上海轻轨松江大学城站项目可行性分析赢利模式报告

1、PAGE PAGE 90上海松江江轻轨大大学城站站商业中中心项目目投资可行行性分析析与盈利利模式设设计报告告香港卓毅毅国际集集团20077年1月月8日目 录摘 要要3一、项目目市场分分析及前前景预测测5二、投资资条件与与项目选选址77三、项目目SWOOT分析析和动态态竞争策策略分析析116四、项目目开发公公司组织织形式及及人力资资源199五、项目目实施进进度安排排220六、ABBC方案案投资分析析及资金金筹措21七、项目目财务分分析及赢赢利能力力预测26八、项目目国民经经济及社社会效益益分析42九、项目目风险分分析与风风险回避避的措施施443十、赢利利模式设设计与政政策建议议44十一、项项目投

2、资资招商455摘 要要松江轨道道交通枢枢纽客运运中心暨暨商业综综合体项项目作为为松江地地区的重重点城市市建设工工程、又又是轨道道交通枢枢纽与商商业地产产链接的的项目，是一项项技术含含量很高高的系统统工程，涉及多要素和复复杂的商商业、地地产、轨轨道交通通多功能能组合，因此项项目定位位和商业业布局的的研究分分析工作作尤为重重要。我司本着着积极认认真的服服务态度度和专业业探索的的精神来来切准市市场脉动动，正确确选择商商业地产产项目的的定位方方向、严谨的的实施前前期的分分析定位位工作流流程，为为产品定定位提供供决策依依据保证证项目开开发的成成功。与城通公公司签订订合同后后,香港卓卓毅国际际集团公公司高

3、度度重视实实施工作作,在调研研分析的的工作过过程中，我们采采用国际际上标准准规范的的麦肯锡锡模型论论证研究究并实际际模拟演演练;在在业态设设计方面面,我们们详细调调研了批批发与零零售市场场,运用用杨宝民民先生独独创的洋洋流商业业布局理理论，拟拟定了不不同的业业态方案案。业态态规划的的目的如如下:为项目提提供合理理的商业业组合方方案，奠奠定繁荣荣持久经经营的基基石。指导招商商工作的的有序进进行，明明确招商商目标和和后期经经营管理理方向。为销售提提供可以以向投资资者解释释描绘的的商业前前景，支支撑销售售工作进进行。4、通过过业态方方案的设设计确定定项目赢赢利模式式和资金金回收的的方式。我们不仅仅调

4、研了了松江区区批发与与零售商商业,而且根根据商业业网点规规划,对松江江商业走走势进行行判断。我们认认为本项项目在松松江新城城乃至松松江周边边都具有有最佳商商业价值值,希望未未来把握握轨道交交通开通通后商机机,通过良良好策划划形成顾顾客消费费目的地地目的地地。根据项目目特点,我们还还组织力力量系统统调研了了上海轨轨道交通通物业典典型项目目,我们对对上海龙龙之梦购购物中心心(轨道交交通物业业)和松江江开元地地中海项项目进行行了专题题分析,形成了了专题考考察报告告。龙之之梦与本本项目原原来的建建筑设计计方案非非常相识识,都是是封闭的的室内空空间。龙龙之梦的的考察表表明轨道道交通只只是商业业物业成成功

5、的必必要条件件不是充充分条件件,从可可持续经经营角度度论证商商业物业业有利于于项目成成功。开开元地中中海项目目表明,成功的的投资策策略是部部分物业业例如住住宅类物物业可以以提前收收回投资资,商业业物业需需要市场场培育期期进行保保留经营营。卓毅公司司提出了了三个业业态方案案主要内容容特点A购物中心心、空中中步行街街、酒店店式公寓寓等组合合面积244万平方方米,此此外建议议做2万万平方米米空中花花园(不不含地下下室和交交通物业业面积)商业以零零售为主主,物业业功能由由零售物物业和公公寓酒店店组合而而成B批发面积积7万平方方米,空空中步行行街3万万平方米米,餐饮1万万平方米米,公寓寓2万平平方米,此

6、外空空中花园园2万平平方米,投资规规模最小小。商业批发发为主,配备酒酒店式公公寓,空空中花园园和餐饮饮,提升升批发市市场档次次C建筑形态态和面积积与A方方案基本本相同,商业经经营以批批发为主主,突出出电子批批发业态态.建筑形态态与A方方案相同同,是第第三代购购物中心心环境的的批发市市场A B C 三三个业态态方案（以及DD原方案案）的各各项经济济指标总建筑面面积（万万平方米米）总投资成成本（亿亿元）可销售面面积（万万平方米米）销售总额额（亿元元）可出租面面积（万万平方米米）出租收入入年（万元）A2610881311.881243200B 请缩减BB方案面面积,住住宅减少少3万平平方米,批发面面

7、积减少少3万平平方米共共减少到到20万万平方米米C 2711441011661347455D原方案案47其中地下下7预计18亿元元。ABC方方案以及及原方案案的比较较分析表表明,第第一 根根据未来来五年松松江经济济发展趋趋势,本本地块商商业价值的的提升是是大家的的共识,因此,本项目目土地必必须整体体变性,成为商商住用地地。第二从投投资回报报角度,在本地地块达到到较高容容积类,建设商商业物业业和酒店店式公寓寓相互结结合,购购物中心心与步行行街结合合的A方方案投资资效益最最大,在在业态发发生变化化情况下下,A和和C方案案业态可可以部分分互换或或根据当当时市场场情况灵灵活调整整。A方案的的投资精精髓

8、特别别强调可可以销售售的物业业例如酒酒店式公公寓和空空中步行行街等,改变了了原来方方案无法法收回投投资的缺缺点。根据我们们实际调调查深圳圳福田交交通枢纽纽中心的的操作模模式,深深圳市财财政全额额拨款77亿元人人民币投投资兴建建,已经经处于封封顶。该该项目缺缺点是没没有充分分挖掘商商业价值值,作为为社会公公益事业业来投资资,政府府委托下下属企业业全额投投资持有有物业。B方案投投资规模模较小,在现有有基础上上,建筑筑面积113万基础础上,总投资资最小可可以达到到XX 亿亿元左右右,与深深圳项目目投资金金额基本本相同。根据A方方案我们们的项目目投资规规模要达达到122亿元,利用可可销售物物业至少少可

9、以回回收8亿亿元以上上投资,同时为为社会增增加了文文化活动动中心、博物馆馆等公益益设施。因此AA方案投投资收益益优于深深圳等地地同类项项目。通过对项项目的系系统分析析，我们们认为本本项目地地理位置置优越，属于一一个开发发前景非非常好的的难得的的交通综综合体项项目，短短期的市市场销售售风险和和中长期期的招商商租赁风风险较小小。结论论1经估估算，项项目A的的静态和和动态经经济效益益指标最最好，能能够挖掘掘最大经经济效益益。结论2 项目经经营的五五年预测测中,首首先经营营批发业业态,待待周边33公里半半径达到到20人人口后,逐步转转型为零零售业态态为主。B方案案是投资资规模最最小的方方案,在在经济收

10、收益方面面挖掘利利润不如如A方案案,但是是具备较较小投资资规模比比较良好好投资前前景。在在没有外外来大型型投资公公司介入入前提下下选择BB方案。 结结论3 土地整整体变性性为商住住用地,此工作作建议轨轨道公司司优先向向政府提提出,土土地变性性后,建建议采取取面向投投资者的的招商活活动。鉴于本项项目的盈盈利前景景,本项项目商业业物业部部分具备备吸引外外来投资资商的前前景,因因此本项项目在赢赢利模式式上远远远超越原原来投资资公司所所做的建建筑方案案和盈利利模式。一、项目目市场分分析与前前景预测测1.松江江住宅市市场分析析与项目目酒店式式公寓定定位在一系列列稳定房房价的宏宏观调控控措施下下，房地地产

11、市场场健康发发展，政政策效应应逐步显显现。220055年全年年实现房房地产业业增加值值25.27亿亿元，比比上年增增长455.8%。完成成商品房房投资1125.35亿亿元，增增长566.9%；商品品房施工工面积111577.577万平方方米，增增长588%，其其中新开开工面积积2500.022万平方方米；竣竣工面积积3000.377万平方方米。房房价基本本维持稳稳定，未未出现明明显波动动，销售售量有所所萎缩。期房销销售面积积2088.599万平方方米，下下降122.8%，销售售额1115.009亿元元，下降降11.8%；现房销销售面积积34.26万万平方米米，增长长92.9%，销售额额11.3

12、3亿亿元，增增长266.9%；年末末商品房房空置面面积233.733万平方方米。存存量房交交易平稳稳，全年年二手房房成交过过户面积积（单向向）1114.66万平方方米，交交易金额额46.6亿元元。2. 松松江酒店店市场前前景及项项目酒店店定位松江是上上海的重重要旅游游目的地地，也是是重要的的商务商商贸区域域，各个个酒店经经营情况况较好。未来五五至十年年。各种种旅游商商务商贸贸客流将将持续增增长。至至20112年将将增至3300万万人次。轻轨通通车后大大量的区区内外客客流急剧剧增加。尤其是是轨道-公交的的换乘枢枢纽周边边。各种种酒店会会应运而而生，我我们认为为轨道-公交周周边的酒酒店市场场需求，

13、主要以以经济型型和商务务型为主主，经过过调研测测算，大大约至少少要增加加0。33-0。6左右右。21、酒店市市场状况况：211、各各酒店的的开房率率：开房率/年价格元/天星级位置开元大酒酒店606885松江区人人民北路路17999号新晖豪生生555984松江新区区文诚路路7655号迪文宾馆馆57130无松江新区区西林北北路17777弄弄8号 松江宾宾馆801902松江区中中山东路路2988号凌江宾馆馆60178准3松江区翔翔峰路红楼宾馆馆514603松江区普普照路11号加加村63218无松江区华华亭老街街店如家快捷捷酒店松松江方舟舟园店72187快捷经济济型松江区荣荣乐中路路12弄弄2822号

14、江诚商务务宾馆553182松江新区区南其昌昌路3000号红与蓝大大酒店502182松江人民民北路2211号号富悦宫商商务酒店店、57258准4松江新区区谷阳北北路商业业广场3371弄弄78号号高唐宾馆馆65100无松江区环环城路22402442号212、酒酒店情况况的特征征分析松江的各各类酒店店大约至至少二十六家家，各星星级不齐齐全。松江江区老成成区里几几乎没有有四星级级以上的的高星级级酒店，松江新新区的各各类酒店店宾馆因因新区客客流少非非商贸旅旅游主要要目的地地，旅客客不足。原来也也是没有有高星级级酒店，自从开开元大酒酒店和新新晖豪生生大酒店店开业以以来，高高端旅客客才不用用去老城城区里。但

15、是从从发展的的形势分分析，松松江四星星级以上上的高星星级酒店店还是不够，尤其是是在本项项目的交交通枢纽纽区域，高星级级酒店和和商务型型酒店是是必备的的，另外外，交通通枢纽位位置的快快捷经济济型酒店店，例如如如家、速8、格林豪豪泰、锦锦江之星星等等，都是比比较适合合的酒店店类型。3.松江江酒店式式公寓及及本项目目市场定定位松江新区区酒店公公寓和公公寓市场场情况调查显示示，松江江的公寓寓物业市市场对比比住宅来来说是比比较受欢欢迎的，已经交交付入住住和正在在销售的的都比较较旺势，因小户户型总价价低又有有厨房卫卫生间甚甚至阳台台的物业业倍受年年轻人和和外来人人口的欢欢迎。市市场显示示几乎是是供不应应求

16、的。上海市市内的大大量的工工薪人员员受购买买力局限限，只好好到郊区区寻找这这种房子子居住，轻轨开开通后，这样的的需求者者会随之之而来，目前松松江市内内的几处处公寓开元元地中海海、松云云水苑、泰晤士士小镇、湖畔天天地等都都是百分分之六十十以上。而开元元地中海海、泰晤晤士小镇镇销售比比较早的的几乎是是百分之之百。名称占地建面位置类型套数面积平米售价元/平米米销售率开元地中中海 6069972800000新松江路路9266号单身公寓寓酒店公寓寓49810428至44572000售完售完松云水苑苑:200000003600000谷阳路文文翔路单身公寓寓106 36-606500060%蓝桥公寓寓文诚路

17、单身公寓寓17435-66568%泰晤士小小镇玉树路商住公寓寓单身公寓寓8812555-88045-77590%丁香花园园三新北路路单身公寓寓40-77055%酒店式公公寓特征征分析 20044 年流流行“小户型型”即酒店店式公寓寓，20005 年小户户型依然然表现强强眼，在在20006 年年酒店式式公寓仍仍然有较较大的市市场空间间。 酒店式式公寓一一般不是是独立开开发，经经常是为为项目产产品的匹匹配。无无论首次次购房自自用的年年轻人，还是投投资型业业主，对对地段优优越、性性价比较较高的小小户型房房屋的投投资信心心会被最最先恢复复，小户户型的热热销会必必然带动动整体项项目的销销售。 随着市市场

18、供应应量增多多，产品品将出现现多样化化，户型型设计将将更合理理、更舒舒适，这这要求项项目外部部空间有有所创新新。 酒店式式公寓比比例也在在增大，出现更更小更精精的趋势势。小户户型设计计上体现现实用性性和实惠惠性，总总房价又又少，对对年轻人人的压力力不大。 酒店式式公寓是是在面积积和价格格方面市市场细分分的结果果，符合合市场需需求的一一种过渡渡消费，这种产产品市场场空间整整体还有有限，但但是地产产商最快快收回投投资的主主力户型型。 现在购购买酒店店式公寓寓的人在在收入增增加或者者家庭结结构发生生变化后后，最终终必然将将房子放放归出租租市场，而租户户层次的的良莠不不齐给小小区今后后的物业业管理带带

19、来难度度。结论：在在此类酒酒店式公公寓不是是很多，市场仅仅有几家家能提供供此类产产品，这这些项目目都取得得了良好好的销售售业绩。酒店式式公寓的的投资性性决定了了在市场场具有特特殊的生生存空间间，总价价不高，降低了了投资的的门槛，会引发发更多的的投资者者的关注注，而在在对于租租赁市场场，酒店店式公寓寓更是表表现出它它的优越越性，每每月较低低总价的的月租，无疑成成为租赁赁市场相相当的竞竞争力，也为投投资者带带来可观观的投资资回报。 4.松江江商业前前景分析析及项目目商业物物业定位位零售步行街：华亭老街街，庙前街，中山中中路开元地中中海，大学城华亭老街街庙前街街是松江江文化旅旅游商业业步行界界，是传

20、统统现代结结合，中中山中路路是商业业中心各各种商业业最集中中最繁华华，开元元地中海海、大学学城是新新区的几几大商业业核心圈圈。华亭亭老街：3万人次次/日庙庙前街： 88.万人次次/日中中山中路路：222万人次次/日松松江商城城：2万万人次/日开元元地中海海：40000人人次/日日百货：上上海第一一百货、惠鑫百百货、松江商商城上海第一一百货松松江分店店、松江商商城都在中山山中路经经营中高高档商品品。惠鑫鑫百货在在人民南南路是中中抵挡百百货。大卖场：易初莲莲花、大大润发、乐购在新区的的易初莲莲花、乐乐购和临临近大润润发。形形成新区区商业中中心，营营造了新新区商业业氛围。批发砖桥综合合批发市市场综合

21、类批批发市场场 包括括农贸市市场上海松江江国际五五金电器器城由上海京京都置业业有限公公司和上上海江松松置业有有限公司司合作开开发的，总投资资达5亿亿元。本本项目占占地3220亩，共计110000多间商商铺，分分二期完完成,一一期二期期项目均均于20005年年年底推推出。上海国际际礼品城城本项目西西侧是佘佘山国家家旅游度度假区，西南侧侧是大学学城和松松江新城城，东南南侧是松松江出口口工业区区，拥有有良好的的投资环环境和人人文环境境。礼品城位位于松江江区洞泾泾镇砖桥桥贸易区区东侧的的“松江551699号”地块，处于上上海通往往南方各各省交通通要塞，距离上上海市区区45分分钟车程程，南靠靠砖莘公公路

22、，北北接沪松松公路，交通便便捷多条条公交线线路途经经。20002年年动工的的轻轨99号线建建成后，松江到到人民广广场只需需30分分钟，轻轻轨泗泾泾站到礼礼品城仅仅3分钟钟。礼品品城将建建成为目目前国内内规模最最大、功功能设施施最齐全全、经营营品位最最高、辐辐射能力力最强，集批发发、零售售、会展展、电子子商务、国际贸贸易于一一体的智智能化礼礼品商贸贸交易中中心，总总占地面面积4666亩，总建筑筑面积550万平平方米，总投资资超100亿元，一期市市场建筑筑面积222万平平方米。项目建建成后，拥有营营业店铺铺30000余个个，写字字楼场所所10000多个个，经营营、服务务人员将将达1万万多人，日交易

23、易额预计计可达330000万元以以上，日日客流量量可达33万人次次。松卫汽车车配件用用品城20066年3月月28日日试营业业项目总建建筑8万万余平方方米，将将形成一一个集“整车展展示、汽汽车用品品、快修修养护、装饰美美容、汽汽车零部部件贸易易、仓储储、办公公电子商商务、休休闲娱乐乐八大功功能”于于一体的的大型综综合后汽汽车专业业市场。功能定定位为以以“汽车车用品批批发为主主，兼有有美容保保养快修修、及汽汽车零部部件批发发零售等等服务”。全力力打造新新型后汽汽车产业业商业旗旗舰。批发市场场分析结结论今后应适适合引进进著名批批发市场场,与苏苏州、无无锡、常常州大学学专业市市场和上上海其它它区市场场

24、形成互互补.（一）大大卖场和和批发市市场的市市场依据据和可行性性分析1市场的的状况分分析目前大的的批发市市场有松松江区洞洞泾镇砖砖桥贸易易区的上上海国际际礼品城城、上海海砖桥贸贸易城综综合批发发市场、海沪松松海鲜批批发市场场这些市场场，总体体量已接接近500万平米米。辐射射全上海海和苏浙浙周边地地区。洞泾镇砖砖桥贸易易区的上上海国际际礼品城城和上海砖砖桥贸易易城综合合批发市市场主要要区位优优势在于于位于沪沪杭高速速、沪青青平高速速、沪宁宁和同山山国道、地铁九九号线都都从这里里进入上上海；然然而礼品品城的市市场是客客流量大大历史悠悠久文化化底蕴深深厚旅游游业发达达的松江和松江新新城、松松江大学学

25、城、松松江国家家级出口口加工区区、松江江高科技技园区等等重点项项目。而而批发市市场针对对松江以及及辐射苏苏浙周边边地区的的优势似似乎还没没有本项项目的优优越。另外，砖砖桥市场场主要经经营低档档的生活活用品，缺少高高档商品品的品类类，客户户主要是是当地居居民和郊郊县的小小批发商商。经销销的货源源渠道主主要来自自义乌等等地的批批发商，资金和和商品品品种有限限。2、松江江的批发发市场问问题的分分析、定位位不明、运营管管理缺乏乏特色松江的批批发市场场普遍存存在定位位不明确确、缺乏乏经营特特色、运运营管理理非系统化化等特点点，贸易环环境杂乱乱、仓储储物流设设施缺乏乏。品牌培培育不足足目前的经经营是市场自

26、自然形成成的，不不是依赖赖于品牌牌，抗风风险性、竞争大大型连锁锁的市场场能力较较弱。发展后后势不足足目前的批批发市场场存在着着规划管管理不到到位、商商品流通通领域狭狭窄的缺缺点。覆覆盖率低低，没有有形成展展示、交交易、加加工、物物流配送送，文化化、配套套产业开开发为经经营特色色。 （二）对对相关步行行街零售售市场现状状认识：1差异化化不足，业业态同质质化业种种交叉2中高端端定位不不够，无无法应对对轨道交交通带来来的大量量目的性性消费需需要项目市场场分析与与前景预预测总结结分析：（一）、项目3公公里半径径人口及及松江新新城人口口数据经过实际际调研统统计测算算，项目目周边半径径3公里里内十九个社区

27、区未来两两年居住住人口最低低是5万人左右右。未来五年，项目周周边半径径3公里里内居住住人口最最低是119万人左左右，包括大大学城、新规划划报建的的社区和和已有居居住区的的增长人人口。按上海人人口普查查办和松松江统计计局测算算，松江江新城现现有人口口37万万人。未未来五年年规划和增增长总人人口将达达到933万人。见附表项目周周边半径径3公里里新社区区未来22年居住住人口调调查.、项目周周边正在在规划建建设的社社区调查查表、上海松松江大学学城未来来4年常住住人口调调查.。松江江新城商商业面积积供应情情况调查查表（二）上上海市规规划依据据：依据上上海商业业分级设设置规范范、上海商商业零售售业态规规范

28、、上海海市零售售商业业业态分类类、关于上上海市零零售商业业服务业业网点布布局的指指导意见见和上海海商业发发展第十十个五年年计划纲纲要相关规定定。关于上上海市零零售商业业服务业业网点布布局的指指导意见见：“（四）社区（居住区区）商业业，列入社社区（居居住区）商业重重点建设设的区域域是：人人口规模模达到55万以上上的居住住区。 社社区（居居住区）商业建建设，。以以新型社社区购物物中心为为主体，建设发发展融合合各种新新型业态态、各种种服务功功能的现现代社区区商业。鼓励设设置：购购物中心心（社区区型）、超市、便利店店、专业业店、菜菜市场、餐饮网网点、生生活服务务网点；适度设设置：大大型综合合超市、文化

29、娱娱乐网点点、专卖卖店；限限制设置置：百货货店、仓仓储商店店、集贸贸市场。”上海商商业发展展第十个个五年计计划纲要要： “。积极稳稳妥地推推进大型型购物中中心和大大型综合合超市（大卖场场）的建建设。，在交通通便捷、人流集集中、辐辐射区域域广阔的的地方，建设33-5座座融购物物、休闲闲、娱乐乐、餐饮饮、文化化功能于于一体的的15万万平方米米以上的的现代化化大型购购物中心心。根据据人口密密度、交交通条件件以及周周边地区区商业环环境，有有控制地地建设发发展1万万平方米米以上的的大卖场场。建设设大卖场场的原则则是：内内环线以以内地区区严格控控制，内内外环线线之间适适度控制制，外环环线以外外可以发发展。

30、按按上海海市零售售商业业业态分类类，每每20万万人口或或以半径径3公里里商圈配配置一个个。十十五期期末，大大卖场的的发展数数量控制制在600家左右右。继续推推进连锁锁超市、便利店店、副食食品零售售网点的的规范化化、规模模化建设设。调整整超市结结构，鼓鼓励发展展食品加加强型超超市。在在缺少商商业网点点的地区区，继续续发展超超市门店店、便利利店和副副食品零零售网点点。按上海市市零售商商业业态态分类，每11万人口口配置一一个超市市，每330000人或3300米米为半径径配置一一个便利利店，十五期末，市内门门店分别别达到113000家和330000家左右右。按每每万人设设置12200平平方米副副食品零

31、零售商场场（含超超市、大大卖场中中的副食食品经营营面积），5000米为为半径的的居住区区域内配配置1个个规范经经营的副副食品商商场的标标准，加加快副食食品零售售网点建建设。 。到220055年，基基本形成成品牌专专卖、系系列专卖卖与特种种商品专专卖的连连锁经营营体系，专卖店店网点数数达到330000家。鼓鼓励企业业细分目目标市场场，大力力发展不不同规模模的专业业和特色色经营，形成1100种种以上的的连锁专专业系列列，专业业店网点点数达到到50000家。基于其中中的：关于上上海市零零售商业业服务业业网点布布局的指指导意见见“（四）社区（居住区区），商商业为人人口规模模达到55万以上上的居住住区。

32、上海商商业发展展第十个个五年计计划纲要要和上海海市零售售商业业业态分类类中所所说的“在交通通便捷、人流集集中、辐辐射区域域广阔的的地方，建设33-5座座融购物物、休闲闲、娱乐乐、餐饮饮、文化化功能于于一体的的15万万平方米米以上的的现代化化大型购购物中心心。根据据人口密密度、交交通条件件以及周周边地区区商业环环境，有有控制地地建设发发展1万万平方米米以上的的大卖场场。每220万人人口或以以半径33公里商商圈配置置一个大大卖场。”据此：55年后，本项目目周边半半径3公公里左右右居住区区居住人人口将要要到达119万人人，本商商业中心心至少可可以确认认成为“社区（居住区区）商业业”和“15万万平方米

33、米以上的的现代化化大型购购物中心心”包括至少少“一个大大卖场”。（三）轨轨道、客客运、公公交线交交通会在在未来55到100年间产产生700万85万万平方米米的商业业物业需需求。轨道交通通9号线线松江大大学城站站（即松松江客运运中心）的日客客流集散散量达66.3万万乘次/日。由由松江客客运中心心到发的的42条条地面公公交线和和长途客客运线其其日客流流集散量量约在111.22万乘次次/日，即松江江客运中中心日交交通出行行量约117.77万乘次次/日，考虑各各交通方方式间的的换乘因因素，出出入松江江客运中中心的客客流总量量约在113.33万次/日（不不考虑客客运中心心公建设设施吸引引）。在在轨道交交

34、通的通通行后，按照每每天49954人人次的数数量通过过轨道交交通流经经到达达松江，同时全全区共有有公交线线路344条连接接松江各各区域以以及闵行行、徐汇汇、青浦浦等地；合计有公公交运营营车辆2258辆辆。22205年年公共交交通客运运的日均均总量111.344万人次次，其他他客运运运营出租租车辆2250辆辆，日均均客运总总量1.1万人人次。（中短途途6.55万人次次；跨省省0.226万人人次社社会公交交1.55万人次次）并将将逐步递递增。随着轨道道交通的的通行、区域流流动人口口的逐步步递增、会为百百货零售售业、专专业市场场等商业业形态的的经营带带来巨大大市场。按人均均1.22平方米米的合理理测

35、定，会在轨轨道交通通枢纽周周边未来来5到110年间间产生110万200万平方方米的商商业物业业需求。目前松松江人均均商业面面积已经经超过11.7平平方米过过剩,缺缺乏集中中型高水水平购物物中心,能够增增强松江江商业辐辐射力的的项目较较少,只只有开元元地中海海起点较较高,松松江商城城算是本本地较好好的商业业项目。（四）作作为上海海外围紧紧密型的的扩散区区产生目目的性消消费需要要松江作为为上海外外围紧密密型的扩扩散区域域是副都都心所在在。上海海市内的的大量的的补充型型消费必必然随着着轨道交交通滚滚滚来到。按照城城市经济济学和消消费学的的规律，在繁华华的大都都市里无无法实现现或缺乏乏功能的的消费必必

36、然在城城市郊区区或临近近区域出出现。这这就是目目的性消消费需要要。如，旅游、疗养、朝拜、物流集集散配送送、教育育培训、体育集集训等等等。而这这些资源源松江都都具备且且极具优优势。但但目前这这方面的的商业规规划却十十分不足足，比起起其他的的上海外外围区域域有所落落后。象象安亭的的国际赛赛车场，就一举举成为国国内外的的目的性性消费的的新的平平台。项目选址址分析与与新的投投资模型型方案 （一）选址分析析：图1 上上海松江江在长三三角的区区位松江区位位于上海海市的西西南部,地处黄黄浦江上上游,长长江三角角洲要冲冲。东与与闵行区区、奉贤贤区为邻邻，南与与金山区区接壤，西北与与青浦区区毗连。全区地地势东高

37、高西低，略呈倾倾斜，地地形北狭狭南宽，南北长长约455公里，东西宽宽约500公里，区域总总面积6604平平方公里里。沪杭杭铁路、沪杭高高速公路路、同三三国道、嘉金高高速公路路贯穿全全区，是是上海连连接浙江江和中国国南方地地区的主主要门户户，既是是上海对对外辐射射的窗口口又是南南方各省省进驻上上海的桥桥头堡。松江的区区位优势势和经济济发展为为商业发发展和物物流批发发行业都都提供了了良好的的条件,松江大大学城的的进驻为为古老的的松江增增加了文文化气息息,大学学城增加加的人口口直接带带动了松松江新城城的消费费。图2松江江新城总总体规划划松江新城城主城规规划面积积为600平方公公里，地地处松江江区中心

38、心位置，是松江江区的政政治、经经济、文文化中心心，是上上海西南南部的核核心城市市，上海海中心城城人口的的主要疏疏解方向向，上海海的重要要高教基基地。图3项目目（松江江大学城城站）在在松江的的地理位位置（二）对对原方案案的认识识上海松江江新城交交通枢纽纽购物中中心及综综合体（原名，以下简简称“该项目目”）项目目是一个个R9轻轻轨站点点大学学城站和和松江公公交枢纽纽中心交交汇的综综合商用用物业项项目，由由松江区区政府和和城通公公司投资资与实施施，计划划与R99轻轨（20007年110月开开通）相相继建成成。图4 项项目现场场相片该项目占占地面积积1500亩（222万平平方米），总建建筑面积积45万

39、万平方米米，其中中地上建建筑面积积38万万平方米米，地下下7万平平方米。主体建建筑5至至8层。地上的的客运中中心部分分建筑面面积为110万平平方米，将导入入城市公公交线116条，引入长长途公交交线266条，拥拥有社会会泊车位位13000余个个。根据原来来规划地地上的购购物中心心部分建建筑面积积为288万平方方米，集集大卖场场、百货货商店、美食中中心、精精品店、专卖店店、娱乐乐、展示示厅、远远程教育育、影视视城等功功能于一一体。由于项目目原投资资商实力力不强，资金链链中断，项目前前期策划划不够充充分，致致使非常常难得的的上海松松江客运运中心城城市综合合体项目目搁浅。图5原建建筑方案案对原方案案的

40、认识识和修改改意见：项目原来来方案综综合开发发内容中中，各开开发内容容占据面面积（营营业面积积）如下下：百货卖场零售展示影院教育中心心餐饮娱乐厅总计面积m2544331749002529555132004125777854107116690992265548原方案的的经营成成本分析析，由于于采用巨巨大钢结结构密闭闭空间巨巨大，整整个项目目建造成成本较高高，日常常运营费费用巨大大所需空空调及耗耗电量巨巨大，绝绝大多数数商户很很难承受受较高的的租金、物业管管理费、空调使使用费、电费等等经营成成本。原方案采采用整体体建筑模模式，难难以出售售分割，功能单单一，同同类物业业过多。会抑制制投资者者的购买买

41、欲望，资金回回收存在在巨大困困难。我们认为为，零售售业态比重重过大，与未来来四年人人流存在在脱节。造成开开发系数数风险偏偏高、难难以实现现开发资资金有效效的回笼笼，对商商业的运运营招商商、顺利利达到良良好的经经营状况况形成较较大的难难度。松江客运运中心包包括交通通枢纽和和综合开开发二个个部分交通枢枢纽面积积指标：1架空层层底层（包括道道路和占占地面积积）城市公交交使用面面积：3307000m长途汽车车使用面面积：2265000m出租汽车车使用面面积：778000 m地下机动动车停车车面积：490000 m自行车停停车面积积：地上上：40000 m2二层转转换通道道：1557000 m以上保持持

42、不变，我们重重点思考考综合物物业的开开发与商商业的发发展定位位。在消化原原来建筑筑方案基基础上, 经过对轻轻轨站点点未来发发展趋势势的判研研与预测测，我们们认为盒盒子状的的单一购购物中心心经营成成本高,投资风风险大,需要对对原方案案进行必必要调整整,交通物物业功能能不变,但原来来单一商商业功能能建议采采用组合合功能方方式,部分物物业可以以销售回回收资金金,突出项项目可操操作性,对潜在在投资者者具有吸吸引力,便于今今后招商商与实施施。（三）新新的规划划设计思思路20066年111月香港港卓毅国国际集团团等开始始重新论论证本项项目，根根据重新新策划思思路，从从法律角角度将本本项目土土地转变变为商住

43、住用地性性质，项项目物业业功能包包括商业业、住宅宅和少量量办公功功能、轨轨道交通通站房等等综合功功能，增增加了项项目可操操作性和和赢利空空间，对对大型投投资公司司具有较较大吸引引力。图6新的的投资模模型因此，在在新的可可回收资资金的投投资思路路指引下下,我们们提出了了三种业业态方案案,其中A方案以以零售为为主作城城市综合合体定位位,B方案案以批发发作为主主要定位位,我们重重视项目目资金回回收与可可操作性性。在AA方案中中通过销销售商业业步行街街和酒店店式公寓寓回收项项目基本本投资。建议本本项目除除商业功功能外,增加博博物馆和和文化中中心等公公共设施施投资,完善松松江新城城功能。希望领领导在阅阅

44、读本报报告后决决策选择择合理方方案,建议今今后以方方案为基基础,吸纳论论证专家家意见,制作项项目招商商手册,吸引实实力较强强投资商商参与本本项目建建设,早期启启动运营营本项目目。通过深入入调查,发现松江江常规零零售物业业已经达达到人均均1.77平方米米,要在过过剩的市市场中找找到项目目的发展展方向,利用交交通枢纽纽优势抓抓住本地地客户吸吸引外来来顾客成成为策划划需要解解决的问问题。在调研过过程中,我们重重视从规规划高度度把握项项目未来来走势,系统学学习了松松江新城城规划并并了解了了实施情情况,松江新新城规划划近1000万人口口,目前人人气还不不足,我我们在复复旦大学学支持下下,系统统分析了了上

45、海人人口郊区区化进程程和未来来上海人人口迁移移趋势,重点把把握松江江新城未未来人口口变化这这个关键键因素。在对中外外大量城城市综合合体的成成功案例例分析后后，我们们认为以以自营为为核心的的商业城城市综合合体容易易获得成成功，我我们要在在世界范范围内选选择一流流的标杆杆，高起起点策划划松江交交通枢纽纽型城市市综合体体,为上上海世界界博览会会增加亮亮点。通通过市场场调研数数据分析析、商业业模块测测试，并并结合客客观实际际情况、国外东东南亚地地区的商商业地产产发展规规律和业业内专家家的多次次论证结结果，我我们将多多种可行行的复合合元素、潜在的的市场契契机加以以归纳、推演后后形成以以下三种种可行的的业

46、态方案案：方案A城市市商业综综合体模模式 面面向年轻轻人作为为主要消消费群体体、以零零售为主主做城市市综合体体定位,参考日日本涩谷谷商业特特色,结结合项目目立地生生存发展展的蓝海海战略分分析模式式，从过过剩的面面向松江江的商业业定位中中摆脱出出来,发发挥轨道道交通便便利优势势,营造造面向年年轻人的的业态优优势。商业布局局与业态态组合构构思功能类型型面 积（平方米米）功 能 说 明明空中步行行街及其其他商铺铺300000其中包括括青年酒酒吧文化化街集中式商商业建筑筑面积约约10万万平方米米，为零售业业态面积积。百货200000定位面向向年轻人人时尚特特色中高高档MALLL300000类似韩国国东

47、大门门大卖场120000发挥停车车位充足足优势专业进口口商品超超市80000进口商品品餐饮100000书城60000立足大学学城面向向全市消消费者博物馆或或展览中中心300000键康服务务中心40000包括健康康休闲溜冰场40000电影院60000四维电影影院酒店式公公寓500000商务酒店店300000四星级别别设施，3星价价格，利利用空中中花园和和综合服服务设施施优势办公100000SOHOO办公、商住办办公功能能卸货区74788空中花园园200000不计入容容积率面面积合计2774478本项目立立项能够够达到以以下影响响。1.加速速松江作作为上海海副城区区的城市市建设 ，提高高松江新新城

48、入住住率，实实现人口口稳步达达到30万人人以上规规模。2.以人人气带动动财气，通过松松江新城城人口增增加，建建议区政政府运用用总部经经济理论论,在松松江新城城建设与与上海CCBD互互补的区区域型CCBD,全面激激活写字字楼市场场，带动动住宅市市场发展展。3.改善善松江经经济发展展结构，形成经经济与文文化协调调发展的的新格局局，实现现松江和和谐发展展的大局局。方案B批发发功能为为主的专专业市场场群模式式立足于整整个上海海乃至长长三角市市场的高高度，利利用上海海产业优优势，类类似深圳圳依托电电子产业业优势成成功建立立全国最最大规模模批发市市场成功功案例。我们可可以发挥挥自己轨轨道交通通优势和和长途

49、汽汽车站点点优势，并且叠叠加规模模大(110万平平方米以以上)，成本低低的优势势，有利利于项目目开发的的资金快快速回笼笼和产品品推向市市场的销销售速度度，建立立能够发发挥上海海产业优优势的专专业市场场群模式式。传统统市区服服装批发发市场成成本高，让顾客客批发综综合成本本最低方案B的的实质是是做购物物中心环环境的中中高档批批发市场场,充分分发挥轨轨道交通通和长途途汽车站站点客运运功能。把握上海海市场发发展规律律，特别别是注意意成本降降低的位位置迁移移规律，将市区区传统市市场逐步步转移到到松江，扩大松松江的商商贸物流流功能。规划布局局基本内内容根据项目目立地情情况，考考虑对业业态配置置、区域域业态

50、发发展状况况以及本本项目的的整体功功能体系系，将项项目划分分为23功能能经营区区域：餐饮娱乐乐批发发业态功功能时尚流行行服饰批批发专专向批发发功能时尚主题题商品+专业商商业经营营规划布局局基本原原则分散布局局原则批发、流流通、购购物、饮饮食、休休闲等业业态功能能，作分分散布局局是项目目布局规规划的基基点，力力求每个个区域都都有不同同风格的的相关专专业批发发业种，以带动动人流、物流在在整个辐辐射区内内顺畅、均匀流流动。档次统一一原则各区域的的业种组组合以档档次作统统一，突突出体现现各区域域的商品品组合的的可流通通性和丰丰富性，吸引辐辐射区域域的市场场客体，并在任任何项目目区域中中途顺畅畅的流动动

51、、汇集集，避免免物流阻阻碍的现现象，以以充分培培育市场场良好的的物业环环境、通通畅的市市场交通通条件。方案C专业业电子市市场及软软件园区区方案 电子信息息产业作作为长三三角重点点发展的的战略产产业,通通过对上海市市和苏州州周边电电子市场场考察,我们发发现科技技京城主主要是零零售功能能为主,交通不不便利。苏州本本身具有有台湾企企业为主主的生产产基地,但是苏苏州行业业商务资资源条件件不如上上海,因因此,利利用松江江的区位优优势,我我们提出出建设长长三角规规模较大大专业品品类最齐齐全的专专业电子子市场。把握上海海专业批批发市场场发展规规律，特特别是注注意成本本降低的的位置迁迁移规律律，将市市区传统统

52、市场逐逐步转移移到松江江，扩大大松江的的商贸物物流功能能。通过松江江产业发发展以及及大学城城的优势势,建议议设置办办公区,专门服服务上海海软件产产业,也也是一个个比较好好的方案案。从深深圳电子子市场为为例,深深圳众多多生产企企业需要要依托上上海这个个超级平平台辐射射长三角角,在长长三角占占据更大大市场份份额。以以首先在在深圳龙龙华镇投投资的深深圳富士士康企业业集团为为例,在在苏州昆昆山投资资规模巨巨大已经经建立22万人以以上规模模的生产产基地。C方案功功能表项目数量单位位赢利点用地面积积1346610总建筑面面积2700000传统市场场的搬迁迁与改建建模式例例如机电电市场1200000长三角最

53、最集中的的专业的的电子批批发市场场批发兼兼营零售售空中步行行街含餐饮400000投资者、经营户户、消费费者商务公寓寓300000中小公司司、青年年、创业业者写字楼SSOHOO300000投资置业业、青年年、工薪薪层产权酒店店300000投资商、办公、旅游空中花园园200000总面积27万平平方米6.9亿亿元D方案，是将原规划方案案基本不变变，但进行行缩减，建筑成7层的的商业中中心。原方案的的商业布布局百货卖场零售展示影院教育中心心餐饮娱乐厅合计面积m2544331749002529555132004125777854107116690992265539每平方米米单价40000200003000

54、02000030000200002000040000各项费用用万元217772 14988015888626400377331702143327633641227地下室及及地基77万平方方米,原原来方案案公开报报道建筑筑面积447万平平方米,投资在在18亿亿元左右右。（四）三三个方案案的投资资营收基基本设计计1、方案案调整的的思路：商业要素素与交通通系统的的功能叠叠加，在在已有方方案基础础上进行行深化细细化。商业形态态的组合合要素就就是要达达到多业业态、多多业种的的合理组组合、搭搭配来激激活公共共交通物物业的商商业活力力，满足足多样的的服务需需求，提提升市场场竞争能能力。并并将二重重功能形形成

55、有机机的重合合、渗透透。业态定位位立足本本地的消消费水平平、消费费趋势、消费特特点、以以及项目目商圈的的辐射力力、竞争争力等确确定项目目所要经经营的业业态。主主要确定定是否适适合经营营酒店式式公寓、购物中中心和步步行街等等综合体体，最大大限度发发挥轨道道交通型型城市综综合体优优势。松江9号号轨道交交通一期期工程起起点于上上海商贸贸中心区区之一的的徐家汇汇附近，终止与与松江新新城，拉拉近了松松江与上上海的距距离，实实现了商商业贸易易中人流流的有效效辐射。理论上上地铁沿沿线8000米范范围内物物业增值值2至22.5倍，松江轨轨道沿线线大量的的待开发发储备地地块蕴涵涵着丰富富的利用用空间，轨道沿沿线

56、已开开发物业业的统一一规划、专业定定位、规规范管理理激发更更物业广广阔的效效益空间间。松江城市市自身经经济水平平较高、市场容容量较大大，轨道道经济的的空间明明显；99号轨道道的开通通，必将将带给松松江一条条快速交交通工具具的同时时，演变变成为纵纵横于松松江与上上海城市市中心的一一条“生生金”的的轨道经济济线因此，在在目标市市场定位位中考虑虑到三部分因因素：一一是目标标消费者者的定位位；二是是经营者者、三是是投资者者。通过本报报告第一一部分的的调查分分析，我我们对本本项目的的市场依依据和定定位有综综合的评评估认识识。松江新城城的商业业物业的的建设和和规划，必须兼兼顾目前前和未来来，根据据国内外外

57、许多成成功的经经验，我我们认为为新市区区的商业业物业开开发必须须首先针针对现状状，建立立和配套套完善成成熟的各各社区的的商业服服务网落落体系基基础上，适当的的引导性性的开发发城市区区域中心心类的商商业中心心，建设设大型零零售休闲闲娱乐等等城市商商业综合合体。通过上述述分析，我们的的结论是：既要充充分发挥挥项目自自身最大大的优势势，又要要利用独独特的主主题发掘掘出对项项目的增增值点，引发潜潜在消费费群的心心理触动动。由此而来来，我们们确定本本项目定定位的第第一个原原则：寻寻找市场场的空白白和结合合点，打打造项目目的稀有有性。目的的地式消消费-核核心优势势最大化化策略差异异化、可可持续发发展策略略

58、价值值提升策策略紧紧围绕绕这三个个主要策策略发掘掘项目定定位。因此改变变原来的的设计，引入批发发和大卖卖场的业态、增增加酒店店公寓和和酒店。松江大学学城站点点项目商业业规划与功功能布局局基本思路路步行街：百货：大卖场：酒店式公公寓：3万平方方米步行行街可与与空中花花园相互互衔接适宜进入入中高档档百货适宜进入入大型品品牌折扣扣店，形成目的的地式消消费中心心松江新区区已经有有泰晤士士小镇莱莱顿小城城等欧洲洲风格住住宅区现现状，建建议建设设法国风格购物中中心策划划主题城城市综合合体和步行街街例如第一一八百伴伴、百盛盛等如奥特莱莱司等是目前中中国最大大型的最最具规模模的最吸吸引年轻轻人、白白领、中中高

59、薪阶阶层的法国地中中海风情情主题酒酒店，法法国地中中海建筑筑风格特色色酒店式公公寓与开元地地中海、华亭步步行街差差异化与松江商商城、上上海第一一百货松松江店差差异化2、各业业态的投投资目标标原则商铺：根根据市场场发展再再逐渐固固定完善善。而出出售出租租的部分分根据市市场现状状选择业业态，采采取先租租后卖的的策略。预计将将在未来来的市场场上产生生可观业业绩。大卖场和和批发市市场：大卖场场和批发发市场的的主要特特点是门门槛低，容易兴兴市。可可以迅速速带旺整整体商业业物业和和商圈，比如批批发市场场的低税税赋、有有利于生生产加工工企业以以低价商商品直接接面对零零售商和和消费者者（税负负率0.28%百货

60、货批发的的税负在在1.885%）；因其物物业相对对简易但但又集中中，大量量的小型型商家容容易入住住，存在在着大量量的招商商资源。易招商商。可以聚聚拢人气气。有助助于物业业的增殖殖。大卖场场和批发市场场巨大的的现金流流是商业业企业获获得投融融资的最最好效应应。经营营大卖场场和发市市场的企企业可以以以此获获得投融融资效应应。而且且从而形形成良性性循环。步行街（包括酒酒店和酒酒店公寓寓）：调查结论论要有松松江新区区需要增增加经济济型和四四星级酒酒店商务务型酒店店，本项项目具有有空中花花园以及及购物中中心配套套具有开开发四星星级酒店店的基础础条件.经济型酒酒店，上上海是如如家、速速8、格格林豪泰泰、锦