江阴-城市研究

1、谨呈：华润置业江阴城市研究报告城市发展脉络房地产市场分析区域市场分析123Contents：竞争对手分析4地理区位江阴地处苏锡常“金三角”的几何中心，区位优势明显江阴隶属江苏省无锡市，是长三角重要的工业城市，以特种钢铁、机械装备、高档纺织为主，经济发达，连续六次成为全国经济百强县之首。江阴北枕长江，南近无锡，东接常熟、张家港，西连常州 ，地处苏锡常“金三角”几何中心，区位优势十分明显。江阴是长江下游集水、公、铁于一体，江、河、湖、海联运的重要交通枢纽城市。从江阴到上海、南京两大城市各138公里，到无锡、常州仅38公里。以江阴为圆心、半径160公里范围内有六个飞机场，其中南京、上海可直飞境外。江

2、阴北接过江通道江阴长江大桥，新长铁路穿境而过，交通便捷。江阴历史沿革江阴名称的由来 历史上江阴古称暨阳，有7000年人类生息史、5000年文明史、2500年文字记载史、1727年建县史。南梁绍泰元年(555)废县置郡，建治君山之麓，因地处长江之南，遂称江阴郡，为“江阴”名称之开始 。黄金口岸，逐步成为物资集散中心 境内35公里长江深水岸线被专家称为黄金水道的黄金地段。盛唐起，江阴就是对外贸易的重要港埠，2000年，全市港口吞吐量超过1000万吨，其中外贸运量206万吨，集装箱运量超1.5万标箱，正在成为长江下游重要的物资集散中心。全国县域经济基本竞争力评价中名列第一，实现六连冠 地区相对富裕程

3、度、科学发展和环境保护等级评价均达到A级，江阴以雄厚的综合发展实力和可持续发展的活力第6次雄居全国县域经济百强县排行榜榜首。由于靠近长江，历史便为黄金口岸，近代随着长三角经济的发展迅速崛起，连续6年蝉联全国百强县之首城市定位城市核心特征轻工业城市，外向型经济，物资集散地，民营企业发达由于与上海距离较近，靠近长江，得益于长三角迅速崛起的成熟经济圈，迅速崛起；江阴地方政府和企业家深谙市场经营之道，着手谋划从产品经营到资本经营的跨越，使得“江阴板块”成为证券市场一道亮丽的风景；江阴沿江经济开发不断大踏步迈进，江阴靖江工业园区发展速度不断加快；江海门户、锁航要塞,全国百强县龙首上海大都市圈的重要受益城

4、市长江江阴经济地位同类城市比较来看，江阴经济增长速度良好，经济增速平稳，其经济总量与其它县级市相比具有较大优势。江阴市近6年来一直蝉联全国百强县之首，经济综合实力不断增强，产业结构不断优化。城市经济在江苏县级市中居领先地位，且增长率较高，表现出良好的城市活力排名城市08年GDP（亿元）07年GDP（亿元）增长率1江阴1530116014.9%2昆山1500115015%3张家港1250105014.5%4常熟115097514%5吴江73561814.5%6宜兴60050519%7太仓52844014.6%8丹阳43035613.4%9通州391323.3314%10溧阳32026620%11

5、金坛26322616%12句容183.7149.1712.8%13扬中170146.316%作为苏南模式的发源地之一，江阴具备强大的民营产业基础，经过多年发展，目前已经成为中国经济最为发达的县级市江阴市是我国经济最发达的县市之一。面积988平方公里的土地上，培育出了一大批规模企业集团，目前有9家企业销售超百亿，9家企业跻身“中国企业500强”，14家企业跻身“中国民营企业500强”，22家企业在国内外上市。江阴2008年位居全国综合发展百强县第一位，全国县域经济基本竞争力第一位，全国县域上市公司拥有量第一位。江阴市是全国乡镇企业的发源地之一。上世纪80年代以来，乡镇企业在这里遍地开花。 08年

6、实现GDP1530亿元，户籍人口人均地区生产总值127622元。全年财政收入245.02亿元全国县域经济百强县(市)榜，江阴自03年以来，连续蝉联第一 江阴上市公司名录经济地位经济走势江阴市经济总量持续快速增长，近五年GDP平均增幅均在20%以上，经济处于飞速发展阶段；2009年江阴人均GDP达到18678美元，表明改善型需求为主，房地产市场进入稳定发展期。江阴经济总量处于飞速增长阶段，人均GDP稳步提高，房地产进入改善需求为主的稳步发展期800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期人均GDP与房地产发

7、展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型人口变化江阴户籍人口近年来增长缓慢，但外来务工人员数量较多，实际居住人口仍保持快速增长江阴总体人口近5年来一直保持增长态势，但人口增长幅度小,值得注意的是江阴发达的民营经济吸引了大量外来务工人员，实际居住人口较多人口增长缓慢，江阴城乡化差异很小，城乡连成一片。与全国百强县相比，江阴的城市人口基数最大，因此房地产市场发展潜力也较大。个私经营老板数量庞大，其次为政府机关、事业单位、金融行业公务员体系人员，整体个人口结构呈现哑铃型行业人数平

8、均工资（元）电力燃气及水的生产和供应业288477586公共管理和社会组织1050284420科研技术服务和地质勘查业62964975金融业354483172租赁和商务服务业304036502教育1731845242卫生社会保障和社会福利业531354169文化体育和娱乐业49347403计算机服务和软件59671347交通运输仓储和邮政业403731812水利环境和公共设施管理业173431191房地产业57138661居民服务和其他服务业8568733制造业5896926141批发和零售业621825034建筑业353720240住宿和餐饮业423020584农林牧渔23815186200

9、8年，全市国民经济19个门类中，年人均工资收入最高的为电力燃气及水的生产和供应业、公共管理和社会组织、金融业从业人员全年民营经济实现增加值912亿元，占全市GDP的比重为59.61%。全年实现工业总产值2506.52亿元，占全市工业总量的比重为67.30%。全年实现社会消费品零售额293.34亿元，比上年增长24.2%。沿江经济开发区经济总量突破千亿，实施“腾龙还凤”计划，不断推进现代化科技新城建设2008年城镇单位全部职工人数与工资哑铃型人口结构社会结构生活水平从历年数据可以看出江阴居民人均收入稳步增长，储蓄及收入也稳步增长；收入增幅呈逐步减小趋势，居民存款余额增幅在2008年有很大提高，反

10、映江阴在步入发达阶段的同时经济增速减缓，同时受经济危机的影响居民投资趋于保守，而存款余额增多；恩格尔系数的变化反映了经济危机对江阴的影响较大，后果主要反映在基层的打工者身上。江阴人均收入增长稳定，受经济危机影响，居民消费近期倾向于保守生活水平从近5年江阴私家车拥有数量及增长率的变化可以看出，江阴市在2006年以后私家车数量开始大幅度增加，增长率呈现反映出私家车以裂变的速度增加，同时也可以看出江阴市人民生活水平飞速提升。私家车拥有数量惊人，高档进口轿车比比皆是，江阴具备城市框架拉开和住宅郊区化的基础，同时对车位的需求将加大2009年7月底全市年末拥有各类汽车129855辆 私人自备车占汽车总数的

11、61.48%高峰期新车上牌量约为70100辆/天 多数人愿意购买20多万到30万元之间的车 全市拥有15家左右的汽车4S店 产业结构对比同类城市，江阴的产业比例构成均匀，经济构成科学合理。江阴坚持以工业为主导的产业结构，未来江阴产业发展仍呈现平稳态势，将比较稳定的支撑房地产市场发展江阴产业以工业为主，支柱产业包括特种钢铁、机械装备、高档纺织从历年数据来看，各产业占比变化不大，三产占比有所增加，总体比较稳定。城市规划2002-2020江阴市城市总体规划：东拓南扩西延城市用地发展方向城市用地主要向东向西、次要向南发展； 城市布局结构形态规划城市结构形态为带状组团式，由指状绿地系统分隔成四个组团：中

12、组团、东组团、西组团、南组团，在城市东、南、西部布置三个工业区，沿人民路、虹桥路、通江路形成“H”形商业中心。 城市人口规模： 55万人； 城市用地规模： 6600公顷；人均建设用地： 120平方米。“H”形商业中心未来城市发展方向城市规划城西组团临港新城南门改造城市客厅敔山湾靖江江阴工业园区江阴经济开发区城市发展方向：东拓、南扩、西延；多个新城的规划必将促进房地产的大发展江阴城市总体发展方向东拓、南扩、西延。目前东西发展并举，南拓比较滞后建设用地规模为198平方公里。依据此发展方向，政府依次规划了并实施了江阴经济开发区靖江江阴工业园区城西居住组团临港新城城市客厅东部生态新城敔山湾南门改造目前

13、重点打造城市客厅以及东部生态新城敔山湾产业结构 城市地位 在全国百强县及长三角发达县级市中稳居榜首，经济在无锡及长三角具有举足轻重的地位，也是典型的小城市成功发展案例产业结构稳定，第二产业为主且产业内部正实现产业升级换代，第三产业稳步发展城市规划 江阴实行统一规划、合理科学、分区明晰，各区协调发展，向现代化发达城镇快速迈进经济水平 经济发展迅速、稳定，工业由传统向现代产业升级，并成功实现资本运作小结生活水平 居民各项经济指标均达到富裕水平，可支配收入及消费能力、消费档次不断提高城市发展脉络房地产市场分析区域市场分析123竞争对手分析4Contents：06年为启动新区发展，政府大规模推地，但随

14、后土地市场回归理性，近年来土地成交量保持平稳从各个图表可以发现，江阴市土地成交情况在2006年后一直处于下降趋势，开发企业对商品房过剩预期加重。市区在全市土地成交方面，成交面积及成交幅数方面都呈下降趋势，但成交金额占比在2008年有一定增加，市区地价呈快速上升趋势。土地市场土地市场江阴历年土地成交价格呈现稳步增长态势，楼面价并未出现非理性的增长，住宅成交大幅增加江阴历年土地呈价格逐步增长，尤其在2007-2008年间，土地价格增幅较大，说明江阴后续开发用地量将较大，未来市场上商品房预期上市数量将有一个增长的过程。出让土地的用地性质中，商业用地比重较大，主要用作开发大市场，分布在城市边缘区域。土

15、地市场近两年江阴市出让土地比较分散，各乡镇土地出让较多，呈现多元发展格局09年出让土地08年出让土地城市客厅地价约300万/亩敔山湾新城及城南地价约150-200万/亩利港镇地价约50-70万/亩夏港镇地价约100万/亩徐霞客镇地价约50万/亩华士镇地价约50-70万/亩江阴整体规划多个新城，加快实施城乡一体化进程，因此促进了土地的放量，也是众多大开发商进驻江阴看到的机会点。主城每年都有一定量的拆迁，这个过程是由各家开发商以地产开发的形式完成的，为房地产市场发展提供了机会江阴市区目前可供利用土地极其有限，城市开发呈放射状，加上市区楼面价的过速攀升，开发企业均倾向于拿地、开发郊区化。基于城市向东

16、、向南发展的总体规划发展方向，且东部、南部的配套设施不断完善，江阴市东部、南部地价上涨速度较快，且土地成交情况好于城市西部区域。土地市场小结房地产投资固定资产投资总体稳步增长，房地产投资总量及在固定资产投资中的占比增幅稳定，表明房地产呈现稳步发展态势江阴固定资产投资增速保持在12%以下，总体呈上涨态势，投资增幅起伏变化较大，总体呈下降态势；房地产投资占固定资产投资比重近年来一直保持增长态势，表明房地产发展比较稳定。2004-2007年江阴商品房施工面积呈递增态势，竣工面积保持相对稳定平衡态势，销售面积逐年增加，2008年施工及销售面积均有大幅度下降，而竣工面积却有大幅度增加，说明前4年房地产存

17、在投资过热的情况，导致2008年竣工面积大增；受2007年后低迷的经济形势及房地产形势的影响，房地产施工面积呈下降趋势。2008年经济环境不好的情况下，江阴商品房销量未出现明显波动，表明市场抗风险能力较强商品房市场从上图可以看出，2009年上半年商品房成交情况明显好于2008年年情况，在经历了2008年经济危机的销售低迷期后，受长三角大的市场环境影响，以及经济良好恢复的预期，江阴房地产市场也出现成交火爆的局面。根据同业统计，仅供参考。商品房市场近年江阴商品房价格呈逐年上升态势，在2009年上半年房地产市场成交量陡增的情况下，价格也未出现非理性上涨，增幅反而有所下降 2009年1至7月，江阴全市

18、新建商品房成交100805套，同比增长115.28%，商品房成交面积162.25万平米，同比上升135.32%，成交金额80.03亿元，同比激增162.39%。 从江阴市商品房销售均价走势可以看出，在房地产销售极度火爆的情况下，江阴商品房价格保持相对稳定的走势，整体呈逐年上涨的态势，但并未出现暴涨、暴跌的情况,房地产市场比较健康政策分析2008年-2009年政策类型政策内容 出台部门税收政策1.将购买第二套房的首付比例降至20% ；国家财政部等部门2.将二手房交易营业税的征收年限从5年缩短至2年 ；3.首次购买90平方米以下住宅可减免契税； 4.降低政府房地产交易环节的税费； 5.调整公积金贷

19、款政策 ； 6.降低土地保证金、规划费用及缩短流程； 7.鼓励银行适度放松贷款 。关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知江阴市政府改进商品房价格管理：对定价、调价做出原则性规定促进房地产市场健康稳定发展的若干意见的通知 江阴市经济适用住房管理办法的补充规定政策导向税费减免，让利于民，鼓励住房消费。减轻企业负担，加大扶持力度政策分析政策导向取消信贷收紧措施，以宽松货币政策刺激经济活力，加大贷款力度，促进消费2008年-2009年政策类型政策内容 出台部门金融政策央行要求今年新增贷款量不得超过3.63万亿元央行、江阴公积金中心央行上调存款准备金率央行宣布，将于今天发行最多1950亿元的票据央行上调

20、存款准备金率至15.5%央行年内第三次上调存款准备金率24日起证券交易印花税税率调整为千分之一央行今年第四次上调存款准备金率央行宣布年内第五次上调存款准备金率规范城镇最低收入家庭廉租住房管理办法调整房地产交易税收政策：对个人销售或购买住房暂免征收印花税以及对个人销售住房暂免征收土地增值税央行银监会联发限贷令 开发商贷款买地被禁2008年-2009年政策类型政策内容 出台部门土地政策国务院关于促进节约集约用地的通知国务院、国土局、江苏物价局、江阴政府关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知2008年国家土地督察重点工作安排的通知

21、违反土地管理规定行为处分办法对于闲置土地超过一定时间将予以收回 政策导向清理土地市场遗留问题，规范用地行为，遏制恶意囤积土地行为，打击人为制造供求紧张局面的行为政策分析市场表现小结土地市场 地价稳步上涨，历年土地成交变化较大，存量较大；土地成交集中于江阴南部、东部区域商品房市场 价格稳定，虽受经济危机影响，但江阴房地产市场近两年都保持比较稳定的态势，并未出现大起大落的情况楼盘表现 09年以来，热销楼盘均实现了超越预期的销售业绩，销售异常火爆相关政策 宽松的货币政策尚未改变，但对房价、物管等的规定更加严格城市发展脉络房地产市场分析区域市场分析123Contents：竞争对手分析4板块划分江阴房地

22、产市场可划分为四个板块，即城中板块、城东板块、城西板块和城南板块城中板块为江阴原有的老城区范围；城东板块指锡澄高速以西区域，是江阴的经济开发区，政府重点打造的板块，也是当前房地产最热门的板块；城西板块指锡澄运河以西部分，依托工业和港口等产业发展，为城西组团城南板块为主城向南的自然延伸，近年来随着新长铁路的开通，火车站的建设成为城南板块发展的新契机；城中板块城西板块城东板块城南板块板块特征城中板块是江阴的价格标杆，城东城西板块则是市场供销主力板块划分划分范围主要产品类别均价范围主要代表个案总结性描述城中 主城范围 高层，酒店公寓7000-10000中信泰富广场江阴人印象中的老城区 城东 经济开发

23、区 高层，洋房，别墅6000-8000丹芙春城，凤凰城江阴经济开发区，城市重点发展方向 城西 城西组团 多层，小高层，高层，别墅4000-4500长江国际，怡江城西部的港口、工业重镇城南南门地区多层、小高层，高层 5000-5500永隆城市广场城市向南发展的延伸从江阴市区各板块供销及价格情况来看，城东板块和城西板块为主力供销区域，其中城西板块供销占据市区首位，价格水平在4500元/，是江阴刚性需求的购房首选区域。区域研究之城中板块城中板块配套完善，资源丰富，积淀深厚区域价值城市中心，各种配套成熟，城市资源最集中区域，辐射力最强的核心。城中商业繁华，有人民路特色商业步行街及在建中的4万平商业步行

24、街；江阴第一中学、南菁高级中学和江阴人民医院等最优教育医疗配套均集中于此；兴国公园、中山公园、运河及其支流丰富了区内景观资源，美化了城市面貌。无车特色步行街及在建的商业步行街人民路步行街4万余平仿古商业群教育和医疗配套完善教育配套资源优越医疗设施配套完善江阴第一中学，江阴南菁高级中学、实验小学、江阴高级中学区域内医疗配套分布密集，拥有江阴人民医院、江阴第三人民医院、江阴中医院等高等级医院。 人文资源和自然资源丰富中山公园古桥、古塔城中板块城中板块房地产市场已进入成熟阶段，区域价值较高，目前开发项目属性为G2G3，随着城市经济发展，已具备G1类型物业的开发条件。未来土地储备量少，后期土地获取需通

25、过旧城改造来实现中信泰富广场阳光国际花园嘉福豪庭名人国际二期城中板块是江阴的价格标杆，但在售项目较少，物业类型以高端公寓为主项目总建面积（万）物业类型目前均价（元/）客户来源置业驱动因素中信泰富广场 20小高层、高层 9000私营企业主，高级公务员多次改善，第一居所嘉福豪庭 3.3酒店公寓8000-8500以市区及周边客群为主投资型置业为主，保值增值阳光国际 26小高层、高层、多层 7300（高层）具有地域情结的地缘客户和全市改善型客户改善型置业，地段优势名人国际二期 1.6高层7500周边居民，泛公务员改善型置业，地段优势城市核心区，未来土地供应有限，市场发展已进入成熟阶段供应稀缺，价格居高

26、不下且受大势影响较小全市范围的改善型客户为主，地理区位和成熟配套是客户置业的主要驱动在售价格约7000-10000元/在售户型主要为140-160三房开发企业：香港中信泰富建筑面积：26.7万平米建筑形式：小高层、高层主力面积：140平米、 160平米面积区间：140-180平米交付标准：毛坯小区配套：小区内部商业、周边配套价格：8000-10000元/客群：民营企业主占70%，高级公务员占30销售情况：2008年12月开盘，推出976套，销售528套，月均销售55套中信泰富广场城市高端住宅的代表城中板块开发企业：江阴市嘉福置业有限公司建筑面积： 3.37万平方米建筑形式：高层、商业、酒店式公

27、寓主力面积：130平米面积区间：110-150平米交付标准：毛坯小区配套：小区内部商业、周边配套 价格： 8500-9000元/客户：私企经营者居多，部分投资型客户销售情况：2009年2月开盘，推出180套，销售113套，月均销量19套嘉福豪庭城中板块区域研究之西区城西主要是以工业区的形象出现，走产业互动开发的路线，是房地产价格的盆地江阴房地产洼地区域 由于江阴城市规划发展向东、向南，因此西部区域城市建设相对落后；临港新城：2006年9正式成为省级经济开发区，命名为“江苏江阴临港经济开发区”临港新城不仅是江阴的港口中心，而且是无锡惟一的入海通道。今年，中共无锡市第十一次党代会明确提出，要把江阴

28、临港新城作为城市的副中心来打造。城西板块长江国际怡江城春江华庭蓝天豪庭弘建国际港城名邸城西房地产市场起步较早，依托工业和港口资源而发展，是城市发展的自然延伸城西板块拥有较好规划前景，自然资源及产业支撑良好，但目前生活配套相对薄弱，居住环境尚未成熟当前土地属性是T1或C城西板块是市场供销的主力板块，特征为价格相对较低，户型相对偏经济，因此成为城市刚需客户的首选地点江阴港务局锡澄运河通往临港新城（工业开发区）市民公园居住集中区城西板块潜在土地供应量较大，地价约150-160万/亩（R1.5-1.8）运河风光带目前老建筑较多，即将启动大规模拆迁改造，拆迁居民及土地腾让将成为房地产的机会项目总建面积（

29、万）物业类型目前均价（元/）客户来源置业驱动因素港城名邸 20小高层、高层 4800市区拆迁户，周边企业职工刚需，首改，子女婚房春江华庭 20小高层，多层4500（小高层）被动出城，周边企业职工刚需，首改，子女婚房怡江城 38.8小高层、高层 4500区域改善，周边企业职工临江，景观长江国际 38小高层、高层、多层5000（小高层）区域改善，首次置业完善生活配套，产品品质蓝天豪庭 14.4小高层、高层 4300 （高层）市区拆迁户，周边企业职工刚需，首改，子女婚房弘建国际 26小高层、高层、别墅 4300（高层）区域改善，刚性需求产品品质城西以经济型户型为主，价格区间40005000元/平方米

30、有比较好的自然资源和产业配套支撑以城市首次改善和首次置业客群为主畅销户型为90-100的两房，以及130的三房，相对户型较经济开发企业：江阴市长江房地产开发有限公司占地面积：23.75万平米建筑面积：38万平米建筑形式：小高层、高层、花园洋房、别墅主力面积：139平米面积区间：90-220平米销售价格：5500元/交付标准：毛坯小区配套：小区内部商业、西区大统华销售价格：小高层销售情况：2008年6月开盘，推出529套，销售525套，月均销售35套客群：区域改善，首次置业长江国际城西板块开发企业：江阴弘建置业有限公司占地面积： 18.7万平方米容 积 率： 1.4 建筑形式：小高层、高层、低层

31、建筑面积：26万平方米主力面积：高层140、170 ，别墅320销售价格：高层4300元/，别墅8200元/交付标准：毛坯，带业主封闭阳台销售价格：小高层、别墅客群：区域改善，刚性需求，部分私营业主销售情况：2008年10月开盘，推出238套，销售75套，月均销量7套弘建公园国际城西板块开发企业：江苏长博房地产开发有限公司占地面积：11万平米建筑面积：21万平米建筑形式：多层、小高层和高层主力面积：139平米（三房）主力总价：62万（三房）销售价格：4500元/建筑立面：现代简约交付标准：毛坯交付销售情况：2008年4月开盘（三期），推出456套，销售400套，月均销量25套客群：被动出城的刚

32、性客户，周边企业职工春江华庭城西板块区域研究之南区南部区域范围广阔，为江阴发展提供了广阔的天地，也是发展潜力的区域南部区域为最具潜力的发展区域东站：目前在运营的东站区域将被打造为江阴最为核心的交通枢纽，包括长途汽车站、公交中心等均在此。南部区域有江阴通用设备制造有限公司等一批现代制造企业。麦德龙等超市进驻，为南区发展提供支撑江阴火车站锡澄高速城 南 板 块潜在土地供应量中等，地价约150-200万/亩（R1.5-1.8）城南板块与主城距离较近，生活配套和商业配套比较完善，土地属性为C，未来可向G3转变火车站的建设，是城南发展的新契机，已出让土地较多，但实际开发较少，后期潜在供应量较大城南板块是

33、主城发展的自然延伸，与主城的融合度较好，距离较近，前期土地出让较多，后期有可能成为新的市场热点丽岛华都阳光立新阳光梅园阳光假日花园金宸国际花园项目总建面积（万）物业类型目前均价（元/）客户来源置业驱动因素丽岛华都20多层、小高层5500城市刚需，城市首改距离近，配套好公寓项目为主，价格区间5000-5500元/平方米主城边缘区，未来发展空间较大区域改善型客户和全市刚性客户为主地理区位和成熟配套是客户置业的主要驱动东部区域为江阴重点打造的城市区域，包含经济开发区、城市客厅等重量级城市资源东部区域为江阴未来的城市焦点区域城市客厅：作为江阴中心城区相得益彰的延伸区域，“城市大客厅”成为展示整体城市形

34、象的又一视觉焦点。为加快建设，新城东范围一系列道路建设也已完工或在建设中，区域具备快速发展的条件重点板块城东城中和城东板块市场成熟度高，辐射范围大，更易被中高端客户接受市政府锡澄高速城东核心区（城市客厅）居住/商务政务/体育/文化中心潜在土地供应量少，地价约300万/亩（R3.0-3.5）城东工业区（经济开发区）港口，纺织、加工、金属等行业敔山湾新城生态居住区，教育集中区潜在土地供应量大，地价约150-200万/亩（R1.5-2.5）区位优势：城东房地产是以市政府搬迁为核心发展起来的，经过多年发展已进入成熟阶段，在产品品质与价格上均已接近城中板块城东核心区域的土地开发向G2接近，边缘区域的土地

35、则为C或T2配套优势：城东是目前市场认知度较高，配套规划比较齐全的区域江阴政府率先发展的一个住宅区域，规划良好，配套趋于完善，已经成为继城中之后的又一个高端居住区丹芙春城凤凰城香樟花园水岸新都东方大院敔山湾花园 重点板块城东项目总建面积（万）物业类型目前均价（元/）客户来源置业驱动因素凤凰城 7小高层、高层 8000私营企业主，高级公务员多次改善，第一居所丹芙春城 30小高层、高层8000-8500私营企业主，高级公务员多次改善，第一居所香樟花园 12.6小高层、多层 5400（多层）5800（小高层）以市区及周边客群为主区域环境，未来前景水岸新都 33.8联排，高层11000（联排）私营企业

36、家环境优势，改善型购房敔山湾花园 17.8别墅、洋房、小高层6500（小高层）8500（洋房）12000（联排）私营企业家，企业中高层新城规划，环境优势，改善型购房东方大院 20洋房，别墅，高层7800（洋房）私营企业家区域规划，环境优势，多次改善全市改善型客户为主，客户层次高，主要来自本地的私营业主，以及公务员和事业单位完善的未来规划和良好的环境是客户置业的主要驱动未来后续供应充足，产品品质较高，物业类型丰富，在售公寓价格约8000元/公寓类产品以140-160的三房为主，辅以170-200的四房，基本没有两房重点板块城东城市客厅城东板块的核心，区域成熟，开发价值高，达到G2品类，后期土地供

37、应偏紧定位全面展示江阴城市形象的城市名片，为市民提供多种服务的综合区主要功能集文化娱乐、体育健身、居住、商业购物、金融商务于一体建设项目沿江风光带市民公园文化中心体育中心丹芙春城社区沃尔玛购物广场凤凰城社区“1912”特色街区开发企业：江阴凤凰城置业有限公司占地面积：2.3万平米建筑面积：8万平米建筑形式：小高层、高层面积区间：140-505平米主力面积：140平米目前单价：8000元/主力总价：110万元物管费：2元/平米月销售情况：住宅共258套，目前已销售完毕，销售周期约12个月，月均销量22套客户来源：当地私营业主和企业中高层为主，占80，泛公务员占15，外地客户占5重点板块城东城市客

38、厅代表项目凤凰城，高端项目快速去化的代表城市客厅的在售项目以高品质为特色，面向全市中高端人群，已经形成了与江阴主城分庭抗礼的高端居住区概念开发企业：江阴惠升置业有限公司占地面积：8.3万平米建筑面积：30万平米建筑形式：高层、联体别墅面积区间：143-203平米主力面积：143平米目前单价：8000元/主力总价：120万元物管费：2-2.5元/平米月销售情况：住宅共推出354套，目前已销售286套，销售周期约15个月，月均销量20套客户来源：当地私营业主和企业中高层为主，占90，泛公务员占10重点板块城东城市客厅代表项目丹芙春城，营销独到，品质取胜城市客厅的在售项目以高品质为特色，面向全市中高

39、端人群，已经形成了与江阴主城分庭抗礼的高端居住区概念175平米三房两厅204平米四房两厅城市客厅代表项目丹芙春城，板式高层，大尺度舒适户型，城市地标重点板块城东敔山湾新城江阴重点打造的生态居住区，未来土地供应量较大敔山湾新城位于江阴市东南部，规划面积5.17平方公里，优越的区位和人文优势将成为江阴最具开发潜力的区域。敔山湾新城的核心定位：山水人文高品质的国际化休闲旅游居住区。金科东方大院敔山湾新城目前处于启动阶段，仅两家家楼盘面世，目前土地级别属于T2，未来有向G或TOP转化的可能性重点板块城东敔山湾花园宗地编号地块座落出让面积（亩）出让面积（）土地用途容积率成交价竞得单位总价（万元）平均价(

40、万元/亩)楼面价（元/）2008-C-75江阴市敔山湾环山路南、环湖路北侧B地块111.974600商业住宅1.0516710149.332133江阴敔山湾置业投资发展有限公司2008-C-07江阴市敔山湾湖西路东侧、环湾北路南侧、长山大道以西，北引河路北侧182.85121899商业、住宅226550145.21089重庆市金科实业（集团）有限公司重点板块城东敔山湾新城代表项目金科东方大院，中式风格花园洋房开发企业：江阴金科置业发展有限公司建筑面积：28.83万平方米建筑形式：电梯花园洋房主力面积：160平米面积区间：140-250平米销售均价：7800元/主力总价：130万元销售情况：住宅

41、共推出216套，目前已销售211套，销售周期约20个月，月均销量11套客户来源：几乎全部为当地私营业主和企业中高层为主，主要用作第二第三居所敔山湾新城代表项目金科东方大院，电梯洋房，风格鲜明，户型方正板块发展驱动规划未来供应量类型&价格客户来源城中 配套、成熟居住氛围居住/商业中心少全市人口城东 生态，规划，发展潜力 行政/生态/居住中心较大全市人口（东部产业客户为主）城西价格 产业/居住中心较大全市人口（市区西部为主）城南配套，规划 居住中心较大城南区域为主20003000400050006000700010000公寓别墅城中和城东板块市场成熟度高，辐射范围大，更易被中高端客户接受板块驱动和

42、客户来源比较板块对比板块分析总结市场表现 城中板块是价格标杆，城西板块是目前的供销热门区域，城东板块是城市发展重点市民印象 城东板块具有良好的规划前景，同时环境较好，更受中高端客户青睐城西板块价格较低，户型经济，是刚性购房者的首选区域板块前景 城东板块具有良好的规划和开发导向，未来前景优于城西和城南城市发展脉络房地产市场分析区域市场分析123竞争对手分析4Contents：代表性本地企业08年投资企业背景企业实力开发业绩江苏阳光41735万元国家重点高新技术企业上市公司。国内规模最大的高支高档薄型面料生产基地。上市公司，总资产 36.5 亿元，固定资产 18.95亿元。丽都城市花园、利昌怡江城

43、、敔山湾花园、阳光立新小区、香樟花园、阳光国际花园华西38007万元中国优秀乡镇企业，业力主发展高新技术、高附值产品。本土上市公司江南华都；颐新华都；丽岛华都城镇1680万元 江苏省第三产业200强之一。江苏省房地产开发50强之一年开发能力达20万。虹桥新区，天鹤小区，花园小区、名人国际二期长博15884万元博原为江苏省交通厅直属骨干运输企业。累计完成房地产开发投资5亿元，累计开发面积40多万平方春江华庭；西园一村菜场综合楼、黄龙国际花园法尔胜2500万元国家级高新技术企业。15年雄据全国同行业第一。 上市公司；总资产超20亿，净资产超9亿元人民币，年销售额近10亿元。圣廷苑长江36433万元

44、以服装为龙头，涉足面料生产、国际贸易、证券、金融、房地产、旅游等领域的国家级企业集团海澜集团已拥有总资产45亿元，上市公司新港花苑、长江国际大型房地产企业情况一览江阴实力企业研究本地品牌企业项目分布阳光国际花园高层7300元/阳光怡江城高层，小高层4300元/阳光敔山湾花园别墅，洋房，小高层6500-12000元/阳光香樟花园多层，小高层5500元/阳光假日花园阳光立新阳光梅园长江新港花苑小高层，多层3500元/长江国际小高层5500元/华西丽岛华都多层，小高层5500元/长博春江华庭高层，小高层4300元/法尔胜圣廷苑多层4100元/城镇名人国际二期高层7500元/江苏阳光，江阴市场领导者，

45、拥有上市子公司，资金实力雄厚，但在房地产行业仅6年历史阳光集团毛纺服装生物医药房地产新能源金属冶炼江苏阳光集团创建于1986年，是国家重点企业集团，涉足毛纺、服装、生物医药、房地产、新能源、金属冶金等产业；公司控股子公司江苏阳光股份有限公司1999年上市，是毛纺织行业唯一的国家级创新型企业，是全球最大的毛纺生产企业和高档服装生产基地 ；2003年江苏阳光收购无锡阳光置业，进军房地产行业，目前为江阴市场份额最大的房地产开发公司。重点开发企业项目区位物业类型开盘时间按总建（万平米）存量（万平米）均价（元/平米）敔山湾花园城东别墅、花园洋房、小高层2008年12月17.814小高层6500别墅12000怡江城城西多层、小高层2007年10月38.8184700阳光国际花园城中高层、多层2008年4月26.6777100香樟花园城东高层、小高层、多层2008年7月12.631.55400阳光假日花园城南高层、小高层、别墅未定43.543.5未定阳光立新城南多层、小高层未定3434未定阳光梅园城南高层、小高层、多层未定5.85.8未定阳光置业项目遍布全市，项目体量大，产品线长，以中档产品为主，是江阴地产的龙头老大阳光置业目前在售项目4个，即将销售项目3个，储备地块基本为2007年之前获取江阴市长江房地产