天津某城堡项目可行性分析报告

1、天津致诚诚里旧区区改造百百丽城堡堡项目可行性分分析报告告编制单位位：天津津开发区区惠利昌昌房地产产开发有有限公司司前 言言本项目可可行性报报告是在在国家有有关方针针、政策策、法规规的指导导下，根根据发展展商以往往的开发发实践经经验，并并通过对对本项目目市场的的客观调调查分析析，及认认真、仔仔细、严严谨的研研究，结结合目前前天津房房地产市市场的现现状，及及未来的的发展趋趋势，总总结出本本项目最最大利益益价值所所在的方方案。希希望通过过本方案案的可行行性报告告来减少少或避免免投资决决策的失失误，最最大化地地规避市市场风险险，提高高项目开开发建设设的经济济、社会会和环境境效益。编制可行行性研究究报告

2、的的目的1.作为为本项目目开发建建设的指指针。2.预估估本项目目投资总总额及阶阶段性用用资情况况，以便便合理有有效地进进行资金金运作。3.提供供本项目目的开发发理念与与运作模模式。4.使得得有关部部门了解解开发商商的实力力，阐述述成功开开发此项项目的客客观依据据。第一章 开发商商简介第一节 开发发商基本本情况名称：天天津开发发区惠利利昌房地地产开发发有限公公司住所：天天津开发发区类型：有有限责任任公司（国内合合资）资质：暂暂定法定代表表人：崔崔波注册资本本：10000万万经营范围围：房地地产开发发及经营营第二节 开发发商背景景情况一、百丽丽集团概概况天津开发发区惠利利昌房地地产开发发有限公公司

3、是百百丽集团团全资下下属企业业。百丽丽集团是是以鞋类类、皮具具、服装装等时尚尚类产品品为主营营业务，集设计计、生产产、销售售、物流流、房地地产开发发为一体体的大型型多元化化企业集集团。集集团资金金雄厚，销售业业绩以每每年600%的速速率增长长，20005年年销售额额预计超过过80亿元，百丽丽集团将将于20006年年底在香香港上市市。百丽集团团秉承品品牌建设设和连锁锁化经营营的经营营理念，形成了了在业内内独具特特色的百百丽模式式。百丽集团团生产系系统包括括深圳、东莞等等地的多多个制造业业基地；销售系系统由110个区区域总部部组成，覆盖中中国大陆陆全部省省、自治治区、直直辖市，在一百百五十多个个城

4、市建建立了终终端销售售机构，连锁经经营门店店超过330000间，是中中国最大大的时装装类自营营连锁销销售机构构，员工工人数达达4万多多人。 百丽皮鞋鞋从19999年年起连续续六年取取得全国国同类产产品销售售额第一一的佳绩绩，成为为中国“鞋王”。目前前，公司司自营品品牌包括括百丽(BELLLE)、思加加图(SSTACCCATTO)、真美诗诗(JOOY&PPEACCE)、天美意意(TEEENMMIX)、他她她（TAATA）等。百百丽集团团自营核核心品牌牌百丽(BELLLE)被评为为中国名名牌产品品。在发展自自营品牌牌的同时时，百丽丽积极开开展国际际知名品品牌的代代理业务务，是世世界第一一大鞋业业零

5、售品品牌BAATA在在中国大大陆的唯唯一合作作伙伴，同时是是世界第第一体育育用品商商耐克（nikke）、欧洲第第一体育育用品商商阿迪达达斯(aadiddas)公司、“世界第第一条牛牛仔裤”Levvis公司司、美国国市场排排名第二二的体育育用品公公司纽巴巴伦(nnew ballancce)等等著名品品牌在中中国最大大代理商商。 依托香港港股东美丽丽宝集团团的海外外市场优优势，百百丽集团团已多年年保持为为香港最最大的连连锁零售售鞋商，有较高高的市场场美誉度度和占有有率；目目前百丽丽品牌产产品已批批量出口口欧美；百丽投投巨资在在美国发发展连锁锁鞋业经经营，连连锁店已已在纽约约等城市市开业，经销百百丽

6、系列列品牌产产品；百百丽日本本公司及及连锁机机构也在在筹划建建设中。百丽连连锁经营营模式的的跨国扩扩张顺应应了经济济全球化化潮流，进一步步增强了了百丽品品牌的核核心竞争争力。二、百丽丽集团的的房地产产业务在集团规规模与盈盈利迅猛猛增长的的基础上上，百丽丽适时开开展了多多元化经经营，除除进行以以时尚类类产品为为主轴的的原主营营业务的的多元化化经营外外，房地地产业务务已成为为公司发发展的重重要支柱柱性产业业。百丽丽集团在在上海全全资设立立的子公公司上海置置尚房地地产开发发有限公公司，是百丽丽集团在在中国大大陆的房房地产业业务总部部，统筹筹管理百百丽集团团全国的的地产业业务。目前，百百丽集团团在北京

7、京、广州州、深圳圳、天津津、青岛岛等城市市开展了了房地产产业务，现已投投资的主主要项目目包括：所在城市市项目名称称坐落地项目概况况现状北京北京百丽丽城市花花园回龙观总建筑面面积约440万平平方米经济适用用房，一一期122万已售罄罄青岛滨海花园园香港路汕汕头路110号总建筑面面积约111万平平方米公寓式办办公楼，已售罄罄广州广州百丽丽大厦西湖路北京路位于广州州最繁华华的北京京路步行行街商圈圈的商业业中心，总建筑筑面积约约2万平平方米商办楼，为百丽丽自有物物业，楼楼上三层层商业是是百丽自自主经营营的运动动城，其其余物业业出租或或自用深圳百丽深圳圳总部深圳龙华华占地面积积约100万平方方米，是是百丽

8、在在中国大大陆的研研发、生生产、物物流中心心主要为集集团自用用物业上海上海百丽丽城市花花园四平路临临平路总建筑面面积约225万平平方米动拆迁中中天津港汇休闲闲街大港区育育才路总建筑面面积约770000招商及销销售中百丽城堡堡河北区建建国道平平安街总建筑面面积约2200000在建天津百丽丽城市花花园南开区二二纬路三三马路总建筑面面积约8800000动拆迁中中20044年6月月百丽集集团由天天津市政政府招商商引进，由上海海置尚房房地产开开发有限限公司收收购天津津开发区区惠利昌昌房地产产开发有有限公司司，从而而收购了了百丽城城堡项目目；并成成立了天天津百城城地产投投资有限限公司，作为华华北地区区房地

9、产产开发项项目的事事业总部部。20005年年将是公公司业务务发展迅迅猛的一一年。目目前，百百城地产产较为明明确的后后续开发发意向已已达20000亩亩，发展展前景可可期。第二章 市场场分析第一节 宏观观市场分分析一、20004年年天津市市经济情情况与市市场情况况1、20004年年经济总总量国民经济济快速稳稳定增长长。20004年年实现全全市生产产总值229311.888亿元，按可比比价格计计算，比比上年增增值155.7，增速速比上年年加快00.9个个百分点点。全市市人均生生产总值值首次突突破3万万元人民民币，为为315550元元，折合合美元为为38112美元元。三大产业业全面增增长。第第一产业业

10、完成增增加值1102.29亿亿元，增增长5.1。第二产产业是推推动全市市经济快快速增长长的主要要力量，完成增增加值115600.166亿元，增长119.88，比比上年增增长1.8个百百分点。第三产产业完成成增加值值12669.443亿元元，增长长11.7。三大产产业比重重分别为为3.55、553.22和443.33，第第二产业业比重比比上年提提高2.3个百百分点。三大产产业对经经济增长长的贡献献率分别别为1.2、66.3和和32.5。财政收入入保持快快速增长长，全年年全市财财政收入入实现5502.13亿亿元，按按可比口口径计算算，比上上年增长长26.7。2、房地地产业20044年，天津津楼市依

11、依然保持持供求两两旺、高高位运行行的态势势。在220088年奥运运会和环渤海海经济区区的双重重利好刺刺激下，天津房房地产市市场出现现全面上上扬。全市房地地产业增增加值为为1466.511亿元，增长66.1。受海海河开发发和路桥桥建设带带动，房房地产开开发投资资大幅增增长，全全年完成成2633.922亿元，增长224.88。房房地产开开发施工工面积228655.555万平方方米，竣竣工面积积11008.113万平平方米。其中住住宅竣工工面积110144.466万平方方米，增增长355.1。商品品房销售售创历史史最高纪纪录,全年实实现商品品房现房房销售面面积8447.003万平平方米，销售收收入2

12、663.882亿元元，分别别比全年年增长77.7和333.2。土地和房房屋价格格持续上上升。全全年土地地交易价价格上升升16.3,房屋销销售价格格上升113.55，其其中商品品房销售售价格上上涨111.7，私房房交易价价格上涨涨19.5,房屋租租赁价格格上升11.2。3、基础础设施建建设20044年城市市基础设设施建设设和改造造快速发发展。为为加快城城市基础础设施建建设，成成立了天天津城投投集团。地铁一一号线南南北高架架桥主体体全部完完工，全全线地下下车站主主体完工工，地下下盾构双双线掘进进全部完完成。完完成长泰泰河、护护仓河等等总长334.22公里河河道治理理，燃气气气化率率98.5，住宅集

13、集中供热热率达到到80，加大大城市排排水设施施建设投投入，铺铺设雨水水和污水水管道1101公公里。4、金融融市场20044年央行行紧缩银银根的政政策导致致许多开开发商资资金短缺缺，继而而为境外外数量巨巨大的海海外房地地产基金金形成了了市场机机会。220055年海外外房地产产基金开开始运营营，大量量收购国国内成熟熟物业；从高成成长的房房地产市市场中获获取高资资本的升升值。220055年初，澳洲麦麦格里集集团旗下下基金MMGPAA收购新新加坡嘉嘉德置地地的新茂茂大厦，新加坡坡嘉德集集团收购购北京华华联全国国性商业业物业组组合等均均已证明外外资资本本进入市市场初露端倪倪。二、新一一轮城市市规划催催生

14、新机机遇1、环渤渤海“京津塘塘”走廊开开辟了地地产发展展通道，20003年北北京总体体修编，确定了了“两轴、两带、多中心心”发展战战略，其其中东部部经济发发展带“怀柔通县廊坊杨村天津老老城塘沽”等一路路下来，直指滨滨海。而而按照天津市市城市总总体规划划（2000420220年）方案案，天津津市未来来将形成成“一轴两两带三区区”的市城城空间布布局，以以“中心城城区滨海新新区核心心区”为主体体，结合合东部沿沿海发展展带构筑筑“T”型带状状组团式式布局结结构。其其中一轴轴衔接了了首都东东部发展展带，形形成一个个完整的的“交通经经济带”。2、天津津滨海新新区纳入入全国总总体战略略布局，成为中中国经济济

15、增长第第三极。最近，温总理理讲：“加快天天津滨海海新区开开放开发发是环渤渤海区域域及全国国发展战战略布局局中重要要的一步步棋。”环渤海海区域协协调发展展规划已已经列入入国家“十一五五”计划的的专项规规划。3、根据据天津津城市总总体规划划纲要要，天津津在实施施新一轮轮城市总总体规划划时，前前瞻性地地研究城城市发展展和规划划实施中中的重大大问题，提高城城市规划划的科学学水平，引导城城市健康康、有序序地发展展。因此此，天津津新一轮轮城市规规划给房房地产业业发展带带来新机机遇。31指指导思想想从原先先重点考考虑外环环线以内内中心城城区，发发展为覆覆盖天津津119920平平方公里里整个区区域，努努力实现

16、现“市区体体现天津津的繁荣荣繁华，郊区体体现天津津的实力力水平”的目标标，提高高天津城市市能级。32在在郊区城城市化进进程中优优化城镇镇布局，尤其是是塘沽、大港、汉沽，三个新新城已成成为天津津房地产产市场的的新热点点。33天天津微电电子、汽汽车、石石油化工工、精品品钢和现现代装备备、船舶舶6大重重点产业业基地建建设，直直接拉动动周边地地区房地地产业进进一步发发展。三、天津津市消费费特点分分析1、人均均可支配配收入及及消费性性支出均均快速增增长据抽样调调查，220044年全年年城市居居民人均均可支配配收入1114667元，增长111.22。城城市居民民人均消消费性支支出88802元元，增长长11

17、.9。2、居民民家庭消消费性支支出稳步步增长，消费结结构升级级，生活活质量提提高 消费结结构进一一步升级级，服务务性消费费增长迅迅速，其其中居住住、交通通通讯和和医疗保保健三项项支出增增幅居前前，分别别增长了了17.5、26.5和和11.7。3、交通通和通讯讯支出增增势强劲劲20033年居民民家庭用用于交通通和通讯讯支出人人均为7721元元，比上上年增长长26.5。其中，居民家家庭交通通支出比比上年增增长了222.55；通通信支出出比上年年增长229.44。到到20003年末末，天津津城市居居民家庭庭百户拥拥有家用用汽车22.2辆辆。4、居住住消费增增幅显著著20044年居民民家庭用用于居住住

18、方面的的支出家家庭人均均为10096元元，比上上年增长长17.5。其中，居民租租赁房屋屋支出人人均1441元；住房装装璜支出人人均2995元。生活活质量的的改善使使居民家家庭用于于水电燃燃料等方方面支出出增加，人均6611元元。5、杂项项商品和和服务支支出明显显增长，个人用用品上档档次讲时时尚20044年居民民家庭用用于杂项项商品和和服务方方面支出出人均为为2588元。随随着生活活水平的的不断提提高，居居民购买买个人饰饰品及用用品支出出增加，档次提提高。其其中，金金银珠宝宝饰品支支出比上上年增长长30.4；化妆品品支出比比上年增增长7.4。第二节 天天津市房房地产市市场动态态分析一、宏观观经济

19、环环境对房房地产业业的影响响分析今年1-11月月份，天天津房地地产市场场在宏观观调控大大环境下下，整体体市场走走势平稳稳，从去去年开始始的房地地产过热热势头也也得到有有效遏制制，成交交规模及及成交均均价均未未出现大大起大落落的现象象。同时时本市存存量房市市场发展展更趋成成熟，一一手房与与二手房房成交比比例更加加接近，这些都都说明在在楼市调调整期间间，天津津市房地地产仍然然保持比比较温和和的走势势。我们们认为天天津房地地产市场场主要靠靠自住型型需求拉拉动，房房地产泡泡沫是比比较小的的。从整整体上看看，今年年上半年年天津市房房地产业业处于良良好发展展态势，处于较较好的发发展期。二、前期期土地投投入

20、持续续减少20055年上半半年天津津市土地地开发指指数为1100.76点点，土地地开发面面积指数数为1001.773点，分别比比上年同同期回落落3.335点和和 0.02点点。由于于土地市市场实行行“招、拍、挂挂”，尤尤其是国国家宏观观调控政政策对土土地购置置的影响响，土地地购置也也有下降降趋势。20004年全全年土地地购置面面积是110599.1万万平方米米，今年年上半年年天津市累累计开发发土地面面积2668万平平方米，比上年年同期下下降了00.8%。三、全年年成交状状况分析析 20005年天天津市空空置面积积指数为为 855.933点，比比去年同期期上升 1.113点，商品房房平均价价格指

21、数数为 1103.39点点，比去去年同期期上升 00.8点点。据统统计，上上半年全全市商品品房累计计销售现现房 3369.8万平平方米，销售额额 1336.88亿元，分别比比上年同同期增长长 100.3%和 229.44%，比比上年同同期增幅幅趋缓。空置面面积指数数上升，表明商商品房销销售速度度放慢，但商品房房平均价价格指数数仍保持持小幅上涨涨，显示示天津市房房地产市市场宏观观调控取取得一定定的效果果，商品品房平均均价格在在平稳上上升。四、城市市居民可可支配收收入与消消费性支支出分析析城乡居民民收入增增幅提高高。20005年年全年城城镇单位位从业人人员人均均劳动报报酬2110455元，比比上年

22、增增长133.7%。据抽抽样调查查，全年年城市居居民人均均可支配配收入1114667元，增长111.22%，增增幅比上上年提高高0.77个百分分点。居民生活活水平进进一步提提高。220044年城市市居民人人均消费费性支出出88002元，增长111.99%。其其中居住住和医疗疗保健支支出分别别增长了了12.3%和和18.1%。五、天津津市场趋趋势分析析1、中心心城区市市场蓄势势待发今年，海海河改造造工程已已见规模模，河北北区的海海河大道道、河东东区的海海河新天天地、红红桥区将将有老城城厢、奥奥园、水木天天成新组组团、龙龙悦海上上国际花花园等新新项目入入市，和和平区也也有赛顿顿中心、华门名筑、诚基

23、中中心、犀犀地等新新生力军军托市，因此，在新盘盘项目集集中上市市之前，中心城城区市场场仍然表表现出较较为可观观的挖潜潜空间。 2、改善善性需求求占据消消费主体体20055年，随随着拆迁迁因素对对住宅需需求影响响逐渐减减弱，天天津商品品房成交交量随后后有所回回落，改改善型置置业需求求占据主主流位置置。人们们对于楼楼盘的综综合品质质更为关关注，买买房追求求一次到到位的心心理较为为普遍。3、城市市住宅高高层化成成发展主主流高层和小小高层住住宅的主主流化已已经成为为城市住住宅的主主要发展展趋势之之一，并并且目前前市场上上大多数数高层项项目已经经基本解解决了供供水、电电梯等方方面的传传统建筑筑瓶颈。国家

24、有有关部门门对实心心黏土砖砖和空心心黏土砖砖的禁用用令，使使砖混结结构多层层建筑的的主流地地位开始始逐步被被取代。而土地地供应限限制政策策的出台台，则为为高层住住宅项目目的大规规模上市市奠定了了基础。目前市市场上新新上市项项目中，高层、小高层层住宅逐逐渐成为主流产产品，框框架、框框减或框框轻结构构的高层层或小高高层住宅宅预计将将超过半半数。除了墙体体结构要要求外，城市土土地资源源的日益益稀缺也也要求城城市建筑筑密度相相应提高高，以提提高土地地使用效效率。从从建筑角角度而言言，高层层住宅的的建材品品质要求求更高。同时其其独栋建建筑的高高密度特特点，也也使高层层住宅在在观景性性方面具具有优势势，而

25、居居住社区区也可以以因为高高层住宅宅建筑密密度的相相对降低低，进行行更多的的社区环环境建设设，增加加绿地、休闲区区域等面面积。六、开发发商对市市场变化化反应更更加迅速速，产品品创新仍仍有很大大挖掘潜潜力20055年天津津房地产产市场波波动较大大，这对对于天津津开发商商的反应应速度和和应变能能力是一一个考验验。20005年上半半年，天天津房价价上涨较较快，受受总价制制约因素素影响，中、小小户型住住宅需求求上升。面对这这一变化化，一些些开发商商积极求求变以适适应市场场的需求求，从而而在市场场中占据据主动。今年下下半年，一些主主打中、小户型型的项目目批量上上市，还还有一些些计划在在20006年上市市

26、的项目目，也对对户型配配比加以以调整，经济型型、实用用型商品品房比例例有所上上升。以以需求为为导向已已经成为为天津市开开发企业业共识，但另一一方面，20005年天津津楼市具具有创新新亮点的的特色楼楼盘并不多，在产品品细节、营销理理念和售售后服务务方面，天津楼楼市还有有很大的的潜力可可以挖掘掘。七、20006年年天津房房地产展展望1、经济环环境展望望外资的加加大投入入，环渤渤海经济济区的定定位为天天津提供供经济增增长的强强劲动力力。20006年预计计天津经经济将继继续保持持10%左右的的增长率率。20005年，天天津人均均GDPP将达到到40000美元，随着恩恩格尔系系数进一一步降低低，居民民用

27、于住住房的开开支将增增加。良良好的宏宏观经济济将为房房地产发发展提供供强有力力的支持持。从体制制来看，天津市市场经济济体制已已有很大大进展，民间投投资全面面激活，活力全全面迸发发。大部分分人都感感到有竞竞争压力力。这说说明市场场机制正正在全面面发挥作作用，迫迫使每个个人努力力工作。从外资资的流入入看，环环渤海经经济区加加大了外外资对天天津的信信心。跨跨国公司司尤其是是大型跨跨国公司司纷纷看看好天津津，并大大规模地地将制造造基地转转移到天天津，外资的的大量进进入对天天津经济济的发展展有很大大促进作作用。从产业业基础看看，天津津已培育育了一批批具有高高成长性性的支柱柱产业，基本建建立起了了新型的的

28、、互补补性强的的现代化化产业体体系。金金融、房房地产、商贸、旅游、会展、物流、医疗、文化、咨询等等现代服服务业迅迅速发展展，将使使天津服务务业的对对外辐射射能力大大大提高高，成为为天津经济济快速增增长的稳稳定动力力。2、20006年年需求展展望从需求因因素来看看20006年天津商品品房的需需求量仍仍然可观观。外部需需求对天天津房地地产市场场日益重重要，这这与全国国房地产产市场有有很大不不同，一一般区域域市场是是满足区区域需求求，而天天津是开开放的，是需求求日益补补充和强强化的市市场。在在天津楼市市中，需需求30%是是来自境境外和市市外，剩剩下的770%里里又包括括来自外外地的但但具有天天津户籍

29、籍的年轻轻人，他他们占到到其中的的40%,本地天津津人的购购买力在在整个购购买力中中占366%，其其中很大大部分是是来自旧旧城改造造的拆迁迁户。根据据天津市市政府公公布的发发展规划划，20010年年天津人均均GDPP要达到到80000美元元。按照照世界银银行的分分析，人人均GDDP在11万美元元以下，房地产产业将处于快快速增长长期。达达到1万万美元以以上，基基本需求求满足了了以后，才会以存存量市场场发展的的特点为为主。天天津市政政府提出出未来房房地产业业要占到到GDPP比例110%，而现在在人均居居住面积积仅为113.11平方米米，每年年的增量量也就是是20000万平平方米，也就是是人均11平

30、方米米增长，到20010年年就是增增加78平方方米，达达到200平方米米，这是是与人均均1万美美元的目目标相称称的。因因此在未未来8年年中，市场场还能保保持足够够的吸纳纳能力。从政府府调控政政策上来来看，天天津政府府对土地地供应量量控制已已经开始始逐步显显示效果和力力度，市场逐渐渐走向成成熟，在在一个房房地产正正常增长长的趋势势下，留留出了合合理价格格的波动动空间。天津市市加快建建设进程程，住宅宅郊区化化速度也也将大大大提速，这也推推动了郊郊区房价价的快速速上升。八、结论论 天津市市整体宏宏观条件件优越，经济快快速发展展，基础础设施建建设成绩绩斐然，带动了了城市各各方面的的加速发发展；尤尤其是

31、房房地产业业受益匪匪浅，销销售价格格增幅大大于销售售面积增增幅。经经济发展展促进社社会消费费需求增增加，同同时带动动消费供供给的增增加；居居民家庭庭消费性性支出稳稳步增长长，消费费结构升升级，生生活质量量提高，推动新新型消费费模式产产生，为为满足新新型消费费模式和和增量消消费需求求的新型型商业设设施提供供了经济济基础和和市场需需求。天天津房地地产正在在步入全全面上升升期。 第三章 项项目分析析第一节 项目情情况分析析一 、 项目概概况及建建设规模模 （一）项项目概况况1.建设设项目地地址：天天津市河河北区建建国道平平安街交交口。2.建设设用地位位置：东东至庆安安街、南南至步云云里、西西至平安安

32、街，北北至建国国路。3.土地地使用性性质：住住宅、公公建。4.土地地使用现现状：项项目已完完成动拆拆迁与三三通平，开始施施工。5.项目目用地获获得方式式：出让让用地。（按危危改项目目优惠政政策补办办出让手手续）6.转让让方式：公司股股权收购购。（二）项项目技术术经济指指标1.主要要技术经经济指标标用地面积积 45663.55平方米米总建筑面面积 2215333平方方米其中：地地上建筑筑面积 1884055.5平平方米其中：住住宅面积积 150010.4平方方米其中：多多层住宅宅面积 14009.445平方方米 高高层住宅宅面积 131147.15平平方米商业面积积 38998.446平方方米地

33、下建筑筑面积 31227.55平方米米综合容积积率 44建筑密度度 42%建筑类型型： 高高层建筑筑绿地率 30%2. 百百丽城堡堡住宅户户型面积积配比一一览表户型面积区间间（）套数占比面积小计计（）占比一室一卫卫405502615%12522.0338.3%一室一厅厅一卫608803118%18599.47712.44%一室二厅厅一卫708804829%36277.77724.22%二室二厅厅一卫11274%781.275.2%二室二厅厅二卫10512555131%59822.89939.99%其他125以以上53%15066.97710%合计168100%150110.44100%（三）项

34、项目总体体规划设设计本项目位位于河北北区平安安街、建建国道交交口，海海河东侧侧。根据据城市的的总体规规划以及及项目基基地的具具体状况况，建筑筑物为独独幢设计计，从中中间向两翼翼跌落，呈“L”型布局局，把沿沿街空间间充分利利用起来来，裙房房设计为为商铺，使商业业空间和和城市空空间交汇汇融合，充分挖挖掘项目目的商业业价值。 本项目目总体布布局充分分考虑小小区的环环境质量量及环境境因素对对每户的的均好性，使使每户皆皆能推窗窗见绿或或见水。注重建建筑环境境的通透透性及城城市环境境的有机机结合，丰富商商务公寓寓的空间间环境，力求创创造一个个布局和和谐，空空间丰富富，多功功能的城城市多维维社区，使人和和建

35、筑在在绿意盎盎然的环环境中和和谐共处处。（四）产产品规划划设计根据地块块特点，结合市市场需要要，本项项目住宅宅户型设设计为以以中小户户型为主主打，占占项目总总体量的的90%以上，通过户户型面积积的控制制降低了了单位总总价；商商铺设计计充分利利用地块块临街、转角的的优势，并设计计适当的的开间与与进深，彰显商商业价值值。二、项目目技术分分析：1、 交交通组织织和道路路系统在平安街街口设计计小区的的出入口口。商铺铺的入口口在大楼楼的底层层面街位位置。商商层的车车行动向向与小区区的车辆辆分开，以保证证小区的的安全及及功能划划分合理理。2、 消防 本工程程属于一一类高层层建筑。耐火等等级地上上部分不不低

36、于一一级，地地下部分分为一级级。小区区入口及及通道均均可供消消防车辆辆畅通行行驶。并并配以室室外消防防栓及接接口，消消防供水水由平安安街、建建国道各各引一路路消防水水管。每每层设有有消火栓栓系统，在门卫卫处设有有消防安安全管理理室，统统一管理理。商场场设置湿湿式自动动喷水灭灭火系统统，喷淋淋系统设设置两个个水泵接接合器。3、 环环卫本项目实实行垃圾圾袋装化化，有专专人收集集，集中中后汇入入地面一一楼的垃垃圾收集集中心。4、 绿绿化本项目绿绿化率30%，整个小小区设计计绿意环环抱，形形成了住住宅与绿绿化造景景相互交交汇融合合的一个个和谐佳佳境。5、 建建筑设计计5.1 设计原原则本项目设设计以相

37、相关的规规划条件件为依据据，结合合区域的的环境条条件，倡倡导“设计以以人为本本”的现代代设计理理念，力力争创造造出一个个“人性、自然”完美的空空间氛围围。环境境清新、品位时时尚、底底蕴浓厚厚是本项项目的鲜鲜明特色色。5.2 单体设设计 本项目目设计充充分考虑虑人性的的因素，大到整整个小区区的空间间规划营营造，小小到区内内的细节节处理，无不体体现了“以人为为本”的设计计理念。项目地下下一层，地上最最高188层，其其中一、二层为为商业、三层以以上为住住宅，所所有住宅宅单位均均设置电电梯，住住宅部分分由四个个单元组组成。建建筑层数数及单元元形式分分别为：A单元元7层，一梯四四户；BB单元110层，两

38、梯六六户；CC单元118层，两梯六六户；DD单元99跃100层，一一梯五户户。地下下一层为为汽车库库和设备备用房。建筑最最高高度度为577.155米。地下一一层为停停车库，并可以以满足配配电、水水泵的需需要。楼宇从中中间向两翼翼跌落，考虑了日日照，观观景，配配以绿化化景观，以以确保宁宁静的居居住环境境。 本本项目提提升了该该地区在在整个天天津的档档次及形形象，组组成了良良好的城城市空间间结合点点，形成成了该地地区的区区域标志志。 本项目目设计满满足各种种单元经经济实用用，规范范合理，各单元元直接做做到对外外的通风风及采光光，并设设阳台。5.3 基础础与结构构设计上部结构构：本工工程为现现浇钢筋

39、筋混凝土土框架结结构。地基基础础：本工工程采用用桩基。结构材料料：混凝凝土强度度等级：C300-C440。墙体材料料：外墙墙采用2250厚厚空心混混凝土小小砌块，M5混混合砂浆浆砌筑。内隔墙墙采用2200厚厚加气混混凝土砌砌块，MM5混合合砂浆砌砌筑。5.4建建筑用材材本项目临临建国道道与平安安街的沿沿街立面面全部采采用高级级干挂石石材，内内侧外墙墙为涂料料，沿街街窗一律律采用中中空玻璃璃。6、 给给排水设设计6.1 给水6.1.1 水水源 本项目目用水由由市政管管网直接接提供两两路DNN2000进水管管，压力力不小于于0.115Mpa，两两路进水水管与建建筑物四四周成环环行，环环管供本本建筑

40、生生活及消消防全部部用水。住宅、商场生生活泵房房，供水水系统完完全独立立。6.1.2 供水系系统商业部分分供水系系统一、二层给给水由市市政给水水直接供供给，二二层变频频高压水水泵直接接入户。6.1.3 排水系系统 本项目目室内采采用污、废水分分流，室室外雨、污水分分流。水水泵房等等积水井井潜水泵泵提升后后，排入入室外雨雨水管网网。屋面面雨水采采取外排排水，室外雨雨水管网网就近排排入市政政雨水管管网。7、 消消防系统统按建筑设设计消防防规范要要求设计计。地下下设有消消防水池池、消防防水泵、楼顶设设有消防防水箱，各层公公共部位位设立消消火栓系系统。消消防用水水量：消消火栓用用水量按按40升升/秒设

41、设计，室室外消火火栓用水水量按330升/秒设计计，间距距不大于于1200米。本项项目高低低压变配配电设备备考虑为为干式，其设备备房按规规范配置置手提式式灭火器器。 本工程程室外设设DN2200给给水环管管，由市市政给水水管提供供两路DDN2000进水水，室外外消火栓栓设在室室外给水水环管上上，当生生活、消消防用水水量达到到最大时时，给水水环管提提供室外外消火栓栓时用水水量不小小于0.8Mpa的水水压。本工程地地下室设设置自动动喷水灭灭火系统统，系统统按中危危险2级级设计，流量227秒/升，商商场、办办公楼自自动喷水水灭火系系统按中中危险11级设计计，用水水量211升/秒秒，系统统为高压压消防给

42、给水系统统。自动动喷水灭灭火器的的报警阀阀排水，管网排排水直接接地下室室排水明明沟。8、 空空调及通通风8.1 空调 本项目目不设中中央空调调，设计计上预留留空调室室外机位位置。外外观上设设计百叶叶，整体体立面效效果美观观。8.2 通风风 住宅和和一二层层采用自自然进风风，C单单元188层住宅宅防烟楼楼梯间合合消防电电梯合用用前室分分别设加加压送风风防排烟烟设施。部分卫生生间由窗窗外进行行自然换换气，部部分非明明卫生间间均有风风井排风风。地下室水水泵房和和配电间间设机械械送风。9、 电电气设计计9.1 供电电电源 本项目目采用3380VV/2220V低低压供电电，电源源引自供供电局所所设的街街

43、坊站。由市政管管网引入入南北小小区各两两路独立立的100KV电电源埋地地引入小小区，在在小区设设一个配配电所。经过配配电所分分配后放放射性向向区域变变电所及及用户变变电所供供电。9.2 负荷荷本项目住住宅、商商场电负负荷为三三级，消防电负负荷为一一级。 9.3 供电电系统地下室部部分的用用电设备备由配电电所引出出后，采采用直埋埋方式敷敷设至各各用电负负荷；地地上各层层用电负负荷电源源采用电电缆沿供供电系井井敷设，各用电电负荷先先由分支支电缆沿沿供电管管井敷设设至每层层电表箱箱，再分分配到各各用户配配电箱。9.4 照明明设计灯具、插插座按规规范设计计。在汽汽车库、主要走走道设有有事故照照明。照照

44、度标准准：公建建为2000LXX，设备备用房为为1000LX，商场单单元公共共部分为为50LLX。9.5 建筑筑防雷与与接地 本项目目建筑物物属于第第三类防防雷建筑筑物，采采用避雷雷带作接接闪器，采用结构基基础主钢钢筋作自自然接地地体。10、 弱电设设计10.11 通通讯系统统按国家标标准设置置通信及及宽带线线路。 10.22 安安保系统统本项目设设楼宇服服务可视视对讲系系统，主主机设在在底层中中控室。 10.33 有有线电视视本项目设设置双向向有线电电视网，电视信信号引自自市有线线电视网网，每户户按两只只终端配配置。10.44 火火灾警报报及消防防联动系系统地下车库库、楼梯梯间、公公共走廊廊

45、、设备备用房、消控室室、一、二层商商业用房房设火灾灾报警探探测系统统， 10.55 其其他智能能化设计计本项目设设计了周周界防范范、电子子巡更、背景音音乐、停停车场道道闸等先先进的一一体化智智能设施施，确保保楼宇的的安全与与居住品品质。11、 动力设设计住宅每户户设一只只6立方方米/时时的煤气气表，煤煤气供煤煤气灶和和煤气热热水器。流量小小计1777000立方米米/时。本项目目供气总总计1887000立方米米/时。四、周边边交通条条件本项目处处于内环环线内,与金街街、古文文化街商商圈近在在咫尺，并临近近火车站站，快速速便捷的的交通优优势明显显，多条条公交线线路可到到达市内内任何区区域，此此外，

46、未未来的京京津城际际轨道交交通与本本项目相相邻，天天津地铁铁二号线线在本项项目附近近设有站站点，充充分体现现出“条条大大路通城城堡”的成熟熟的立体体交通优势势。第二节 项目市市场分析析一、地理理位置与与区域价价值本项目目滨临海海河。海海河是天天津的母母亲河，是天津津独特的的、具有有标志性性的宝贵贵资源。在市第第八次党党代会上上，提出出了“实施海海河两岸岸的综合合开发改改造，形形成独具具特色的的服务型型经济带带和景观观带”的要求求。对海海河两岸岸进行开开发改造造是天津津市迈向向国际化化大都市市的重要要标志。 海海河起源源三岔河河口，也也就是南南运河与与子牙河河交口，上游穿穿越了中中心城区区的红桥

47、桥、河北北、河东东、南开开、和平平、河西西六个区区，中游游经过东东丽区、津南区区，下游游经过塘塘沽汇入入渤海。海河全全长约772公里里。从地地图上看看，海河河就向一一条龙，横卧在在天津大大地上，龙头朝朝向大海海。全长722公里的海海河从总总体上分分成3个自然然的段落落。从起起点到外外环线为为上游段段，从外外环线到到二道闸闸为中游游段，从从二道闸闸到入海海口为下下游段。三段确确定了不不同产业业功能和和景观特特色。上上游段也也就是中中心城区区段，河河流长度度约199公里，规规划面积积是422平方公公里，这这段规划划定位为为体现亲亲水的国国际化大大都市形形象，以以现代化化的公共共设施为为核心，整体上

48、上形成一一个内涵涵丰富、功能多多样的经经济带、文化带带和景观观带。百丽城堡堡位于意意大利风风情街和和奥式商商务区黄黄金交集集的绝版版旺地，距海河河仅百米米之遥。只需五五分钟车车程就可可以到达达金街、鼓楼、古文化化街、百百盛、新新世界等等繁华商商业区.本项目目的西南南面被海海河环抱抱，正西西侧为奥奥匈商务务区、原原奥匈领领事馆，北侧为为“海河大大道”，东接接意大利利风情街街，隔海海河与和和平、南南开两区区相接壤壤，充分分符合“寸金寸寸土”、“地段至至上”、“不可复复制”的地产产概念。本项目地地处海河河上风口口，这里里不仅是是城市的的中心，更是天天津不可可多得的的藏风聚聚水的宝宝地，被被河水环环抱

49、，称称为“玉带环环身”十分适适宜居住住。6000年来来不同时时期的风风云人物物都相继继将宅邸邸选址于于此，旧旧时代的的九国租租界留下下的幢幢幢洋楼与与现代建建筑交织织在一起起，既保保留了区区域遗存存建筑又又与新的的建筑相相融合。梁启超超、李叔叔同、曹曹禺与袁袁世凯、冯国璋璋等故居居都坐落落于此，就更加加可以说说明此地地的价值值。天津津唯一的的玻璃桥桥金汤桥桥、造型型独特的的狮子林林桥、仿仿造塞纳纳河畔亚亚历山大大桥的北北安桥造造型各异异，同时时也成为为连接海海河两岸岸的重要要交通纽纽带。本项目虽虽然处于于市中心心，但由由于海河河改造工工程的统统一规划划，海河河沿岸的的住宅将将极为稀稀少，所所以

50、人口口密度小小，空气气清新，祥和宁宁静。以马可波罗广广场为中中心标志志建筑的的意大利利风情街街，作为为意大利利境外保保留最为为完整的的历史风风貌街区区,改造造后更保保留了它它原味、纯粹的的建筑风风格，不不久将成成为高尚尚休闲娱娱乐的新新聚点；随着海海河改造造工程的的进行,这里会会逐步成成为天津津国际商商务、居居住的中中心区。可以说说本项目目区域是是一块集集合了传传统商贸贸服务区区、现代代商业办办公区，高尚亲亲水住宅宅区的天天津中央央价值区区，这种种对接国国际产生生的区域域内涵最最大化提提升，最最终必将体现现在土地地的价值值和地上上建筑之之上。二、周周边项目目概况及及分析选取周边边项目样样本作对

51、对照，评评估本项项目的价价格与定定位及优优劣势情情况。1、周边边项目概概况： 海河河大道：位于河北北区建国国道与海海滨路之之间，与与本项目目一街之之隔，总总建筑面面积300万平方方米，由由20余余栋高层层组成，主力户户型：11532088平米，均价：71550元/平米，最高价价：82200元元/平米米，销售售率：440%。综述：项项目区位位优势明明显，单单位价格格上有较较大上升升空间，但户型型普遍较较大，总总价款较较高，导导致去化化速度较较慢。 海河河新天地地位于河东东区新开开路与华华龙道之之间，总总建筑面面积600万平米米，由222余栋栋高层组组成，主主力户型型：8001500平米，均价：6

52、2880元/平米（一期开开盘），销售率率：500%（占占已推盘盘量比例例）。 综述：项目区区位卖点点有限，但但户型配配比与定定价较为为合理，市场反反映良好好，111月266号刚开开盘就取取得了不不错的销销售业绩绩。随着着海河区区域价值值的提升升，该楼楼盘单位位价格有有一定上上升空间间。 海河之之子 位于于和平区区赤峰桥桥头，张张自忠路路与承德德道交口口，总建建筑面积积6万平平米，一一栋主体体28层层的板式式高层，主力户户型：11001500平米，均价：98880元/平米，销售率率：不详详。 综述述：该项项目为海海河景观观第一排排，系商住、酒店式式投资性性产品（精装修修），其其价格已已基本体体现

53、出海海河板块块的“铂金价价值”，但户户型与功功能设计计存在诸诸多不足足之处。2、比较较分析通过对周周边项目目的比较较分析，可以看看到本项项目存在在的优势势：本项目在在海河开开发中的的区域优优势突出出，其价价值具有有不可复复制性与与稀缺性性。本项目的的户型得得到了很很好的控控制，从从而控制制了总价价，使得得客户群群更加广广泛，风风险大为为降低，并与周周边项目目形成了了错位竞竞争。本项目设设计独特特，用料料考究，必将成成为区域域内的地地标性建建筑，价价值凸现现。相对而言言，本项项目的劣劣势是规规模体量量较小。三、项目目定位与与客户定定位根据项目目区域、产品分分析及市市场调查查，本项项目的定定位是中

54、中高档住住宅及优优质商服服配套社社区。兼兼具自住住与投资资功能，成为区区域内的的地标性性项目。根据项目目定位并并通过一一段时间间以来的调调查统计计，“百丽城城堡”的目标标客户有有以下特特征：年龄30045岁岁，非一一次置业业的高收收入人群群；主要要包括企企事业管管理人员员、政府府公务员员、教师师等；事业有成成，追求求高品质质生活，拥有艺艺术气质质的成功功人士、学者、私营企企业主；拥有丰富富地产投投资经验验的人士士；4、对国国外生活活有着深深刻理解解的外籍籍人士、海归派派人士。这一客户户群的共共同特征征是拥有有较为雄雄厚的经经济基础础，追求求生活品品质，注注重区域域与建筑筑。四、价格格分析综上所

55、述述，本项项目住宅宅产品在在70000元左左右的价价位上将将可以实实现快速速去化。五、本项项目商业业分析1、本项项目商业业优势分分析： 区位位优势（1）意意大利风风情街区区及奥式式商务区区的辐射射效用。（2）海海河、金金汤桥、古文化化街的商商务旅游游联动效用。（3）周周边大规规模高档档居住区区的带动动、群聚效用。 产品品自身优优势（1）本本项目地地块特点点是沿建建国道、平安街街两街有有特别长长的沿街面，沿沿街设置置商铺，形成较较高的商商业价值值。（2）本本项目地地块位于于两条街街交角，街角的的商业价价值是明明显的。（3）本本项目商商业部分分的产品品形态较较好，进进深浅，限于于两层，无商业业价值

56、死死角。（4）局局部层高高较高，可通过过加层搭搭建，增增加实用用面积，进一步步挖掘出出项目的的商业价价值。 （5）商商铺建筑筑面积从从小到大大，选择择性、组组合性强强，可灵灵活的适适应各种种商业形形态的需需要。 经营营管理优优势（1）本本项目是是区域性性地标建建筑，是是商业价价值的保保证。（2）百百丽集团团具有丰丰富的商商业经营营管理经经验，可可进一步步提升本本项目的的商业价价值。（3）本本项目共共管公寓寓的定位位对本项项目商业业配套的的招商形形成了良良好的基基础。2、市场场定位依据本项项目所处处的区域域、项目目总体定定位、及及本项目目商业部部分的建建筑形态态等因素素，本项项目商业业定位为为：

57、 其形形态为街街铺； 业态态以高档档商务区区、居住住区的商商服配套套为主，包括银银行、邮邮政、便便利店、咖啡厅厅、美容容美发，等等。3、价值值分析周边缺少少可类比比的商业业项目销销售实例例，依据据通常的的房地产产开发规规律，此此类形态态的商铺铺的价格格为同项项目住宅宅价格的的23倍，即其合合理价格格应为1150000元200000元元之间。六、项目目经营管管理分析析优质的物物管服务务与配套套对提升升物业价价值具有有重要意意义，本本项目的的产品与与地段价价值决定定了其兼兼具居住住与投资资价值。因此，本项目目的物业业管理定定位为共共管公寓寓模式，这是在在欧美发发达国家家成熟的的物业管管理模式式，其

58、特特点为业业主自治治与共享享空间，通过物物业公司司专业化化的经营营管理，可以支支持业主主对物业业进行出出租等形形式的经经营活动动，从而而通过后后续服务务的跟进进，使得得项目物物业价值值得以维维系与提提升。第三节 项目目地块的的SWOOT分析析一、优势势分析(Strrenggth)1、区域域优势（1）本本项目所所在的海海河上游游中心区域域是天津津市政府府大力打打造，集集中投资资的重点点区域，已形成成良好的的区域发发展态势势。（2）本本项目紧紧邻金街街商圈与与古文化化街商圈圈，商业业、旅游游、商务务氛围浓浓厚并且且具备极极佳的居居住价值值。（3）本本项目位位于意大大利风情情区与奥奥式商务务区的黄黄

59、金交集集之内，人文历历史积淀淀深厚，社区价价值极为为稀缺珍珍贵，无无法复制制。（4）本本项目与与天津市市城内轨轨道交通通及京津津城际快快速轨道道紧邻，交通优优势极为为突出。2、产品品优势（1）本本项目采采用新古古典主义义的建筑筑风格，外立面面独特经经典，是是区域内内的地标标性建筑筑。（2）本本项目采采用干挂挂石材作作为外立立面主材材，建筑筑用材考考究，是是优质的的居住型型项目。（3）本本项目精精心打造造园林景景观，体体现原味味的欧式式园林风风景，并并近观海海河，在在景观环环境上体体现了均均好性。（4）本本项目室室内空间间采用人人性化设设计，户户型可灵灵活分割割，兼具具自住与与投资价价值。3、定

60、位位优势作为高品品质的住住宅项目目，本项项目在定定位上不不贪大求求豪，而而是做了了严格的的户型控控制，使使得本项项目的户户型面积积控制在在理想范范围之内内，面积积的控制制导致单单位总价价的降低低，从而而扩大了了客户层层面，极极大的降降低了市市场风险险，并与与周边的的大户型型住宅项项目形成成了错位位竞争。4、开发发商实力力的优势势本项目开开发商依依托百丽丽集团的的强大资资金实力力，具有有先进的的开发理理念和专专业化的的操作团团队，是是本项目目成功开开发的重重要保障障。5、物业业管理优优势本项目采采用先进进的“共管公公寓”的物业业管理模模式，在在天津市市场上具具有领先先地位，可为项目目业主提提供优