养老项目申请报告

1、 PAGE - 49 -长葛天乐乐养老养养生社区区项目申请报告二0一四四年四月月十一日日 TOC o 1-1 h z u项目目申请报报告（目目录）申报单位位及项目目概况项目申报报单位概概况11建建设单位位名称12注注册地址址13注注册资本本14经经营期限限及经营营范围15投投资各方方及投资资比例16法法人代表表2 申请请建设项项目概况况21建建设项目目名称22项项目建设设地点23养养老地产产发展机机遇研判判24市市场定位位25项项目产品品定位26主主要建设设内容27投投资规模模和资金金筹措方方案第二章 发展展规划、产业政政策和行行业准入入分析1、发展展规划分分析2、产业业政策分分析3、行业业准

2、入分分析第三章资资源开发发及综合合利用分分析31资资源开发发方案32资资源利用用方案33资资源节约约措施第四章 节能方方案分析析41用用能标准准和节能能规范42能能耗状况况和能耗耗指标分分析43节节能效果果分析第五章 建设设用地、征地拆拆迁及移移民安置置分析1、项目目选址及及用地方方案第六章 建设条条件1、自然然概况2、人文文历史3、气象象条件4、资源源条件5、市政政工程配配套条件件6、交通通条件第七章 建建设方案案1、总体体设计理理念2、采用用的主要要标准及及规范3、建筑筑设计4、建筑筑形象5、电气气设计第八章程程 消消防与安安全1、消防防防范2、消防防设计3、质量量安全第九章程程 工程程招

3、投标标1、编制制依据2、招标标组织形形式3、招标标方式4、招标标基本情情况第十章程程 环境境和生态态影响分分析1、环境境和生态态现状2、生态态环境影影响分析析3、生态态环境保保护措施施4、地质质灾害影影响分析析第十一章章程 组织织机构和和物业管管理组织机构构工程量物业管理理第十二章章程 投资估估算及资资金筹措措方案投资估算算资金筹措措方案第十三章章程 项目目进度安安排第十四章章程 经济济影响分分析经济费用用效益或或费用效效果分析析11财财务评价价依据12营营业收入入计算13成成本费用用分析14全全投资现现金流量量分析15 敏感性性分析16盈盈亏平衡衡点分析析2、行业业影响分分析3、区域域经济影

4、影响分析析第十五章章程 社会会影响分分析社会影响响效果分分析社会适应应性分析析社会风险险及对策策分析第一章 申报单单位及项项目概况况申报单位位概况建设单位位名称：注册地址址：注册资本本：经营期限限及经营营范围：建设单位位法人：建设单位位股东及及投资比比例：申请建设设项目概概况项目名称称：长葛葛乐天养养老养生生社区项目地址址本项目在在长葛市市区东北北部大周周镇五道道口，临临近大周周经济开开发区，项目在在双洎河河的东边，项目的的旁边是是双洎河河旅游景景观带。离市区区有100公里左左右。我国养老老地产发发展机遇遇研判、目前我我国养老老地产井井喷式增增长时期期已初步步形成中国现已已步入人人口老龄龄化的

5、迅迅速发展展阶段。第一阶阶段，119900-20003年年，老龄龄公率88.6-10.2%；第二阶阶段，220033-20020年年，老龄龄化率110.22-155.6%；第三三阶段220200-20050年年，老龄龄化率达达到155.6-27.4%。现状：截截至目前前，我国国60岁岁以上老老年人数数量已超超过2亿亿，占总总人口的的14.9。依据联联合国的的标准，当一个个国家或或地区的的60岁岁以上的的人口占占总人口口的100%或665岁以以上的老老年人人人口占总总人口的的7%，即视为为进入老老龄化社社会。趋势：到到二十一一世纪中中期，我我国600岁以上上的老龄龄人人口口将超过过4亿，占全国国

6、总人口口的288%。220100-20040年年是中国国老龄化化最快的的时期，这一阶阶段老年年人口每每一个将将提高33.999%。河南省是是全国人人口第一一大省，也是老老年人口口大省，自19998年年已经进进入老龄龄化社会会。全省老龄龄阶段人人口已达达11222万，占总人人口的111.996%，并将以以每年33%的速速度继续续增长，据某省老龄龄事业发发展“十十一五”规划的预测测，“十一一五”期期间，某某老龄阶阶段人口口预计年年均增长长36万多多人。到到20330年，某将迎迎来人口口老龄化化的高峰峰期，全全省600岁以上上老年人人口将达达24990万人人，约占占总人口口的244.033%。一方面

7、面是人口口老龄化化形势非非常严峻峻，另一一方面是是全省各地地养老服服务业的的发展水水平整体体不高，无论是是基础设设施建设设还是专专业化、规范化化管理等等都不能能适应老老年人养养老保障障的实际际需求，亟待完完善提高高。随着人口口老龄化化程度的的加剧，养老服服务业发发展的滞滞后，老老龄人口口问题即即老年人人的需求求问题和和人口老老龄化所所带来的的社会问问题日益益突出，对社会会发展产产生了不不容忽视视影响。人口老老龄化和和老年人人问题，是当前前社会普普遍关注注的社会会问题。人到老老年，常常有恐老老、怕病病、惧死死的心态态，加之之家庭日日趋小型型化，青青年人与与父母交交流少了了，势必必造成他他们的落落

8、伍感，甚至发发生心理理问题。老人中中差不多多有三成成的人都都存在这这样或那那样的心心理问题题，部分分老年人人因离退退体的社社会角色色转变而而产生出出心理不不适应现现象，如如出现焦焦虑、抑抑郁、孤孤独和失失落感，与子女远远离后的的空巢感感以及代代沟造成成的隔阂阂等，使使他们整整天愁眉眉苦脸，唉声叹叹气，夜夜不能眠眠。老年人人有固定定的生活活模式，其个性性和行为为方式已已定型，容易看看不惯变变革中的的一些现现象，对对后辈消消费方式式和价值值观念常常常不理理解，以以致喋喋喋不休或或怨叹不不已，影影响家庭庭和睦与与身心健健康。目前老年年人最需需要解决决的问题题是：经经常有人人交流、看病就就医方便便、生

9、活有有人照料料。而子子女已到到中年，上有老老下有小小，随着着工作节节奏的加加快，所受压压力不断断加大，在赡养养老人方方面常常常力不从从心。老年人人渴望拥拥有一个个舒适、宁静、便于交交流的居居住环境境，老年年公寓恰恰好能满满足广大大老年人人的这一一愿望。面对老龄龄化发展展的趋势势和老年年人口的的增多，政府和和全社会会必须未未雨绸缪缪，关注注老年人人、关心心老年人人的生活活质量，加快发发展社会会养老事事业，真真正使他他们实现现“老有有所养、老有所所医、老老有所教教、老有有所为、老有所所学、老老有所乐乐”。因此此，国家家要求各各地各有有关部门门一定要要充分认认识发展展养老服服务业的的重要性性、必要要

10、性与紧紧迫性,采取扎扎实有效效措施,积极推推动养老老服务业业的快速速、健康康发展。为了加快快某养老老服务业业的发展展，省政政府相继继出台了了大量政政策措施施。省人人民政府府关于于加快发发展养老老服务业业的意见见（豫政文文 220144244号）明明确指出出：深入入贯彻落落实党的的十八大大和十八八届二中中、三中中全会精精神,以以满足老老年人养养老服务务需求为为目标,深化体体制改革革、坚持持保障基基本、注注重统筹筹发展、完善市市场机制制,充分分发挥政政府主导导作用和和社会力力量主体体作用,逐步建建立完善善以居家家为基础础、以社社区为依依托、以以机构为为支撑、医养相相结合的的养老服服务体系系,积极极

11、推动投投资主体体多元化化、服务务方式多多样化、服务队队伍专业业化、监监督管理理规范化化,使养养老服务务业在扩扩大内需需、增加加就业、促进服服务业发发展、推推动经济济转型升升级中发发挥重要要作用。落实养养老服务务用地政政策。各各省辖市市、县(市)年年度用地地计划要要合理安安排养老老服务用用地需求求,并向向社会公公布。加加强社区区服务设设施建设设,要按按照人均均用地不不少于00.1平平方米的的标准,分区分分级规划划设置养养老服务务设施。对新办办的非营营利性养养老服务务机构建建设用地地,符合合国家划划拨用地地条件的的,经有有批准权权的政府府批准后后,可采采取划拨拨方式优优先供地地,也可可依法使使用农

12、民民集体所所有的土土地。对对新办的的营利性性养老服服务机构构建设用用地,明明确用地地性质,按照国国家对营营利性用用地依法法办理有有偿用地地手续的的规定,优先保保障供应应。乡镇镇、村公公益性养养老服务务机构的的建设用用地,经经依法批批准,可可使用集集体所有有土地。对研发发养老服服务产品品的生产产性项目目用地,采用与与工业项项目用地地同样的的供地方方式。新新建小区区开发建建设和旧旧城改造造要将养养老服务务设施纳纳入公建建配套方方案同步步规划、同步建建设、同同步竣工工、同步步交付使使用。城城乡规划划确定的的养老服服务设施施用地,非经法法定程序序不得改改变用途途;严禁禁将土地地使用权权和房产产权以任任

13、何方式式变相出出售,对对违反规规定擅自自改变土土地用途途的,民民政部门门将撤销销养老服服务机构构登记,国土资资源部门门将依法法责令其其交回土土地。养养老服务务设施因因城市建建设需要要依法拆拆迁时,要优先先安排同同等面积积的回迁迁或异地地建设用用地。、伴随着着人口老老龄化的的发展，老年住住宅市场场的快速速发展阶阶段已经经到来。 第一阶阶段：市市场发展展初期（19999-220100年）老年年住宅市市场发展展缓慢。 老老年人口口的绝对对值很大大，市场场对老年年住宅有有需求，但由于于我国社社会福利利水平及及总体经经济水平平还远远远没有达达到老年年人住房房消费有有能力，老年人人不能形形成老年年住宅消消

14、费的主主体，同同时，传传统的家家庭养老老居住观观念还没没有转变变过来，因此，市场上上的有效效需求还还不明朗朗，市场场风险稍稍大，老老年住宅宅市场发发展缓慢慢。 第二阶阶段：市市场快速速发展阶阶段（220100-20025年年）老年住住宅井喷喷式增长长。 一方面面，我国国经济发发展到一一个新的的水平，人均GGDP达达到30000美美元以上上，社会会保障系系统的逐逐步完善善，老年年人已逐逐渐成为为老年住住宅的消消费主体体，市场场需求明明朗；另另一方面面，目前前年龄在在35-45岁岁的中年年人在这这一阶段段也步入入老年，他们是是目前社社会上的的主流，有着较较高的收收入和教教育水平平；同时时，在这这一

15、时期期，老年年人独立立居住的的养老观观念已经经形成，因此，这一阶阶段的老老年住宅宅的需求求将会出出现井喷喷现象，老年住住宅的增增长将会会保持在在较高的的水准，约在110%左左右。 第三阶阶阶：市市场成熟熟发展阶阶段（220255-20055年年处于于较高水水平稳定定期。 老年住住宅市场场已经进进入一个个稳步发发展期，发展初初期的消消费需求求阶段已已经过去去，市场场发展渐渐趋理性性，市场场竞争也也相对激激烈，逐逐渐呈现现品牌化化、规模模化的发发展趋势势，因此此，老年年住宅市市场将维维定在一一个较高高的合理理水平。、市场中中开发企企业对于于老年地地产缺乏乏系统化化的解决决方案，对于拉拉动地方方经济

16、增增长及解解决人口口就业问问题作用用不够。目前大大部分开开发企业业对于养养老地产产望而却却步，少少部分参参与养老老地产的的开发企企业缺乏乏可持继继续可复复制的服服务模式式及金融融模式。、随着我我国老年年化进程程的加快快，新的的养老议议题应运运而生 人口老老化加剧剧，抚养养负担更更加沉重重；健康康与社会会照顾议议题重要要性凸显显；家庭庭照顾功功能渐趋趋衰退，支援机机制亟需需介入；经济保保障风险险增加；国家生生产力的的巨大冲冲击；高高龄者友友善居住住，交通通运输系系统建构构；高龄龄者休闲闲挥动，养生需需求的相相关配套套制度；养老防防老意识识的抬头头。 在此背背景下：亟需具具有养老老全产业业链整合合

17、能力解解决方案案的开发发企业，创立行行业标杆杆。市场定位位。 政府支支持、社社会参与与、民间间资本投投入、民民间医疗疗机构参参与的集集医疗、休闲、渡假、养身、养心、养情的的中高端端养老机机构。产品定位位。、建筑风风格定位位：明清清园林式式建筑、欧式联联排、新新古典主主义风格格公寓。 多层公寓寓采用新新古典主主义建筑筑形式 ；排排屋和独独栋采用用欧式地地中海风风格 ；四合院院也采用用地中海海风格。主要建设设内容: 本本项目占占地200亩亩，容积积率为00.755，绿化化率755%，建建筑密度度25%建筑面面积*。 物物业类型型：联排排、独栋栋、明清清府邸、花园洋洋房、电电梯公寓寓。其中中电梯公公

18、寓*万，花园洋洋房*万，四四合院*万，排屋*万，独栋栋*万万，明明清园林林*万，医疗疗康复园园*平方米米。 各各类配套套设施： （11）、特特色医疗疗配套服服务：定定期体检检；老年年保健；老年专专家坐诊诊；建立立个人医医疗档案案；上门门就诊服服务；专专业家庭庭护理；急救站站。 （22）、无无障碍设设计：整整个区域域内采用用无障碍碍通道、防滑地地面。 （33）、园园林：栽栽种树龄龄较大的的粗壮树树木，做做出森林林静谧幽幽远的感感觉，使使空气清清新，宜宜居养老老。 （44）、其其他：人人工湖泊泊垂钓台台，配木木制椅凳凳。 （55）、规规划了近近2万平平米的公公建配套套，其中中近万平平米的大大道两边

19、边有咖啡啡店、工工艺品店店、餐厅厅、果园园农庄、古色古古香书吧吧、艺术术画廊等等沿街分分布。 （66）、近近万平方方米的生生活广场场，汇集集包括餐餐饮、娱娱乐、银银行、邮邮政、老老年大学学、养生生文化馆馆等多种种公共设设施。 （77）、特特设老年年活动中中心、营营养配餐餐中心、购物中中心、大大型综合合医院、家政服服务中心心、绿色色食品超超市。 （88）、实实现管家家服务、紧急呼呼救服务务、专业业护理服服务。 实实现老有有所养、老有所所学、老老有所乐乐、老有有所为。投资规模模和资金金筹措方方案1）、建建安成本本 _万元元2）、拆拆迁补偿偿费用 _万万元3）、前前期费用用 _万元元4）、基基础设施

20、施 _万元5）、公公共配套套费 _万万元6）、开开发其间间税费 _万元元7）、其其他费用用 _万元8）、不不可预见见费 _万万元9）、管管理费用用 _万万元10）、财务费费用 5500万万元11）、家具固固定装置置和设备备费用 220000万元 自筹资金金*万元元，由于于本项目目是滚动动开发，开发周周期3年年，可利利用运营营费用进进行开发发，可征征得政府府支持，贷款1100000万元元。第二章 产业业政策和和行业准准入分析析1、产业业政策（1）中华人人民共和和国老年年人权益益保障法法；（2）国务院院办公厅厅关于转转发民政政部等部部门关于于加快实实现社会会福利社社会化意意见的通通知(国办发发20

21、00019号号)；（3）国务院院办公厅厅转发全全国老龄龄委办公公室和发发展改革革委等部部门关于于加快发发展养老老服务业业意见的的通知(国办办发2200666号号)；（4）财财政部和和国家税税务总局局关于于对老年年服务机机构有关关税收政政策问题题的通知知(财财税220000977号)；（5）河南省老老年人保保护条例例；（6）河南省老老龄事业业发展“十一五五”规划划；（7）河河南省人人民政府府关于于加快发发展养老老服务业业的意见见（豫政文文 220144244号）。2、行业业准入分分析 我我国的老老龄化进进程与经经济发展展不同步步，未富富先老，所以，解决老老龄问题题，做好好老年社社会工作作创造良良

22、好的物物质基础础成为全全社会实实现社会会主义现现代化建建设的第第三步发发展战略略，实现现老年人人“老有所所养、老老有所医医、老有有所教、老有所所为、老老有所学学、老有有所乐”的目标标。这里，首首先提到到是“老有所所养”，然而而，目前前情况是是：国内内的养老老设施无无论是数数量还是是质量、服务上上都无法法满足老老年人；另外一一方面，国家无无法提供供如此巨巨大一笔笔资金来来进行老老年设施施的修建建。所以以，当我我国真正正进入到到老年社社会的时时候，社社会将寻寻找合适适的资金金来进行行养老设设施的建建设。当资金与与需求之之间产生生巨大的的差异时时，为保保证社会会稳定，政府将将大力支支持资金金投向老老

23、年住宅宅建设，并根据据区域市市场对老老年住宅宅产品需需求的大大小来调调整优惠惠政策的的力度。目前，老老年住宅宅建设是是业内研研究的一一个课题题，虽然然国家建建设部和和民政部部已经出出台来规范范新建或或改建的的老年公公寓，但但还是没没有一个个具体的的措施来来限制开开发商的的进入。节能方案案分析 充充分提高高能源利利用率是是每个工工程项目目应遵循循的原则则，在设设计和施施工中应应予高度度重视，并采取取积极的的措施提提高能源源利用效效率。供配电节节能 （11）、采采用低压压电容补补偿，减减少无功功损耗。 （22）、公公共场所所选用节节电、发发光率高高的新光光源和照照明灯具具，减少少用电负负荷 （33

24、）、供供电设备备采用节节能、安安全器件件，电路路采用铜铜芯电线线、电缆缆供电，并在导导线选用用时充分分考虑其其机械强强度、电电压降、发热等等因素，防止超超负荷运运行。 （44）、加加强用电电管理，减少节节能。空调节能能 （11）、冬冬夏空调调水泵分分别设置置。 （22）、根根据建筑筑物使用用功能，在选择择空调主主机时，将计算算冷负荷荷乘以小小于1（0.88）左右右的同时时使用系系数。 （33）、空空调主机机设流量量旁通压压差控制制器。 （44)、未未端设备备设电动动二通阀阀变水量量控制。建筑节能能 （11）、设设计原则则：追求求经济、节约、卫生、环保。住宅布布局采用用南北朝朝向，户户型设计计功

25、能分分区合理理，户内内采光通通风良好好。全部部明厨明明厕，从从根本上上为节能能设计提提供保障障。 （22）、节节能措施施：采用用高科技技节能环环保材料料，如挤挤塑聚苯苯板、节节能门窗窗等确保保墙体门门窗工程程的节能能优化设设计。（3）、公寓或或公共活活动场所所利用地地热空调调，节能能40%-500%。 建设用用地分析析项目选址址及用地地指导思思想 本本项目在在长葛市市区东北北部大周周镇五道道口，临临近大周周经济开开发区，项目在在双洎河河的东边边，项目目的旁边边是双洎洎河旅游游景观带带。是天然然“氧吧”，项目目由双洎河河环绕，环境幽幽静，鸟鸟语花香香，附近近没有工工业污染染，空气气清新，离市区区

26、10公公里左右右，交通通便利。2、项目目用地指指导思想想（1）领领先性与与高起点点：按照照高标准准的设计计思想，规划设设计要求求高起点点、高标标准、高高水平，以建设设全国比比较先进进的，面面向211世纪的的花园式式老年公公寓为目目标，设设计要求求要具备备超前性性、全方方位、先先进性，体现与与老年人人处处相相溶合的的建筑风风格。（2）以以人为本本：区域域规划强强调人、环境、建筑三三者的共共存与融融合，以以提高老老年人的的生活质质量为目目标，创创造更具具人性化化空间，主要考考虑老年年人的活活动、健健身、运运动、娱娱乐的需需求，力力求功能能齐全，适用便便捷。（3）可可持续发发展与生生态相适适应：营营

27、造生态态化的居居住环境境，使建建筑物与与周围的的自然环环境相协协调，项项目建设设要统一一规划建建设，设设计要具具有可操操作性，充分考考虑老年年人的实实际需要要，做到到经济、实用、美观三三统一，打造全全国一流流的老年年社区。（4）把把握社会会发展趋趋势，顺顺应时代代发展变变化的总总体方向向。 建建设条件件自然概况况 （11）气候候地处季风风暖温带带，日光光充足，地热丰丰富，四四季分明明，年均均气温114.33，年均均降雨量量7111.1mmm，无无霜期2217天天，市城城水资源源丰富，双洎河河、清潩潩河、汶汶河、石石梁河等等过境河河流288条。人文历史史 位位于长葛葛 HYPERLINK /wi

28、ki/%E7%9F%B3%E5%9B%BA%E9%95%87 o 石固镇 石固镇镇的 HYPERLINK /wiki/%E7%9F%B3%E5%9B%BA%E9%81%97%E5%9D%80 o 石固遗址 石固遗遗址是 HYPERLINK /wiki/%E6%96%B0%E7%9F%B3%E5%99%A8%E6%97%B6%E4%BB%A3 o 新石器时代 新石器器时代的的古遗址址，20006年年被认定定为“全全国第六六批重点点文物保保护单位位”。石石固遗址址是继 HYPERLINK /wiki/%E6%96%B0%E9%83%91 o 新郑 新新郑 HYPERLINK /wiki/%E8%A

29、3%B4%E6%9D%8E%E5%B2%97%E9%81%97%E5%9D%80 oo 裴裴李岗遗遗址 裴李岗岗遗址之之后，发发现的又又一具有有重要学学术价值值的裴李李岗文化化遗址。遗址包包含 HYPERLINK /wiki/%E8%A3%B4%E6%9D%8E%E5%B2%97%E6%96%87%E5%8C%96 o 裴李岗文化 裴李李岗文化化和 HYPERLINK /wiki/%E4%BB%B0%E9%9F%BB6%EE6%996%887%EE5%88C%996 o 仰韶韶文化 仰韶文文化两个个时期的的古文化化遗址，距今约约45000774000年 HYPERLINK /wiki/%E9%

30、95%BF%E8%91%9B%E5%B8%82#cite_note-4 l cite_note-4 44。20133年5月月，“ HYPERLINK /wiki/%E5%8D%81%E4%BA%8C%E8%BF%9E%E5%9F%8E o 十二连城 十十二连城城”古遗遗址与“ HYPERLINK /wiki/%E7%A6%85%E9%9D%99%E5%AF%BA%E9%80%A0%E5%83%8F%E7%A2%91 o 禅静寺造像碑 禅静寺寺造像碑碑”石刻刻被列入入第七批批 HYPERLINK /wiki/%E5%85%A8%E5%9B%BD%E9%87%8D%E7%82%B9%E6%96%8

31、7%E7%89%A9%E4%BF%9D%E6%8A%A4%E5%8D%95%E4%BD%8D oo 全全国重点点文物保保护单位位 全国重重点文物物保护单单位。目目前长葛葛共有各各级文物物保护单单位777处，其其中3处处国家级级，5处处省级，13处处许昌地地市级，56处处长葛市市级。 HYPERLINK /wiki/%E9%95%BF%E8%91%9B%E5%B8%82#cite_note-5 l cite_note-5 5交通条件件 本本项目离离京港澳澳高速2公里，在双洎洎河东侧，离离市区66公里，有城乡乡公路与与本项目目相连通通往长葛葛市区，项目的的北边是是双洎河河旅游景景观带，交通便便利。

32、 建建筑方案案总体设计计理念 根据据场地地地形、地地貌及外外部道路路情况，本着合合理用地地，尊重重老年人人生活习习惯，方方便老年年人生活活，节约约投资的的原则进进行总平平面布置置。（1）可可持续发发展理念念：其主主导思想想就是建建筑本身身对自然然环境的的影响做做到最小小，对资资源的利利用做到到合理规规划，达达到建筑筑物与生生态环境境的和谐谐相处。（2）以以人为本本理念：一切设设计在符符合老老年人住住宅设计计规范要求的的前提下下，尽可可能在质质量、户户型、绿绿化、环环境、配配套设施施、居住住氛围等等方面增增加新的的理念，使老年年人生活活环境更更加优美美舒适。用地概况况及项目目定位 根据据对项目目

33、周边的的细致调调查，本本项目在在长葛市市区东北北部大周周镇五道道口，临临近大周周经济开开发区，项目的的北面是是双洎河河旅游景景观带，该区域域有大面面积的植植被，地地貌以平平地为主主，其生生态环境境比较优优越，适适宜居住住和休养养，并且且紧临京京港澳高高速公路路。从建建设上考考虑是比比较适合合开发的的，但其其周边配配套设施施比较匮匮乏，如如果对周周边的硬硬件设施施加以改改造和完完善的话话，这里里将是一一个与国国际接轨轨的中、高端老老人休闲闲、旅游游、养生生中心。规划设计计 我我们本着着“保护园园林、保保护生态态、保护护环境”的设计计理念，最大限限度的采采用无障障碍设计计，方便便老年人人的活动动和

34、生活活。该项目设设计的基基本原则则，是在在满足国国家的有有关规程程、规范范的前提提下，首首先应强强调功能能分区的的合理性性。项目目的规划划设计，要综合合考虑用用地条件件、造型型、朝向向、间距距、层数数与密度度等因素素，以适适应于老老年人的的活动规规律。力力求平面面布置分分区合理理，楼房房布局合合理，楼楼房内部部结构合合理，达达到城城市居住住区规划划设计规规范和和老年年人住宅宅设计规规范的的要求，以满足足社会各各阶层对对老年公公寓的不不同需求求。（1）、根据生生态建筑筑的理念念，最大大限度地地利用原原有的地地形、地地貌、相相邻建筑筑物特点点与老年年人的需需求，在在规划和和单体设设计中予予以充分分

35、照顾利利用。（2）、根据不不同性质质的使用用空间、空间的的尺度和和位置，创造适适合不同同空间的的室外环环境。（3）、室外空空间主要要布置有有养生区区（排屋屋、电梯梯花园洋洋房、多多层公寓寓、四合合院等）、生活活广场、大道两两边有咖咖啡店、工艺品店、餐餐厅、果果园农庄庄、古色色古香书书吧、艺艺术画廊廊等沿街街分布，还有门门球场、钓鱼场场、种植植场、绿绿地、花花坛、池池沼、停停车位、公共活活动区、健身区区等。（4）、区内规规划要洁洁污路线线清晰、避免或或减少交交叉污染染。在小小区内设设置环形形排污管管网，每每座建筑筑物间设设有排污污井口，在项目目区主入入口处并并入市政政排污主主管网内内。（5）、对

36、废弃弃物的处处理，按按照有关关环境保保护法令令、法规规的规定定作出妥妥善安排排和布局局，规划划区内有有专职卫卫生人员员经常打打扫和清清理。项目区全全部建设设完成后后要达到到：建筑筑物错落落有致，公寓楼楼设施完完备，钓钓鱼场亭亭台廊榭榭，项目目区鲜花花簇拥、绿树成成荫。力力争办成成全省服服务最好好、功能能最完备备的老年年公寓。建筑设计计规范 （11）、设设计原则则天乐养老老养生项项目的建建筑设计计规范，应满足足功能合合理、设设施完善善、安全全卫生、适度超超前的要要求。既既要有长长远规划划，又要要量力而而行，合合理确定定建设水水平。不不能一次次到位的的，应留留有改、扩建和和发展的的余地。建筑设计计

37、规范必必须符合合老年年人住宅宅设计规规范的的要求。由于年年龄的变变化，步步入老年年后人们们的体能能心态都都会逐渐渐改变，形成老老年特征征。这种种特征要要求建筑筑设计必必须突出出强调使使用中的的安全性性，消除除隐患，避免可可能发生生的环境境伤害，从而提提高老年年的生活活质量。 人们随着着年龄的的增长，视力会会衰退、眼花、色弱，甚至失失明；步步履蹒跚跚，行走走障碍，抬腿困困难，甚甚至需借借助扶手手、拐杖杖或轮椅椅；动作作迟缓、准确度度降低，常需要要较宽松松的空间间环境；在心理理上多有有孤独感感，更需需关怀相相互交往往，提供供参与社社会的平平等机会会则十分分必要。这些特特征是该该项目建建筑设计计的前

38、提提。（2）、设计依依据1)老老年人住住宅设计计规范（JGGJ1222-999）；2)民民用建筑筑设计通通则 (JGGJ377)；3)民民用建筑筑热工设设计规范范(GBB501176) ；4)民民用建筑筑节能设设计标准准 (JJGJ226)；5)建建筑设计计防火规规范 (GBBJ166)；6)住住宅建筑筑设计规规范(GBBJ966)； 7）其他他相关建建筑设计计规范。5、建筑筑设计（1)总总体要求求1）每一一个家庭庭，每一一位老年年人都存存在从健健康自理理，发展展到需要要借助扶扶手、拐拐杖、轮轮椅，甚甚至于借借助护理理的可能能性。这这种变化化，一般般是渐变变的，但但也有由由于意外外伤害而而发生

39、突突变。其其引发变变化的原原因，除除了体能能自然衰衰退因素素之外，还有由由于地面面不平、楼梯过过陡、缺缺少安全全扶手、用材不不当等环环境因素素造成跌跌伤、挫挫伤、骨骨折、脑脑出血等等等导致致突变。项目的设设计应按按老龄阶阶段老年年人变化化的全过过程设计计，其中中既含自自理老人人，也含含有介助助老人生生活行为为所需要要的设施施，还应应提供介介护老人人生活行行为所需需要的护护理空间间与设施施条件。2）项目目区公共共建筑仅仅考虑自自理老人人和介助助老人参参与活动动，按介介助老人人体能心心态需求求进行设设计，不不考虑介介护老人人参与活活动的可可能性。 3）老年年人由于于体能衰衰退表现现出与常常人不同同

40、的特征征，主要要表现在在水平与与垂直交交通行为为上。而而建筑物物各个层层面的高高差是不不可避免免的，如如何为老老年人提提供方便便的设施施则是设设计必须须解决的的课题。项目区区公共建建筑都应应为老年年人提供供方便进进出的出出入口、水平通通道和楼楼梯间，还要为为各种老老年人使使用卫生生间提供供便利。由于老老年人体体力衰弱弱，持续续的站立立行走都都有困难难，在公公共建筑筑提供休休息空间间是必要要的。（2）出出入口 设设计原则则：建筑物物的出入入口是老老年人进进出建筑筑物的第第一道关关口，出出入口是是否方便便老年人人进出，直接影影响老年年人生活活质量。门前是老老年人经经常聚会会的地方方，为老老年提供供

41、阳面出出入口，对其心心理健康康有益。阴面设设楼梯，阳面入入口比较较容易组组织门内内轮椅回回旋空间间。出入入口造型型设计，要着眼眼于老年年记忆衰衰退，甚甚至迷路路忘家，突出标标志性特特色。老年人人体能衰衰退是自自然规律律，进入入老龄阶阶段或早早或迟大大都会出出现腿脚脚不便，抬腿高高程降低低，有的的老年人人上下台台阶甚至至两脚同同踏一个个踏步面面，常规规台阶踏踏步尺度度很难适适应，因因此将出出入口门门前台阶阶坡度调调缓是必必要的。设计规范范：1）出入入口内外外留有不不小于11.500mll.500m的轮轮椅回旋旋面积。2）标志志鲜明，易于辨辨认。3）门前前平台与与室外地地面高差差不大于于0.440

42、m，并采用用缓坡台台阶和坡坡道过渡渡。4）缓坡坡台阶踏踏步踢面面高不大大于1220mmm，踏面面宽不小小于3880mmm，坡道道坡度不不大于11/122。台阶阶与坡道道两侧均均设栏杆杆扶手。5）当室室内外高高差较大大设坡道道有困难难时，出出入口前设升升降平台台。6）出入入口顶部部设雨篷篷；出入入口平台台、台阶阶踏步和和坡道选选用坚固固、耐磨磨、防滑滑的材料料。（3）过过厅和走走道设计原则则：老年公寓寓和活动动中心过过厅和走走道，应应具备轮轮椅、担担架回旋旋条件。通过式式走道两两侧墙面面设介助助扶手，对于年年老体衰衰的老人人或愈后后康复的的老人十十分必要要。扶手手选择圆形形建材，可可扶可抓抓握，

43、成成为老人人行动依依赖的可可靠安全全工具。设计规范范：l）户室室内门厅厅部位应应具备设设置更衣衣、换鞋鞋用橱柜柜和椅凳凳的空间间。 22）户室内内面对走走道的门门与门、门与邻邻墙之间间的距离离，不小小于O.50mm，以保证轮轮椅回旋旋和门扇扇开启空空间。 3）户室内内通过式式走道净净宽不小小于1.20mm。4）项目目区公共共建筑，通过式式走道净净宽不小小于1.80mm。5）老年年人出入入经由的的过厅、走道、房间不不设门坎坎，地面面不设高差。6）通过过式走道道两侧墙墙面0.90mm和O.65mm高处设设400500mm的的圆杆横横向扶手手，扶手手离墙表表面间距距40mmm；走走道两侧侧墙面下下部

44、设00.355m高的的护墙板板。（4）楼楼梯、坡坡道和电电梯设计原则则：体现现老年人人体能心心态特征征的方便便老年人人使用的的建筑，最突出出的一点点就表现现在楼梯梯设计上上。楼梯梯设计是是否合理理，不仅仅直接影影响老年年人使用用是否方方便，而而且直接接关系到到老年人人的安全全。因此此，应采采用缓坡坡楼梯，踏面宽宽度应考虑两两脚共踏踏一步的的需要，设置足足够的宽宽度。这这种楼梯梯对借助助拐杖的的老人也也比较适适用。由由于楼梯梯坡度较较缓，使使老人消消除了向向下俯视视产生的的倾覆恐恐惧感。 采用异色色防滑条条是基于于老年人人视力减减弱后，对踏步步边缘采采取的警警示性安安全保护护措施。设计规范范：1

45、）老年年人使用用的楼梯梯间，其其楼梯段段净宽不不小于11.200m，不不采用扇扇形踏步步，不在在平台区区内设踏踏步。2） 缓缓坡楼梯梯踏步踏踏面宽度度：公寓寓楼不小小于3000mmm、活动动中心不不小于3320mmm；踏踏面高度度：公寓寓楼不大大于1550mmm、活动动中心不不大于1130mmm。踏踏面前缘缘设高度度不大于于3mmm的异色色防滑警警示条，踏面前前缘前凸凸不大于于10mmm。3）该项项目多层老年公公寓楼， 1至至2层设设坡道，由于轮轮椅老人人所居楼楼层可调调性较大大，可集集中于底底层和22层；坡坡道宽度度按双排排轮椅并并行确定定。坡道道净宽不不小于11.500m，坡坡道长度度不大

46、于于12.00mm，坡度度不大于于1/112。坡坡道设计计应符合合现行行行业标准准方便便残疾人人使用的的城市道道路和建建筑物设设计规范范（JGJJ 500）的有关关规定。4）楼梯梯与坡道道两侧离离地高00.900m和00.655m处设设连续的的栏杆与与扶手，沿墙一一侧扶手手应水平平延伸。扶手选选用优质质木料或或手感较较好的其其他材料料制作。5）本项项目高层层老年活活动中心心大楼和和多层老老年公寓寓大楼，均设置电梯，电梯厅厅及轿厢厢尺度，确保轮轮椅和急急救担架架进出方方便，轿轿厢沿周周边离地地0.990m和和0.665m高高处设介介助安全全扶手。电梯速速度选用用慢速度度，梯门门采用慢慢关闭，并内

47、装装电视监监控系统统。（5）居居室设计原则则： 1）、老老年公寓寓的起居居室、卧卧室和疗疗养室是是老年人人久居的的房间，其朝向向直接影影响居住住者的健健康，应应保证良良好朝向向。室外外景观对对老年人人的心理理健康也也有影响响，充满满阳光的的卧室会会增加老老年人的的生活信信心与活活力。应应为老年年人创造造优美的的室外景景观，使使老人心心理获取取环境的的强力支支持。 2）、老老年公寓寓久居人人数比较较稳定，或者双双人或者者单身。双人老老年户常常将起居居室与卧卧室分设设，而单单身户经经常是起起居兼卧卧室合而而为一。老年人人几乎整整日生活活在居室室中，他他们的生生活空间间局限于于居室之之内。据据实态调

48、调查对现现行老人人居室普普遍嫌小小，特别别是对文文化层次次越来越越高的老老人，生生活空间间不宜太太小。否否则会使使老人如如居斗室室生活不不快。老老年人动动作迟缓缓，准确确度降低低，也需需要较宽宽松的空空间环境境。3）、老老年公寓寓人口构构成单一一明确，因而套套型组合合也较简简单。根根据居住住者的经经济条件件，提供供不同的的面积选选择自由由度。 4）、房房间开间间净宽在在床端应应具备轮轮椅回旋旋条件。设计规范范：老年年公寓的的起居室室使用面面积不小小于144，卧室室使用面面积不小小于100。老人疗疗养室、老人病病房等合合居型居居室，每每室不超超过三人人，每人人使用面面积不小小于6。 居室内内老年

49、人基基础设施施参数：a老年人人用床尺尺寸：单单人床：长度22.000m，宽宽度1.10mm，高度度0.44000.455m； 双人床床：长度度2.000m，宽度11.600m，高高度0.400.445m。b急救担担架长度度2.330m，宽度00.566m。c轮椅应应符合现现行行业业标准方便残残疾人使使用的城城市道路路和建筑筑物设计计规范JGJJ 500有关规规定。d家具均均用圆角角圆棱、坚固稳稳定、尺尺度适宜宜、便于于扶靠和和使用。（6） 厨房1)、老老年公寓寓除设公公共餐厅厅外，各各户设独独用厨房房；2)、供供老年人人自行操操作和轮轮椅进出出的独用用厨房，使用面面积不小小于6.00，其最最小

50、短边边净尺寸寸不小于于2.11O。3)、 厨房操操作台面面高不小小于0.75O.880m，台面宽宽度不小小于0.50mm，台下下净空高高度不小小于0.60mm，台下下净空前前后进深深不小于于0.225m。 4)、 厨房设设吊柜，柜底离离地高度度为1.401.550m；轮椅操操作厨房房，柜底底离地高高度为11.200m。吊吊柜深度度比案台台应退进进0.225m。（7） 卫生间间设计原则则： 老年年人身患患泌尿系系统病症症较普遍遍，居室室内卫生生间位置置离卧室室越近越越方便。公用卫卫生间，应设置置于老人人居住活活动区中中心部位位，能够够使周边边的老人人都能方方便地利利用。公公用卫生生间厕位位间平面

51、面尺寸在在考虑轮轮椅老人人进出的的同时，还要考考虑可能能有护理理者协助助操作，因此空空间应加加大尺寸寸。卫生生间卫生生洁具白白色最佳佳，不宜宜用黄色色或红色色。白色色不仅感感觉清洁洁而且易易于随时时发现老老年人的的某些病病变，黄黄色或红红色还会会产生不不愉快的的联想。设计规范范：a 、老老年公寓寓各居室室均设卫卫生间，公共建建筑的卫卫生间，临近休休息休息息处，并并设便于于轮椅回回旋的前前室，男男女各设设一具轮轮椅进出出的厕位位小间，男卫生生间设一一具立式式小便器器。b、独用用卫生间间设坐便便器、洗洗面盆和和浴盆淋淋浴器。坐便器器高度不不大于00.400m，浴浴盆及淋淋浴坐椅椅高度不不大于00.

52、400m。浴浴盆一端端设不小小于0.30mm宽度坐坐台。c、公用用卫生间间厕位间间平面尺尺寸不小小于1.20mm2.00mm，内设设0.440m高高的坐便便器。d、卫生生间内与与坐便器器相邻墙墙面，设水平平高0.70mm的“LL”形安安全扶手手或“ 形形落地式式安全扶扶手。贴贴墙浴盆盆的墙面面设置水平高高度0.60mm的“LL”形安安全扶手手，水盆盆一侧贴贴墙设安安全扶手手。e、卫生生间选用用白色卫卫生洁具具，平底底防滑式式浅浴盆盆。冷、热水混混合式龙龙头选用用杠杆式式或掀压压式开关关。f、 卫卫生间、厕位间间设平开开门，门门扇向外外开启，留有观观察窗口口，安装装双向开开启的插插销。（8）阳阳

53、台a、老年年公寓的起起居室或或卧室设设阳台，阳台净净深度不不小于11.500m。b、疗养养室、老老人病房房设净深深度不小小于1.50mm的阳台台。c、阳台台栏杆扶扶手高度度不小于于1.110m，采用封闭闭式阳台台。阳台台板底或或侧壁，设可升升降的晾晾晒衣物物设施。d、 供供老人活活动的屋屋顶平台台或屋顶顶花园，其屋顶顶女儿墙墙护栏高高度不小小于1.10mm；出平平台的屋屋顶突出出物，其其高度不不小于00.600m。（9） 门窗a、建筑筑物公用外外门净宽宽均不小于于1.110m。b、老年年公寓、别墅的的户门和和内门（含厨房房门、卫卫生间门门、阳台台门）通行行净宽均均不小于于0.880m。c、起居

54、居室、卧卧室、疗疗养室、病房等等门扇均均采用可可观察的的门。d、窗扇扇镶用无无色透明明玻璃。开启窗窗口设防防蚊蝇纱纱窗。 （100 ）室内装装修a、建筑筑物内部墙墙体阳角角部位，均做成圆圆角或切切角，且且在1.80mm高度以以下做与与墙体粉粉刷齐平平的护角角。b、居室室不采用用易燃、易碎、化纤及及散发有有害有毒毒气味的的装修材材料。c、地面面，特别别是楼梯梯踏步、平台，不宜选选用黑色色或显深深色面料料。黑色色在视觉觉上届退退后色，特别是是对于老老年人会会产生如如临深渊渊之感，小心翼翼翼不敢敢投足。一般来来说楼梯梯间采光光普遍较较暗，老老年人从从亮处进进入暗处处，对暗暗适应的的调节速速度较慢慢，

55、会使使眼睛难难以适应应，更增增加了投投足恐惧惧心理。另外，黑色也也是淹没没色，藏藏污纳垢垢，难辨辨脏洁。黑色与与黑暗相相联，是是一种失失去希望望丧失信信心的色色彩，对对老年人人不利。因此，本本项目出出入和通通行的厅厅室、走走道地面面，均选用平平整、防防滑材料料，并符符合下列列要求：楼梯踏步步面平整整防滑无无障碍，界限鲜鲜明，不不采用黑黑色、显显深色面面料;居室地地面用硬硬质木料料或富弹弹性的塑塑胶材料料;居室不不设吊柜柜，设贴贴壁式贮贮藏壁橱橱;每人有有1.000m 以上上的贮藏藏空间。（11） 建筑筑设备与与室内设设施a、养生生公寓及及与生活活广场均均安装采采暖、降降温设备备，并设设置热水水

56、供应设设备。b、老年年人睡眠眠较轻，微小的的响动都都会影响响熟睡；而老年年入睡眠眠又常伴伴有鼾声声，所以以良好的的隔声处处理和噪噪声控制制，应格格外予以以注意。多人同同居会相相互影响响、有碍碍健康。因此，老年公公寓以单人居居室、双人居居室为主主，少量安安排三人人居室。老年公寓寓楼居室室之间进进行良好好隔声处处理和噪噪声控制制。允许许噪声级级不大于于45ddB，空空气隔声声不小于于50ddB，撞撞击声不不大于775dBB。c、 建建筑物出出入口雨雨篷板底底或门口口侧墙设设灯光照照明。阳阳台设灯灯光照明明。d、老年年人居室室夜间通通向卫生生间的走走道、上上下楼梯梯平台与与踏步联联结部位位，在其其临

57、墙离离地高OO.400m处设设足部灯光光照明。e、 起起居室、卧室设设多用安安全电源源插座，每室设设两组，插孔离离地高度度为O.60O.880m；厨房、卫生间间各设三三组，插插孔离地地高度为为0.88011.000m。f、起居居室、卧卧室设闭路电电视插孔孔。g、厨房房设燃气气泄漏报报警装置置。h、电源源开关选选用宽板板防漏电电式按键键开关，高度离离地为11.0001.20mm。i、公寓寓楼每户户均设电话话，居室室及卫生生间、公公共卫生生间厕位位旁均设紧急急呼救按按扭。j、老老人院床床头设呼呼叫对讲讲系统、床头照照明灯和和安全电电源插座座。6、建筑结结构设计计主要依据据1）岩岩土工程程详细勘勘察

58、报告告；2）建建筑结构构可靠度度设计统统一标准准GBB500068-20001；3）建建筑结构构荷载规规范GGB5000099-20001；4）建建筑地基基基础设设计规范范GBB500007-20001；5）混混凝土结结构设计计规范GB5500110-220022；6）砌砌体结构构设计规规范GGB5000033-20001；7）建建筑抗震震设计规规范GGB5000111-20001；8）建建筑设计计防火规规范（GBJJ1687）；9）城城市居住住区规划划设计规规范；10）住宅设设计规范范；11）高层民民用建筑筑设计防防火规范范；12）住宅建建筑设计计标准；13）现现行有关关专业设设计规范范、规

59、定定等。地震设计计及荷载载取值抗震设防防烈度：6度抗震等级级：二级级楼面均布布活荷载载：155KN/挑出阳台台：255KN/设备用户户及附属属用房按按需要取取值。结构材料料砼强度等等级：基基础垫层层C100，基础础C200，其他他构件CC25C355。钢筋：级钢ffy=2210KKN/mm2。 级钢ffy=3310KKN/mm2。级钢ffy=4400KKN/mm2墙体：砖砖混结构构0.000以下下采用2240mmm厚标标准新型型承重砖砖墙。框框架结构构填充墙墙采用MM5混合合砂浆砌砌1900厚MUU5粉煤煤灰空心心砌块。结构：框框架结构构采用现现浇钢筋筋砼梁、板、柱柱。基础：采采用柱下下钢筋砼

60、砼独立基基础及墙墙下钢筋筋条形基基础。第六章 公用用配套设设施1、给排排水（1）、给水设设计 a给水设设计依据据建筑给给水排水水设计规规范GGB5000155-20003；建筑设设计防火火规范GBJJ16-87（20001版）。室内给给水设计计规范（GBBJ13386）。建筑给给水排水水设计规规范（GBJJ1588 19997年年版）；b给水设设计原则则根据项目目区全部部建筑物物规划设设计，合合理分布布项目区区供水，在满足足用水点点用水量量、水压压的要求求及考虑虑施工及及维修便便捷的原原则下，尽可能能缩短室室内供水水管线的的总长度度。确保保最高楼楼层的最最不利位位置有一一定的水水压，并并保证每