北京商业项目经营状态研究报告

1、PAGE PAGE 72北京商业业项目经经营状态态研究报报告目 录一、北京京商业发发展概况况 四四、商业业地产经经营概况况分析 五、总总体分析析传统商业业发展概概况分析析 1、整体分分析 1、商商业与商商业地产产的关系系北京近年年来商业业发展走走势分析析 2、商圈分分析 2、北北京各大大商圈态态势发展展分析北京商业业地产发发展概况况 CCBD商商圈 33、成功功商业运运营经验验总结分分析传统商业业经营概概况分析析 朝朝外商圈圈总体分析析 亚奥商商圈商圈分析析 33、个案案分析王府井商商圈 东方方广场 SSOGOO 西单商圈圈 中中友百货货 第五大大道 前门商圈圈 北京商业业发展概概况1、传统统

2、商业发发展概况况剃头挑子子、招揽揽顾客的的各种响响器、同同仁堂的的药罐、全聚德德的匾额额、六必必居的酱酱缸等等这这些，再再现了老老北京的的商业历历史、三三百六十十行等民民俗文化化。北京京深厚的的商业积积淀都带带有浓浓浓的历史史色彩。从民国国初期开开始发展展的北京京商业，在发展展之初形形成了古古老的三三大商圈圈：前门门、王府府井、西西单。这这三大商商圈时至至今日依依然在北北京的商商业中占占据举足足轻重的的地位，当然是是和它深深厚的历历史积累累分不开开的。除了以上上的三大大商圈外外，随着着经济快快速发展展，人民民生活水水平的提提高，住住宅市场场不断发发展，新新兴商圈圈逐渐凸凸现出来来，包括括朝外、

3、亚运村村、奥运运村、五五棵松、南部商商圈等在在内的商商圈由于于各种条条件的支支撑，飞飞速发展展，并有有赶超之之势。如如今的北北京商业业，正由由追随消消费向引引导型消消费转向向，北京京的商业业风向标标已经改改变，从从追求实实用、实实惠向安安全、时时尚、休休闲、舒舒适转变变，都市市市民的的生活方方式和消消费结构构正在悄悄悄变化化，这也也将促进进现代商商业发展展。同时时，北京京市商业业的发展展将会向向具有较较高商业业便捷度度和成熟熟度的现现代商业业、流通通服务便便利的宜宜居商业业以及商商业、文文化、娱娱乐等元元素结合合的享受受型商业业转化。 2、北京京近年来来商业发发展走势势分析北京市商商务局和和北

4、京市市发展和和改革委委员会昨昨天对外外公布了了年北北京市流流通业发发展分类类指导目目录，这这项被称称为“北北京商业业白皮书书”的目目录明确确提出八八类项鼓励励发展的的项目目目录；以以及八个个限制发发展的项项目目录录。其中中，超级级市场、便利店店、折扣扣店、专专业店和和品牌专专卖店、汽车专专业服务务连锁店店、特色色商业街街以及花花卉市场场、旧货货交易市市场、租租赁市场场被列为为重点支支持发展展项目，而未列列入规划划的各类类汽车交交易市场场，化学学、危险险品仓库库，加油油站和典典当行等等成为全全市范围围内限制制发展的的项目。 年年本市社社会消费费品零售售总额已已达到亿元，年增长长率处于于全国领领先

5、地位位。年年全市商商业连锁锁企业家家，门店店总数已已达到家，比比年增增加，实现现零售额额亿元，同比增增长，大大大高于本本市商业业平均增增长水平平，连锁锁企业年年零售额额占社会会消费品品零售总总额的，全市截截止年年年底共共有营业业面积万平方方米以上上的各类类大型零零售商业业店铺家家，总营营业面积积约万平平方米，其中大大型百货货店家，大大型综合合超市家，大型专专业超市市家，仓储式式商场家。从上图可可以看出出，20004年年全市经经济走势势一路飙飙升，地地区生产产总之递递增幅度度较大。整体发发展稳定定，较220033年度有有大幅度度提高。全市价格格总水平平有所上上涨。居居民消费费价格指指数为1101

6、%，高于于上年00.8个个百分点点。其中中，食品品类价格格上涨44.8%，影响响总指数数上升11.4个个百分点点；娱乐乐教育文文化用品品及服务务类价格格上涨11.5%，居住住类价格格上涨11.4%，烟酒酒及用品品类价格格上涨11.2%。除此此以外，交通和和通信类类价格下下降4.3%，家庭设设备用品品及维修修服务类类价格下下降3.1%，衣着类类价格下下降1.1%，医疗保保健及个个人用品品类价格格下降00.8%。消费品市市场稳中中见旺。全年实实现社会会消费品品零售额额21991.88亿元，增长114.44%。其其中，吃吃类商品品零售额额6100.8亿亿元，增增长222.7%；穿类类商品零零售额22

7、42.1亿元元，增长长15%；用类类商品零零售额112244.6亿亿元，增增长8.2%。居民消消费结构构稳步升升级，汽汽车、家家居、通通讯类商商品消费费快速增增长。全全年销售售机动车车44.7万辆辆，比上上年增长长9.88%。其其中，新新车300.4万万辆，增增长3.9%；旧车114.33万辆，增长224.88%。在在限额以以上商业业企业零零售额中中，与住住宅消费费相关的的建筑及及装潢材材料类商商品零售售额增长长1倍，家具类类商品零零售额增增长111.8%，家用用电器和和音像器器材类商商品零售售额增长长18.8%；通讯器器材类商商品零售售额增长长41%。 新型业业态进一一步发展展。年末末全市连

8、连锁商业业企业达达到1552个，实现零零售额6635.2亿元元，分别别增长44.1%和322.6%。连锁锁商业零零售额占占社会消消费品零零售额的的比重达达到299%。商商业布局局逐步改改善。年年末，郊郊区乡镇镇连锁超超市、便便利店达达到4443家，比上年年末增长长1.55倍。 限限额以上上批发零零售企业业经营状状况良好好。全年年实现销销售收入入50228.88亿元，比上年年增长224%。其中，批发业业41222.44亿元，零售业业9066.3亿亿元，分分别增长长30%和2.6%。全年实实现利润润1677.4亿亿元，增增长1.1倍；实现利利税2118.88亿元，增长770.55%。1999920

9、004年年度，社社会消费费品零售售总额逐逐年递增增，从119999年的113133亿上升升到20005年年的21191亿亿。增长长幅度平平均在110个百百分点左左右。20033年全市市商业营营业网点点统计项 目目网 点总计3033307综合零售售423555食品、饮饮料及烟烟草专门门零售363994纺织、服服装及日日用品专专门零售售227446文化、体体育用品品及器材材专门零零售219003医药及医医疗器材材专门零零售154225汽车、摩摩托车及及零配件件专门零零售300668家用电器器及电子子产品专专门零售售386999五金、家家具及室室内装修修材料专专门零售售647776无店铺及及其他零零

10、售309441五金、家家具及室室内装修修材料专专门零售售647776无店铺及及其他零零售309441商业地产产市场发发展概况况北京商业业市场持持续升温温，虽然然目前的的形势不不容乐观观，许多多商铺都都在亏本本经营，但依然然是不能能阻挡商商业发展展的势头头。但同同时也可可以看出出，北京京商业市市场由004年的的冲动逐逐渐向理理性回归归。自20002年开开始，全全国商业业地产市市场迅速速升温，供给量量增速加加快。商商务部调调查显示示，20003年年1月11月月，全国国商业建建设投资资额10000亿亿元，面面积为220000万平方方米，同同比增长长达400。在在供给类类型上，新增商商业地产产以大型型

11、的购物物中心和和商业街街为主，且产品品差异化化程度不不高，大大都集中中在市区区中心，而便利利店及邻邻里中心心、社区区商业发发展不足足。 按照我我国的国国民经济济发展总总的要求求，到220100年社会会消费品品总额将将达到88万亿，生产销销售总量量达到117万亿亿，商业业消费还还存在很很大的发发展空间间。而伴伴随着城城市化和和住宅郊郊区化进进程的不不断加快快，新兴兴住宅区区对零售售物业将将产生新新的需求求增长。 由于商商业地产产投资在在短期内内仍处于于高回报报阶段，所谓“一铺养养三代”的理念念对小投投资客户户仍有很很大的吸吸引力，所以，商业地地产价格格依然会会保持上上涨趋势势。 北京零零售业市市

12、场活跃跃，市场场总体表表现好，北京人人均商业业面积为为0.778平方方米，但但比发达达国家的的人均11.2平平方米还还有很大大差距，因此长长期看商商业地产产仍有很很大发展展空间。 作为首首都，其其商业地地产发展展有三个个主要特特征：外外资零售售商和业业态最多多最齐全全、传统统建筑遗遗产是增增值的文文化源泉泉，新的的商业地地产模式式冲击传传统的商商业地产产模式。在地域域分布上上，北京京有“北重南南轻、东东富西贵贵”之说，北部及及东部集集中了北北京大部部分的高高档写字字楼和中中高档商商业，而而南部及及西部更更多的是是大众消消费商业业。随着着西部的的发展，商业匮匮乏的矛矛盾逐渐渐暴露出出来，西西部提

13、出出要建立立大型商商业设施施以满足足公众需需求 ，五棵松松奥运场场馆综合合商业体体就是很很好的例例证。南南部拥有有绝对的的土地资资源优势势，随着着城市交交通及配配套设施施的完善善，南部部商业发发展潜在在空间巨巨大。北北京整体体商业发发展态势势良好，但不排排除局部部的不容容乐观，大量兴兴建购物物中心、主题商商业使市市场难以以消化，由于运运营及管管理方面面的问题题，形成成许多遗遗留问题题，很大大程度上上打击了了投资者者的投资资信心，促使他他们更加加谨慎，去年的的巨库、第五大大道在销销售热饭饭转为经经营冷饭饭的现象象上就说说明了此此类问题题，几乎乎成为商商业经营营的反面面典型；同时商商业网点点布局欠

14、欠缺均衡衡，繁华华地区商商业地产产发展迅迅速，新新兴地区区商业冷冷淡，无无法满足足需求，在北京京许多新新兴住宅宅区，仍仍然面临临着消费费的紧迫迫性，由由此，北北京未来来的商业业发展将将会以社社区商业业为重点点，同时时加快对对传统商商业的改改造和与与外商投投资的合合作；为为了防止止整体不不足，局局部过剩剩的问题题，更要要注重南南部及西西部商业业的发展展。 现现如今北北京市基基本形成成了市级级商业中中心为核核心，地地区级商商业中心心和一批批特色的的商业街街道为骨骨干，社社区商业业为基础础的商业业服务体体系，这这其中商商业地产产的快速速发展发发挥了很很大的促促进作用用。从北北京市现现有商业业格局来来

15、看，城城市中心心区的大大型商业业设施已已经基本本饱和。商业地地产投资资热点逐逐渐由城城市中心心区向外外围转移移，呈现现出强力力向外扩扩张的态态势。220044年北京京商业地地产的产产品结构构、供需需结构、客户结结构都发发生了革革命性的的变化，表现出出新的趋趋势和特特点。目目前京城城形成多多个商务务板块，除已经经成形的的传统商商务板块块外，一一大批新新兴商务务板块也也正在迅迅速成长长中。写写字楼的的市场也也是水涨涨船高，紧跟商商圈的规规划步伐伐，勇猛猛向前。根据城城市总体体规划的的调整，北京商商务业今今后要相相应地转转变增长长方式，优化结结构和空空间布局局。北京京市商业业布局正正在实施施以优化化

16、核心，延伸两两轴，发发展新城城，强化化特色为为主要内内容的空空间发展展战略，这是北北京市商商业服务务业今后后16年年的发展展目标。由此看看来，北北京商业业地产存存在着很很大的发发展空间间和潜力力。从商商业地产产的整个个销量来来看，政政府的宏宏观调控控对投资资者的购购买信心心以及对对投资者者的银行行支持产产生了较较大影响响。商业业地产的的主要销销售量集集中在东东城、西西城、朝朝阳和海海淀，而而且比较较集中在在城区的的部分。在新兴兴的一些些卫星城城和一些些居住区区的区域域，具有有拉动投投资者购购买欲望望的强大大吸引力力最典型型的莫过过于北京京大兴区区，楼盘盘竞争焦焦点已逐逐渐由价价格、地地段开始始

17、向商业业文化和和配套倾倾斜，社社区商业业正成为为大兴楼楼盘新的的卖点。顺驰.领海就就是大兴兴区商务务代表楼楼盘。“顺驰.领海位位居大兴兴区黄村村西北端端，项目目总占地地40.8万平平方米，总建筑筑面积551.77万平方方米，项项目拥有有北京乃乃至全国国最大面面积为33.8万万平方米米的住宅宅小区水水面，拥拥有2千千余平方方米让人人充满休休闲感受受的蒙特特卡罗商商业步行行走廊与与1.77万平方方米商业业场所，构筑的的是一个个全新时时尚的社社区消费费空间。”顺驰驰置地(北京)房地产产开发有有限公司司副总经经理杨庆庆允聊起起商业地地产时，不无欣欣喜地侃侃侃而谈谈，“顺顺驰.领领海定位位为地中中海滨水

18、水风情社社区，社社区遍布布地中海海特色植植栽，建建筑体现现了欧洲洲建筑风风格，其其中蒙特特卡罗风风情商业业走廊包包括酒廊廊、书社社、西点点咖啡、画廊厅厅等主题题精品店店。顺驰驰.领海海已规划划1.77万平方方米的中中心商业业配套，布置在在社区东东南角呈呈L型，超超市，银银行，邮邮局等便便民服务务配套便便设于中中心商业业内熏大大型的商商业物业业还吸引引了沃尔尔玛、家家乐福等等国际知知名商家家。顺驰驰.领海海追求一一种全新新生活情情调的外外在表征征，是一一种阳光光、健康康、休闲闲生活方方式由表表及里的的氛围体体验。”商业地地产以多多元文化化迎接高高端市场场随着中中国经济济高速发发展并融融入全球球市

19、场体体系，北北京出现现了软件件公司、广告公公司、房房地产公公司、基基金公司司、投资资公司、会计事事务所、律师事事务所等等一批规规模不大大但是价价值惊人人的“钻钻石型”企业。这些“钻石型型”企业业从商界界氛围、企业文文化等方方面考虑虑，纷纷纷将办公公场所定定位为高高品质写写字楼，以彰显显企业的的价值个个性和文文化品位位。从目目前高档档商业楼楼盘的旺旺盛需求求和红火火销售来来看，多多元文化化驱动商商业地产产在高端端轨道全全速前进进，进入入一个品品质化、品牌化化的全新新发展阶阶段。道道内蒙恩恩商务街街的出现现，让“钻石型型”企业业终于有有了属于于自己的的地盘！位于万万寿路南南沿线的的道乐蒙蒙恩商务务

20、街属于于西区最最大的商商务街项项目。以以商用为为主，推推出新型型产权式式商铺。业主购购买商铺铺后，按按每年110%取取得固定定投资回回报。开开发商授授权加拿拿大马特特莱斯国国际资本本和经营营有限公公司、麦麦克马汉汉投资有有限公司司联合经经营，采采取统一一管理、统一经经营的国国际先进进经营模模式，并并已规划划以茶餐餐厅和北北美风情情餐饮为为主。商商业发展展到今天天，顾客客已经不不满足于于简单的的商品买买卖的单单调方式式，能够够参与其其中的、体验的的消费模模式更吸吸引他们们，这在在欧美商商业发达达国际已已经开始始流行。而在北北京，作作为国际际化大都都市，这这种业态态还没有有真正出出现。京京城第一一

21、体验的的道乐蒙蒙恩商业业形态情情景体验验式红酒酒雪茄坊坊，可以以自酿，送给亲亲朋；北北美庄园园茶餐厅厅，独特特而私密密，完全全是体验验式消费费，不同同庄园风风格不同同；30000平平方米的的洗浴中中心，置置身其中中如同置置身田园园，玻璃璃钢浴池池、四周周全是植植物，旁旁边流动动着潺潺潺的小溪溪。到明明年，道道内蒙恩恩开业时时，这些些童话里里的情景景会一一一显现。商业经营营概况分分析总体分析析北京作为为首都及及国际化化城市，总体经经济增长长较快，商业的的发展更更是如日日中天。传统商商业街区区商业贸贸易活动动频繁，人气旺旺盛。整整体经营营态势良良好。总体表现现为以下下特点：商业整体体布局较较为均衡

22、衡，城区区内商业业繁华，近郊及及远郊区区商业较较为缺乏乏。这和和居住人人口数量量、收入入水平、住宅市市场发展展速度不不无关联联。城区内商商业网点点密布且且较为集集中。在在具体的的某一地地点形成成集约消消费，既既节约了了成本，又聚拢拢了人气气，并逐逐渐形成成商业规规模。最最典型的的就是西西单、王王府井、前门商商圈的快快速发展展和经久久不衰。北京市整整体商业业架构依依然以三三大商圈圈为主，吸引着着全市大大部分人人流客流流。王府府井、西西单等地地区日客客流量可可达到330660万人人，百平平米小店店日流水水可达万万元。大型购物物中心及及百货业业发展较较快，供供应量较较为充足足。经营营态势较较为良好好

23、。目前前为之，就市场场形势看看来，大大型购物物中心及及万米以以上百货货商场供供应量接接近饱和和，不宜宜再重复复建设。社区商业业及邻里里中心经经营态势势较好。社区商商业交易易火爆，投资回回报较高高。整体商业业经营业业态丰富富，品种种多样化化。商业业经营由由传统的的“坐贾”向高科科技化迈迈进，进进行多渠渠道营销销，多元元化经营营。商家主导导观念发发生变化化，由传传统的追追随消费费向引导导消费、创造消消费转变变。随着整体体经济环环境向好好，北京京市消费费品市场场处于稳稳中趋旺旺之势，当前消消费品市市场运行行有较好好发展趋趋势的是是假日消消费品市市场、晚晚间消费费市场、家居消消费市场场、服务务消费市市

24、场等，从业态态组合来来看，体体验业态态得到消消费市场场的关注注，其市市场份额额呈现增增长态势势。越来越多多的世界界顶级品品牌涉足足北京市市场，此此类客户户要求商商业物业业具备高高质量、高水准准的软、硬件设设施配置置，如黄黄金位置置、一流流的商场场平面设设计、专专业的品品牌店配配套管理理及完备备的物业业管理等等。世界界二线品品牌名店店也逐步步进入北北京市场场。形成成了较完完善的品品牌组合合。入世后各各类进口口产品关关税逐渐渐下降，价格逐逐渐降低低。国内内经营者者将面临临激烈竞竞争，但但同时也也将推动动零售业业朝着低低价格、高质量量、多样样性方向向发展，从而丰丰富零售售市场。另一方方面，政政府对外

25、外资企业业在华投投资的政政策将更更加透明明，外资资企业必必将加快快开拓国国内市场场的步伐伐（国外外企业间间的竞争争），已已进入国国内但一一直未进进入北京京的国外外企业终终于进入入北京市市场，其其他未进进入中国国市场的的业内佼佼佼者也也必将随随之进入入市场分分羹。北京连锁锁商业经经营分析析北京市连连锁商业业继续呈呈现快速速、健康康、持续续发展态态势，实实现了连连锁经营营零售额额占社会会消费品品零售额额的比重重增幅最最高、连连锁经营营网点发发展最多多、外商商投资企企业发展展最快的的佳绩。20003年，全市连连锁企业业达到1146家家，门店店42770个，实现零零售额4463亿亿元，比比上年增增长2

26、33.7%，高于于全市社社会消费费品零售售额增幅幅 9.2个百百分点，连锁经经营实现现零售额额占全市市社会消消费品零零售额的的比重为为24.2%，比年初初上升了了5.55个百分分点；连连锁经营营的业种种已达到到70种种，比年年初增加加了100种。北京市连连锁经营营发展的的主要特特点 20003年年，北京京市连锁锁经营发发展呈现现以下特特点： （1）超超市业态态在连锁锁经营中中处于主主导地位位，成为为政府宏宏观调控控的重要要载体。在各连连锁业态态中，超超市及仓仓储式商商场业态态与居民民日常生生活消费费需求最最贴近，是目前前居民最最受欢迎迎的连锁锁经营业业态。220033年，超超市和仓仓储式商商场

27、实现现零售额额2099.8亿亿元，同同比增长长32.7%,占全市市连锁实实现零售售额的445.33%，比比去年提提高3个个百分点点。超市市业态零零售额增增长对连连锁零售售额增长长的贡献献率为558.66%，成成为北京京连锁商商业销售售份额最最大、企企业集中中度和组组织化程程度最高高的业态态。（22）便利利店呈现现快速发发展态势势。随着着本市居居民消费费水平的的持续提提高，居居民对社社区便利利店的需需求不断断增加，促进了了便利店店业态的的蓬勃发发展。据据统计局局数据显显示，220033年，北北京市114家连连锁便利利店公司司门店总总数比去去年同期期增长1122.9%；便利店店实现零零售额112.

28、55亿元，同比增增长1005.22，增增幅位于于连锁经经营各业业态之首首。截至至年底，全市社社区连锁锁超市、便利店店总数已已达16660家家，社区区覆盖率率达到669.11%。 （33）特许许经营取取得了新新进展。随着连连锁经营营的不断断发展，连锁经经营企业业的运行行体系逐逐步健全全，管理理技术不不断提高高，品牌牌效应逐逐渐形成成，特许许经营已已成为优优势连锁锁经营企企业规模模拓展的的重要方方式，对对推动连连锁经营营的发展展起到了了重要的的作用。20003年，在1446家连连锁经营营企业中中，211家企业业发展加加盟店5559家家，加盟盟连锁店店铺总数数达到114399家，比比去年同同期增长长

29、63.3%，占全市市连锁经经营门店店的333.6%，实现现零售额额8.22亿元，同比增增长333.5%。 （44）多元元化发展展格局促促进连锁锁经营的的不断发发展。良良好的开开放政策策和市场场接纳力力，使全全市连锁锁经营企企业形成成了股份份制、民民营、国国有、内内资、外外资等多多种经济济成份共共同发展展的格局局。在参参与连锁锁经营的的企业类类型中，股份制制企业处处于领先先地位。20003年，82家家股份制制连锁经经营企业业共有门门店32211家家，占全全市连锁锁门店总总数的775.11%；实实现零售售额2884.11亿元，同比增增长288%，占占全市连连锁经营营实现零零售额的的61.3%；实现

30、利利润同比比增长225.11。北北京物美美商业集集团股份份有限公公司在香香港联交交所挂牌牌上市，充分显显示出北北京股份份制连锁锁经营企企业发展展的实力力。 （5）外外商投资资零售企企业在北北京迅速速发展。继家乐乐福、万万客隆、华堂等等著名外外资零售售企业进进入北京京后，全全市商业业批发零零售业成成为外商商投资的的热点。20003年，沃尔玛玛、迪亚亚、百安安居、欧欧尚、易易初莲化化等外商商投资连连锁企业业开设新新店200家，成成为历史史上外商商投资商商业零售售店当年年开业最最多的一一年。迪迪亚折扣扣店的成成功引入入，为零零售业增增添了新新型业态态。20003年年，外资资和港澳澳台商投投资的连连锁

31、经营营企业实实现零售售额477.6亿亿元，同同比增长长8.00%，占占全市连连锁经营营企业实实现零售售额的比比重为110.33%。 （66）外埠埠连锁龙龙头企业业快速在在全市扩扩张。在在大力推推进连锁锁经营的的大环境境下，外外省市龙龙头连锁锁经营的的触角不不断向北北京市延延伸，既既为连锁锁企业带带来了竞竞争压力力，同时时，也增增强了发发展的活活力。据据市统计计局数据据显示，截止220033年底，北京苏苏宁电器器有限公公司、北北京双汇汇商业投投资有限限公司、北京联联华快客客便利超超市有限限公司、西单上上海华联联超市(北京)有限责责任公司司四家连连锁经营营企业在在京开店店铺1882家，实现零零售额

32、114.33亿元，占全市市连锁经经营实现现零售额额的3.1%。 （7）物流配配送为连连锁经营营快速发发展创造造条件。随着连连锁经营营企业规规模的不不断扩大大，连锁锁企业依依靠本企企业建立立的配送送中心、依靠第第三方物物流配送送企业提提供配送送服务等等形式，加快连连锁配送送运行体体系的建建设。目目前，全全市388家连锁锁经营企企业实现现统一配配送比重重达到1100%，依靠靠第三方方物流配配送的企企业200家。在在连锁经经营蓬勃勃发展的的环境下下，国有有传统商商业企业业积极向向现代物物流配送送业调整整转型，为连锁锁经营企企业提供供配送服服务。 （88）连锁锁经营效效益稳步步提高。20003年，北京

33、市市连锁经经营企业业实现利利润100.9亿亿元，同同比增长长41.6%；实现税税金144.5亿亿元，同同比增长长14%，其中中连锁零零售企业业实现利利润9.4亿元元，同比比增长556.66%，比比限额以以上零售售企业利利润总额额增幅高高2个百百分点；实现税税金122.5亿亿元，同同比增长长23.9%，连锁餐餐饮企业业实现利利润2.5亿元元，同比比增长77.8% 。 2、商圈圈分析名称商圈类型型特色与发发展方向向王府井商商圈传统商圈圈城市级别别中高档老字号商商城和店店铺为主主，诚信信很好，人流很很旺。经营日用用品为主主，目前前餐饮、娱乐配配套增多多。主要定位位在所有有市民和和国内外外旅客。正在积

34、极极进行第第三次升升级改造造，地下下兴建巨巨大商场场，希望望还原历历史特色色，提升升人气和和效益。北京百货货大楼、东安市市场新东安商商场、市市都百货货、王府府井女子子百货、东方新新天地有1000多年商商业发展展史西单商圈圈传统商圈圈城市级别别中高档人气旺盛盛，商铺铺租金增增长迅速速。主打“时时尚、品品位、休休闲”为主题题的青春春型商圈圈。目前正在在进一步步规划，希望能能够和时时代广场场连通，形成更更具规模模和特色色的青年年社区。西单华威威商场、西单赛赛特、中中友百货货、君太太百货、LCXX、北京京时代广广场 有50多多年商业业发展史史前门商圈圈传统商圈圈城市级别别低档由于受交交通、停停车等条条

35、件限制制发展缓缓慢。经营档次次较低的的商品，如服装装、餐饮饮等。目前正在在向“传统商商业与民民族商业业荟萃，古都风风貌与现现代化结结合的文文化旅游游商业区区”发展。主要是小小商铺构构成400多多年商业业发展史史燕莎商圈圈新兴商圈圈城市级别别高档多经营高高档时装装、皮具具手表、手饰等等品牌。定位于北北京市高高收入阶阶层和来来京游客客和从事事商务活活动人士士观光购购物的中中心。周周围兴建建的第三三使馆区区构成强强力的消消费支撑撑。正在和丽丽都商圈圈融合，向中央央酒店区区发展。燕莎友谊谊商城119922.6开开业北京友谊谊商店华堂商场场19998.44燕莎奥特特莱斯朝外商圈圈新兴商圈圈城市级别别高档

36、主要经营营国内外外高档名名牌商品品和时尚尚精品。受CBDD和泛CCBD商商业冲击击明显，商业经经营效益益下降。赛特购物物中心119922.122开业蓝岛大厦厦19993.11开业丰联广场场商场太平洋百百货盈科科店公主坟商商圈新兴商圈圈城市级别别中档以满足西西城区社社区消费费需求为为主的百百货商圈圈。主要经营营服装、日用品品等，有有一定的的餐饮，但是娱娱乐配套套相对较较少。城乡贸易易中心119922.1开开业翠微微商厦119977.111开业当代商圈圈新兴商圈圈城市级别别中档以满足海海淀区社社区消费费需求为为主的商商圈。主要经营营服装、日用品品等，有有一定的的餐饮和和娱乐配配套。百货和超超市两大

37、大业态为为主。双安商场场19994.88开业当代商城城19995.99开业家乐福220044.3开开业华宇时尚尚中心220044.5开开业阜成门商商圈新兴商圈圈城市级别别中低档以满足社社区消费费需求为为主的商商圈。主要经营营服装、日用品品等，有有一定的的餐饮和和娱乐配配套。万通转轨轨后经营营小商品品批发零零售，档档次较低低。北京百盛盛购物中中心19994阜成门华华联商厦厦19994万通新世世界19999.1崇文门商商圈新兴商圈圈城市级别别中档引导时尚尚潮流的的青年商商业氛围围。目前主要要吸引京京东区域域消费。新世界商商场19998.6开业业搜秀城220044.100开业中关村商商圈最新商圈圈城

38、市级别别中低档包括多个个主题子子商圈，如数码码商业街街、图书书商业街街等。打造更加加综合的的中关村村科技园园区，提提升形象象。海龙、鼎鼎好、太太平洋、科贸、新中关关、第三三极CBD商商圈最新商圈圈城市级别别高档20000年出现现CBDD概念来来，这里里是北京京商务活活动的中中心，随随着高档档公寓的的入住率率不断增增长，高高档商业业的需求求也日益益增多。多经营高高档时装装、皮具具手表、手饰等等品牌。发展中等等规模商商业中心心和社区区商业街街（城市市综合体体中的连连锁经营营店和休休闲新概概念店、小规模模精品型型的SHHOPPPINGG MAALL 为主流流）。国贸商城城、嘉里里中心、贵友大厦厦、建

39、外外SOHHO、珠江帝景景欧洲商商业走廊廊、中环世贸贸、北京京银泰中中心泛CBDD商圈最新商圈圈城市级别别高档这里除了了有浓厚厚的商业业氛围外外还有娱娱乐、休休闲的大大量需求求。在建的华华贸中心心、万达达广场将将提升这这里的品品质。SOHOO现代城城、华贸中心心、万达达广场金源时代代商圈最新商圈圈城市级别别高中档世界最大大的商业业单体，业态丰丰富、一一站式消消费。正在努力力创造京京城西部部最大的的商圈。目前的人人气不够够旺盛，商业气气氛仍需需要培养养。王府井商商圈：王府井大大街位于于北京东东长安街街北侧、天安门门紫禁城城东面，是具有有数百年年悠久历历史的著著名商业业街区，在北京京享有金金街的美

40、美誉。近近年来北北京市各各级政府府和企业业投入数数百亿元元对其进进行了大大规模的的现代化化改造，建成了了北京首首条步行行街商业业街，使使其成为为集购物物、旅游游、餐饮饮及休闲闲娱乐为为一体的的现代化化商业街街区，王王府井大大街集北北京的历历史文化化和现代代文明于于一身，王府井井大街在在北京乃乃至全国国都是无无可争议议的商业业中心区区。 在这条大大街上有有王府井井百货大大楼、新新东安市市场、新新中国儿儿童用品品商店、王府井井新华书书店、世世都百货货、工美美大厦、东方广广场及北北京大部部分老字字号店铺铺等数百百家著名名商业零零售企业业；有北北京饭店店、王府府井大饭饭店、天天伦王朝朝、国际际艺苑皇皇

41、冠、君君悦、王王府、台台湾、华华侨大厦厦等十数数家四星星级以上上的宾馆馆饭店；有东来来顺、全全聚德、萃华楼楼、香港港美食城城、全素素斋、四四川饭店店、北京京小吃街街等特色色餐饮；有北京京人民艺艺术剧院院、阳光光俱乐部部、金帆帆音乐厅厅、新东东安影城城、中国国儿童艺艺术剧院院等休闲闲娱乐场场所。有有东方广广场、新新东安等等大型写写字楼。 王府井井是北京京人购物物休闲的的首选，是中外外游客观观光的必必选之地地。根据据有关调调查显示示，王府府井平日日客流超超过600万人，节假日日超过1180万万人，年年客流33亿人以以上，高高峰时步步行人群群摩肩接接踵，故故有金街街美誉。王府井街街区示意意图：经营状

42、况况分析：通过几次次大的改改造，王王府井逐逐渐转变变为购物物、休闲闲、娱乐乐、餐饮饮于一体体的具有有现代化化气息的的时尚、高档次次、高品品味的商商业中心心区，而而不再是是简单的的商业一一条街。目前王府府井内的的商场有有：新东安安市场、丹耀大大厦、北北京好友友、儿童童用品商商场、工工美大厦厦、王府府女子百百货、王王府井图图书大厦厦、世都都百货、东方广广场、利利生体育育用品商商场等多多家大型型商厦，总体经经营面积积几十万万平方米米，主营营百货业业，档次次普遍较较高，品品种齐全全，业态态丰富，主要业业态为：服装、食品、化妆品品、床上上用品、金银珠珠宝、鞋鞋帽、箱箱包、文文化办公公等高档档生活用用品。

43、其其整体商商业架构构由几座座大型综综合商场场和临街街店铺组组成，临临街商铺铺规模约约在10003300平平米之间间，年平平均租金金在15503300万万人民币币之间，金街日日客流量量在300万人次次左右，日销售售额为110000多万元元，几平平方米的的小店铺铺日营业业额达到到数万元元，可谓谓“日进斗斗金”。同时时，王府府井拥有有许多北北京老字字号名店店：盛锡锡福、四四联美发发、吴裕裕泰茶庄庄、亨德德利表店店、中国国照相、内联升升、步瀛瀛斋、马马聚源、瑞芙祥祥、丽丰丰祥、王王麻子等等，这些些老字号号是老北北京历史史和文化化的传承承，也是是王府井井商业的的精髓。娱乐休闲闲业：王府井街街区整体体娱乐

44、业业较为缺缺乏，目目前拥有有的娱乐乐休闲类类业态有有影院和和游戏厅厅以及KKTV。其中影影院2家家：新东东安影院院和新世世纪影院院；游戏戏厅3家家：新东东安游戏戏厅和位位于好友友世界的的2个游游戏机厅厅；KTTV1家家。游戏机厅厅：新东安游游戏机厅厅：营业面面积7000平米米左右，游戏机机1600台左右右。消费费水平为为1元/枚。人人流较少少，主要要为商场场顾客及及写字楼楼工作人人员。均均消费44元（枚枚）/机机。整体体游戏设设备较为为高档，消费水水平较高高，环境境安静良良好。好友世界界商场游游戏机厅厅：营业面面积4000平米米左右，游戏机机1200台左右右。消费费水平为为1元/枚。上上午人流

45、流较少，有部分分优惠活活动。下下午人流流较多，均人流流为500人左右右。 均均消费为为3元（枚）/机。整整体游戏戏设备一一般，消消费水平平中等，环境较较差。影院：新东安影影院概况新东安影影城位于于北京王王府井大大街新东东安市场场五层，新东安安二期开开业后放放映厅总总数已经经增加至至8个总总座位数数10338个，分为44个放映映厅。其其中3厅厅2388个座位位，其他他厅为1100个个座位。商场地地下有充充足停车车位供顾顾客停车车。整体体设备较较为先进进，环境境良好。消费水平平：新东安安影院整整体消费费水平较较低，人人均300元左右右。经营状况况：整体经经营状况况良好。人流在在高峰时时期可以以达到

46、客客满，普普通时期期能达到到50以上。新世纪影影院概况：东东方新世世纪影院院位于东东方广场场地下一一层，共共有6个个放映厅厅。设备备先进、采用中中英文开开放式售售票系统统。整体体装饰高高档、时时尚，环环境优于于新东安安影院。影院共共有座位位8311个，放放映厅规规模根据据座位数数控制大大小。放放映厅普普遍规模模较小，保证了了良好的的放映效效果。消费水平平东方新世世纪影院院整体消消费水平平较高，人均消消费在550880元左左右。经营状况况经营状况况一般。KTV：喜乐迪：位于王王府井步步行街中中段。是是一家包包含量贩贩式KTTV、迪迪吧、酒酒吧为一一体的休休闲娱乐乐场所。分为33层，共共有1000

47、间包包房，首首层为迎迎客厅，2层为为迪吧及及KTVV、台球球厅；33层为酒酒吧，总总体营业业面积为为50000平米米左右。消费水平平：白天与与晚间不不同；周周末与工工作日不不同。人人均价差差在155200元左右右。KTTV包房房分为55个档次次，拉开开价差。基本消消费水平平为300元/时时，更高高档次逐逐级递增增，价差差在100元左右右。同时时采用224小时时营业，开办“夜猫行行动”，在112点到到次日凌凌晨进行行夜间优优惠活动动。经营状况况：由于喜喜乐迪整整体音响响效果较较差，虽虽然位于于王府井井黄金地地段，但但客流量量并不是是很高，其整体体环境一一般，设设备水平平较低。餐饮业：王府井街街区

48、餐饮饮业态较较为丰富富，主要要分布于于商场内内部或者者独立商商铺经营营。从老老北京风风味到全全世界各各地异域域风情，几乎都都能够在在街区内内找到，主要业业态为快快餐、自自助、套套餐、中中式餐饮饮、京味味小吃。王府井井集中了了全世界界的知名名餐饮品品牌，整整体消费费水平较较高，高高档餐饮饮居多，同时兼兼有中低低档餐饮饮，整体体餐饮业业由于王王府井人人流量的的支撑，经营状状况极好好。王府井小小吃街采用露天天餐饮方方式，汇汇集了全全国各地地的风味味小吃，种类齐齐全。整整体街区区环境整整洁卫生生，游人人如织。新天地美美食苑位于东方方广场地地下一层层，云集集川、粤粤、沪、闽等各各地传统统美味，同时也也有

49、来自自日本、韩国、东南亚亚的风味味美食。整体消消费水平平较高，环境良良好。面包新语语新加坡口口味面包包房，价价格及消消费水平平较高，生意兴兴隆。道乐日餐餐主营日本本寿司，各式生生鱼片。较有特特色，属属于高档档消费。田野永和和台湾风味味美食，环境优优美，消消费档次次较高。西蜀豆花花庄主营川菜菜的著名名品牌，服务及及用餐环环境良好好。馄饨侯老北京风风味小吃吃，属高高档消费费，生意意兴隆。东来顺主营涮、烤、炒炒、爆等等羊肉类类，北京京老字号号。全聚德北京老字字号烤鸭鸭店，高高档餐饮饮类，主主营烤鸭鸭。同盛祥主营羊肉肉泡馍，中档餐餐饮消费费。存在问题题：作为百年年老街，一直只只强调购购物功能能，重视视

50、商品供供给，娱娱乐休闲闲则极为为匮乏。整个王王府井步步行街所所拥有的的不过是是2家影影城、两两个游戏戏厅、11个游戏戏广场。1家KKTV而而已。商品档次次参差不不齐，有有高档也也有低档档，客户户总体定定位不明明确。各商场经经营商品品雷同，无个性性特色。餐饮种类类虽然丰丰富，但但是不能能很好满满足大众众消费需需要，除除了高档档中餐以以外只有有洋式快快餐和小小吃街。可选择择余地少少。随着北京京商业的的迅速发发展和变变革，王王府井作作为商业业中心的的地位已已经被逐逐渐动摇摇，同时时其位于于城市中中心，交交通不便便的不利利因素也也导致了了其人气气下滑，营业额额下降。总体定定位不明明确，导导致各阶阶层客

51、流流都不能能享受比比较满意意的购物物环境和和选择自自己所需需要的商商品。盲目求新新，求大大，导致致数量增增长，质质量下降降。一直直以来王王府井只只强调建建造大规规模的商商业建设设，没有有更多考考虑管理理效益及及经营效效益，商商品雷同同，配套套设施缺缺乏，顾顾客购物物理性化化使王府府井越来来越难以以留住消消费者的的脚步。一成不不变的商商业运作作模式也也受到北北京新兴兴商圈的的挑战。王府井作作为一条条拥有7700年年历史的的商业街街区，融融合了历历史和时时尚，是是中国商商业的精精髓。从从20世世纪900年代开开始，王王府井大大街经过过改造和和升级，基本具具备了集集购物、餐饮、休闲、文化、旅游、商务

52、为为一体的的综合性性商业街街区。随随着市场场竞争的的激烈和和商业格格局的变变革，王王府井市市场客流流量和营营业额均均出现了了不同程程度的下下降，某某种程度度上王府府井陷入入了“年轻人人不来，中老年年人不满满，外地地人不买买”的尴尬尬境地。整体看看来，王王府井还还是比较较偏重于于购物消消费，休休闲和娱娱乐设施施比较缺缺乏，不不是首选选的游乐乐之地。所有的的商场娱娱乐设施施都很缺缺乏，一一些商场场提供的的只有购购物功能能。从上上图人流流分析看看出，来来王府井井的游客客80是观光光购物的的，王府府井提供供的商业业设施配配套远远远不能满满足这些些消费者者的要求求，整体体功能较较为单一一，经营营方向也也

53、只是商商品经营营而不是是功能性性经营。随着城城市多中中心化、商品的的同质化化、品牌牌的普及及化，以以及新兴兴商圈的的建立，王府井井由于其其自身客客观条件件等原因因已经逐逐渐失去去它的优优势。从从顾客角角度来讲讲，购物物日趋理理性，而而不是冲冲动。所所以，王王府井应应该重新新定位，不是简简单的商商业一条条街，而而是商业业中心，是一个个商业旅旅游休闲闲中心，成为北北京商业业的中心心和主导导。王府府井不应应只以购购物为主主，应该该加强休休闲、服服务等功功能。换换个角度度说，就就是不能能让不论论是观光光还是购购物的顾顾客，在在累了的的时候不不是只能能蹲在街街边或者者坐在商商场橱窗窗边休息息，同时时在大

54、众众服务方方面应该该顾及更更多消费费者需要要，增加加大众餐餐饮种类类，而不不是简单单的快餐餐和国际际美食。根据有关关资料显显示，将将王府井井定位为为商业旅旅游中心心区是应应该从以以下四个个观点来来分析：要突出底底蕴深厚厚的中国国商业文文化。来来王府井井的人880以以上是旅旅游的，冲动购购买、随随机购买买、连带带购买、消闲购购买的比比例占绝绝大多数数，所以以要从商商业旅游游去研究究王府井井。要突出现现代生活活时尚。许多人人来这里里主要是是通过王王府井的的窗口看看世界，通过王王府井的的窗口来来了解消消费的潮潮流，时时尚的发发展，所所以要体体现这样样的一个个导向性性的经营营。要提供应应有尽有有的商品

55、品，在王王府井要要能买到到全国商商品、世世界商品品。要塑造休休闲、舒舒适的购购物、旅旅游环境境。从这这个区域域定位来来看，不不作一条条街考虑虑。王府府井要避避免商场场一条街街那种“深院大大宅、庭庭院深深深”。作为为一条商商业街，它最突突出的特特点应该该是贴近近街道、贴近顾顾客、贴贴近生活活。许多专家家认为，王府井井应该考考虑实行行“大而专专、专而而全、全全而特、特而新新”的经营营思路。王府井井现有的的经营面面积虽然然很大，但是多数数是雷同同经营，没有形形成自己己的特色色，而现现代百货货实际上上是一种种专业化化的，综综合性的的多功能能的购物物场所。在专里里面体现现“全”，进而而形成自自己的特特色

56、，这这样才能能持续的的发展下下去。王府井的的发展要要实现“四个转转变，突突出”五个卖卖点“，推进进”一个统统一。1、从商商品经营营向功能能性经营营转变。不能再再在商品品上做文文章，要要研究大大型商店店的多功功能，吃吃、喝、玩各种种服务齐齐全，实实现一站站式消费费。2、从大大众化的的商品向向主题名名品店转转化。王王府井大大众化的的经营既既影响了了形象也也影响了了经济效效益。3、从数数量经营营向数字字经营转转化。要要用数字字经营产产生效益益，提高高内部经经营效率率，而不不是盲目目的扩大大经营面面积和规规模。4、从硬硬件经营营向软件件经营转转变。提提高市场场的管理理水平，提高管管理效益益。 大型百百

57、货要卖卖时尚、卖品牌牌、卖信信誉、卖卖功能、卖环境境，以此此作为中中心，提提高王府府井整体体服务水水平。王府井步步行街里里有许多多百年老老字号，如果更更好的保保护这些些历史文文化商品品的价值值也是王王府井应应该考虑虑的问题题。对这这些店来来说，以以市场做做标准，以经营营换效益益才是最最重要的的。如何何将王府府井商业业和历史史文化更更好的结结合，是是王府井井经营及及吸引游游客的最最重要的的问题。王府井作作为商业业中心区区，其商商品应该该具备三三个特点点：时尚尚、高档档、诚信信。商品的时时尚性是是吸引顾顾客的重重要条件件。其次次，商品品要有特特色，目目标客户户群应该该定位应应该是引引导性的的，要突

58、突出主体体客流。对于低低档消费费品应该该减少，提高整整体经营营档次。同时，王府井井步行街街的改造造要考虑虑如何更更好的保保留和继继承传统统。历史史魅力是是王府井井商业街街区不可可或缺的的，也是是其他商商业街区区所不具具备的。分析国际际一流商商业街区区普遍具具有五大大特点：有大型型的零售售商场，各色商商品一应应俱全；有大型型的文化化建筑，如博物物馆、剧剧院、影影院；有有良好的的居住条条件，高高级饭店店错落有有致；有有特色的的城市景景观，街街中公园园芳草如如因；有有旅游上上的闪光光点，成成为游人人的好去去处。而而王府井井的休闲闲、旅游游等设施施还很缺缺乏，现现有的休休闲设施施只是购购物的附附加，使

59、使整个街街区的内内涵显得得有些空空洞，不不够充实实，如果果要成为为全国的的商业中中心区，现在的的硬件和和软件条条件是远远远不够够的，整整个王府府井的整整体品质质还有待待提升。 西单商圈圈：概况：西单商业业街是北北京旧城城区三大大商业区区之一，与王府府井步行行商业街街、前门门商业街街并称为为北京三三条“黄黄金商业业街”，它东临临故宫、南依长长安街，西靠金金融街，北接新新街口商商业区，商业地地理位置置极其优优越,不但是是北京人人喜欢光光顾的商商业街区区，也成成为外地地游客到到北京的的必游之之地和购购物场所所。西单商业业街平均均日客流流量达到到20万万人次，周末在在40万万人次左左右，节节假日高高峰

60、时每每天能达达到600万-770万人人次，年年社会消消费品零零售额达达到600多亿元元（20002年年）。现现在的西西单商圈圈共有商商业网点点1799个，大大型商场场8家，占北京京市大型型商场总总数的11/100。在短短短的5500多多米长的的商业核核心地带带上，百百货商场场林立，并且比比邻而居居，具有有商业企企业群体体的扎堆堆效应，比较著著名的商商场有中中友百货货、西单单商场、西单购购物中心心、西单单赛特大大厦等。西单商业业中心主主体部分分以西单单北大街街南段为为主，向向南沿至至宣武门门，总营营业面积积40万万平方米米左右。它与王王府井商商圈同属属于北京京最早的的、最成成熟的商商圈，由由早期