商业建材综合性商业中心项目建议书范本

1、 沈阳光彩大东方商业物流园 PAGE PAGE 69沈阳大东方置业有限公司 营销策划部沈阳大东方置业有限公司营销策划部第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 63 页目 录录前言第一章 总论1.1项项目建设设背景 61.2项项目概况况1101.3项项目报告告编制的的依据112第二章 项目商商业市场场环境分分析2.1沈沈阳市概概况1142.2大大东区概概况2232.3周周边楼盘盘及商业业配套设设施2282.4 建建材家居居市场调调研 33第三章物流园园区发展展现状及及趋势3.1物物流园区区的内涵涵3363.2物物流园区区的功能能3373.3物物流园区区的发展展历程和和相关经经验3373.4物

2、物流园区区的建设设发展模模式3393.5物物流园区区的开发发、建设设模式分分析4403.6物物流园区区的发展展政策分分析4413.7 20003年发发展情况况分析 441第四章 规划设设计条件件、原则则及设计计方案 44.1规规划场地地环境及及周边环环境455 4.2 总总体规划划设计原原则 455 44.3规规划布局局及业态态分布455 44.4交交通组织织466 44.5景景观设计计466 44.6规规划指标标建筑技技术经济济指标466 第五章 项目组组织管理理与保障障措施5.1项项目管理理措施4995.1.1计划划管理4495.1.2工程程管理4495.1.3资金金管理4495.1.4信

3、息息管理5505.2项项目建设设的保障障措施5005.2.1资金金筹措的的措施550 5.22.2施施工组织织措施50第六章营销战战略体系系6.1 项目定定位 5526.2商商业组合合形态的的构想 5526.3走走特色化化的物流流园区发发展之路路 5536.4项项目拟开开发面积积5446.5项项目开发发节奏555 6.6项目目经营模模式55第七章 投投资分析析7.1项项目投资资估算 597.2项项目盈利利分析 6337.3项项目损益益表及现现金流表表666 第第八章 结论附件：附件1：项目、期总体规划划布局图图附件2：项目期规划布布局图前 言东北振兴兴 沈阳先先行“振兴东东北”是国家家继“西部

4、大大开发”战略实实施后的的又一重重要举措措，旨在在实现“两个东东西经济济互动的的轮子”同时运运转。东北亚经经济中心心的规划划，将成成为继“珠三角角”、“长三角角”、“京津冀冀北”地区之之后的第第四个经经济增长长极。沈阳，各各项产业业蓬勃发发展，正正面临着着前所未未有的发发展契机机。如何抓住住机遇、展示自自我、率率先吸引引世界关关注？东北振兴兴，沈阳阳先行！第一章 总论1.1 项目发发展背景景1.2项项目概况况1.3项项目报告告编制的的依据1.1 项目发发展背景景1.1.1“第四增增长极”与“东北大大振兴”随着国际际经济形形势的发发展，东东北将成成为继珠珠江三角角洲经济济圈、长长江三角角洲经济济

5、圈和环环渤海经经济圈之之后的“国内经经济第四四增长极极”。东北北大振兴兴是世界界经济政政治形势势发展的的需要，也是新新时期提提高我国国综合国国力的需需要，更更是经济济发展规规律的客客观要求求。环渤海经经济圈处处于东北北亚经济济圈的中中心地带带，是中中国欧亚亚大陆桥桥的东部部起点之之一，其其经济总总量约占占全国的的1/55，是我我国最大大的工业业密集区区。在环环渤海地地区58800公公里的海海岸线上上，近220个大大中城市市遥相呼呼应，数数千家大大中型企企业虎踞踞龙盘，包括大大连、青青岛、秦秦皇岛等等重要港港口在内内的600多个大大小港口口星罗棋棋布。随随着世界界经济全全球化加加剧发展展，环渤渤

6、海经济济圈的一一体化正正在深化化。在国国际经济济一体化化的重心心不断向向亚太转转移的趋趋势下，环渤海海经济圈圈与东北北（亚）地区发发展互动动潜力将将得到发发挥，位位于东北北、胶东东半岛、辽东的的沈阳、大连、天津、青岛等等一大批批城市，共同构构成东北北（亚）地区城城市发展展群，吸吸引国际际投资目目光。20033年，党党的十六六大提出出振兴东东北的发发展战略略，加快快调整和和改造“东北老老工业基基地”已成为为与“西部大大开发”齐肩并并重的国国策。1.1.2与时时俱进的的沈阳沈阳即是是东北重重工业城城市的中中心，又又是“第四经经济增长长极”的核心心城市，在全面面推进振振兴东北北老工业业基地的的进程中

7、中，必然然起到决决定性作作用。沈沈阳市政政府已提提出“全国先先进装备备制造基基地”的城市市定位及及发展“大沈阳阳”的策略略，形成成全国看看东北，东北看看辽宁，辽宁看看沈阳的的良好局局面。发展规划划： 20022年国务务院批准准的沈沈阳市城城市总体体规划，其理理想模式式为 “ 一个中中心城区区、四个个副城区区、两个个边缘组组团、七七个卫星星城 、二十个个小城镇镇”。至此此，中心心城区建建成区面面积将由由1866平方公公里扩展展到4440平方方公里，城市规规划范围围将达到到12220平方方公里。关注重点点：浑南新区区建设设“北方浦浦东”：规划面面积1220.66平方公公里，功功能单元元为“三区一一

8、城一带带”。铁西新区区现代代“工业园园区”：目前铁铁西新区区面积已已达1226平方方公里，功能定定位：建建设以装装备制造造业为核核心，集集研发、制造、商贸、居住为为一体的的现代化化工业园园区。金廊工程程核心心“发展战战略”：规划总总面积336.66平方公公里，从从北陵公公园到浑浑河桥，平均宽宽度1至至2公里里，全长长17公里里。包括括“一轴”、“四区”和“九节点点”。关注重点点大东东“商机平平台”：作为为未来城城市经济济发展的的重点，大东区区区域功功能规划划为“一城两两带三区区”。1.1.3无限限商机在在大东总体战略略规划构构想：“一城两两带三区区”的战略略构想搭搭建商机机新平台台；一城：沈沈

9、阳汽车车城。以以沈海现现代工业业示范区区为依托托，构建建集汽车车研发、整车制制造、贸贸易物流流、维修修服务、人才培培训、零零配件生生产等多多种功能能为一体体的新兴兴汽车城城。两带：科科教文化化旅游服服务产业业带及中中部商业业带。三区：小小东商贸贸区、八八王寺吉祥北海商商住区、沈海现现代综合合物流园园区。经济地位位：大东区经经济走势势强劲，区内聚聚集了沈沈阳金杯杯客车制制造有限限公司、沈阳黎黎明航发发集团、沈阳华华润压缩缩机有限限公司、沈阳三三洋空调调有限公公司、沈沈阳东芝芝电梯有有限公司司、沈阳阳金杯通通用汽车车有限公公司、沈沈海热电电厂等众众多优势势企业。同时，还吸引引了一大大批国外外知名企

10、企业到大大东区投投资，如如美国通通用公司司、德国国宝马汽汽车公司司、日本本三菱自自动车工工业株氏氏会社、沃尔玛玛（中国国）有限限公司、美国泰泰克公司司、日本本丰田通通商株氏氏会社、三洋电电机有限限公司和和美国吉吉列公司司等。目目前，大大东区作作为沈阳阳市最具具竞争力力的工业业区的优优势经济济地位已已确立。汽车产产业：四大整车车制造厂厂：沈阳金金杯客车车制造有有限公司司、金客中华轿轿车厂、沈阳金杯杯通用汽汽车制造造有限公公司、沈阳宝马马华晨汽汽车制造造有限公公司；三大汽车车发动机机制造厂厂 沈阳航航天三菱菱发动机机有限公公司、沈阳新光光华晨发发动机有有限公司司、沈阳航天天新光集集团；另有汽车车改

11、装厂厂家以以及汽车车零部件件生产厂厂28家家，汽车车贸易、维修服服务企业业20家，已形成了了一个汽汽车产业业集聚效效应突出出的城区区。大东区正正在规划划一个集集汽车生生产及配配送、汽汽车销售售与服务务及汽车车文化社社区为一一体的汽汽车城，为汽车车产业在在大东区区快速发发展提供供优质的的发展环环境。沈海现代代工业示示范区是是沈阳市市人民政政府最近近批准在在大东区区设立的的产业开开发区，占地115.887平方方公里，汽车贸贸易园占占地0.65平平方公里里，汽车车物流园园占地11.5平平方公里里。20001年年，沈海海现代工工业示范范区内规规模以上上工业企企业产值值达到2260亿亿元，占占沈阳市市规

12、模以以上工业业企业产产值的332%，实现利利税222亿元，占全市市规模工工业企业业的488%。大东区经经济战略略地位确确立，市市场空间间无可限限量，具具备发展展各项业业态的条条件，有有一定环环境依托托及形象象基础。1.1.4物流流业国家综综合国力力的重要要体现19977年东南南亚爆发发经济危危机之后后，人们们在分析析和总结结东南亚亚各国和和各地区区的情况况时发现现，以物物流产业业为重要要支柱产产业的新新加坡、香港有有较强的的抗御经经济危机机的能力力。例如如，19998年年受金融融风暴影影响较大大的马来来西亚经经济增长长为668，泰国国为880 ，东东盟为944，与与之相比比较，香香港情况况较好

13、，为551，而新新加坡则则实现了了155的正正增长。从此，人们意意识到物物流对于于国家的的经济发发展有着着非常重重要的意意义，物物流发展展水平已已成为一一个国家家综合国国力的重重要体现现。 物流业被被视为未未来企业业发展的的核心竞竞争力，物流领领域更被被人看作作经济增增长的“黑暗大大陆”，是“降低成成本的最最后边界界”，是降降低资源源消耗、提高劳劳动生产产率之后后的“第三利利润源泉泉”。在不不少发达达国家物物流业都都已发展展为大规规模的产产业。如如日本，在近220 年内，物流业业每增长长266，经经济总量量就增加加1。在美国国，物流流产业的的规模已已达到990000亿美元元，几乎乎是高技技术产

14、业业的两倍倍。经过过多年的的物流业业的发展展，在日日、美两两国已成成就了不不少行业业巨子。美国的的联邦快快递，119955年营业业额达到到1255亿美元元；日本本的佐川川急便，19995年营营业额达达到577亿美元元。目前我国国物流业业经营额额超过55亿元的的企业还还未出现现，与UUPS、联邦快快递等国国外物流流企业相相比，国国内物流流企业所所占市场场份额少少，服务务功能少少，高素素质人才才少。企企业竞争争能力弱弱，融资资能力弱弱，货源源不稳定定且结构构单一，缺乏网网络组合合。事实实上，我我国现阶阶段物流流企业从从网络、功能、管理、服务、业绩等等方面综综合评估估，物流流企业的的发展现现代物流流

15、是调整整我国产产业结构构的迫切切需要，是传统统运输业业的发展展方向，是运输输与生产产最佳融融合的渠渠道，更更是改变变传统揽揽货方式式，取得得增值效效益的需需要。巨大的市市场需求求呼唤东东北地区区及其它它省市的的现代化化商品流流通领域域的长足足发展。品牌观念念仍未出出现，国国外称中中国无纯纯粹的物物流企业业。1.2项项 目 概 况况1.2.1项目目概述1.2.1.11.项目目名称：沈阳光光彩大东东方商业业物流园园,期项目目1.2.1.22.项目目基本情情况：项目位置置：沈阳阳市大东东区东北北大马路路钢泉巷巷8号，南至东东北大马马路，东东至二环环线，北北至联合合路，西西至园区区规划路路。 总占地面

16、面积：33485500平平方米项目总建建筑面积积：56672885平方方米1.1.1.33.项目目规划：本项目由由大型购购物中心心、建材材家居家家具采购购基地、商务综综合楼、餐饮娱娱乐一条条街四个个功能区区组成。其中购购物中心心包括各各种业态态的大卖卖场，以以大型超超市为主主，涵盖盖了建材材家居、日用百百货、生生活超市市、灯具具等各种种业态的的连锁店店、专卖卖店和精精品店等等经营内内容。建建材家居居家具采采购基地地包括十十二个专专业城，商务综综合楼可可以为本本项目提提供办公公场所和和电子商商务平台台。本项项目涉及及业态广广泛，是是集多种种功能于于一体、集零售售和批发发于一体体的大型型综合性性具

17、有国国际水准准的现代代商业物物流园。1.3项项 目 报 告告 编 制 的的 依 据1.3.1参照照沈阳市市人民政政府相关关招商宣宣传手册册；1.3.2参照照沈阳市市人民政政府“投资指指南”材料；1.3.3参照照沈阳市市人民政政府及大大东区政政府规划划；1.3.4参照照沈阳市市相关官官方网站站对外公公开内容容；1.3.5参照照东方家家园置业业公司与与政府的的相关报报告。发文单位位：沈海海现代工工业示范范区管理理委员会会沈海现代代工业示示范区管管理委员员会文件件关于于东方商商业物流流园财政政补贴款款的函发文单位位：沈阳阳市土地地储备交交易中心心沈阳市土土地储备备交易中中心 沈土储储交函200041

18、13号关于于东建街街东地块块树木砍砍伐有关关问题的的函沈阳市土土地储备备交易中中心关于于限期交交齐拖欠欠土地价价款的通通知（20004年66月2日日）沈阳市土土地储备备交易中中心关于于限期交交齐拖欠欠土地价价款的通通知（20004年66月188日）收文单位位：沈阳阳市土地地储备交交易中心心沈阳大东东方置业业有限公公司文件件 沈东置业业字2200444号号 签发发人：董董佩智 东东建街东东地块树树木砍伐伐有关问问题的复复函收文单位位：沈阳阳市人民民政府沈阳大东东方置业业有限公公司文件件 沈东置业业字2200441号号 签发发人：董董佩智 关关于申请请工程前前期行政政事业性性收费减减免及有有关问题

19、题的报告告收文单位位：陈政政高市长长沈阳大东东方置业业有限公公司文件件沈东置业业字2200441号号 签发发人：董董佩智 关关于申请请工程前前期行政政事业性性收费减减免及有有关问题题的报告告收文单位位：邢凯凯副市长长沈阳大东东方置业业有限公公司文件件沈东置业业字2200441号号 签发发人：董董佩智 关关于申请请工程前前期行政政事业性性收费减减免及有有关问题题的报告告收文单位位：李佳佳常务副副市长沈阳大东东方置业业有限公公司文件件沈东置业业字2200441号号 签发发人：董董佩智 关关于申请请工程前前期行政政事业性性收费减减免及有有关问题题的报告告收单位：常明秘秘书长沈阳大东东方置业业有限公公

20、司文件件沈东置业业字2200441号号 签发发人：董董佩智 关关于申请请工程前前期行政政事业性性收费减减免及有有关问题题的报告告本报告中中引用数数据和信信息如有有出入，当以沈沈阳市人人民政府府提供的的数据、信息为为准。第二章 项目商商业市场场环境分分析2.1沈沈阳市概概况2.2 大东区区概况2.3周周边楼盘盘及商业业配套设设施2.4汽汽车及建建材家居居市场调调研2.1沈沈阳市概概况2.1.1城市市概况沈阳是辽辽宁省的的省会，东北地地区的经经济、文文化、交交通和商商贸中心心，中国国的工业业重镇和和历史文文化名城城。沈阳阳现辖九九区一市市三县，总面积积1.33万平方方公里，市区面面积34495平平

21、方公里里。总人人口7336.99万人，市区人人口4888.44万人。沈阳是我我国重要要的工业业基地之之一，具具有雄厚厚的物质质基础和和经济基基础，城城市规模模居全国国第四位位， 在全国国经济发发展中具具有重要要的地位位。作为为东北的的中心城城市，是是全省的的贸易、经济信信息和科科技文化化的中心心，同时时与周围围的鞍山山、抚顺顺、辽阳阳、本溪溪、丹东东、营口口、铁岭岭七城市市构成了了辽宁中中部城市市群和经经济集聚聚区，成成为东北北地区的的交通枢枢纽和政政治、经经济、文文化中心心。2.1.1位置置与地貌貌沈阳位于于辽宁省省中部，东西长长1155公里，南北长长2055公里。沈阳市市国土面面积为112

22、9880平方方公里，其中城城区面积积1855公里。沈阳地地区以平平原为主主，地势势平坦，平均海海拔500米左右右，山地地丘陵集集中在东东北、东东南部，属辽东东丘陵的的延伸部部分。西西部是辽辽河、浑浑河冲积积平原，地势由由东向本本缓缓倾倾斜。2.1.2 气气候沈阳属北北温带受受季风影影响的半半湿润大大陆性气气候。全全年气温温在-229-36之间，平均气气温8.3，全年降降水量5500毫毫米，无无霜期1183天天。受季季风影响响，降水水集中，温差较较大，四四季分明明。冬季季漫长；春季回回暖快，日照充充足；夏夏季热而而多雨，空气湿湿润；秋秋季短促促，天高高云淡，凉爽宜宜人。2.1.3 经经济地理理位

23、置沈阳背倚倚长白山山麓，面面向渤海海之滨，是辽东东半岛的的腹地。在以沈沈阳为中中心的1150公公里的半半径内，有中国国著名的的铜都鞍鞍山、煤煤都抚顺顺、煤铁铁之城本本溪、煤煤电之城城阜新、石油之之城盘锦锦、轻纺纺之城丹丹东、化化纤之城城辽阳和和煤炭基基地铁岭岭，这些些资源丰丰富、实实力雄厚厚的辽宁宁中部工工业城市市形成了了世界上上罕有的的城市群群。沟通通世界的的大连港港，正在在开发的的营口新新港和锦锦州港距距沈阳也也不超过过2500公里。沈阳作为为中国东东北地区区最大的的经济中中心城市市和通往往中国长长城以南南地区的的必经之之路。长长期的经经济发展展形成了了密如蛛蛛丝的航航空、铁铁路、公公路运

24、输输网络。沈阳民民航以桃桃仙机场场为中心心开辟了了70条条国内国国际航线线。沈阳阳也是东东北地区区最大的的铁路枢枢纽。沈沈阳的公公路也四四通八达达，开成成了少有有的高速速公路网网络。2.1.4 人口概概况沈阳市现现有总人人口7336.99万人，市区人人口4888.44万人。其中男男性人口口为3777万人人，占总总人口的的50.5%,女性人人口363万万人，占占总人口口的499.5%，性别别比为1101.9。总总人口中中非农业业人口4435.7万人人，占总总人口的的63.2%，家业人人口2552.55万人，占总人人口的336.66%；未未落常住住户口11.1万万人，占占总人口口的0.2%。沈阳居

25、民民年龄构构成沈阳居民民教育程程度构成成2.1.5 行行政区域域沈阳市下下设和平平区、沈沈河区、大东区区、皇姑姑区、铁铁西区、苏家屯屯区、东东陵区、新城子子区、于于洪区99个市区区，辽中中县、康康平县、法库县县、新民民市4个个县（市市）。区区、县（市）下下设街道道办事处处1122个，乡乡政府773个，镇政府府68个个。2.1.6 交交通条件件沈阳是联联系东北北地区和和关内的的交通枢枢纽，铁铁路密度度居全国国之首。沈山、长大、沈丹、沈吉等等六条铁铁路汇集集沈阳并并通向四四面八方方。公路路总里程程50880公里里，由沈沈阳至北北京、沈沈阳至大大连、沈沈阳至抚抚顺、沈沈阳至本本溪、沈沈阳至长长春以及

26、及绕城高高速公路路和二环环路构成成的环绕绕沈阳，连接海海港、空空港的“三环五五射”高速公公路网已已经形成成。民航航从沈阳阳过港航航线有667条，通往国国际及国国内各大大中城市市。2.1.7 沈沈阳的城城市基础础设施中心心城区主主要街路路、铁路路沿线、环路、出口路路、街心心、广场场及公园园的绿化化面积和和绿化水水平逐年年提高，建成区区绿地率率达288.2%。交通通快速干干道系统统初具规规模。城城市道路路以构建建快速干干道系统统为重点点，以加加强城市市景观建建设为突突破口，相继完完成了大大二环快快速路、东西快快速干道道、六路路三桥、沈新和和建大零零公里公公铁地道道桥等城城市重点点交通工工程的建建设

27、。城市公公用设施施持续改改善，供供水、供供热、供供电、供供气等设设施功能能加强，服务质质量不断断提高。20003年，全市新新铺设供供水管网网7.22公里，供水管管网改造造28.5公里里，综合合日供水水能力1161.6万立立方米。全市供供热面积积102200万万平方米米。全年年实际用用电量1131.2亿千千瓦小时时。其中中，工业业用电771.66亿千瓦瓦小时，增长111.77。煤煤气供气气管道总总长度221600公里。房地产产业健康康发展，房地产产开发与与销售同同步快速速增长。20003年，全市房房地产开开发完成成投资1177.3亿元元，比上上年增长长52.8。全年商商品房施施工面积积17338

28、.88万平方方米，增增长400.4；商品品房竣工工面积5585.9万平平方米，增长661.11；商商品房销销售面积积3244.8万万平方米米，增长长57.6，其中商商品住宅宅销售2291.6万平平方米，增长558.44。城市环环境保护护和治理理城市整整体环境境进一步步改善，环境质质量实现现历史性性突破。全年共共完成环环境污染染治理项项目百余余个，先先后建设设了东部部满堂河河、南部部凌空、西部揽揽军等污污水处理理厂，完完善了原原有的北北部污水水处理厂厂。整治治和恢复复了浑河河生态环环境，城城区段河河水水质质达到四四类标准准。城市市污水日日处理能能力达到到95万万吨，污污水处理理率达到到70.4。

29、改造和和新建了了老虎冲冲、大辛辛两个垃垃圾填埋埋场，全全市日处处理垃圾圾44884吨，生活垃垃圾无害害化处理理率达到到1000。全全年共拆拆除烟囱囱11113根、锅炉房房4033座，推推广民用用型煤44.5万万户，并并采取扬扬尘覆盖盖工程、机动车车尾气污污染防治治等措施施，烟尘尘控制区区达标覆覆盖率达达到1000，全年环环境空气气质量优优良天数数已达到到2988天，达达到创模模标准。全市噪噪声达标标区覆盖盖率达到到70，自然然保护区区覆盖率率达到113.552，建成生生态环保保模范住住宅小区区35个个。城市绿绿化实施施森林城城市战略略，全面面推进城城市绿化化建设。20003年新新增公共共绿地面

30、面积4882公顷顷，建成成大东广广场、德德胜公园园、方家家栏公园园、高官官台生态态园等一一批绿地地精品，改造了了和平广广场和中中山广场场。全年年新建居居住区绿绿地3441公顷顷。继续续开展环环沈阳生生态森林林圈建设设工程，东北楔楔、西北北楔绿化化带建设设稳步进进行。全全年植树树4288万株，铺草坪坪98.8公顷顷，新增增绿地118.226平方方公里。到20003年年末，全全市绿化化覆盖率率达333.166，建建成区园园林绿地地面积883844.6公公顷，人人均公共共绿地面面积8平平方米。2.1.2 19996220100年沈阳阳城市总总体规划划沈阳市的的城市建建设与发发展遵循循人口、经济、社会

31、、环境和和资源相相协调的的可持续续发展战战略。城城市功能能正由单单一工业业基地向向多功能能经济中中心转变变。现正正在加速速城市产产业结构构，加速速传统产产业的改改造，积积极发展展高新技技术产业业，进一一步完善善城市功功能，实实现单一一工业生生产基础础城市向向现代化化经济中中心改变变。具体体如下：沈阳城市市规划区区由中心心城区、桃仙国国际航空空港副城城及新城城子副城城组成，总面积积12220平方方公里。城市拓展展形成中中心城区区“分散集集团式”布局形形式。中心城区区东起沈沈阳与抚抚顺市交交界，西西到新潘潘公路，北起蒲蒲河，南南至苏抚抚灌渠，总面积积11550平方方公里。现状城城市人口口4011万

32、人。到20010年年城市实实际居住住人口规规模控制制在4772万人人以内。中心城城区是沈沈阳市主主体，是是政治、经济、文化集集中体现现区。中中心城区区规划布布局结构构为东南南组团布布局形式式，以中中部核心心区为核核心，周周围分布布东西南南北四个个副城及及道义、汪家两两个组团团，为中中心城区区开辟良良好的发发展空间间，使城城市由单单一中心心结构向向松散布布局过渡渡。中部核心心区以三三环高速速公路以以内，重重点发展展第三产产业，强强化金融融、商贸贸、文化化、科技技、信息息中心职职能；东部副城城由棋盘盘山风景景区及周周围乡、镇组成成。副城城以中、高档为为主，科科研、旅旅游、办办公设施施为辅；西部副城

33、城以沈阳阳经济技技术开发发区为主主体，重重点以发发展工业业为主，配置必必要的生生活区和和公共服服务设施施；南部副城城以苏家家屯现状状建成区区为基础础继续扩扩建，规规划建设设综合副副城。北部副城城以虎石石台现状状建成区区为基础础继续扩扩建，规规划建设设综合副副城；道义组团团以道义义屯为基基础重点点安排重重点乡镇镇企业和和生活区区，形成成独立的的生活和和产业组组团。新建居住住区主要要安排在在浑南新新区，大大力开发发浑南地地区，使使浑河变变成内河河。一环环路内除除棚户改改造外，不再以以住宅建建设为主主，核心心区内，新建居居住区主主要安排排在一环环路以外外，重点点为浑河河产业区区，到220011年人均

34、均居住面面积达到到12平平方米以以上。东部副城城、南部部副城、道义组组团作为为远期发发展用地地。2.1.3沈阳阳经济概概况2.1.3.11 沈阳阳城市发发展现状状沈阳是国国家“一一五”时时期重点点投资建建设的工工业基地地。经过过几十年年的发展展，沈阳阳的工业业门类增增加到1184个个，全市市工业企企业达558000多家，初步构构建了汽汽车、机机械、电电子信息息、化工工、环保保、制药药产业为为主的新新兴产业业群，奠奠定了雄雄厚的制制造业基基础，形形成了较较强的综综合配套套能力。沈阳具具有雄厚厚的资产产存量和和规模优优势。现现拥有资资产存量量已达110000亿元，占全省省的1/3，国国内生产产总值

35、占占全省的的1/44。特别别是改革革开放以以来，沈沈阳不断断加快国国有企业业战略性性调整和和改组步步伐，加加速传统统企业与与高新技技术、国国际经济济接轨的的融合。以亚洲洲国家和和地区为为主的引引资结构构正在被被多元化化引资格格局所代代替，一一批世界界5000强企业业和国际际知名跨跨国公司司投巨资资驻足沈沈阳。通通过与国国外客商商合资合合作，弥弥补了建建设资金金不足问问题，引引进了国国外先进进技术和和先进管管理，加加速了产产业结构构调整的的步伐，支柱产产业群体体不断壮壮大，骨骨干企业业和主导导产品显显示出较较强的市市场竞争争力。沈阳做为为东北地地区最大大的中心心城市，地处东东北亚经经济圈和和环渤

36、海海经济圈圈的中心心，具有有重要的的战略地地位。以以沈阳为为中心，半径1150公公里的范范围内，集中了了以基础础工业和和加工工工业为主主的8大大城市，构成了了资源丰丰富、结结构互补补性强、技术关关联度高高的辽宁宁中部城城市群。沈阳拥拥有东北北地区最最大的民民用航空空港，全全国最大大的铁路路编组站站和全国国最高等等级的“ 一环环五射”高速公公路网。沟通世世界各大大港口的的大连港港、正在在开发建建设的营营口新港港和锦州州港，距距沈阳均均不超过过4000公里，具有得得天独厚厚的地理理区位优优势，作作为东北北中心城城市的沈沈阳，对对周边乃乃至全国国都具有有较强的的吸纳力力、辐射射力和带带动力。经济总体

37、体指标概概述回顾沈阳阳市近几几年的宏宏观经济济，可以以看出沈沈阳经济济总量持持续增长长，综合合经济实实力显著著增强。总结20002年年整体的的经济形形势，沈沈阳全市市国内生生产总值值实现114000亿元，同比增增长133.1，是近近年来增增长最快快的年份份。固定定资产投投资完成成4022亿元，同比增增长322.8。财政政收入实实现1005亿元元，同比比增长229.99，连连续两年年保持330左左右的增增长。土土地出让让金收入入由20000年年的70000万万跃升至至20001年的的10亿亿，去年年又达到到15亿亿元，土土地出让让金已成成为城市市建设资资金的主主要来源源。从以上数数字可以以看出，

38、沈阳经经济发展展势头良良好。这这对于沈沈阳经济济的持续续、健康康、稳定定的发展展奠定了了良好的的基础。社会消费费情况概概述沈阳市大大力引进进连锁经经营、物物流配送送、现代代超市等等新型商商业形态态。积极极发展金金融、旅旅游、房房地产、信息等等现代化化产业。20002年，全市社社会消费费品零售售总额预预计实现现6955亿元，同比增增长111.5%；各类类市场成成交额达达到8112亿元元，金融融机构存存、贷款款余额分分别达到到21990亿元元和18820亿亿元，分分别同比比增长119.33%和119.11%。货货币净回回笼连续续12年年居全国国之首。人民生活活水平概概述沈阳人民民的生活活水平不不断

39、提高高，居民民生活质质量得到到改善。截至去去年122月末，沈阳市市城乡居居民储蓄蓄余额已已达12214亿亿元，比比20002年年年初增长长1566亿元，增幅为为14.74，与220011年同期期相比，这一增增长率高高过了220011年居民民储蓄增增长率44个百分分点，居居民储蓄蓄持续呈呈升温之之势。市政规划划概述两年来，全市城城建累计计投资889.33亿元。新增绿绿化面积积17.7平房房公里，城市绿绿化率跃跃升至229.11。完完成了市市府大路路等100条街路路的标准准化改造造，对2213条条市区道道路进行行了全面面整修，总面积积达到7751万万平方米米，使全全市的道道路完好好率由过过去的77

40、0提提高到990。棚户区区改造使使5.77万户居居民迁入入新居，新增公公交车112500辆。2.1.3.22沈阳宏宏观经济济发展趋趋势沈阳是国国家“一一五”时时期重点点投资建建设的工工业基地地。经过过几十年年的发展展，沈阳阳的工业业门类增增加到1184个个，全市市工业企企业达558000多家，初步构构建了汽汽车、机机械、电电子信息息、化工工、环保保、制药药产业为为主的新新兴产业业群，奠奠定了雄雄厚的制制造业基基础，形形成了较较强的综综合配套套能力。沈阳具具有雄厚厚的资产产存量和和规模优优势。现现拥有资资产存量量已达110000亿元，占全省省的1/3，国国内生产产总值占占全省的的1/44。改革开

41、放放二十年年来，沈沈阳坚定定不移地地实施外外向牵动动战略，经济和和社会持持续、快快速发展展，初步步形成了了全方位位、多层层次、宽宽领域的的对外开开放新格格局。国国民经济济保持适适度增长长，经济济总量进进一步增增大。初初步统计计。20002年年全市实实现国内内生产总总值14400.0亿元元，比上上年增长长13.1%。其中第第一产业业实现增增加值883.66亿元，增长88.0%；第二二产业实实现增加加值6115.22亿元，增长114.66%；第第三产业业实现增增加值7701.2亿元元，增长长12.5%。一、二二、三产产业占国国内生产产总值的的比重分分别为66.0%、433.9%和500.1%。财政

42、政收入快快速增长长。全年年完成地地方财政政收入1105.4亿元元，比上上年增长长30.5%。全年地地方财政政支出达达1055.4亿亿元，增增长244.2%。用于于农业支支出5.90亿亿元，增增长155.9%；用于于教育事事业支出出25.1亿元元，增长长16.8%。城市居居民人均均可支配配收入达达70223.77元。市场体系系进一步步完善，消费品品市场成成交额有有所增长长。20002年年全市已已有各类类市场3397个个。各类类市场贸贸易成交交额达4482亿亿元。县县及县以以下的社社会消费费品零售售额增长长7.55%。各各种经济济类型的的消费品品零售额额普遍增增长。其其中国有有经济零零售额1104

43、.2亿元元%；集集体经济济零售额额36.1亿元元；私营营和个体体经济零零售额4412.1亿元元；股份份制经济济零售额额46.2亿元元；港澳澳台经济济零售额额10.4亿元元；外商商经济零零售额112.99亿元，比上年年翻一番番。其它它经济550.22亿元。出口总总额144亿美元元，增加加12%。按行行业分批批发零售售贸易业业5155.7亿亿元，餐餐饮业886.00亿元，制造业业32.0亿元元，其他他行业661.55亿元。按商品品用途分分，吃2260.2亿元元；穿1157.5亿元元；用2277.5亿元元。20022年,全全市固定定资产投投资保持持较快增增长.全全年全社社会完成成固定资资产投资资40

44、22.5亿亿元.其其中国有有经济投投资1666.77亿元;非国有有经济投投资2335.88亿元.投资结结构发生生变化.全年城城镇固定定资产投投资额达达3788.8亿亿元，更更新改造造投资增增长明显显快于基基本建设设投资增增长；基基本建设设投资995.11亿元；房地产产投资继继续增长长，全年年房地产产开发完完成投资资7811亿元，其他投投资366.3亿亿元，住住宅988.2亿亿元，房房屋竣工工面积553.44万平方方米，竣竣工中住住宅面积积41.6万平平方米。全年新新增固定定资产2258.5亿元元，完成成投资额额95.8亿元元，占总总投资额额的233.8%。2.2 大东区区概况2.2.1大东东区

45、概况况大东区位位于沈阳阳城区的的东部和和东北部部，北、东和东东南同东东陵区为为邻，西西南和西西同沈河河区相连连，西北北同于洪洪区接壤壤。全区区总面积积为511.188平方公公里，南南北长88.2公公里，东东西宽66.3公公里,是是沈阳市市面积最最大的城城区.地地处浑河河冲积平平原，地地势北高高南低，稍有倾倾斜，海海拔高低低差为221米。气候属属于温带带季风气气候，冬冬寒时间间较长少少雪，夏夏热时间间较短多多雨，春春秋两季季气候变变化迅速速，春季季多风，秋季晴晴朗。2.2.1.11 区位位大东东区所在在的沈阳地处处辽宁中中部城市市群中心心。以大大东区为为中心, 以1150公公里为半半径的范范围内

46、, 分布布着钢铁铁基地鞍鞍山, 煤炭基基地抚顺顺, 化化纤基地地辽阳, 煤铁铁基地本本溪, 石油基基地盘锦锦, 煤煤粮基地地铁岭, 电力力基地阜阜新等77座大型型工商业业城市, 构成成了经济济联系特特别紧密密, 市市场容量量巨大, 发展展前途十十分广阔阔的辽宁宁中部城城市群体体。不仅仅可为工工业企业业提供取取之不尽尽、用之之不竭的的矿产资资源, 而且还还是一个个购买力力极强的的产品销销售市场场, 企企业的产产品, 可以就就地、就就近销售售。2.2.1.22 基础础设施区内内基础设设施完善善、发达达。沈海海热电厂厂提供充充足的电电力，进进行各项项投资所所需的水水、煤气气等供应应充足。工业用用地上

47、建建筑、必必要的专专用设备备在数量量和质量量上，居居于沈阳阳市前列列。2.2.1.33 交通通大东东区所在在地沈阳阳是中国国交通最最发达地地区之一一,也是是东北地地区最大大的交通通枢纽,已形成成陆海空空立体交交通网络络。公路：以沈阳阳为中心心，沈阳阳至北京京、大连连、哈尔尔滨、抚抚顺、丹丹东一环环五射的的高速公公路网已已经形成成。铁路：沈阳作作为东北北地区最最大的铁铁路枢纽纽，铁路路网密度度居全国国首位。连结山山海关、大连、丹东、长春、哈尔滨滨等地66条铁路路干线汇汇集沈阳阳，并且且与朝鲜鲜、蒙古古、俄罗罗斯直接接相通。海运运：从沈沈阳出发发，2小小时可达达营口港港，4小小时可达达大连港港，可

48、与与世界1140多多个国家家和地区区的港口口通航。空运运：沈阳阳桃仙国国际机场场，是东东北地区区最大的的枢纽机机场。从从沈海现现代工业业示范区区出发，25分分钟可抵抵桃仙国国际机场场。以桃桃仙国际际机场为为基地的的北方航航空公司司，已开开通国内内外航线线70多多条，可可直达中中国香港港特别行行政区和和国内各各主要城城市以及及朝鲜、俄罗斯斯、日本本、韩国国等国。货运运：沈阳阳东站座座落在大大东区内内，1001条铁铁路专用用线构成成发达的的货运网网络。沈沈阳一环环路、大大二环路路横穿全全区，沈沈阳市东东西快速速干道11/3在在大东区区内。2.2.1.44 人力力资源大东区区的劳动动力资源源极为丰丰

49、富，现现有人口口60万万，其中中劳动人人口近440万，40多多所技工工学校、职业学学校，每每年可培培养出可可塑性极极强的技技术工人人70000多名名。拥有有各类专专业技术术人员111万余余人，是是沈阳市市科技人人员最为为集中、科技力力量最强强的园区区之一。2.2.1.55 其它它金融融、保险险、信息息咨询、商贸服服务、旅旅游、房房地产开开发等第第三产业业发展迅迅速，城城区功能能完善，可以满满足多方面面的需求求。2.2.2大东东区宏观观状况综综合评述述近年来，大东区区的经济济走势强强劲，各各项事业业蓬勃发发展，集集灿烂的的历史文文化积淀淀与现代代都市气气息于一一体，以以其深厚厚的工业业基础，雄厚

50、的的科技实实力、完完善的基基础设施施、周到到的服务务体系、良好的的投资环环境吸引引越来越越多的海海内外人人士，成成为他们们事业成成功、财财源广进进的热土土。经济济结构得得到调整整，新的的经济增增长点迅迅速发展展，在经济济总量中中的比例例已达到到80%以上。餐饮娱娱乐业迅迅速发展展，旅游游业起步步较快，小东商商业街和和吉祥商商业街初初步形成成规模，新建扩扩建了邻邻街和商商业网点点1100万平方方米。大东区是是当前沈沈阳市最最具竞争争力的工工业区。区内聚聚集了众众多优势势企业，如沈阳阳金杯客客车制造造有限公公司、沈沈阳黎明明航发集集团、沈沈阳华润润压缩机机有限公公司、沈沈阳三洋洋空调有有限公司司、

51、沈阳阳东芝电电梯有限限公司、沈阳金金杯通用用汽车有有限公司司、沈海海热电厂厂等。同同时，还还吸引了了一大批批国外知知名企业业到大东东区投资资，如美美国通用用公司、德国宝宝马汽车车公司、日本三三菱自动动车工业业株氏会会社、沃沃尔玛（中国）有限公公司、美美国泰克克公司、日本丰丰田通商商株氏会会社、三三洋电机机有限公公司和美美国吉列列公司等等。 大大东区汽汽车产业业已经形形成一定定规模。区内有有四大整整车制造造厂沈阳金金杯客车车制造有有限公司司、金客客中中华轿车车厂、沈沈阳金杯杯通用汽汽车制造造有限公公司、沈沈阳宝马马华晨汽汽车制造造有限公公司；三三大汽车车发动机机制造厂厂沈沈阳航天天三菱发发动机有

52、有限公司司、沈阳阳新光华华晨发动动机有限限公司、沈阳航航天新光光集团；汽车改改装厂家以及及汽车零零部件生生产厂家，汽车贸贸易、维维修服务务企业家，形成了了一个汽汽车产业业集聚效效应突出出的城区区。大东东区正在在规划一一个集汽汽车生产产及配送送、汽车车销售与与服务及及汽车文文化社区区为一体体的汽车车城，为为汽车产产业在大大东区快快速发展展提供优优质的发发展环境境。 沈海现现代工业业示范区区是沈阳阳市人民民政府最最近批准准在大东东区设立立的产业业开发区区，占地地15.87平平方公里里，汽车车贸易园园占地00.655平方公公里，汽汽车物流流园占地地1.55平方公公里。220011年，沈沈海现代代工业

53、示示范区内内规模以以上工业业企业产产值达到到2600亿元，占沈阳阳市规模模以上工工业企业业产值的的32%，实现现利税222亿元元，占全全市规模模工业企企业的448%。其以现现在的汽汽车制造造、机械械加工、电子信信息技术术制造、生物制制药、新新材料、环境保保护、物物流配送送等企业业为依托托，重点点发展汽汽车工业业。 大东区区也将是是沈阳市市最适合合于居住住的城区区之一，南北两两条运河河流经全全区，沿沿岸花团团锦簇、树木葱葱荣、景景色优美美，适合合开发高高档住宅宅区；特特别是正正在建设设的大东东广场，是沈阳阳市最大大的广场场，广场场周边地地区适合合建设金金融、保保险、高高档写字字楼等商商贸服务务设

54、施。除此之之外，区区内还拥拥有大片片闲置的的工业、仓储及及生活用用地可供供开发利利用，房房地产业业发展潜潜力巨大大。2.2.3大东东区相关关的规划划建设2.2.3.11 “一城两两带三区区”商机开开启新平平台一城：沈阳汽车车城。以以沈海现现代工业业示范区区为依托托，构建建集汽车车研发、整车制制造、贸贸易物流流、维修修服务、人才培培训、零零配件生生产等多多种功能能为一体体的新兴兴汽车城城。两带：(1)、科教文文化旅游游服务产产业带。以沈阳阳大学、沈阳五五中、大大东广场场、德胜胜公园、兵器公公园、大大东体育育场为支支撑的南南北运河河旅游文文化休闲闲娱乐观观光带(2)、 中部部商业带带。以中中街商贸

55、贸区河北北站金融融商贸区区为依托托，以吉吉祥商业业区、上上园商业业中心、东站商商业中心心为支撑撑的商业业带。三区：(1)、小东商商贸区。东中街街停车场场、津桥桥停车场场、沈阳阳广场、小商品品大世界界、小食食品城、日汇大大厦、冠冠信大厦厦、宝马马汽车大大厦、东东北数码码大厦。(2)、 八王王寺吉祥北海商商住区。八王寺寺商住区区、吉祥祥商住区区、北海海商住区区、东站站广场、大二台台子居住住区、四四德里居居住区、金晨白白领居住住区、老老瓜堡居居住区、小二台台子居住住区。(3)、沈海现现代综合合物流园园区。干干鲜果品品批发市市场、集集装箱堆堆放场、日用工工业品配配送中心心。2.2.3.22 大东东区经

56、济济目标完成国内内生产总总值 33983340 万元，同比增增长 220。完成固定定资产投投资 5500000 万万元，同同比增长长 666% 。社会消费费品零售售总额达达到 7720000 万万元，同同比增长长 200% 。实现外资资调入 60000 万万美元，同比增增长200%；出出口创汇汇 28800 万美元元，同比比。增长7.7%，合同外外资 1114000 万万美元，同比增增长200%；出出口供货货值 2280000 万万元，同同比增长长12%。完成财政政收入 505556 万元，同比增增长 112% 。2.2.3.33 社会会事业发发展目标标旧区改造造建设。全年新新开旧区区改造面面

57、积 440 万万平方米米，积极极向市里里争取大大小二台台子等地地区棚户户区改造造。道路改造造建设。整修改改造联合合路、东东北大马马路等 15 条一、二级街街路，整整修改造造三、四四级道路路 177 万平平方米。森林城区区建设。植树330万株株，完成成望花街街、东望望街两条条出口路路的绿化化建设及及小区庭庭院的绿绿化建设设。标志性景景观工程程建设。启动大大东广场场主体建建设，力力争年内内主体竣竣工。启启动德胜胜公园、芙蓉湖湖公园建建设。社区建设设。楼房房社区办办公用房房面积全全部达到到80 平方米米以上，平均面面积达到到1155平方米米以上，达标社社区达到到 700% 以以上 ，示范社社区达到到

58、 400% 以以上。拆违治乱乱工程。按照市市政府的的统一要要求，拆拆除区域域内主要要街路的的违建、临建及及占道商商亭，积积极推进进占道市市场退路路进厅。2.3周周边楼盘盘及商业业配套设设施2.3.1 项项目基本本情况概概述项目位于于沈阳市市大东区区沈海工工业园区区内,占占地面积积64.66万万平方米米,建筑筑面积1122万万平方米米,四至至分别为为东二环环路,东东北大马马路,东东建街,联合路路.2.3.1.11 周边边地上建建筑情况况项目地块块由东二二环路,东北大大马路,东建街街,联合合路围合合，在大大东属于于老城区区地段，其周边边地上建建筑物多多为多层层居民住住宅区。2.3.1.22 周边边

59、景观分分析自然景观观：该地地区周边边现有自自然景观观较少.规划中中的东站站金融商商贸区建建成后将将和本项项目交相相辉映,不仅形形成大型型自然景景观带,更成为为该区域域的新型型商业圈圈.人文景观观:该地地区现无无较突出出的人文文景观。2.3.1.33 自然然环境分分析空气：该该地区并并无大型型工厂及及锅炉房房设施，人为环环境污染染较少，但该地地区绿化化面积小小，所以以总体上上看地区区空气质质量一般般。水：该地地区无大大型河流流水系环环境。没没有较严严重的水水污染源源。2.3.1.44 社会会环境分分析居民素质质：本地地区为老老居住区区，人口口素质参参差不齐齐，居民民构成以以当地长长期居住住居民为

60、为主。随随着大东东区招商商引资引引资力度度的加大大和周边边新楼盘盘的开发发，吸引引了很多多其它地地区的人人员过来来居住使使该地区区的居民民结构更更加多元元化。同同时随着着东方俪俪城保保利花园园等大型型居民住住宅区的的完工,本地区区的居民民数量和和层次将将更有相相当程度度的提高高.居民消费费习惯：由于本本地区商商业机能能不健全全，在该该地区居居住的居居民购物物受到一一定程度度的局限限,特别别是近期期大量商商品房的的交工使使本地区区的消费费需求大大幅成提提升.社会治安安:地区区的治安安良好.2.3.1.55 交通通情况本项目的的交通情情况极佳佳,是通通往抚顺顺、铁岭岭、长春春、哈尔尔滨的交交通要道