宜州市城南新区项目开发可行性分析报告

1、宜州市城南新区项目开发可行性分析报告探 探 探 探 探厦门房地产全程策划公司探 探 探 探 探 目录？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ 一、宜州市房地产经济环境分析（一）宜州市城市概况（二）宜州市经济概况（三）宜州市今后5年经济社会发展的主要预期目标（三四）宜州市宏观经济影响关系分析1、县域经济2、固定资产投资3、县域发展规划4、结论二、当地房地产市场走势分析（一）宜州市房地产开发现状综述（二）所在区域住宅市场走势分析1、供求关系2、价格走势3、市场特点4、个盘素质（三）房地产开未来发展趋势预测三、项目土地价值判断及项目地块优劣势分析（一）土地价值1、地理位置2、周边环境3、环

2、境污染4、地块周围的交通条件5、配套设施（二）项目地块优劣势分析1、SWO分析2、宜州竞争楼盘对比结论四、可提升价值研判（一）类比土地价值（二）规划能力对于土地价值的提升（三）单体设计（四）市场细分及客户定位（五）项目现场包装（六）项目营销策划（七）物业管理结论五、项目市场定位（一）项目的市场定位（二）消费群体定位六、项目价值分析七、项目定价模拟八、项目开发成本及效益分析（一）项目开发成本及效益分析表（二）项目开发成本及效益分析明细九、投资风险分析及其规避方式提示（一）风险性分析（二）规避方式十、开发节奏建议一、宜州市房地产经济环境分析（一）宜州市城市概况.来宾市*1述贵港布j Ft桂林市号百

3、色市赳;h-南宁市:辿玉抹市l j iSHhIMmKI 芒宜州市是壮族歌仙刘三姐的故乡，这里山川秀美、景色如画，是观光旅游的好地方；这里历史文化源远流长，是山歌、彩调之乡；这里人民热情好客、豪情奔放宜州市地处广西中部偏西北，总面积约3869平方公里，辖7镇14乡，总人 口 62万，居住有壮、汉、瑶、苗、水、毛南、仫佬等民族。宜州市是一座具有2100多年历史的文化名城。这里群贤云集、人杰地灵， 境内有25处国家各级重点文物保护单位。宜州市是大西南出海通道 咽喉”要地，南距广西首府南宁市320公里，东距 柳州市120公里，西距河池市金城江76公里，宜柳高速公路、金宜高等公路、 黔桂铁路贯穿宜州境内

4、，形成了四通八达的交通运输网络。宜州市水、电供应 充足，工业基础良好，农业发达，物产丰富。蔗糖、桑蚕、畜牧水产、林果等成 为农业支柱或主导产业，已成为全国最大的桑蚕生产基地县（市）。宜州市有迷人的山水风光、美丽的民间传说、浓郁的民族风情，主要风景名 胜有下枧河流域刘三姐歌谣文化生态保护区（含古龙漂、珍珠洞、民族村、刘三 姐书院等），有白龙洞游览区、宋代铁城、宋黄庭坚逝世处遗迹、宋杨文广战事 遗垒、明千户所古城、明惠帝云游宜山遗迹、太平天国王府故址、仙女岩、九龙 岩、三门岩、多灵山、镇远峰等。（二）宜州市经济概况2008年，全市完成地区生产总值 62.51亿元，同比增长12%,增长率连续五 年保

5、持10%以上；工业生产总值50.2亿元，增长18.4%;全社会固定资产投资 26亿元，增长12.3%;财政收入5.028亿元，增长11.7%;城镇居民人均可支配 收入13438元，增长11% ;农民人均纯收入4033元，增长10%。产业结构调整 加快，在确保粮食安全的前提下，加快桑蚕产业的发展步伐，平均每年以3万亩 的速度递增，一跃成为全国最大的桑蚕生产基地（市）。2009年以来，国民经济继续保持较快增长。预计全市生产总值增长12%，达71.2亿元；全市工业总产值增长22%，达61.24亿元；全社会固定资产投资增 长30.77%,达34亿元；财政收入预期增长13%，达5.68亿元；社会消费品零

6、 售总额增长16%，达21.58亿元；招商引资实际到位资金增长 20%，达21亿元; 城镇居民人均可支配收入增长12%，达15051元；农民人均纯收入增长12%， 达4517元；城镇新增就业岗位4500个，城镇登记失业率控制在3.5%以内，人 口自然增长率控制在9%。以内；万元生产总值能耗降低 4%,二氧化硫排放量削 减9%,化学需氧量排放量削减2.5%。（资料来源于新华网）宜州市城南新区项目开发可行性分析报告探 探 探 探 探厦门房地产全程策划公司探 探探探探 宜州市2002年-2007年主要经济指标图表（表 i）从上表可以看出，宜州市经济呈平稳增长态势，居民收入继续保持强劲的增长势头，短短

7、5年内农民纯收入与城镇居民人均可支配收入均翻了一倍。2002-2007年宜州生产总值、财政收入、固定资产投资、农民人均纯收入、城镇居民人均可支配收入动态发展情况详见下表:宜州市2002年一2007年生产总值表.11r1: 111 111 1-500000览医生严息伯万元）30000020Q0001000000（表 2）宜州市城南新区项目开发可行性分析报告探 探 探 探 探厦门房地产全程策划公司探 探 探 探 探 宜州市2002年一2007年财政收入表（表 3）宜州市按照“五市六城四宜州”的工作思路，大力实施“工业强市、蔗桑富市”等发展战略，经济呈现又好又快的发展势头。去年，该市完成财政收入4.

8、5亿元，同比增长10.3% 。宜州市2002年2007年农民人均纯收入表鹿民人均纯收入（元宜州市2002年2007年城镇居民人均可支配收入衣二城博居艮人沟可支配收 入（元（三）宜州市今后5年经济社会发展的主要预期目标（2006年始）全市地区生产总值突破80亿元，年均增速13%以上；工业总产值突破 80 亿元，年均增速20%以上；财政收入超过8亿元，年均增速13%以上；三次产 业增加值分别为：第一产业增加值 24亿元，年均增速6 %以上；第二产业增加 值30亿元，年均增速20%以上；第三产业增加值26亿元，年均增速14%以上； 农林牧渔业总产值39亿元，年均增速6%以上；全社会固定资产投资完成

9、93亿 元以上，年均增速15%；城镇登记失业率控制在4.5 %以下；人口自然增长率 控制在7%。以内；社会消费品零售总额24亿元，年均增速15%；农民人均纯 收入年均增速10%，城镇居民人均可支配收入年均增速 8%（据2006年10月25日宜州市第十四届人大政府工作报告）（四）宜州市宏观经济影响关系分析1、县域经济工业经济在区域内制糖、茧丝绸深加工等工业支柱产业的“领航”下，宜州市“工 业强市”战略进一步显现，工业经济质量效益稳步提高，工业经济总量不断扩大。 同时，宜州市通过推进重点项目建设、 加大对原国有企业的深化改革和创新、发展民营经济和加大招商引资力度，积极承接东部产业转移等举措，促进经

10、济健康 快速发展。2008年全市实现工业总产值50.2亿元，增长18.4%。1至3月，全 市工业总产值完成14.75亿元，同比增长34.3%。其中规模以上工业产值11.99 亿元，主营业务收入达到7.9亿元，实现利税7077万元，同比分别增长39% 38.6%、22.1%。多年来，该市先后出台一系列鼓励和支持工业企业发展的文件，形成了以“蔗糖、茧丝、矿产、食品、建材、水电、机械加工”为核心和支撑点的工业体系， 主导产业的高速增长，带动了全市工业经济的高速增长。目前全市规模企业增加 到53家，2008年一季度，宜州市经济开发区实现工业总产值3.89亿元，实现税收1380万元，同比增长分别为62.

11、9%、22.6 %，嘉联、茂源、旭辉饰盒等27 户企业销售达到500万元以上；全社会固定资产投资达到 5.55亿元，同比增长 36.1%。（资料来源于新华网）农业结构“三农”工作政府的高度重视下，农业结构得到进一步的调整。2008年甘蔗产值已占财政收入三分之一，为继续做大这块财政“蛋糕”，该市充分挖掘潜 力,全面推进规模化、良种化种植。2008年甘蔗种植面积达45.15万亩，2007/08 年榨季，全市甘蔗总产量实现 218万吨，其中进厂原料蔗达到201.09万吨，上 缴税金1亿多元。在甘蔗这个财政收入大支柱的“领唱”下，该市桑蚕、畜牧、 蔬菜、林木、水果和劳务等产业经济也纷纷跟进“合唱”，为

12、壮大财政收入总量“锦上添花”。全市实现渔牧业总产值 8.08亿元，水果产量5.96万吨，增长 5.1%;畜牧水产业总产值增长 5.3%,林业总产值增长6.7%。全市养蚕农户9.2 万户，养蚕105万张，蚕茧产量4万吨，同比增长4.4%,养蚕收入预计达6亿 元，农民人均养蚕收入1584元。桑蚕发展“ 128计划稳步实施，蚕茧质量逐步 提高，生产出了 5A以上的优质茧丝，打破了江浙一带所谓的“广西的生丝不能 作丝绸经丝”的行业偏见，树立了广西茧丝绸产业品牌，为打造“中国丝绸城” 工作迈出了坚实的步伐。（资料来源于新华网）第三产业宜州市第三产业（服务业）的发展成为拉动全市经济增长的重要力量，各个 行

13、业对GDPt曾长都有不同程度的贡献。2007年对全市经济增长贡献率较大的行 业有租赁和商务服务业、交通运输仓储及邮政业、教育、房地产业、信息传输计 算机服务及软件业，贡献率分别为 11.89%、8.07%、7.16%、4.84%、4.44%，五 大行业总共对GDP勺贡献率达36.4%。第三产业（服务业）增加值179608万元， 占GDP总量的35.1%，比上年155849万元增长15.24%,服务业增加值对年度 GDP 增长的贡献率达49.3%,拉动GDPt曾长5.14个百分点。第三产业内部传统行业比重大，新兴行业少，缺乏增长点。在宜州市第三产 业中起重要支撑作用的是以交通运输业、 批发零售业

14、、住宿餐饮业、金融保险业、 房地产业、教育以及公共管理和社会组织等这些传统产业，其比重就占了三产业的82.3%,而如信息传输、计算机服务和软件业、租赁和商务服务业、文化、体 育和娱乐业等这些代表着高新技术和现代社会发展的新兴行业虽然发展较快，但比重仅有9.35%,特别是牵动第三产业中多个行业发展的旅游和娱乐产业还开发 不够，还没有形成大发展格局。（资料来源于桂经网一一广西经济之窗）支柱产业十一五期间，宜州把发展具有本地优势的蔗糖、桑蚕特色产业作为壮大市域 经济和解决三农问题的突破口，促进了农民增收和财政增长。种桑养蚕是宜州 市近年来发展最为迅猛的一大支柱产业，目前桑园面积达 21万亩，已成为全

15、国第一大桑蚕生产基地市.也是宜州市继糖业之后的又一财政增长来源.并成为广大农民群众脱贫致富奔小康的一个重要途径。（具体数据见农业结构）（资料来源于广西市域经济网）非公经济宜州市大力发展非公有制经济，取得显著成效，2008年17月，在非公有制经济的拉动下，全市实现国税收入 4645.64万元，比上年同期增长35.8%，占 国税收入的37.89%。2008年以来，宜州市不断优化投资环境，进一步落实和完 善非公经济发展的各项优惠政策和措施， 大力发展非公经济，在培植民营大户的 同时，引导个体私营企业创新制度，逐步培育一批拥有自主品牌和核心竞争力的 非公企业，为非公经济又好又快发展创造了良好环境， 今

16、年上半年非公有制经济 工业实现产值12.95亿元，占规模以上工业总产值比重 70%同比增长40% （资料来源于广西广播网）2、固定资产投资重大项目建设高速公路建设：金宜高速是连接黔桂粤港澳的国际大通道。六寨至河池、宜州至河池高速公路全长179公里，项目批复总概算95亿人 民币，建设工期3年。公路全线采用四车道高速公路标准建设，采用沥青路面结构设计。公路起自河池市南丹市六寨镇龙里，止于宜州市莫村，连接贵州，与已 经建成通车的桂海高速公路相接，直通沿海和粤港澳地区。六寨至河池、宜州至河池高速公路是国家规划2010年“四纵四横”八条西部开发省际公路通道中 阿荣旗至北海公路的组成部分，是国家高速公路“

17、 7918”网兰州至海口和汕头至 昆明高速公路的重要路段，也是广西高速公路网规划“四纵六横三支线”的重要 组成部分，建成后将成为桂西北地区乃至国家西部地区重要的出海大通道。（资料来源于广西电视网）城镇市政设施宜州投入2.8亿多元开工建设江滨路建设工程和污水处理工程这两大民生 项目。江滨路项目是宜州市“十一五”规划实施的重点项目之一，也是2008年市政建设的重头戏，项目总里程为6.98公里，总投资1.69亿元，工程位于城区龙 江河南岸，修建一条20米宽的道路，由城西收费亭段修建至规划三桥，是集防 洪、休闲、旅游、夜市为一体的贯穿东西的商业新街区。当天开工建设的是第一 期工程，为江滨路西段（龙江二

18、桥至龙江一桥），全长为3.65公里，总投资6201.93 万元，预计2010年竣工交付使用。江滨路工程的开工建设，对进一步加快该市 城镇化建设步伐、改善投资环境、生活环境、生态环境都将起到极其重要的作用。宜州污水处理项目总投资1.13亿元。项目完成后，日处理污水 3万立 方米，将有利于保护龙江河水资源及下游用水安全和生态环境， 从而也结束该市 没有城市污水处理设施的历史。（资料来源于新华网）（宜州市市政建设包括以下内容：德胜镇小城镇建设，新建龙江三桥，城南60米大道改造工程，江滨路二期工程，城市安康小区市政配套设施工程，城市广场 第一期工程，四牌楼修复工程，市体育场新观礼台及场地绿化工程， 市

19、妇女儿童 活动中心，刘三姐喷泉广场传说城雕墙，市内老城区小街（巷）路面硬化工程， 市体育馆。）（资料来源于政府网）园区建设以“工业强市”为发展战略，加快工业园区建设步伐，打造工业发展平台， 形成产业聚集效应。打造大园区，就是要以园区为引领，打造工业强市。要把工 业园区打造成为茧丝绸特色产业园 和广西一流的特色工业园，构建养蚕-缫丝- 织绸-印染一体化工业体系。十二五期末，进驻园区企业达100家以上，园区 工业总值60亿元以上。充分发挥资源优势，完善工业布局，优化资源配置，以 资源换产业，增强企业产品精深加工能力，打造自主品牌，争创中国名牌产品、 广西名牌产品和国家免检产品，提高产品市场竞争力，

20、全市工业总产值实现250亿元以上，规模以上企业100家，实现工业新的腾飞。（资料来源于新华网）3、县域发展规划宜州市在经历了二千多年的城市化浪潮洗礼之后，城市格局和人居环境逐渐 形成“东西南北”四大板块。宜州市房地产市场起步较晚，在2004年以前，宜州市的房地产业处于萌芽时期，房地产公司只有本地规模很小的两三家。 随着旧 城改造加快，城中东路、城中西路、公园西路、山谷路、环城路、南北大道、塘 中路的相继开通，以及政府南迁、承东启西发展工业等多项大计的制定和实施， 新区开发建设步伐的加快，2005年开始，宜州市的房地产开始苏醒，房地产公 司增加到八九家，企业规模慢慢扩大。随着城市的发展，政府加大

21、了对城市建设 的投资力度，相继大幅完成了刘三姐大道、中山大道等主要路网建设，不断完善 了城市基础设施，城市格局基本定格，城市的服务等功能日益增强，伴随着第一、 第二产业的发展，一批大型企业纷纷入驻宜州，2007年开始，注册资金1000万以上的房开公司增加到八九家，外地企业纷纷进驻，宜州市的房地产业开始成长。宜州东西南北四大板块的房地产市场相继全面爆发，逐渐呈现蓬勃发展的局面 目前，在宜州市登记备案的房地产开发企业已有二十多个。 “五市六城四宜州”战略今后五年，是宜州市经济社会发展的重要时期。 大力实施“五市六城四宜州” 战略，即坚定实施工业强市、蔗桑富市、旅游旺市、城建美市、开放活市 战略,

22、全力打造工业城、甜城、丝绸城、旅游城、人居城和投资城，不断加快“富裕宜州、文化宜州、生态宜州、平安宜州”建设步伐，为建设富裕文明和谐新宜州而 努力奋斗。（据2006年10月25日宜州市第十四届人大政府工作报告）高起点规划推进城镇化“延长城西、扩大城南、改善城东、改造城中、完善城北”发展战略宜州市城镇化的目标定位为“建设广西综合实力领先城市、桂西北工业重镇、商贸中心、旅游服务中心和具有历史文化民族特色的生态型宜居城市”。到2020年，宜州城区人口由现在的15万增加到28万，城市化水平由现在的29.3 %提 高到55%。打造大城区。按照“延长城西、扩大城南、改善城东、改造城中、完善城北” 的发展思

23、路，以建好“一条线”（二级公路连接线）、“一座桥”（龙江三桥）、 “一个公园”（浙大西迁主题公园）、“一片新区”（城南新区）、“两条路” （迎宾大道、江滨路）为重点，坚持统一规划、分步实施，尽快完善城市功能， 提升城市档次。（资料来源于新华网）结论：综上所述（尤其从带重点符号的句子中透露的信息）分析可知， “广 西区桑蚕产业强县”、“特色农业十大强县”的宜州市坚持走“工业强市”的道路， 大力发展蔗桑特色产业，以工业统领宜州经济加快发展的大局， 并以工业园区为 载体的发展思路，不仅带来了经济发展的强劲势头， 还使经济发展后劲十足，富 有活力；工业化的推进，必将带来大量的产业工人，居住成为头等大事

24、。加之城 区的扩建改造，城镇人口规模的扩大，城镇化步伐的加快，为房地产业的发展提 供了百年难遇的大好机遇，并为房地产业的快速发展的带来利好环境。、当地房地产市场走势分析（一）宜州市近几年房地产态势由于宜州市房地产市场起步较晚，起步于2001 年, 2004年后得到较快发展,发展形式和特点从合作开发、小规模、不够规范，逐步走向购地开发、上规模、上档次、比较规范的楼盘。近几年来，宜州市房地产业发展趋势良好。在宜州市 城区的四大板块均有典型代表：城东区有五鸿公司开发的东方嘉园， 城南区新区 有罗城监狱迁建宜州市新址工程项目、 浙江亚东集团开发的山水宜人公园城以及 即将建设的龙港星城，城中区有铁源房地

25、产开发的富丽源小区和绿江苑小区以及 雅庭苑、城西区有金龙小区和即将建设的深圳南城百货和广西新富泰房地产开发 的现代城，相对东南西三个板块而言，城北区的发展相对缓慢些，但泽庆房地产 公司开发的紫馨园和市伟弘房产开发公司即将开发的“锦绣祺峰生态宜居小区” 有后来者居上之势。从下表可以分析宜州市近几年来房地产业发展的态势。2008年1至12月份，宜州市房地产开发报建项目18个，经营面积达50万平方米， 投资近1.9亿元；竣工项目11个。宜州市房地产楼价呈现增长趋势。2003年房地产平均价格为800至900元/ 平方米；2004年在900至1000元/平方米；2005、2006年在1100至1400元

26、之 间，特别是2007年到 2008年宜州市房地产开发力度 更是攀到一个小高峰，楼价呈现上升势头，纯住房在 1800至2700元/平方米，时间 （年）工程质量安全监督备案工程竣工验收登记合计（项）房地产其它 行业 （项）合 计 （项）房地产其它 行业 （项）合计 （项）投资额（力兀）合十 （项）投资额（力兀）20038461811.27800002004422586.440425496.437200555104950.9453751792.83220065952623.3543692731.727200761117762.76027522832220086818182865034117712.

27、82320091061882.34商铺价格从2003年的2000元/平方米窜涨到6000元/平方米，甚至从国际金融危机至今，只有三家小企业开发的比较偏僻的小区有降价的行为，山水宜人、富丽源等规范的楼盘价格还是一路飙升。最具有代表性的是江苏亚东集团宜州分公司 开发的山水公园生活城，在整个河池也是佼佼者。面积为56645.06平方米山水宜人公园生活城小区一期工程（13幢456套）在2007年3月11日开盘后一年 半的时间内，全部销售一空，还出现后来者失望的局面。当时楼盘平均售价1450 元/平方米，最高售价1500元/平方米；目前该公司已开盘的二期工程（1418 号楼）从2008年9月起已销售70

28、%，最高售价达2600元/平方米；这个企业开 发的所有商铺目前还没有开盘，但关注和期待这些商铺的人的数量会是商铺数量 的数十倍，相信2009年5月1日开盘时会出现山花烂漫之景。随着宜州市城镇廉租住房管理办法的实施， 经济适用房建设方式和廉租住房 制度逐步完善，市场与保障共同发展的住房供给体系正在形成。纵观宜州市房地 产发展态势，不难看出，房地产业已经成为带动宜州市经济发展的支柱产业， 成 为促进区域经济发展增加财政收入的一个组成部分。而目前宜州市的房地产市场 从两方面进行融合：首先是各个楼盘的价格在慢慢接近； 其次是楼盘的品质越来 越接近，建设高品质楼盘渐渐成为一种共识。在今后的一段时期，还成

29、为宜州市 响应中央夸大内需系列政策行之有效的制高点，宜州市房地产业正在从小到大、 由弱变强，快速发展成为宜州市经济社会和谐发展的一支重要力量，为满足宜州市居民住房消费需求，实现“居者有其屋”，改善居民生活质量，提供了强有力 的保障。（二）所在区域住宅走势分析1、供求关系表一：在售项目基本情况一览表序号项目名开发商项目地址建筑类型项目规模占地面 积（怦）建筑规划总供应 量（套）1山水宜人广西宜州亚 东置业有限 公司城南新区中 山大道西段多层/临街商住 楼137亩37栋商住楼约 1000多套2馨梦园馨梦房地产 开发有限公司宜州市山谷 路小高层（带电梯）20多亩4幢纯住宅206户3宜宝苑宜州庆远房

30、产开发公司宜州市山谷 路交通局大 门对面多层、小高层（3 月底推出）30亩5幢多层2幢小高层200左右4龙港新城旭辉地产龙溪路（铁路 后面）多层、1幢11层带电梯小高 层30多 亩一期3幢多 层（7层） 一幢小高层150左右从市场调查结果可知，宜州仅 4-5个在售楼盘，批准预售面积约 96000叭目前市场商品房供应量800余套左右，而商品房销售约110000卅（包含存量房 销售），当地市场呈现“供不应求”的局面。2、价格走势受着当地经济及人文环境的影响，当地房地产项目的档次普遍不高，除山 水宜人独树一帜，以大盘优势受到购房者青睐，当地其余项目的商品住宅开发水 平均一般，缺乏包装和推广，营销手法

31、落后。山水宜人的销售均价为2170元/卅；馨梦园的销售均价是2330元/川；宜宝苑的销售均价是1968元/川；龙港新 城的销售均价是1860元加。表二：在售项目销售情况一览表序号项目名新推量产品定位销售均价（元 / m2）销售率主力户型主导面积1山水宜人140三房128.54 m2均价215080%2馨梦园200三房、四房121 148 m2均价233080%3宜宝苑200三房117 m?122 m2均价196875%4旭辉地产150三房125.66 m均价185775%5富丽源市政府原址起价1800元3、市场特点市场特点：作为县级城市，宜州房地产开发与推广处于起步阶段， 供需相对 平衡，房价

32、不存在泡沫，房地产发展稳健，受金融危机影响较小。产品面宜州目前在售的项目占地面积都不大，30亩左右，只有1个项目超过100 亩（山水宜人）。项目的建筑形态85%规划为68层的多层，只有12项目规 划有小高层。楼房100%为兵营式排列，有的楼距甚至较小，采光通风略受影响。 除了山水宜人这个大盘外，项目在景观、园林、配套方面的规划都处于低级状态， 基本不予考虑，仅仅为消费者提供一个可供居住的房子。建筑的外立面在色彩搭 配上过于艳丽，涂料与磁砖的搭配不协调。每个项目都有商住楼的比例，住宅还 是以3房2厅2卫为主力户型，占到项目50%以上，甚至更大比例；主导面积 在120川150川左右，130川的舒适

33、型的大户型占有相当比例。户型设计都顺 应时代潮流，双阳台，飘窗，主卧带卫生间，动静分区，餐厨相连，户型设计趋 于科学合理。客源面在售项目的产品定位基本为中档盘，在规模上、品质上最具代表性的是山 水宜人，在价格上首当其冲的是馨梦园的小高层，其余的面对的客户主要是县城 区域的普通居民，富裕起来的新农民，小商贩，以及从事工业化生产的工薪阶层。 目前宜州市的高端消费群主要以居住天地搂为主。可以明显地看到，宜州在售楼盘主要面对中高端客户为主，以中端客户为主流，客户一般对价格比较敏感。销售推广面宜州市的房地产开发仍处于开发的初始阶段， 房开商在项目的开发以及项目 的营销推广方面，还处于比较“随意”的状态。

34、从下表可见：表三：在售项目宣传推广投入对比项目案名宣传推广投入量售房部装修沙盘折页户型单张工地围墙 广告户外广告rF.rrt牌车体 广告宣传 单张宜宝苑20平米不到的 小店，简陋杂舌L无无简易复印无无无无山水宜人一般装饰、POP广告不大气有有精美制作无大型，多处无无龙港新城简易布置有无简易印制无小型，只项 目地无无馨梦园简易布置有无简易复印无无无无M宜州市户外4、个盘素质山水宜人地理位置：城南新区中山大道西段项目规模：占地137亩，建有37栋商住楼，大约1000多户住户项目定位：中档住宅小区/宜州第一大盘项目配套：内部规划了会所、社区双语幼儿园、篮球场、亲子乐园、 康体园等生活配套小区规划：项

35、目共37栋商住楼，沿中山大道街南北向兵营式排列。已售产品：一期1#13#楼13栋全部售罄，开盘价为1600元/ m2,2008 年12月交房；一期14#18#楼仅剩三套，开盘价为1900元/ m,目前售价已涨至2500多元/ m；现推出二期1926#楼7栋楼，均价在2200元/ m左右近期在售产品主力户型供应情况表：2期在售产品主力户型供应情况主力户型面积（mJ户型比例户型特点1 X 1 X 156.3115%方正实用，动静分区，2X 2X 192.0620%飘窗设计，双阳台，户 型多样，适应客户不同需要。3X 2X 2128.5435%4X 2X 2132.9 143.0530%注：1x 1

36、X 1为一房一厅一卫；2 x 1X 1为二房一厅一卫销售价格：均价在2200元/ m2销售情况：1期一小期全部售罄，1期二小期仅剩三套，踩盘当时售楼 处人气很旺，据悉，楼盘去化速度很快，在金融危机的背景下，一天可售出 67套，可见项目地段潜力。工程进度：1期1小期已交房，1期2小期目前在做园林绿化，预计今 年5月份交房，在售二期今年11月底可以交房。项目动态：整个项目全部共 37栋，78层，沿街为商住楼，12层 商铺，37层住宅。一期13栋售罄，目前处于装修阶段，1、2层商铺目前 尚未公开，商铺价格预计会在1万元/ m以内，一期车位价格2228元/ m,总 价约在67万元。三房户型配带储藏间，

37、但面积太小，不实用。5、结论4个项目除了规模较大的“山水宜人”有比较系统专业的推广宣传，其它项 目在宣传方面都几乎很少投入，但事实是每个项目都有75%以上的销售率，销势很旺。宜州市目前的经济发展的势头以及发展预期目标强有力地支撑着房地产 行业的开发与兴旺，从以上表征可以得出结论：宜州市的房地产市场还处在卖方 市场阶段。（三）房地产的未来发展趋势预测次贷危机的爆发在某种程度上也传导至中国， 增加了我国经济所面临的外部 压力、加大了我国的金融风险，次贷危机使我国政府意识到房地产泡沫和房地产 领域集聚的金融风险及房地产金融危机会给我国经济带来极大的破坏，因而国家采取紧缩措施，加大挤压我国房市泡沫，使

38、我国房市能持续、健康、稳定的发展。 为此，国家在次贷危机爆发后开始警觉起来，并采取了多项紧缩政策来调控房市。 受美国爆发次贷危机的影响，宜州市房地产市场销售压力增大，短期内前景不容 乐观，但因为次贷危机爆发前宜州市房地产业刚得以发展， 房地产业供给小于总 体需求，中长期未来发展前景受到广泛看好。宜州市未来房地产业的发展预测将 有如下趋势：（一）短期内前景不容乐观。因席卷全国的国际金融危机使全国房地产行业连受重创，行业领头羊万科地产从2008年下半年率先降价130%,深圳、广州、上海、北京等房地产风标城市， 房价相继持续下跌，成交量严重下降，全国楼市进入严重疲软期。受此“波浪效 应”影响，整个河

39、池及宜州楼市也开始显现下降趋势，市场购买力不旺，楼盘销 售周期增长。受外部信息影响，广大消费者对楼市的投资在一个很长的阶段将处 于观望期。但这几年来，宜州市委、市人民政府充分认识到城市规划、建设、管 理的重要性。重视了宜州市总体规划的修编，努力为城市的建设提供蓝本和指导 性意见；还通过强化整治措施，完善管理机制，加大城乡环境卫生整治力度环境， 人居环境得到明显改善；城市路网、供排水、垃圾中转站、公厕、农贸市场、停 车场、等公用基础设施已基本配套，布局日趋合理，城市服务功能大幅度提升； 规划和建筑市场、工程质量和行业安全生产得到强化管理； 引导房地产市场健康 有序发展。特别是近三年来，房地产业投

40、资达 6亿多元。特别是总投资2.5亿元 建筑总面积21.09万平方米的罗城监狱迁建宜州市新址工程项目建设和总投资 2.5亿元建筑总面积 21.09万平方米的山水宜人公园城以及即将建设的龙港星 城、深圳南城百货和广西新富泰房地产等一批房地产工程将成为宜州特色和标志 性建筑。目前，宜州市城镇的集聚能力显著增强，城市面貌发生了巨大变化，房 地产业蓬勃发展，但房地产业供给还远远满足不了城市发展的总体需求。（二）中长期未来发展前景乐观。宜州市房市中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好，虽然短期内宜州市 房地产市场因为价格原因导致有效需求不足， 从而使供给大于需求，但从中长期 来看，供应依然偏紧。宜州市房

41、市主要受以下长期因素影响：一是人口因素。宜州市城市规划是2020年前宜州市人口规模为28万人。即随着城市人口的增加， 对住房的需求就会增加，从而促进房地产业的发展。特别是罗城监狱整体的搬迁 入驻和山水公园城一二期工程的顺利交付使用以及新火车站的投入使用，整个城南新区将增加近两万人，将可一大大地带动整个城南新区人流、 物流的发展；二 是收入因素。随着人们生活水平的提高，收入的增加，特别是收入跨越某个范围 后，人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等都会改变，从而促进房地产 业的发展。三是城市化因素。到2020年宜州市城市用地规模将从现有的11平方 公里扩大到27.93平方公里。随着城市化的发展

42、，房地产业也会得到很大的发展， 城市化的过程就是房地产业快速发展的过程。而今大批房开企业的贡献，使得宜 州市城市化水平得以大幅度提高。特别值得一提的是，深圳南城百货和广西新泰 富公司联合开发的现代城才半年时间，就以强盛的势头在宜州掀起不小的浪潮。 宜州市房地产业未来的发展前景有较大的空间。（三）市场秩序会逐渐改善。在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范；各种中 介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到规范；相关制度建设 也会逐渐得以改善。（四）价格会逐渐趋于合理。据2007、2008年两年购房消费人群分类表明：55%购房者为本市居住人群； 33%购房者为本市周边

43、乡镇人群；12%购房者为外来人员。目前，宜州市的房地 产业处于理性的阶段，几乎不存在泡沫，不会影响全市房地产业的健康持续发展。 今年住房销售价格和销售面积出现小幅下滑， 主要原因为前期国家出台多项利市 政策、潜在购房者有持币观望的心理，并不代表房地产市场的饱和。随着各种利 市政策逐步出台，预计宜州市的房地产业将会继续稳定、健康、有序地发展，宜 州市房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。随着迎宾大道、江滨路、污水处理工程等一批重点项目的开工建设和中山大道基础工程的顺利完工，河池运达公司宜州一级客运站、新火车站、宜州监狱生 活区等项目及山水宜人公园生活城等项目的完工使用和江

44、滨路、黄莺路、南山路、龙岗路、九龙路等新旧城区连接线道路网建设，将形成宜州市中心城区的基本框 架。这个框架的搭建和交通瓶劲的突破， 极大地提高了宜州市城市化程度， 使其 能够更好与我区整体发展融为一体，给宜州带来了无穷的生机和活力！到那时， 龙溪大道（原铁路既有线）的开发无疑给宜州的房地产业锦上添花！同时，随着 人们地人居环境要求的提升，宜州市未来房地产业的发展势不可挡。 目前，已有 不少具备前瞻眼光的房地产开发商屯兵宜州，蓄势待发。三、项目土地价值判断及项目地块优劣势分析“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这是房地产界的名言。于是 便有人拘泥于地段的好坏。其实好坏只是相对的，关键是要弄

45、明白：这个项目究 竟处于哪个层次？好与坏是个说法，要紧的是能否赚钱。（一）土地价值一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果，项目的地理位置、环 境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘的素质等，共同决 定了该项目的土地价值。本案的土地价值各要素如下：1、地理位置本案地处黄莺路与龙溪路交界处，中山大道以北，市政中心的正北侧。项 目用地面积54153平方米（包含A、B、C、D四个地块），建筑面积135383平方 米，地形整体条件较完备，部分用地在利用山水宜人基础设施方面， 可以满足“七 通”条件；土地现状为桂星焊材厂，工厂附近为菜地、池塘、旧铁路、工厂员工 宿舍，土地绝大部分坚实

46、、平整，地块属于较理想的建筑用地。2、周边环境自然景观A、前方景观（南方）近处是山水宜人、市政广场，中山大道南侧市政中心，远处为火车站、连绵 起伏的青山。前方视线开阔明朗，给人清新的视觉享受。B、后方景观（北方）后方还是处于尚未规划建设的田地、 菜地、池塘，是本案视线较为不佳的地 方。C、左方景观（东方）紧邻山水宜人小区近景视线极佳， 绿草环抱、建筑色彩明快；稍远处还有市 政广场的喷泉水景、雕塑石廊。D、右方景观（西方）本案西方是二桥路（迎宾大道）、城西工业园，视野较为开阔，连绵起伏的 青山，缺乏近景，远景有梦幻般色彩。人文、历史景观A、公园等自然景观100多亩的市政公园，是城市稀有的中央公园

47、，绿色生态、休闲写意。B、历史古迹、人文景观：；较远景观综述从地块周围环临的景观及远景视野开阔程度看，东、西、南、北四个方向 景观中东南边方景观不错，西北边景观因尚未开发、场地空旷杂乱等景物而大打 折扣。总之，地块周围景观观景性不强。但本案地块规整，占地面积大，可通过 环艺设计来弱化周围景观不佳的弱项。3、环境、污染水、空气、土地污染情况本案所用地范围外，荒草布满地表，苍蝇、蚊子及其他虫子较多，居住环 境一定程度受到影响。噪音污染本案属于市政道路交界处，车流量大，噪音会影响到小区的宁静。社会治安状况本案由于地块被分割成五块，无法实现封闭式管理，社区居民感到居住环 境私密性差。4、地块周围的交通

48、条件城南的公共交通条件中山大道上有多条公交线路 2、8 9、10、12直达市区各地。中山大道南 侧有汽车总站和火车站。地块与公共交通的连接本案所处地块距中山大道有一段距离，紧邻的黄莺路可贯通至中山大道， 由于龙溪路建设施工尚早，黄莺路可作为小区车行、人行的主干道。交通条件综述城南地块的公共交通可谓便利。60米宽中山大道，是宜州少有的城市形象 主干道，56条公交路线直达老城区，随心切换城市与自然，坐拥黄莺路与龙 溪路四通八达的交通干线。5、配套设施菜市场中山大道以南规划了一个菜市场，城南新区居在买菜购物的消费需求上不 假外求。商店、购物中心新区的商店、超市匮乏，但本案商业街与山水宜人商业街可为社

49、区与周边 居民提供便利。学校、医院附近有第六小学、实验学校和中医院，教育、医疗配套齐全。银行、邮局、酒店建设银行、农业银行、中国银行、邮政局林立中山大道。休闲、娱乐场所等区域内拥有100多亩超大市政公园，小区有高级会所提供休闲娱乐。（二）项目地块优劣势分析（SWO分析）“知己知彼”和“自知之明”都是一个赢家不可缺少的品质。俗话说：追鹿 者不见山。房地产经营者既能钻进去，又可跳出来。更何况，最难认清的面孔往 往就是自己的。优势（S）分析区位：本案所处区位是未来的城市中心，将发展成为宜州的政治中心、商 业中心、金融中心、文化中心。区位先天优越，尤其是政府引资三亿修建的龙溪 路贯穿本案，与黄莺路交汇

50、，将形成繁华的商业金融区。地块：该地块近邻山水宜人，山水宜人已在宜州购房消费群体内心成功塑 造“宜州第一盘”的高品质形象，我们项目在规划上完全有能力超越其品质，在 此基础上成功打造“宜州首席富人区”。（宜州第一城）交通：交通网络四通大达，出行购物极其便利。配套：菜市场、学校、医院、银行遍布周围，配套设施一应俱全。2.劣势（W）分析及化解策略2.1劣势分析 1）本案地段成熟大致需要五年左右时间， 先期入住的客户生活较不便，影响其对本案的评价2）本案通过置换变性的地块，虽相对规整，但周边空地还是农田荒地，一 定程度上影响小区的品质。3）本案被龙溪路与黄莺路分割成4个小地块，项目提高了整体规划的难度

51、， 同时无法从整体上实现封闭式管理。2.2化解策略对1）的化解：为提高住户生活上的便利，可充分利用沿街900米商业规划，在交房时配备满足业主日常生活需要的商业设施。对2）的化解：通过建筑的退让与围合，将小区与周围环境形成一定的区隔， 不至于影响小区生活品质。对3）的化解：建议通过智能化管理，四个地块分别采取一个入口，最大程 度地确保小区住户的安全。机会（O）分析项目的开发的时机正处在宜州市经济快速发展、 城镇化步伐加快的历史阶 段，房地产业的开发也在一个起步初期，还处在卖方市场状态。随着中山大道、黄莺路、龙溪路市政工程的完工，项目交通形象将大大改 观。宜州市已实现了从农业主导型向工业主导型的历

52、史性转变，今后 5年的工 作要点中，强调要坚持走新型工业化道路，强化工业主导地位。工业化的不断深 入，人们的居住观念和居住习惯也必将随之发生转变。宜州市地级市的成立，将脱离河池市的代管，在经济发展的道路上，特别 是旅游经济的道路上实现质的飞跃。 宜州旅游市场活跃，外来人口增加，必将带 动当地的消费，从而带动居住需求的增长。关于商业金融区与龙溪路的规划，暨逐步把龙西路一带打造成为集商贸、 金融、餐饮、娱乐、休闲、居住于一体的现代商业金融中心，呈现一片欣欣向荣 的商业繁荣景象。威胁（T）分析及规避策略4.1威胁分析1）本案周边及中山大道两侧尚有 56块已被拍出的地块，预计几年内不少楼盘将陆续入市销

53、售，城南房地产市场竞争日趋剧烈。 2）宜州市外来人口较少，客源有限。老城区的楼盘与城南新区楼盘差价不 大，甚至持平。一些客户受到老城区成熟配套的吸引而放弃城南，不可避免地分流了一些优质客户。4.2规避策略1）项目力求做好差异化，明确市场定位，在配备较完整的推广营销方案的 前提下做好执行，以专业化的营销手段让本项目一经推出， 便以鲜明、醒目的形 象吸引客户眼球，给客户以信心，赢得到目标客户的认同和购买，从而在市场竞 争中处于主导地位。2）突出性价比，注重楼盘定位与产品细节规划，加大整体形象包装、营销 推广，在宜州树立起多个第一，赢得消费者口碑，最大化吸引宜州城乡绝大多数 潜在购房客群。（三）结论

54、从项目地块性质来看，本案地块符合住宅建筑用地。根据SWOT分析，该地块在区位前景、地块、交通、配套方面具明显的优 势，但从区位成熟度、地块用地状况来看，项目不可避免存在劣势，但随着城市 化进程的加快和商业用地价值的最大化，项目开发前景相当可观。四、可提升价值研判美食家评判厨师的水准，常以“家常菜”为依据。珍禽野味不算数，把萝 卜白菜“做出来了”才叫真功夫。其意就是：从平凡中挖掘不平凡，最大限度激 活事物的潜能，才能形成真正的竞争力。房地产项目的可比性并不简单在于价格和利润。如果听说哪个开发商将住 宅楼卖出了每平方米3万元的天价，也不必急于钦佩得五体投地。若项目本身的 潜在价值是每平方米3.5万

55、元，那么该开发商就并非一个高手了。相反，假如某 地段公认只能盖出3500元每平方米的房子，而你却能做到4500元每平方米，而且卖得不错，才称得上是真正的成功。那么，如何最大提升项目的价值？如何进行可提升价值的研判？利润就象是海绵里的水，只要愿意挤总是会有的。要想深入挖掘房地产项 目的潜在价值，必须“从头压挤每一个环节”。如下：（一）类比土地价值如前所述，从相邻地块性质、环境、配套、交通、景观等多方面综合判断, 本案地块的单位建筑面积类比价值在 2600元（均价）左右。（二）规划能力对于土地价值的提升1、小区整体风格本案的总体规划在于创建一个回归自然、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的社区。在具体

56、的小区规划上，本着 21世纪居住建筑人性化的原则，在整体 规划上，作为13万平方米的大规模社区应突出以下特点：注重小区布局合理性、均好性，交通组织人车分流，小区内营造水景，户车比要有一定的超前意识。建议小高层与多层相结合，与多层为主，沿街黄莺路与 龙溪路交汇的四个点布置小高层（也可作为写字楼用途）,每个地块建筑间呈半围 合布局，留下较大空间布置中庭景观，达到建筑与景观交融。2、建筑风格顺应消费者对人性化住宅的心理需求，采用现代派建筑形式，树立小区形象。?在立面造型上，采用三段式设计，充分运用丰富的西方古典建筑符号 和线条，凸显建筑外檐设计的出色及亮丽；凸窗弧线设计，落地式飘窗，丰富室内空间和提

57、高室内采光度；加上外墙的高级涂料，使三个组团色彩协调统一。?在小区轮廓设计上，讲究住宅的错落有致，摆布有序，三个组团的顶部 造型要丰富，突出整个小区的轮廓线丰富、优美。一定要优于周边所有楼盘，窗 套、门廊等细节的处理上，步步要到位。新古典主义立面形态，强调细节，强调尺度，强调构件之间的比例，强调外墙及屋顶材料的色彩、线脚、竖形窗、简约柱式、丰富的光影变化。建筑群 体之间考虑高低错落，赋予建筑以层次和韵味。2、小区配套小区的配套设施要求时尚、齐全。基本做到既能满足小区业主日常生活的 需要，又能满足现代人对现代化住宅的消费需求。?针对周边生活环境，设立商业配套（超市、综合商场、文教用品商店、 美容

58、美发院、餐饮店等）。?区内配业主会所，丰富小区文化，如：健身房、棋牌室、图书室、品茗 室）?时尚齐全的配套，如多重智能安防系统、老年人活动中心、社区医务室、 托儿所、露天架空层康体园、亲子乐园等，提升小区的附加值。3、景观环境充分发挥小区的建筑环境概念设计，大胆地通过人造丰富小区景观层次， 以环艺的质素提升小区品味和档次。水景喷泉、雕塑景观、组团式绿化、欧式亭廊、下沉式广场、木栈道、花架、景墙、乔灌木等，注重景观的生动性、趣味性和参与性，人景交融，将景观 营造成一种文化。（三）单体设计本案户型设计要求经典实用，功能多样。单体采用经典平面，大厅小卧室， 明卫明厨；户内可自由分割，户与户之间可自由

59、调整。主力户型以120150平方米的三、四房为主，并引入入户空中花园等创新户型设计（在当地暂时没有同 类产品出现）户型设计方面：建议1）入户空中花园设计，开门见绿，引景入室，景观 从公共空间延伸至私密空间；2）注重户型设计的私密性，邻里之间的窗户错开， 避免对视；3）大起居厅小卧室双阳台设计，主卧面积可稍大，其余空间紧凑一 些；4）适当配比少量小错层，提高居室空间的层次感；5）顶楼均做为复式户型单元；6）全明户型设计，力求采光通风俱佳；7）厨房设计尽量方正，若长方形 规格，进深不能超过3.7米。1、其户型比例建议如下：（1）按户型分户型平层或错层复式合计一室一厅两室两厅三室两厅四室两厅比例5%

60、15%50%20%10%100%（2）按面积分面积40-60 m290-110 m2110-130 m130-150 m150-250 m合计比例5%15%50%20%10%100%2、建筑单体高度建筑单体高度控制在12层以下，912层的小高层控制在4-5幢，其余为78层的多层住宅，建议均配带电梯。（因人口步入老龄化，基于人本关 怀设计理念，县级城市高档社区配备电梯是一种趋势。）将建设建议归纳为一句话，即：商住结合，户型设计应顺应市场需求。由 于处于交通干道内，商业面积较大，力求商业价值最大化。规划业主会所、足量 停车位和主题广场等。其中，依据目标消费群体的定位，车位占总户数比例：约 为30%