上海七浦天潼路服饰批发市场项目定位报告-35DOC

1、目 录一、区域域解读21、区域域位置222、区域域经济333、区域域规划44二、项目目分析51、项目目经济指指标及四四至范围围552、项目目竞争格格局分析析773、项目目SWOOT分析析 94、项目目分析结结论与对对策 110三、项目目定位1221、功能能定位 1122、业态态规划定定位 133、形象象定位 1184、产品品优化建建议 119四、招商商与销售售方案2111、招商商与销售售方案比比较2112、招商商与销售售的价格格定位策策略2223、招商商方案2334、销售售方案277附件：项项目合作作建议与与前期费费用366一、区域域解读商业项目目对于其其所在的的区域位位置、区区域经济济、区域

2、域规划等等外部要要素有着着极强的的敏感性性，从长远角角度出发发，如何何最大限限度的利利用外部部要素的的优势，同时规规避外部部要素可可能造成成的劣势势，从而而营造出出精品项项目，形形成具有有竞争力力的市场场优势，给投资资者或经经营者充充足的信信心，是是商业地地产项目目必须首首先考虑虑的问题题。1、区域域位置七浦路商商圈地处处闸北、虹口、黄浦三三区交界界，南隔隔苏州河河，与黄黄浦商业业区相邻邻，西近近上海新新客站，东靠四四川北路路商业街街。整个个商圈主主要以七七浦路为为东西横横轴向，沿七浦浦路以浙浙江北路路、福建建北路、山西北北路以及及河南北北路为南南北纵向向商业分分支，向向南到北北苏州路路，向北

3、北到海宁宁路。周周边有三三个市级级商圈（南京路路商圈、四川北北路商圈圈、不夜夜城商圈圈），一一个区级级商圈（天目路路商业街街），还还有众多多专业型型市场（如甘肃肃路灯饰饰市场、天潼路路五金交交电一条条街等），如果果能发挥挥边际效效应，与与这些商商圈互相相影响、互为补补充，将将为七浦浦路商圈圈的发展展孕育好好的环境境。2、区域域经济以七浦路路为核心心的七浦浦路商圈圈，现已已经分布布了十几几个大型型专业服服装批发发商场，在经历历了近228个年头头的发展展后，商商圈面积积已达11.999平方公公里，人人口122.2万万，整个个商圈已已经从马马路地摊摊市场发发展成一一个大型型商场化化的服饰饰专业批批发

4、市场场。19788年十一一届三中中全会后后，个体体经济迅迅猛复苏苏，七浦路路市场也也从此开开始崛起起，从其其市场的的发展轨轨迹来看看，主要要经历了了四个阶阶段：第一阶段段 第二二阶段 第三阶阶段 第四阶阶段2001年至今1994-2000年1985-1993年1979-1984年转型飞跃阶段稳步前进阶段曲折发展阶段初创成型阶段商户不足百家，并以马路地摊式经营方式为主；初期受工商整顿和外省市（常熟招商城）竞争影响，商户数量锐减，后通过主动招商引资，以及实施先经营后办证等鼓励证策带动，市场重新回暖，规模日益扩大，90年开始，沿市场两侧出现了大批店面式经营房；受改革开放深化影响，个体工商业进一步发展

5、，七浦市场商品品种和经营模式呈现多样化发展，市场辐射功能开始扩大；市场硬件设施不断得到改善，马路市场进入室内，成为上海最大的服饰批发市场；虽然目前前七浦路路商圈整整体购物物环境仍仍然较差差，各种种相关配配套也不完善善，但这这里每日日平均客客流量依依然有近近2万人人，节假假日高达达2.55万人，每年客客流量高高达7000万8000万人次次。“多多业态、差别化化、综合合性主题题”是七七浦路商商圈商业业形态发发展新方方向。以以服装批批发市场场闻名的的七浦路路商圈，原本以以单一的的服装批批发兼部部分零售售作为其其商业定定位。但但是，在在室内商商场已逐逐步发展展成规模模之后，七浦商商圈若要要继续发发展，

6、就就要向主主题综合合、服饰饰与休闲闲、餐饮饮兼顾的的过渡综综合型商商业圈发发展。在经营档档次、经经营主题题上有意意与在建建、营业业中的服服装商场场有所区区别，形形成错位位经营。3、区域域规划、周边边交通规规划目前，前前往七浦浦路服饰饰市场的的消费者者需频繁繁穿越河河南路，而在220100年轨道道交通110号线线天潼路路站建成成投用后后，这种种情形将将得到很很大改善善。根据有有关规划划，未来来河南路路位于 HYPERLINK /travelFar.asp?nid=295 北北京路至至七浦路路之间的的路段，将不再再设置人人行横道道，而会会在建设设地铁时时设置44条地下下通道，把过街街客流引引入地下

7、下。由于于车站所所在位置置将本案案与联富富、兴旺联接接了起来来，因此此4条通通道还分别与与这两幢幢楼相连连，100号线天天潼路站站20110年投投入使用用初期，将开放放3个出出入口，分别位位于河南南路两侧侧。规划划中的轨轨道交通通12号号线天潼路路站建成成后，将将与之形形呈“十十”字型型分布的的车站，共计有有6个出出入口，届时人人们可以以从任意意一个出出入口进进入车站站地下空空间，经经由换乘乘通道穿穿越河南南路或天天潼路。同时，作作为对地地下过街街方式的的补充，有关方方面规划划在河南南路上架架一座天天桥。该该天桥位位于100号线天天潼路车车站以北北1000多米处处，将连连接新七七浦商场场和兴旺

8、旺一期。 交通布布局的改改善，将将对区域域内的人人流起到到交互作作用，天天潼路地地铁站的的开通也也将为本本案带来来的新的的客流资资源。、周边边用地规规划七浦路的的规划大大致分南南北两区区。七浦浦路以北北区域，规划基基本以商商场为主主要形态态；南区区则在发发展商用用物业的的前提下下, 适适当增加加了综合合性用地地的比重重。此黄黄金区域域的土地地资源已已相当稀稀缺。二、项目目分析1、项目目经济指指标及四四至范围围、项目目经济指指标本项目用用地性质质为商办办用地，因此初初步规划划地下一一层至地地上四层层为商场场，地上上为五层层为办公公。基地规划划面积61288.1占地面积积44888建筑总面面积(含

9、含地下)181006地上建筑筑面积110770其中一层（商商场）20133二层（商商场）22000三层（商商场）22800四层（商商场）23400五层（办办公）22377地下面积积70366其中B1（商商场）31733B2（车车库）38633容积率2.466建筑密度度44.885%绿地面积积19811绿化率29%机动车位位87辆其中地下83辆地上4辆非机动车车位410辆辆由于七浦浦路商圈是是专业性性很强的的服饰批批发市场场，纯粹粹的办公产产品缺乏乏市场支支持，需需求也十十分有限限，因此此我司建建议项目目五楼在在办公产产权不变变的情况况下，功功能用途途上倾向向于商场场的配套套仓库（具体见见项目功

10、功能及业业态规划划定位）。、项目目四至范范围 项目东东为江西西中路，有诸多多旧房。 项目南南为河滨滨大楼，紧贴苏苏州河（河南路路桥拓宽宽工程正正在进行行中）。 项目西西为河南南北路，西北角角为联富富商业广广场。 项目北北为天潼潼路，相相隔天潼潼路的是是兴旺服服装批发发市场22期。 东面旧房房 西西面联富富商业广广场 南面河滨滨大楼 北北面天潼潼路（兴兴旺批发发市场） 总体来来看，本本项目位位于七浦路路商圈的的最南端端，距七七浦路商商圈的核核心地域域七浦路约约150米米，虽然然项目本本身并不不是处于于七浦路商商圈的核核心地域域，但随随着河南南北路及及河南路路桥的拓宽，将会在在很大程程度上疏疏导商

11、圈圈内的人人流，加加强七浦路商商圈各专专业市场场之间客客源的流流通互动。同时，随着轨轨道交通通10号号线天潼潼路站的的开通，将会从从七浦路商商圈的南南部直接接导入新新的消费费人群，对本项项目的发发展将起到进进一步的的推动作作用。2、项目目竞争格格局分析析七浦路市市场是在在整合了了服装批批发这一一主要行行业，经经过若干干年发展展后形成成的以鞋鞋帽、箱箱包和装装饰品为为辅的大大型专业业市场集集中地。整个七七浦路市市场已经经上市经经营的有有新七浦浦服饰商商场、兴兴旺服饰饰商场、凯旋城城服装市市场、七七浦3669（七七浦路服装批批发市场场）、超超飞捷服服装批发发市场、新金浦浦服装批批发市场场、联富富女

12、装精精品市场场等共计计十一个个专业市市场，规规划和建建设中的的专业市市场四个个（包含含本案），预计计在未来来的3年年内上市市，具体体分布如如下图：注：图中中蓝色为为部分为为正在建建设或规规划中的的专业市市场襄阳路服服饰市场场撤消后后，七浦浦服饰市市场成为为上海最最大的服服饰批发发市场。也正是由由于七浦浦商圈的的不断改改造与商商铺投资资的高回报报率和高高升值潜潜力，吸吸引了许许多专业业发展商商前来投投资建设设综合性性商场，目前七七浦商圈圈已经上上市的专专业市场场共有111个，总计营营业面积积（建筑筑面积扣扣除车库库等相关关配套设设施面积积）约333万平平方米，同时预预计未来来3年内内除本案案外还

13、将将有3个个项目上上市，总总计营业业面积约约4.44万平方方米，见见下表：名 称目前情况况经 营 内 容营业面积积入住率圣和圣已上市综合市场场1.5万万40超飞捷（含天阜阜童装城城）已上市综合市场场2.1万万98白马大厦厦商业已上市综合市场场2.2万万75凯旋城已上市综合市场场2万97地下商场场已上市综合市场场0.3万万98七浦3669已上市综合市场场4万70新金浦已上市综合市场场2万85豪浦大厦厦已上市综合市场场3.3万万85新七浦已上市综合市场场3万99联富商厦厦已上市综合市场场5万80兴旺已上市综合市场场7.6万万100圣和圣二二期裙房房预计20008年年上市未定0.5万万/七浦兰城城预

14、计20008年年上市未定0.9万万/七浦路服服装市场场2期动拆迁中中未定预计约33万/合计14个项项目/37.44万84%分析：从目前可可准确掌掌握的区区域内商商铺供应应量的数数据来看看（营业业面积），未来来3年内内除本案案外商铺铺供应量量已经接接近388万平方方米，未未来集中中商业将将会面临临激烈竞竞争。同同时，本本项目并不不处于七七浦商圈圈的核心心区域，人流支支持处于于劣势。因此，本项目目上市后后面临着较大的竞争压压力。3、项目目SWOOT分析析通过对项项目所在在区域的的解读，同时结合合本案自自身的特特点，我我们从优优势、劣劣势、机机会以及及威胁四四方面出出发对本本案进行行分析：Stree

15、ngtth（优优势） 项目目所在的的七浦商商圈地处处闸北、虹口、黄浦三三区交界界，南隔隔苏州河河；被南京京路商圈圈、四川川北路商商圈、不不夜城商商圈所环环抱，属属上海少少有的黄黄金地段段之一。 区域域临近轨轨道交通通2、3、4号线线，正在在建设的的轨道交交通100号线天天潼站近近在咫尺尺，轨道道交通112号线线也在规规划中，河南北北路、河河南路桥桥拓宽工工程也在在进行中中，为七七浦商圈圈的地面面交通打打了良好好的基础础。此外外与上海海火车新新客站、北区汽汽车站紧紧密链接接，辖区区内有西西藏北路路、河南南北路、海宁路路、共和和新路等等主干道道，交通通便捷，轨道、公公共交通通四通八八达。 七浦浦商

16、圈沿途途已经分分布了十十几个大大型专业业服装批批发商场场，在经经历了近近28个年头头的发展展后，已已经发展成成一个极极具影响响力的大大型商场场化的服服饰专业业批发市市场。Weakknesss（劣劣势） 七浦浦商圈在一一平方公公里的范范围内，拥挤着着十余个规模模不等的的市场，密度之之高，他他处少见见。且所所售货品品大致相相似，各各市场之之间无明明显区别别，这势势必会阻碍市市场的发发展 HYPERLINK / 。 商圈圈整体购购物环境境较差，各种相相关配套套不完善善。Oppoortuunitty（机机会） 随着着七浦商商圈各方方面的不不断完善善，外加加与其它它（南京路路商圈、四川北北路商圈圈、不夜

17、夜城商圈圈、天目路路商业街街）的有有力结合合，形成成互补形形态，其其发展态态势不可可估量。 区域域的土地地资源已已相当稀稀缺，项项目的潜潜在发展展价值将将得到体体现。 Threeat（威胁） 目前前七浦商商圈有十十余个专专业批发发商场已已营业，总计建建筑面积积约500万平方方米，营营业面积积约333万平方方米（220100年约达达到388万平方方米），对本项目目而言，未来在招招商以及及经营方方面将面面临较大大的市场场竞争。 目前前七浦路路进货的批批发商，多来自自上海周周边城市市，但随随着各地地批发市市场的兴兴建，来来此的客客流已呈呈逐步减减少之势势。如山东、安徽、江苏三三省，先先后新建建了泺口

18、口、中绿、白马、光大、上海七七浦服装装城等五五大市场场，截流流了七浦浦商圈的的大量客客户。4、项目目分析结论论与对策策、结论论综上所述述，本项项目的商商业环境境已相当当成熟，被南京京东路商商圈、四四川北路路商圈及及火车站站商圈所所环抱，但区域域感觉较较杂乱。目前路路面拓宽宽及地铁铁规划工工程正紧紧锣密鼓鼓的实施施，商圈圈内的新新老商场场均在提提升品牌牌形象及及商品质质量。随着政府府在硬件件配套上上的完善善及商圈圈本身的的发展潜潜力，预预计在今今后的几几年，七七浦商圈圈将会有有一个新新的发展展，但存存在的不不足和威威胁也显显而易见见，因此此就本项项目而言言是一个个机会与与风险同同时并存存的态势势

19、。、对策策经过对项项目的SSWOTT分析，针对存存在的优优势、劣劣势、机机会和威威胁，可可以采取取四种不不同的策策略匹配配和选择择： SOO战略，即S优势 O机会会战略：是一种种发挥优优势利用用机会的的战略。条件是是环境中中出现了了机会，而项目目本身恰恰好有这这样的优优势。这这种情况况是最理理想的，项目可以以采取充充分利用用环境机机会和内内部优势势的大胆胆发展战战略：抓住机会，利用七浦商圈在上海特有的影响力，引入先进理念，打造极具升值潜力的产品；利用地铁出入口的优势，打造便捷的购物环境，同时配合本项目在七浦商圈特有的大面积绿化，营造相对于七浦其它专业市场更为优美的购物环境；掌握开发节奏，配合周

20、边规划基本成形后逐步推出产品，以提高产品价格； WOO战略，即W劣势势 O机会会战略：是通过利利用外部部机会来来弥补内内部劣势势标的战战略。条条件是环环境中存存在机会会，但是是项目在这这方面是是劣势，力量不不够。这这就要求求企业致致力于改改变内部部劣势，有效地地利用市市场机会会：在区域内商业地产开发过速膨胀的情况下，产品定位要有的放矢，紧紧抓住客户群体的需求，以降低市场风险；大力宣传区域内土地资源的稀缺性，以降低区域内商业地产开发过速膨胀造成的价值局限，以提升产品价值；做足产品的附加价值，提高产品档次； STT战略，即S优势 T威胁战战略：是利用用本项目目的优势势回避或或减轻外外部威胁胁的影响

21、响。环境境中存在在一些威威胁，针针对这种种情况，项目可以以采取两两种态度度：一种种是利用用现有优优势在其其他市场场上建立立新的机会会，实行行分散化化或多样样化战略略。另一种种就是采采取与环环境威胁胁直接正正面斗争争的态度度，这种种做法通通常只有有在项目目优势足足以战胜胜环境威威胁时才才会采用用，结合合本案的的实际情情况，前前一种更更适合本本案：利用七浦市场在长三角各主要服饰批发市场的知名度，跳出上海，寻找在这些地区的潜在客源，以弥补和减轻区域内商业地产开发过量造成的威胁；基于商业地产经营性和投资性的特点，突出强势营销推广策略，为项目量身打造新颖的招商或销售模式，创造机会； WTT战略，即W劣势

22、势 T威胁战战略：是一种种旨在减减少内部部弱点同同时回避避外部环环境威胁胁的防御御性战略略。条件件是环境境中存在在一些威威胁，而而项目在这这方面也也处于劣劣势，这这是最不不理想的的情况。在这种种情况下下，项目目最好采采取减少少或改变变产品市市场的退退出性战战略：强调错位经营，规避区域内商业地产开发过量带来的同质竞争加剧，减少客源流失；不论招商或销售，都给以经营者或投资者市场内部日后管理严谨的姿态，避免出现七浦其它专业市场中出现的标识不明、管理混乱、招商无序和货品过分同质的局面；强调轨道交通出入口、道路拓宽等规划带来的新资源优势，以提升区域价值；三、项目目定位作为一个个专业市市场，其其基本功功能

23、无疑疑是提供供商品的的批发和和零售服服务，但但随着人人们消费费水平的的提高，单纯的的购物服服务已难难以满足足顾客的的需要，特别是是在目前前七浦商商圈人流流密集，而相应应餐饮配配套设施施十分匮匮乏的情情况下，有必要要引入餐餐饮、休休闲及其其他辅助助性服务务行业以以方便顾顾客，带带旺商场场。1、功能能定位从服务对对象来分分，专业业市场可可以分为为批发和和零售两两种人群群。而从从投资者者建设专专业市场场目的来来看，一一是通过过招商，获得物物业的长长期收益益，二是是销售，最快速速度的赚赚取投资资利润，回笼资资金。因此，本本项目功功能定位位从投资资建设者者和项目目未来的的服务对对象两个个方面切切入：以普

24、通大众为对象在功能设定上则结合七浦商圈以服装、鞋帽、箱包和小饰品批发、零售的商业特征而设定商铺面积在10 15平米之间分为男装、女装、鞋帽和箱包四大类，辅以餐饮和休闲配套设施，给前来的消费者提供便利专业市场供服双方的诉求批发和零售服务对象功能上综合考虑周边商业态势及未来发展规划商铺店面以1015平米的小大面积为主，有利于招商或销售配合招商或销售，辅以餐饮和休闲配套设施，以增加卖点招商或销售投资建设方根据本案案的地理理位置、商业体体量、并并结合项项目周边边的商业业态势以以及未来来的规划划，本案的的功能定定位：具具备餐饮饮和休闲闲配套设施施的专业业服饰批批发市场场。2、业态态规划定位位在项目的的业

25、态定定位上，以所在在七浦商商圈各专专业市场场的商业业动向为为主轴，因此项项目的基基本业态态是以服服装批发发为主要要经营项项目，同同时整合合餐饮、休闲设设施为一体的的批发市市场，业业态的规规划侧重重价格发发现功能能和便于于识别性性。、周边边市场经经营业态态分析根据对目目前七铺铺商圈各各专业市市场的调调查，女女装是商商圈内的的主力经经营品种种，其次次是成人人男装，与去年年相比箱箱包的扩扩充经营营加速较较快，目目前的比比例已有有5%，详见下下图：分析：从七浦路路整体经经营的业业种来看看，女装装的主导导地位较较为牢固固，这主主要是因因为女装装消费量量大，加加之毛利利率高，消费周周期短。此外箱箱包经营营

26、比例的的扩大显显示了七七铺商圈圈的经营营品种多多样化发发展走向向。、业态态定位本案的业业态定位位因充分分考虑到到周边市市场经营营业态的的分布情情况，“发展”和“融和” 现有业业态作为为业态定定位的其准方向向，同时时依据以以下三点点作为本本案业态态定位的的基本原原则： 弥补补市场空空白业态定位位应尽量量填补区区域市场场商业业业态的空白点，抢先先占领先先机。 满足足整体定定位要求求业态定位位必须与与本项目目总体定定位相匹匹配，满满足整体体业态定定位要求求，最好好能形成成二者相相辅相成成的双赢赢格局。 业态态错位分分布原则则业态定位位应考虑虑错位分分布原则则，本项项目业态态应与区区域内的的其它市市场

27、形成成补充，从而产产生聚集集效应。鉴于此，我司对于于本案的的业态定定位，建建议如下下：楼 层层业态定位位定位理由由B1F鞋类、箱箱包、饰饰品等周边各市市场地下下一楼普普遍采用用此类业业态，消消费者也也已经普普遍形成成了此类类产品位位于地下下的认知知性。1F精品女装装区女装市场场占有量量最大， 而一一楼的价价值力也也最高。2F休闲男装装区餐饮、休休闲区男装市场场占有率率仅次于于女装，价值力力居次的的二楼成成为最佳佳选择。二、三楼楼属于楼楼层的中中间区域域，餐饮饮、休闲闲区规划划于此，主要是是考虑即即不失去去发现功功能，也也不至于于为使用用带来不不便。3F休闲女装装区餐饮、休休闲区与一楼的的精品女

28、女装区区区分，形形成互补补4F品牌男、女装区区侧重品牌牌价值，寻求相相对自我我的展示示空间5F小户型办办公兼仓仓储区域内纯纯粹的办办公产品品缺乏市市场需求求，将价值力力最弱的的五楼定定位为小小户型办办公，一一则可以以满足少少量的办办公需求求，二则则可以作作为仓库库用途进进行租赁赁或销售售（产权权性质不不变）、规划划布局建建议a、周边边市场铺铺位经营营面积分析析内铺的面面积分割割主要考考虑到两两方面，一是以以招商为为目的，二是以以销售为为目的，但是无论从哪哪方面考考虑，都都应符合合市场需需求，以以下是七七浦商圈圈各专业业市场的的主力经经营面积积，从中中可以看看到当前前七浦商商圈对于于内铺面面积的

29、需需求倾向向，见下下图：分析：从上图可可以看到到，七浦浦商圈专专业市场场铺位的的主力经经营面积积以100-155平方米米居多，说明这这一面积积段的商商铺比较较符合目目前经营营者的需需求。 b、对铺铺位布局局规划的的认识 进深深与门面面的黄金金分割点点商铺进深深与门面面比例适适当不仅仅有利于于投资经经营，同同样也有有利于管管理。大大通根据据长期代代理经验验，并通通过对数数百个专专业市场场及商业业中心的的案例调调查与深深入研究究得出，商铺的的进深与与门面的的最佳比比例为33：2，高于于3：11以后，商铺价价值将随随之降低低。 突现现商铺价价值空间间商铺是专专业市场场内部的的核心，如何使使商铺在在紧

30、凑的的空间中中突现，是商铺铺布局设设计的重重点。大大通建议议可采用用“穿透式式”设计，商铺通通过透明明的玻璃璃墙体间间隔，以以此来达达到商铺铺的可视视性和通通透性，以突现现商铺价价值空间间。 注重重人流消消费习惯惯就专业市市场或商商业中心心而言，楼层越越高其价价值力就就越弱，这是主主要是由由人群的的消费习习惯引起起的，为为了最大大限度的的提升各各楼层的的价值空空间，大大通建议议在楼层层之间的的纵向规规划采用用蜗牛式式步步引引导的原原则，即即采用楼下下为楼上上的商品品做广告告的方法法，以此此来推销销上面的的产品。c、铺位位布局规规划建议议根据我司司对于以以上本案案业态的的定位以以及市场场需求的的

31、特性，其具体体的铺位位布局规规划如下下： 地下下一层地下一层层为鞋类类、箱包包、饰品品等，商铺主力力单套面面积约99-122平米（店铺面面宽34米，进深深在3米左右，适适合鞋类类及饰品品类），其它商铺铺单套的的面积约约15-20平平米左右右（面宽宽34米，进深深约5米，适合合箱包类类）。以以上的商商铺按客客户的实实际需求求可以进进行面积积的自由由组合，满足不不同客户户对于不不同面积积段的需需求。商铺类型型鞋类及饰饰品类箱包类面积分割割主力单套套面积99-122其它单套套面积115-220开间34米米之间34米米之间进深3米左右右5米左右右分割方式式自由组合合，根据据使用需需要，可可前后、左右相

32、相连接层数地下1层层层高吊顶前层层高5.2米技术要求求电力、新新风、广广告位 地上上一层地上一层层为精品品女装区区，商铺铺主力单套套面积约约12-116平米米（店铺铺面宽334米，进深深在4米左右），以上的的商铺按按客户的的实际需需求可以以进行面面积的自自由组合合，满足足不同客客户对于于不同面面积段的的需求。商铺类型型精品女装装面积分割割主力单套套面积112-116开间3-4米米之间进深4米左右右分割方式式自由组合合，根据据使用需需要，可可前后、左右相相连接层数地上1层层层高吊顶前层层高5.2米技术要求求电力、广广告位 地上上二至三三层地上二至至三层为休闲男男、女装装区和餐餐饮、休休闲区，服装

33、区区商铺主力力单套面面积约112平米米（店铺铺面宽33米，进深深在4米左右）。餐饮饮、休闲闲区商铺铺面积2250平平米左右右（设置置在楼层层的西南南角出入入口处，二至三三楼连通通，可选选择入驻驻麦当劳劳或避风塘塘等企业业）。商铺类型型休闲男、女装区区餐饮、休休闲区（2-33楼连通通）面积分割割主力单套套面积112不分割开间3米左右右8-9米米进深4米左右右16-117米左右分割方式式自由组合合，根据据使用需需要，可可前后、左右相相连接2-3楼楼约2550平米米整体入入驻层数地上2-3层层高吊顶前层层高4.2米技术要求求电力、广广告位上下水、电力、天然气气、排烟烟排风、隔油池池、广告告位 地上上

34、四层地上四层层为品牌牌男、女女装区。随着楼楼层的提提高,商商铺的价价值力已已经降低低,因此此以经营营品牌服服饰为主主, 与与一至三三楼形差差异性的的吸纳点点,建议议单套主主力面积积服装区区商铺主力力单套面面积为220-225平米米。商铺类型型品牌男、女装面积分割割主力单套套面积225-330开间4-5米米之间进深6米左右右分割方式式自由组合合，根据据使用需需要，可可前后、左右相相连接层数地上4层层层高吊顶前层层高4.2米技术要求求电力、广广告位 地上上五层地上五层层为办公公区。由于于用地性性质的关关系，本本案必须须要有一一部分具具备办公公用途，价值力力最弱的的第五层层是唯一一的选项项，但七七浦

35、路商商圈是专专业性很很强的服服饰批发发市场，纯粹的的办公产产品缺乏乏市场支支持，需需求也十十分有限限，因此此我司建建议，将将该楼层层规划定定位为小小户型办办公，一一则可以以满足少少量的办办公需求求，二则则可以作作为仓库库用途进进行租赁赁或销售售（产权权性质不不变）。主力单单套面积积为122平米，按客户户的实际际需求可可以进行行面积的的自由组组合，满满足不同同客户对对于不同同面积段段的需求求。类型办公、仓仓储区面积分割割主力单套套面积112开间3米左右右进深4米左右右分割方式式自由组合合，根据据使用需需要，可可前后、左右相相连接层数地上5层层层高吊顶前层层高4.5米技术要求求电力3、形象象定位、

36、形象象定位原原则一个能为为普通大大众人士士带来轻轻松购物物的场所所；一个改善善七浦商商圈购物物环境的的符号；一个专业业市场，但并不不缺少辅辅助性配配套设施施的场所所；、形象象价值的的营造关键词：轻松购物场所当前，七浦商圈的一些专业市场面临的最大问题就是由于标识不明和管理混乱给消者费带来的不便和困难，在此本案因汲取教训，在项目招商或销售过程中强调管理，示以轻松便捷的购物场所的形象；关键词：环境七浦商圈面临的另一大问题就是由于人流疏导不畅、道路狭窄拥挤带来的购物环境差的问题，在河南路拓宽和天潼路地铁站开通后，这种情况会得到一 定的改善，在此本案应结合自身在七浦各专业市场中特有的 大面积绿化，营造一

37、个改善七浦购物环 境的符号形象价值营造 关键词：辅助设施 七浦商圈各主要市场中辅助性的配套设施十分匮乏，如餐饮、休闲设施等，本案应抓住机遇在项目在大胆的加入一些餐饮、休闲设施，既能提高项目的卖点，也能对周边市场中的购物消费者起到潜在的拉拢作用；、形象象的延展展及运用用 建筑筑物主体体开工建设设后，在在建筑物物主体框框架或建建筑脚架架上悬挂挂醒目的的项目喷喷绘巨幅幅广告，突出项项目整体体形象，吸引到到现场参参观人群群的注意意力。 工地地围墙在工地围围墙上设置项项目喷绘绘广告，宣传项项目公司司情况、项目卖卖点、项项目整体体形象、渲染现现场气氛氛。 主路路网及参参观路线线在通向项项目工地地的主要要交

38、通路路线设置置宣传项项目的路路标或广广告牌，在项目目入口设设置醒目目广告牌牌，在路路两侧灯灯杆上悬悬挂宣传传项目的的彩喷吊吊旗。、项目目命名建建议天潼商厦厦4、产品品优化建建议、纳入入并考虑虑入住商商户对物物业及设设施的的的要求 展示示七浦商圈圈的多数数经营户户主要以以商品批发发为主，店铺对他们们来说是是一个展展示自已已商品的的地方，因此为为了便于于达到他他们的这这种诉求求，商铺铺因尽量量做到通通透性和和可视性性，即玻玻璃化程程度要高高，从而而最大限限度的展展示自己己的商品品和便于于消费者者看到。 仓储储在以批发发为主的的背景下下，对于于商户来来说还需需要一个个存储商商品货物的的仓库，一般经经

39、营服饰饰及其它它鞋帽类类的商户户对于仓仓库的面面积需求求在100-155平米之之间。 打包包托运服服务为了吸引引商家入入驻，同同时也是是为了提提高商品品出入的的快捷，本案可可以通过过在商场场中设立立打包托托运站来来方便商商家。、人流流规划建议议考虑到商商场的铺铺位经营营业种多多样，因因此，我我司建议议在一楼楼的主广广场、电电梯的上上下口和和一些主主通道的的转口处处设置一一些明显显的导向向牌和品品牌指示示，以便便于顾客客选择所所要购买买的商品品和找准准位置。同时在在楼层之之间的纵纵向规划划采用蜗蜗牛式步步步引导导的原则则，即采采用楼下下为楼上上的商品品做广告告的方法法，以此此来推销销上面的的产品

40、。、内铺铺隔墙建议议为增加商商铺经营营面积，建议采采用厚度度小的材材料做隔隔墙。可可通透的的墙面采采用玻璃璃，增加加商业吸吸引力。、通道道设置建建议合理的通通道宽度度不仅使使商场整整体看上上去布局局合理而而且能使使消费者者在购物物的同时时既不感感到拥挤挤也不会会觉得商商场里没没有人流流。因此此，应将将主过道道的宽度度设计在在2.223米，而而次过道道的宽度度应在11.8米米。、项目目外立面面建议本项目的的外立面面设计，因结合合七浦商商圈整体体的建筑筑风格，充分体体现建筑筑的特色色和商业业价值，以及建建筑外立立面商业业价值利利用的最最大化，包括在在外立面面预留悬悬挂巨幅幅广告的的位置。同时外外立

41、面的的设计要要简洁、厚重，具有鲜鲜明的主主题性。参考外外立面，见见下图：四、招商商与销售售方案1、招商商与销售售方案比比较目前，七七浦商圈圈的发展展已经相相当成熟熟，根据我我司的分分析和预预测，随随着近年年来和未未来几年年的总体体开发量量的持续续增加，到20010年年七浦商商圈商业业地产的的需求量量将趋于于饱和，本项目目的招商商或销售售都将面面临较大大的压力力，届时时本项目目在市场场的介入入方法（招商还还是销售售）以及及营销手手段拿捏捏的准确确度，都都将是本本案能否否成功的的关键。市场介入入模式特点优势劣势招商回报期漫漫长，是是对开发发商智慧慧和资金金耐力的的考验；长期持持有物业业，达到到保值

42、、增值目目的；为开发发商从事事其它投投资时，提供稳稳定的现现金流；物业管管里难度度大，存存在由于于管理缺缺失造成成物业价价值下降降的可能能；投资回回收周期期漫长；区域商商业地产产的开发发量趋于于饱和，长期持持有将引引发资金金分流风风险，即出现现招商不不畅，价价格走低低的情况况；销售最大限度度的回笼笼资金，赚取利利润；快速回回笼资金金，减轻轻财务压压力，有有利于资资金的快快速运作作；避免长长期持有有带来的的成本、管理包包袱；同样作作为一种种经济行行为，销销售与长长期持有有相比，其发生生周期较较短，可可以最大大限度的的规避市市场风险险；产权的的分割销销售会为为以后商商场的统统一经营营管理带带来一定

43、定的难度度；2、招商商与销售售的价格格定位策策略 本项目目预计220099年6-7月上上市，考考虑还有有近两年年的时间间，我司司建议在在项目筹筹备上市市期间，通过对届届时市场场租赁和和销售价价格的调调研，采采取以下下几种方方法对项项目的招招商和销销售价格格进行定定位：、静态态价格制制定法静态价格格制定方方法的选选择综合比较较市场比较较法成本法收益法适用范围围适用于不不动产交交易发达达，有较较多的交交易实例例的情况况适用于既既无收益益又不交交易的不不动产有收益或或潜在收收益的不不动产问题周边同类类型项目目较多，招商的的参照实实例较为为丰富。本项目受受地铁站站建设的的影响，从拿地地到竣工工，时间间

44、周期较较长，考考虑到资资金的时时间成本本和变动动成本，以及土土地的升升值力，该方法法并不适适用本项项目。与市场比比较法相相结合，即便在在缺少销售售参考案案例的情情况下，也可以以通过租租金收益益来还原原销售价价格，符符合本项项目情况况。是否采用用建议采用用不建议采采用建议采用用、动态态价格制制定法用市场比较法确定租金及收益率用收益还原法计算静态价格估计溢价空间动态价格3、招商商方案3.2、招商团团队组建建、招商商人员配配备组成一支支强有力力，专业业的招商商、租户物物业管理理、企划队队伍，具具体如下下：招商经理理（1人人）；招商主管管（1人人），招招商专员员（3人人）；入租设备备工程安安装管理理，

45、电气气管理（2人）；企划主管管（1人人）筹备期商商品部人人员总编编制8人人、招商商人员岗岗位职责责 招商商部经理理 主要要职责： 根据据商场经经营方针针与要求求，制定定招商部部计划，并组织织实施。 负责责购物中中心整体体商场策策划、布局、商品组组合及与与厂商协协调，公公司整体体企划、促销等等，确保保商场经经营指标标达成。 组织织、管理招招商和企划团团队，培培训及辅辅导招商商人员。 对招招商部门门厂商引引进，人人员招聘聘，促销销方案及及相关合合同及发发生交际际费用审审核等负负责。 招商商主管及及招商专专员（44人） 主要要职责： 负责责各个楼层层的招商、布局，商品组组合及与与厂商协协调，确确保招

46、商商1000达成成。 配合合公司整整体布局局，完成成公司下下达指标标。 入租租设备工工程安装装管理，电气管管理（22人） 主要要职责： 入租租设备工工程安装装管理，电气管管理，维维护管理理商场的的整体工工程运行行，同时时满足正正常开业业。 协助助经理开开展工作作。严格格审查招招商户经经营资格格及入住住手续。 负责责租户单单位日常常管理工工作，督督促租户户单位认认真履行行招商合合同。 企划划主管（1人） 主要要职责： 贯彻彻执行本本企业经经营发展展战略方方针，配配合招商商，经营营需求，结合实实际制定定本公司司广告策策划并组组织实施施。 负责责对商场场宣传布布署总体体规划工工作，作作出建设设性的意

47、意见，统统筹安排排促销，成列，美工工工作。、到岗岗时间项目预计计在20009年年6-77月开始始销售或或招商，因此相相关工作作20009年4月到岗进进行前期期准备工工作（具具体时间间视工程程进度而而定）。3.3、招商策略略、总体体策略 先本本地、后后外围经过我司司对市场场调研后后了解到到，在七七铺商圈圈内的商商家对能能给他们们提供一一个硬件件设施齐齐全的、商业管管理完善善的经营营场所有有非常强强烈的需求（以以扩大经经营为目目的），而本项项目的定定位正符符合他们们的想法法，所以以在正式式招商开开展后，本地商商户将成成为主力力，也是是招商主主攻的目目标。同同时为了了将本项项目定位位发挥得得淋漓尽尽

48、致，可可以利用用七浦商商圈的价价值影响响力，将将招商的的触角延延伸到周周边城市市中具有有影响力力的服饰饰批发市市场。 完善善的商业业管理分散产权权的商业业项目在在管理上上存在一一定难度度，主要要原因是是经营者者品位不不同，观观念不同同，思想想难以统统一，较较难做到到经营格格局统一一化，经经营思想想统一化化，整体体经营形形象难以以树立。为了减减轻此类类影响，我司建建议将在在开业前前期对商商场进行行强化管管理，制制定合理理可行的的管理制制度，打打好本项项目商业业管理的的基础，中心思思想是“统一”，统一一形象、统一宣宣传、统统一管理理、统一一经营。 工作作重点： 管理理公司确确定 招商商方式确确定

49、推广广策略确确定、招商商推广策略略以区域价价值树立立项目的的价值基础础，以形象象价值（见形象象定位）树立项项目价值值标杆，通过对对项目价价值的营营造来提提升项目目整体租租赁价格格。 招商商推广策策略之一一以片区区价值带带动项目目经营价价值由于该项项目的价价值，主主要依托托了七浦浦商圈的的价值。因此在在市场推推广中，应充分分整合地地块价值值，从而而顺理成成章地带带出的独独特投资资经营价值值。本项项目所依依托的地地段价值值, 从从下面两两个层次次进行挖挖掘。整合七浦浦商圈庞庞大的人人流量带带来的目目标消费费群资源源；整合黄浦浦、虹口口、闸北北三区交交界处的的优良地地理位置置，以及及稀缺的的土地资资

50、源优势势；整合项目目天潼路路地铁站站所带来来的交通通优势； 推广广策略之之二以项目目自身的的辅助性性配套设设施提升项目目经营价价值整合餐饮饮、休闲闲设施可可能带来来的潜在在客流；整合配套套仓储设设施、打打包托运运服务可可为商户户带来便便捷性优优势；、招商商实施阶段段本项目预预计招商商期为77个月（包括33个月的的准备期期），初初步预计计于20110年6月正式式开业，招商实实施主要要分为三三个阶段段： 第一阶段段招招商实施施准备期期 2009年3月5月 目标标1、完成成项目市市场调查查工作，根据市市调完成成和完善善项目定定位、项项目运作作思路以以及所欠欠缺的项项目不利利因素等等。2、调整整业态规

51、规划，根根据甲方方要求相相应调整整售价及及租金方方案； 3、完完成对招招商人员员招聘和和招商技技巧、统统一说辞辞、礼仪仪、管理理制度、商业地地产专业业知识的的培训； 重点点工作1、完成成招商的的基础性性工作；2、完成成现场招招商处包包装；3、塑造造项目形形象；4、确定定目标商商家资源源，收集集商家信信息；5、筛选选重点主主题主力力商家, 开展展对重点点商家的的接触；6、设计计完成招招商资料料；7、完成成布置招招商现场场用图表表；8、储备备大量的的目标商商家资源源，为后后期强势势推广做做好铺垫垫工作；9、完成成租赁合合同的评评审和定定稿；10、确确定招商商广告宣宣传方案案；11、完完成项目目现场

52、广广告位及及导识系系统规划划方案；12、协协助甲方方与业主主签定委委托经营营协议；13、完完善项目目租金价价格体系系。第二阶段段强强势招商商阶段 22009年6月9月 目标标 1、全力力启动招招商任务务，商铺铺招商率率达500%-80%。2、商家家资源储储备率达达到900%。 重点点工作1、完成成招商任任务分解解和落实实；2、继续续收集商商家资源源，筛选商商家资源源；3、与相相关行业业协会就就本项目目建立合合作关系系；4、全面面展开与与意向商商家的洽洽谈、签签约工作作，形成带带动和引引导作用用； 5、形成成对重点点商家资资源集中中区的针针对性招招商；6、完成成辅助招招商工作作的现场场氛围烘烘托

53、；7、完成成招商推广广阶段性性计划；9、实施施项目导导识系统统及广告告位的制制作；第三阶段段招招商攻坚坚阶段 2009年10月开业业 目标标招商率力力争达880%以以上。 重点点工作1、继续续加强商商家资源源储备，对剩余余商铺进进行定向向招商，提高招招商成功功率；2、对现现有商家家资源进进行优化化组合；3、督促促商家进进场装修修并与之之配合；4、完成成开业策策划方案案，组织织进行开开业相关关活动准准备；5、开业业环境布布置；6、开业业广告宣宣传；7、完成成开业庆庆典准备备工作及及开业庆庆典活动动；8、完成成对媒体体炒作的的组织和和实施；9、设计计对消费费者有吸吸引力的的活动素素材,组组织相关关

54、媒体宣宣传；10、利利用开业业前的宣宣传和造造势,促促进招商商率的进进一步提提高；11、完完成开业业后的系系列促销销活动实实施方案案。4、销售售方案4.1、销售前前期准备备、销售售团队组组建销售经理理1名名（待定定）财务人员员1名名（待定定）置业顾问问4名（待待定）合同按揭揭1名名清洁工1名名保安4名服务员2名名、售楼楼处人员员岗位职职责岗位名称称人 数数主要工作作备 注注销售经理理1制定销售售计划并并监督执执行考核核，协调调销售业业务进程程置业顾问问4销售接待待、合同同签订、余款催催收及其其他客户户服务工工作财务人员员1负责售楼楼款的回回收，以以及项目目部的其其他财务务工作合同按揭揭1负责合

55、同同登记、按揭办办理，并并建立客客户档案案、售楼楼处人员员到岗时时间项目预计计在20009年年6-77月开始始销售，因此售售楼处相相关工作作人员220099年1月到岗进进行前期期准备工工作（具具体时间间视工程程进度而而定）。、销售售组织管管理销售组织织管理体体制是对对销售人人员和销销售环节节的管理理和监控控，通过过管理制制度来要要求销售售人员的的工作内内容，提提高销售售环节的的工作效效率。 销售售工作职职责a、市场场调查：目标市市场、价价格依据据b、批件件审办：面积计计算、预预售许可可c、资料料制作：商铺价价格、合合约文件件d、销售售操作：签约履履行、楼楼款回收收e、成交交汇总：汇款复复审、纠

56、纠纷处理理f、客户户入住：入住通通知、管管理移交交g、产权权转移：分铺汇汇总、转转移完成成h、项目目总结：业务总总结、客客户亲情情i、销售售工作内内容安排排 销售售工作五五项内容容a、制定定并实施施阶段性性销售目目标及资资金回收收目标b、建立立一个鲜鲜明的发发展商形形象c、制定定并实施施合理的的价格政政策d、实施施规范的的销售操操作与管管理e、保证证不动产产权转移移的法律律效力 销售售工作的的三个阶阶段a、预备备阶段b、操作作阶段c、完成成阶段(总结) 销售售工作流流程a、挖掘掘潜在客客户b、置业业顾问多多次接待待c、客户户签订认认购书付付定金d、客户户正式签签约e、客户户付款（一次性性、分期

57、期、按揭揭）f、办理理入住手手续g、资料料汇总并并追踪服服务，以以客户带带客户4.2、销售包包装策略略、现场场包装a、导示示系统（门牌、指示牌牌、路灯灯旗、彩彩旗等）。b、交通通要道处处悬挂条条幅、布布置横幅幅,设巨巨型宣传传板等。d、明亮亮工程项目目四周交交通要道道除设置置灯杆旗旗外，还还要设置置路灯以以渲染气气氛；e、工地地现场与与售楼处处在包装装上有机机的结合合为一体体；、销售售中心的的设计和和布置a、现场场销售中中心包装装一个功能能比较完完善的现现场销售售中心，一般由由几个功功能区组组成，包包括接待待区、洽洽谈区、展示区区、签约约区、休休息区等等。 接待待区：销销售人员员迎接客客户的区

58、区域，应应建立醒醒目、明明显的指指示系统统 展示示区：展展示“样板铺铺”及项目目的整体体规划模模型、平平面图、效果图图等。装装修设计计配合项项目的定定位，体体现一种种时尚的的、潮流流的、先先进的、专业的的经营理理念，有有条件的的情况下下配置大大屏幕电电视及多多媒体展展示系统统，直观观生动地地展示项项目全方方位优势势。 洽谈谈区：供供销售人人员与到到场客户户介绍洽洽谈及交交流的区区域，通通过简约约、整洁洁的装修修设计，营造随随和但不不失庄重重的交谈谈氛围。 签约约区：供供认购人人士签约约或进一一步洽谈谈，营造造一定私私密性的的洽谈空空间，给给在洽谈谈合约的的客户一一种安全全感和冷冷静感。 休息息

59、区：主主要是供供客户休休息、等等待使用用，可以以设置自自助式资资料阅读读区，以以悠闲的的音乐作作为背景景，营造造休闲空空间。休休息区应应配备客客户专用用茶水、茶具。b、开辟辟“第二售售楼部”商用物业业项目作作为投资资性很强强的房地地产产品品，让买买家接触触、了解解到项目目的信息息非常要要。因此此，建议议发展商商在推广广商铺的的时候，根据项项目定位位和特点点，同时时在多个个地方布布置展销销点设立立“第二售售楼部”，以扩扩大潜在在客户的的层面，例如在在酒店、大型商商场等人人流量大大的场所所设立固固定或流流动展销销点等，甚至远远赴异地地进行分分销或开开展巡回回展销活活动。“第二售售楼部”的包装装设计

60、关关键是能能够展现现项目的的特点、优势和和发展商商的实力力，以增增强异地地客户对对项目前前景的信信心。要要做到这这两点，现场的的布置必必须有项项目的微微缩模型型和项目目特点的的具体介介绍，现现场的销销售人员员还必须须具备系系统的专专业知识识，能够够通过有有效的沟沟通技巧巧激发潜潜在买家家的购买买欲望。c、展示示未来经经营空间间在商用物物业市场场竞争趋趋于白热热化的压压力作用用下，“样板铺铺”作为展展示未来来经营空空间的概概念 “应市”而出，通过它它向目标标客户直直观的展展现商铺铺经营环环境、经经营空间间和经营营氛围，可增强强客户的的购买欲欲望。展示未未来经营营空间的的作用 便于于销售人人员进行