住宅项目可行性研究报告2

1、PAGE PAGE 60 住宅项目目可行性性研究报报告编制单位位：南昌昌金丰易易居住宅宅消费服服务有限限公司 编制时时间：220044年5月月20004年年7月报告编制制人员名名单项目负责责人：毕毕轶群技术管理理负责人人：毕轶轶群编制人：毕轶群群 肖肖鹏 陈喜莲莲 郭郭邦敏校核人：刘珊萍萍 李李茂丹审核人：董景明明 毕毕轶群审定人名名单：董董景明 孙祖耀耀 杜杜阅诗 诸海伟 金玉玉成 周全目 录一、总论论4二、市场场调研分分析8三、项目目综合定定位22四、项目目投资估估算34五、财务务分析42六、不确确定性分分析43七、风险险分析与与对策47八、附表表49总 论1、项目目建设背背景根据南昌昌市

2、城市市规划发发展的需需要以及及沿江东东路片区区控制规规划要求求，上海海金厦房房地产有有限公司司已通过过拍卖取取得原江江西第四四建筑工工程公司司，共990.99亩。开开发建设设用地及及土地用用途性质质变更手手续由南南昌市土土地管理理局和市市规划局局办理。该项目初初步方案案设计已已经完成成，项目目建议书书已经省省计委批批准，各各项前期期工作和和规划报报批方案案工作已已相继开开展。2、项目目概况（1）项项目名称称：“风华盛盛世”（2）建建筑规模模：122-7FF、2-11FF、2-12FF（3）建建设地点点：沿江江东路（原江西西第四建建筑工程程公司）（4）规规划用途途：居住住、商业业（5）建建设单位

3、位：上海海金厦房房地产有有限公司司（6）经经营类型型：房地地产经营营、综合合技术服服务员、咨询服服务（7）企企业性质质：其他他有限责责任公司司（8）资资质等级级：二级级（9）企企业概况况：上海海金厦房房地产有有限公司司于19992年年8月正正式成立立。公司司现有员员工600人，其其中各类类职称的的技术经经济管理理人员330人，注册资资金20000万万元，资资质等级级为二级级。公司司资金技技术实力力雄厚，管理严严密，能能够独立立承担各各类大中中小型房房地产项项目开发发与建设设，自公公司成立立以来，先后开开发的项项目有：九江市市赵家花花园1880000平方米米旧房改改造开发发项目。目前在在规划和和

4、开发建建设的项项目有：南昌市市建设路路2844号省建建总公司司建苑住住宅小区区旧宅基基地改造造项目等等。公司司采取新新工艺、新技术术，不断断坚持科科学管理理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨旨，竭诚诚为社会会各界服服务。（10）工程概概况：“风华盛盛世”项目占占地900.9亩亩，约6606000平方方米，总总建筑面面积10090000平方方米。其其中住宅宅10446400平方米米，高层层住宅为为139920平平方米，多层住住宅为9907220平方方米，商商铺43360平平方米；容积率率1.88，绿化化率355%，建建筑密度度25%。（11）资金来来源：本本项目建建设资金金由上海海金厦房房地产

5、有有限公司司自筹和和银行贷贷款，不不足的投投资通过过预售房房款来解解决。根据收益益计算，所得税税前项目目的财务务内部收收益率为为14.83%，财务务净现值值（Iee=100%）万万元。财财务分析析结果表表明，项项目的社社会效益益和经济济效益较较好。3、可行行性研究究报告编编制依据据（1）省省计委计计投220044322号文关于“风华盛盛世”项目建建议书的的批复；（2）上上海金厦厦房地产产有限公公司签定定的国国有土地地使用权权出让合合同；（3）南南昌市规规划设计计院沿沿江东路路沿线控控制性详详细规划划；（4）上上海同济济大学建建筑工程程学院设设计研究究院“风华盛盛世”项目初初步规划划方案；（5）

6、原原江西第第四建筑筑工程公公司地质质勘测资资料；（6）南南昌市城城市规划划局南南昌市土土地使用用变更通通知书；（7）省省审计事事务所验验资证明明；（8）中中国建设设银行江江西分行行资金证证明；（9）国国家计委委建设设项目经经济评价价方法与与参数（第二二版）；（10）建设部部房地地产开发发项目经经济评价价方法；（11）国家计计委投投资项目目可行性性研究指指南（试试用版）4、可行行性研究究报告研研究范围围根据“风风华盛世世”项目建建议书批批复和初初步规划划方案，本研究究工作范范围主要要是住宅宅市场分分析及营营销战略略、建设设规模及及功能，住宅及及公用工工程建设设方案，投资估估算与资资金筹措措，项目

7、目经济效效益评价价等。5、研究究结论及及建议本项目属属房地产产住宅开开发项目目，符合合国家城城镇住宅宅开发建建设产业业政策，开发用用地变更更及项目目建设规规划手续续已在办办理，部部分建设设资金通通过自筹筹和银行行贷款来来解决，其余部部分由预预售房款款解决，现场建建设条件件具备。针对商商品房升升级换代代，住宅宅建设由由低档走走向高档档的发展展趋势和和南昌市市已有一一部分收收入较高高的住宅宅消费群群体，户户型规划划为中高高档住宅宅，根据据对南昌昌市住宅宅市场分分析预测测，项目目开发有有市场销销路。财财务分析析结果表表明，项项目经济济效益可可行。从目前房房地产市市场分析析，商品品住宅结结构性矛矛盾还

8、很很突出，建议在在下一步步方案规规划时，对初步步确定的的住宅户户型和功功能标准准再进一一步的市市场调研研，尤其其是面积积较大的的商品房房，如完完全作为为住宅，要根据据市场变变化作出出更为准准确的市市场定位位，调整整户型和和面积，并做好好工程建建设规划划，加强强楼盘营营销工作作，降低低开发建建设成本本，尽量量减小项项目风险险。6、主要要经济技技术指标标“风华盛盛世”项目主主要设计计指标见见表1、表2表1：“风华盛盛世”项目主主要规划划设计技技术指标标序号项目名称称单位指标1总占地面面积平方米6060002总建筑面面积平方米10900003容积率1.84绿化率%355建筑密度度%256高层户型型平

9、方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A户型885平方方米（两两房）B户型1125平平方米（三房）C户型1135平平方米（三房）D户型1140平平方米（四房）7多层户型型平方米/户平方米/户平方米/户E户型990平方方米（两两房）F户型1110平平方米（三房）G户型1120平平方米（三房）8商铺面积积平方米436009总户数户94410车位数（地上） 个300表2：居居住区用用地平衡衡控制指指标（%）序号用地构成成居住区（%）用地面积积（平方方米）1民建用地地（R001）251515502公建用地地（R002）301818803道路用地地（R003）10606004公共绿地地（R004）352

10、121105居住区用用地（RR）100606000市场调研研分析一、南昌昌市房地地产市场场运行情情况分析析今年以来来，在宏宏观经济济快速发发展的大大背景下下，在南南昌市委委、市政政府“垄断一一级市场场、调控控二级市市场、放放活三级级市场”方针的的知道下下，南昌昌市房地地产市场场显现出出了前所所未有的的快速发发展态势势，各项项指标大大幅度增增长，投投资与消消费同步步发展，存量与与增量相相互拉动动，房地地产业进进入具有有南昌自自身特点点的新一一轮快速速增长期期。（一）220033年房地地产业市市场运行行情况1、房地地产业与与国民经经济协调调发展情情况20033年南昌昌市预计计完成国国内生产产总值（

11、GNPP）的6636亿亿元，较较上年增增长155.1%，增幅幅为历年年来之最最；全社社会固定定资产投投资预计计完成2218亿亿元，较较上年增增长555.4%。全市市预计完完成房地地产开发发投资556亿元元，较上上年增长长60%，占固固定资产产投资和和GDPP的比重重分别为为26%和9%，较上上年分别别提高11个百分分点和33个百分分点。表3：房房地产投投资与主主要经济济指标情情况表房地产开开发投资资额（亿亿元） 56同比增长长（%） 600固定资产产投资额额（亿元元） 2188同比增长长（%） 55.4GDP（亿元） 6388同比增长长（%） 15.1房地产投投资占固固定资产产投资比比重（%）

12、 226房地产投投资占GGDP比比重（%） 99今年以来来，我市市经济发发展速度度创历史史之最，主要得得益于投投资的拉拉动，而而房地产产开发投投资作为为固定资资产投资资的组成成部分，一直扮扮演着重重要角色色，全年年每月完完成的房房地产投投资均保保持500%以上上的增长长，占固固定资产产投资的的比重11/3，对经济济的拉动动作用日日渐增大大，与国国民经济济的发展展基本同同步。房房地产投投资快速速增长的的原因只只要是市市委、是是政府“拉大城城市筐架架、扩大大投资规规模、加加快基础础设施建建设”政策的的推动，加上新新建商品品房是热热销也刺刺激了投投资的加加温。2、新建建商品房房供求结结构情况况200

13、33年全市市市区核核准预售售商品房房面积3335万万平方米米，较上上年增长长1422%，其其中商品品住宅2250万万平方米米，较上上年增长长1266%；完完成商品品房交易易面积2245.27万万平方米米，同比比增长883.223%，其中商商品住宅宅交易面面积2003.990万平平方米，同比增增长600.600%。表4 ：商品住住宅供应应量情况况表价格（元/平平方米）供应量（万平方方米）所占比例例（%）单套面积积（平方米米）供应量（万平方方米）所占比例例（%）20000以下31.22212.44995以下下50.5520.22200002550042.66817.00795112038.7751

14、5.55250003000072.22628.99120150075.77530.3330000以上103.8441.554150以以上8534表5：商商品住宅宅销售情情况表价格（元/平平方米）销售量（万平方方米）所占比例例（%）单套面积积（平方米米）销售量（万平方方米）所占比例例（%）20000以下49.77124.33895以下下36.00217.667200002550055.66427.22995112035.33017.331250003000055.77127.332120150069.33434.00130000以上42.88421.001150以以上63.22431.002表4

15、、表表5显示示我市商商品房市市场结构构性矛盾盾比较突突出。从从商品住住宅供应应情况看看，单价价在每平平方米225000元以上上的供应应量占总总量的770.444%，单套面面积在1120平平方米以以上的总总量是664.33%；从从销售情情况看，单价在在每平方方米25500元元以上是是占总量量销售的的48.33%，单套套建筑面面积在9951150平方方米的占占总销售售量是551.331%。3、商品品房价格格走势20033年南昌昌市市区区商品房房的均价价为27722元元/平方方米，较较上年增增长200.899%，其其中商品品住宅的的均价为为24338元/平方米米，较上上年增长长18.18%，全年年各

16、季商商品住宅宅的均价价分别为为第一季季度25519元元/平方方米，第第二季度度23994元/平方米米，第三三季度223277元/平平方米，第四季季度25510元元/平方方米，价价格走势势基本平平稳。表6：商商品房价价格与同同期居民民可支配配收入情情况表商品房均均价（元元/平方方米） 27222增幅（%） 220.889商品住宅宅均价（元/平平方米） 224388增幅（%） 118.118居民人均均可支配配收入（元） 776500增幅（%） 9.00居民消费费价格指指数 1000.6增幅（%） 0.6620033年，我我市商品品房的价价格继续续上涨，除了有有效需求求量增大大，结构构性供不不应求外

17、外，还与与土地拍拍卖，竞竞争激烈烈，建材材上涨等等因素有有关。另另外，一一些楼盘盘质量提提升，环环境优化化，增加加了建设设成本，也促进进了房价价的上升升。从房房价涨幅幅与居民民人均可可支配收收入增幅幅比较，前者较较后者高高9个百百分点，显示房房价涨幅幅较大，超出大大部分居居民承受受能力，应引起起注意。4、新建建商品住住宅购买买对象情情况20033年全市市交易量量的2003.990万平平方米商商品住宅宅中，本本市居民民的为1154.71万万平方米米，比重重达766%；外外地居民民购买的的为499.199万平方方米，比比重为224%。表7：购购买对象象构成情情况表商品住宅宅交易量量（万平方方米）按

18、销售对对象划分分按购房目目的分类类203.90本地居民民 1554.771所占比例例 776自住 1173.32所占比例例 855外地居民民 449.119所占比例例 224置业投资资 300.588所占比例例 155近年来，随着经经济的快快速发展展和花园园城市建建设步伐伐的加快快，我市市的居住住环境不不断改善善，作为为省会城城市的辐辐射功能能日益显显现，吸吸引了外外地、特特别是省省内其他他地市的的人士纷纷纷来我我市购房房置业，外地居居民购房房的比重重逐年上上升，由由20002年的的5%上上升到220033年的224%。从购房房的目的的分析，以自住住为主，但置业业投资的的比重逐逐年上涨涨，由2

19、20000年的22%上涨涨到20003年年的155%。置置业投资资的比重重的增大大，一方方面说明明投资者者看好南南昌市的的房地产产市场，另一方方面，如如投资购购房比重重增长过过快，对对我市房房地产市市场的持持续健康康发展有有一定的的跗面影影响，因因为我市市的房地地产比重重较大，市场监监管不力力，容易易出现投投机或炒炒作，使使市场升升温过快快，后劲劲不足，容易出出现价格格虚高。5、商品品房空置置情况20033年全市市预计商商品房空空置面积积20万万平方米米，较上上年下降降17%，其中中商品住住宅空置置16万万平方米米，较上上年下降降11%。从空空置区域域看，新新城区的的比重较较大，占占60%。从

20、时时间看来来看，我我市空置置的商品品房大多多为一年年以下的的待销商商品房，所占比比例超过过80%，从空空置原因因分析，主要是是交通不不便、配配套设施施不全、设计落落后、户户型偏大大等。表8：商商品住宅宅空置结结构情况况表按区域划划分老城区6.4万万平方米米所占比例例（%）40新城区9.6万万平方米米所占比例例（%）60按单套建建筑面积积划分90平方方米以下下所占比例例（%）1095平方方米1150平平方米所占比例例（%）20150平平方米以以上所占比例例（%）70按单价划划分20000元以下下所占比例例（%）82000030000元元所占比例例（%）3230000元以上上所占比例例（%）606

21、、存量量房交易易情况20033年全市市工完成成存量房房交易1133335件（套），面积1128.24万万平方米米，较上上年分别别增长553.665%，其中存存量住宅宅127736套套，面积积99.81万万平方米米，分别别较上年年增长553.884%和和56.44%，房改改房上市市交易557000套，面面积399.322万平方方米，较较上年分分别增长长45.3%和和49.91%。20033年南昌昌市存量量房交易易价格保保持稳中中有升势势头，其其中上半半年价格格趋势平平稳，下下半年受受江西西省城市市房屋拆拆迁货币币化补偿偿办法出台的的影响，存量房房平均价价格有所所上涨，升幅达达9%左左右。7、房屋

22、屋租赁市市场情况况20033年全市市房屋租租赁面积积3800万平方方米，其其中住房房3万套套，面积积2400万平方方米。房屋租金金价格稳稳中有升升，其中中商业营营业用房房平均租租金600元/平平方米，较上年年上涨220%，写字楼楼租金平平均400元/平平方米，较上年年上涨225%，住房租租金（市市场价）9元/平方米米，较上上年上涨涨10%。8、房屋屋拆迁及及旧城改改造情况况20033年全市市城区完完成房屋屋拆迁面面积1110.005万平平方米，较上年年减少334%，涉及被被拆迁户户53666户。20000年以来来，我市市实行了了实物安安置与货货币安置置相结合合的房屋屋拆迁安安置补偿偿办法，货币

23、化化安置的的比例逐逐年上升升，20003年年达到770%左左右。在在货币化化安置的的住户中中，有550%左左右购买买了二手手房，110%左左右购买买了新建建商品房房。（二）房房地产市市场发展展中存在在的主要要问题1、土地地供应布布局不尽尽合理，供地条条件不够够完善20011年以来来，为了了防止房房地产业业出现过过热、过过量等泡泡沫现象象，保护护开发商商和消费费者利益益，我市市加大了了宏观调调控的力力度，对对年度土土地出让让指标予予以总量量控制，20003年的的开发总总量计划划控制在在3500万平方方米以内内，今年年6月又又根据市市场形势势，果断断决策，在年初初制定的的房地产产开发总总量中削削减

24、了1100万万平方米米，保证证了房地地产市场场的供需需基本平平稳。但是，从从20003年全全市土地地供应情情况看，存在着着供应布布局不够够合理、供地条条件不够够完善等等突出问问题。南南昌市今今年总供供应土地地为300宗，全全年土地地总成交交量为116600亩，从从土地成成绩面积积来看，红谷滩滩新区土土地供应应3宗，总面积积8177.733亩，占占总成交交面积的的42%，而青青山湖区区、老城城区的土土地供应应达277宗，总总成交面面积8442亩，占总成成交面积积的588%。位位于一、二类地地段以外外的高新新开发区区、昌北北开发区区没有出出让一宗宗土地。老城区区土地供供应量的的增大，提高了了项目的

25、的楼面地地价，从从而拉动动了房价价的上升升。另外外，从供供地的现现状来看看，大部部分为需需要进一一步拆迁迁平整的的“生地”。出让让“生地”容易生生产交地地时间延延长、开开发商买买到地块块后拆迁迁成本升升高而要要求更改改规划条条件等弊弊端。2、住房房供应结结构不尽尽合理目前，供供应结构构矛盾是是南昌市市房地产产市场发发展较为为突出的的一个问问题，市市场上中中高档商商品住房房居多，适合多多数市民民自住需需求的中中低价位位的楼盘盘较少。据统计计，今年年1112月份份，全市市市区批批准预售售的商品品住宅为为2500万平方方米，均均价在330000元/平平方米以以上的高高价商品品住房为为1033.844

26、万平方方米，占占总量的的41.54%；均价价在20000元元/平方方米以下下的为331.222万平平方米，仅占总总量的112.449%。3、商务务楼盘增增长过快快今年112月月份，全全市市区区商铺、写字楼楼等非住住宅的交交易量达达50.38万万平方米米，占总总量的220%，较上年年同期增增长3.26倍倍。商铺铺、写字字楼的快快速增长长对促进进我市商商贸流通通有着积积极的意意义，但但若开发发数量过过多，则则不利于于房地产产市场的的持续、健康发发展。4、交易易税费仍仍显偏高高我市目前前商品住住宅和存存量住房房的契税税税率均均为4%，减半半征收的的标准为为2%，与其他他兄弟城城市相比比，标准准仍然较

27、较高。北北京、上上海、成成都、厦厦门普通通住房（含商品品住房）契约税税率为33%，减减半征收收的标准准为1.5%（北京市市政府为为了刺激激住房消消费，征征收税率率由原来来的4%调至33%，对对普通住住宅减半半征收标标准由22%调到到1.55%）。成都实实行对购购房款补补贴0.511%的政政策。沈沈阳对个个人购买买普通住住房实行行发放补补助资金金的政策策。长沙沙市对购购买二手手房契税税按1%计征，对购买买10000平方方米以上上的商品品房契税税减免550%。对购买买空置商商品住宅宅契税暂暂时免征征。较高高是税费费标准在在一定程程度上影影响了我我市房屋屋的上市市交易。5、房贷贷政策压压力初显显中国

28、人民民银行1121号号文件出出台后，由于我我市超前前出台了了激活市市场的政政策和应应对措施施，我市市房地产产市场未未受到重重大冲击击和打压压，但也也生产了了一定的的影响。房地产产投资、商品房房施工面面积、新新开工面面积、竣竣工面积积、销售售面积、空置面面积、资资金来源源等七项项指标出出现增幅幅回落的的趋势。这些情情况表明明我市房房地产市市场出现现了有效效需求不不旺，发发展后劲劲不足的的苗头。（三）拟拟定采取取的政策策措施为了促进进我市房房地产市市场持续续健康发发展，进进一步发发挥房地地产业作作为国民民经济支支柱产业业的重要要作用，根据国务院院关于促促进房地地产市场场持续健健康发展展的通知知（国

29、国发220033188号）精精神，以以住房市市场化为为方向，以需求求为向导导，进一一步加强强宏观调调控，完完善我市市住房供供应结构构，加快快普通商商品住房房发展，强化政政府住房房保障只只能，建建立房地地产预警警预报体体系，南南昌市政政府于近近日出台台了关关于进一一步搞活活房地产产市场的的若干意意见的补补充意见见（以以下简称称补充充意见）。补充意意见分分别就积积极采取取有效措措施，完完善土地地供应机机制，增增加普通通商品住住房的供供应，鼓鼓励消费费者个人人购买普普通住房房，完善善和推进进廉租住住房制度度，强化化政府住住房保障障职能等等方面制制定了详详细的实实施方法法。主要要内容有有：1、根据据市

30、场需需求，积积极采取取有效措措施，增增加普通通商品住住房的供供应，加加快普通通商品住住房发展展每年用于于中、低低价位普普通商品品住房建建设的用用地应占占一定比比例，此此类用地地应服从从城市规规划安排排在一、二类地地段以外外，并具具备交通通便利，基础设设施、生生活配套套较完善善，适宜宜居住等等条件。全市多多层结构构的商品品住房供供应量应应占一定定的比例例。在老老城区严严格控制制高层商商品住房房的审批批和建设设。对单单套见面面控制在在1200平方米米以内，销售均均价低于于20000元/平方米米以下的的普通商商品住房房建设项项目实行行建设规规费减半半征收。2、进一一步完善善土地供供应机制制，加快快推

31、行“熟地”出让制制度在老城区区，对拟拟公开出出让的土土地，先先由市国国土部门门委托各各城区房房屋拆迁迁公司根根据城市市规划和和建设用用地的要要求，对对其进行行房屋拆拆迁，完完成五通通一平（通水、通电、通路、通讯、通下水水、场地地平整），所需需费用按按拆迁、整理成成本进行行结算。之后由由市国土土部门以以招标、拍卖或或挂牌方方式公开开出让。3、积极极引导住住房消费费，鼓励励消费者者个人购购房从土地出出让收益益中每年年安排一一定的资资金设立立住房专专项资金金，用于于鼓励个个人购房房。目前前市房管管部门正正会同市市财政部部门制定定具体的的实施意意见，拟拟采取对对贷款购购买普通通住房的的消费者者进行贴贴

32、息的办办法鼓励励个人购购房。4、完善善和推进进廉租住住房制度度，强化化政府住住房保障障职能，努力改改善城镇镇最低收收入家庭庭住房条条件每年从筹筹措的住住房专项项资金中中安排一一定的资资金由市市房管局局廉租住住房经营营管理中中心从市市场收购购一批空空置商品品房、二二手房等等普通住住房用于于补充廉廉租住房房的房源源。其中中大部分分用于以以市场租租金标准准向廉租租住房配配租家庭庭出租，其余的的可用于于对孤寡寡老人、重残等等特殊情情况的“双困”家庭实实行实物物配租。每年安安排一定定数量的的专项资资金用于于廉租住住房租金金配租，其中550%由由市财政政拨付，50%从住房房公积金金增值收收益中拨拨付。（四

33、）220044年房地地产市场场发展趋趋势预测测1、我市市房地产产发展的的有利条条件（1）、全市经经济持续续高速增增长态势势。20003年年我市GGDP增增长155.1%，创下下历史新新高，220044年必将将会沿着着已有的的发展情情况，继继续前进进，南昌昌市整体体经济环环境趋好好，必然然会带动动房地产产业相应应的快速速发展。（2）、城市化化进程为为房地产产市场提提供了广广阔的发发展空间间。根据据南昌市市城市总总体规划划，到220100年，南南昌城市市实际居居住人口口将由现现在的1180万万增加到到3000万人，城市用用地范围围由1665平方方公里增增加到3300平平方公里里。城市市人口的的增加

34、和和城区范范围的扩扩大，必必将加大大住宅的的需求量量。（3）南南昌市居居民住房房消费潜潜力巨大大。我市市20003年底底，人均均住房建建筑面积积约233平方米米，按照照南昌市市提出的的到20010年年人均住住房建筑筑面积达达到300平方米米的目标标还有很很发差距距，按测测算，我我市每年年需新建建住宅约约2500万平方方米。另另外，根根据抽样样调查，我市私私房（含含房改房房）上市市后再次次购买商商品房的的比例为为70%，购买买的户均均面积为为95平平方米，据此测测算，每每年用于于改善性性住房需需求量约约60万万平方米米。（4）、刺激住住房消费费的政策策将日益益显现。为促进进房地产产流通，近年来来

35、我市出出台了一一系列搞搞活房地地产市场场的政策策措施，这些政政策的主主要出发发点在于于降低门门槛、减减免税费费、刺激激消费，这一系系列政策策的刺激激作用将将于20004年年进一步步得到显显现，房房地产交交易量将将进一步步放大。2、20004年年南昌市市房地产产市场发发展的不不利条件件（1）、信贷收收紧，房房地产开开发企业业面对严严峻考验验。中国国人民银银行发布布关于于进一步步加强房房地产信信贷业务务管理的的通知（银发发200031211文件），对商商业银行行房地产产开发信信贷、土土地储备备贷款、个人住住房贷款款、个人人商用房房贷款、个人住住房公积积金贷款款及个人人住房贷贷款适用用率等方方面做了

36、了进一步步的明确确和规范范。房贷贷新政将将对我市市房地产产市场带带来一定定影响，即房地地产贷款款增势将将有所减减缓，贷贷款必将将有所下下降，部部分房地地产开发发企业信信贷融资资难度增增大。（2）、房地产产市场宏宏观调控控难度加加大。如如总量扩扩张与空空置增加加的矛盾盾、价格格持续上上涨与收收入反差差较大的的矛盾、投资高高速增长长与资金金不足的的矛盾以以及消费费者想购购房与不不敢购房房、购不不起房的的矛盾，将制约约房地产产业的发发展。（3）、原材上上涨，开开发成本本增加。从20001年年至今，钢材价价格从224000元/吨吨上升到到34000元/吨，混混凝土则则上涨了了50元元至800元/方方，

37、仅此此两项，房屋开开发成本本就增加加1000多元/平方米米。开发发商的开开发压力力进一步步增大，建材价价格上涨涨，必然然对房价价造成冲冲击。3、20004年年房地产产市场基基本走势势预测根据带动动南昌市市房地产产市场快快速增长长的主体体因素和和市场供供求背景景分析，总体上上看，我我市房地地产市场场的发展展尚属理理性，已已进入最最佳发展展期。220044年，我我市房地地产市场场将会延延续上年年是发展展势头，会有一一个较大大幅度的的增幅。（1）、房地产产开发投投资将持持续增长长。由于于外地开开发商大大批进入入，以及及红谷滩滩新区和和旧城区区改造进进程的加加快，加加之上年年房地产产市场利利好刺激激，

38、开发发商普遍遍会加大大投资力力度，全全年房地地产开发发投资将将增加550%以以上。（2）、住房消消费需求求日渐增增大。随随着南昌昌经济快快速发展展和居住住环境的的日益改改善，南南昌市房房地产市市场将会会加速由由地域性性市场变变为全省省性、区区域性市市场，外外地人士士的购买买份额将将会越来来越大。另外，因改善善住房条条件和新新增人口口而发生生的主动动性住房房需求量量和因房房屋拆迁迁而发生生的被动动性住房房的需求求量将显显著增加加。20004年年预计全全市商品品房的交交易量将将超过3300万万平方米米，较上上年增长长20%以上，存量房房交易预预计1660万平平方米，较上年年增长330%。（3）、商

39、品房房价格将将会稳中中有升。20000年起起，我市市在对房房地产开开发总量量惊醒限限量控制制的同时时，将逐逐步推行行“熟地”出让的的方式，此举必必然提高高土地的的出让价价格，加加之建筑筑材料价价格的上上涨，直直接拉动动了开发发成本的的上升，将导致致房价继继续上涨涨。另一一方面，随着商商品房供供应结构构的逐步步改善，中、低低价位商商品房的的供应量量将会有有所增加加，在一一定程度度上将平平稳房价价是上涨涨，所以以房价的的涨幅不不会太大大。（4）、楼市变变得更加加成熟，竞争趋趋向激烈烈。竞争争焦点将将由楼盘盘之间的的竞争逐逐渐转向向板块之之间的竞竞争。市市场分工工的明确确使开发发商变得得更加理理智，

40、这这些楼盘盘进入产产品优化化的时期期，高品品质、有有特色、有个性性的楼盘盘将越来来越多，而市民民消费将将更趋向向理性，消费者者挑选的的空间越越来越大大，工程程质量、环境等等综合素素质较好好的产品品将受到到欢迎，反之，则被市市场淘汰汰出局。二、区域域房地产产市场情情况分析析（一）基基本概况况本地块三三水环绕绕，西临临沿江南南路，抚抚河公园园近在眼眼前，风风光如画画的象湖湖公园举举步能到到，正在在改造开开发的玉玉带河伴伴其东南南，加上上临近灌灌缨文化化广场，湖光水水色的自自然及人人文环境境使这块块土地的的开发有有了一个个良好的的价值基基础。洪城大市市场、建建材大市市场、全全顺汽车车厂、江江铃股份份

41、公司等等大型高高效益企企业的中中高层管管理人员员都是本本地块未未来开发发项目的的消费主主力。（二）交交通网络络9、200、255、2007（三）金金融银行行工行、农农行、中中行、建建行（四）教教育文化化工业技术术学校、南浦小小学（五）休休闲购物物建材市场场、洪城城大市场场（六）医医疗保健健市三医院院、九四四医院（七）楼楼盘情况况三、本项项目地块块优劣分分析（SSWOTT）1、优势势（S）、地处处老城区区；、地块块临街面面，有商商业潜力力；、人气气旺；、市政政配套齐齐全；、毗邻邻火车站站、长途途汽车站站；、两公公里范围围常住人人口400万；、社区区内部有有学校；2、劣势势（W）、地价价偏高、有一

42、定定的市场场风险；3、机会会（O）、户籍籍制度的的改变；、房贷贷贴息政政策的落落实；、与知知名的代代理商合合作；、聘请请知名物物业管理理公司；4、威胁胁（T）、银行行信贷体体系严格格；、通货货膨胀人人民币贬贬值；、其他他区域楼楼盘不断断上市；项目综合合定位项目整体体定位在规划设设计上，力求高高绿化低低密度；综合服服务配套套设施齐齐全；体体现小区区独特的的整体建建筑风格格；人车车分流，动静结结合。在建筑设设计上，充分显显示人性性化的居居家住宅宅，提高高使用率率，降低低公摊面面积，综综合考虑虑住宅的的使用功功能和空空间组合合等因素素。在价格定定位上，以中高高档住宅宅为基准准，结合合市场和和销售情情

43、况，拟拟定相应应的价格格策略。在户型面面积上，为考虑虑到消费费者的接接受程度度，项目目以中等等户型为为主，降降低置业业者的购购买压力力。二、项目目设计规规划定位位（一）、片区规规划南昌市规规划局已已对沿江江东路做做过控制制性详细细规划，以住宅宅社区为为主。目目前，该该片区市市政配套套设施齐齐全，周周边环境境还将进进一步改改善。（二）、小区整整体规划划原则1、高绿绿化低密密度；2、综合合服务配配套设施施齐全；3、户型型设计适适合“升级换换代”居住要要求；4、体现现小区独独特的整整体建筑筑风格（三）、总平面面布局“风华盛盛世”总平面面图略呈呈长方形形布局，以风叶叶玫瑰为为依据，4栋建建筑以合合理的

44、分分布，保保证日照照间距在在0.88H之下下，采光光通风顺顺畅；中中心花园园布置在在小区中中部，下下设地下下停车位位，利用用不规则则地形布布置网球球场和休休息厅，小区设设南北两两个主出出入口；对于临临街住宅宅，采用用双层隔隔音玻璃璃窗设计计，提供供给置业业一个安安静的居居家环境境。（四）、交通组组织小区交通通由小区区出入主主通道、小区次次干道和和小区道道路组成成，道路路宽度和和消防通通道按城城市住宅宅小区建建设标准准规划，地下停停车位出出口和入入口分别别设于小小区北面面主出入入口，紧紧接南面面20米米宽的区区域规划划路。（五）、规划指指标根据“风风华盛世世”初步方方案及建建设规模模，规划划指标

45、见见表9表9：“风华盛盛世”项目建建筑技术术经济指指标序号项目指标备注1总用地面面积606000平方方米2总建筑面面积1090000平平方米多层住宅宅高层住宅宅商铺907220平方方米139220平方方米43600平方米米可售面积积127700平平方米3建筑层数数 多层住宅宅高层住宅宅商铺7层10层、11层层1层地上第一一层做架架空层4建筑层高高 多层住宅宅高层住宅宅商铺2.9米米2.5米米、2.9米4.5米米住宅标准准层高22.9米米架空层22.5米米三、项目目建筑设设计定位位本工程设设计涉及及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水水、通风风、燃气气、电气气等各种种专业，设计时时需

46、遵循循有关的的规范或或规定，单体设设计时还还应符合合国家现现行的有有关强制制性标准准的规定定。（一）、建筑方方案总体体构思建设地块块位于沿沿江东路路中段，基本要要求是：建设方方案总体体构思紧紧紧把握握“人居和和谐发展展”这一主主题，创创造符合合时代精精神面貌貌的现代代化建筑筑和优美美的精品品住宅小小区，并并且与周周边的建建筑环境境协调统统一。同时考虑虑到，由由于社会会经济的的发展，人们审审美观念念也随之之变化，对现代代建筑功功能环境境的要求求以及建建筑技术术、材料料也提出出了更高高的要求求，因此此，小区区的建筑筑风格和和形式还还应注意意不受传传统风格格的影响响或限制制，拟采采用简练练的现代代构

47、成手手法，体体现建筑筑的时代代气息和和21世世纪新的的居住理理念。（二）、平面设设计1、住宅宅。根据使用用功能，住宅采采用框架架剪力墙墙结构大大空间布布局，条条式结构构可根据据消费者者需求在在设计时时灵活组组合，调调整住宅宅平面空空间构成成。住宅宅单体平平面设计计符合国国家住宅宅建设基基本标准准和有关关规范要要求。建设部根根据我国国住房改改革的总总体规划划要求，提出小小康住房房的十条条新标准准如下：1、套型型面积稍稍大，配配置合理理，有较较大的起起居、炊炊事、卫卫生和储储藏空间间；2、平面面布局合合理，体体现食寝寝分离、居寝分分类的原原则，并并为住房房留有装装修改造造余地；3、房间间采光充充足

48、，通通风良好好，具有有优质的的室内声声、光、热和空空间环境境，隔声声效果和和照明水水平在现现有国家家标准基基础上提提高12个等等级；4、根据据炊事行行为合理理配置成成套厨房房设备，改善通通风效果果，冰箱箱入厨；5、合理理分隔卫卫生间，减少便便溺、洗洗浴、洗洗衣和化化妆洗面面的相互互干扰；6、管道道集中隐隐蔽，水水、电、煤气三三表出户户，增加加保安措措施，配配置电话话、电视视、空调调机专用用线路；7、设置置门斗，方便更更衣换鞋鞋，展宽宽阳台，提供室室外休憩憩常识，合理设设计过度度空间，既保护护了居室室的宽敞敞豁亮，又使实实际的面面积大大大超过建建筑面积积；8、垃圾圾袋装化化（即垃垃圾不落落地工程

49、程），自自行车就就近入库库，预留留汽车停停车车位位；9、住宅宅区环境境舒适，便于治治安防范范和噪声声综合治治理，道道路交通通组织合合理，社社会服务务设备配配套；10、有有宜人的的绿化和和景观，人均绿绿化面积积达到00.81.0，体现节节能、节节地，保保护生态态原则；小康住房房城市示示范小区区住宅设设计建议议标准见见表100住宅经济济技术指指标见表表11。表10：小康住住房城市市示范小小区住宅宅设计建建议标准准一二三四套型面积积系列标标准（平平方米）使用面积积42448536606477175990建筑面积积5566570880859901001200功能空间使用面积标准（平方米米）起居厅182

50、25主卧室12116双人次卧卧室12114单人卧室室8100厨房6餐厅8卫生间46（双卫可可适当增增加）门厅23储藏24（吊柜不不计入）工作室68设施配套标准厨房型灶台、调调理台、洗池台台、吊柜柜、冰箱箱位、排排油烟机机（操作面面延长27000mmm）型灶台、调调理台、洗池台台、搁置置台、吊吊柜、冰冰箱位、排油烟烟机（操作面面延长27000mmm）卫生间型淋浴、洗洗面盆、坐便器器、镜（箱）、洗衣机机位、自自然换气气（风道道）型浴盆（11.5mm）和淋淋浴器、洗面化化装台、化妆镜镜、坐便便器（112个个）、洗洗衣机位位、机械械换气（风道）设备标准电器设备备用电量801120 KWWH/月月负荷1

51、560040000WW（大套套可增至至60000W）电表5（200）A10（40）A电源插座座小居室223组组小居室22组厨房3组组卫生间33组电视插口口起居、主主卧个一一个电话12台台空调线设专用线线宽带接口口每个卧室室一个给水设备备用水量22003000升/人人日 热水器器或热水水管道系系统采暖通风风散热器、空调器器（窗外外预留位位置）室内环境质量标准光环境采光1%（室外全全天空光光照度与与室内距距离1米米天然照照度比）照明起居厅及及一般活活动 3070LLX卧室、书书写阅读读 15503300 LX床头阅读读 7551550 LLX管厅、厨厨房 501000 LXX卫生间 220550

52、LLX楼梯间 115330 LLX声环境空气隔声声撞击隔声声分户墙，楼板4050ddB 楼板板7565ddB热环境（按不同同气候区区区别）冬季采暖区非采暖区区1622112221夏季28卫生环境境日照（按按不同地地区区别别）大寒日22小时冬至日日1小时时表11：“风华盛盛世”项目住住宅经济济指标表表序号指标名称称单位指标1套内使用用面积1.11.21.31.41.51.61.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.5593.551022住宅标准准层总使使用面积积平方米8727723住宅标准准层

53、总建建筑面积积平方米1034420（首层架架空12220平平方米）4住宅标准准层使用用系数 高层 多层%80855套内建筑筑面积5.15.25.35.45.55.65.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（220套）125（44套套）135（20套套）140（20套套）90（1168套套）110（5044套）120（1688套）6户内平均均居住人人数人/户3.57居住户数数户9448居住人数数人330442、公用用建筑中心花园园广场地地下设一一层车位位，地下下车位出出入口均均为小区区南面主主出入口口，地下下车位的

54、的采光、通风、防潮、排水及及安全防防护措施施，符合合现行行行业标准准汽车车库建筑筑设计规规范（JGJJ1000）的有有关规定定。物业业管理会会所、配配电间、休息厅厅等建筑筑物均建建于地上上。室外外有消防防环行车车道、中中心广场场和庭院院绿化带带、建筑筑小品等等。（三）、立面设设计立面造造型设计计突出现现代住宅宅建筑特特色，考考虑与周周围城市市环境的的协调，表现简简洁明快快，有一一定力度度，使园园区建筑筑轮廓线线优美和和富于变变化，并并与规划划区内优优雅、和和谐、宁宁静的环环境既协协调统一一，又具具有鲜明明的个性性。（四）、设施标标准住宅是室室内环境境，设备备与设施施，以及及消防、安全防防护等基

55、基本要求求必须符符合江江西省城城市住宅宅建设标标准和和有关规规范，并并按中高高档住宅宅有关标标准设计计。1、住宅宅装修及及设施标标准：住宅为初初装修，厨房、卫生间间一次装装修完成成。（1）、外墙：高级外外墙涂料料；（2）、内墙：厨、卫卫为彩釉釉面砖，其余为为双飞粉粉；（3）、顶棚：厨、卫卫为塑料料扣板吊吊顶，其其余双飞飞粉；（4）、地面：厨、卫卫为防滑滑地砖，其余为为无砂地地坪；（5）、门窗：高级塑塑钢窗带带纱窗，分户门门、复合合防盗门门、户内内门、实实木镶板板门、实实木填芯芯蒙板门门；（6）、厨房设设施：洗洗涤盆；（7）、卫生间间设施：台下盆盆或立柱柱盆、坐坐便器；（8）、阳台：塑钢窗窗封闭

56、式式阳台；（9）、其他：楼梯间间踏步为为面砖，墙面喷喷塑，塑塑料扶手手；2、小区区配套设设施：小区设有有院内花花园、草草地、休休息厅、网球场场、地下下停车位位、室外外消防、配电房房、公共共照明、电子防防盗系统统、通风风及火灾灾报警系系统、闭闭路电视视及通信信系统以以及保安安监视系系统等。四、价格格定位（一）、住宅部部分1、市场场比较法法定价过过程表12：表楼盘盘调查统统计表序号项目名称称建筑规模模建筑面积积（平方米米）平均价格格（元/平平方米）销售率（%）开盘日期A龙泽园6-7FF2852292600010003/001/228B莱茵半岛岛花园6+1FF12F2500000多层：22900高层

57、：333000未开盘内部认购购C新田绿洲洲9-6FF、4-12FF1-188F678772多层：228800高层：3350008003/006/115D船山广场场1-199F/22B286779310008003/110E水印都市市2-144F、22-188F474660275009003/005/008注：在以以下列表表中楼盘盘名称均均以字母母代替AA：龙泽泽园、BB：莱茵半半岛花园园、C：新田绿绿洲、D：船山广广场、E：水印印都市。交易日期期修正系系数以本本次市场场调查的的日期为为基数1100，以本项项目的预预售期为为终点，20003年南南昌市商商品住宅宅均价增增长188.188%，南南昌

58、市该该类住宅宅和商铺铺价格的的变动呈呈上升趋趋势，月月平均变变动+11.5%，其他他条件见见表111和表114。表13：本项目目住宅价价格市场场比较法法系数修修正表 单位位：元/平方米米序号成交价格交易日期期修正区域因素素修正个别因素素修正交易情况况修正比准价格格交通配套环境小计交房标准社区规划小计A26000109/1000+3+10100/10440+1100/1011100/100026988B2900033000109/1000+20+3100/10550+2100/1022100/10002951133599C2880031000109/1000+3+1+2100/10660+210

59、0/1022100/10002903335288D30000109/1000+3+20100/10550+1100/1011100/100031866E27500109/1000+2+2+1100/10550+1100/1011100/100028266表14：本项目目住宅价价格市场场比较法法销售状状况权重重系数修修正表项目名称比准价格格（元/平平方米）销售状况况权重（销售率率）加权的相相对价格格（元/平平方米）本项目住住宅销售售价格（元/平平方米）A26988100%26988B29511335990%C290333528880%2322228222D3186680%25499E282669

60、0%25433合计多层：1180%多层：550200多层：227899高层：2250%高层：779144高层：331666多层住宅宅销售价价格=550200元/平平方米1800%=27789元元/平方方米高层住宅宅销售价价格=779144元/平平方米2500%=31166元元/平方方米2、加权权平均法法定价过过程表15：本项目目住宅价价格加权权平均价价项目名称比准价格格（元/平平方米）建筑面积积（平方米米）共计（万元）A2698828522976977B多层：228500高层：3335992500000712550839775C多层：229033高层：335288678772197003239