安徽合肥白马公寓项目全案定位推广报告

1、 第 PAGE 38 页 共 NUMPAGES 38 页纲要第一部分分 项项目所处处市场环环境分析析 一合合肥市目目前办公公楼发展展及销售售状况综综述 二项项目地处处周边办办公户型型分布及及销售状状况 三项项目周边边小户型型目前推推广现状状分析 四推推广定位位方向第二部分分 本本项目目目前推广广现状分分析 一目目前项目目公寓营营销过程程的主要要问题表表现 二项项目后期期推广方方式简述述第三部分分 发发展及营营销推广广定位 一项项目发展展定位 二项项目推广广定位 三项项目价格格定位 四项项目案场场定位第四部分分 本本项目后后期销售售商务条条件简述述 一销销售组织织架构形形式 二销销售佣金金比例简

2、简述第一部分分 项项目所处处市场环环境分析析一合肥肥市目前前办公楼楼发展销售售状况综综述1起起步较早早，发展展较晚近几年来来，作为为住宅新新锐产品品，小户户型逐渐渐成为市市场的重重要角色色。小户户型最早早在上海海、北京京、深圳圳等地流流行，主主要是由由于经济济的发展展带来城城市区域域的不断断膨胀，城市中中心区域域土地成成本上涨涨，大户户型的居居住成本本迅速提提高，从从居住和和投资的的角度来来说，小小户型成成为区域域首选。在合肥，早在990年代代开始，自三荣荣大厦开开始，小小户型酒酒店式公公寓便开开始在合合肥作为为投资型型房地产产产品已已在市场场中出现现；但经经历了该该项目22次市场场兵败之之后

3、，合合肥居民民对于酒酒店式公公寓类型型的小户户型产品品的投资资概念的的认可程程度急遽遽下降，在20000年年到033年间，在合肥肥房地产产产品中中，很少少有小户户型公寓寓的身影影，但自自04年年开始，小户型型公寓形形态产品品逐渐走走热，其其投资优优先的功功能及所所具备的的酒店式式服务等等功能，成为了了多数投投资客户户的首选选渠道，也使得得合肥的的小户型型在此之之后获得得长足发发展。2政策策推进，发展迅迅速在国家及及地方新新政不断断推进的的状况下下，合肥肥房地产产市场受受到的冲冲击也非非常巨大大：金融政策策，抬高高首付，增加利利率，增增收税收收等方面面，使得得传统结结构、面面积的住住宅投资资比例

4、急急遽下降降，使得得户型小小、总价价低的小小户型结结构成为为市场投投资新宠宠，近期期发展较较为迅速速。规划限制制，066年后，由于政政策规定定的项目目规划990平米米一下户户型不少少于项目目总体量量额700政策策的出台台，使得得新建项项目产品品结构中中，小户户型成为为了必不不可少的的产品类类型，其其中300600平米的的公寓式式类型产产品在各各类项目目中都占占有了一一定的比比例。各种政策策的限制制，使得得占用资资金少、投资风风险小的的公寓式式小户型型产品成成为了市市场新宠宠，此类类产品逐逐渐发展展并在市市场中占占有一席席之地。3同能能兼备，市场认认可自06年年开始，合肥小小户型开开发已经经成为

5、合合肥整个个房地产产市场不不可或缺缺的产品品，从苹苹果公寓寓、国际际商务中中心等产产品开始始，逐渐渐发展成成为这个个市场中中的重要要组成部部分；04年年开始，国际商商务中心心、盛大大国际传传奇汇、元一等等产品都都有大量量的小户户型公寓寓类产品品投入市市场，并并取得了了市场的的认可，销售并并未遭遇遇很大阻阻力；005年至至06年年，小户户型产品品如雨后后春笋迅迅速发展展，且分分布区域域呈现出出与经济济特点相相适应区区域分布布特点，主要分分布区域域为：高新区（蜀山区区板块），以公公寓式办办公为主主导功能能的产品品，如城城市风景景、徽商商等产品品；中心区板板块：以以投资、公寓式式办公、酒店式式公寓等

6、等为主导导功能的的产品，如金色色巴黎、兴海都都市公馆馆等产品品；新站区板板块：以以自住、投资及及酒店式式经营型型为主导导功能的的产品，盛大传传奇汇、元一、温莎杰杰座、uutowwn、城城市之光光、天骄骄国际、天龙公公寓、浙浙江商贸贸城等产产品。综合而言言，新站站区作为为交通枢枢纽、新新兴的城城市副中中心，区区域市场场对于小小户型产产品的认认知及认认可程度度较高，且小户户型产品品市场投投入量最最大，市市场竞争争也最为为激烈，但同时时也表明明，在新新站区，小户型型公寓的的市场接接受度也也较高。4竞争争激烈，参差不不齐在目前所所有的小小户型产产品类型型中，在在其市场场推广中中表现出出了各种种不同的的

7、定位，其产品品也表现现出了不不同的层层次，有有全装修修的精装装小户型型，如天天骄国际际、金地地国际城城等，大大部分产产品为毛毛坯标准准。表现在价价格上，基本价价格水准准一般为为30000440000元/平平米，但但最低价价格也有有20000元/平米的的均价水水准，且且分布为为同一区区域，如如新站区区浙江商商贸城与与天龙公公寓的价价格差异异超过110000元。因此，无无论其产产品的定定位如何何，各种种外在的的价格表表现，已已明显表表现出了了同类市市场竞争争的激烈烈程度。二项目目地处周周边小户户型分布布及销售售状况如上所述述，新站站区作为为城市交交通枢纽纽的城市市功能区区域，成成为了合合肥目前前阶

8、段小小户型发发展的重重点区域域，出现现了诸多多的小户户型产品品，其中中包括本本项目在在内。而而在本区区域内的的小户型型公寓式式产品的的市场、特征、供应量量、销售售价格及及销售状状况如何何，将是是本项目目后期推推广及销销售的重重要参照照依据，因此我我们将对对区域内内的竞争争产品进进行重点点分析。项目名城城光大公寓寓天龙现代代城浙江商贸贸城Utoown城市驿站站天骄国际际温莎杰座座规模1000000平平米200000平米米800000平米米1200000平平米500000平米米730000平米米1000000平平米套数560套套273套套320套套10000余套440余余套540套套820余余套6

9、0平米米以下套套数560套套273320套套500余余套300余余套450套套820余余套均价30000元/平平米37000元/平平米27000元/平平米38000元/平平米28000元/平平米38000元/平平米38000元/平平米定位商务公寓寓精装酒店店式公寓寓公寓式办办公公寓式办办公单身公寓寓、办公公酒店式公公寓办公公商务公馆馆销售周期期2年10个月月1年半年10个月月半年1年销售进度度30705040705040公寓剩余余套数300套套70套150套套300余余套140套套230套套500套套装饰标准准毛坯精装毛坯毛坯毛坯精装毛坯客户类型型投资、办办公投资、自自住、自自营办公、自自住、

10、自自营投资、自自住、办办公投资、自自住、办办公投资、自自住、办办公投资、自自住、办办公在以本项项目为核核心的区区域内，即将有有至少两两个以上上的项目目即将在在年后投投入市场场，即五五洲商城城商铺及及小户型型公寓，市场投投入量约约为800000平米米，浙江江商贸城城二期项项目，小小户型投投入面积积约为5500000余平平米，是是本项目目即将面面临的直直接竞争争。三项目目周边小小户型目目前推广广现状分分析及未未来预期期1现状状分析11 各类项项目众多多，市场场保有量量大从上述分分析中，我们可可以看出出，在本本项目所所处新站站区周边边地段，小户型型公寓产产品众多多，在以以项目为为核心的的周边5500

11、米米范围内内，直接接竞争项项目有光光大、天天龙公寓寓、浙江江商贸城城，以及及即将出出现的五五洲商城城和浙江江商贸城城二期项项目，总总竞争体体量超过过10万万平米，约20000套套；在项项目周边边15000m范范围内，直接竞竞争项目目有金色色地带、天骄国国际、温温莎杰座座、城市市之光等等项目，且定位位高端，竞争体体量达到到10000000平米，同样为为20000余套套；目前前除五洲洲商城项项目及浙浙江商贸贸城二期期外，所所有项目目均在售售，对本本项目讲讲造成直直接竞争争。12 品质参参差不齐齐，市场场鱼龙混混杂从竞争产产品的品品质看，在项目目周边5500mm范围内内项目建建筑品质质及装饰饰标准评

12、评判均为为中低端端产品行行列，光光大、浙浙江商贸贸城等为为毛坯标标准，而而天龙公公寓随为为精装修修公寓，但其装装修材料料及装修修质量存存在很多多问题，客户口口碑并不不理想，客定位位为低档档装修公公寓。而而在项目目15000m半半径内的的天骄国国际、uutowwn及温温莎国际际等项目目中，天天骄国际际为精装装修公寓寓房，而而uttownn及温莎莎杰座随随为毛坯坯，但基基于社区区整体品品质的高高端定位位，从其其配套、规模及及体现的的思想等等方面，均表现现出了高高端产品品的特性性。因此从周周边竞争争项目的的品质看看，本项项目所处处新站区区小户型型公寓市市场品质质参差不不齐，竞竞争呈多多元化趋趋势。1

13、3 价格体体系混乱乱，同类类竞争明明显从上述分分析中，我们可可以得出出，在项项目所处处新站区区小户型型公寓市市场，其其价格体体系呈现现出较大大的市场场区间差差异，最最大落差差将近220000元/平平米，造造成了客客户选择择的多元元化倾向向，与品品质竞争争类似，多元化化竞争激激烈。从各个项项目的销销售进度度和剩余余套数参参数看，目前项项目所处处新站区区小户型型公寓市市场的销销售状况况存在较较大的市市场难度度，无论论其销售售周期的的长短程程度，其其销售进进度到目目前尚未未有达到到绝对去去化的程程度，表表明了市市场抗性性的存在在。而同类产产品的多多元化定定位及价价格体系系，使得得市场更更具有风风险性

14、特特征。14 推广均均无主题题，同质质竞争激激烈从项目推推广的角角度看，各个项项目在其其推广中中，均无无对小户户型产品品作出明明确的定定位，都都表现出出了其功功能的多多元化，而未能能就客户户投资及及自住层层面进行行有效界界定，并并未能为为客户设设定投资资回报等等解决之之道，而而作为小小户型的的居住、办公及及经营性性酒店租租赁功能能的均好好性体现现，无法法在目前前的市场场竞争中中脱颖而而出，其其推广都都流于就就产品而而产品，造成了了市场的的同质化化竞争的的程度加加剧。2未来来预期21 市场增增量加大大，区域域竞争加加强项目营销销推广的的关键性性关注因因素，一一个重要要的方面面是对于于项目所所处市

15、场场的未来来发展方方向的预预期，从从上述分分析中，我们可可以得出出，在006年度度末到007年度度，本项项目周边边的市场场增量加加大，无无论是在在建项目目或是即即将投入入的市场场竞争，整个同同类市场场将是一一个非常常庞大的的小户型型市场供供应体系系，而从从目前的的销售状状况看，在目前前有效的的客户群群体中消消化本项项目6000余套套的销售售，将会会面临一一个激烈烈的竞争争态势。22 定位逐逐渐走高高，价格格竞争加加剧从项目周周边的新新开项目目看，006年度度中期新新开的金金色地带带、天骄骄国际、温莎的的项目定定位都逐逐渐趋向向高端，而从本本区域市市场即将将出现的的市场增增量，高高端配置置必将预

16、预示高端端的价格格体系，从目前前市场中中的价格格体系中中，我们们可以得得出，价价格两级级化倾向向严重，而精装装修的高高端产品品的去化化更为迅迅速，因因此可以以看出，目前市市场中的的需求量量应该集集中在中中高端产产品系列列中，而而价格竞竞争也主主要表现现为高端端价格体体系的竞竞争。23 品质逐逐渐提升升，高端端竞争显显露从旧房改改造项目目，到打打造全新新生活概概念，本本项目所所在新站站区小户户型市场场中的产产品定位位目前阶阶段也出出现了两两级分化化的严重重对立，从高品品质的社社区配套套，如天天骄国际际、utowwn、温温莎杰座座等项目目，到中中间国度度阶层由由旧房高高造并实实现精装装的天龙龙公寓

17、，到浙江江商贸城城等配置置较为低低端的项项目，各各种产品品的品质质分布并并不平衡衡，从销销售状况况看，高高端产品品的去化化却表现现的更为为顺利，因此，在后续续的竞争争销售中中，高端端竞争将将是一个个主要的的竞争类类型，品品质区间间高端、低端的的竞争态态势即将将减弱。四目前前项目周周边客户户购房目目的分析析从上述竞竞争项目目的分析析中，我我们得出出依据项项目的各各种不同同的定位位，依据据定位给给产品赋赋予的不不同的定定义，客客户群体体在实现现购买行行为时，也形成成了不同同的目的的性，具具体表现现在如下下方面：1投资资为主从各个项项目现场场反馈的的信息看看，多数数客户以以投资租租赁为主主要购房房目

18、的，根据项项目的不不同特点点，多数数选择购购买并实实现租赁赁作为房房产投资资的主要要方式，且在目目前已经经实现交交房的天天龙现代代城项目目中，原原有自住住客户比比例至少少为400以上上，而到到交房后后委托售售房租赁赁的客户户群体竟竟然达到到了600以上上，及投投资客户户比例至至少为880以以上。从功能角角度分析析，自住住、办公公、酒店店经营等等较为灵灵活的使使用功能能的小户户型结构构，也相相对适合合作为投投资渠道道获取长长久利益益。2少量量自住从现场客客户统计计的数据据分析，90以上客客户为二二次购房房，即已已有自住住房，选选择小户户型主要要作为投投资行为为，而自自住比例例非常有有限，无无论高

19、端端或低端端产品，自住比比例不超超过200。3少数数自营在通过各各个案场场的客户户调查，我们得得出，在在实际销销售中，有一定定数量的的客户实实现批量量购买，同时购购买多套套公寓自自自主经经营快捷捷式酒店店，如天天龙现代代城等项项目，有有客户直直接购进进至少115套以以上房产产作为自自住酒店店经营的的方式，自住经经营。而而此部分分的客户户比例并并不，但但在项目目体量中中所占的的绝对值值较大。五市场场综述在综合分分析上述述状况后后，我们们综述本本项目所所处新站站区小户户型市场场的综合合特点表表现在如如下方面面：个体项目目规模不不等，但但总体市市场竞争争激烈；价格体系系两级化化明显，高端竞竞争激烈烈

20、；产品定位位模糊，具体表表现为产产品功能能定位模模糊；客户购房房以投资资为主，自住为为辅的购购房目的的，并含含有少量量客户实实现自主主经营的的模式。综合分析析上述状状况，我我们需要要在后续续的推广广中明确确方向，结合市市场特点点制定正正确的推推广方式式和营销销手段，以特定定的营销销手段和和产品属属性定位位，区分分市场，实现诧诧异化竞竞争，减减少市场场阻力。第二部分分 本本项目目目前推广广现状分分析一目前前项目公公寓营销销过程的的主要问问题表现现从项目目目前的销销售状况况看，本本项目在在营销过过程中持持续的销销售周期期已较长长，但销销售成果果不明显显，销售售阻力不不断增加加，问题题点主要要表现在

21、在如下方方面：1推广广无主题题，陷入入同质竞竞争本项目在在前期推推广中，由于其其主攻对对象为白白马二期期服装城城商铺的的推广和和销售工工作，而而针对公公寓部分分未能作作出明确确的产品品属性、功能定定位及市市场推广广中的主主题定位位，造成成了在推推广中与与其他项项目进行行了同质质化竞争争的状态态，形成成无重点点、无中中心的态态势，使使得项目目经历了了长达11年的销销售进程程尚未能能实现大大部分的的销售。同时，在在项目定定位中，前期3300套套小型公公寓主要要定位思思想是，意图作作为白马马二期商商铺部分分的办公公、居住住及商品品展示空空间存在在，主要要依靠商商铺部分分对于居居住及办办公的需需求实现

22、现去化，而事实实证明这这种定位位偏离了了项目的的实际情情况。主题形象象不明确确，在项项目推广广中，公公寓部分分是从属属于商铺铺的销售售，从公公开的项项目形象象看，白白马公寓寓未有一一个系列列的明确确的和公公开的形形象进行行展示，只是有有少量的的媒体广广告进行行了推广广，未能能形成一一个鲜明明的主题题。2推出出体量大大，自我我竞争激激烈本项目在在前期推推广中，无主题题推广造造成了同同质化竞竞争的状状态，但但项目一一期推出出的3000套的的体量也也是一个个主要的的问题，在无明明确项目目功能定定位和客客户定位位的基础础上，面面对大量量的市场场竞争，也造成成了项目目的滞销销状态。3营销销手段少少，依靠

23、靠自然去去化在对项目目销售现现场的考考察中，我们发发现现场场基本无无销售物物料和道道具，所所采用的的营销手手段也仅仅限于销销售人员员的一对对一沟通通，包括括正常的的媒介推推广、板板房展示示、模型型制作等等方面均均未作考考虑，6600套套的体量量推出，而依靠靠自然的的销售去去化，是是一个很很难实现现的销售售任务。4客户户无定位位，依靠靠商铺客客户在前期推推广中，通过了了解，本本项目在在销售前前期准备备中，在在客户定定位问题题中，其其主导思思想为依依靠商铺铺部分的的客户对对于居住住、办公公、商品品展示的的需求实实现小户户型公寓寓的销售售，而对对于目标标客户群群体未作作具体的的明确界界定，从从项目现

24、现场的数数据看，公寓部部分的客客户的确确主要为为商铺部部分客户户为办公公、居住住及商品品展示购购买了部部分，但但已经发发现，单单纯依靠靠商铺部部分客户户的消化化能力已已无法完完全实现现3000套的销销售，而而面对项项目本身身实际6600套套的体量量，商铺铺客户的的消化能能力更显显得后继继无力，因此，在后期期对于目目标客户户群体的的界定需需要扩大大范围。5案场场无特色色，不利利销售推推进本项目销销售现场场目前设设立在本本项目商商场部分分的内铺铺，从功功能性看看，设立立在商场场内铺有有利于客客户感受受商场内内部的商商业氛围围，便于于商铺部部分的去去化和销销售，但但本项目目目前销销售现场场不具备备公

25、寓部部分的销销售和展展示功能能：无公开展展示部分分，标志志不明显显，难以以发现；场地狭小小，无法法展示更更多的小小后道具具，促进进销售；商业的繁繁荣与居居住功能能在某种种程度上上是一种种冲突，两种不不同的主主题文化化在目前前阶段的的对立性性尚未完完全表现现，但后后期的另另外3000套公公寓在推推出之后后，这种种冲突将将会更加加明显。因此，在在后期推推广中将将需要从从现场部部分开始始改观项项目的整整体形象象。二项目目后期推推广方式式简述综合项目目所处新新站区小小户型市市场及项项目前期期推广的的问题和和现状，本项目目在后续续的推广广中将重重点从如如下方面面改善项项目的综综合形象象，从推推广意义义上

26、讲，是重塑塑项目形形象，使使项目以以全兴的的定位和和系列的的推广形形象面对对市场，实现区区域化市市场竞争争。1突出出鲜明主主题，营营造项目目特色避开从属属于白马马商铺的的产品属属性及功功能定位位，打造造个性鲜鲜明的公公寓主题题特点，将项目目公寓部部分与商商铺部分分实现有有效剥离离，重新新启动市市场攻势势，营造造项目的的全新市市场形象象。2运用用营销技技术，促促进现场场销售动用各种种营销技技术，如如结合即即将成型型的现房房优势，制作样样板房，通过现现场展示示增强项项目的说说服力，制作现现场销售售道具，比如单单页、产产品介绍绍、模型型道具等等，系列列、深入入的阐述述项目的的优势，实现情情景式销销售

27、。3区分分2种业业态，单单项重点点推广营造公寓寓部分的的特色鲜鲜明的主主题，改改变公寓寓部分从从属于商商铺部分分的形象象，将二二者剥离离，实现现有效的的互补式式的独立立，变相相互牵制制为相互互促进，对公寓寓部分进进行重点点推广。4重新新组织案案场，提提升销售售力量对案场形形象、案案场销售售人员及及销售现现场的综综合改造造，提升升销售展展示中心心的展示示功能，实现系系统、深深入的介介绍产品品的功能能完善，并通过过销售人人员的素素质的提提升，加加强促进进销售。5改造造产品品品质，塑塑造全新新形象对项目产产品部分分实现局局部改造造，局部部精装修修；同时时对投资资方式、经营方方式、服服务内容容等各方方

28、面进行行综合提提升，给给予客户户明确的的投资方方向，实实现项目目的快速速去化。第三部分分 项目目发展及及营销推推广定位位一项目目发展定定位此项所阐阐述的项项目发展展定位及及项目的的产品属属性及功功能定位位，依据据本项目目小户型型公寓的的产品特特点，我我们可以以将项目目的产品品属性定定位为酒酒店式公公寓或公公寓式办办公物业业类型，从功能能定位看看，本项项目该如如何定位位，我们们将从如如下方面面进行分分析。1小户户型发展展历程从全国小小户型开开发及销销售的历历程分析析，小户户型的发发展经理理了如下下几个过过程：小户型第第一代： 单身身宿舍/ SOOHO以北京京现代城城为代表表以安居和和过渡为为主要

29、功功能。小户型第第二代： 经济实实惠型 低总总价、交交通便利利、设施施增加以年轻轻生活方方式为主主要功能能。小户型第第三代：多元化整整合功能能，空间间多样，错层、跃式、小复式式、创意意夹层、共享空空间；酒酒店式服服务；小户型第第四代：升级级版 自用领领先 u 自用豪豪华 u 自用终终极 u 自用旗旗舰型集自住住公寓、酒店公公寓、个个性会所所、 SSOHOO 为为一体，MALLL式星星级公寓寓；直指指成功人人士；功功能强大大、全面面兼容；小户型公公寓发展展历程及及其所表表达的核核心概念念的研究究，寻求求在发展展水平及及产品所所能挖掘掘的生活活内涵等等方面进进行有效效的提升升，并使使之称为为本土小

30、小户型居居住、投投资的行行业标准准，称为为其他项项目效仿仿的目标标，其发发展史是是必要的的条件。因此，从从小户型型发展阶阶段看，本项目目具备了了目前阶阶段小户户型发展展第四阶阶段的所所有属性性特征，因此在在项目属属性定位位中，我我们赋予予项目的的第一重重定位：第一重定定位：领领衔合肥肥小户型型公寓最最高形式式。2小户户型产品品 概念念集合在对小户户型公寓寓的概念念进行分分解的过过程中，我们发发现，在在全球及及国内小小户型公公寓的居居住概念念可以分分为如下下方面：1单身身公寓：类似于大大企业的的单身职职工宿舍舍， 两两梯200-300户，面面积较小小。是小小户型的的初级、低档产产品。2单贵贵寓所

31、：单身贵族族在城市市中心区区的“第二居居所”，时尚尚小户型型，档次次相对较较高。3青年年公寓：适合于年年轻人群群居的，具有较较完善配配套的综综合社区区，实用用、便捷捷、活力力、动感感。4SOOHO：现代家庭庭办公生生活空间间，适于于独立创创业一族族，商务务居家合合二为一一。功能能多元、空间灵灵活。5SOOLO：城市精确确化住宅宅， 全全功能独独立空间间，卧室室、视听听室、起起居室、客厅、 餐厅厅、 厨厨房界限限模糊。自助式小小尊邸，24小小时自助助服务功功能配套套。6SOOGO：市中心大大型商业业区内的的纯居住住小户型型。7SOOCOOOL：“酷文化化”、“酷视觉觉”主题性性设计化化公寓,切合

32、中中青年心心理特征征的视觉觉化居所所。8酒店店式公寓寓：采用酒店店星级服服务模式式与管理理特色的的高档次次小公寓寓，700年或550年的的住宅或或办公产产证， 类似于于全装配配置的酒酒店套房房。9服务务式公寓寓：酒店式商商务服务务与管家家式居家家服务结结合的全全功能全全天侯服服务型高高档精装装全配成成品住宅宅。10公公寓式酒酒店：酒店产证证性质，40年年产权，可分为为有产权权和无产产权两类类，属酒酒店内部部的行政政套房。11CCONDDO：国际级共共管式独独立产权权式服务务公寓。提公文文包和简简单行李李箱即可可入住，可分为为： A、纯投资资型市中中心COONDOO； B、度度假型风风景COON

33、DOO；C、工作作室型产产业COONDOO； D、居家型型浪漫CCONDDA四种种类型。12SSTUDDIO：创业工作作室与住住宅的结结合体，有明确确设置的的私人工工作空间间，其他他功能空空间融合合。深受受自由工工作者喜喜爱。13商商务公寓寓：商务+居居住复合合小户型型,更注注重商务务环境与与商务服服务,有有办公产产权。14商商务酒店店：为都市商商务精英英定制的的纯商务务化酒店店套房,与度假假酒店在在配套上上有明显显分别。15私私人酒店店：PRIVVATEE CCLUBBHOOME-HOTTEL 属共共享式酒酒店与酒酒店式公公寓的中中间形式式，是全全球富人人专享的的全新置置业形态态。 强调 “

34、 豪华华酒店产产权私有有化、管管家级服服务私人人化、 超奢设设施私享享化、 至尊配配套国际际化”等至高高标准。属综合合用地性性质,有有70年年产权。16CCASAA：国际家居居私人主主题寓所所。由国国际顶级级品牌家家具、家家饰品装装修陈设设，以业业主个性性与品位位度身订订制的，极具设设计感的的主题化化私寓所所。17YYOHOO：风尚中青青年创意意特区港式青青年居。精致致动感，魅力无无穷。18LLOFTT：源于工业业时代的的大尺度度挑高的的厂房空空间，是是艺术家家、 创创意精英英青睐的的居住方方式。多多层次空空间格局局，自由由分割，功能多多元。从赋予本本项目的的目标功功能定位位看，本本项目从从目

35、前的的销售状状况及未未来的功功能设定定，本项项目即将将包含办办公、居居住、酒酒店经营营、高级级物管等等功能，从入住住形式看看，我们们想要打打造的生生活状态态式便捷捷式居住住方式，即提公公文包即即能居住住的生活活方式，因此，我们可可赋予本本项目第第二重产产品属性性：第二重定定位：国国际级共共管式独独立产权权式服务务公寓，精装修修高品质质3产品品定位因势而动动，结合合项目本本身的特特点，以以及目前前市场中中的小户户型公寓寓的销售售状况，欲突破破目前的的销售瓶瓶颈，须须建立属属于项目目自身特特有的性性格特征征。结合本项项目产品品定位，同时结结合SWWOT分分析中关关于竞争争物业的的发展水水平，我我们

36、需要要对本项项目进行行全面提提升，在在现有竞竞争物业业定位的的基础上上进行质质的提升升，抢占占本地小小户型市市场高端端定位，创造概概念及其其理念延延伸，打打造本土土小户型型公寓的的全新标标准，并并达到投投资小户户型称为为一种时时尚的要要义。31 产品属属性定位位：关键词罗罗列：东区、白白马繁华华商圈、铁路交交通枢纽纽、非商商业配套套、精装装修、高高配置、高端定定位、成成熟品牌牌、酒店店式服务务产品属性性定位新站区枢枢纽商圈圈精装星星级酒店店式COONDOO公馆引领第四四代小户户型风尚尚诠释：此种定位位主要从从小户型型发展历历程的角角度去发发现项目目突破点点，将项项目直接接包装成成为小户户型第四

37、四代：升级版版，自用领领先 u 自用豪豪华 u 自用终终极 u 自用旗旗舰型业业态。其特点为为：集自住住公寓、酒店公公寓、个个性会所所、 SSOHOO 为为一体，MALLL式星星级公寓寓；直指指成功人人士；功功能强大大、全面面兼容；从水准上上，直接接拉开与与本地市市场的差差距，引引领一种种时尚。 32 由产品品本身所所倡导的的生活模模式定位位关键词：长租或购购买后长长租、商商务型（SOHHO派、STUUDIOO系、纯纯办公）、投资资型（长长租或管管理商返返租、中中长租，适时转转手）、商旅、自用娱娱乐、委委托管理理经营从以上关关键词中中，我们们可以得得出，在在本项目目所表达达的功能能即生活活模式

38、上上，是一一种“多元化化”的生活活方式，结合了了自住、投资、商务等等各个方方面的要要义，因因此它是是一种综综合的、多元化化的、全全新的、领先的的生活模模式！鉴于此，本项目目具备了了小户型型概念中中除了16、CCASAA国际家家居私人人主题寓寓所、17、YYOHOO、188、LOOFT：源于工工业时代代的大尺尺度挑高高的厂房房空间，是艺术术家、 创意精精英青睐睐的居住住方式。外的的所有概概念：1、单身身公寓 / 2、单贵贵寓所 / 3、青年年公寓 / 4、SOOHO / 5、SOOLO / 6、SOOGO / 7、SOOCOOOL / 8、酒店店式公寓寓 / 99、服务务式公寓寓 / 110、公

39、公寓式酒酒店 / 【111、COONDOO：国际际级共管管式独立立产权式式服务公公寓。提提公文包包和简单单行李箱箱即可入入住，可可分为：A、纯投投资型市市中心CCONDDO；BB、度假假型风景景CONNDO；C、工作作室型产产业COONDOO； DD、居家家型浪漫漫CONNDA四四种类型型。】 / 122、STTUDIIO / 13、商商务公寓寓 / 114、商商务酒店店 / 115、私私人酒店店。4 产产品组合合定位A产品组组合原则则本项目在在后期的的产品组组合中将将遵循“走高端端路线、树高新新理念、定高性性价比”的原则则进行本本项目后后期的产产品组合合定位，具体表表现为：走高端路路线：引引

40、领第四四代小户户型公寓寓发展潮潮流，运运用高端端的产品品配置，纯粹酒酒店式服服务，精精装修拎拎包式入入住方式式等形式式，塑造造本项目目高端产产品属性性。树高新理理念：采采用全新新的产品品定位理理念，打打造功能能齐备的的conndo公公馆式生生活概念念，将最最前沿的的生活方方式引入入项目后后期的日日常生活活，打造造合肥本本土乃至至周边城城市的生生活典范范。定高性价价比：以以平和的的心态，结合周周边竞争争物业的的定位，将高端端产品品品质、高高新生活活理念和和合理的的定价相相结合，打造合合肥最有有竞争力力、最有有投资前前景、最最有生活活情趣的的小户型型公馆式式生活，成为一一个阶段段合肥房房产的标标竿

41、。依据以上上对于项项目产品品“新站区区枢纽商商圈精装装星级酒酒店式CCONDDO公馆馆”的定位位，执行行如下的的产品组组合。B产品品定位组组合星级级快捷式式托管经经营酒店店公寓酒店式式全呵护护自主生活活空间A级服服务型公公寓式办办公酒酒店服务务配套的的全维度度组合形形态C组合合定位释释义星级快捷捷式托管管经营酒酒店公寓寓：设定定固定楼楼层，并并仅设定定1000套全托托管式快快捷酒店店客房，采用知知名快捷捷酒店管管理公司司返租已已购公寓寓，设定固固定利率率。酒店式全全呵护自自主生活活空间： 设设定固定定楼层，不设固固定套数数的全酒酒店服务务的SOOHO公公寓，以以客户自自住为主主的居家家生活空空

42、间，享享受酒店店全面服服务，提提升生活活品质。A级服务务型公寓寓式办公公场所： 针针对以办办公为目目的的客客户群体体，提供供最完善善的酒店店式服务务，享受受最完善善的办公公配套条条件。酒店服务务配套内内容列举举： 6FF整层空空间作为为酒店式式服务的的主要空空间，设设定内部部服务餐餐厅、经经营性咖咖啡屋、美容理理疗中心心、洗衣衣房、健健身房、商务中中心等； 6F户户外平台台以休闲闲、健身身功能为为主，设设置网球球场、乒乒乓球场场、户外外休闲长长廊等设设施。每层公公共空间间设定健健身设施施、公共共休息会会客室等等。D产品品组合定定位目标标：打造全全维度生生活空间间，包含含居家、工作及及城市泊泊客

43、的第第三生活活空间。二项目目目标客客户群定定位三项目目推广定定位通过新颖颖的案名名吸引关关注。通过有冲冲击力的的创意、语言发发散项目目买点。通过外援援支撑打打造主题题定位，如采用用品牌力力强大的的酒店品品牌打造造市场影影响力。1案名名定位方案一：君悦博博客（小小）公馆馆 或 城市泊客 公公馆Blogg，现代代网络名名词，展展示自我我的个性性空间，将现代代前沿的的气息融融入平常常的生活活、工作作。同时时，博客客谐音“泊客”，代表表短暂停停泊的地地点，符符合小户户型的基基本功能能。公馆，近近代豪门门的生活活居住地地，代表表地位与与声望的的空间；将现代理理念与古古典的概概念融合合，既是是对现代代年轻

44、一一族的心心理需求求的把握握，又能能对事业业有成者者的地位位和欲望望有所成成就。君悦，谐谐“君临天天下”与“喜悦”之融合合，称为为前缀，使得案案名较容容易记忆忆。前缀可以以用引入入的品牌牌酒店管管理公司司名义点点缀，如如E家博客公公馆等。方案二：绅蓝都市市行宫绅，代表表绅士，是品位位与气质质的代言言，象征征居住、投资者者的品位位和气质质。蓝，蓝色色，代表表理想的的颜色，梦幻般般的理想想，梦幻幻般的生生活，希希冀称为为天马行行空的自自由者。行宫，顾顾名思义义，皇帝帝出巡、郊游的的临时宫宫殿，是是奢华的的，是顶顶级的，是想如如何就如如何的，代表项项目高端端的定位位，是其其他无法法企及的的标准。2推广广主题定定位 结合调研研及小户户型发展展历程以以及所表表现的生生活概念念，我们们可以得得出的结结论是，本地目目前阶段段小户型型公寓均均为单一一模式的的概念定定位，我我们需要要突破。从概念本本身讲，原有的的生活模模式是一一种传统统生活模模式，而而项目所所表达