城市化级差地租研究

1、上海工程技术大学毕业设计 （论文）城市化级差地租研究 摘 要城市化的发展，使许多郊区划入城市，许多远郊变为近郊，随着各种 市政设施的建设，交通出行的便利，周边环境的美化，地方建设规划政策 的推动等，使地价大幅度上升，土地的收益大增。修建铁路、公路，搞好 开发地区的水电道路建设，搞好各种建筑和服务设施等，也使一些地方获 得良好的经营条件，地价也暴涨起来。城市化的快速发展带来的不仅仅是 经济的繁荣，更多的是由土地性质的改变和不断追加的投资带来的巨大的 土地级差收益的收入。我国的土地制度规定，除国家规定者外，农村的土地属于农民集体所 有。但是，集体土地不能进入一级土地市场，即不能买卖。只有由国家的

2、土地部门实行征用，才能由这些部门出让土地使用权。征用时一般只给予 很低的土地、青苗、附着物等补偿费，农民所得很少。土地所有权转移后， 上涨的级差地租就由征用者占有，农民不能从中得到收益。本文通过分析从地铁，公路，桥梁，社区配套，交通，绿化情况等产 生土地级差地租的因素研究城市化土地级差地租的大小， 并结合现在城市 化过程中有关级差地租出现的种种问题，试图找出一些切实可行的解决问 题的对策和方法。关键字：级差地租，寻租，城市化，征用土地A Study of Differential Rent in Urban developmentABSTRACTWith the developme nt of

3、 urba ni zati on, many suburbs have bee n assig ned to the outskirts of cities and many exurbs have turned into the suburbs. With various municipal facilities construction, facilitated transportation, the beautification of the surrounding environment and promotion of the local planning policy, which

4、 made land prices rise significantly and Land revenue in crease. Con struct ing and con summati ng railways, highways, water and electricity and develop road con structi on. And complete various con structi on and service facilities to ben efit some area where land prices also can rise up. Rapid urb

5、anization is not only the economic prosperity, but also more is the cha nge of the n ature of the land and the eno rmous differe ntial la nd reve nue.The article is trying to find some practical solution to the problem through analyzing some factors impacted on urbanization differential rent in clud

6、e the land system, hous ing, urba n pla nnin g, la nd price policy, tax policy, demographic, social, i ntern ati on al, econo mic factors, the n atural of the land area, social and economic conditions, regional location, transportation, infrastructure, Town planning restrictions, the land area, shap

7、e, age and use of municipal facilities analysis, and combine with the related problems of differe ntial rent appeared in the process of urba ni zati on.Key words: differential rent，Rent Seeking urbanization, land acquisition城市化级差地租研究李 欣 0313041020引言在近10年里，随着城市化向近郊地区的快速扩张，土地被征收的农 民数量累计已经超过4000万。有人预测，

8、在“十一五”期间，每年还将 新增被征地农民300万。但是，一项研究表明，在失地农民中，生活水平 较征地前提高的不到10%，而失去收入来源、生活水平降低的占到 60% 以上。更令人关注的是，近几年全国许多地方都曾发生过较严重的征地事 件。总体来说，中国的城市化没有给失地农民带来福利的改善，反而加剧了他们的贫困。起初，人们倾向认为，农民利益受损主要是因为征地补偿标准偏低 （土 地征收补偿只相当于政府出让这些土地价格的1/10）因而主张提高征地补偿倍数。但后来人们发现，问题并不如此简单，因为征地补偿依赖一系 列特定的约束条件。例如，由于土地一级市场没有开放和缺少竞争， 社会无从知道土地的 市场价格信

9、号，这就决定了我国无法像发达的市场经济国家那样按土地的“市场价值”对农民进行征地补偿。在区域竞争日益加剧的条件下，地方 政府出于追求政绩的考虑，会过度地推行城市扩张，不断加大土地征收和 供给的规模，以增加预算外财源。因此，即使存在土地的“市场价值”，在现行的财政体制下，由于地方财政对土地转让收入的过度依赖， 也难以 保证地方政府就会按土地的“市场价值”对农民给予补偿。更重要的是， 在宪法和土地管理法等法规中，有关征地的条款之间存在明显冲 突，政府手中的征用（收）权也被用于满足非公共利益的土地需求，这使“公权私用”获得了一定程度的“合法性”，这进一步导致权力机关与开 发商和银行进行“合谋”，共同

10、对被征地农民进行剥夺。这些研究表明， 征地补偿高低并不是一个简单的补偿倍数问题， 它依赖于一个社会基本的 经济、政治和法律关系所决定的征地补偿机制。1城市化级差地租产生的背景分析1.1城市化级差地租的涵义及特点1.1.1城市化级差地租的涵义级差地租是由于使用较好土地所得到的、归土地所有者占有的超额利 润，其产生原因是土地经营的垄断，而土地的有限性则是这种垄断的前提。 由于级差地租的产生条件不同，级差地租可分为级差地租I和级差地租H 两种形态。级差地租I是由土地的肥沃程度不同和土地位置不同而产生 的，是等量资本在等面积的各级土地上使用时所产生的不同结果；级差地租H是由在同一地块上进行连续投资而产

11、生的， 是对同一块土地连续追加 投资，各次投资具有的不同生产率的结果。对城市土地区分级差地租I和级差地租H比较困难， 因为与农村土地 不同，城市土地主要是工商用地和租住用地， 地租的多少主要取决于土地 所处的地段，即主要取决于土地的位置，因此给人以错觉，似乎城市土地 只有级差地租I没有级差地租H。 而现实中，城市土地的级差地租H是存在的（见图1.1 ）。由于城市土地比农村土地更倾向于集约化经营，其级 差地租H比农村土地更为重要生产力B级差地租II!投资量OA图1.1级差地租U的产生说明图城市级差地租与级差地租I和H是不同的， 具有自身特点。级差地租 I是以等量资本投入等量面积，但丰度和位置不同

12、的土地所产生的超额利 润转化而来的；级差地租H是以等量资本连续投入同一块土地上产生不同 的生产率所形成超额利润转化而来的。 城市级差地租则不同，它是在投资 者投资某地块时产生级差收益的同时引发了周边或两边不同地块产生级 差收益，并在土地所有权作用下转化为地租的。城市土地的集约化经营，必然产生超额利润和级差地租。城市土地比 农村土地更为珍贵，更为稀缺，这就迫使人们采用集约化的方式经营城市 土地。对于同一块土地，人们总是不断地追加投资，这种投资，使土地的 产生率日益提高，从而使土地产生并以越来越快的速度增加着超额利润， 其转化形式即为城市级差地租H。1.1.2城市化级差地租的特点城市化级差地租具有

13、以下特点：首先，一般级差地租I和H是投资主体直接投资的地块上形成级差超 额利润I和并在土地所有权作用下转化成的；城市级差地租不是在投 资主体直接投资的地块上形成的，而是在直接投资地块或地段的周边或两 边地块上形成超额利润并在土地所有权作用下转化成的。其次是一般的级差地租I和H来源于投资主体直接投资地块的收益扣除平均利润后的余额即超额利润，由投资主体交给土地所有者；城市级 差地租来源于投资主体直接投资地块收益的外溢，即表现为周边或两边地 块的价值，其实质仍然是超额利润，由非投资主体的受益者即周边土地的 使用者交给土地所有者的。再次，一般的级差地租I和H有明确的土地租赁合同规定， 土地所有 者和投

14、资者即土地使用者之间租赁关系包括权利和义务； 城市级差地租则 一般不存在这类明文规定的合同。最后，一般级差地租I和级差地租H主要反映投资主体 （土地使用者） 与土地所有者之间的关系；城市级差地租则主要反映土地所有者、 土地投 资者与周边地块使用者之间的关系。1.2城市化级差地租产生的背景分析级差地租是由经营较优的土地而获得的、归土地所有者占有的那一部 分超额利润。马克思的地租理论认为，级差地租的存在需要有三个条件， 一是由自然条件和投资不同而产生的生产率的差别， 二是土地经营权的垄断，三是以土地所有权与经营权分离为前提的所有权的垄断。 这三个条件 是缺一不可的。在我国社会主义条件下，由城市土地

15、位置的差别带来的收益差别， 以 及在同一块土地上连续投资等带来的收益差别都是客观存在的；由位置较好的土地的稀缺性产生的经营权的垄断也是客观存在的。 这两个条件的存 在与特定的社会经济制度是没有关系的，他们是由土地这一特殊的生产要 素特点决定的。因此，要说明我国城市土地级差地租存在的必然性，必须说明我国是否存在土地所有权的垄断，以及是否存在土地所有权与使用权 的分离。这个条件在我国现阶段也同样存在。 社会主义制度的建立，经过 土地改革没收了地主官僚的土地，消灭了土地私有制，但并没有消灭土地 所有权。我国宪法第十条规定：“城市土地属于国家所有”，土地公有制只 是土地所有制的一种类型，而不是土地所有

16、权的取消，而且我国城市土地 所有权与土地使用权是分离的，无论是改革前还是改革后都是如此。因为 国有土地的所有者只有一个，即国家，国家以行政划拨方式供给土地是一 种两权分离的形式，以批租、零租的方式供给土地也是一种两权分离的形 式。因此，城市级差地租存在的三个条件在我国全部具备，从而城市级差地租的存在也就具有客观必然性。1.3研究城市化级差地租的现实意义分析和认识城市化级差地租有如下理论意义和实践意义 ：全面准确认识和把握级差地租特别是城市化级差地租，对于加快城市 建设和城市化进程具有重要意义。城市建设要有计划有重点地有序展开， 要选择有发展潜力的增长极和发展轴， 充分运用城市化级差地租，梯度推

17、 进，切忌摊大饼式的全面铺开。全面准确认识和把握城市化级差地租，对于深化城市土地制度改革、 优化土地资源配置、完善土地市场具有重要意义。在完善批租制度的同时， 强调建立年租制度，以充分发挥城市化级差地租的作用；要完善土地供应 总量调控制度，把增量土地市场、存量土地市场和农转非土地市场统一管 起来，管紧管好，消除土地投机和屯积现象。全面准确认识和把握城市化级差地租，对于合理分配收益、完善土地 增值税、筹集城市建设资金具有重要意义。对于大量存在的城市化级差地 租，可以建立国家、投资者和非投资的受益者之间共享的机制， 其主要部 分应归国家，但投资者和非投资受益者也应分享一部分。全面准确认识和把握城市

18、化级差地租， 对于合理调整房地产结构、规 范房价、促进房地产市场持续协调健康发展具有重要意义。2城市化进程对级差地租的影响分析2.1城市化涵义和特点2.1.1城市化涵义城市化是多个学科综合性的概念。“城市化”一词来源于英文“ URBANIZATION自1867年西班牙工程师塞尔门提出城市化这个概念以来，由于研究目标、角度和领域的不同，人们对城市化一词存在各种各样 的理解，据初步统计，各种类型的概念定义不下 30种，各学科的学者们 都从本学科的角度定义城市化，以致至今还没有一个世界公认的城市化定人口学家认为城市化是农村人口转变为城市人口的过程。他们所说的 城市化就是人口的城市化，指的是“人口向城

19、市地区集中、或农业人口变 为非农业人口的过程”。中国的人口中大头是农民，目前我国城镇人口在 36%左右，因此加快我国人口城市化的步伐对于促进农村剩余劳动力的转 移、实现农村经济的增长有着很重要的战略意义。社会学家认为城市化是一个城市生活方式的发展过程，它意味着人们 不断地被吸引到城市中去，并被纳入城市的生活组织中去，意味着城市生 活方式的不断强化。发展不是目的，只是一种手段，其根本目的还是为了 提高人民的生活水平，改善人们的生活质量，促进人的技能和素质的提高， 提高人类社会的整体发展水平，使人与人、人与自然关系达到和谐发展。从经济学家的角度看，城市化则是农村自然经济转变为城市社会化大 生产的过

20、程。在现在看来城市化是工业化的必然结果。 一方面，工业化会 加快农业生产的机械化水平、提高农业生产率，同时工业扩张为农村剩余 劳动力提供了大量的就业机会；另一方面，农村的落后也会不利于城市地 区的发展，从而影响整个国民经济的发展。而加快农村地区工业化大生产， 对于农村区域经济和整个国民经济的发展都是有着很积极意义的。崔功豪认为，城市化是一个农业人口变为非农业人口、 农村地域转化 为城市地域、农业活动转化为非农业活动的过程，包括物质上和形态上的 城市化及精神上和意识上的城市化两种含义； 也可以说是农村人口和非农 活动在不同规模的城市环境的地理集中过程和城市价值观、城市生活方式在农村的地理扩散过程

21、。徐刚等认为，完整的城市化内涵包括以下几方面 的内容：第一，城市中工业的集聚和高度发达的第三产业提供了大量的就业机会，引起城市人口的集聚，这是城市化的重要内容和基本动力；第二,城市人口的增长及乡村人口城市化，特别是人口由乡村向城镇的迁移和集 中，引起城镇规模的扩大和城市人口比重的上升， 这是城市化的主体内容； 第三，城市中心功能的增强，城市在区域社会活动中的地位和影响不断增 大；第四，地域景观的变化是城市化最直接的表现，城市景观的扩展，以 人口、产业高度集聚为特征的城市地区范围不断扩大，居民点、建筑物等面貌向城市型转变。城市化发展过程见图 2.1 o经济要素追求高效率%向城市集中满足各自利益需

22、求，获得更高收 益效果吸引其他经济要素聚集城市城市化发展过程对外围的要素产生示范作 用图2.1城市化发展过程图综合以上观点，我认为城市化作为经济社会发展的必然产物， 作为社 会现代化的重要标志，是一个社会转变过程，也是经济转变过程，更是人 们生产生活方式的转变过程。据此定义城市化：城市化是一种伴随着工业 化、现代化而进行的人口、产业、物质资本等的聚集过程，在这一过程中， 人们由从事农业为主转变为从事非农业为主， 聚居地规模变大、密度变高, 人们的生活方式、文化观念也变的更为开放、更符合现代化的要求。上海工程技术大学毕业设计 （论文）城市化级差地租研究 上海工程技术大学毕业设计（论文）城市化级差

23、地租研究ii2.1.2我国城市化的特点从1949年新中国成立至今，中国的城市化发展在曲折中不断前进，呈现出几个明显特征：第一，城市化发展水平受历史和地理因素的影响显著。比如东北三省（辽宁、黑龙江、吉林）的城市化实际水平比以其收入水平推算出来的数据 要高，这主要是由三省的历史决定的。早在 30年代日本殖民统治时期， 东北三省的工业化就已相对领先，这个优势又因 50年代中苏友好而进一 步得到发挥。而中国西北的一些贫困省（内蒙古、宁夏、青海和新疆）在城 市化排名中异乎寻常的高，反映出自然的状况对城市化的影响， 沙漠、干 地以及水源缺乏提高了居住在偏远地区的生活成本。 一些沿海的富裕省份（浙江、福建、

24、江苏、山东）收入水平较高，但城市化水平却不是很高，很 大程度上是因为当地适于农业生产的良好的地理环境使农民缺乏向城市 转移的动力。第二，沿海地区城市化水平的增长快于内陆地区。 沿海主要各省市（如 山东、江苏、广东、浙江、上海）的城市化增长速度高于全国水平。这是 因为沿海地区各省享有如建立经济特区、 经济开放区和开放城市等非常有 利的开放政策的结果。这些政策促进了这些省份的出口贸易并吸引了大量 外商直接投资。大量出口以及外商直接投资流入引起了经济结构向更高的 水平转变。第三，阶段性明显。中国的城市化发展可以以改革开放为界划分为两 个主要阶段，从新中国成立至改革开放前，中国的城市化处于一波三折的发

25、展过程中，城市化水平时高时低、时快时慢。而 1978年中国实行改革开放后，城市化发展逐步进入持续快速发展的阶段。 首先表现在全国城市 人口绝对数量以及比重的增加是前所未有的； 其次，无论从全国还是从省 级水平来看，城市化与经济增长都存在正向相关。城市化意味着城市的出现、壮大及城市体系的形成，是物质文明进步 的体现，也是精神文明前进的动力。城市化是一个伴随着经济发展的历史 进程，如同经济发展具有积累、城市具有密集的特征一样，城市化具有聚 集的特征。积累是聚集的基础，聚集又为积累提供效率，具有密集特征的 现代城市的出现就是积累与聚集的结果。总之城市化是一种世界性的社会 经济现象，是引起产业结构、就

26、业结构、消费方式重大变化的乡村经济逐 渐转化为城市经济的过程和机制，是非农产业和城市成长与经济发展的主 要动力。城市化意味着更多的人由从事低效率的农业活动转为从事较高效率 的第二、第三产业劳动；由传统的、保守的生产生活方式转变为积极的、 富于开拓进取的生产生活方式；由低消费群体转变为高消费群体。城市化意味着公共资源最大限度地实现共享从而降低了公共成本，意味着产业和人口的高度集聚以及由于这种集聚而产生的经济与社会的高 速增长和区域经济竞争能力的整体提升。2.2城市化进程对级差地租的影响因素分析处于城市中心地区的人口集中度高，单位土地上的人均居住空间高度 密集，对土地的需求量大大提高，求大于供，投

27、资者更乐意于在这些已经 有很高的级差收益的土地上追加更多的投资以获得更多的收益，这些势必 把这些地区的土地价格推高，从而产生了额外的级差收益。往往在一些地段较好，周边公交线路和轨道交通聚集的地块， 其级差 地租的效果比较明显，这些交通设施在距离一定的范围内能够大大的提高 土地收益，尤其是轨道交通的建立，更加提升了小区的地租价格；但当这 些设施过近时，带来的噪音和粉尘可能也是人们考虑的因素，反而会带来一些反效果。小区的绿化建设也是提升地区级差地租的重要因素， 人们一般会考虑 身体健康问题而更偏向于更多的小区绿化、更大的绿地面积，以此来提升自己的生活质量。因此，能够在小区的周边建立地段或者地区性的

28、公共公 园能够增加更多的级差收益。同时，社区配套的建设，人们的文化需求如幼儿园、小学、中学、尤 其是大学的建设，都能增加周边地区的级差地租。因为这些提升了地区的 文化素养和水平，积聚了较高的文化氛围，也方便了周边居民的上学求知 的需要；生活配套方面如超市、购物广场还有体育场馆等，有关人们的衣 食住行，出门采购、逛街休闲的建设也是级差地租产生的场所，这些地方往往会聚集更多的人气，更为人们所偏好。出行的便捷快速也是人们关注的焦点，也和居民的生活舒适度密切相 关，由国家投资建设的相关基础设施建设如公路、桥梁和港口的建设给人们的便利出行和生活带来了方便，让人们更偏向于基础设施较完善的区 域，也提高了地

29、区的城市级差地租。2.3城市化级差地租的评价及确定层次分析法（AnalyticalHierarchy Process，简称AHF法）是美国运筹学家A丄.Saaty教授于二十世纪80年代提出的一种实用的多方案或多 目标的决策方法。其主要特征是，它合理地将定性与定量的决策结合起来， 按照思维、心理的规律把决策过程层次化、数量化。该方法自从1982年被介绍到我国以来，它以其定性与定量相结合地处理各种决策因素的特 点，以及其系统灵活简洁的优点，迅速地在我国社会经济各个领域内， 如 能源系统分析、城市规划、经济管理、科研评价等，被得到了广泛的重视 和应用。它的基本思想是运用系统分析法建立层次分析模型，根

30、据决策判定量化原则，对评价指标进行两两比较和重要性评分， 建立判断矩阵，用方根 法（或乘幕法、和积法）求评价指标权重向量并归一化处理后， 用一致性指 标CI检验评价指标权重判断矩阵有无逻辑混乱， 无则具有满意的一致性， 有则要调整权重判断矩阵。最后计算综合指数 M,按其大小进行排序。评价模型：nM 八 WV （2.1）j国V 评价指标分值；AHP法可对原始观测数直接加权运算进行综合排序，未削弱原始信息 量，使评价指标逻辑判断量化且保持判断思维全过程的一致性。但构造各层指标的权重判断矩阵时，一般采用的是分级定量赋值，这可能会造成同 一类中同一指标是另一指标的5倍、7倍，甚至是9倍，从而影响了权重

31、 的合理性。本文中判断矩阵的权重系数打分是经过有关业内人士咨询初步 确定的，但仍有地方不完善，若要实际应用需要将德尔菲法与层次分析法 联合运用，以弥补其不足，只有这样，才能用于实践操作，具有可操作性。2.3.1层次分析法的基本步骤和原理一、明确问题首先要弄清所要研究问题的范围、目的、要求和所能掌握的原始信息， 其中最主要是两条：第一，决策者要求分析者回答什么问题；第二，分析者从决策者和其他来源能获得什么样的资料和数据等原始 信息。在本文研究的模型中，要求能够通过从一些专家学者处得到的初步数 据和打分，大致得到城市化级差地租的大小，分析城市化级差地租的利润 组成，尽可能的接近实际，使本模型的结论

32、经过调整和修改能够具有可操 作性。二、划分和选定有关因素在明确问题的基础上，就要弄清所要决策的问题将要涉及到的主要因 素。这里需要注意的是，主要因素固然不应疏漏，同时也不宜把次要因素 考虑过多而主次混淆，反而把主要因素湮没而造成决策的偏颇失实。例如，我们主要关注的是轨道交通、公交线路、公园绿化、基础设施 和人们的文化和生活需求配套等方面作为主要考虑的因素进行分析，并进一步对这些因素的指标实行打分、 评价，比较充分的考虑了影响城市化级 差地租大小的因素和各级指标。三、建立系统的递阶层次结构根据涉及的因素的相互关系分类，有的属于需要争取的目标类，有的属于判断好坏的准则类，有的属于解决问题的途径、政

33、策或措施，可概称 方案类。这些分类指标具有分数与不同的层次。 层次分析法的层级结构示例如图2.2。本文中将建立的城市化级差地租大小的层次结构为:距离200米距距距距距小公公离离离离离区共园400600100200300绿绿绿米米髦丨米米Lj米化地化公路初高中中市超图2.3城市化级差地租的大小层次结构图2.3.2用AHP法建立层次分析模型由于本文运用yaahp软件计算模型，在此仅讨论建立模型的方法和步 骤，因素、指标的打分由专家提出建议，具体运算由软件计算完成。一、分级定量法在同一层次上的各个因素，按其优良程度或重要程度可以划分成若干 等级，赋以定量值。一般可以采用 5级定量法，即相等、弱、强、

34、很强、极强，相应的赋值可以是1、3、5、7、9,如表2.1所示：表2.1分级定量法标度及含义说明表重要程度或优良程度赋值说明两个因素同样重要，或一样好1两个因素对某些性质有相同贡献某个因素对另一个因素弱重要，或稍好3某个因素对另一个因素较重要，或较好5某个因素对另一-个因素很重要，或很好7某个因素对另一个因素极重要，或极好9从经验判断，某个因素稍重要于另一个因素从经验判断，某个因素偏重要于另一个因素从实践中显示出某个因素占有主导地位，比另一个因素为强烈重要或很好这是判断中的最高等级， 两因素中某个因素占有绝对重要的地位至于一个元素比另一个因素为次要，则其定量赋值可取为上述1、3、5、7、9的倒

35、数。二、建立判断矩阵对各个层次的因素建立一个判断矩阵。详见表 2.2，2.3，2.4，2.5， 2.6，2.7，2.8，2.9。表2.2城市化级差地租的大小判断矩阵评分表城市化级差 地租的大小文化配套基础建设绿地公园公交车站轨道交通生活配套W文化配套15531/51/30.1358基础建设1/5111/31/91/70.0332绿地公园1/5111/31/91/70.0332公交车站1/33311/71/50.0690轨道交通5997130.4692生活配套37751/310.2598由表2.2分析显示，影响城市化级差地租大小的要素大致分为文化配 套、基础设施建设情况、绿地公园、公交车站、轨道

36、交通和居民生活配套 设施等。根据数据分析，可以看出权重最大的两项是轨道交通和生活配套， 这说明出行的便利和生活娱乐方面对城市价差地租的贡献最大。表2.3文化配套判断矩阵评分表文化配套幼儿园小学初中高中大学W幼儿园11/31/51/71/90.0329小学311/31/51/70.0636初中5311/31/50.1296高中75311/30.2638大学975310.5100在文化方面，幼儿园、小学等常见社区的配套已经不能带来过多的级 差地租，反而是如高中、大学校园等具有一定地区性、差异性的学校建设 能够产生较多的级差地租（见表 2.3 ）。这些校园建设能够带动周边地区 的发展，带动这些地方的

37、文化水平和文化氛围，让这一区域与其他区域带 有独特的差异性，提高区域的级差地租。表2.4周边开发判断矩阵评分表周边开发公路桥梁河道港口Wi公路13950.5811桥梁1/31530.2549河道1/91/511/30.0500港口1/51/3310.1140国家投入大量的资金用于城市、农村的基础设施建设中，如表2.4表明，方便的交通取决于公路的建设，公路的完善将极大地便于居民的出 行以及各种设施的建设，也就是说，公路是各种设施建设的基础和保障。表2.5绿地公园判断矩阵评分表绿地公园公园绿化小区绿化公共绿地Wi公园绿化1930.6716小区绿化1/911/50.0629公共绿地1/3510.26

38、54现在人们对自己的生活居住水平要求越来越高， 当然对小区绿化率的 要求也越来越高。位于大型公园周边的社区的级差地租往往比较高，因为公园中的绿地也可视为社区绿化的一部分，这无疑增加了社区的绿化率， 提高了区域内的级差地租水平。表2.6公交车站判断矩阵评分表公交车站距离100米距离200米距离300米Wi距离100米1590.7514距离200米1/5130.1782距离300米1/91/310.0704出行便利程度是人们看重的一个要素，如上海体育馆附近的旅游集散 中心，相比一般的公交站点，其附近的级差地租远远高于一般站点的级差 地租。对于公交来说，距离越近越能够方便日常生活（见表 2.6 ）。

39、表2.7轨道交通判断矩阵评分表轨道交通距离200米距离400米距离600米Wi距离200米11/91/30.0704距离400米9150.7514距离600米31/510.1782现在轨道交通成为了人们生活的一个重要组成部分， 一个楼盘周围如 上海工程技术大学毕业设计 （论文） 城市化级差地租研究 果有一个在建的轨道交通站台势必会增加这个楼盘的售价（见表 2.7）， 产生很大的级差地租。但是，轨道交通也会带来一定的噪音等问题，因此, 过近的距离反而会降低因为轨道交通带来的级差地租大小。本模型中轨道交通和公交车站的判断指标为定值，具有一定局限性， 若要实际应用可以采用加权平均数等方式推广应用。表

40、2.8生活配套判断矩阵评分表生活配套传统菜场购物广场医院体育馆邮政超市Wi传统菜场11/91/71/31/31/50.0287购物广场9137750.4674医院71/315530.2551体育馆31/71/5111/30.0596邮政31/71/5111/30.0596超市51/51/33310.1295可以见到（见表2.8 ），繁华的闹市区少不了大型的购物商场，这就 决定了大额的级差地租的存在，同时，医院作为必不可少的生活配套以及 体育场馆这样的休闲配套都会带来城市化级差地租。表2.9各个要素在城市级差地租中的权重表中间层要素权重文化配套0.1358周边开发0.0332绿地公园0.0332

41、公交车站0.0690轨道交通0.4692生活配套0.2598上海工程技术大学毕业设计 （论文）城市化级差地租研究 由表2.9和图2.4可以形象地看出，城市化级差地租的大小主要取决于轨道交通和生活配套设施以及文化配套设施的投资建设，这些设施能够带来区域经济的发展和繁荣，使投资者乐于在这些土地上追加更多的投 资，产生更大的城市化级差地租。城市化级差地租大小各要素权重图生活配套0.2598文化配套0.4692文化配套周边开发口绿地公园口公交车站轨道交通口生活配套图2.4城市化级差地租大小各要素权重图表2.10各个指标对总目标的权重一览表指标分析权重指标分析权重幼儿园0.0045距离公交100米0.0

42、518小学0.0086距离公交200米0.0123初中0.0176距离公交300米0.0049高中0.0358距离轨道200米0.0330大学0.0693距离轨道400米0.3525公路0.0193距离轨道600米0.0836桥梁0.0085购物广场0.1214港口0.0038医院0.0663河道0.0017超市0.0337公园绿化0.0223邮政0.0155公共绿地0.0088体育馆0.0155小区绿化0.0021传统菜场0.0074根据各个指标的权重来看，带来较多城市化级差地租的指标有距离轨 道交通400米和购物广场，可见出行和生活购物是级差地租主要的表现形 式；一些常见的固定的配套设施，

43、如：小区绿化、幼儿园、菜市场等都已 经十分普遍，只能说是级差地租的附加形式（见表2.10和图2.5 ）。指标权重分析图指标权重幼儿园小学初中高中大学公路桥梁港口河道公园绿化口公共绿地小区绿化距离公交100米距离公交200米距离公交300米距离轨道200米距离轨道400米口距离轨道600米口购物广场医院超市口邮政体育馆口传统菜场图2.5各指标权重分析图三、检验判断矩阵的一致性并修正判断矩阵一致性检验的办法是：求出一致性检验指标CI:上海工程技术大学毕业设计 （论文）城市化级差地租研究 上海工程技术大学毕业设计(论文)城市化级差地租研究 CImax- nn - 1(2.2)CI 致性检验指标;n

44、判断矩阵的维数；入max 判断矩阵的最大特征值；四、求出平均随即一致性指标 RI单层次判断矩阵的平均值一致性指标RI随矩阵的维数而变动，其取值可如表2.11所示。表2.11随机一致性指标的取值分布表矩阵的维数n12345平均随机一致性指标RI0.000.000.580.901.12矩阵的维数n678910平均随机一致性指标RI1.241.321.411.451.49五、求出相对一致性指标CRCICR (2.3)RI当CR愈小时，判断矩阵的完全一致性愈好，其极限值为Q 般认为当CR0.1时，就可认为判断矩阵基本符合完全一致性条件，属于可接 受的程度。如果CR 0.1 ,那么一般认为初步建立的判断

45、矩阵是不能令人满意的， 需要重新分析赋值，仔细修正，直到检验通过为止。本模型的矩阵一致性 指标矩阵见表2.12 。表2.12矩阵一致性指标表备选方案矩阵相对一致性指标城市化级差地租的大小0.0440文化配套0.0529周边开发0.0286绿地公园0.0279公交车站0.0279轨道交通0.0279生活配套0.0403通过矩阵相对一致性指标表（见表 2.12 ）可以看出，CR都小于0.1， 表明判断矩阵基本符合完全一致性条件， 属于可接受的程度，本模型具有 一定合理性。六、确定各层中因素的优先次序通过对表2.10的分析，发现城市化级差地租的大小主要取决于轨道 交通和购物广场，其中又以距离轨道交通

46、车站 400米最多，其次为购物广 场和距离轨道交通车站600米，同时，大学校园、医院、超市等关于文化 和生活的指标也占了很大的比重。相对于这些，河道建设、小区绿化、幼 儿园等如今已是城市化过程中的常见基础设施建设，并没有引起太大的级差地租。这表明，城市化级差地租的大小注重关注的是一些具有独特性、 差异性、区域性的建设。城市化级差地租大小要素比例见表2.13。表2.13城市化级差地租要素比例分析表排序编号因素分析所占比例1距离轨道400米35.25%2购物广场12.14%3距离轨道600米8.36%4大学6.93%5医院6.63%6距离公交100米5.18%7高中3.58%8超市3.37%9距离

47、轨道200米3.30%10公园绿化2.23%11公路1.93%12初中1.76%13邮政1.55%14体育馆1.55%15距离公交200米1.23%16公共绿地0.88%17小学0.86%18桥梁0.85%19传统菜场0.74%20距离公交300米0.49%21幼儿园0.45%22港口0.38%23小区绿化0.21%24河道0.17%3城市化级差地租管理存在的主要问题3.1我国土地征用（收）制度的不完善3.1.1国外征地补偿标准借鉴表3.1各国征地补偿情况表国家或地区征收主体征收范围补偿价格备注美国州市等地方公共团体公共设施建设所需的土地以市场价格为标 准较少征收土 地，以民间开 发为主日本政

48、府部门公共事业用地以申请征地时市场价格为标准加拿大政府部门以及授权的 行政部门、组织机关和 私人企业公共利益用地以申请征地时市 场价格为标准中央政府的部和厅、地开发、再开发及改以市场价格为标 准以民间开发英国方政府，新城镇开发公良公共利益的事为主，较少土司等公共团体业所需的土地地征收地方公共团体及法律公共福利事业，实以鉴定委员会调德国规疋的公共事业头施现地区规划所进查的市场价格为主体行的事业用地准法国国家和地方公共团体、 公共法人、混合性公司一般社会利益用住宅地、协议开发 区、保留地、换地 等以征收公布前一 年市场价格为标 准较少征收土 地，以市场收 买为主何二公共团体公共利益事业所需用地以市

49、场价格为准较少征收土 地，以市场收 买为主实现地区性土地较少征收土瑞典公共团体利用规划所进行以市场价格为准地，以市场收的事业用地公共事业用地及补偿标准不统买为主台湾“行政院”、省政府为实现国家公共一，以公告地价利益所需用地或市场价格补偿香港地政处一切对公共大众 有利益的规划和 建设用地以市场价格为补偿纵观上表（见表3.1 ）世界各国的土地征用补偿制度虽然存在一定的 差异，但都存在公共的目的性、制度的强制性、合理的补偿性和相对的权 属转移性等相同的特点，其具体内容包括：一是公共目的性。即国家征用土地时，都是相关政府行政部门以公共 利益为主要目的征收的土地，而非公共利益建设项目使用土地，须经土地

50、市场来解决，不以动用国家权力来获取相应的土地， 否则将造成征地权利 的滥用，土地所有者将受到严重侵害。二是完全的市场补偿。各国制定的补偿标准与其经济发展水平息息相 关，不同国家采用不同的补偿原则，西方发达国家通常采用完全补偿的原 则，补偿范围较广，不但包括土地征用的直接损害补偿， 还包括因征地引 起的间接损害补偿，从而使土地所有者不至于因土地征用而受到经济上以 及精神上的损失，从而有效的保护所有者的权益。三是补偿价格基本都是以土地市场价格为标准，并接近土地市场价 格。3.1.2我国土地征用补偿标准的发展和现状土地使用权的转让必须采取商品流通的形式，即等价有偿的形式。在我国法律中，国有土地使用权

51、的有偿使用，经历了一个较长的立法完善过 程。1953年12月政务院关于国家建设征用土地办法是我国第一部比 较完整的土地征用行政法规，它具体规定了国家建设征用土地的范围、 原 则和补偿标准，对征用的程序和权限也作了相应的规定。补偿的标准为：一般土地以其最近3年至5年产量的总值为标准，特殊土地应酌情变通处 理；如有公地调剂，也须发给农民迁移补助费；被征用的地上物及附着物， 要按公平合理的代价予以补偿。1958年1月国务院公布施行经修订的国家建设征用土地办法，对 征用土地的补偿标准由原来“以其最近3年至5年产量的总值为标准”调 整为“以其最近2年至4年产量的总值为标准”。1982年5月国务院公布施行

52、了国家建设征用土地条例，首次提出 了征地的强制性概念，并明确征用土地的补偿费用包括了土地补偿费、 青 苗补偿费、附着物补偿费和农业人口安置补助费。1986年6月全国人大常委会通过中华人民共和国土地管理法，采 纳了国家建设征用土地条例中的大部分规定，将其上升为法律。征用 土地的补偿费为“各项补偿费用之和，不得超过被征用土地前三年平均年 产值的20倍”。1998年8月经九届全国人大常委会第四次会议审议通过的新土地 管理法，突出了对农地的保护，并形成了新的土地征用制度新体系。第 2条明确规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式转让土 地。土地使用权可以依法转让。”3.1.3我国土地征用过程

53、中产生的问题征地过程中，政府和土地开发者之间的土地收益分配主要体现在土地 的出让、转让价格中。以土地使用权出让金为基础，在土地转让中形成的 土地使用转让价格反映了土地使用者在土地流转中的土地收益分配关系。 对土地开发者来说，土地转让价格是其收回土地投资成本获取利润的经济 杠杆；对土地使用者来说则是获取一定条件的土地使用权所付出的代价。 土地开发者在这个开发过程中面临来自市场的风险。 土地使用权转让过程见图3.1图3.1 土地使用权转让过程图但是市场无法合理分配和协调土地开发、 转让过程中的土地增值的分 配关系。土地使用权在转让过程中往往包含有因为间接土地投资的影响、 土地供需变化、土地用途变更

54、和社会经济发展而引发的土地收益的自然增 值，当然这其中包含了土地使用过程中集体利益的贡献。国家应将所得的级差地租，抵减购得所有权费用，将出让金大部分补偿农民集体的损失， 而国家所有者在以合法的出让过程中再主张自己的所有者权益。一、土地产权制度设计上的缺陷，导致产权主体虚置我国现行法律规定，我国土地所有制为社会主义土地公有制 ，分为全 民所有制和劳动群众集体所有制两种形式，农村土地属于农民集体所有。 然而在实践中，农民集体是一个抽象的没有法律人格意义的集合群体，是一个虚置的权利主体。因为我国民法理论所确认的民事主体主要有自然人 和法人两种，农民集体既非个人也非法人，因此,它本身并不能作为民事主

55、体享有所有权。集体土地所有权主体实质上缺位 ，土地征用过程中必须体现的国家、集体权利义务难以确定。在实践中政府拥有分配土地的绝对权 利，土地归集体所有是虚的，集体最多不过是土地的经营者、管理者。事实上,村集体代替农民集体行使土地所有权的职能 ，农民和村集体 之间形成了委托代理关系，但这种委托代理关系很模糊。村集体既不是法 人，也不是政府，农民很难对村集体的代表一一村干部进行监督，而且在更 大程度上村干部受到政府的干预和控制，还要对上级组织或上级政府负责 代理上级政府的部分行政职能。在农民和政府之间的村干部事实上具有了 政府代表和农民代表的双重身份，也就是说，他们成为了一个相对独立的 利益群体,

56、这样,他们的利益与村民利益很可能不一致，他们就可能不履行 或不完全履行代理人职责。二、土地管理制度设计上的缺陷，导致土地征用权被滥用在现行的体制下，各级地方政府既是国土资源（包括集体土地）的宏观 管理者,又是国有土地所有权的实际行使者，管理者和所有者职能的重叠 安排使地方政府具有了政治利益最大化和经济利益最大化的双重目标，而这种目标在短期内又体现出相互促进的特质 ，在这种双重目标的驱动下， 政府行为不可避免地出现偏差。公共选择学派的代表人物布坎南指出：“我 们必须将调查市场经济的缺陷与过失的方法应用于国家和公共经济的一 切部门”。地方政府并非全局利益的代表，相反,它们有着各自的目标函数，追求

57、本地或本部门净利益和政绩的最大化。土地是政府掌握的最大资产之一，通过有效运作土地资产，可以实现收益最大化，有效解决经济发展中的资 金瓶颈障碍。部分地方政府以经营城市为名，滥用征地权，把挤占征用农民土地获取的收益作为取得财政收入的手段，使得一些盈利性质的用地甚至 高档娱乐设施等高盈利用地也可以获得合法的征地手续。三、土地征用补偿制度不完善，导致对农民利益的剥夺我国现行的征地补偿制度是一种纯粹的补偿关系，这在市场经济条件 下显得很不合理。征地补偿费不是按照土地的市场价格来折算，而是以当前农产品的市场价格来核算，当农产品价格偏低时，这种折算方法明显具 有剥夺农民的倾向。同时,根据产值计算补偿标准也不

58、尽合理，计算方法过 于简单,不能适应征地实际中多种类型的要求。如，城郊都市型农业，集生 态农业、精品农业和休闲观光农业等为一体，其产值远高于传统农业，其土 地征用价格应高于从事传统农业的土地价格。 农民的土地承包经营权是产 权,其价格要用盈利能力来决定。根据地租理论，土地因地理位置、国家规 划、开发投资等因素而增值，其增值部分应作为级差地租归土地所有者和 征地者共有。因此,农民有权参与分配土地的增值收益。 然而,农民在参与 社会生产过程中，按照市场价格购买生产资料，但他们拥有和使用的土地 则被征地主体以较低的价格拿走，土地的财富观在农民那里没有得到真正 地体现。3.2城市化级差地租的权力寻租及

59、流失321政府官员的权力寻租现行的土地征用出让制度是一种行政审批管理制度， 征地、用地过程 不可避免地要与权力相联系，且征地、用地涉及的货币标的相对较大，这 为权力寻租既提供了可能也提供了动因。近年来涉及征地、用地的腐败案 件连年上升就是最好的佐证。2003年温家宝总理在一个批示中指出：“一些地方土地市场秩序混乱，非法占地、非法入市的问题相当严重，利用土地牟取暴利已经成为一 些单位和个人寻租的手段。不少国土部门管理松弛，有的甚至执法犯 法，给不法分子大开方便之门。” 一方面，土地一级市场价格与二级市场 价格的巨额差价，既是驱动不少地方大量批地卖地的动力， 也是当地“寻 租”行为产生的温床。另一

60、方面，在农用地转为非农用地的征用过程中， 行政权力对土地资源配置起着绝对控制和支配的作用， 使得地方当权者有 了滥用权力的机会。从上海周正毅案件、安徽何闽旭案件、天津李宝金案 件、福建张森兴案件等可窥见冰山一角。 根据有关调查，国土资源系统腐 败易发的五大领域包括：领域一 :土地使用权的出让、转让、租赁、划拨，主要表现在办理建 设单位的建设用地申请审批、处理征地安置、协调解决用地矛盾等环节。领域二:土地工程招标、土地整理项目规划设计平整工程的发包权经 常成为交易祛码，土地项目的招投标是最易滋生腐败的环节之一。领域三:土地测绘工程是某些心术不正而握有土地测量工程大权的人 搞权钱交易的祛码。领域四