每周一例- 国内外城市综合体案例案例分析课件

1、宁波城市综合体研究及国内外案例分析2010.6.4宁波城市综合体探究问题1天一广场宁波天一广场坐落于宁波最繁华的商业街中山东路及药行街交汇处。广场总占地面积19.3万平方米，建筑面积22万平方米，是宁波市中心的集购物、休闲、娱乐、旅游和文化于一体的商业亮点。宁波天一广场已经成为了宁波的地标性建筑项目，现今的天一广场面对未来的激烈竞争，也在不断的调整，提升品牌形象，向中高端定位升级。项目剖析天一广场宁波城市名片天一广场乐购生活购物中心乐购生活购物中心共有三层，总商业面积约在22000平方米左右。一、二层经营卖场与商铺，三层为停车场。卖场签约承租租金为RMB1.4元/平方米/天。乐购东看板通过引进

2、主力店、采用店中店运营模式。天一广场商业规模宏大，业态涵盖面广，综合性强。各购物区以不同主题独立存在，便于消费者的购物消费。同时，由于减少了商场的高度，使得商场平均租金有所提高。各具特色的22座风格迥异的主体建筑，成为整个项目的亮点，吸引消费者。鲜明的主题概念，充分利用水与绿化、灯光等，突出其亲水、现代的主题效果。艺术化的景观效果：广场内亚洲第一的音乐喷泉和超大水幕电影、在广场上举行的各种大型演出活动、优美的广场绿化，都为消费者创造了舒适的购物环境。完善的配套设施：1000多个停车位为消费者提供了充足的停车空间。物业形态与商业业态完美组合万达购物广场一座商业带动鄞州区新城区一轮新的开发热潮。鄞

3、州万达广场项目启动之初便注定其为区域次级商业中心。 宁波万达广场位于鄞州中心核心区，东面紧临城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依贸城中路毗邻鄞州区政府、西至宁南北路，总占地面积21.09公顷，项目总建筑面积55万平方米，其中商业广场面积27万平方米.是宁波新的商业中心，是宁波迄今为止投资额最大、占地面积最大、停车位最多的商业项目。由国际购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功能板块构成的大型城市建筑综合体。 位于万达广场东北侧的国际商务酒店区，它隔河与国际购物中心相望，总建筑面积超过9万平方米，包含了国际著名酒店、酒店式公寓。国际商务酒店极具后现代风格的建筑造型，浓郁的商务化装饰风格，及高

4、品质标准的配套，将成为宁波最具艺术与城市景观价值的地标性建筑之一，也是宁波城市发展的一大航标。鄞州万达通讯数码 服装服饰 餐饮 主力店：1、百安居：5000平米，一站式购物建材装潢馆。2、特力屋，4300平米，家居饰品馆。3、喜百度：5000平米，宁波首家纺织品超市。4、神采飞扬，5000平米，老少咸宜的游乐园。5、大歌星：5000平米，量贩KTV。6、万达影院，面积6000平米，宁波硬件配置最高的国际影院。7、沃尔玛，17747平米，全球最大的物品零售超市。8、苏宁电器，6000平米，国内大型家电零售商。9、石浦酒店，15000平米，宁波本地的大型餐饮酒店。10、银泰百货, 30000平米，

5、上市百货巨头。位于鄞州中心区的钱湖天地是集情景商业街、主题酒店、主题精装公寓于一体的城市综合体，它依托于建设中BEST广场并对其进行差异化的补充。统一经营，统一业态规划、统一商品布局裙楼规划为庭院式商业，位于1-5F，引进PRELUDE伯豪主题精品酒店、法国雅高IBIS商务酒店及汇集特色餐饮、酒吧、KTV、SPA、会所、健身等精致化商业业态。PRELUDE伯豪主题精品酒店为宁波首家汽车酒店，一房一车库，别具时尚风格。 商铺目前只租不卖 钱湖天地案 名 联盛国际商业广场地理位置 鄞州区宁南北路与贸城西路交汇处开 发 商 宁波联盛置业占地面积 300000平方米总建面积 4000000平方米 行销

6、代理 盛世同盟景观设计 美国马达思班楼盘形态 建筑总高度是100米，高层23层、多层5层； B地块将拥有209间独立产权商铺。基本数据建筑风格极具现代主义美学设计理念，一个“门”的建筑造型，充分凸出建筑立体效果与视觉效果的完善融合，体现卓越的建筑环境所缔造的商业价值，将成为宁波划时代的标志性建筑之一B地块业态联盛商业广场商业分布图户型 面积区间面积段主要集中在20-150平方，其中20-50平方有26套；50-80平方有117套；80-110平方有26套客户来源有总部大型企业入进驻（如北京世纪星滑冰俱乐部、中影集团江苏省东方院线等），小的范围为宁波城区的投资客户得房率 60-70% 共4层 ，

7、一层5.4米，2-4层4.5米，共200余套面积 14平方米 -2000平方米，均价28000元/平方米 一楼均价 4万 - 7.8万二楼均价 2.8万三楼均价 1.8万四楼均价 1.5万一楼内外街差价 3000元/M2B地块商铺除了产权式酒店下面近2万平方商业不卖其余全部出售统一经营返租概况 统一管理20年前5年返利4%后面按照市场行情进行返利B地块商铺开盘优惠 一次性93折分期 十天内付50 ，四个月在付30，八个月付清剩余享受98折优惠。按揭 首付50， 98折优惠现仅是一次性付款优惠94折付款方式商铺信息江北万达广场宁波江北万达广场项目位于宁波市江北区江北大道以东、云飞路以北，北侧、东

8、侧临宝庆路。商业总建筑面积15.85万平方米，其中地上部分5层8.75万平方米，地下部分2层7.1万平方米。 基本数据江北万达广场属于第三代商业综合体，其商业业态定位以中高档为主宁波江北万达广场形成“两片、两街”的空间结构。两片分别为西面的大商业区块和东面的商务楼区块；两街分别指室内和室外两条紧密联系的“凹”字型商业步行街。 临街墙面采用落地玻璃设计地面按600 x600mm釉面砖铺设 空调室内温度达到夏季24度，冬季20度的技术要求，相对湿度不大于50% 步行街商铺 物业条件分层业态分布一层二层三层江北万达广场主力店分布地下1层 1.6万平方共6层 2.45万平方4层 1.81万平方综合体综

9、合体的功能构成1、城市缩微体办公：适合于各种混合开发建立竞争性，加强吸引力提高使用效益，形成最佳市场协同酒店：最赢利的项目提供流动的“居住”人口和活动的人提供娱乐设施和夜间服务增加了城市的活力。综合体综合体的功能构成1、城市缩微体商业：与日常生活最密切形成城市范围的市场吸引和支持其他功能提供生活性、愉快性和丰富性的多样化选择形成热闹繁荣的街区。居住：城市开发的基本成分避免交通拥挤和能源浪费的有效办法为城市街区提供安全的生活空间。 交通：保持与城市的密切联系为零售提供持续不断的人流。综合体综合体内各功能间的组合关系 3、各功能间的组合关系相关各功能相关功能整体放大:满足各类功能的使用需求促使各类

10、功能相互参与、渗透并列各功能没有必然关联各功能没有明显矛盾独立的使用空间。既相斥又吸引各功能相互吸引、相互依托建筑设计存在一定难度综合体综合体的功能构成4、总结各功能间的关系只是相对的各功能间并没有绝对的关联、并列或排斥环境条件复杂有机整合各类功能空间定义特性定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 案例 日本福冈博多运河城定义特性内部交通不同标高上的通道和天桥将该项目的各个组成部分有机地连接起来 立体的内部交通架构，是各物业功能互

11、动的基础华润大厦国际5A级甲级写字楼5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场“万象城”超大型室内购物中心REEL时尚百货、嘉禾影城、华润万家超市、“冰纷万象”真冰场案例 深圳华润万象城定义特性内部架构项目由北、中、南三地块组成北区与中区通过地下一层及二层、三层之间的廊桥连接。内部空间的立体架构，为各物业功能的能动互补提供条件案例 日本六本木新城(Roppongi Hills)定义特性项目概况开发商：森BUILDING株式会社地 址：东京都会区六本木六丁目地区物 业：办公楼、住宅、酒店、商店、餐厅、博物馆、电影院、电视台、学校、庙宇和仓储设施等。总占地：11.6公顷总建筑面积： 7

12、6万平方米总建筑费用：189亿元（人民币）总土地价：329亿元（人民币）开发周期： 17年，1983-2003年开工时间：2000年4月 竣工时间：2003年4月 体量巨大投资额高开发周期长案例 日本六本木新城(Roppongi Hills)定义特性交通与停车公交配套发达，地铁直接连通六本木新城B1共计12个停车场，总体停车位2762辆专设50辆摩托车与332辆自行车停车位，其中自行车免费12个停车场地铁示意图地下停车场立体停车示意图高效便捷的外部交通，为项目人员、物资的流通提供保障案例 日本六本木新城(Roppongi Hills)定义特性完善的配套派出所麻布警察署六本木六丁目派出所公用电话

13、设置公用电话，公用电话的种类有IC 专用、电话专用和IC 电话通用3种。邮局六本木新城邮局银行ATM银行：新生银行金融中心（两家）ATM：新生银行ATM（三家）/ATM SE-net/ATM （BANK）外汇兑换外汇兑换（东京三菱集团公司）世界货币商店医疗设施六本木新城诊所 /西堀牙科/K-RIVER配方薬局/TOMOSDPE55 Station修鞋配钥匙Mister Minit托儿所儿童广场：除各种教育程序齐全的月结算保育外，也提供以时间为单位的临时看管服务。在进餐或购物时可以充分利用。轮椅、婴儿车休憩场所六本木榉树坂大道旁即便在坡道途中也备有几处轮椅、婴儿车的休憩场所，使用轮椅、婴儿车的顾

14、客可以放心休憩公共交通都营公共汽车有4条系统、港区小区公共汽车（Chi-I-Bus）有2条路线；地铁日比谷线、大江户线、南北线等。租车服务ORIX租车公司：提供24小时租车服务完善的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈综合体建筑：高密集约规模：体量巨大资金：巨额投资时间：周期较长内部：立体连续物业：复合互补外部：高便可达定义特性特性功能类别收益方式资金需求对于项目可能贡献市场实现度国际公寓 销售投资较小，资金回笼速度快稳定的现金流市场实现度高酒店销售/外包经营投资大，回收期长，前期无法回笼资金为项目带来高形象，促进其它物业的销售和出租资源整合提升项目形象.写字楼销售投资

15、较高，资金回笼速度一般形成稳定的现金流未来写字楼租售压力大公寓（居住）销售投资较小，资金回笼速度快价格（租金）较高自用和投资需求量大，易于销售商业商场销售/出租投资高，前期少量资金回笼稳定的现金流市场资源整合更新升级，有发展机遇商铺销售/出租投资小，资金回笼速度快带来高额利润，但商铺销售无法控制档次与业态，影响形象市场实现度高物业功能比较分析物业类型组合分析国际公寓可商可住，功能模糊，可分偏居住的产权式酒店公寓和偏办公的商务公寓。功能化体系商业功能商务功能居住功能酒店式公寓购物中心商业街物业类型组合国际公寓写字楼酒店物业类型组合确立保证持续现金流、兼顾项目形象与企业品牌提升商业公寓写字楼酒店酒

16、店式公寓和国际公寓在面积、服务功能上形成分工和差异。商业的档次要求不能影响办公、居住环境利润最大化吸引人气、带热区域标志性为公寓提供完善配套、信息平台个体差异所在、活力的核心相互限制相互支持关系为商业带来商务消费人流资源平台、提升品质地标性建筑现金流来源为商业带来高消费人流和旅游租客资源平台、提升品质定义项目形象定义档次为商业带来住家消费人流现金流来源相互限制的，同时也是相互支持的物业类型组合特点核心区五四广场周边区域 青岛市新的政治、经济、金融、文化中心五四广场核心区占地约20万平米，容积率79功能配比商业：酒店：办公：住宅：3：2：3：2周边分布着世纪大厦，中信金融大厦，华仁国际大厦，青岛

17、世界贸易中心，环海凯莱商务酒店，维也纳大酒店物业功能比例案例一核心区 人民路中山广场、三八广场商务区以中山广场为核心的人民路、三八广场区域一大连最大、最具影响力的集金融、保险、商业、船务、商贸等几大功能于一身核心区占地约23万平米容积率约 78。核心区功能配比商业：酒店：办公：居住3：1：3：3公寓：名仕国际公寓 、天通金融大厦、宏孚旺苑、中山九号 写字楼：安达商务大厦、中银大厦、天安国际大厦、虹源商务大厦、宝嘉大厦 酒店：富丽华大酒店、香格里拉大酒店、心悦大酒店、大连国际酒店物业功能比例案例二通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市核心商业区的功能比例对比分析确定本项目的功能配比案例规模功能配比日本福冈博多运河城占地面积：3.44万商业：酒店：办公：居住4：3：1：2深圳华润中心占地面积：7.73万平方米商业：酒店：办公：居住5：1：2：2南京新街口核心区占