年增增长166.

12、3%。消费费热点主主要集中中于食品品、交通通通讯、教育文文化娱乐乐服务和和居住等等四个方方面。食食品方面面的支出出增长55.7%；交通通通讯方方面的支支出增长长53.5%；教育文文化娱乐乐服务方方面的支支出增长长10.9%；用于居居住方面面的支出出增长116.66%。全市居民民消费价价格指数数为1005.44%，比比上年上上涨5.4%，其中城城市上涨涨5.99%，农农村上涨涨4.99%；商商品零售售价格指指数1005.77%，上上涨5.7%。八、财政政收入保持较快快增长。全年完完成全部部财政收收入922.4亿亿元，按按可比口口径比上上年增长长48.0%，其中地地方一般般预算收收入344.1亿亿

13、元，增增长344.7%。在地地方一般般预算收收入中，增值税税、营业业税分别别为7.4亿元元和5.2亿元元，分别别增长553.99%和228.99%。财财政一般般预算支支出633.7亿亿元，增增长311.8%。20044年，市市开发区区实现了了持续、健康、稳定、协调发发展，各各项经济济指标均均呈高速速增长态态势，经经济总量量明显提提升。实实现生产产总值44.577亿元，比上年年增长22.177倍；总总产值113.227亿元元，增长长1.995倍；三次产产业实现现技工贸贸总收入入20.72亿亿元，增增长1.92倍倍，其中中工业销销售收入入13.59亿亿元，增增长1.23倍倍；实际际进区内内资155

14、.311亿元，增长11.744倍；实实际到位位外资6614万万美元，增长77.199倍；出出口总值值21881万美美元，增增长4.76倍倍；利润润总额442688万元，增长11.844倍；全全部财政政收入555133万元，增长991%；全社会会固定资资产投资资6.229亿元元。各项项经济指指标均超超额完成成省市计计划任务务，在省省商务厅厅对322个省级级开发区区的综合合评价中中，市高高开区各各项经济济指标的的增幅排排名第一一位，综综合实力力列第115位，基本步步入“滚滚动开发发、良性性发展”的轨道道。九、道路路建设取得较大大进展。年内城城市快速速路、主主干路和和城区路路网加快快建设进进度，全全

15、年道路路建设总总投资116.77亿元，比上年年增长114.44%，占占基础设设施投资资的比重重达到330.22%。年年末，全全市交通通运输线线路公路路通车总总里程达达到79979公公里，高高速公路路达到885公里里。青红红高速邯邯郸段、魏峰线线（临漳漳-魏县县）、邯邯大线成成安段、永河线线邯郸段段，以及及市内主主城区中中华大街街改造、东柳林林大街、邯钢路路、岭南南路、学学院北路路、北仓仓路、前前进大街街等翻新新改造进进展顺利利。年内，新新增城市市道路面面积855万平方方米，截截止20004年年底，市市区城市市道路总总长度8882公公里，总总面积达达16558万平平方米。全市基基本形成成了以高高

16、速公路路为龙头头、干线线路为骨骨干、路路网为联联络线、县乡路路为支脉脉的放射射形交通通网络。十、城市市绿化全面加快快创建国国家园林林城市建建设步伐伐，年内内全面启启动环城城林带绿绿化、积积极推进进“两湖湖”、“两河”、“两两园”建建设，完完成了22个广场场、133个游园园、3个个出入市市口的绿绿化建设设，实施施了联纺纺西路、前进大大街等道道路绿化化，新增增改造绿绿地1996万平平方米，植树2290万万株，实实施立体体绿化77.9万万延长米米。年末末，市区区建成区区绿化覆覆盖率达达42%，建成成区绿地地率达332%，人均公公共绿地地面积88.355平方米米。十一、城城市公交交体系进一步完完善。年

17、年内，新新开线路路15条条，调整整线路330条，线路总总数达777条。年末，全市公公共交通通运营线线路网长长度5226公里里，新增增12公公里；新新增公交交车辆1125标标台，较较上年增增长122%；年年运送乘乘客96691万万人次；客运出出租车运运营车辆辆46113辆。城市供水水、供气气、供热热能力继继续提高高。市区区全年供供水总量量201113万万立方米米，其中中居民生生活用水水51001万立立方米，供水管管道长度度13774公里里，供水水普及率率1000%；供供气管线线长度5598公公里，用用气人口口1199万人，燃气普普及率885.776%；城市集集中供热热面积达达15220万平平方米

18、，其中住住宅面积积9933万平方方米。十二、工工业经济济运行20044年，我我市工业业企业进进一步转转变观念念，积极极应对，加快调调整，确确保了全全市工业业生产继继续高速速增长，经济效效益和运运行质量量进一步步好转。全市工工业经济济运行的的主要特特点：一是工业业生产快快速增长长。20004年年，全市市全部工工业企业业完成总总产值114500.6亿亿元，比比上年增增长177.8%，其中中：5000家规规模以上上工业企企业完成成总产值值8300.566亿元，增长225.88%，为为19778年以以来最高高增幅。在规模模以上工工业企业业中，大大中型工工业企业业完成6695.96亿亿元，增增长211.

19、6%；国有有控股企企业完成成5333.344亿元，增长114.66%；重重工业完完成7550.552亿元元，增长长27.4%。二是工业业经济效效益明显显提高。全市工工业系统统加大挖挖潜改造造力度，经济效效益明显显提升。20004年，全市全全部工业业企业完完成增加加值4448.55亿元，增长117.33%，其其中：规规模以上上工业企企业完成成增加值值2799.9亿亿元，增增长233.5%；实现现利税998.22亿元，增长226.88%；实实现利润润50.2亿元元，增长长26.9%。三是主要要产品产产量增长长较快。20004年，全市规规模以上上工业主主要产品品产量增增长较快快。原煤煤、洗精精煤、生

20、生铁、钢钢、轴承承、塑料料制品、白酒、烧碱、水泥分分别达到到20886万吨吨、9663万吨吨、12246万万吨、112444万吨、5.222万套套、3.7万吨吨、4443277千升、5.222万吨吨和7111万吨吨，分别别增长116.22%、114.99%、222.11%、331.55%、883.88%、66.6%、1.8%、12.8%和和25.7%。四是主要要工业企企业拉动动力强。传统优优势产业业如钢铁铁、煤炭炭等行业业改造步步伐加快快，龙型型效应显显现，邯邯钢、邯邯邢冶金金矿山局局、峰峰峰集团等等主要骨骨干企业业的带动动作用明明显增强强。年内内，仅三三家大企企业就实实现利税税32.7亿元元

21、，增长长38.6%，拉动全全市规模模以上工工业增长长9.22个百分分点。建筑业生生产持续续增长。在固定定资产投投资特别别是住宅宅建设的的带动下下，全市市建筑业业总产值值达到1101.7亿元元，比上上年增长长11.4%。实现增增加值339.993亿元元，增长长15.3%。建筑业业占全市市生产总总值的比比重达到到4.33%。建建筑企业业劳动生生产率继继续提高高, 全全员劳动动生产率率达到8840889元/人，增增长177.1%。十三、邮邮电通信信业快速发展展。20004年年，全市市实现邮邮电业务务总量229.44亿元，比上年年增长335.44%。新新兴通信信业务如如数据通通信、多多媒体、互联网网、

22、电话话信息服服务、手手机短信信等迅速速扩展。十四、交交通运输输业稳步发展展。全年年货运总总量1005088.6万万吨，比比上年增增长8.3%，其中，铁路运运输23380.6万吨吨， 增增长2.2%，公路运运输81128万万吨，增增长100.2%；全年年旅客运运输量1116887.99万人次次，比上上年增长长19.3%，其中，铁路4439.9万人人次，增增长211.4%，公路路112248万万人次，增长119.22%。十五、商商业业态态多元化化促进商业业繁荣。全年批批发零售售贸易和和餐饮业业实现增增加值774.55亿元，比上年年增长112.66%。全全市社会会消费品品零售总总额2772.778亿

23、元元，增长长16.3%，增幅比比上年提提高5个个百分点点，为119977年以来来的最高高增速。其中：城镇市市场零售售额1227.66亿元，增长117.11%；农农村市场场零售额额1455.2亿亿元，增增长155.6%。限额额以上批批发零售售贸易企企业实现现商品销销售总值值87.7亿元元，增长长48.6%。国际连连锁店肯肯德基、麦当劳劳、国内内连锁店店上海联联华、省省内连锁锁店保龙龙仓、北北国商城城与市内内连锁店店美食林林、樱花花等企业业与大型型综合性性百货商商场新世世纪以及及各类中中小型专专卖店共共同促进进新型商商业业态态蓬勃发发展。十六、金金融保险险业和证证券市场场稳步发展展。全年年金融保保

24、险业完完成增加加值133.3亿亿元，比比上年增增长100.4%。金融业务务进一步步扩大。年末，全市金金融机构构各项存存款余额额8466.2亿亿元，比比年初新新增1440.44亿元，比年初初增长119.99%。其其中企业业和城乡乡储蓄新新增存款款分别增增长422.4%和144.9%。金融融对经济济发展的的支持力力度增大大。各项项贷款余余额5994.11亿元，比年初初新增559.66亿元，增长111.11%，比比上年提提高6.4个百百分点。农业、私营企企业及个个体和乡乡镇企业业短期贷贷款分别别增长116.22%、1101.8%和和8%；中长期期贷款增增长299.8%。金融融机构现现金收支支基本平平

25、衡，截截至122月末，全市现现金收入入22449.99亿元，增长331.11%，现现金支出出22993.33亿元，增长331.66%，现现金净投投放433.4亿亿元，比比上年增增长666.9%。保险市场场快速发发展。全全年保险险保费收收入188.9亿亿元，比比上年增增长199.1%。其中中，财产产险保费费收入44.0亿亿元，增增长533.7%；人身身险保费费收入114.99亿元，增长112.44%。证券市场场交易活活跃。全全年证券券市场各各类证券券成交额额66.6亿元元，比上上年增长长35.2%，其中股股票成交交额655.8亿亿元，比比上年增增长355.5%。全市市发行AA股上市市企业44家。

26、截截止20004年年底,全全市在沪沪、深两两市登记记的股民民已达8812999人,其中本本年新增增29991人。十七、房房地产业业健康发展展。20004年年，全市市住宅竣竣工面积积6922.9万万平方米米，其中中经济适适用住房房竣工118.44万平方方米。城城市市区区居民住住房人均均建筑面面积达到到22.51平平方米；农村居居民人均均生活住住房面积积29.1平方方米。全年实现现增加值值17.7亿元元，比上上年增长长11.3%，占第三三产业增增加值比比重达到到5.55%。全全市完成成房地产产开发投投资233.4亿亿元，增增长188.1%，房地地产投资资占全社社会投资资的比重重达到66.7%。房地

27、地产开发发热点是是商品住住宅。全全年商品品住宅投投资200.2亿亿元，增增长222.2%，占房房地产投投资的比比重达到到86.4%。商品住住宅施工工面积2299.1万平平方米，增长66.2%；竣工工面积669.55万平方方米，下下降388.2%。十八、对对外贸易易规模不断断扩大。据海关关统计，全市海海关进出出口贸易易总值77.2亿亿美元，比上年年增长1107.9%。其中：进口总总值4.4亿美美元，出出口总值值2.88亿美元元，分别别增长1106.2%和和1100.7%。对外外贸易依依存度由由上年的的3.77%提高高到6.3%。对外服务务贸易稳稳定增长长。全年年对外承承包工程程和劳务务合作完完成

28、营业业额10060万万美元，年末在在国外务务工人数数5633人。十九、旅旅游业蓬勃发展展，来邯邯旅客继继续增长长，全年年接待海海外游客客56002人次次，比上上年增长长66.0%。旅游创创汇收入入1966.266万美元元，增长长60.6%。国内旅旅游发展展良好，全年接接待国内内旅游者者7600万人次次，增长长90%。旅游游业总收收入355.199亿元人人民币。年末，全市共共有星级级饭店220家，客房221000间，客客房年平平均出租租率500%。旅旅行社555家，其中，国际社社1家。丛台公公园和黄黄梁梦吕吕仙祠晋晋升为国国家AAAA级景景区。二十、利利用外资资大幅增长长。全市市新批外外资项目目

29、43项项，实际际利用外外资1334511万美元元，比上上年增长长57.7%,其中客客商直接接投资1106440万美美元,增增长611.2%，提高高56.9个百百分点。全市批批准外商商投资项项目433个，新新批合同同外资额额129992万万美元。人口总量量得到控控制，常常住人口口缓慢增增长。全全市年末末总人口口8633.355万人，比上年年增加66.3万万人，增增长0.73%。全市市人口出出生率为为12.27，比上上年增加加1.33个千分分点；死死亡率44.711，比比上年增增加0.6个千千分点。全年城市市市区居居民人均均可支配配收入777066元，比比上年增增长122.6%；人均均消费性性支出

30、555033元，增增长7.2%；市区居居民恩格格尔系数数36.3%。全市城城镇单位位在岗职职工年人人均工资资115565元元，增长长15.2%。全市农农民人均均纯收入入32334元，增长111.55%；农农民人均均生活消消费性支支出16643元元，增长长18.9%；农村居居民恩格格尔系数数38.7%。邯郸市各各区概况况一、丛台台区位置:邯邯郸市辖辖区，市市府驻地地。规模:人人口266.8万万，面积积26.3平方方公里，辖100街道11乡，区区府驻中中华北大大街。经济概况况:城区区为邯郸郸的政治治经济中中心,主主要以发发展商贸贸经济为为主。其其他还有有工业,工业的的主导产产业有化化工、机机电、建

31、建材、纺纺织、服服装等。教育配套套:丛台台区教育育配套齐齐全,有有26所所学校。交通配套套:丛台台有 京京广铁路路，京深深、茶兰兰、邯临临公路过过境。房产市场场:城区区目前可可开发的的土地非非常有限限，主要要靠旧城城改造、旧房拆拆迁而来来，因此此土地成成本相对对较高。特征分析析:丛台台区属于于邯郸的的老城区区,周边边生活及及其他配配套相对对成熟,主要居居住人口口为企业业单位职职工,目目前丛台台区处于于旧城改改造阶段段,商品品房供应应量相对对集中。二、邯山山区位置:邯邯郸市的的中心城城区。规模:面面积377平方公公里，人人口266.4万万。经济状况况:该区区地处繁繁华商贸贸密集区区，客流流充足、

32、物资丰丰富、交通配套套:交通通便利，火车站站、长途途汽车站站、飞机机场坐落落在本区区内，京京广、邯邯济、邯邯长铁路路，京深深高速公公路和1107国国道贯穿穿全区。房产市场场:邯山山区主要要以商贸贸为主,在房地地产市场场上主要要以商业业地产为为导向、从邯郸郸城市整整体规划划来看，本片区区未来房房地产主主要以商商住结合合的项目目为主导导，从而而形成邯邯郸的经经济中心心。区域特征征:繁荣荣、商业业密集、人流量量集中。三、复兴兴区位置:邯邯郸市区区西部，是邯郸郸市的重重、化工工业区。区域规模模:全区区辖1个个乡，66个办事事处，115个行行政村，人口224万，面积337平方方公里。经济概况况:复兴兴区

33、是重重工业区区，全国国国有企企业的旗旗帜“邯郸钢钢铁集团团有限公公司”、军工工企业的的一面旗旗帜“新兴铸铸管集团团有限公公司”都座落落在这里里；北部部是以“滏阳化化工集团团有限公公司”等为主主的化工工区，邻邻近还有有煤炭、陶瓷、纺织、电力等等诸多大大型产业业集团，具有较较强的依依托发展展优势。房产市场场:由于于复兴区区为重工工业区, 楼盘盘在售较较少。区域特征征:重工工业集中中区域,以钢铁铁,化工工,煤炭炭等行业业为主,工业污污染相对对严重,居住氛氛围相对对较差,空气污污染指数数严重,未来仍仍以重工工业为发发展导向向。四、高新新开发区区位置:开开发区新新区位于于邯郸市市东北部部，京深深高速公公

34、路两侧侧。城区规划划:规划划面积为为23.5平方方公里，控制面面积500平方公公里。其其中高速速公 路西侧侧3.55平方公公里为新新区起步步区，规规划区域域位于东东环路与与京深高高速公路路之间、邯临路路以南、丛台路路以北区区域，与与主城区区紧密相相连，内内有高速速公路出出入口和和省道邯邯临公路路。高速速公路以以东、邯邯临路两两侧为新新区东扩扩部分，占地220平方方公里，布局以以邯临路路为界，路南为为公建生生活区，路北为为工业区区，为相相对独立立的新城城区。现状:新新区起步步区已完完成211公里长长的“三纵九九横”12条条道路及及1488公里长长的各种种管线铺铺设，达达到了给给水、排排水、污污水

35、、供供热、供供电、供供气、通通讯、宽宽带网等等“十通一一平。进区项项目已达达80家家，总投投资466.6亿亿元。邯郸市邯邯山区概概况邯山区是是邯郸市市的中心心城区。现辖马马庄乡、马头镇镇、十个个街道办办事处，面积337平方方公里，人口226.44万。该该区地处处繁华商商贸密集集区，客客流充足足、物资资丰富、交通便便利，火火车站、长途汽汽车站、飞机场场坐落在在本区内内，京广广、邯济济、邯长长铁路，京深高高速公路路和1007国道道贯穿全全区。邯邯山区委委、区政政府立足足区情，充分挖挖掘辖区区资源，不断拓拓展发展展空间，积极探探索实施施市、区区经济一一体化发发展战略略，构筑筑新的经经济增长长点，促促

36、进了全全区经济济稳步、快速发发展，取取得了明明显的经经济效益益和社会会效益。自92年年以来，我区的的国内生生产总值值从5.2亿元元猛增至至99年年的222.5亿亿元，今今年仅上上半年就就完成110.99亿元。财政总总收入由由92年年的24400万万元增至至99年年的69969万万元，220000年截止止到上半半年已完完成40077万万元，预预计全年年的财政政总收入入将达到到75000万元元。 市市场的建建设是邯邯山区经经济发展展的中坚坚。 邯邯山区下下大力抓抓市场建建设，现现已建成成市场336个，其中汽汽车、建建材、钢钢材、家家具、服服装、百百货、鞋鞋类、小小商品、家电等等专业市市场188个，

37、各各类市场场年成交交额达330亿元元，被称称为“市市场大区区”。邯郸市超超级建材材批发市市场于119977年9月月28日日开业，现占地地面积66万平方方米，是是中原地地区规模模最大、品种最最全、功功能最完完善的建建材、装装饰材料料专业市市场。市市场分设设板材区区、石材材区、铝铝材区、陶瓷地地砖洁具具区、灯灯具城、精品区区和板材材北区共共七个销销售区，并设立立了家具具装饰市市场和装装饰设计计中心。 冀南南工业品品批发市市场是由由邯郸纺纺织站主主办，与与邯山区区工商、税务、公安共共同管理理的针纺纺织品市市场。市市场占地地3.33万平方方米，营营业面积积1.55万平方方米拥有有固定店店面6000余间

38、间，经营营品种11万余个个。目前，已已成为晋晋冀鲁豫豫针纺织织品交易易中心，是河北北省十大大工业品品批发市市场之一一。 邯邯郸市亚亚森家私私装饰有有限责任任公司建建成于119977年，占占地面积积29.3亩，营业面面积1880000余平方方米，主主要经营营全国知知名品牌牌家具，是邯郸郸市最大大的家具具专营市市场。企业的兴兴办是邯邯山区经经济发展展的命脉脉。我区区先后与与加拿大大、美国国、日本本、新加加坡、韩韩国等国国家和港港澳台地地区客商商建立了了友好合合作关系系，使邯邯山区涌涌现出一一批市级级、乃至至省级的的名优企企业，成成为邯山山区的利利税大户户。河北思特特利集团团位于邯邯郸市陵陵西南大大

39、街599号，占占地1550000平方米米。集团团下设：邯郸市市东来顺顺餐饮有有限公司司、邯郸郸市全聚聚德餐饮饮有限公公司、邯邯郸市思思特利保保龄乐园园有限公公司、邯邯郸市思思特利洗洗浴有限限公司、邯郸市市思特利利光明分分店有限限公司等等。在邯邯山区委委、区政政府的高高度重视视和全力力支持下下，先后后荣获：精品工工程奖、邯郸市市九七、九八年年度文明明单位、纳税先先进单位位、五星星级饭店店、功勋勋企业、综合治治理红旗旗单位等等荣誉称称号。河北启信信贸易集集团公司司是一个个集生产产、储运运、销售售、服务务为一体体的实业业集团公公司。集集团下设设5个分分公司，即：启启信起重重储运有有限公司司、启信信金

40、属制制品有限限公司、长湖实实业有限限公司、潇洒娱娱乐有限限公司和和宇通物物资贸易易有限公公司。该该集团公公司多次次被评为为河北省省优秀私私营企业业、河北北省光彩彩之星企企业、邯邯郸市重重点保护护企业、邯郸市市十强企企业、邯邯山区功功勋企业业。邯山区巾巾帼特种种动植物物开发研研究所占占地72200平平方米，主要经经营白玉玉蜗牛养养殖、推推广、加加工、销销售和特特种动植植物的开开发。多多次荣获获晋冀鲁鲁豫公众众信誉最最佳单位位、邯郸郸市巾帼帼文明示示范岗、邯郸市市畜牧工工作先进进单位、邯山区区功勋企企业等称称号。邯郸滏山山政法专专修学院院是邯郸郸市滏山山房地产产开发公公司兴办办的全市市首家民民办公

41、助助全日制制大专院院校，占占地888.255亩，招招生规模模16000人，学校师师资雄厚厚，设施施齐全。 农业业产业结结构的调调整是邯邯山区经经济发展展的基础础。邯山山区针对对本地区区邻近市市郊的特特点，大大力发展展“都市市农业”。我区区的奶牛牛养殖、獭兔饲饲养都已已初具规规模。熏熏兔、酥酥鱼、蚂蚂蚁酒等等深加工工产品已已在全省省打响，农字号号企业在在全区占占有一席席之地。为加快邯邯山经济济的发展展步伐，使客商商有个良良好的投投资环境境，邯山山区委、区政府府本着“放宽、放大、放展，直到商商户满意意”的原原则，专专门制定定了一整整套的优优惠政策策。并于于年初成成立了邯邯山区治治理经济济环境投投诉

42、中心心，为商商户的投投资、发发展保驾驾护航。今年以来来，邯山山区打算算建设投投资5000万元元以上的的项目225个。其中，邯郸商商贸城占占地面积积2.33平方公公里，拟拟建设以以大型商商品批发发市场为为主，兼兼顾商品品零售、房地产产开发和和高科技技工贸产产业园区区。商城城内现有有成型的的粮食、物资、供销等等企业，水、电电、通讯讯及配套套设施功功能齐全全，并有有6条铁铁路专用用线，优优惠政策策到位，是理想想的投资资兴业的的场所。温泉综合合娱乐中中心项目目位于马马头镇，是利用用地下热热水资源源进行综综合开发发，拟建建议一座座大型集集宾馆、旅游观观光为一一体的娱娱乐中心心，随着着马头经经济贸易易、旅

43、游游和交通通的发展展，该项项目将是是宾客住住宿、宴宴请、旅旅游、观观光、商商谈和聚聚会的理理想场所所。 转转子无绕绕阻发电电机项目目是年产产20万万套机动动车转子子无绕阻阻交、直直流无刷刷发电机机。该项项目科技技含量高高、工艺艺简单、重量轻轻、转换换率高，不怕油油、泥、水、沙沙，可适适应多种种恶劣的的工作条条件，填填补了我我国电机机行业的的一项空空白。 邯山区区人民热热忱欢迎迎国内外外各界朋朋友前来来观光、考察、经商、投资，共谋发发展大计计。第二部分分邯邯郸房地地产市场场特征简简析一、房地地产发展展阶段判判定数量与质质量并重重阶段200年北京广州石家庄邯郸人均GDDP（元元）万万.万万.万恩格

44、尔系系数.城镇居民民人均居居住面积积（m22）2113.33217.44.邯郸(2200)人均均GDPP及恩格格尔系数数反映了了我市的的城市户户籍人口口生活水水平处于于较好阶阶段，属属小康水水平。我我市城镇镇居民的的人均居居住面积积大，而而居住支支出却处处于相当当低的水水准。主主要原因因是居民民拥有的的是大量量的经济济适用房房、私房房，与北北京、广广州和石石家庄相相比居民民拥有是是大量的的商品房房相比，我们邯邯郸居民民用于物物业管理理等各方方面居住住支出相相对比较较低根据我们们调查分分析，邯邯郸房地地产从整整体来讲讲跟北京京和广州州、石家家庄一样样是追求求质量和和数量并并举的阶阶段。二、整体体

45、市场产产品邯郸是典典型的北北方城市市,人均均住宅面面积针对对南方城城市而言言相对较较大，而而且北方方居民喜喜好宽敞敞、大气气的居住住环境，所以我我市整体体户均面面积与一一般情况况下，同同类户型型产品的的面积稍稍大三、邯郸郸租赁市市场我市房屋屋租赁非非常活跃跃，根据据调查其其租金售售价比低低于0.00990.0011的的租金售售价比合合理区间间；我市的商商品房租租金相对对较低,这于目目前我市市的经济济发展是是紧密相相关的;另目前前我市房房地产正正处于启启动阶段段,随着着邯郸地地产市场场的日趋趋成熟,租赁市市场也会会越来越越活。四、邯郸郸房地产产交易状状况目前我们们邯郸正正处于旧旧城改造造期间,近

46、年来来推出的的商品房房供应量量呈增长长趋势,销售量量与推出出量相对对一致，供需相相对平衡衡房地产产的销售售面积及及销售价价格随着着经济的的快速增增长和城城市环境境的改善善,呈递递增趋势势。邯郸郸的户均均面积偏偏大、户户型以三三四房为为主，相相关政策策的出台台，一定定程度上上也促进进了房地地产行业业向规范范化发展展，抬高高房地产产企业进进入的门门槛；同同时也吸吸引更广广范围的的客户关关注房地地产。20066年1月月至2月月份，我我市商品品房交易易8200户，交交易面积积6.33万平方方米；存存量房转转让3224户，交易面面积2万万余平方方米；抵抵押登记记面积44万余平平方米；确权面面积近330万

47、平平方米；登记发发证20000余余本。五、邯郸郸各区销销售市场场份额丛台商品品房的销销售面积积占到整整个邯郸郸商品房房市场的的%,明显显成为我我市房地地产业的的热点区区域；其其主要原原因在于于丛台区区和邯山山区是目目前旧城城改造的的重点区区域,而而且也是是老城区区,邯山山区是我我市的商商业中心心，丛台台区生活活配套成成熟.其次为邯邯山区,其销售售份额比比重相对对较小这这于目前前我市房房地产所所处的发发展阶段段是紧密密相关的的,随着着我市旧旧城改造造规模的的日益扩扩大,其其他城区区的商品品房销售售份额会会逐渐提提高.我市房地地产市场场重心在在于邯山山区,邯邯山区是是老城区区，是我我市的商商业中心

48、心，也是是目前我我市旧城城改造的的重点区区域;从各区的的产业结结构来看看,未来来房地产产发展主主要区域域将集中中在丛台台区及邯邯山区其其主要原原因在于于,这两两个区是是我市的的政治经经济中心心,区域域发展成成熟.从我市商商品房整整体供销销情况来来看,邯邯山区商商品房供供应量大大占全市市的%以上上,是房房地产投投资重点点区域。复兴区以以重工业业为主导导，目前前商品房房项目推推出较少少且均价价较低，其片区区未来仍仍以发展展重工业为为主但由由于赵苑苑板块带带动近期期房价明明显上涨涨；高新新开发区区目前正正在规划划建设中中，它将将成为我我们未来来的投资资热点，并以高高科技为为主导。六、市场场情况预预测

49、我们预测测，中档档楼盘将将会成为为我市楼楼市的主主流，主主要的客客户集中中在我市市本地的的常住居居民。中中档楼盘盘的总体体均价将将随着我我市城市市经济发发展，呈呈稳步增增长趋势势，以目目前市场场供求状状况来看看，我市市房地产产前景可可观。配套齐全全、成熟熟、交通通便利的的大型社社区楼盘盘将是客客户首选选。从产品类类型来看看，目前前以普通通住宅为为主，香香墅郦舍舍及连城城别苑采采用了连连排别墅墅的建筑筑形式其其产品形形式比较较新颖，为我们们未来物物业类型型提供了了更新的的参考标标准。从目前项项目的销销售楼盘盘的成交交客户来来看，我我市购房房的主体体消费者者是本地地一般居居民，其其购房目目的在于于

50、改善居居住环境境。我市的高高端物业业消费群群主要以以经济条条件相对对成熟的的客户为为主，他他们不仅仅注重楼楼盘的位位置而且且对楼盘盘的形象象及品质质也有一一定需求求，从香香墅郦舍舍及连城城别苑的的销售情情况来看看，高端端物业在在我市有有一定的的市场需需求。未未来中档档楼盘供供应主要要会集中中在邯山山区，总总体供应应量将会会达到占占我市商商品房推推售的以以上。第三部分分：五仓仓区周边边区域住住房需求求调研分分析一、购买买意向分分析调查显示示有百分分之七十十五的居居民有明明确地购购房意向向，这于于该项目目区域旧旧生活区区较多且且多为995年以以前开发发建设，目前居居民急需需改善愿愿望强烈烈。二、购

51、买买区域选选择调查显示示选择买买方重点点区域集集中在丛丛台区和和邯山区区，分别别为522和338。现跨区区域消费费已成趋趋势，针针对邯山山区的购购买比例例正处于于上升趋趋势，有有广阔发发展前景景。三、区域域类型比比例调查显示示成熟繁繁华、成成熟安静静是现在在购房者者购房时时首选区区域类型型，在新新项目建建设中，建设繁繁华、安安静的社社区类型型会大大大提高房房屋销售售进度，并快速速回收资资金。四、面积积要求比比例调查显示示购买房房屋面积积主要集集中在881-1100平平米之间间，占554.88。其其次是660-880平米米，占441。在此次次项目中中，应当当针对881-1100平平米的户户型做出

52、出调整，使占购购房人数数一半以以上的消消费人群群买到适适合自己己的房屋屋，同样样可以起起到短期期销售，快速回回收资金金。60-880平米米41.000%81-1100平平米54.880%101-1200平米21.660%121-1400平米2.300%141平平米以上上0.800%五、购买买户型比比例两室一厅厅28.990%两室两厅厅28.990%三室一厅厅41.000%三室两厅厅19.880%四室一厅厅0.800%四室两厅厅1.100%其它2.100%邯郸是典典型的北北方城市市,人均均住宅面面积相对对较大，喜好宽宽敞、大大气的居居住环境境，所以以邯郸整整体户均均面积与与一般情情况下，同类户户

53、型产品品的面积积稍大调查显显示主要要集中购购买户型型为三室室一厅，占总数数的411，针针对性的的设计户户型可以以大大减减少浪费费的面积积，提高高面积销销售率。六、楼层层要求比比例125.000%237.880%327.220%47.000%54.500%60.000%其它0.000%调查显示示购房时时，主要要购买楼楼层为11、2、3层，其次是是4、55、6层层，普遍遍喜欢低低楼层的的人群居居多，针针对高一一点的楼楼层，应应当依照照上述的的要求特特点来设设计，可可大大提提高在楼楼层方面面的销售售进度。七、承受受价格比比例调查显示示购买房房屋承受受能力在在15-20万万的占337.88，均均为中低

54、低档消费费人群。在这个个价位之之间的房房屋多数数为8111000平米米左右，三室一一厅，44、5、6层之之间。针针对购房房者的价价位承受受力来讲讲，价格格营养至至关紧要要。10-115万25.000%15-220万37.880%20-225万27.220%25-330万7.000%30万以以上4.500%八、小区区内部要要求比例例调查显示示小区内内部要求求大体一一致。购购房者在在对绿化化程度，卫生状状况，娱娱乐设施施，教育育配套等等方面的的要求比比较严格格。针对对新项目目的建设设，小区区内部建建设已经经深入民民心。绿化程度度86.660%卫生状况况89.660%娱乐设施施74.110%教育配套

55、套81.000%总 结区域环境境特征：邯山区地地处繁华华的商业业密集区区、人流流量集中中，客流流充足、物资丰丰富。交通便利利，火车车站、长长途汽车车站、飞飞机场坐坐落在本本区内，京广、邯济、邯长铁铁路，京京深高速速公路和和1077国道贯贯穿全区区。房地产市市场现状状：在房地产产市场上上主要以以商业地地产为导导向、从从邯郸城城市整体体规划来来看，本本片区未未来房地地产主要要以商住住结合的的项目为为主导，从而形形成邯郸郸的经济济中心。邯郸是典典型的北北方城市市,人均均住宅面面积相对对较大，喜好宽宽敞、大大气的居居住环境境，所以以邯郸整整体户均均面积与与一般情情况下同同类户型型产品的的面积稍稍大。居

56、民需求求极为强强烈：目前居民民急需改改善愿望望强烈，有百分分之七十十五的居居民有明明确地购购房意向向，这于于该项目目区域旧旧生活区区较多且且多为995年以以前开发发建设。选择买买方重点点区域集集中在邯邯山区的的人群占占总人群群的388，现现跨区域域消费已已成趋势势，针对对邯山区区的购买买比例正正处于上上升趋势势，有广广阔发展展前景。居民需求求特征汇汇总：总之，建建设房屋屋面积在在81-1000平米之之间，户户型为三三室一厅厅，房价价在155-200万之间间，社区区成熟繁繁华、安安静的社社区，会会更受欢欢迎。针针对性的的设计户户型可使使占购房房人群半半数以上上的消费费者买到到适合自自己的房房屋，

57、并并且大大大减少浪浪费的面面积，提提高面积积销售率率，大大大提高房房屋销售售进度，快速回回收资金金。第四部分分：邯郸郸市五仓仓区综合合开发建建设项目目分析项目分析析根据我们们调查分分析，邯邯山区目前区区域改造造范围是是：中华华大街以以西、邯邯磁路以以东、渚渚河路以以南、南南环路以以北，规规划地域域面积44平方公公里，是是我市主主城区南南部建成成区内的的中心区区域。其其中：企企业仓储储、生产产占地面面积2220万平平方米，三个城城中村（干河沟沟村、马马庄村、三堤村村）占地地面积553万平平方米，耕地面面积377万平方方米。区区内可开开发利用用土地约约3200万平方方米。项项目开发发定位：建设以以

58、中高档档生活居居住为主主，集商商务、文文化、娱娱乐、休休闲于一一体的功功能齐全全、设施施配套、环境优优美的现现代化新新型城区区，成为为具有优优美宜人人的人居居环境、高品位位高档次次的城市市景观和和最具发发展活力力的城市市亮点。二、项目目投资分分析据调查分分析，五五仓区综综合开发发需收回回企业土土地使用用权2220万平平方米，拆迁各各类建筑筑65万万平方米米，总计计拆迁腾腾地和基基础设施施建设投投资约需需2.666亿美美元。其其中拆迁迁补偿投投资共计计约1.63亿亿美元，三个城城中村拆拆迁征地地投资共共计0.67亿亿美元，道路等等市政公公用基础础设施建建设投资资约0.36亿亿美元。外商投投资比例

59、例不限。三、市场场分析据调查分分析，目目前邯郸郸市人均均居住面面积约16平平方米,居民银银行存款款达666.5亿亿美元，商品房房销售前前景可观观。五仓仓区综合合开发建建设项目目是我市市主城区区南部建建成区内内的黄金金地段，商品住住宅及商商业公建建用房销销售或租租赁前景景广阔，市场潜潜力很大大。四、建设设条件分分析据调查分分析，该该项目位位于我市市主城区区南部建建成区内内的黄金金地段，西临1107国国道，南南靠南环环路，交交通、通通讯便利利，水、电、气气等公用用设施齐齐全。五、经济济效益分分析按照邯郸郸城市总总体规划划，随着着城市中中心区南南移，该该区域具具有十分分良好的的开发建建设前景景。通过

60、过开发建建设可取取得良好好的经济济效益、社会效效益和环环境效益益。六、业主主单位五仓区项项目业主主单位是是邯郸市市建设局局。七、项目目进展分分析五仓区项项目指挥挥部正式式成立，正在抓抓紧进行行五仓区区综合开开发建设设的各项项前期工工作：初初步完成成了对五五仓区内内企事业业单位的的调查摸摸底；依依据有关关法律法法规草拟拟了关关于五仓仓区综合合开发拆拆迁实施施意见；上海海同济大大学城市市规划设设计院已已编制完完成五仓仓区控制制性详细细规划。八、合作作方式分分析五仓区项项目合作作方式以以独资、合资、合作、以开发发带建设设等方式式为主。第五部分分：邯郸郸市五仓仓区旧城城改造政政策分析析邯郸作为为河北省