国民经济管理原理展示的房地产

1、 房地产业 2014&2015小组成员：修梅秀 冀宏宇 于千婷2022/8/30此处添加公司信息2014年中国房地产市场形势总结2022/8/30此处添加公司信息2022/8/30此处添加公司信息32014总结 政策环境：多轮调整促房地产市场化转型，改革建立长效机制，推进稳增长。 1新房：百城价格连续下跌，重点城市供大于求，房地产开发投资增速创五年来新低。 2土地：整体供求较去年大幅回落，一线城 市热度不减，二三线城市遇冷。 3企业：品牌房企业绩稳步增长，行业集中 度显著提升，融资渠道更趋多元。 4 5二手房：十大城市量价均回落，二三季度尤为突出，四季度有所回升 2022/8/30此处添加公司

2、信息2022/8/30此处添加公司信息4中央层面着眼长期稳定，行政干预影响渐弱金融信贷政策多轮调整，力促自住性需求释放 新常态下中央调控更重市场化，以金融手段鼓励自住性住房消费年初部分城市仍坚持调控，但二季度以来市场变化影响下限购政策陆续退出 金融信贷、公积金政策跟进调整，财税补贴鼓励自住刚需 限购退出后金融财政政策主导，地方政策因地因时多轮灵活调整土地制度改革屡有突破，农村土地制度改革与城市土地集约利用并行推进户籍、土地改革、不动产统一登记进程加快，长效机制顶层设计有序推进 2022/8/30此处添加公司信息2022/8/30价格：百城价格自5月起连续7个月下跌，四季度跌幅收窄，不同城市表现

3、分化 百城整体：百城住宅均价连续7个月环比下跌，10-11月跌幅收窄 2022/8/30此处添加公司信息 十大城市：今年以来累计下跌0.25%，跌幅低于全国整体 2014 年以来十大城市住宅均价变化趋势与百城整体一致，1-11 月累下跌0.25%， 跌幅低于百城整体2 个百分点2022/8/302022/8/30此处添加公司信息需求：整体成交明显下行，一线城市同比降幅最大 2022/8/30此处添加公司信息2014 年以来市场整体下行，市场成交较去年大幅下降2022/8/30此处添加公司信息供应：新增供应创近五年历史新高，不同城市表现差异2022/8/30近几年大规模成交的住宅用地在2014年

4、集中进入市场，同时销售业绩压力促使房企加大推盘规模，累积效应推动新增供应增长至近五年同期最高水平，9月单月供应超过2010年同期历史高点。2022/8/30此处添加公司信息供求对比：市场整体供大于求，库存升至历史高位，去化压力较大 销供比：整体销供比明显低于去年同期，多数城市销供比 小于1 2022/8/30 市场成交下降，供应增加，供大于求态势凸显2022/8/30此处添加公司信息 库存及去化：库存处历史高位，出清周期虽有所下调但仍处较高水平 2022/8/302022/8/30此处添加公司信息全国：销售、新开工指标均同比下降，投资增速、资金来源增速同比回落 需求：全国商品房销售面积和销售额

5、同比下降，10 月以来销售额降幅收窄全国商品房销售面积和销售额同比双降。分物业来看，仅商业营业用房销售额、销售面积实现同比增长。2022/8/30此处添加公司信息 投资：全国房地产开发投资额增速创5 年来新低 2022/8/302022/8/30此处添加公司信息2022/8/30价格：持续下跌但四季度有所回升，热点城市跌幅尤为突出 十大城市二手住宅均价持续下降2022/8/30此处添加公司信息2022/8/30此处添加公司信息14PPT模板下载： 成交：11月成交量为全年最高，整体成交不及去年整体呈下降趋势，成交总量不及去年。2014年1-11月，十大城市二手住宅累计成交59.9万套，较201

6、3年同期大幅减少34.4%，略高于2012年同期水平（59.6万套）。具体来看，一季度成交16.0万套，同比大幅下降53.1%，受季节性因素影响，1-2月成交量显著下降之后，3月二手住宅成交量有所回升；二季度成交16.4万套，较一季度小幅增长，但同比仍下降23.1%；三季度成交量又见下降，共成交15.3万套，同比下降28.8%，降幅进一步扩大；10-11月成交量为12.2万套，同比去年同期下降15.3%，其中11月7.1万套的成交量为今年单月最高。 2022/8/30此处添加公司信息2022/8/30供求：供需大幅回落，多重压力下房企拿地热情趋冷，市场整体低迷 2022/8/30此处添加公司信

7、息价格：受成交结构影响楼面均价高于去年同期，溢价率同比下降2022/8/30成交结构影响导致各类用地楼面均价同比上涨显著，住宅用地涨幅超过15%2022/8/30此处添加公司信息出让金：总体出让金较去年大幅下降，十大城市占比提高2022/8/30市场持续低迷致总体出让金远低于去年同期2022/8/30此处添加公司信息销售业绩：品牌房企销售多优于去年，但业绩增速放缓品牌房企销售业绩继续增长，业绩累积到达历史高位，但同比增速明显放缓2022/8/30此处添加公司信息拿地情况：规模大幅收缩，投资布局多在一线城市2022/8/30品牌房企拿地规模为近五年同期最低。一线城市拿地风险的规避效应显著提升，二

8、、三四线城市土地投资占比骤降。2022/8/30此处添加公司信息资金状况：有效负债率小幅上升但仍处合理区间，短期负债的现金覆盖率走低 2022/8/30上市房企资产负债率和有效负债率均有所上升。短期债务的现金覆盖率走低2015年中国房地产市场趋势展望2022/8/30此处添加公司信息市场趋势宏观环境关注点2015年房地产市场展望模块分析宏观环境-宏观经济改革为重头戏，但经济存在一定的下行压力，投资仍是重要推动力。预计2015年我国经济仍将在改革中平稳运行，通过一系列改革措施释放红利，激发市场活力，提高资源配置效率，维持新常态下经济的平稳增长，但由于内外部因素影响，经济进一步放缓的可能性较大。宏

9、观环境-货币信贷环境政策调整松紧适度，降息降准预期加强，但整体仍将保持稳健。在年末经济工作会议上提出2015 年仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，其中，积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度。2022/8/30此处添加公司信息宏观环境-房地产调控调节逐步回归市场化，长效机制逐步取代短期调控手段不同城市市场呈现明显分化，地方政策调整也更趋灵活调节回归市场化，地方政策更趋灵活市场趋势-模型预测市场趋势：利好政策叠加效应将显现，市场整体向好但增速减缓模型预测：全国商品房销售面积小幅回升，新开工企稳，投资增速持续放缓市场趋势-需求利好政策叠加推动市场预期转好，全年销售小幅增长货币

10、政策支持力度有望进一步加大，购房需求或将有序释放，商品房销售面积有望小幅回升2015 年货币政策在稳健中更注重适度调整，推动购房需求入市，商品房销售面积有望小幅回升。市场趋势-供应销售预期不明朗、土地成交走低致新开工同比继续下降但降幅收窄，开发投资增速趋缓受销售面积、土地成交等先行指标影响，新开工面积同比仍下降，但销售逐渐回升带动新开工同比降幅缩小。2022/8/30此处添加公司信息29 市场趋势-价格总体趋势：在去库存基调下，价格保持平稳或微幅下跌2015年全国市场仍面临高库存压力，去库存是主基调，预计全年商品房均价同比跌幅介于0.5%-2%之间。2022/8/30此处添加公司信息3DEFF

11、ECT新常态下不同城市去化压力更趋分化，房企变革应对市场调整新常态去库存谋变革2022/8/30此处添加公司信息31PPT模板下载： 2014年房地产开工、投资、销售等各项指标同比增速明显趋缓。展望2015年乃至更长时期，中国房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”，经过市场调整后逐步进入平稳理性增长的新常态，销售规模年增速将放缓至2%-5%左右。同时，目前中国房地产市场住房需求以刚需为主，随着新增人口速度放缓、住宅存量规模不断扩大，未来住房需求将逐步实现“刚需”“刚需+改善”“改善”的过渡。点击此处添加脚注信息新常态：房地产市场由高速增长时期进入平稳增长的新常态2022/8/30此处添加

12、公司信息32 快速去化：北上广潜在需求大，深圳、厦门供应少；适当刺激可迅速消化库存，市场量价存反弹空间快速去化 去化时间较长但未来可期：苏州、佛山等二三线城市当前库存去化周期较长，但市场仍存有回升空间未来可期 警惕过剩风险：部分城市供应过剩，市场面临系统性风险警惕风险去库存：2015年市场主基调，不同城市去化压力显著分化2022/8/30此处添加公司信息33展望2015年，受制于限购政策对购房需求的抑制，一线城市整体市场仍将平稳。目前北上广三市的出清周期均在过去五年的均值之上，但仍在15个月的临界值上下，若限购政策有所松动或货币信贷刺激力度进一步显著加大，一线城市庞大的潜在需求有望迅速释放消化

13、库存，成交回升将随之带动价格上行。深圳、厦门近年来土地供应量较少，市场整体库存压力相对较小。2022/8/30此处添加公司信息34 快速去化：北上广潜在需求大，深圳、厦门供应少；适当刺激可迅速消化库存，市场量价存反弹空间快速去化 去化时间较长但未来可期：苏州、佛山等二三线城市当前库存去化周期较长，但市场仍存有回升空间未来可期 警惕过剩风险：部分城市供应过剩，市场面临系统性风险警惕风险去库存：2015年市场主基调，不同城市去化压力显著分化2022/8/30此处添加公司信息35从短期来看，多数二线城市及部分三线城市在限购调整后成交量出现回升，市场存在一定的需求空间。从中长期来看，杭州、苏州、武汉存

14、量土地消化时间均超过4年，但基于城市经济水平、产业布局及人口规模考虑，土地消化时间尚在合理范围内；福州、惠州、成都、合肥等城市存量土地消化多在两年左右，土地库存压力不大，未来形成的新增供应有望相对均衡。综合来看，多数二三线城市虽然目前库存压力较大，但随着房地产业回归市场化调节，城市自身的经济、人口优势将逐渐显现，在降息、降准、财税支持等利好政策支持之下，市场需求逐步入市后将消化现有库存，并回落至合理水平，推动房地产市场回归平稳运行。2022/8/30此处添加公司信息36 快速去化：北上广潜在需求大，深圳、厦门供应少；适当刺激可迅速消化库存，市场量价存反弹空间快速去化 去化时间较长但未来可期：苏州、佛山等二三线城市当前库存去化周期较长，但市场仍存有回升空间未来可期 警惕过剩风险：部分城市供应过剩，市场面临系统性