淮南丽景项目商业营销规划思路

1、淮南阳光丽景营销规划报告无锡有巢置业顾问.目录淮南宏观市场分析1谢家集区域市场分析2工程市场定位3工程运营规划4.淮南宏观市场分析1.一、城市背景 淮南历史悠久、立市年轻，资源优势突出 我国53座特大城市之一，享有地方立法权 淮南近年来经济开展非常迅速 合淮加速同城化，开展潜力宏大. 1952年建市，享用地方立法权。 1985年被国务院同意为对外开放城市，是安徽省城市人口超越100万、建成区面积超越100平方公里的“双百城市之一。也是我国53座特大城市之一。 淮南同时也是安徽省重要的工业城市。全市构成了以煤炭、电力、化工为支柱，医药、建材、纺织、机械、电子、轻工、高新技术等门类较齐全的工业体系

2、，拥有工业产品万余种。淮南市位于中国华东腹地，安徽省中北部，是中国亿吨煤基地、华东火力基地和煤化基地，人口规模仅次于省会合肥。 二、淮南概略淮南概略地理位置.淮南概略-五彩淮南黑色：煤炭的富集地-代表了淮南得天独厚的资源特异。淮南煤田是黄河以南、特别是东南地域资源条件最好的煤田，也是规模最大、最后一块整装煤田！远景储量444亿吨，探明储量153亿吨，约占安徽省的71%，华东地域的32%，占全国19%，煤炭行业拉动作用明显。红色：火电的输出地-代表了淮南冠誉全国的产业特质。淮南能源城，这是一座被历史所铭刻的新中国电力工业“摇篮。“皖电东送承载着安徽崛起与东进梦想的第一缕电光，从淮南输出，绽放在长

3、三角地域的夜空。淮南新上马的火电机组占“皖电东送总装机量的85%以上，是“皖电东送当之无愧的“领军主力。是全国6个煤电基地之一。到2020年，将建成装机总容量将到达2000万千瓦时的火电基地。发电才干将超越长江三峡水电站。成为名副其实的“火电三峡。 .蓝色：生命的来源地-代表了淮南博大精深的文化特点。1962年发现、1979年命名为“淮南生物群及其主要组成部分“淮南虫，在人类来源和地质构造方面引起全球关注。1984年莫斯科国际地质大会，将“淮南虫定名为“地球上的生命鼻祖，八公山那么被公以为“地球上的生命来源。这个发现把达尔文关于生命来源缺乏6亿年的提法向前推进了2亿多年。 白色：豆腐的发源地-

4、代表了淮南源远流长的历史特征； 白色的豆腐，发端于2000多年前八公山麓。记载：豆腐之法，始于汉淮南王刘安。八公山遂成为天下豆腐的发源地。 中国豆腐文化节曾经胜利举行了17届。中国豆腐文化节被评为“中国节庆产业十大品牌节庆，成为淮南走向世界、世界了解淮南的窗口。 绿色：生态的宜居地-代表了淮南充溢希望的未来特征。 . 淮南在清代末年因煤矿而建镇； 主力矿井9座，主要为谢一矿、谢二矿、顾桥、新集等矿井； 由于矿区分布不集中，除了主城区外，随矿建镇的城市开展方式就构成了点多线长，城乡交错，大分散、小集中的城市格局； 城市开展：大力实施新型工业化、城乡一体化、和淮同城化、创新推进、可继续开展六大战略

5、。淮南作为能源城市，居民人均可支配收入较高，消费与投资才干较强。城市化率较高，现代效力业开展空间大.宏观经济分析-经济总量2021年，淮南市GDP 673.5亿， 增长率均坚持在10%以上，淮南市房地产市场正处于快速开展阶段。人均GDP约29806元，折合4784美圆。 三、宏观经济分析.淮南属于典型的工业城市, 第二产业作为支柱产业的位置越来越明显。 2004年以来，淮南市加快国企改革，煤、电、化三大支柱产业作用显著加强，较大地拉升第二产业比重。 第二产业比重由2004年的52%上升到2021年的65%。农业等第一产业比重进一步下降，2021年降至7.8%。第二产业成为淮南主要经济支撑产业。

6、未来几年第三产业将会有现状的27.2%添加到32%第二产业带动，第三产业未来开展空间大宏观经济分析-三产权重.2004-2021年，淮南人均收入增幅超越100%，根本以每年1000元的速度提升，这主要得益于依托煤炭、电力以及化工等行业职工工资的拉升及房地产业的可继续开展。社会财富迅速积累，为商业地产的提升开展，奠定了坚实的根底宏观经济分析-人均可支配.从2021年开场，淮南房地产资产投资明显增大，年均增幅达40%以上，进入一个高速开展期。 2021年开场，房地产投资增幅高达36.7%，超越100亿元。淮南房地产市场增长迅速。宏观经济分析-固定资产投资.淮南经济继续高速增长，显示淮南商业市场处于

7、平稳开展期，商业地产开展市场宽广；淮南正处于城市化进程的加速阶段，估计未来几年城市规模将进一步扩展；淮南市人均可支配收入均呈现逐年增长的趋势，社会财富迅速积累，为商业地产的开展提供了有力支持。淮南固定资产投资每年度以百亿元速度增长，房地产投资每年以30%以上的速度增长。正在实际中的合淮同城一体化，为淮南带来了新的经济增长点和开展动力；而大通湿地生态区将承当起“缓解城市扩容压力与“构建新老城区桥梁的双重功能。小结：有巢观念.行政区划分 截止2021年，淮南市辖5区1县1个社会开展综合实验区1个经济技术开发区，46个乡镇，19个街道，221个社区居民委员会，573个村民委员会。五区：田家庵区、潘集

8、区、谢家集区、八公山区、大 通区、山南新区一县：凤台县一个综合实验区：毛集社会开展综合实验区 一个经济开发区：淮南经济技术开发区 面积：截止2021年底，全市总面积2596.4平方公里，其中市区面积1566.4平方公里，凤台县面积1030平方公里。城市建成区120多平方公里。政府 ：淮南市政府位于田家庵区人口 ：全市户籍人口242.5万人。其中非 农业113.3万，常住人口230万。 全市城镇单位从业人员30万，煤 炭行业从业约12万，占比40% 四、城市规划.合淮一体化规划图合淮同城化的战略带动淮南快速开展的同时，也带走了部分的消费客群。合淮同城化开展战略：依托合淮两地相近的文化、产业优势的

9、互补和区域交通相近的时机，打造“两心一廊两翼的空间格局；合淮同城化战略目的：城市一体化、经济一体化、文化一体化、交通一体化、环保一体化；合淮同城化将打造安徽最具竞争力和辐射力的新经济结合体和中心城市，淮南市将在同城化进程中得到全面开展，同事也将严重分流淮南本地的客群。合淮同城化.“一主： 指淮南主城区，包括东部城区、西部区域、南部城区三部分。是市域未来重点培育的增长极核，吸引人口集聚的重点地域。主要承当区域性效力功能，辐射范围分散到市域以外。“两副：指市域内2个副中心城市，即潘集区驻地、凤台县城。是区、县域的综合性效力中心，主要辐射本区县及部分相邻县市。“三区：在全市构成三大城镇开展片区，即南

10、部城市开展区、北部城镇开展区和西部城镇开展区。16西部城区居住用地1184.34公顷，人口容量38万人左右东部城区主城区居住用地2415.33公顷，人口容量77万人左右。山南新区居住用地1578.36公顷，人口容量60万人左右以中心城市为节点，以高速公路和市域主干公路为依托，构建“一主两副三区的城镇空间开展构造。淮南城市未来开展规划.城市确定了东进、南扩、北联和西调的城市拓展空间；其中东进、南扩是城市开展的主向；东部城区：淮南市经济技术开发区，工业化和城市化的拓展区；北部新区南部城区东部城区西部城区东进是城市开展的主向，本工程位于淮南市东部城区，是城市开展的主要方向，未来趋势利好。城市确定了东

11、进、南扩开展主向，工程处城市重点开展区，开展前景宽广重点开展方向及区域.淮南市主城区主要向南开展，在舜耕山以南构成新城区。其他次要开展方向为：东部城区拓展以经济技术开发区为主体的东部片区；西部城区重点改造更新 的区域位于蔡新路两侧，新建区域主要为卧龙山工业区和蔡寿路以南的区 域；南部新区托合淮路，向两翼展开。东部城区：近期充实完善以淮南化工厂为中心的西部片区。改造以龙湖路为主轴的中部片区。拓展以 经济技术开发区为主体的东部片区。到2021年，东部城区建立用地总面积为71平方公里。西部城区：重点是加强根底设备建立，改造更新老住宅区，完善公共配套设备，治理八公山风景区周 边环境。在此根底上适度向南

12、扩展。西部城区重点改造更新的区域位于蔡新路两侧，新建 区域主要为卧龙山工业区和蔡寿路以南的区域。沿矿路以东部分停产煤矿要逐渐退出，用 地置换为生态绿地。到2021年，西部城区建立用地总面积为31平方公里。南部新区：新区的建立重点是先期建立根底设备，拉开新区框架，用地功能以居住和教育为主，开展 无污染工业，预留行政中心搬迁的能够性。近期建立区域依托合淮路，向两翼展开。建立 时序由西向东，由北向南递次推进。近期南部新区建立用地面积到达16平方公里。.田家庵港G206国道合淮高速滁新高速合淮铁路高铁站水运至蚌埠方向高速至合肥方向火车至合肥方向高速至阜阳方向城区交通表示图火车站合淮区域交通规划图区域内

13、逐渐完善的交通体系将进一步提升工程的外在影响力和内在的凝聚力。合淮高速、城际高铁、轻轨和新桥机场航站楼的的开通，淮南将逐渐构成立体化交通网络体系，以实现26分钟直达合肥，与蚌埠和阜阳等城市多方位对接的局面；工程位于国庆路东段，国庆路为城市主干道，贯穿淮南市，但目前人流量车流量较少；随着城市东进的规划方向，东部新城的交通道路将会进一步完善，工程价值将更易于实现。交通是商业开展的首要要素，淮南市的交通便利将为本案提供强大的人流及开展保证。交通情况.淮南城市商业开展现状田家庵区是目前淮南行政中心、商业中心，密集程度高。但规划混乱，整个区域可共开展的空间狭小，已无法满足现有的开展需求 目前淮南市政府位

14、于田家庵区洞山路； 商业中心主要集中于“商贸，包括家乐福、肯德基等聚集人气的商业； 根据预测，到2020年淮南市人口开展到290万人，其中城镇人口249万人。城镇人口规模的扩展必然要求用地空间相应扩展。大通湿地生态区承当着中心老城区人口外溢的重担。五、淮南商业情况.淮南远期商业网点规划：3个市级商业中心区田家庵、西部城区、山南新区5个区域商业中心区潘集区、大通区、洞山、开发区、大学城40个社区商业功能区泉山路、惠利花园城、裕安、天桥、老龙眼、谢家集等社区商业 15条特征商业街，组成不同层次的商业网点空间规划商业工程超越40个，面积超越90多万方由传统的单核商圈，向多元化的城市时髦商业体转变，提

15、高商业辐射才干。淮南商业开展将走向多元化，本工程的开发与城市商业的开展态势相契合。山南新区西部城区本案田家庵凤台区潘集区大通区重点开展方向及区域.淮南从单核商圈向多核开展，本案地处东进南扩的主轴上，商业潜力宏大。山南将开展为行政、会展、文教、现代化商务中心；八公山将开展为集旅游、购物、餐饮、休闲为一体区域级商业圈；经开区将开展为大型的商品买卖市场以及物流配送中心；滨江商圈将开展为区域高档住宅，集休闲文娱于一体的商业中心；凤台将开展为县域级的商业中心。早期：老城商圈，以渡口带动商业开展，全盛时期为七、八十年代；范围北至淮河路、南到国庆路呈丰字形分布；从零售逐渐向专业市场转变，人气正逐渐下降，商业

16、功能正逐渐被其他商业区替代；现行：田家庵商圈，90年开场起步；范围以龙湖路为中轴，东至人民路，西到陈家岗路，南至舜耕中路，北到国庆路；将开展为集地下和地上商业为一体的多功能商业聚集区；未来：位于处在城市中心商圈与未来区级商圈过度地带，是城市“东进南扩“的规划战略的主轴线，工程开展潜力较大。本案：东进南扩淮南城市商业开展.城市商圈整体规划商业效力设备按市级、片区级和居住区级三级配套。第一商圈东部商圈：东部城区规划一个市级商业中心，以国庆路和龙湖路的“龙湖商圈为根底，与商贸文化广场，家乐福时代广场，商贸，商之都，华联，新百，新天地，大润发等大型商业为主的商业体构成了淮南较为稳定的商业群体及较为稳定

17、的消费群体，是目前淮南第一大商圈。在现有根底上逐渐改造、完善，扩展规模。金融、商贸及办公设备在朝阳路一线规划。在东部城区的洞山片区、大九片区、田东片区规划3个片区商业中心。.第二商圈南部商圈：南部新区规划一个市级商业中心，位于中心区西部，金融、商贸及办公设备集中安排在中心区。在南部新区西南片区、东南片区规划2个片区商业中心。以南部山南新区为主的城市开展区商圈，目前处于开展阶段，潜力较大。第三商圈西部商圈：西部城区规划一个市级商业中心，位于西部城区中部，在八公山片区规划1个片区商业中心。以西部城区八公山区和谢家集区构成的西部商圈。此商圈主要效力西部消费市场，客户较为稳定，潜力较大。.25淮南专业

18、市场淮南现有百货公司 淮南现有购物中心 已进驻淮南零售商 香港街建材市场合肥百大淮南购物中心 淮南家乐福时代广场 大润发超级市场 凤台亿联皖北五金家具城安徽商之都 淮南东方国际百盛购物中心 家乐福超级市场 八公山长江商贸城淮南百货公司 淮南世贸商城（在建) 华润苏果超级市场（多个） 龙湖南路淮南美食街淮南华联商厦 龙湖路1号 安徽红府超级市场 陈洞路教院电子产品和电脑市场新百购物中心 淮南世纪阳光商厦 安徽合家福超级市场 田区香港街明智小商品批发市场新天地中央广场 淮南长江商贸新区 屈臣氏等淮南国际汽配城百大购物中心 城市主要商业形状.能源城市属性决议了消费客群的特质，消费需求大、投资才干强都

19、将为本工程未来的顺利去化提供重要支撑；淮南地处合肥都市圈中心，间隔省会城市合肥仅1个小时的车程，地理位置优越，商业辐射便利。淮南曾经开通的高速铁路和已建铁路，及多条高速路网和淮河构成优秀的水陆立体交通网，便利的交通环境，为淮南的未来开展，彻底翻开空间。工程地块处在城市开展主流方向上，开展前景看好，伴随区域交通优势的进一步凸显，对专业市场运营及关联产业开展有较大利好；淮南商业开展整体处在大晋级阶段，不仅仅表如今城市商圈的多核开展，也同时表如今新型业态的逐渐引导上，本案与城市商业开展趋势准确契合。小结：有巢观念.谢家集区域市场分析2.一、谢家集概略1、地理位置淮南西部位于淮南市西部城区，包含谢家集

20、和八公山两区。西部城区东接淮南田家庵南接山南新区，西连寿县，北临凤台，是淮南三大城市商圈之一。2、行政区划八公山区辖3个街道、2个镇：新庄孜街道、土坝孜街道、毕家岗街道、八公山镇、山王镇。共有25个社区、21个村委会。区政府驻新庄孜街道。谢家集区辖5个街道、4个镇、1个乡、1个民族乡：谢家集街道、蔡家岗街道、立新街道、谢三村街道、平山街道、望峰岗镇、李郢孜镇、唐山镇、杨公镇、孙庙乡、孤堆回族乡。共有45个社区、56个村委会。共有45个社区、56个行政村。区政府驻平山街道。、淮南西部人口总面积380.7平方千米。总人口约为55万人2021年末 西部城区谢家集.八公山经济目的指标名称2007年20

21、08年2009年2010年国内生产总值（亿元）26.8728.7 35 40第一产业（亿元）0.510.469 0.5 0.6第二产业（亿元）17.3322.06 25.22 27.8第三产业（亿元）9.028.39 9.3 11.6全社会固定资产投资（亿元） 8.353.095.668.39财政收入（亿元）1.041.3 1.58 2.08地方财政收入（万元） 47904962 6630 9217在岗职工人均工资 （元） 272872950030700社会消费品零售总额（亿元） 8.3310.5 55.3规模以上工业增加值（亿元）3.053.7 3.79 4.42农民人均纯收入（元） 492

22、957206298 7117城镇人均可支配收入（元） 12291132001499815480.谢家集经济目的指标名称2007年2008年2009年2010年国内生产总值（亿元）44.9951.9358.49 66第一产业（亿元）20.522.62.82 3.1第二产业（亿元）23.1227.54 33.41 36.8第三产业（亿元）19.3521.79 22.26 24.1全社会固定资产投资（亿元） 5.166.7817.2627财政收入（亿元）1.381.67 2.21 3.05地方财政收入（万元） 67098327 10600社会消费品零售总额（亿元） 15.831922 23.1规模以

23、上工业增加值（亿元）21.536.6 7.6310.4农民人均纯收入（元） 409748395293.85929城镇人均可支配收入（元） 109501204713573.5 14930.国内消费总值逐年添加，但增速、增值相对较慢、较小，其中以煤炭为主的第二产业增长速度最快并增幅平稳；第一产业农、林、牧、渔业增长缓慢，第二产业采矿、制造业、建筑业增长迅猛，第三产业效力业增长较快，阐明八公山和谢家集政府开展的重点为在稳步提升第二产业的根底上，大力开展第三产业；由于社会加大固定资产的投资总额，使得西部两区财政收入增长较快；在岗职工工资逐年添加，同时带动了人均可支配收入在逐年增长，在收入程度逐年增长的

24、同时也带动了消费的增长，但是八公山目前的消费市场较为落后，根本以传统的商业街为主，缺乏大型集中商业，已不能满足人们的日常消费，因此导致大量消费者外流；西部两区消费者对衣、食等生活必需品方面所占消费支出的比例较高，增长幅度较大；从恩格尔系数判别，市民仍处于满足根本生活资料层面，整体消费程度不高，其影响了商业的开展，导致支撑商业的根底比较薄弱。小结：有巢观念.目的、体系二、谢家集商业规划目的：八公山区以蔡新北路与建北路为中心的商业中心； 谢家集区以蔡新南路与卧龙山路为中心的商业中心。 立足淮南西部，带动西部，辐射凤台、寿县。要求：业态明晰、功能完善、特征突出、辐射力强体系：零售体系：规划合理、层次

25、清楚；市场体系：功能齐全、规范有序；组织体系：构造优化、制度创新的；商业支撑体系：“软硬结合、协调开展。.规划重点：市级次商业中心或西部市级商业中心以建北路，蔡新路交叉为丁字型为辐射，东以沿矿路，西以八仙街，南以建北路，北以蔡新路为界。本次规划着重对其进展业态调整、功能开发，进一步延伸新的运营效力领域，完善运营效力功能。其中：建北路区域：是规划市级商业中心的中心区域。本区域规划按照控制总量、调整构造、提高档次的原那么，重点开展大型超市、专业店、精品店、小型专业特征市场、休闲文娱、影院、特征餐饮等开展重点：西部城区：重点是加强根底设备建立，改造更新老住宅区，完善公共配套设备，治理八公山风景区周边

26、环境。在此根底上适度向南扩展。西部城区重点改造更新的区域位于蔡新路两侧，新建区域主要为卧龙山工业区和蔡寿路以南的区域，沿矿路以东部分停产煤矿要逐渐退出，用地置换为生态绿地。到2021年，西部城区建立用地面积为31平方公里。商业规划规划.三、区域商业特征中心商圈次级商圈现有大型商业网点西部商业目前主要集中在蔡新路向南一带，聚集西部一切品牌专卖店、通讯、文娱、饮食店等等，是西部商业比较集中的黄金地段，主要卖场有：华联商厦、淮矿白马、合家福、长江商贸、世纪阳光、苏果等等；还有各种运动和服饰品牌专卖店、中西式特征餐饮、部分精品店为补充，以点带线，以线圈面，从而构成淮南西部商业中心区域。 蔡新路商圈分布

27、.商业类型百货店：华联商厦: 座落在谢家集商业集聚的黄金地段，交通便利，以百货为主体， 超市面积很小在本地域有一定的影响力。淮矿白马:是淮南矿务局开发引进的白马服装城，定位中低档与时髦，商品组合满足西部和寿县消费群体。世纪阳光百货：位于蔡新路与平山路交界，以百货运营为主，淮南本地品牌，运营情况良好。 超市：苏果超市：商品群众化，以市民日常消费品为主，运营情况较好，在蔡新路上有2家大卖场。合家福超市：安徽百大的下的连锁超市，在平山路上有1家社区性超市，位置较偏。如海超市：上海如海超市在淮南的加盟店，装修、陈列、笼统都比较差。人民超市：座落在谢家集卧龙山路，是西部比较早的超市，店面太小和种类太少。

28、.商业街：八公山步行商业街：笼统比较破旧，缺乏专业管理，购物环境比较差，但人气较旺。家居建材广场：长江商贸家居建材广场：商品配置较全，位置较偏，成交量和成交额都不高。家电市场：五星电器：大型家电连锁商场，位置良好，刚进入西部时间不久。幸福树家电城：在谢家集老城区，位置较偏，人流量比较大。 .长江商贸城华联商厦华润苏果熙城熙园西城国际佳城国际广场本案个案特征.佳城国际广场 开发商：淮南佳城房地产开发地址：八公山区蔡新路与建北路交汇处工程描画：living mall式城市综合体，总建45万方，24万方体验式步行街，商业业态包括苏果超市、百货、服装、餐饮、文娱、休闲、儿童城，其中儿童城面积为6000

29、方左右。目前尚未开盘，售价未定，商铺前四年一致招租，年返还租金6%。 .熙城熙园 开发商：淮南市康城房地产开发地址：淮南市蔡新南路与夏郢孜路交汇处工程描画：百万平米西部都会中心，住宅共35万平米，3000余户。 20万平米商业，集家乐福、休闲购物公园、商用写字楼、星级酒店、电子城、影院、青少年主题商城、游乐园、美食街等多种业态于一体。商铺一楼沿街50-100平米，价钱为3.2万元/平米，一楼内铺20-100平米，价钱为1.4万元/平米，二楼1万元/平米，三楼6000元/平米，三年返租，年租金7%。住宅高层3600元/平米，多层3900元/平米。 .西城国际广场 开发商：淮南金宇房地产开发公司地

30、址：淮南市卧龙山路原谢二矿俱乐部蔡新路旁工程描画：总建22万方，住宅售价3700-3800元/平米。商业6万多方，商铺准现房销售，好又多、横店影城已签约，业态包括餐饮、电器卖场、快捷酒店、休闲文娱中心、家居等，一楼沿街商铺130平米起，售价3.2万元/平米，内街面积80平米起，价钱2万元/平米，二楼至四楼整层或半层销售，无包租返租政策。.八仙街商业步行街调研商铺数量80家业种分布业态 数量 所占百分比服装鞋帽类 64 80%化装品 4 5%箱包皮具 3 4%其它 9 11%.熙城城市综合体佳城城市综合体西城综合性商业 结论各商业形状都有其准确的市场定位和消费客群定位，没有构成明显的差别化运营，

31、业态重叠部分较多，并没有构成部分上的优势。因此，本案商品质量规范如何量化将是我们面临的重要课题之一，“西城和佳城工程将成为本案的主要对手。区域商业中的商品质量有着明显的“阶梯状特征，从品相、品类和质量上差别较大，使得整个区域商业开展呈现不平衡形状。质量高全业态质量较高主题化质量普通主题弱个案质量特征分析.区域现有商业体量较大，整体质量感、笼统感、聚合力较好，本案只需在某一业态上构成规模化，成就工程品牌质量时机区域现有商业街区运营主题特征不明显，运营的业态，相互交叉，没有构成中心竞争力和部分优势区域商业涵盖了购物中心、超市及商业步行街，因此，我们只需在主题零售品或餐饮休闲类上寻觅市场突破点时机点

32、 规模 主题 环境只需发现工程所在区域商业市场空白，寻觅突破点，才干为工程定位指明方向。市场时机点分析.四、工程本体分析工程概略.1、工程位于谢家集蔡新路西侧，交通便利，周边商业配套完备，商业气氛浓郁。2、工程周边在建及老住宅区林立，消费客群基数较大。3、工程所处大区域的商业资源丰富，对未来招商运营奠定良好根底。4、随着政府对工程区域建立的投入及政策倾斜，工程未来开展前景较好S-优势W-优势T-要挟O-时机经过上述分析，我们对工程应该有了根本的认识。因此，工程如何定位、规划和商业运营将成为胜利与否的关键.1、目前工程周边商业商业形状较为落后，笼统欠佳。2、工程位于两大商圈之间，位置较为为难，且

33、竞争压力宏大。3、工程商业面积体量较小，较区域内其他商业而言，难以构成规模优势。1、工程所处区域内主题式商业缺乏，同质化情况较为突出。2、由于区域整体经济情况较好，人口较多，为品牌商家进驻奠定根底。3、工程商业部分构造工整，利于商业功能规划。4、准确商业定位和招商执行时工程胜利的关键。1、工程周边的其他商业将与工程构成直接竞争。2、周边商业资源有限，随着竞争加剧，有限商业资源将被紧缩。3、本地消费消费客群对工程的认可程度未知。如何吸引和调理周边客群将成为工程面临的主要问题之一。SWOT分析.从本工程产交通情况来看：本工程处田家庵、谢家集去凤台的主干道蔡新路，在两个传统商业区中间，无论从人流量还

34、车流量上看，都是有一定优势的，但竞争压力也较大。从西部各街道业态上看：西部的主要商业集中在以本工程边的八仙街、八公山步行街，还有集中在谢家集区的卧龙山路与平山路中间位置，其主要还是以服装为主，占了总业态的31.82%，其次是家电、建材、鞋帽、餐饮、美容美发、婚纱影楼、文娱等，而且佳城国际和熙园都有一定规模的儿童城及青少年主题商城、游乐园，对本工程儿童城的主题有一定冲击。 从西部各街道的商铺面积上看： 西部主要的商铺面积有47.65%在30平方以下，31平方-50平方的有20.75%，所以有68%的商铺在50平方以下，这就要我们在本工程划分铺位面积时，要充分思索这些要素从西部各街道的商铺租金上看

35、：有48.63%的商铺租金在50元每平方以下，有43.87%的商铺租金在50到100之间。所以整个西部的商铺租金并不是很高，阐明西部的消费程度还是很低，有较大的潜力。从竞争商业来看：除去现有的白马、华联外，从长久来看主要竞争对手是西城国际、熙城熙园和佳城国际，这三个综合体楼盘，无论从商业体量，还是住宅方面，从地理位置还是建立工期方面都比我们工程要强一些，所以加快工程建立争夺市场及准确定位是我们的重中之重。小结：有巢观念.五、总结经过上述分析和总结，为我们对本工程商业运营指出了较为明晰的方向工程周边消费客群基数较大。人均客单价上升、消费习惯改动，为商业运营提供良好根底准确的商业定位、有效的招商执

36、行及有力的商业运营措施将成为工程胜利的关键工程如何成为区域性标杆商业、如何分流和吸引区域外客群是我们面临的主要课题工程地处城市重点开展区域，经济情况较好，为工程商业运营提供良好开展空间工程所处地位置较为为难，区域内大型商业较多，将对工程运营构成直接要挟总结.工程市场定位3.中心原那么 主题性确定明确的商业运营主题，引入假设干主题及功能区，吸引商家和消费者，带动商业气氛. 差别性区域商业同质化景象严重，加之所处区位和体量缘由，必需走差别化及特征化运营的道路，在某一点上构成规模优势 整体性定位时应综合思索，各商业形状之间住宅之间构成笼统和质量上的提升。同时使运营者、消费者对工程产生认同感，在整体上

37、构成运营消费一致认识。 执行性确保工程参与者在运营、销售中获得既得的效益以及最大的附加增值效益。同时思索各业态商业运营者进驻工程的可行性。一、定位原那么.二、定位方案笼统定位功能定位主题定位城西区域主题消费理念、潮流、创意生活新领地集儿童购物、寓教于乐、女性消费、餐饮美食为一体的生活语汇儿童、女性主题式消费归属地，引导消费生活理念的风向标笼统功能主题工程利用准确的市场定位，翻开生存开展空间，使其三大中心定位元素相互交融、相互支撑，构成城西地域最具特征主题商业室内步行街。纯零售、商场化的主题时髦购物休闲商业体方案一：市场定位.女子五项儿童游艺餐饮美食儿童教育运动休闲服饰童装、童用、童玩业态组合方

38、案一：业态定位.方案一：例如儿童服饰女子五项儿童用品儿童玩具.儿童游乐儿童游艺电玩网吧.少儿教育才艺培训亲子互动主题摄影图书音像.特征餐饮主题餐厅咖啡茗茶主力餐饮.方案一：功能区分割定位-1F1F儿童主题乐园运动、休闲服饰专柜运动、休闲服饰旗舰店国际连锁餐饮.2F3F儿童服饰专柜休闲茶餐厅儿童主题餐厅儿童鞋帽专柜儿童用品专柜儿童玩具专柜女子“五项.图书音像专柜儿童教育培训机构儿童摄影机构美容美体、spa4F.组团层级精品购物休闲餐饮、图书教育培训儿童主题乐园儿童主题零售购物中心组团次中心组团外延组团商业配套方案一：商圈功能需求组合.笼统定位功能定位主题定位美味生活新领地休闲文娱嗨翻天吃、喝、玩

39、、乐、购一站式效力美食休闲、品味生活主题消费风向标笼统功能主题工程利用准确的市场定位，翻开生存开展空间，使其三大中心定位元素相互交融、相互支撑，构成城西地域最具特征主题商业室内步行街。商场化的主题时髦美食休闲综合体方案二：市场定位.方案二：业态定位旗舰餐饮中西特征餐饮生活文娱城市休闲M1M2M4M3.方案二：例如中式特征主题餐厅异国特征.咖啡茶社KTV、健身、SPA网吧电玩游艺.中西旗舰餐饮特征旗舰餐饮.方案二：功能区分割定位-1F1F儿童主题乐园精品购物生活、家居用品旗舰店、蛋糕店国际连锁餐饮.2F3F中式特征餐饮休闲茶餐厅西式主题餐厅中式餐饮旗舰店西式餐饮旗舰店西式休闲茶餐厅西式特征餐饮.

40、量贩KTV电玩、游艺网吧美容美体、spa4F.组团层级精品购物网吧、电玩、游艺中西特征餐饮中西餐饮旗舰店中心组团次中心组团外延组团商业配套方案二：商圈功能需求组合.核心业态业态分类说明旗舰餐饮美食国内外大型连锁餐饮一国内外知名餐饮连锁企业为主，全面提升项目经营品质中西特色美食国内外中小型特色餐饮以各种中外主题餐厅带动流行餐饮的趋势、摩登创意料理主题零售购物儿童主题购物儿童服饰、童玩20为国内一线品牌，40国内二线品牌，40%为国内二、三线品牌社区商业零售居民生活日杂、洗衣店、熟食、蛋糕、花店等休闲娱乐生活休闲以咖啡、茶社、桑拿、美容美体、健身、spa中心等专人服务为主流，以健康、家庭为基本核心

41、，推动住户及中产阶级在提高生命品质与生活关怀中文化娱乐内设儿童游乐场、KTV、游艺厅等，強調生活氛围的体验产业，包含了亲身、娱乐、教育与美学体验在內三、中心业态阐明.四、商业特征类别说明商业主题是一种强调生活氛围的体验产业，包含了亲身、娱乐、教育与美学体验在內它充分体现了以家为本的理念，营造和引导新的消费方式，引进了一种新的文化理念和生活理念引领时尚生活主题性商场，有其不同变化及特色，但不变的是追求流行、创意的差异化经营目标客层心理年龄十八至六十岁，具有明确爱好品味的城区顾客及外藉人士的白领阶层为主商圈范围城西区域住宅与商务人士为主商品特色经验性与象征性，购物商场成为一种生活提案，商品、摆设、

42、装潢等等，成为生活上的一种选择，虽然你不见得会立刻要买东西以欧美、日设计自营品牌为主及提增居家生活杂货、休闲商品及餐饮配比它不是最贵的、也不是最廉价、它不是最极瑞、也不是毫无品味、它是中规中矩、但仍让人感觉得舒服自在商品价位商品坚持精质主义，定价则采高贵不贵的超值路线，均价1000元以下中档空间形象国际文化交流和聚会的地点成为淮南年轻都会夫妇、情侣下班后，寻找时尚、个性品味、居家生活杂货商品及流行资讯的好去处.五、方案方式分析 考量因素商业类型商业模式功能布局运营模式未来发展儿童城零售类扣点重新规划内部动线自己运营投入相对较大，未来前景好休闲类租金平面大块分割美食娱乐城租金平面大块分割自己运营

43、前期投入相对较大，未来前景好电子城租金/整体租赁/奥莱城扣点重新规划内部动线自己运营投入相对较大，未来前景好书城租金/整体租赁/家居广场租金/整体租赁/.物业类型功能布局特点经营收费经营区域主题商场商品布局严格按楼层或区域分布扣点开场式室外商业街局部集中分布、剩余自由组合租赁独立门面L综合商业l混业经营与分区经营并轨租赁/扣点开场式/独立门面规划原那么 有序混业运营与分区运营相结合同档次品牌自在组合同档次同品类商品相结合休闲文娱餐饮业态集中纵向分布特殊行业业态独立分区建筑构造和面积满足运营需求六、功能规划原那么.七、各业态分布要求服饰同类商品区比较明显的位置；不喜欢与餐饮业互邻，店面不宜太深专

44、柜：50-80专卖店：200童装、童用儿童用品区域专柜：20-30背店：50-80运动休闲装同类商品区比较明显的位置，区域主通道80-200社区零售商业同类商品区首层50-200特色中西餐饮有独立出入口，动线深处可接受200-400旗舰餐饮中大型要有独立的空间（厕所），800以上休闲娱乐中大型要有独立的空间（厕所），客流量较多300-3000SPA、健身、KTV楼板载重量、给排水须符合其需求400-2000本工程内部店面应根据业态要求进展二次分割.八、各业态主要建筑功能要求停车场根据购物中心车库的效力对象主要是暂时客户的特点，建议在进口处对于月租车位采用非接触式刷卡的方式，对于时租，采用自动吐

45、卡记录信息的方式为防止在出口处，发生车辆堵塞的景象，建议在出口处设计双车道，两个收费口卸货场建议在卸货场附近设计百货超市库房，普通面积为百货超市营业面积的10%-15%卸货场附近设有垂直运货电梯，建议在货运区域内，至少分别设计一部客货两用电梯卸货场楼高及车道最小净高宜不小于2.8米，以便卸货及渣滓清运车辆进出留意用餐时间尖离峰客流量差别.超市根据超市要求内部柱距大于8米，一层层高不低于5.5米，二层层高不低于4.8米仓储区承重不低于800kg/、营业区承重不低于600kg/.配双回路供电及380V电，总供电荷载800KVA.配备2部自动坡道梯及1部3吨货梯。餐饮厨房灶台与竖向排烟风道的间隔不宜

46、超越15米对于大型餐厅，宜单独配备排烟风机，可以独立操作，以便于物业管理费用计量需设置油水分别器留意用餐时间尖离峰客流量差别公共空间内部配备完善的导视、导购系统及环艺美陈系统.九、空调建议规范位置夏季温度（度）冬季温度 （度）冬季湿度（%）新风量（立方米/小时.人）旗舰餐饮252030Spa中心24224040咖啡厅、茶吧24224040休闲娱乐25204020美容美体25204040中西特色餐饮242230主题零售261830.区域建议设计(LX)备注娱乐休闲300商业零售500深处要设计高一些主题乐园700照度比百货要高餐饮300根据装修风格变化入口大堂1000要求吸引外来注意升降机大堂200不宜过高，与电梯厅内过渡楼梯间50十、照明建议规范.十一、建议用电规范位置用电量(VA/平米)备注休闲娱乐区110主题乐园90商业零售区域130主要照明用电餐饮美食区90厨房350为西餐最大用电量.工程运营规划4.主题特征欢乐时髦大气包容丽景乐活城/西城汇.经过对工程根本元素的整合,充分表达工程的笼统及价值,可对以下命名进展论证一、工程命名.外埠周边本地消费客群招商客群* 本地与周边18-45岁为主力客群* 构成工程特征及风格商家以外埠为主5%外埠周边本地70%15%40%40% 如何吸引本地消费客群、如何引进本地外地招商客群将成为关键.本工程客群共分为二大类消费客群、招商客群