广州光大花园商业项目前期报告100

1、光大花园前期策划报告PAGE PAGE 40光大花园商业项目市场调研报告(第一册册)二零零五五年十月月新港物业业顾问国际际有限公公司ChinnaLaand Prooperrty Connsulltannts Intternnatiionaal LLtd.第一部分分、广州州市商业业市场调调查分析析一、20004年年广州主主要经济济指标1.1 20004年年广州市市经济社社会发展展主要指指标指标标计算单位位20044年 20033年20022年20011年20000年同比增减减%一国内内生产总总值亿元41155.811346663001126844.83323755.915.779%第一产业业增加

2、值值亿元115.50100.410397.22894.33713.007%第二产业业增加值值亿元18177.711154771227711255.0661032214.889%第三产业业增加值值亿元21822.600189771671114633.42212499.413.009%人均国内内生产总总值元56300046955241888438000734299216.660%二工业业总产值值亿元57499.5474663788833933.19931000.02217.445%三全社社会固定定资产投投资亿元132221173310099978.21923.6711.227%广州市220044年

3、人均均GDPP增长115.77%，广广州市经经济仍然然保持着着良好的的发展势势头。20044年广州州社会费费品零售售总额 单位位：万元元项目20044年比上年增增减（%）总 计167550511412.110一、按地地区分城镇153666155811.113农111二、按行行业分批发零售售贸易业业136334533515.222限额以上上企业42422199917.111限额以下下企业93922336614.338餐饮业3004445556.600其 他1115524-61.60三、按企企业规模模分限额以上上企业50555629916.442限额以下下企业和和个体11

4、6994888510.333主要年份份社会消消费品零零售总额额历史最最高水平平 单位位：亿元元年份总计按行业分分批发和零零售贸易易业餐饮业其他行业业19966686.44454.94119.37112.1319977802.59532.93138.70130.9619988904.57601.06158.37145.121999910000.688666.15182.10152.432000011211.133783.95208.14129.042001112488.288880.40239.92127.962002213700.688973.32265.97131.392003314944.

5、27711833.388281.8529.0042004416755.05513633.455300.4511.115广州市居居民家庭庭平均每每人全年年可支配配收入与与消费性性支出情情况（单位：元）项目19955年20000年20011年20022年20033年可支配收收入90388.166139666.553146994133880.447150003消费性支支出76011.733113449.447114667.335106771.778115771食品38166.34448355.57745899.72243800.36645033.011衣着498.13586.69573564.716

6、77.65医疗保健健244.53444.61557.56592.71711.25交通及通通讯476.2410333.55511000.27711855.74414222.899娱乐文教教服务734.4214433.42215155.95517511.08818844.166居住658.9414744.615399.977981.4311777.722杂项商品品及服务务482.44718.24754.67468.90627.86从以上各各图表可可知，广广州市居居民家庭庭收入平平稳增长长，消费费结构进进一步优优化，消消费质量量有所提提高。八大类消消费支出出中，食食品支出出与衣着着支出占占消费性性支

7、出的的比重有有所回升升；恩格格尔系数数达388.9%。显示示目前广广州居民民的消费费已从解解决温饱饱型过渡渡到享受受型消费费。家庭庭设备用用品及服服务、医医疗保健健、交通通和通讯讯、娱乐乐文教服服务、居居居住、杂项目目商品和和服务六六大类支支出的比比重均有有所提高高。饮食食向更高高层次发发展；精精神文化化生活不不断充实实，教育育支出持持续增长长；衣着着、医疗疗保健居居住、交交通通讯讯等支出出增幅均均在200%左右右。广州市人人口及居居民收入入的持续续增长，为商业业项目提提供了强强大的潜潜在消费费支持。注释：恩恩格尔系系数恩格尔系系数（%）= 食品支支出总额额 /家家庭或个个人消费费支出总总额1

8、100%恩格尔定定律：主主要表述述的是食食品支出出占总消消费支出出的比例例随收入入变化而而变化的的一定趋趋势。揭揭示了居居民收入入和食品品支出之之间的相相关关系系，用食食品支出出占消费费总支出出的比例例来说明明经济发发展、收收入增加加对生活活消费的的影响程程度。众众所周知知，吃是是人类生生存的第第一需要要，在收入水水平较低低时，其其在消费费支出中中必然占占有重要要地位。随着收收入的增增加，在在食物需需求基本本满足的的情况下下，消费费的重心心才会开开始向穿穿、用等等其他方方面转移移。因此此，一个个国家或或家庭生生活越贫贫困，恩恩格尔系系数就越越大；反反之，生生活越富富裕，恩恩格尔系系数就越越小。

9、国际上常常常用恩恩格尔系系数来衡衡量一个个国家和和地区人人民生活活水平的的状况。根据联联合国粮粮农组织织提出的的标准，恩格尔尔系数在在59%以上为为贫困，50-59%为温饱饱，400-500%为小小康，330-440%为为富裕，低于330%为为最富裕裕。由此可见见，广州市市市民的的生活水水平已达达到“富裕”阶段，消费重重心已由由解决温温饱型转转移到享享受型消消费。在在商场中中发展这这类享受受型消费费业态已已是大势势所趋。20044年城市市居民消消费价格格指数(上年=1000)项 目20033年20044年城市居民民消费价价格总指指数100.1101.7 消费费品价格格指数99.88102.2

10、服务务项目价价格指数数100.8100.8一、食品品102.4105.4 #粮食食101.0113.1 油脂脂103.8108.4 肉禽禽及其制制品101.2110.1 蛋96.77121.7 水产产品101.6107.8 菜110.7104.9 #鲜鲜菜112.4105.3二、烟酒酒及用品品100.4102.5三、衣着着96.7799.11四、家庭庭设备用用品及维维修服务务97.0098.44 #耐用用消费品品94.7796.99五、医疗疗保健和和个人用用品99.4499.77 #医疗疗保健100.399.77六、交通通和通讯讯97.3398.99七、娱乐乐教育文文化用品品及服务务97.11

11、98.99八、居住住102.7102.0 #租房房105.5100.0 水、电、燃燃料102.7102.7从以上数数据可知知，基本本生活用用品的消消费价格格呈较大大上升趋趋势，为为社区商商业奠定定良好的的消费基基础。1.2 广州州市基本本经济情情况A、GDDP增长长15.0%20044年广州州生产总总值（GGDP）突破440000亿元大大关，达达到41115.8亿元元，比上上年增长长15%。其中中，第一一产业增增加值1115.5亿元元，增长长5.44%；第第二产业业增加值值18117.771亿元元，增长长17.2%；第三产产业增加加值21182.6亿元元，增长长13.8%。三次产产业的比比重为

12、22.811444.166533.033。按户户籍人口口计算，全年人人均GDDP为55.633万元，增长113.77%；按按当年平平均汇率率折算，约合668000美元，在国内内大城市市中位居居前列。数据来源源：广州州年鉴B、工业业成为经经济加快快增长的的主导力力量20044年全市市实现工工业总产产值57749.5亿元元，增长长19.7%。轻工业产产值26679.5亿元元，重工工业产值值30770亿元元，全年年重工业业产值首首次超过过轻工业业产值，轻重工工业产值值比例为为46.6553.44，工业业重型化化进一步步明显。支柱产业业拉动工工业快速速增长，汽车制制造业、电子产产品制造造业和石石油化工

13、工制造业业三大支支柱产业业完成工工业总产产值22234.8亿元元，增长长35.4%，占全市市规模以以上工业业总产值值的比重重达444.3%。高新技术术产业发发展迅猛猛，全年年实现工工业高新新技术产产品产值值14332.55亿元，增长334.55%，增增速高出出全市工工业平均均水平114.88个百分分点，占占工业总总产值的的比重达达24.9%。C、固定定资产投投资增长长较快20044年全年年完成全全社会固固定资产产投资113222亿元，增长112.55%。基本建设设完成投投资6222.22亿元，增长336.88%；更更新改造造投资完完成投资资1611.2亿亿元，下下降122.8%；房地地产完成成

14、投资4440.8亿元元，增长长5.11%。全全年全市市重点建建设项目目完成投投资3222.11亿元，增长663.44%，占占全市固固定资产产投资的的比重为为24.4%。一批重点点项目建建设取得得重大进进展，新新白云国国际机场场建成并并顺利转转场运营营，地铁铁二号线线调整工工程土建建工程已已基本完完成，三三号线已已开始铺铺轨，四四号线已已全面施施工，五五号线前前期工作作进展顺顺利，广广州新火火车站已已开工建建设，年年产5万万辆的本本田（中中国）出出口基地地等项目目建成投投产，广广州丰田田汽车一一期年产产30万万台发动动机项目目、广州州JFEE钢板有有限公司司热镀锌锌板项目目、广州州石化炼炼油改造

15、造项目等等稳步推推进。D、利用用外资仍仍保持两两位数增增长的喜喜人态势势20044年全市市完成进进出口总总值4447.996亿美美元，增增长288.2%。出口总值值达2114.77亿美元元，增长长27.1%。出口商商品结构构进一步步优化，机电产产品和高高新技术术产品出出口分别别占全市市出口总总值的448.77%和220.11%。全市外商商直接投投资项目目10446个，增长220.22%，其其中投资资10000万美美元以上上的大项项目1660个，全市外外商直接接投资实实际利用用外资224亿美美元，增增长644.4%。世界界5000强大企企业已有有1277家进入入广州，共设立立2277个项目目，投

16、资资总额合合计711.8亿亿美元。区域经济济合作进进一步加加强，成成功举办办首届“泛珠三三角省会会城市市市长论坛坛”，与与福州等等10个个城市结结为友好好城市。在第十十二届“广州博博览会”上，签签订合作作项目1171个个，合同同金额1196.29亿亿元。落落实CEEPA协协定，赴赴港开展展的“穗穗港合作作，共同同发展”系列活活动取得得圆满成成功，签签订项目目50多多个，合合作金额额超过115亿元元，进一一步提高高了穗港港合作水水平。E、消费费需求稳稳定增长长20044年全市市社会消消费品零零售总额额达16675.1亿元元，增长长12.1%，比上年年提高33.1个个百分点点；全市市商品销销售总额

17、额为51178.9亿元元，增长长22.7%。完成货货运量33.5亿亿吨，增增长188.9%，比上上年提高高16个个百分点点；客运运量3.5亿人人次，增增长166.4%，比上上年提高高14.8个百百分点；港口货货物吞吐吐量2.3亿吨吨，增长长22.4%，其中集集装箱吞吞吐量3377.7万标标箱，增增长122.7%；实现现邮电业业务收入入2111.5亿亿元，增增长144.3%。20044年末，全市金金融机构构本外币币存款余余额为1103222.55亿元，比上年年末增长长10.2%，其中城城乡居民民本外币币储蓄存存款余额额为47755.3亿元元，比上上年末增增长122.1%；金融融机构本本外币贷贷款

18、余额额为72203.7亿元元，比上上年末增增长100%。全全市旅游游业实现现总收入入5477亿元，增长220.22%；全全市接待待过夜旅旅游者226744.7万万人次，增长112.99%，其其中海外外旅游者者4377.2万万人次，增长220.66%。F、居民民收入稳稳步提高高 消费价价格稳中中有升20044年，全全年全市市职工平平均工资资为3110255元，增增长9.9%。城市居民民家庭人人均可支支配收入入达1668844元，增增长122.5%，扣除除价格因因素，实实际增长长10.7%。全面取消消农业税税，大幅幅度减轻轻农民负负担，农农村居民民家庭人人均纯收收入达666255元，增增长8.1%

19、，扣除价价格因素素，实际际增长22.9%。全年城市市居民家家庭人均均消费性性支出1131221元，增长113.44%。其其中，服服务性消消费支出出46553元，增长118.55%，城城市每百百户居民民家用汽汽车拥有有量由上上年的22.3辆辆提高到到4辆。农村居民民家庭人人均生活活消费支支出43353元元，增长长5.88%。物物价水平平总体平平稳，全全年城市市居民消消费价格格总指数数为1001.77。1.3 区域域人口情情况 (Demmogrraphhy)主要年份份年末常常住户口口户数、人口数数 年份全市其中市区区户数(户户)人口数(人)户数(户户)人口数(人)19499618669824755

20、259932211331427764881952267877222719914113790087162117766195778114439337775866501779321444799919622864666437022454454233852394407111965588855763985507005583343254006888197009797764417229677605882025033726619755107119988457881244657666926755903319788114559255481554177706448928244263319800116227177500

21、0065887387713301770299198551369917005431148778836612327337899199001641106335918846221053397113560065881995518711173364333241111722515538233234420000（原口口径）20900384469399568812711778840911372220000（新口口径）173445900561551211200112127784007058888551764463665720045332002221622199971711300017955951158188625

22、52003372266882258633528820011年4月广州州市统计计局发布布第五次次全国人人口普查查第二号号公告。统计数数据表明明，广州州市现有有12个区区中，老老城区人人口密度度最高，新城区区人口增增长最快快，全市市已有七七个区的的人口全全部成为为城镇人人口。“白云”人口最最多“天河”添人最最快 在全市112个区区、县级级市中，白云区区总人口口达1774.887万人人，居第第一位；10年间间，人口口增长最最快的是是天河区区，增幅幅达1.58倍倍（各区区、县级级市总人人口见附附表）。 老城人口口下降分分流周边边地区 与19990年第第四次全全国人口口普查相相比，越越秀区人人口减少少9

23、.999万人人，减幅幅为222.644%；荔荔湾区减减少7.98万万人，减减幅144.388%；东东山区人人口仅增增长了22.044%。而而天河区区、白云云区、番番禺区、黄埔区区的人口口在100年间增增长了一一倍以上上。 人口密度度变化跃跃居首位位 广州市人人口密度度为13337人人平方方公里，比19900年第四四次人口口普查的的8477人平平方公里里增加了了4900人。荔荔湾区人人口密度度现在达达到4.02万万人平平方公里里，从上上一次普普查的第第二位上上升为全全市第一一位；从从化市以以2622人平平方公里里的人口口密度居居末位；人口密密度超过过1万人平方公公里的区区由“四普”的三个个增加到

24、到五个，从高至至低排列列依次为为荔湾区区、越秀秀区、东东山区、海珠区区、天河河区。城镇人口口猛增七七个区城城市化 这次普查查结果，全市城城镇人口口占人口口的比重重达833.799%，高高出全省省55%的平均均水平228.779个百百分点，在深圳圳市、珠珠海市之之后居第第三位。广州市市东山区区、荔湾湾区、越越秀区、海珠区区、天河河区、芳芳村区、黄埔区区7个区的的人口全全部成为为城镇人人口。 20044年广州州市总人人口和人人口变动动情况区、县级级市年末总人人口 （人）年平均人人口（人人）自然增长长率（）全市7251188887229905992.244一、市区区 5882255335860073

25、772.200东山区（本项目目所在）639221563355531.622荔湾区52022785209993-2.558越秀区 42177594242229-1.996海珠区 839661483500250.388天河区 603662160099873.688芳村区 185440718500650.733白云区 863996486122453.155黄埔区 210993021022336.711番禺区 976880196955985.522花都区 620996461988093.000二、县级级市 1369933551368832222.444 增城市市 833775483399552.600

26、 从化市市 535558153433672.199资料来源源：本表表按市公公安局户户籍统计计口径计计算20044年广州州市各区区土地面面积和人人口密度度区、县级级市土地面积积人口密度度(平方公公里）(人/平平方公里里)全 市74344.400992一、市区区37188.50016133东山区17.220379224荔湾区16.220319883越秀区8.900468331海珠区90.44094511天河区108.3058244芳村区42.66044055白云区10299.400843黄埔区121.7017611番禺区13133.800783花都区970.00648二、县级级市37155.900

27、371增城市17411.400483从化市19744.500271二、广州州市城市市发展及及商业整整体规划划根据政府府部门的的宏观政政策以及及城市规规划发展展部署和和规划，对广州州市的城城市发展展结构规规划和定定位。2.1 规划结结构和主主要内容容将对商业业网点、包括商商业功能能区、零零售商业业网点、商业街街、批发发市场和和物流园园区的布布局进行行规划。通过规规划引导导和规范范商业网网点布局局，为构构建广州州现代商商贸流通通体系提提供合理理有序的的空间支支撑架构构。2.1.1 规规划构思思配合市政政府确立立的“南南拓、北北优、东东进、西西联”的的城市发发展战略略，提出出依托都都市圈“双快”交通

28、体体系和中中心组团团主骨架架道路系系统，构构建“四四线三圈圈、两轴轴一带”的大商商业格局局，实施施“东推推进、西西延伸、南跳跃跃、北培培育”的的商业网网点拓展展战略。根据广州州城市地地域拓宽宽的发展展前景，将广州州市全区区域以中中心城区区为内核核向外分分三级逐逐层展开开，划为为内圈层层、中圈圈层和外外圈层。商业网网点规划划拟形成成拓展“内精、中厚、外强”的布局局。吸纳现代代商业理理念中有有关大商商贸、大大流通、大市场场以及网网络商业业、景观观商业、生态商商业、休休闲商业业的理念念。通过过规划引引导和规规范商业业网点布布局，为为构建广广州现代代商贸流流通体系系提供合合理有序序的空间间支撑架架构。

29、通过合理理规划和和调整，构建由由商业功功能区、大型零零售网点点和商业业街组成成的零售售商业平平台、由由批发市市场园区区组成的的批发市市场平台台和由物物流园区区组成的的物流配配送平台台等三大大商贸平平台。2.1.2 总总体格局局规划指出出广州的的商业网网点呈现现一个标标志性商商业格局局（“四四线三圈圈、两轴轴一带”）、六六个都会会级商业业功能区区、二十十个区域域级商业业功能区区，一个个中央商商务区、两个国国际会展展商务区区，十个个大型购购物中心心、二十十条重点点商业街街，十二二个批发发市场园园区、十十一个批批发市场场群和八八个物流流园区的的基本格格局。同同时，引引导不同同类型网网点依圈圈层分布布

30、和发展展。2.1.3 大大型零售售网点规规划根据人口口分布和和密度、交通条条件及消消费水平平等要素素，提出出到20012年年，不同同的零售售业态在在广州市市内圈层层、中层层圈和外外圈层的的空间分分布特征征、需求求数量和和发展目目标。2.1.4 商商业街规规划突出了以以人为本本、以特特色化为为导向、商旅结结合的原原则，注注重传统统文脉和和商脉的的传承，将文化化作为商商业街发发展的基基本内涵涵。通过过对原有有商业街街进行整整合、改改造和规规划发展展，到220122年形成成20条条重点商商业街，充分展展示广州州“千年年商都”的风情情与魅力力。2.1.5 大大中型批批发市场场规划着重在布布局导引引、用

31、地地导引、改造升升级导引引和设施施建设导导引上面面，如今今后内圈圈层批发发市场用用地受到到严格控控制，原原则上不不再批准准批发市市场用地地，还将将通过市市场功能能转换、向外迁迁移等方方式，逐逐步减少少批发市市场用地地；新建建的批发发市场布布局尽可可能纳入入到批发发市场园园区内等等等。把把存量布布局规划划与增量量布局规规划相结结合，提提出重点点改造升升级和重重点新建建的项目目及其实实施时序序。2.1.6 物物流园区区规划依托广州州国际机机场和黄黄埔港区区、黄埔埔新港区区、新沙沙港区和和南沙港港区，规规划建设设黄埔物物流园区区、南沙沙物流园园区和航航空港物物流园区区3个国国际性枢枢纽型物物流园区区

32、；充分分利用广广州中、外圈层层的交通通干道汇汇集和土土地较为为充裕的的有利条条件，发发展5个个区域性性综合型型物流园园区。2.1.7 规规划实施施对策规划提出出了完善善规划保保障地方方性法规规、建立立大型网网点定址址联席会会议制度度等实施施对策，以加强强规划管管理和促促进部门门协调。 2.2 创新与与特色基于经济济规律和和市场特特性划分分网点等等级。广广州市商商业网点点等级长长期以来来按市级级、次市市级、区区级进行行划分，由于该该等级划划分是以以计划经经济为基基础的，未能充充分体现现市场经经济体制制下商圈圈和商业业网点的的特质及及辐射范范围。规规划在商商业网点点的划分分上进行行了突破破，按照照

33、经济和和市场要要素，将将广州市市商业网网点分为为都会级级、区域域级、社社区级三三个层次次，并作作了相应应的定义义。 以城市化化水平、商业发发展程度度和交通通主干道道为标志志划分网网点圈层层结构。将规划划发展方方位定为为东南西西北四线线延伸，区域分分为内圈圈层、中中圈层和和外圈层层，体现现不同类类型网点点的分布布特征，并作为为网点规规划的空空间参照照系。建立较具具弹性和和指导性性的规划划指标体体系。因因应时代代发展，规划采采用商圈圈人口、带动或或拉动能能力、地地位等级级等要素素建立与与网点配配置的关关系，不不再对惯惯用的人人均网点点、人均均营业面面积等计计划经济济色彩较较浓或应应变能力力较弱的的

34、指标作作预测。 建立商业业网点体体系，并并导入新新的商业业功能要要素。规规划指出出广州的的商业网网点体系系由零售售主导型型、批发发主导型型、物流流主导型型、商务务主导型型、服务务主导型型等商业业功能区区共同构构成。引导形成成广州都都会核心心区“两两轴一带带” 的的标志性性商业网网点空间间格局。即精心心规划传传统商业业发展轴轴、现代代商业发发展轴及及珠江滨滨水带，为商业业注入文文化、休休闲、服服务、景景观等概概念，以以凸显广广州“经经济中心心、文化化名城、山水之之都”的的形象。提出“批批发市场场园区”概念。经统一一规划、实行规规范的园园区平台台管理、拥有较较完善配配套设施施的“批批发市场场园区”

35、，在发发挥资源源配置、信息集集散、价价格形成成、引导导生产等等方面将将起促进进作用。通过政政府规划划调控用用地，合合理布局局和有效效集聚批批发市场场，有利利于基础础设施、配套设设施的统统一建设设，减少少重复建建设现象象，提高高土地使使用效益益，并能能更好地地进行宣宣传促销销、招商商引资。在规划实实施保障障方面，提出了了建立大大型网点点定址联联席会议议，以及及引入“商业开开发商”制度等等。广州总体体商业规规划示意意图2.3 广州打打造三层层商业圈圈 内圈：北北至内环环路铁路沿沿线(麓麓湖路以以东以铁铁路为界界)、东东至华南南快速干干线、南南至新港港路昌岗路路、西至至工业大大道内环路路以内的的圈层

36、，含越秀秀区、东东山区、荔湾区区和天河河区西部部、海珠珠区北部部地区。 中圈：内内圈与二二环路之之间，包包括天河河区北部部和东部部、芳村村区、海海珠区南南部、黄黄埔区大大部和白白云区南南部、番番禺区北北部。 外圈：二二环路外外区域，含花都都区、增增城市、从化市市、黄埔埔区南岗岗片、开开发区和和白云区区北部、番禺区区南部。 规划划期限为为20003年20112年，分三阶阶段实施施，近期期为20003年年20005年年；中期期为20006年年20010年年；远期期为20011年年20012年年。2.4 规划广广州十年年大商业业蓝图 规划100年内，全市将将提升改改造或新新建6个个都会级级商业功功能

37、区、20个个区域级级商业功功能区，一个中中央商务务区、两两个国际际会展商商务区。在零售售商业网网点规划划方面，依据人人口发展展分布重重点规划划对象为为大型零零售商店店，拟规规划期限限内控制制其总量量为1552个，其中：30个大大型百货货店、660个大大型综合合超市、8个大大型购物物中心、8个仓仓储式商商场和330个大大型专业业店等业业态。在原有336条商商业街基基础上，重点规规划改造造提升和和新建市市重点的的和一批批区域级级的商业业街，共共20条条。拟规划期期限内总总控制550条商商业街，其中有有综合商商业街334条，专业街街16条条。在批发市市场规划划方面，重点规规划对象象为122个批发发市

38、场园园区、111个批批发市场场群和一一批大中中型中高高级批发发市场。 2.5 大型商商业网点点定址要要听证 据了解，广州市市政府正正在寻求求对以后后10年年的大型型商业零零售网点点，建立立定址联联席会议议制度。而定址址也将采采用听证证制度来来听取市市民的意意见。2.6 将新建建十大商商业网点点 规划重点点提升和和建设的的大型网网点是广广州百货货大厦、新大新新百货公公司、广广州友谊谊商店、时代广广场、南南方大厦厦、中华华广场购购物中心心、荔湾湾广场购购物中心心。而新新建的大大型网点点有天河河城正佳佳购物中中心、海海珠城购购物中心心、花花花世界购购物中心心、琶洲洲购物中中心、长长隆购物物中心、白云

39、新新城购物物中心、广州新新城购物物中心、南沙购购物中心心、名盛盛广场、雄峰商商城。 2.7 建500条特色色商业街街 到20112年，全市将将拥有550条特特色商业业街，其其中有220条重重点商业业街、447条区区域级商商业街，以北京京路步行行街、上上下九步步行街和和珠江滨滨水带风风情休闲闲街为龙龙头。 其中重点点改造建建设的商商业街有有北京路路商业街街、上下下九步行行街、珠珠江滨水水风情休休闲街、农林下下路综合合商业街街、中山山路商业业街、人人民路商商业街、文德路路字画文文化街、华林源源胜玉器器古玩工工艺街、状元坊坊饰物精精品街、一德路路商业街街、江南南大道商商业街、车陂路路商业街街、大沙沙

40、地路商商业街、番禺市市桥商业业街、花花都商业业大道商商业街、增城挂挂绿路商商业街、从化西西宁商业业街、永永福路汽汽车用品品街。 重点新新建的商商业街有有：白云云新城商商业街、广州新新城商业业街、南南沙商业业街。 三、广广州主要要城区及及商圈介介绍3.1越秀区区3.1.1 区区域概况况越秀区以以前一直直是旧城城中心，商业气气氛浓厚厚传统的的商业 零售网网点主要要集中心心北京路路及与之之交汇之之中山四四、五路路段该区因为为是老城城区，所所以以前前之商业业零售主主要是临临街店铺铺经营 ，具有有岭南特特色之“骑楼”，令购购物者免免受日晒晒雨淋，而且商商铺较连连网，周周边居住住人口亦亦形成聚聚集人气气之

41、商业业零售街街上世纪880年代代末至990年代代初，随随着经济济改革开开放，政政府在北北京路投投改建或或新建两两大百化化公司广州州百货及及新大新新百货，加上香香港的连连锁品牌牌从事贸贸易如：Appple Shoop、GGiorrdanno等纷纷纷地北北京路抢抢滩建立立旗舰店店，从而而带 动动越来越越多物人人流，造造就了今今天众京京周知的的“北京路路步行街街”。而邻邻近北京京路之西西湖路、教育路路、惠福福 东路路等因此此受惠，“西湖路路夜市”亦曾经经兴旺但是，随随着900年代中中期之广广州旧城城区改造造及地铁铁一号线线动工严严重破坏坏了越秀秀区的商商业零售售，除北北京路在在因受政政府保护护影响不

42、不大，中中山四、五路及及周边商商业因旧旧楼房拆拆迁，人人口迁移移而大受受打击，今年随随着名盛盛广场、光明广广场、五五月花广广场等大大型主题题商业纷纷纷开业业或即将将开业，有望使使北京路路商圈商商业氛围围更上一一层楼越秀区，该区占占地133平方公公里，人人口近550万，城区配配套功能能较齐全全，生活活方便，但发展展较天河河、东山山等城区区滞后，商业以以零售、批发业业为主。新形象定定位古古城商都都发祥地地，以二二片一线线为中心心，北京京路商业业圈；沿沿江路旅旅游休闲闲区，包包括酒吧吧一条街街、长堤堤大马路路；状元元坊，与与广州风风情博物物一条街街共同成成为该区区新的定定位。越越秀区以以前一直直是旧

43、城城中心，商业气气氛浓厚厚传统的的商业零零售网点点主要集集中在北北京路及及与之交交汇之中中山四、五路段段根据未来来市场发发展趋势势及自身身优势，越秀区区将会发发展成为为商业贸贸易及旅旅游业共共同发展展之商业业区域。在南部部制订了了“两片一一线”之发展展方向，即利用用沿江西西路发展展旅游观观光业，将“北京路路商业步步行区”向南伸伸延，与与西南面面较为分分散之一一德路“干果海海味”及“玩具精精品”批发专专业街，大新路路鞋业批批发专业业街等连连贯发展展，而由由北往南南贯穿“文化史史迹浏览览带”，“宗教文文化游览览带”及“城市传传统中轴轴线景观观游览带带”等。被誉为“岭南第第一街”的北京京路一向向是众

44、多多商家眼眼中寸土土寸金之之地，目目前北京京路上最最耀眼的的大型商商用物业业要数广广百和广广百新翼翼。据调调查，实实行全日日制步行行后的北北京路，平时的的人流量量达万人次次，假日日的人流流量增至至万万人次越秀区商商业发展展规划根据未来来市场发发展趋势势及自身身优势，越秀区区初步制制定了商商业贸易易，及旅旅游业共共同发展展之规划划除北部较较成熟之之流花服服装贸易易区，在在南部制制订了“两片一一线”之发展展方向，即到用用沿江西西路发展展旅游观观光业，将“北京路路商业步步行区”向南伸伸延，与与西南面面较为分分散之一一德路“干果海海味”及“玩具精精品”批发专专业街，大新路路鞋业批批发专业业街等连连贯发

45、展展，而由由北往南南贯穿“文化史史迹浏览览带”，“宗教文文化游览览带”及“城市传传统中轴轴线景观观游览带带”等随着一德德路升级级换代整整改工程程进度的的推进，对该路路段“玩具、海味、干果一一条街”的规划划整饬方方案将于于今年66月份完完成。并并且，鉴鉴于越秀秀区政府府将依托托大型商商厦建设设，使一一德路商商业街从从传统的的一级批批发市场场形态向向贸易中中心这种种高级形形态发展展，将一一德路、沿江路路、长堤堤建设成成为独具具特色的的购物旅旅游商业业区越秀区商业规划图展贸区国际商贸区沿江特色商贸区主要商圈圈现状北京路商圈历史北京路地地处广州州市中心心，是广广州城建建之始所所在地，是历史史上最繁繁华

46、的商商业集散散地。根根据史料料和专家家考证，目前，北京路路、教育育路和西西湖路周周边区域域已有或或已建成成及挖出出的历史史文化遗遗地有：秦番禺禺城遗址址、秦汉汉造船工工地遗址址、西汉汉南越国国宫署遗遗址、唐唐清海军军楼遗址址、南汉汉御花园园、明大大佛寺、明城隍隍庙、明明清大南南门遗址址、清庐庐江书院院、广州州起义纪纪念馆等等十多个个朝代的的十多个个具有较较高历史史文化价价值的文文物古迹迹。地处处中轴线线的北京京路商圈圈，以岭岭南风情情特色、历史文文脉特色色和老字字号特色色闻名于于珠江三三角洲，是众商商家进驻驻广州市市场的一一个必争争之地。现状北京路商商圈是以以北京路路步行街街为主干干，以广广百

47、大厦厦、新大大新为主主要节点点向外扩扩散的传传统商业业区，目目前该商商圈的消消费群主主要以周周边居民民及旅游游者为主主，档次次为中档档，区内内集合了了全市最最多的品品牌店，行业种种类繁多多，店铺铺林立，历来是是广州市市最出名名的商圈圈。为了更好好的适应应现代商商业的快快速发展展，北京京路步行行街于去去年（二二零零三三年）进进行了整整饰工程程及改造造，改造造后的北京京路商业业步行街街保留了了北京路路作为传传统商业业街的岭岭南风情情，除商商业氛围围更为浓浓郁外，还按照照“商旅旅互动”的要求求，把商商业资源源和旅游游资源整整合，使使得北京京路与大佛寺寺、南越越王墓、古书院院群连成成一片。特点地处中轴

48、轴线，地地理位置置优越；传统商业业重地，拥有固固定和忠忠实的消消费群体体，商业业氛围浓浓厚，在在广州商商圈中居居首；知名度高高，具有有旅游资资源优势势；北京路步步行街以以及千年年古道等等文化遗遗产，成成为北京京路商圈圈最大的的资本，从“没到北北京路就就没去过过广州”中可窥窥见北京京路的影影响力存在问题题各商铺的的经营档档次参差差不齐，整体布布局略为为混乱；虽然交通通非常便便利，但但外围交交通组织织混乱，随着私私家车拥拥有率的的提高，停车位位明显不不足，阻阻碍了北北京路商商圈的向向外拓展展；缺乏休闲闲设施，文化餐餐饮服务务类发展不足足，硬件件设施有有待改善善；商铺供应应量少，令临街街店铺租租金高

49、居居不下，令众多多新品牌牌未能进进入未来发展展趋势以老牌商商业旺区区北京路路为中心心的商圈圈，将向向南延伸伸，把中中山路、西湖路路、教育育路、惠惠福路、大南路路纳入其其中；重点吸引引国际知知名品牌牌进入北北京路，提高国国际化水水平。依依托北京京路深厚厚的岭南南文化底底蕴，发发展古城城文化主主题旅游游；项目结合分析：北京路商圈地处广州市中轴线，其地理位置及商业气氛是其他区域所无法比拟的，但目前商圈该商圈暴露出几个问题，值得借鉴：随着几大商场的开业及北京路步行街的饱和，整个商圈也将沿着中山路向外拓展，但对本项目的发展影响不大。重点发展展北京路路的饮食食、娱乐乐、康体体等服务务业门类类，完善善交通建

50、建设，于于20110年左左右将北北京路建建设成具具有岭南南特色的的国际商商业步行行街3.2东山区区环市东商圈中华广场商圈流行前线中华广场区域概况况东山区全全区总面面积177平方公公里，常常住人口口达600万人，占全市市总人口口数的110.55%，仅仅次于越越秀区、荔湾区区居第三三位。本本区从业业人员达达53万万人，由由于是政政府职能能区，国国家机关关公务人人员、政政党机关关和社会会团体的的就业人人数较多多，且这这部份人人的年平平均收入入仅次于于金融保保险业、交通运运输业、能源供供应业、房地产产代理与与经纪业业，属中中上收入入阶层，从年龄龄上看以以30-50中中青年人人更多一一些；且且多为外外地

51、移民民同时由于于该区写写字楼密密集，附附近写字字楼与单单身公寓寓中的白白领一族族亦是该该区主要要消费人人群，这这部分人人受教育育程度普普遍较高高，年轻轻有活力力，追求求时尚，生活品品味也别别具一格格。整体体消费力力高居三三大商业业区之首首(上下下九、北北京路、农林下下路)。一直以来来，东山山区凭借借本身独独特的区区位、环环境、文文化、教教育、人人才等方方面的优优势，吸吸引了大大量人流流、资金金流、商商品流、信息流流，成为为资金密密集、商商贸服务务发达的的宝地。东山区区已成为为广州市市经济活活动最活活跃、经经济特点点鲜明的的城区之之一。在在高级商商务、信信息服务务、商贸贸旅游、专业购购物等方方面

52、形成成了自己己独特的的产业和和区域优优势目前，东东山区的的商业集集中区域域可分为为四大板板块，包包括以环环市东高高级商务务区、名名牌零售售业、特特色餐饮饮业为主主体的环环市路板板块；以以农林下下路、署署前路商商业带为为主的农农林下路路板块；以中华华广场为为核心的的中华广广场板块块；以110多家家专业市市场形成成龙头效效应的海海印板块块。白领领消费主主要集中中在环市市东路板板块及农农林下路路板块环市东实实力居东东山之首首在东山区区商业楼楼宇的开开发与利利用中，写字楼楼占据了了主导地地位。其其中以“写字楼楼经济”为特色色的环市市东高级级商务区区的发展展与聚集集效应尤尤为突出出。该地区汇汇集了花花园

53、酒店店、世贸贸中心、广东国国际大酒酒店、假假日酒店店、白云云宾馆、电子大大厦等高高级商务务楼，吸吸引了西西门子、伊莱克克斯等一一大批国国内外知知名品牌牌企业集集团的总总部进驻驻，成为为广州市市具有代代表性的的高级商商务区之之一。以“写字字楼经济济”为特特色的环环市东商商务区已已发展成成为对东东山区经经济贡献献最大的的经济优优势区域域，对带带动周边边地区的的发展形形成了强强大的辐辐射力。环市东东已成为为广州市市规模最最大、档档次最高高、配套套最成熟熟的高级级（一级级）商务务中心区区。东山区主主要商圈圈/版块块现状中华广场商圈概况中华广场场商圈主主要由中中华广场场、地王王广场和和流行前前线为中中心

54、组成成，商圈圈的形成成是随着着19999年66月份流流行前线线的开业业和20002年年及20003年年的6月月份中华华广场和和地王广广场的相相继开业业而形成成的，属属广州知知名的地地铁商圈圈之一。该商圈圈以烈士士陵园与与英雄广广场连线线为轴心心，利用用中华广广场、流流行前线线、电讯讯街、老老鼠街、海印运运动城及及地王广广场，形形成了聚聚集亚洲洲潮流商商业的“个性、时尚、潮流”的连体体商业码码头。特点商圈经营营模式与与同为地地铁商圈圈的天河河城商圈圈形成了了差异化化，强调调实惠与与前卫及及个性化化消费；具有交通通优势，广州地地铁商业业的成功功典范；消费群体体年轻化化，155-300岁的年年轻人为

55、为商圈绝绝对主力力消费群群；随着20003年年地王广广场与流流行前线线的接通通，英雄雄商圈拥拥有近55万平方方米的地地下商业业面积，为全市市最大地地铁商业业。存在问题题地处老城城区，周周边居民民平均消消费能力力不高；日均人流流量为115万人人次，节节假日为为30万万左右，与“广州第第一商圈圈”相比尚尚有较大大距离；整体商业业规模不不占优势势未来发展展趋势随着地铁铁商圈发发展的逐逐渐成熟熟，中华华广场商商圈在广广州商业业市场的的地位也也会随之之稳定；未来整个个商圈将将定位为为“个性、时尚、潮流”的连体体商业广广场随着现有有商业的的不断发发展，整整个商圈圈将沿着着中山路路不断向向外拓展展农林下路板

56、块圈这一带自自古即官官宦商贾贾聚居之之地，商商业畅旺旺由来已已久，也也是年年后、特特别是年代代以来逐逐渐繁荣荣起来的的新商业业区。这这里的商商业以农农林路与与中山路路十字交交叉口为为中心向向外辐射射，署前前路、龟龟岗大马马路、农农林下路路及中山山二路等等街道，围绕东东山口形形成一个个小口大大底的商商业“聚聚宝盆”，王府府井和东东山百货货两大百百货商场场为其撑撑腰，再再加上诸诸多经营营服装、百货、餐饮、皮具的的店铺，为东山山吸入不不少财气气。农林下路路是东山山区商业业的一个个门户，东山区区政府对对其改造造的决心心相当大大，宣布布要把其其建成“广州淮淮海路”。农林林下路贯贯穿环市市东、东东风东和和

57、中山路路三条广广州的主主干道，形成一一个“王王”字型型结构；周围居居民区密密集，又又有广工工、中山山大学医医学院两两所高校校，当然然车水马马龙、行行人如鲫鲫。农林林下路北北端连接接环市东东商圈，中间与与东风路路之写字字楼及酒酒店接壤壤，因此此，成为为东山区区及广州州市的次次级商务务中心区区。3.3天河区区区域概况况人口逐渐渐增多，并不断断向城区区东部延延伸发展展，政府府正下大大力气发发展软件件园建设设数字社社区，除除沿新城城市中轴轴线发展展商业以以外，同同时在东东部开发发超大型型娱乐购购物中心心及专业业市场等等。天河河区是政政府着力力发展的的新城市市中心区区，也是是市政影影响最大大的区域域。按

58、照照广州市市发展的的整体规规划，天天河区是是广州沿沿珠江向向东延伸伸带状发发展的第第二组团团，又是是广州东东南部大大经济规规划区的的重要组组成部分分，有望望建成一一流水平平的科技技中心、体育中中心、文文化中心心、商业业中心、金融中中心、交交通中心心。天河体育育中心、火车东东站及其其绿化广广场、中中信广场场、广州州购书中中心、天天河电脑脑城等设设施提升升了天河河区的档档次；地地铁一号号线、黄黄埔大道道、中山山大道的的建设、整治大大大方便便了天河河区和其其他区域域的联系系，加强强了天河河新城市市中心的的地位；九运场场馆和沿沿线道路路、景观观的建设设加快了了天河区区东移的的脚步，带动了了东圃、员村一

59、一带的房房地产发发展；一一条新城城市中轴轴线贯穿穿天河，未来城城市中心心的位置置日益突突显；天天河北路路和珠江江新城的的建设又又让天河河楼市在在向国际际化、现现代化的的方向迈迈进了一一大步。天河城广广场是该该区首个个集消闲闲、购物物、娱乐乐饮食为为一体的的大型综综合商场场，聚集集了大量量人气，而旁边边的宏城城广场也也是一个个集服装装、皮具具、饮食食为一体体的商场场。天河区的的主要商商场除天天河城、宏城外外，还有有时代广广场、中中信广场场、中泰泰百盛，还有在在建的正正佳广场场等，他他们的地地理位置置较分散散，不能能有机的的连成一一个整体体。随着着新的奥奥林匹克克体育馆馆的建成成使用，将会逐逐渐取

60、代代天河体体育中心心的文体体活动功功能，届届时天河河体育中中心将被被调整为为大众的的大型休休闲娱乐乐公园，成为天天河商业业吸引引和聚集集人流的的一个核核心，打打破目前前天河路路与天河河北路商商流被分分割的局局面，使使天河商商业区真真正浑然然一体。天河城商圈 概况自19996年天河城城开业以以来，天天河城经经历了一一段颇为为艰难的的“成长期期”，随着着天河区区住宅群群落的成成熟、以以中信广广场为首首的天河河商务区区的成长长、加上上地铁一一号线开开通，天天河城商商业迅速速崛起，并以其其为中心心，在周周边随之之兴起各各类餐饮饮、商务务等配套套行业。时至今今日，围围绕天河河城为中中心，周周边商业业配套