担保法第四节抵押财产

1、2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节1第四节 抵押财产主要内容： 一、允许抵押的财产 二、禁止抵押的财产 三、对物权法第182条的理解 四、抵押权效力所及的标的物范围 2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节2允许抵押的财产不动产不动产他物权建筑物和其他土地附着物正在建造的建筑物用益物权，即建设用地使用权和以其他方式取得的承包经营权法律允许抵押的特许物权动产法律、行政法规未禁止抵押的其他财产生产设备、原材料、半成品、产品。 (2)交通运输工具，如包括机动车、非机动车、船舶、航空器等。(3)正在建造的船舶、航空器。2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节3 其一，建筑物。建筑物不仅包括房屋(

2、用于居住的建筑物)，还包括其他非居住用途的建筑物，如桥梁、地窖、水塔、涵洞、水道、索道、砖瓦窑、烟囱、游泳池、纪念碑等人工构筑物。 其二，其他土地附着物，包括土地上的林木、农作物等。我国法律将土地上林木以及尚未与土地分离的农作物作为一类独立的不动产(担保法第92条第1款、担保法解释第52条)。第五十二条当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效 第九十二条本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。我们回去吧2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节4 法律允许抵押的用益物权，即建设用地使用权和以其他方式取得的承包经营权 (

3、1) 依据物权法第135条，建设用地使用权是指权利人依法享有的对国家所有的土地进行占有、使用和收益的权利。物权法第143条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节5 (2)以其他方式取得的承包经营权，就是指物权法第180条第1款第3项规定的“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”。 土地承包经营权分为两类：一为通过家庭承包方式取得的农村土地承包经营权；二为通过其他方式(即招标、拍卖、公开协商等)取得的农村土地承包经营权。农村土地承包法第3条规定：“国家实行农村土地承包经营制度。农

4、村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节6 这两类土地承包经营权的一个主要区别就是，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转(农村土地承包法第32条、物权法第133条)。而通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转(农村土地承包法第49条)。通过家庭承包方式取得的土地承包经营权由于有重要的社

5、会保障作用，因此不得设定抵押权。回去2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节7 法律允许抵押的特许物权 特许物权，也称“特别法上的用益物权”或“特种物权”，它是指民事主体依法定程序，经有关行政主管机关许可后而享有的对自然资源进行占有、使用、收益及处分的权利。我国现行法上确认的特许物权主要包括海域使用权、养殖权、捕捞权、采矿权、探矿权、取水权。物权法第122条、第123条只是原则上规定这些权利受法律保护，至于具体内容则应当适用相关法律的规定。目前，我国规范这些特许物权的法律主要有海域使用管理法、渔业法、矿产资源法、水法等。从这些法律的规定来看，允许设定抵押权的包括海域使用权与采矿权。 2022/

6、9/1李凤霞担保法抵押权第四节8 二、禁止抵押的财产 物权法第一百八十四条规定：下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节9(一)土地所有权 宪法第10条第1、2、4款分别规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，

7、属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。” 宪法已经明确禁止了土地所有权的转让。从我国法律的规定来看，土地所有权的转让只有一种形式，就是国家通过征收将土地的集体所有变为国家所有。除此之外的任何形式的土地所有权的变化都是不允许的。2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节10(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外 1耕地的土地使用权 所谓耕地的土地使用权，是指耕地的土地承包经营权，即权利人依法对其承包经营的耕地享有的占有、使用和收益的权利(物权法第125条)。物权法第184

8、条第2项明确禁止以耕地的使用权设定抵押。 2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节112宅基地使用权 宅基地，是指农村集体组织的成员经依法批准用以建造个人住宅的农民集体所有的土地。所谓宅基地使用权是指，农村集体组织的成员依法对集体所有的土地享有的占有和使用的权利。宅基地使用权人有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施(物权法第152条)。物权法第184条第2项禁止以宅基地使用权设定抵押.2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节12 3自留地、自留山的土地使用权 自留地、自留山也属于农民集体所有，是农民作为生活保障的基本生活资料，带有社会保障性质，从保护广大农民根本利益出发，物权法第184条第2项

9、禁止以自留地、自留山的使用权抵押。 2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节13 物权法第184条第2项中“但法律规定可以抵押的除外”，是指虽然属于集体所有的土地的使用权，但是法律规定其可以设定抵押的，不受本项的限制。这主要是指两类土地使用权：其一，物权法第133条以及第180条第1款第3项规定的“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”；其二，物权法第183条第2句规定的，因乡镇、村企业的厂房等建筑物被抵押而导致该等建筑物占用范围内的集体土地的建设用地使用权被一并抵押的情形。 第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范

10、围内的建设用地使用权一并抵押。物权法第二百零一条规定，依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节14(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施 物权法第184条第3项禁止将学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施设定抵押。2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节15(四

11、)所有权、使用权不明或者有争议的财产 物权法第184条第4项禁止以“所有权、使用权不明或者有争议的财产”设抵押，其理由在于：如果一项财产的所有权归属或者使用权尚且不明确，甚至存在很大的争议，那么将该项财产进行抵押，则不仅会引发更多的法律上的纠纷与争议，更会出现侵犯真正的财产所有权人或者使用权人的合法权利的情形。 2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节16(五)依法被查封、扣押、监管的财产 所谓查封，是指人民法院或有权的行政机关，如产品质量监督管理部门、工商行政管理机关等，依法将被保全的财产、被执行人的财产或违反有关法律、法规的财产。贴上封条就地封存，并禁止该财产被转移或处理。查封一般是针对不

12、易或不能移动的物品，如机器、设备、厂房等采用的，既包括不动产也包括某些动产。 所谓扣押，是指法院或有权行政机关将财物就地扣留，或者易地扣留，财物所有人在扣留期间不得动用或处分。2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节17 监管是指海关依照海关法的有关规定，对自进境起到办结海关手续的进口货物，自向海关申报起到出境止的出口货物过境、转运、通运货物，以及暂时进口货物、保税货物和其他尚未办结海关手续的进出境货物进行监督、管理，对违反海关法和其他有关法律法规规定的进出境货物、物品予以扣留。依据海关法第37条的规定，海关监管货物，未经海关许可，任何单位和个人不得开拆、提取、交付、发运、调换、改装、抵押、质

13、押、留置、转让或者更换标记。海关加施的封志，任何人不得擅自开启或者损毁。经海关批准未办理纳税手续进境，在境内储存、加工、装配后复运出境的货物。” “通运货物”是指以船舶或航空器装载从一国境外启运，经该国设立海关地点不换装运输工具，继续运往其他国家的货物。 2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节18(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产 所谓“法律、行政法规规定不得抵押的其他财产”，是指除物权法之外，其他法律、行政法规规定明确禁止抵押的其他财产。例如，2004年国务院颁布的宗教事务条例第32条规定：“宗教活动场所用于宗教活动的房屋、构筑物及其附属的宗教教职人员生活用房不得转让、抵押或者作为

14、实物投资；还有如以法定程序确认为违法、违章的建筑物。2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节19三、对物权法第182条的理解 物权法第182条第1款规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”第2款规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”该条是对建筑物与建筑物占有范围内的土地使用权一并抵押的规定。 2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节20(一)坚持房地合一的原则 物权法第182条第1款体现了我国法律中历来强调的一个基本原则，即“房屋所有权主体与房屋占有范围内的土地使用权的主体一致”，亦即

15、俗称的“房随地走，地随房走”的原则。物权法第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节21(二)建筑物与建设用地使用权单独抵押或分别抵押时的处理方法 依据物权法第182条第2款，无论是以建筑物及其占用范围内的建设用地使用权单独抵押还是分别抵押，未抵押的财产都视为一并抵押。至于这些抵押权就同一抵押财产的受偿顺序，因建筑物和建设用地使用权的抵押都是以登记

16、作为生效要件，依据物权法第199条第1项的规定，应“按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。” 四、抵押权效力所及的标的物范围 通俗地说，抵押权效力所及标的物的范围就是指，当抵押权人实现抵押权时可以就哪些东西进行折价，或拍卖、变卖并优先受偿。 2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节22(一)从物 所谓从物，是指非主物的成分，常助主物之效用而同属于一人之物；为从物所辅助的物被称为主物。为了交易上的便利以及主物经济效用的发挥，法律上确立了这样一个原则：除非当事人有明确的相反意思，从物与主物同其法律命运。该原则也被称为“从物随主物”的原则，即当主物的所有权发生移转时，从物的所有权也发

17、生相应的移转。物权法第115条规定：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。”2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节23 对于抵押权的效力是否及于抵押物的从物，物权法没有规定。担保法解释第63条规定：“抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。”依据该条，抵押权的效力及于抵押权设定之前抵押物的从物，该从物与抵押物必须是同属于一人所有。如果非属于一人所有，则即便当事人约定该物为抵押物的从物，抵押权的效力也不及于该从物。2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节24第2句的规定殊为不妥：当

18、事人即便特别约定了抵押物处分的效力及于从物，只要该从物与抵押物非同归于一人，抵押权的效力也不及于该从物。(二)从权利 从权利是为了辅助主权利的效力而存在的一种权利。从权利与主权利的关系与从物与主物之关系存在一定的区别。从物具有自己独立的经济上的价值，但却没有自己独立的效用，从物的效用只有在与主物搭配之时才能加以发挥。而从权利却可以具有自己独立的效用，不必一定要与主权利搭配才能发挥。以主权利或其所属标的物为抵押时，抵押权的效力也及于其从权利。我国物权法第165条规定：“地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。” 2022/9/1李凤霞担保法抵押

19、权第四节25(三)添附物 作为物权法中所有权取得的一种方式，添附，是指不同所有人的财产合并在一起形成不能分离的财产的一种法律事实。包括附合、混合与加工等三种类型。民法通则与物权法都没有规定添附制度。民法通则意见第86条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。” 2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节26 由于物权法没有规定添附制度，因此对于抵押权的效力是否及于添附物，应当依据担保法解释第62条的规定

20、处理，即“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。” 2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节27(四)孳息 物权法第197条第1款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。”第2款规定：“前款规定

21、的孳息应当先充抵收取孳息的费用。”该条规定的就是抵押权对抵押财产的孳息的效力。2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节281抵押权对抵押财产的天然孳息的效力 虽然抵押人在其财产上设定了抵押权，但是却并未因此丧失所有权，所以抵押财产的天然孳息仍应由抵押人加以收取，这是所有人行使对物的收益权能。抵押人有权处分该天然孳息，如出卖给他人。因此，抵押权的效力原则上不及于天然孳息。2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节29 但是，在抵押权人实现抵押权，抵押物被扣押后，一方面，由于抵押人已经无法再行利用抵押物；另一方面，倘若天然孳息不为抵押权的效力所及，将有害抵押权人的权益。因此，法律上为切实有效地保障抵

22、押权人债权的实现并维护抵押人的利益，将抵押物扣押后所生的天然孳息纳入抵押权的效力范围。物权法第197条第1款规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息。2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节302抵押权对抵押财产的法定孳息的效力 与天然孳息一样，法定孳息也是抵押人对抵押物行使所有权的产物，因此在抵押物未被扣押之前，抵押人有权收取该法定孳息。当抵押物被扣押后，抵押权的效力及于该法定孳息。因此，物权法第197条第1款规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被

23、人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的法定孳息。2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节31 但是，与天然孳息不同的是，由于法定孳息收取人的变更会影响到法定孳息的支付义务人，因此倘不给予通知，将给该义务人造成不利影响。因此，物权法第197条第1款又规定，如果抵押权人没有通知应当清偿法定孳息的义务人的，则虽然抵押财产被依法扣押，抵押权人亦无权收取该抵押财产的法定孳息，负有清偿法定孳息之义务的人向抵押人给付法定孳息的行为仍然发生清偿的效力，抵押权人不能主张该清偿无效。 2022/9/1李凤霞担保法抵押权第四节323孳息应当先充抵收取孳息的费用 收取抵押物孳息的费用，是指抵押权人以及执行法院在收取抵押物的孳息过程中支出的各种费用。由于此类费用的支出对于同一抵押物上的全体抵押权人甚至普