南京马群马术场项目-3

1、PAGE PAGE 67南京钟山山国际赛赛马场运运动员公寓会所所项目可可行性研研究报告告江苏苏地地房地产产咨询评评估有限限公司二零零六六年五月月目 录录TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc138604843 第一章 总 论 PAGEREF _Toc138604843 h 3 HYPERLINK l _Toc138604844 1.1项项目概况况与背景景 PAGEREF _Toc138604844 h 3 HYPERLINK l _Toc138604845 1.2项项目建设设的必要要性 PAGEREF _Toc138604845 h 8 HYPERLINK l _Toc1

2、38604846 1.3可可行性研研究报告告编制的的依据 PAGEREF _Toc138604846 h 9 HYPERLINK l _Toc138604847 1.4可可行性研研究报告告主要结结论及建建议 PAGEREF _Toc138604847 h 9 HYPERLINK l _TToc113866048848 第二章章 市场调调查与分分析 PAGEREF _Toc138604848 h 10 HYPERLINK l _Toc138604849 2.1南南京市投投资环境境现状 PAGEREF _Toc138604849 h 10 HYPERLINK l _Toc138604850 2.2

3、南南京房地地产市场场发展现现状 PAGEREF _Toc138604850 h 13 HYPERLINK l _Toc138604851 2.33南京房房地产业业发展对对策 PAGEREF _Toc138604851 h 14 HYPERLINK l _Toc138604852 2.4南南京市别别墅租赁赁市场分分析 PAGEREF _Toc138604852 h 17 HYPERLINK l _Toc138604853 第三章 建设规规模和建建设内容容 PAGEREF _Toc138604853 h 22 HYPERLINK l _Toc138604854 3.1 建设规规模 PAGEREF

4、_Toc138604854 h 22 HYPERLINK l _Toc138604855 3.2 建设内内容 PAGEREF _Toc138604855 h 22 HYPERLINK l _Toc138604856 第四章 环境保保护及节节能 PAGEREF _Toc138604856 h 24 HYPERLINK l _Toc138604857 4.1 环境保保护 PAGEREF _Toc138604857 h 24 HYPERLINK l _Toc138604858 4.2 节能 PAGEREF _Toc138604858 h 25 HYPERLINK l _Toc138604859 第五

5、章 项目实实施进度度 PAGEREF _Toc138604859 h 26 HYPERLINK l _Toc138604860 第六章 财务效效益测算算 PAGEREF _Toc138604860 h 27 HYPERLINK l _Tocc138860448611 6.11 项目目投资估估算 PAGEREF _Toc138604861 h 27 HYPERLINK l _Toc138604862 6.2 项目租租赁收入入预测 PAGEREF _Toc138604862 h 30 HYPERLINK l _Toc138604863 6.3 该方案案的财务务评价 PAGEREF _Toc1386

6、04863 h 30 HYPERLINK l _Toc138604864 第七章 风险分分析 PAGEREF _Toc138604864 h 33 HYPERLINK l _Toc138604865 7.1敏敏感性分分析 PAGEREF _Toc138604865 h 33 HYPERLINK l _Toc138604866 7.2盈盈亏平衡衡分析 PAGEREF _Toc138604866 h 34 HYPERLINK l _Toc138604867 7.3防防范风险险对策 PAGEREF _Toc138604867 h 35 HYPERLINK l _Toc138604868 第八章 结论

7、与与建议 PAGEREF _Toc138604868 h 36 HYPERLINK l _Toc138604869 附表与附附图 PAGEREF _Toc138604869 h 37第一章 总 论1.1项项目概况况与背景景建设单位位概况南京钟山山国际赛赛马场运运动员公公寓会所所项目（以下简简称运动动员公寓寓项目）是由南南京赛马马置业有有限公司司投资开开发的。南京赛赛马置业业有限公公司(以以下简称称赛马公公司),是为承承建十运运会马术术和速度度赛马比比赛场馆馆而成立立的有限限责任公公司。公公司股东东为：南南京红龙龙集团（民企）和南京京国有资资产投资资管理控控股（集集团）有有限公司司（以下下简称国

8、国资集团团）。公公司注册册资本770000万元。20033年，市市政府采采取市场场化运作作的手段段，通过过挂牌出出让土地地，吸收收民营资资本完成成十运会会场馆建建设任务务的方式式来建设设大型体体育设施施。对座座落在马马群的马马术场地地块，拍拍价2.34亿亿人民币币。由南南京国资资集团中中标。嗣嗣后，吸吸收南京京红龙集集团为大大股东（占600%股权权），成成立赛马马公司建建设十运运会南京京马术场场。赛马马公司先先后又投投资2亿亿多元，将南京京马术场场建成，并交付付十运会会马术比比赛无偿偿使用。运动员员公寓会会所项目目是马术术场的二二期工程程。建设项目目概况1、项目目的地址址概况马术场项项目占地地

9、78.75万万平方米米，规划划用地性性质为文文化、体体育、娱娱乐用地地。地块块坐落在在本市栖栖霞区马马群镇，东倚白白龙山脉脉，西连连仙林大大学城，北眺紫紫金山麓麓，南接接沪宁高高速公路路。该项项目地块块靠近游55,511W,555W,1211W,3309WW等多路路公交车车站点；地铁二二号线也也经过此此处。此此外，为为马术场场配套，南京市市政府又又专门新新建了88车道的的凯旋路路、麒麟麟路、白白水路，环绕马马术场，可谓风风景旖旎旎，交通通便捷，文化历历史底蕴蕴厚重。运动员公公寓项目目占地119.118万平平方米，规划建建设运动动员公寓寓390000平平方米，运动员员会所660000平方米米。项

10、目目地块位位于赛马马场东面面，公寓寓全部面面向赛马马场、高高尔夫练练习场，远眺紫紫金山，地势高高低起伏伏，自然然条件优优越。2、项目目的基本本情况马术场地地块位于于南京市市东郊，位于国国家级生生态保护护区紫金金山东麓麓，空气气清新，自然条条件优越越，自古古以来就就是“紫气东东来”的风水水宝地，也是南南京悠久久文化与与自然相相结合的的绝版地地块。地地块距离离著名的的南京中中山陵风风景区仅仅几公里里，地处处丘陵地地带，风风景秀丽丽。本地地块距市市中心新新街口仅仅10公公里左右右，南侧侧为沪宁宁高速公公路，并并有沪宁宁高速出出口和南南京地铁铁二号线线出口，近一两两年内交交通将更更为便捷捷。沪宁宁高速

11、公公路北侧侧为南京京仙林大大学城，已有近近二十所所大学入入住，招招生总规规模已达达8-99万人，距离本本项目仅仅5000米。 仙仙林大学学城一角角 紫金金山毛竹竹地块现状状及周边边特征：马术场场地块是是国有土土地，部部分集体体所有制制用地，地上房房屋建筑筑密度较较小。地地块西邻邻国家AAAAAA级风景景区钟山风风景区，景色秀秀丽。在在该地块块周围有有 “栖霞建建设集团团”开发建建设的住住宅小区区太阳城城、天悦悦花园、天泓山山庄等，此外还还有高档档别墅区区帝豪花花园、紫紫金山庄庄等，以以及法国国雅高酒酒店集团团投资建建设的南南京第一一家按照照超五星星级酒店店标准建建造的南南京索菲菲特钟山山高尔夫

12、夫酒店；南临沪沪宁高速速出口和和南京地地铁二号号线站台台，临近近还有江江苏万泰泰集团投投资建造造的钟山山国际高高尔夫球球场。 钟钟山国际际高尔夫夫外景图图3、项目目优势分分析（1）开开阔的场场地，优优美的环环境。该该项目位位于南京京城东紫紫金山脚脚下，风风景秀丽丽，空气气新鲜，没有闹闹市区的的喧闹和和嘈杂，临近有有钟山国国际高尔尔夫球场场，有利利于吸引引高端消消费者前前往。 （2）发发达、便便捷的交交通系统统。地块块西临宁宁芜铁路路，南临临沪宁高高速公路路，离地地铁二号号线站点点近，便便于出行行。南有有51、55路公公交线路路直达新新街口，西有3309路路直通火火车站，交通十十分便捷捷。（3）

13、地地块周围围生活配配套设施施较齐全全，有太太阳城小小学、马马群中学学、中国国邮政、农业银银行、美美食馆和和连锁超超市等，居民生生活方便便。此外外天泓山山庄、帝帝豪花园园、紫金金山庄等等高档住住宅区也也提升了了该地区区的整体体居住品品质。帝豪花园园外景图图天泓山庄庄外景图图4. 项项目劣势势分析由于该项项目为钟钟山国际际马术场场的二期期工程，主要作作为马术术场的配配套项目目，项目目不可出出售，只只能通过过出租获获得收益益，为弥弥补建设设期的投投入，可可采取预预收100年租金金的方式式获得出出租收益益。同时时相应营营销策略略，采用用“租赁+马术俱俱乐部会会员”的捆绑绑销售方方式，使使承租人人自动成

14、成为马术术俱乐部部会员，享受VVIP贵贵宾会员员待遇以以吸引客客户。项目建设设背景1、该项项目的建建设背景景赛马在国国内外都都属高尚尚的运动动项目，南京城城东地区区向来被被看作是是高贵之之地，南南京人特特别注重重的“紫紫气东来来”的情情怀，形形成了在在城东这这块风水水宝地置置业的风风潮。马马术场就就坐落在在城东地段段栖霞霞区马群群镇，东东倚白龙龙山脉，西连仙仙林大学学城，北北眺紫金金山麓，南接沪沪宁高速速公路。未来这这里将成成为基础础设施完完善、人人气兴旺旺的城市市新商业业、娱乐乐、休闲闲区。（1）马马群镇概概况分析析沪宁高速本案案马群镇位位于栖霞霞区南部部、紫金金山东麓麓，东部部与亚东东新区

15、(仙林农农牧场)和江宁宁县相邻邻，其他他三面环环接玄武武区。马马群镇距距中山门门仅5公公里，素素有“南南京东大大门”之之称，宁宁杭公路路、环陵陵公路、宁栖公公路、宁宁芜铁路路等穿境境而过；沪宁高高速公路路和南京京绕城公公路在此此交汇，建有华华东地区区最大的的公路互互通立交交桥，是是连接国国道、省省道的重重要枢纽纽。依托托独特的的地理位位置，根根据南京京市城中中有山、山外有有城的城城市建设设规划，以沪宁宁高速公公路互通通立交为为中心，创办经经济开发发区，设设立金融融行政服服务、高高新技术术、旅游游度假和和科工贸贸综合开开发等44个功能能区。向向东直达达上海，沿绕城城公路和和机场高高速公路路向南3

16、35分钟钟即可抵抵达南京京禄口国国际机场场，向北北紧邻长长江二桥桥和新生生圩外贸贸港，有有着显著著的区位位优势和和优越的的发展环环境。（2）仙仙西新城城区的辐辐射作用用南京为六六朝古都都胜地，历史悠悠久，声声誉卓著著，名扬扬四海，南京马马术场项项目临近近南京规规划中的的城市副副中心区区仙西西新城区区中心区区，四面面环路，交通便便捷，它它将成为为新城区区肌理中中重要组组成部分分。马术术场项目目的建设设将为仙仙西新城城区商业业和房地地产业的的拓展以以及对马马群地区区的影响响提供了了历史性性的机遇遇，其规规模和先先期建设设的交通通、配套套优势也也使其对对新城区区的城市市形态和和肌理具具有“定位”的作

17、用用。南京京马术场场所处的的位置是是房地产产业投资资的理想想风水宝宝地，将将吸引南南京偏好好城东的的中、高高收入消消费者，提升马马群地段段的文化化层次，有利于于改善南南京市“东大门门”的面貌貌，促进进南京的的和谐发发展。（3）地地铁2号号线的动动工根据南京京市现有有城市总总体规划划，南京京将规划划建设66条总计计长约1139公公里的城城市轨道道交通线线路。其其中1号号线，即即南北线线，共长长24.8公里里，已于于20005年99月正式式通车。2号线线，即东东西线，长约225公里里，主城城区内长长约177.3公公里，由由河西经经北河口口、汉中中门大街街、汉中中路、中中山东路路、宁杭杭公路至至仙西

18、新新城区，为主城城东西向向主干线线，将于于20009年完完工并投投入使用用。马术术场距地地铁站出出口较近近，地块块东面即即为沪宁宁高速的的出口连连接线（从该段段高速公公路至中中山门完完全免费费），交交通状况况将极为为有利，无论是是自驾车车出行还还是利用用公共交交通抵达达主城区区中心、主要商商业中心心都相当当便捷。本案从北京、广州、上海等等先通地地铁的城城市来看看，地铁铁的开通通使站点点周边楼楼盘瞬间间增幅达达15%25%，有的的甚至超超过300%，影影响范围围大约为为2公里里。地铁铁二号线线经过马马群，并并在马群群有地铁铁站出口口，极大大地方便便人们的的出行，吸引人人们前来来安家置置业，这这样

19、的优优势势必必会在房房价中体体现。因因此，南南京地铁铁二号线线的开通通，将会会给地铁铁沿线的的房产销销售价格格和需求求带来很很大的上上浮空间间。目前前南京市市房地产产价格一一路上升升，未来来几年周周边配套套设施的的改善，特别是是宁杭高高速公路路马群段段的改造造和地铁铁二号线线通车将将给项目目销售价价格很大大的上升升推动。（4）居居民可支支配收入入的增加加20055年全国国27个个省会城城市调查查资料显显示：227个省省会城市市居民人人均可支支配收入入平均为为110014元元，年人人均可支支配收入入超过1130000元的的城市有有4个，其中南南京居于于第三位位。根据据南京市市统计局局相关数数据表

20、明明，去年年截至110月份份,南京京城市居居民人均均可支配配收入达达到1225933元,同同比增长长23.5%,超过220044年全年年的1116022元。收收入的增增长使消消费能力力进一步步增长。1110月城城市居民民人均消消费支出出89339.554元。居民的的消费性性支出额额的增幅幅比往年年提高。在消费费额增加加的同时时，居民民的消费费结构和和消费的的档次也也发生了了较大的的变化，居民在在食品、交通通通信、服服务性消消费、旅旅游、教教育方面面的消费费呈现热热点，生生活质量量逐步提提高。原原本似乎乎只属于于贵族的的活动正正在成为为广大赛赛马爱好好者的一一项休闲闲运动。1.2项项目建设设的必

21、要要性南京市市为江苏苏省省会会，中国国历史六六朝古都都闻名于于世，是是江苏省省政治、经济、文化中中心，也也是我国国重要的的综合性性工业、电力工工业、高高科技教教育基地地和长江江三角洲洲地区仅仅次于上上海的大大商埠，被评为为中国城城市经济济综合实实力“五十强强”第七名名和城市市投资硬硬环境四四十优之之一，在在海内外外具有较较高的知知名度和和声誉。从总体体经济发发展看，根据南南京市国国民经济济“十五”计划和和20110年远远景目标标纲要精精神，房房地产业业特别是是集商业业、旅游游、娱乐乐、酒店店式公寓寓等于一一体的大大型综合合开发项项目已成成为城市市存在和和发展的的物质基基础，是是发展国国民经济济

22、的支柱柱产业之之一。此此外，马马术场项项目的开开发建设设还在一一定程度度上给南南京带来来了很大大商业契契机，促促进了南南京的经经济和体体育事业业的发展展。运动动员公寓寓作为马马术场的的配套项项目有利利于增加加整个项项目的完完整性。投资消消费环境境的需求求。A、中国国加入WWTO以以后，南南京市政政府加大大招商引引资的力力度，每每年大批批海内外外企业、实业、超市纷纷纷落户户聚集南南京，纷纷纷寻求求投资、商贸、商务的的环境。投资运运动员公公寓本身身也可以以为投资资者带来来丰厚的的回报。B、随着着区域经经济水平平的提升升和人民民生活水水平的提提高，中中高收入入阶层已已不仅仅仅满足于于居有定定所，而而

23、对居住住环境和和生活品品质提出出了更高高的要求求。尤其其是一些些成功人人士甚至至对一些些有挑战战性的休休闲活动动偏爱有有加，比比如：骑骑马、参参加马术术学习班班等，这这些人都都为马术术场带来来生机和和活力。运动员员公寓的的开发使使得承租租的这些些高端客客户能够够充分享享受马术术场内的的高尔夫夫、垂钓钓、赛马马等各项项高尚休休闲活动动，创造造出更高高的生活活品质。1.3可可行性研研究报告告编制的的依据1、南京京市规划划局建设设工程规规划许可可证（编编号：宁宁规城东东建筑20005000033号、宁宁规城东东建筑20005000044号、宁宁规城东东建筑20005000088号）2、国有有土地使使

24、用权证证（编号号：宁栖栖国用（20004）第第066606号号、第0066007号、第0666088号、第第066609号号、宁栖栖国用（20005）第第003385号号）2、国家家有关的的建筑设设计规范范与准则则；3、项目目用地范范围红线线图及外外部条件件规划图图；4、项目目总平面面图；5、建设设单位对对本项目目建设情情况的说说明及其其他有关关材料。1.4可可行性研研究报告告主要结结论及建建议1.4.1主要要结论房地产业业是南京京市第三三产业的的核心产产业之一一，房地地产业的的发展一一直受到到南京市市委、市市政府的的高度重重视。马马术场项项目是自自房地产产“新政”实施后后，在南南京房地地产市

25、场场健康稳稳定发展展的大环环境下，推出的的适应市市场需求求的大型型的综合合性开发发项目，这是项项目成功功的关键键。作为为马术场场项目二二期的运运动员公公寓项目目总体创创意独特特，高起起点、高高品位的的建筑设设计和整整体布局局，既能能满足大大型赛事事的承办办需求和和富裕阶阶层对休休闲、娱娱乐的要要求，又又能满足足顾客对对周边环环境、自自然景观观、交通通道路、配套设设施的潜潜在需求求。加之之未来33-5年年时间内内赛马运运动、高高尔夫运运动及别别墅市场场整体经经营前景景良好，经可行行性研究究与分析析表明，本项目目开发经经济效益益较好，项目的的总体策策划是理理想的、可行的的。1.4.2问题题和建议议

26、（1）加加强运动动员公寓寓项目的的经营管管理，凸凸现自身身区位良良好、交交通便利利、景观观优势等等条件，争取今今后能取取得好的的业绩。（2）争争取银行行或其它它金融机机构对项项目的进进一步理理解和重重视，力力求取得得较大数数额的贷贷款，解解决资金金问题。（3）重重视项目目的整体体规划设设计和经经营管理理。第二章 市场调调查与分分析2.1南南京市投投资环境境现状今年一季季度以来来，南京京市实现现地区生生产总值值6055.933亿元，按可比比价计算算，比上上年同期期增长115.44%。其其中，第第一产业业增加值值17.34亿亿元，增增长3.4%；第二产产业增加加值2995.444亿元元，增长长18

27、.6%；第三产产业增加加值2993.115亿元元，增长长13.0%。今年开开局以来来，南京京各项税税费收入入呈现出出多年来来罕见的的低速运运行走势势，受其其影响，全市财财政收入入形势不不容乐观观；金融融机构信信贷收支支保持平平稳运行行。1、税费费收入增增长情况况各项税费费收入同同比增长长7.44%。11-2月月，全市市国税、地税、财政累累计组织织各项税税费收入入1055.755亿元，同比增增长7.4%，这是近近年来我我市各项项税费收收入增长长速度首首次回落落至一位位数，与与往年相相比，增增幅回落落幅度较较大。 其中三三次产业业税收累累计完成成90.69亿亿元，仅仅增长55.9%，增幅幅回落至至

28、近年来来最低水水平。究究其原因因，主要要是受第第二产业业税收增增幅出现现下降因因素影响响，1-2月全全市第二二产业税税收完成成46.25亿亿元，同同比下降降5.22%，其其中占第第二产业业税收比比重866.6%的工业业完成税税收400.044亿元，同比下下降9.5%。第一、三产业业分别完完成税收收0.338亿元元及444.066亿元，增幅分分别为665.22%及220.44%。11-2月月全市社社会保险险基金等等各项专专项收入入累计完完成155.066亿元，增长117.55%。财政收入入增长情情况财政收入入同口径径增长113.66%。11-2月月，全市市累计实实现财政政收入995.339亿元元

29、,同口口径增长长13.6%，增幅回回落至近近年来同同期最低低水平。其中一一般预算算收入、上划中中央收入入、基金金预算收收入分别别完成440.004亿元元、399.600亿元及及15.75亿亿元，增增幅分别别为111.2%、7.9%及及39.3%，比重分分别为442.00：411.5：16.5。1-2月月，全市市累计完完成财政政支出335.885亿元元，同比比增长223.66%，其其中累计计完成地地方一般般预算支支出211.399亿元，增长110.77%。1-2月月，全市市一般预预算收入入与省内内13个个市对比比情况不不容乐观观，增幅幅与位居居首位的的盐城市市（422.6%）相比比差距较较大，与

30、与位居末末位的镇镇江市111.11%相比比仅高出出0.11个百分分点，名名列倒数数第2位位，与全全省平均均增幅水水平199.5%相比相相差8.3个百百分点；绝对额额仍位居居省内113个市市第二位位，比位位居首位位的苏州州市733.033亿元少少32.99亿亿元。各项税费费收入同同比增长长7.44%。11-2月月，全市市国税、地税、财政累累计组织织各项税税费收入入1055.755亿元，同比增增长7.4%，这是近近年来我我市各项项税费收收入增长长速度首首次回落落至一位位数，与与往年相相比，增增幅回落落幅度较较大。其其中三次次产业税税收累计计完成990.669亿元元，仅增增长5.9%，增幅回回落至近

31、近年来最最低水平平。究其其原因，主要是是受第二二产业税税收增幅幅出现下下降因素素影响，1-22月全市市第二产产业税收收完成446.225亿元元，同比比下降55.2%，其中中占第二二产业税税收比重重86.6%的的工业完完成税收收40.04亿亿元，同同比下降降9.55%。第第一、三三产业分分别完成成税收00.388亿元及及44.06亿亿元，增增幅分别别为655.2%及200.4%。1-2月全全市社会会保险基基金等各各项专项项收入累累计完成成15.06亿亿元，增增长177.5%。3、金融融运行情情况金融保持持平稳运运行。22月末，全市全全辖金融融机构吸吸纳各项项本外币币存款余余额54453.17亿亿

32、元，较较年初净净增2229.220亿元元，增长长4.44%，比比上年同同期提高高3.33个百分分点。其其中企事事业单位位存款余余额达224533.455亿元，较年初初净增66.500亿元，增长00.3%，与上上年同期期下降33.9%相比，出现了了扭转局局面；居居民储蓄蓄存款继继续保持持了较快快增长势势头，22月末其其余额达达18333.115亿元元，较年年初净增增1566.944亿元，增长99.4%，增幅幅与上年年同期持持平。 2月末，全市全全辖金融融机构投投放各项项本外币币贷款余余额达447522.822亿元，较年初初净增1146.22亿亿元，增增长3.2%，增幅比比上年同同期提高高1.22

33、个百分分点，其其中中长长期贷款款余额达达24552.227亿元元，净增增83.63亿亿元，增增长3.5%，增幅比比上年同同期提高高0.88个百分分点；短短期贷款款余额达达17880.992亿元元，净增增60.42亿亿元，增增长3.5%，增幅比比上年同同期提高高1.44个百分分点。4、南京京固定资资产投资资情况南京市统统计局所所提供显示示：20006年年一季度度南京市市5000万元以以上城镇镇固定资资产投资资2311.3亿亿元，增增长177.9%。投资构成成看：设设备工器器具购置置增速明明显。一一季度，在城镇镇固定资资产投资资中：建建筑工程程1244.9亿亿元，安安装工程程11.62亿亿元，设设

34、备工器器具购置置43.76亿亿元，其其它费用用51.02亿亿元，增增幅分别别为166.6%、133.2%、1113.11%和-16.4%。从产业分分析看：第一、二产业业增长较较快，增增幅均高高于全省省和全国国平均水水平，第三产产业增幅幅较为缓缓慢。一一、二产产分别完完成0.14亿亿元、990.999亿元元，增幅幅分别为为1000%、441.88%，其其中：工工业900.888亿元，增长442.33%，高高于全省省增幅77.3个个百分点点，比全全国平均均增幅高高11.1个百百分点。在工业业行业中中，增幅幅较快的的行业有有金属制制品业、交通运运输设备备制造业业、仪器器仪表及及文化、办公用用机械制制

35、造业和和电力、燃气及及水的生生产和供供应业等等，分别别增长4487.8%、4644.0%、4777.77%和660.11%。全市三产产完成1140.14亿亿元，增增长6.2%，在三产产中，增增幅排前前三位的的行业为为：租赁赁和商务务服务业业、科学学研究、技术服服务和地地质勘查查业以及及卫生、社会保保障和社社会福利利业，投投资额分分别是上上年同期期的111.6倍倍、100.6倍倍和4.7倍，增幅下下降的两两个行业业有：文文化、体体育和娱娱乐业、水利、环境和和公共设设施管理理业，增增幅分别别为：-89.2%和和-533.3%。房地地产业虽虽较上年年同期有有所增长长，但增增幅低于于全省111.22个

36、百分分点，而而交通运运输仓储储业完成成22.48亿亿元，增增长444.6%，比全全省的增增幅高339.77个百分分点。在在南京市市的三产产中，房房地产业业所占的的比重最最大为555%，其次为为交通运运输仓储储和邮政政业为116%，第三为为水利、环境和和公共设设施管理理业为112%，由此可可见，虽虽然有的的行业增增速迅猛猛，但是是占三产产的比重重较低，而所占占比重较较大的两两个行业业房地产产业和水水利、环环境和公公共设施施管理业业增幅的的降低是是三产增增幅较低低的主要要原因。从资金来来源分析析看：利利用外资资增长迅迅速，国国家预算算内资金金下降。一季度度资金到到位4221.004亿元元，同比比增

37、长111.99%，其其中上年年末结余余和其他他资金来来源以及及国家预预算内资资金呈下下降态势势，分别别下降112.66%、220.77%和662.22%；利利用外资资增长迅迅速，增增长1003.00%，国国内贷款款和自筹筹资金分分别增长长26.3%和和40.0%。 从新开工工项目的的情况看看：066年一季季度城镇镇规模以以上新开开工项目目启动早早，规模模扩大。一季度度新开工工个数为为3666个，总总规模为为3566.822亿元，完成662.99亿元，增幅分分别为667.99%、1158.2%和和1066.5%，新开开工项目目情况明明显好于于上年同同期。在在一季度度的新开开工项目目中，电电力、燃

38、燃气及水水的生产产和供应应业的施施工个数数、规模模和完成成的增幅幅分别为为1500.0%、3666.77%、1130.8%，增幅较较快的原原因主要要是南京京中燃城城市燃气气公司、港华燃燃气有限限公司、华冠热热电有限限公司项项目的陆陆续开工工，仅此此三个项项目的计计划总投投资就达达8.33亿元；交通运运输仓储储和邮政政业的新新开工个个数、规规模和完完成情况况也较好好，开工工个数虽虽与上年年持平，但规模模和完成成的增幅幅分别为为81.0%和和71.7%，其中规规模较大大的项目目有：长长江三桥桥的天后后村互通通、九州州通物流流技术开开发有限限公司的的物流中中心以及及南京东东扬工业业设备仓仓储有限限公

39、司的的厂房建建设。2.2南南京房地地产市场场发展现现状1、房地地产开发发投资总总体保持持平稳增增长20055年，南南京房地地产开发发投资在在基数较较大的基基础上继继续保持持平稳增增长，全全年实现现房地产产开发投投资约3300亿亿元，同同比增长长10%左右，在全市市固定资资产投资资中，房房地产开开发投资资约占223%。在供销销方面：20005年南南京商品品房上市市量约8800万万平方米米，比220044年有所所减少，但是规规模适中中；完成成销售9900万万平方米米，同比比增长约约 100%，增增幅有所所减缓，但是与与其他同同等规模模的城市市相比，南京房房地产销销售量增增长的幅幅度居于于第一方方阵

40、。同同期，二二手房市市场交易易量在4440万万平方米米左右，同比略略有增加加。房地地产税收收与交易易量、交交易额同同步增加加，房地地产业继继续发挥挥了地方方经济的的支柱作作用。2、经营营性用地地土地出出让市场场运行总总体平稳稳，供应应结构基基本合理理20055年，南南京市经经营性用用地土地地出让市市场运行行总体平平稳，土土地供应应充足，供地结结构有所所调整。土地出出让成交交总量大大幅增加加，供应应结构基基本合理理。在供地总总量上，经营性性用地出出让成交交幅数、面积比比上年有有大幅增增加，实实际成交交地块998幅，面积6613.1公顷顷，比上上年增加加3355.7公公顷。全市出让让的土地地中，住

41、住宅用地地面积4468.9公顷顷，占776.55；其其次是商商业办公公混合用用地，成成交面积积1311.7公公顷，占占21.5。非住宅宅用地供供应较上上年有所所增加，基本适适应南京京市经济济发展和和产业结结构调整整的需求求。主城和江江宁是土土地交易易最活跃跃的地区区，成交交面积占占全市成成交总面面积的776.66。主主城全年年成交面面积尽管管占全市市总成交交面积的的39.8%，但同比比下降115个百百分点，而仙林林同比提提高了110个百百分点，反映土土地供应应开始向向近郊区区转移。3、市场场供需总总量相对对平衡，价格上上涨趋缓缓房地产市市场供需需均衡，住房价价格基本本稳定。全市商商品房累累计上

42、市市10662万平平米，同同比增长长3.66%，实实现商品品房合同同销售9904.4万平平米，同同比增长长11.9%。20004年以以来，全全市住宅宅供销比比始终保保持在11.11.33：1之之间，处处于合理理区间内内，供需需基本均均衡。220055年全市市商品住住宅均价价44003元/平米，同比增增长2.8%，房价已已基本稳稳定。4、房地地产新政政对稳定定楼市的的影响作作用已逐逐渐发挥挥总体而言言，新政政在抑制制南京房房价的快快速上涨涨方面作作用还是是比较明明显的。今年一一季度，南京住住宅成交交均价为为41000元平方米米，而去去年一季季度全市市不含政政策性住住房的住住宅成交交均价为为423

43、35元平方米米，去年年全年全全市的住住宅均价价为44400元元平方方米左右右。从市市房产局局的成交交数据上上看，南南京房价价在去年年四月份份之后曾曾经一度度处于下下降的状状态，此此后基本本保持平平稳，没没有大起起大落，全年的的住宅均均价涨幅幅为3.5%。而另一一项统计计显示，去年11-111月，大大约有551%的的楼盘销销售均价价出现了了增长，这个数数字比220044年下降降了233%，而而涨幅的的主导范范围由220044年的110%-50%区间下下降到了了5%以以内。 但是从今今年开始始，随着着楼市出出现回暖暖的趋势势，房价价上涨的的势头重重又显现现，这是是由多方方面原因因造成的的： 其一，

44、新新政后，一度被被压抑的的购房需需求出现现了反弹弹。不少少老百姓姓在新政政实施之之初持币币观望，希望等等待房价价下降，市场需需求受到到了压抑抑。其二，由由于宏观观调控后后市场竞竞争进一一步加剧剧，一些些开发企企业纷纷纷在提高高产品品品质上下下工夫，以期在在市场上上脱颖而而出，从从而导致致其开发发成本有有所增加加。此外外，地价价及部分分建材价价格总体体仍在上上升。在在市场不不好时，开发商商可能不不敢轻易易提价，只能以以降低利利润的方方式保持持价格平平稳，而而市场一一旦回暖暖，提价价便进入入了议事事日程； 其三，宏宏观调控控的威力力有所削削弱。一一个典型型的例子子是，去去年在宏宏观调控控的背景景下

45、，有有关部门门曾倡议议南京的的开发商商将房价价涨幅控控制在55%以内内，但是是随着时时间的推推移，这这一倡议议已经变变得毫无无约束力力。 2.3南南京房地地产业发发展对策策1、编制制房地产产行业发发展规划划组织相关关部门，统筹城城市用地地、城市市环境容容量、城城市基础础设施承承载力、人口规规模，综综合权衡衡城市的的社会效效益、经经济效益益和环境境效益，完成南南京市房房地产行行业发展展规划的的研究与与编制工工作，调调控全市市房地产产用地布布局和规规模，房房屋及配配套的开开发建设设以及市市场供应应结构。结合“一城三三区”城市发发展布局局，构建建以“主城居居住圈”、“次中心心居住圈圈”和“郊区居居住

46、圈”为载体体的现代代城市居居住格局局；完善善“居住圈圈”综合配配套，强强化独立立运营功功能；构构建快速速公共交交通体系系，加强强“居住圈圈”与城市市整体的的有机联联系。2、完善善健全市市场体系系繁荣增量量市场、搞活存存量市场场、培育育租赁市市场。保保持稳定定的增量量房市场场，加强强综合配配套，成成片建设设，实现现规模经经营，兼兼顾不同同层次居居民的住住房消费费需求，开发建建设多类类型、多多档次、多元化化、适销销对路的的商品住住房；消消除房改改房政策策性壁垒垒和障碍碍，全面面搞活存存量房市市场；加加强房屋屋租赁的的登记备备案，降降低租赁赁税费，规范租租赁服务务，鼓励励住房承承租权上上市交易易。给

47、予予政策倾倾斜，鼓鼓励房地地产开发发企业增增加长期期投资。3、完善善政策法法律法规规适应房地地产发展展需要，及时出出台规范范房地产产业发展展的法规规，完善善房地产产开发用用地、征征地建设设、经营营交易、物业管管理和产产权登记记管理等等一整套套房地产产市场法法规规章章体系，指导、规范、约束、调节房房地产投投资者、经营者者、产权权人、经经纪人的的行为，维护市市场秩序序。4、建立立综合调调控机制制加强部门门工作联联系，建建立联席席会议制制度，打打通房地地产业管管理链，超前研研究房地地产业发发展有关关问题。加强规规划导向向作用，细化规规划编制制层次，指导土土地储备备与出让让，发挥挥土地开开发的规规模效

48、应应、整体体效应、协同效效应。加加强土地地储备与与出让管管理工作作的研究究，建立立土地出出让收益益的分配配与转移移机制，实施带带条件出出让地块块的试点点工作，解决竞竞价出让让导致地地价过高高的问题题；建立立房屋储储备机制制，通过过中低价价商品房房房源的的转换，增加房房地产市市场供应应弹性，建立房房地双双向调控控机制。加强房房地产信信贷监管管，对符符合条件件的房地地产开发发企业与与项目给给予继续续信贷支支持，合合理控制制住房信信贷比例例与条件件，发挥挥金融的的杠杆调调节作用用。5、抓好好可控环环节的计计划调控控以需求为为导向，制定并并下达住住宅用地地年度供供应计划划、拆迁迁年度计计划、住住房保障

49、障年度计计划。合合理安排排土地投投放总量量、投放放区域、投放时时序，调调节资源源配置和和市场预预期，保保持土地地一级市市场稳定定；合理理安排全全市征地地拆迁总总量和进进度，避避免刚性性需求短短期过快快释放，稳定房房地产市市场供需需；合理理安排住住房保障障的建设设规模，解决中中低收入入被拆迁迁困难家家庭住房房困难。6、建立立了房地地产预警警预报体体系和信信息披露露制度建立房地地产开发发信息采采集、分分析、发发布渠道道，及时时准确反反映房地地产运行行状态，实现房房地产开开发，房房地产市市场交易易，城市市规划、房屋建建设、统统计、金金融、税税务以及及企业间间信息的的互连互互通。定定期发布布住房供供应

50、量信信息、房房地产开开发进度度信息、市场交交易及价价格信息息，促使使市场配配置以需需求为导导向，引引导开发发企业理理性投资资，购房房者理性性消费。7、加强强市场要要素管理理，加强强建筑质质量监管管加强房地地产开发发企业资资质管理理和开发发项目审审批管理理，推进进业主工工程款支支付担保保制度和和工程质质量保险险制度。整顿和和规范房房地产市市场秩序序，查处处开发、交易、拆迁、中介服服务和物物业管理理中的各各种违法法违规行行为。加加快完善善信用档档案体系系，建立立企业信信用的查查询、评评估、失失信制约约制度。健全房房地产服服务体系系，积极极发展独独立公正正、规范范运作的的专业化化房地产产服务机机构。

51、推推行房地地产从业业人员上上岗培训训制度，树立行行业诚信信经营氛氛围。实行房屋屋质量重重大事故故一票否否决制。探索行行之有效效的管理理机制，形成“以开发发为主体体，以设设计为先先导，以以施工为为基础，以监理理为保证证，相互互制约、密切配配合”的工作作机制，有效保保证住宅宅工程质质量水平平，减少少质量投投诉。制制订关于于住宅质质量、创创“无渗漏漏”工程等等方面内内容的规规范性文文件，提提高建筑筑部品化化、标准准化、工工业化率率，推进进住宅产产业化，提高建建筑质量量。8、完善善住房保保障体系系，加大大“三房工工程”建设力力度一是创新新保障机机制。加加强对住住房保障障程度、保障人人群的研研究，提提高

52、对住住房保障障“社会”“经济”二元性性认识，改变单单一的房房屋保障障方式，探索通通过发放放住房补补贴、购购房贴息息解决中中低收入入家庭住住房问题题的新途途径，建建立综合合保障体体系。二二是坚持持“三房工工程”建设。每年按按照既定定比例保保持适当当的建设设和供应应规模，丰富中中低价商商品房市市场调节节功能，加强经经济适用用房保障障功能。“三房工工程”供应量量占房地地产市场场供应总总量控制制在255左右右，其中中中低价价商品房房15，经济济适用房房的建设设量100，廉廉租房的的比例控控制在111以以内。完完善中低低价商品品房与经经济适用用房建设设管理。中低价价商品房房坚持“分散为为主，集集中为辅辅

53、”的原则则，主要要通过出出让地块块切块配配建方式式解决。加强经经济适用用房供应应对象监监管。三三是研究究保障性性住房可可持续发发展问题题。加强强保障性性住房集集中区周周边与产产业发展展布局的的协调与与联系，在规划划选址和和建设过过程中，充分考考虑服务务、教育育、商业业、就业业、公共共交通配配套设施施建设，完善保保障性住住房集中中区的城城市综合合功能。2.4南南京市别别墅租赁赁市场分分析由于运动动员公寓寓项目所所采用的的建筑形形式以独独立别墅墅、双拼拼别墅形形式为主主，因此此我们针针对南京京市的别别墅租赁赁市场状状况进行行分析。1、南京京别墅市市场概况况南京别墅墅的起始始时间追追溯到119922

54、年，当当时以330000元/平米起起售的养养龙山庄庄，开发发商大胆胆把欧式式风格的的别墅引引进南京京，让南南京人品品了一把把鲜。同同期出现现有还有有豪宅帝帝豪花园园、东方方花园。南京别别墅的变变迁过程程分为四四个阶段段：高潮潮、低潮潮、升温温、热潮潮。一个个新生事事物刚出出现就达达到高潮潮肯定很很难持久久，很快快19992年轰轰轰烈烈烈的别墅墅高潮因因为一些些政策原原因开始始回落工工一连几几年出现现了低潮潮。到220022年，toownhhousse的出出现很快快带热了了别墅市市场，而而20003年南南京城市市内外的的快速通通道形成成的经55纬8路网，一下子子让近郊郊的别墅墅开始升升温，并并持

55、续到到了20004年年。在供应的的形态上上，南京京别墅220066年会逐逐渐由经经济类别别墅向中中高档别别墅市场场转变，这是市市场发展展的一个个必然趋趋势，价价格上仍仍有较大大的上涨涨空间，且全年年的涨幅幅会高于于整个房房地产市市场的涨涨幅。2、南京京别墅的的供需状状况南京目前前已供应应上市的的别墅总总数（联联排、双双拼）仅仅2000万平方方米左右右，在城城市住宅宅总面积积中不足足1.55%，所所占比例例相当低低。在220033国土资资源部叫叫停别墅墅用地供供应后，南京别别墅开发发商放缓缓开发速速度，延延迟产品品上市时时间，使使别墅供供应量持持续减少少。“物以稀稀为贵”，这是是南京别别墅价格格

56、近两年年持续高高走的内内在原因因。江宁宁有的别别墅价格格年增长长率超过过20%。而按按照上海海、广州州等地区区的情况况。别墅墅年价格格增长率率约在55%-110%或或一个售售房周期期上浮约约10%-155%。而而且，随随着经济济持续发发展，南南京别墅墅消费群群体将不不断成熟熟，市场场需求量量将有明明显增长长。根据预测测，20005年年至20007年年南京每每年的别别墅供应应量分别别是455万平方方米、115万平平方米和和15万平平方米，合计为为75万平平方米；而这三三年别墅墅的市场场需求总总量为885万平平方米，这意味味着，未未来三年年南京的的别墅供供应缺口口总量高高达100万平方方米。由由于

57、今后后可供开开发土地地不多，开发商商为了提提高售价价延期上上市。在在需求市市场上，20004年和和20005年，随着别别墅大战战加剧，消费能能力被激激发，至至20006年随随着供需需矛盾的的缓和，优质别别墅将在在别墅叫叫停的背背景下上上涨，需需求量可可能会相相应暂时时时被人人为抑制制。大量优质质优价别别墅的上上市，将将对原有有价高质质低的空空置别墅墅造成冲冲击，资资金实力力不强、质量不不高的楼楼盘将更更为艰难难。但220055年以后后，南京京别墅市市场的供供应量失失衡将逐逐步改善善，长江江三桥的的建成为为江北别别墅项目目带来实实质利好好。宁杭杭高速公公路三期期贯通，将释放放溧水远远途别墅墅项目

58、。南京的的别墅市市场江宁宁的翠屏屏山、将将军山一一带是供供应的主主力。去去年下半半年，南南京别墅墅的供应应分布是是：江宁宁占900左右右；江北北占6左右右；汤山山占2左右右；宁南南和亚东东板块各各占1左右右。据预测，在未来来一段时时间里，江北板板块的别别墅项目目会有比比较大的的“动作”。估计计这里的的别墅供供应量将将会达到到40万平平方米左左右。而而传统的的江宁板板块，虽虽然体量量依然较较大，但但供应份份额却缩缩至700左右右。城东东版块的的别墅类类产品本本来就稀稀确，在在别墅类类土地禁禁止出让让的宏观观背景下下，价格格将继续续攀升。3、南京京的别墅墅消费发发展趋势势从某种程程度上看看，当前前

59、南京的的别墅消消费呈现现出三大大趋势。别墅供供应量在在未来几几年将逐逐渐减少少虽然南南京别墅墅市场的的上市量量增长幅幅度非常常大，但但所占市市场份额额不足同同年商品品房上市市量的110，就南京京这一省省会城市市来说，别墅的的供应量量相对还还是较小小的。 别墅禁地地政策的的推行将将使别墅墅的稀缺缺性更进进一步得得到体现现，因此此，未来来几年的的别墅供供应量仍仍然不会会放大，供求关关系会趋趋于平衡衡甚至逆逆转。 土地升升值对别别墅升值值产生很很大影响响从其土土地价值值上看，别墅的的容积率率一般都都较低，所占有有的土地地面积较较大，而而南京目目前的土土地价格格下降的的可能微微乎其微微，未来来土地巨巨

60、大的升升值空间间目前已已经有所所显现。20005年上上半年仙仙林挂牌牌的二幅幅容积率率06607的别别墅用地地，市场场价格已已超过992万元元亩，就是很很好的例例证。目目前江宁宁、江北北、汤山山亚东、边城等等别墅板板块的别别墅项目目，随着着南京市市进一步步加大新新城区的的建设力力度，升升值潜力力相当可可观。 需求原原动力不不断增强强，别墅墅价格具具有较大大的升值值空间无无论是第第一居所所类的别别墅，还还是度假假型第二二居所类类的别墅墅，是居居住消费费的最高高形式，是每个个有经济济实力人人士的追追求目标标，随着着经济不不断发展展，这批批新贵一一族正不不断扩大大，再加加上海归归人员的的不断增增多，