扬州产业园项目概况及项目经济测算

1、扬州产业园项目概况及经济效果评估、扬州产业园项目概况1、20n年扬州写字楼市场状况(1)供求关系状况20n年上半年度，市区办公用房市场整体供求比为1:0.83,供应大于需求;20n年度月度供求关系中，除1、4月外，其它用度均小于1。2008年至2011年搠州办公孱巾场拧年上半年度供求情况(2)受国家房产调控政策和银行信贷政策不断深调，供应市场谨慎，20n年市区办公用房供应量大跌。20n年上半年，市区办公用房市场累计供应面积9.86万壮，同比减少42.47%；从月度供应来看，除1月度外，其它各月供应量都较小，都在2万9以下，1月度单月供应量达6.44万9，占上半年供应总量的74.72%。从区域供

2、应结构上来看，西区占比98.17%,北区和老城区无新增供应。_年月2011年上半年度插州各区域外公孱市场供应结构对比2OE8上半邛或占名瞳处龄卅咫怦出:上*整！*制=6/金/博招总*朗nui2（3）存量分析：即将上市的办公存量主要分布在西区，需近两年销售去化周期依据一个项目1000平米月度（市场一般单个项目月度成交500-700平米）去化速度计算，市场月均去化约9000平米，即将上市的存量需要近2年时间去化周期所属板块东区南区西区北区老城区合计存量（万欧）5.9513.351.1720.47（4）成交分析：2011年上半年调控持续深入，办公市场波及相对较少，部分购买力流向商办，同比销售仍有下滑

3、。20n年上半年度，市区办公用房市场累计成交面积8.22万9，同比下跌了42.64%;区域成交的主力仍是供应主力的西区板块ajw1斗走斗荫用沙金比中端工口”据堀办公门市场若邱匕平不血就交恬配日乐IT：干胆地交怙况（5）成交价格分析：2011年上半年度办公用房价格总体走高，同比涨幅16.44%20n年上半年度，市区办公用房市场成交价格6529元/itf,同比上涨了16.44%；20n年上半年度，北区板块在各区域成交价格走势中最为平稳，月度间成交价格差为637元/itf,而成交价格波动最大是西区板块。2、项目总体概况及定位产业园项目用地150亩，占地面积约10万壮，容积率为2.5,总建筑面积约30

4、万平米，扬州市都市高科技产业园项目立足于南京都市圈和上海经济圈，凭借宝能集团在珠三角区域开发经营产业孵化基地积累的丰富经验和珍贵的产业资源，整合资金、技术、信息、人才等元素，投资开发高端都市型生态科技园，着力打造开放式生态化的办公环境，全面导入技术服务、金融服务、中介服务、外包服务等高科技信息技术平台和研发实验室、电子信息、软件开发、文化创意、新材料、新能源等创新型高新产业，旨在打造一个融科技研发、展示、交易、信息交流、金融服务为一体的具有国际化标准的多功能、现代化的都市生态型科技园，打造具有科技型、总部型、孵化型特征的现代都市高科技产业高地，形成区域性的研发技术中心、产品展示交易中心和人才培

5、训中心，在为企业提供创业基地的同时，也为企业提供现代化的信息和配套服务，吸引积聚一批成长性较好的科技型、创意型优秀企业入驻，通过与政府联手共同创造一流的综合研发及营商环境，支持入园企业发展壮大，将该园区打造成扬州市培育登陆我国资本市场中小板、创业板企业后备团队、先锋团队的摇篮，助推扬州市高新中小企业发展，繁荣扬州市场经济。二、首期启动项目经济效果评估（一）首期启动项目开发经营理念项目占地150亩，总建筑面积30万平米，容积率2.5,物业类型科研大厦、多功能产业大厦、工业品展示交易中心、SOHO、人才公寓、公共服务中心。项目分两期开发。（1）项目分期开发指标序号项目合计第一期第二期建筑面积（万平

6、米）建筑面积（万平米）1科研大厦84.04.02多功能产业大厦42.02.03工业品展示交易中心66.04SOHO31.51.55人才公寓53.02.06公共服务中心40.04.07合计3016.513.5规划经济指标总占地1010.0计容积率建筑面积3016.513.5容积率2.53.0（2）经营开发方案销售物业面积（万*总面积（万壮）比例持有物业面积（万壮）总面积（万壮）比例科研大厦3838%科研大厦5863%SOHO33100%工业品展示交易中心66100%人才公寓55100%多功能产业大厦44100%公共服务中心2450%公共服务中心2450%合计1317科研大厦：销售3万平米，第一年

7、销售均价5000元/平米，第二、三年销售均价为6000元/平为；SOHO：3万平米全部销售，销售周期为2.5年，第一年销售均价为5500元/平米，第二年销售均价为6000元/平米，第三年销售均价为6500元/平米；人才公寓：5万平米全部销售，销售周期为2.5年，第一年销售均价为5500元/平米，第二年销售均价为6000元/平米，第三年销售均价为6500元/平米；产业大厦（商业）：销售2万平米，销售均价为8000元/平米；公共服务中心：50%销售，销售周期2.5年，销售均价8000元/平米。工业品展交易中心：6万平米，全部持有，计算经营期为20年（包含前两年建设期），培育期租金以每年5%递增；产

8、业大厦：持有2万平米，运营期租金以每五年10%递增；计算经营期20年。（二）项目财务评价1、项目开发成本及费用估算（1）土地成本：3885万元（含契税）（2）建设成本（含城市配套费、基础设施费等）：71952万元（3）开发费用（含管理费、财务费、销售费用）：10843万元；其中财务费用以全部的土地成本和建设成本为基数，贷款利率按15%计算。（4）投资总额合计：86680万元2、销售收入及税收估算依据销售物业测算项目销售收入合计79700万元。（1）销售营业税费：4933万元；（2）土地增值税：9423万元（3）所得税：7303万元（4）销售物业投资净利润：21910万元，投资利润率为60.64

9、%。（5）销售物业财务内部收益率33.5%，静态回收期为3年，盈亏平衡点为55.3%3、持有物业经营收入估算（1）静态年均净利润：6307万元；（2）静态年均上缴税收：4813万元（3）静态年均投资净利润率：14.01%附：首期启动300亩地块投资财务评价项目经济技术指标序号项目合计第一期第二期建筑面积（万平米）建筑面积（万平米）1科研大厦84.04.02多功能产业大厦42.02.03工业品展示交易中心66.04SOHO31.51.55人才公寓53.02.06公共服务中心40.04.07合计3016.513.5规划经济指标总占地1010.0计容积率建筑面积3016.513.5容积率2.53.0

10、建安成本估算序号项目投资额（万元）第一期第二期建筑面积（万平）综合单位成本（元/平）小计（万元）建筑面积（万平）综合单位成本（元/平）小计（万元）1科研大厦27627434531381343453138132多功能产业大厦110942277455472277455473工业品产品展示交易中心1664162774166414SOHO82921.5276441461.5276441465人才公寓119323238671592238647736公共服务中心11094277442774110947合计8668016.54730713.528279项目投资估算序号项目合计科研大厦多功能产业大厦工业品产品

11、展示交易中心SOHO人才公寓公共服务中心建筑面积（万平米）30846354一土地成本估算（含契税）388510365187773896485181土地价款估算（含城市配套费及基础设施费）37501000500750375625500楼面地价1251251251251251251252土地交易契税（3%）1133015231119153土地交易费（0.6%）23635243二建设成本估算71952232489464141966450913094642.1建安工程估算（含装修）6090020000800012000540075008000单位造价（含装修）250020002000180015002

12、0002.2前期工程费（5%）304510004006002703754002.3基础设施费及园林绿化（200元/平）60001600800120060010008002.4开发期间税费（建筑工程的8%）487216006409604326006402.5不可预见费（3%）1743648264396180255264三开发管理费用108433343111216681453215411121管理费用（3%）22757292994492052932992销售费用（销售收入的3.5%）22306096419803财务费用（贷款利率7.5%）633920058131219608881813四投资总额8

13、668027627110941664182921193211094销售物业收入估算表序号项目合计2013第三季度2013第四季度2014第一季度2014第二季度2014第三季度2014第四季度2015第一季度2015第二季度2015第三季度2015第四季度-科研大厦1销售均价50005000600060006000600060006000600060002销售面积（万平米）30.30.30.30.30.30.30.30.30.30.33销售收入（万元）174001500150018001800180018001800180018001800二SOHO1销售均价55005500600060006

14、000600065006500650065002销售面积（万平米）30.30.30.30.30.30.30.30.30.30.33销售收入（万元）183001650165018001800180018001950195019501950三人才公寓1销售均价50005000550055005500550060006000600060002销售面积（万平米）50.50.50.50.50.50.50.50.50.50.53销售收入（万元）280002500250027502750275027503000300030003000四公共服务中心（商业）1销售均价800080008000800080008

15、00080008000800080002销售面积（万平米）20.20.20.20.20.20.20.20.20.20.23销售收入（万元）160001600160016001600160016001600160016001600五合计797007250725079507950795079508350835083508350单位：万元项目每期开工建设一年半后即主体建筑完工，开始预售销售物业项目损益表开发经营期限序号项目合计2013第三季度2013第四季度2014第一季度2014第二季度2014第三季度2014第四季度2015第一季度2015第二季度2015第三季度2015第四季度1销售物业收入7

16、970072507250795079507950795083508350835083502.1开发成本及费用3613136133613361336133613361336133613361336133营业税金及附加49334494494924924924925175175175173.1土地增值税942374074093793793793710491049104910494利润总额2921324482448290829082908290831713171317131715弥补亏损6所得税73036126127277277277277937937937937税后利润219101836183621

17、812181218121812378237823782378投资净利润21909.7上缴各项税费合计21659.5投资净利润率60.64%现金流量表单位：万元序号项目2012第一季渡第二季腺三季1度第四季1萱2013第一季度第:第三季1度第四季1芟2014第一季度第徐季度度第四季/芝2015第一季度第：第三季/度第四季11销售物业收入72507250795079507950795083508350835083502开发成本:46974697361336133613361336133613252925293营业税金及附加4494494924924924925175175175174土地增值740

18、74093793793793710491049104910495税所得税6126127277277277277937937937936净现金流；量4697)(4697)(3613)(3613)(3613)(3613)18361836326532655794579459915991599159917累计现金流量697）(9394)(13007)(16620)(20233)(23846)(22010)(20174)(16909)(13644：(7849)(2055)393699271591821910评价指标：财务净现值FNPV（i=8%）:财务内部收益率FIRR:13450.107.5%33.5

19、%年财务内部收益率投资回收期（静态）（年）：11.33年项目持有物业经营收入估算表单位：万元序号项目建设期经营期2年34567891011121314151617181920-工业品展示交易中心1租金月租金收入80848893971021071131181241301371441511581661751832可供出租面积（万平米）666666666666666666出租率50%50%55%60%65%70%75%80%85%90%90%90%90%90%90%90%90%90%3运营成本及费用576605699400455515579324362402422443465489513539566

20、5945租金净收入（万元）230424192794360140964631521061606872764080228423884492869751102381075011288二产业大厦1租金月租金收入3030303030404040404050505050506060602可供出租面积（万平米）222222222222222222出租率50%50%55%60%65%70%75%80%85%90%90%90%90%90%90%90%90%90%3运营成本及费用72727986941341441541631732162162162162162592592595租金净收入（万元）288288317

21、346374538576614653691864864864864864103710371037三科研大厦1平均月租金收入606060606080808080801001001001001001101101102出租面积5555555555555555553出租率50%55%60%65%70%75%80%85%85%85%90%90%90%90%90%90%90%90%运营成本及费用360396432468504720768816816816108010801080108010801188118811885租金净收入（万元）14401584172818722016288030723264326

22、4326443204320432043204320475247524752四公共服务中心1平均月租金收入2出租面积3出租率4运营成本及费用5租金净收入（万元）五经营净收入合计3030303030404040404050505050506060602222222222222222250%60%70%80%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%0861011151301731731731731732162162162162162592592590346403461518691691691691691864864864864864103710371037

23、40324637524262797005874095491072911480122861407014471148921533415799170641757618113持有物业全部现金流量表单位：万元序号项目建设期经营期12345678910111213141516171819201现金流入00403246375242627970058740954910729114801228614070144711489215334157991706417576181131.2经营收入403246375242627970058740954910729114801228614070144711489215334

24、157991706417576181132现金流出2022015165158778229291141127212072047306434693935481351635507567858576348654667542.1建设资金投入2022015165151652.4租赁税金及附加7128229291141127215911737197221092257258726602737281729023135322933272.6所得税0000(383)310109213601678222625032770286029553213331834283净现金流量(20220)(15165)(11845)381443135138573375337502766580108352925793089386965799421071511029113594累计净现金流量(20220)(35385)(47230)(43415)(39102)(33964)(28231)(20698)(13196)(5531)2480108322008929397387834844058381690978012691485评价指标：财务净现值FNPV（i=8%）:12032.73财务内部收益率FIRR:10.9%投资回收期（静态）（年）：10.8损益表序号项目经营期建设期34567891011121314